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北京的最后几个月的房子产市场，虽然在呼啸的寒风中涌动着成交回升的阵阵暖流，但是，微妙的是，这股暖流似乎没有温暖了众多房地产代理公司的心，据有关报道，链家地产12月2日宣布公开平台、将经纪人佣金提成提高到70%，并大力撤出一部分店面，开展新的独立经纪人业务，消息公布后，包括思源地产等中介公司的房产经纪人陆续收到链家地产的挖角短信。而我爱我家更是不甘后风，玩起了全民持股，推出了合伙股份经纪人的招聘信息。

成不成的就不说了，怎么招聘给员工多少钱都是公司内部的事情，但是，这次的链家和搜房干了之后又推出的这种独立经纪人政策，似乎刺痛了很多业内同行的心，所以，在链家刚刚要推出独立经纪人政策后，思源地产紧接着宣布二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%,租房佣金减半。这也是北京首家宣布大幅降低佣金的中介公司。要说颠覆，要说玩招聘独立经纪人或者股东的花招，似乎都没有直接降低佣金来的实惠，思源经纪加上上次半道杀出来的爱屋吉屋，似乎给本来就不清澈的北京房地产市场又加了一盆浑水。思源地产常务副总经理杨皓表示，“链家的做法引起了全行业的焦虑，链家利用高提成来吸引其他中介公司的经纪人，达到挤垮其他中介的目的，形成垄断优势，这给其他中介公司带来压力，而我们降低中介费，虽然加大运营成本，但给了购房人更多的选择，我们也希望建立行业新标准，让费率回归到正常水平。”

其实，费率是不是能够回到正常水平，不是一个明显的恶性竞争就能改变的，作为做一手房出身的思源经纪，能够在这样的一个节骨点玩这一出，明摆着是要和链家和我爱我家对着干的意思，但是，无奈的是斗的最后也许只是鹬蚌相争，购房者得利，真正能够从中讨点便宜的，也许只是购房者而已吧。

据北京写字楼资讯网。

此前的系列观察中，笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。

但根据笔者在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

2012年中国劳动年龄人口过转折点

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受第一财经日报《财商》采访时表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通证券(600837,股吧)首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号：海外案例

结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。

那有没有例外呢？根据中信证券(600030,股吧)全球首席经济学家彭文生的研究，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排（包括税收）和传统抑制了对住房的投资性需求。

但值得一提的是，也正因为没有泡沫的缘故，德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗？

据北京晨报记者近日从市住建委获悉，元旦前后还将有近万套自住房公开摇号销售。目前出现“尾房”的自住房，大都位于远郊区县，其销售政策已明确，首先进行二次选房，让所有未购买的申购家庭再选择一次；如果还有剩余，则采用普通商品房的方式，由开发商面向社会公开销售。公开销售时，剩余房源须按原价格销售。

元旦前后万套自住房将摇号

市住建委相关负责人表示，自住房已经纳入了北京基本住房制度，带有共有产权性质的自住房承担着“中端有支持”的职责。所以自住房绝不会取消，只会优化。在元旦前后，还将有11个自住房项目达到预售条件，近万套房源将公开摇号选房。至于下一步自住房的供应量，将根据市场供需状况合理规划。

对于自住房为何会出现“尾房”，这位负责人表示，自住房制度推出刚刚一年，各方面都处于逐步完善的过程。“北京限价房刚推出时，也曾遇到申购家庭的大面积弃购。”同时，北京的房价今年出现了平稳回落，这与自住房政策的推出以及大量供应也不无关系，可以说，自住房在一定程度上改变了市场预期，稳定了房价。

市住建委相关负责人表示，政府下一步将加强对自住房设计的监管，除了增加专家审查自住房设计方案环节，还将把设计方案公开，让媒体和市民监督。记者注意到，目前出现尾房的自住房除了位于远郊区县，大多是楼层、朝向相对较差的户型。该负责人表示，自住房不同于保障房，保障房是政府委托开发商代建，而自住房则是商品房属性，如果因为开发商的原因设计和建设得不好，卖不出去，只能由开发商自己负责。

