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亦城财富中心，亦庄荣京东街地铁站又一财富圣地即将隆重出炉，亦城财富中心工程总建筑面积157392.24平方米，位于北京市亦庄开发区核心区28C3地块，是开发区的地标性建筑。项目以二座写字楼为核心，商业裙楼为配套的国际化商务综合体，整体由A、B二座32、24层的塔楼组成，高度分别为140米和110米，周边2-3层裙房和中部共享大厅及二层地下车库组成。

亦城财富中心，亦庄第一高楼，亦城财富中心有北京经济技术投资开发总公司向开发区规划分局报审开发区28C3地块公建项目规划方案。该项目位于开发区28C3地块，具体四至范围是：东至宏达北路，南至北京禾祥发展有限公司，西至荣华中路，北至北京京皖世纪大酒店有限责任公司，总用地面积33712平方米，总建筑规模151834平方米，其中地上117992平方米，地下33842平方米。绿化率30%，容积率3.5，建筑密度35%。
北京经济技术投资开发总公司为提高土地利用率，提升荣华路高端商务办公形象，现申请将开发区28C3地块公建项目的高度设计调整为140米，比规划意见书中提出的“建筑控制高度≤120m”提高了20米。其它设计内容与规划意见书要求一致。

中汇广场总建筑面积12.5万平方米，主要部分为2幢5A级商用写字楼和1幢商业楼组成，A、B座地上各29层，C座地上11层，地下1-3层设计为地下停车场。建筑高度102.2米，中央大堂挑空20.3米，办公楼层净高2.6-2.7米，办公楼楼板承重200公斤/平方米。

中汇广场地处北京东二环商务圈核心位置，东二环与平安大街交汇处，东四十条桥西北角。毗邻亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽——东直门交通枢纽，集公交、城铁、机场快速轨道、环线地铁为一体，形成四通八达的立体交通网络。15分钟直达首都机场，快捷商务接轨世界。

东二环向东是燕莎商圈、CBD和第一、第二使馆区，向西是平安大街、后海以及京味十足的胡同、四合院；背靠皇城、面向国际，是北京唯一的连接皇城文脉与国际商务的商圈。依托丰富的政经、产业资源优势，东二环吸引众家“航母”型企业纷纷进驻，区域竞争力与凝聚力不断攀升，成为最具经济活力与影响力的商务区之一。

中汇广场 比肩世界商务中心

中国石油、中国石化、中海油、保利集团等10余家中国经济巨头进驻东二环。区域内集中了7家世界500强中国企业，20家上市公司，经济巨头年营业收入达数万亿元。

精彩空间开敞阔达 随心组合无限自由

简洁的室内设计、开敞的内空间尺度，以严谨空间理念，为办公人群带来视觉与心理的超舒适体验。更有多种开间与面积搭配，可随心组合，建造真正以人为本的弹性办公空间。

时尚聚集美食汇 精彩荟萃核心圈

中汇广场商业中心，位踞京城前沿领地，为中汇写字楼提供完善的配套服务。以超凡的地利优势，聚焦国际顶级私人俱乐部；高档特色餐饮，汇聚世界美食。与众不同的流行风格，打造非同凡响的商务服务与美食天堂，为您开启城市缤纷生活。

魅力建筑非凡聚首 璀璨夺目商务中心

中汇广场，璀璨夺目的地标性魅力建筑，以卓越空间设计，世界先进的物管服务，国际顶级软硬件设施，结合自身高档商业中心及区域整合性商务平台，打造国际一流办公空间，成就京城屈指可数非凡商务地标。

没错，我的标题没有错，这的确是一篇写给北京写字楼的新年寄语，朋友圈里的祝福泛滥如水，新年的钟声马上就要敲响，但是作为一个奋战在北京写字楼一线市场的从业人员，不给北京的写字楼去送一份新年的盘点，心里就好像觉得少了什么是的，经历了2012,2013,2014年的稳步上涨，北京的写字楼市场达到了一个前所未有的辉煌，据相关报告显示，北京2014年三季度的空置率仅为3%,对于一个写字楼租金几乎要排名世界第三的写字楼市场，这样的答卷无疑是满意的，而2014年是中国房地产市场的互联网元年，同时在这一年楼市度过了黄金十年正式进入“白银时代”。宏观经济持续低迷，房地产拖累实体经济，在政策调控逐渐退出楼市的情况下，购房者不再因降价而“痴狂”。然而在北京的写字楼市场，疯狂却并没有因为住宅的萧条而下行，相反的是，在过去的一年里，因为政策因素，如五环内不再批商业用地等原因，北京的写字楼市场销售可以说在2014年的下半年依然在不再黄金的房地产市场行情下取得了比较好的骄人业绩。

即将到来的2015年，北京写字楼市场将会出现一个新的供应高潮，中关村的中航广场七十万平米的体量，几乎是再造了一个中关村，而北三环德胜商圈的合生财富广场，冠捷大厦的入市也会给2015年的甲级写字楼市场平添一丝色彩，望京区域的新交付的融科望京中心，绿地中心，保利国际广场，望京诚盈中心等新项目的问世，也无疑也会让北京2015年的写字楼市场锦上添花，给租户以更多的选择。南部的亦庄商圈，更有重量级的写字楼汇总在2015年闪亮登场，2015年，对于北京的写字楼市场，注定是不平常的一年。