此外，有购房家庭认为一些自住房开发商在购房合同中设置不公平条款。市住建委表示，下一步还将加强对自住房购房合同的审查力度。

“尾房”公开销售须按原价

目前自住房摇号都不设中签率，所有申购家庭都有选房的机会。在所有家庭选房、签约后，如果有剩余房源，将组织一轮二次选房。在二次选房后，还有剩余房源的，由开发商公开销售，不再进行公开摇号，也不再设置优先、非优先家庭，只要在本市有购房资格，包括符合本市限购政策的家庭以及经适房、限价房轮候家庭，均可自愿购买。鉴于自住房定价、摇号配售的特殊性，公开销售时，剩余房源须按原价销售。一个项目如果出现剩余尾房面向社会销售时，公证机构还会核验每套房源。而且剩余房源的情况也要向社会公示。

市住建委表示，公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。即使是公开销售的自住房，仍然是五年内不能上市交易。五年后转让的，要按与同地段商品房价差的30%交纳土地收益等价款。

尽管在政策刺激下杭州楼市成交量屡创新高，但由于供应量远大于去化量，杭州11月的库存量还是创下了15万套的新纪录。“杭州是当前不少城市的缩影。”一位不愿具名的业内分析人士指出，很多地方不少商品房项目早就达到预售标准，但一直没有入市。政府所披露出来的新增楼盘上市时间被人为推后，真正的供应量远大于已经披露的。

中国指数研究院副总裁张志杰指出，放松限购限贷、调整公积金及补贴税费调整等政策对市场有短时刺激作用，但市场供求矛盾并未解决。“很多城市高库存的现状仍未改变。未来仍处于去库存期的时间段。”

15万套库存“压顶”

杭州楼市延续了10月以来成交火爆的态势，但当地房企认为楼市走向并没有从根本上得到改善。据杭州透明售房网最新公布的数据，11月市区新房签约1.13万套，主城区以及余杭、萧山的签约套数均创下了5年来的同期最高值。

不过，与此同时，杭州的库存量也创下了新高。透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。

“去化速度加大但库存仍创下新高，这主要是因为近期杭州楼市供应量出现了井喷式增长，而供应增长的速度远大于去化速度。”杭州一家房企市场部经理告诉记者。据透明售房网数据，杭州11月新增可售房源数量超过1.98万套，环比增幅高达92.93%。“11月有多达53个项目开盘，是今年开盘数量最多的一个月。”透明售房网分析师表示。

另据克而瑞数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截止到11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。“杭州楼市的库存矛盾是结构性问题，短期内库存高企的现状难以得到根本改善。可以预见的是，在未来几个月里杭州库存量会不可避免地继续走高。”上述透明售房网分析师指出。

成交量火爆的背景下，仍然面临库存压力，杭州的“难关”并非个例。记者在采访中了解到，多个二三线城市的库存周期在11月底都接近或超过了18个月。“和无锡、常州、沈阳这些城市相比，杭州的压力已经算小的了。”克而瑞研究部副总经理林波表示。

今年同样受库存压力困扰的长三角城市无锡，在政府多轮救市后，库存压力仍然相当大。11月无锡新房成交量约58万平方米，同比上扬36%。但在成交量大幅上扬的时候，库存量却同比增加了25%。据了解，无锡目前的库存量约1028万平方米，去库存周期长达19.8个月。

库存高压“新常态”

在国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲看来，二三线城市去库存并非短期独有的现象，而是未来3至5年的“新常态”。

“二三线城市陷入这样状态不会是一年半载，也不可能是短期的几个月。”在近日由中国指数研究院主办的2014品牌论坛上任兴洲表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样一个新常态，可能会持续相当长一段时间。

“今年是去库存第一年，明年可能还不如今年，开发商必须要做好充分的应对准备。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。“本轮调整与2008年完全不同，不应高估政策对市场刺激的效果。”林波指出，“高库存只是形势发生变化的一个方面。很多城市高库存的背后，是供求关系正在发生根本性的变化。”

据中国指数研究院的数据，至11月底全国待售商品住宅面积约3.8亿平方米，库存量还在增加。而全国在建施工商品房面积直线上升，现已超过69亿平方米，其中住宅施工面积达49亿平方米。

克而瑞浙江一位分析师指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成库存压力的一个部分。“一些城市前几年出让的大量土地，未来仍将形成持续的商品房供应，对去库存造成不小的挑战。”

“很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市，已经出现了新增常住人口数量下降的情况。这意味着在这些城市已经或即将形成供应的新建商品房会出现供应过量的情况。”欧阳捷说

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近日，中国商业地产的经营管理机构盈石中国发布报告称，中国商业地产出现了新的发展趋势，核心区增速在放缓的同时，随着京津冀一体化提速，人流、物流及产业发生转移，“大七环概念”促进了商业地产新兴商圈的发展，有利于北京郊区发展并生成新的增长极，促进整个商业地产市场健康发展。

非核心区域新兴商圈快速成长根据北京当前商业物业存量分布情况，盈石集团研究中心将北京商圈划分为王府井(20.06,-0.020,-0.10%)、西单、东二环、中关村(10.65,0.840,8.56%)、燕莎、公主坟、三里屯、望京、崇文门—宣武门、CBD和亚奥十一个核心商圈。北京著名传统市级商圈西单商圈，以年轻人为主要客群，交通极为便利。燕莎商圈是北京较早的商务区及涉外商圈之一，毗邻使馆区，商圈内以燕莎友谊商城为核心并聚集诸多酒店、餐饮。随着人口向交通便利的非核心区域快速导入，通州、大兴等北京非中心区域的新兴商圈也正在成长中。

截至2014年上半年，北京核心商圈优质商业物业超过700万平方米。随着北京城区中心土地供应逐渐减少，核心商圈商业物业的增速也逐年放缓，2012至2013年优质商业物业数量仅保持了4.36%的个位数增长。

非核心商圈未来3年商业物业将新增超过170万平方米，约占总新增供应量的55%，大北京区域发展的加速以及新兴商圈的逐步成型与发展促使新增商业物业向郊区发展趋势日益明显。

核心商圈未来三年写字楼新增供应占九成根据北京市写字楼市场特征，将其划分为中央商务区(CBD)、东二环、金融街(9.43,0.310,3.40%)、中关村、亮马河、望京六大核心商圈，外加亚奥、上地、总部基地、经济开发区、通州运河核心区和Z-Park软件园六大新兴商圈。CBD是北京甲级写字楼最密集、国际化程度最高的商务区域，金融机构和国有大型企业总部是金融街商圈的典型租户。望京商圈是形成最晚的核心商圈，入驻了多家国际国内知名电子、电器、汽车等制造企业，此外，新兴区域写字楼存量近年来也呈现上升趋势。

根据盈石集团研究中心写字楼评分系统，北京写字楼分为顶级、甲级和乙级三个级别。截至2014年上半年，北京写字楼市场顶级和甲级写字楼存量超过800万平方米，乙级写字楼存量超1700万平方米。其中，甲级写字楼有近740万平方米集聚在核心商圈，占北京市场整体存量90%以上。

预计未来几年，随着北京轨道交通的高速发展和郊区基础设施配套不断加强，城市中心区人口将加快向郊区导入，有望在北京现有商圈的基础上继续发展新的增长极。

中国的互联网金融行业发展迅速,作为中国租赁市场的新兴需求来源,互联网金融公司在中国办公楼租赁市场上表现愈加活跃。仲量联行最新撰文指出,互联网行业增长的租赁需求令地处不同区域的办公楼细分市场受益。随着互联网金融行业的进一步发展,该行业对办公楼租赁的需求将变得更加显著。业主们也必将对互联网金融行业的租户给予更多重视。

互联网金融行业发展迅速

中国消费者正越来越接受互联网金融公司所提供的服务。这些服务包括第三方支付、个人对个人的(P2P)借贷平台、高利率储蓄、资金众筹、以及其他以移动设备和网路为平台入口的投资产品。中国的互联网金融行业发展迅速。根据中国支付清算协会于2014年五月发布的《中国支付清算行业运行报告(2014)》,2013年全年中国共处理互联网支付业务的金额达到8.96万亿元,同比增长近30%。此外,一家专注于研究中国互联网金融行业的知名网站于2014年6月发布的《中国P2P借贷服务行业白皮书2014》显示,2013年中国P2P市场的交易金额猛增至1100亿元,较2012年相比增长了10倍。

地方政府将互联网金融行业视为向更广阔的金融改革迈进的一步,因此宣布了一系列支持互联网金融发展的政策。2014年8月,上海市政府公布了促进互联网金融行业发展的相关指导意见,力图从行政、财务和法律等方面支持该行业的发展。上海市将通过简化登记手续、以专项财税优惠的方式提供资金支持,以鼓励互联网金融公司的成立。在2014年3月,深圳市也公布了类似的指导意见以促进该城市互联网金融行业的发展。

与此同时,由于意识到在互联网金融中一些诸如P2P借贷之类的细分行业中存在相对较高的违约风险及道德风险,中国人民银行和地方政府正在计划制定实施相应的规定去规范该行业的发展,以实现控制风险的目的。此外,金融改革所将带来的新的市场、服务、产品等都将进一步扩大互联网金融业所能提供的服务范围。该行业的服务范围将被扩展至包括利率自由化以及未来将出现的资产支持型证券的销售渠道。

办公楼租赁市场表现活跃，互联网金融行业成需求主力军

作为中国租赁市场的新兴需求来源,互联网金融公司在中国办公楼租赁市场上表现愈加活跃。该行业增长的租赁需求令地处不同区域的办公楼细分市场受益。一些公司将包括销售和管理等的具有前端办公室功能的部门租赁在位于市中心的甲级办公楼中,而将信息技术及其他后台服务职能的部门租赁在位于租金较低的非中央商务区或产业园区内。另外,许多新成立的互联网金融公司选择将信息技术的职能外包给第三方公司,仅需要在位于市中心的高品质办公楼内租赁其前端办公室。

展望未来,当行业的相关监管规定执行之后,那些以高风险商业模式运营的互联网金融公司将被迫退出市场,这将促使行业整合并且提升该行业发展的可持续性。随着互联网金融行业的进一步发展,该行业对办公楼租赁的需求将变得更加显著。业主们也必将对互联网金融行业的租户给予更多重视。

据美国一家权威媒体报道，在亚太地区物色机会的房地产投资者避开了大部分中国城市，转而将目光投向了日本和澳大利亚等国家。按照美国《华尔街日报》网站12月4日报道，美国的非营利研究机构城市土地学会(Urban Land Institute)的一份报告称，中国的房产供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题挫伤了投资者在北京、上海之外的其他中国城市进行房地产投资的兴趣。城市土地学会对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人和顾问在内的385名受访者进行了采访。

在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名。

该报告称，日本在“安倍经济学”指导下推出的刺激计划有助于提升投资者对东京、大阪等城市的投资及兴趣。当地房价上涨的前景以及风险下降的观点也对这些城市有利。东京在这22个城市中排名第一，大阪排名第三。

通常被认为比中国小型城市更具抗压性的广州和深圳在这份调查中排名靠后。围绕这两个城市写字楼供应量上升的担忧以及广州土地流拍(仅6月份就有九次)的现象已经引起投资者警觉。

报道称，尽管有迹象表明，政府放宽一些抵押贷款限制以及央行最近一次降息后，房地产行业的下降趋势有所缓和，但是摇摇欲坠的房地产市场已经拖累了中国这个全球第二大经济体的增长。

11月份中国100个城市新建住宅平均价格连续第七个月下降，今年前10个月全国房屋销售额同比下降了9.9%。报道称，以高房价(及非常狭小的住所)闻名的香港也已经在投资者中失宠，因为限制贷款和调控房价的政策浇灭了投资者对香港房地产市场的热情。

调查显示，包括重庆、沈阳、天津和成都在内的中国二线城市投资前景已从两年前首次被纳入该排名时的第八位跌至最后一名。该报告称，当时上述城市的地价要低于北京和上海。但是现在，由于地方政府过快的卖出了过多土地，导致几乎所有城市都出现了供应过剩，因此投资前景迅速恶化。

该报告还称，再加上2013年政府实施的楼市调控措施，这些城市目前面临一场极度风暴。流动性已枯竭，许多资金不足的开发商很难卖掉楼盘来还债，因此苦不堪言。

中青大厦，高层视野好东西三环边上高品质遗留装修写字楼出租，中青大厦为东三环沿线性价比较高的五A级智能写字楼，建筑高度88米，总计五万平米，中青大厦位于白家庄，团结湖交汇处，嘉盛中心一隅之隔，团结湖地铁站步行三分钟可达，周边有泰康金融大厦，央视大楼隔街相望，国贸三期，一脚油门的距离，东三环主路就在楼下，中青大厦提供美国麦克维尔4管制中央空调，新风系统完备，尽享舒适清新，防静电网络地板，节省空间，便利装修，中青大厦被朝阳公园，团结湖公园环绕，国际知名物业公司提供物业顾问服务，只为打造一个高档的办公环境。

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