2015年来临之际，在此祝福所有北京即将在2015年开盘迎客的写字楼新盘们，在此祝福所有在2014年陪伴我们写字楼经纪人走了一年并给了我们实实在在的业绩的老项目，在这里，北京写字楼资讯网希望北京的写字楼会在2015年有一份更满意的答卷。一个更好的出租率和销售市场。

据北京写字楼资讯网

最新发布的《北京青年就业人员的住房状况报告》(以下简称报告)，用一组数据勾勒了这个特大城市里房子和劳动者的关系：

近2/3的青年就业者租房或住集体宿舍；近1/5的管理人员、近15%的专业技术人员和办事人员住地下室和平房；近1/3的蓝领工人、约1/5专业技术人员和办事人员、16.5%的管理人员租住在11平方米以下的房子里。青年租房者平均每7.2个月搬一次家，59.3%的青年赞同“租房是其了解社会阴暗面的第一课”；扣除房贷和房租费用，受访的3个白领职业群体的青年月均支出1000多元，仅够维持基本生活，约1/4的人是“月光族”或“负翁”。住房问题是当前青年就业者第一烦恼的事。

北京市目前约有1000万常住青少年，为更好地了解他们的实际状态，共青团北京市委于2014年开展了“北京青少年发展状况调查”。在针对16～35岁青年就业人员、有31070名受访者参与的问卷调查中，住房状况是其中的一个主题。

“北京年轻人的住房情况让我很吃惊。”报告撰写者、中国社会科学院社会学研究所研究员李春玲告诉中国青年报记者。此次调查充分反映了北京青年就业人员的住房现状、住房困难和因住房问题带来的压力与困扰，白领就业人员居住条件之差，是她未曾想到的。

合租现象比较普遍

调查将北京市的青年就业者分为五类：4.7%是管理人员，28.9%是专业技术人员，24.6%是办事人员，36.1%是蓝领工人，5.7%是农民。其中前三种在报告中也被称为高层白领、中层白领和低层白领。

调查显示，北京约1/3的青年就业人员居住在自有房产中，近2/3的人租房住。农民和办事人员住自有房产比例最高，分别为56.6%和40.8%。中高层白领住在自有房产中的约占1/3，蓝领工人居住自有房屋的不到1/4。

报告分析，前两个群体成员中本地人较多，他们可以居住、继承父母房产，或父母帮其购买房产。一些已经购房的青年人也选择租房，有的是因经济能力有限，只能买价格较低的偏远地段住房，另租交通便利的房子方便上班。另一部分是为了子女上学租住学区房。

楼房是租房青年的首选，但仍有许多人住在平房和地下室。农民青年租住平房和地下室的比例极高，接近2/3，蓝领工人的比例也较高，超过四成。

近20%的管理人员、近15%的专业技术人员和办事人员也住地下室和平房。令人惊讶的是，管理人员租住地下室和平房的比例明显高于后两者。报告分析，这可能是由于管理人员的工作地点大多在城市中心地带，因工作紧张只能就近租房，城区租金较高，部分管理人员只能选择平房和地下室。

合租现象比较普遍。除了农民群体，其他四个群体的租房青年超过一半是合租。租房者中，近1/3的蓝领工人、约1/5的专业技术人员和办事人员、16.5%的管理人员住在11平方米以下的房子里。

“感觉处处是人，处处挤。”一位在北京经历过合租生活的年轻白领表示，在合租房里，上班前能抢到厕所就算是不错的了，每天只能到公司“蹲大号”。有人晚上不睡觉大吵大叫，公共空间脏乱差，生活体验较差。因为租房不稳定，除了衣服和电子产品之外，他从不置办家具。

对这个城市的年轻人来说，“蜗居”不是新鲜事儿。数据显示，北京青年就业者受访的每一类群体中，都有人住在5平方米以下的房屋里。

李春玲认为，从青年租房者的合租比例和面积狭小房屋居住比例看，群租在北京并非特例，再结合青年收入情况和北京房屋租金价格，可以很容易地估计出，群租在北京具有相当大的市场需求。

租房生活的稳定性难以保障。调查统计了租房青年3年来的搬家次数。除农民以外的四个群体，每5个人里有一人每年搬1次家、一人每年搬两次家。超过两成的管理人员每年搬家3次。

租房青年的权益难以保障。团北京市委的调研显示，平均下来，租房的就业青年每7.2个月搬一次家，33.3%的人曾遭房东临时清退，且无补偿；41.3%的人曾遭遇房东不按合同随意涨价；43.8%的人曾遭遇黑中介克扣甚至被骗中介费；54.1%的人认为租房信息不对称、租房难。

对租房市场的种种乱象，有59.3%的青年赞同“租房是其了解社会阴暗面的第一课”。

房子对他们意味着什么

“我们毫不意外地发现，房贷和房租是青年最大的一笔支出。”报告写道。

数据显示，管理人员、专业技术人员和蓝领工人收入的2/5用于房贷或房租，办事人员和农民收入的一半都用来支付房贷或房租。

如果不考虑住房支出，北京青年就业人员的平均月收入水平并不低，管理人员高达6668元，专业技术人员5475元，办事人员4504元，蓝领工人3809元。但是去掉平均住房费用2622元、2279元、2291元和1525元，年轻人的钱包就极大地缩水了。

从支出情况看，3个白领职业群体月支出分别为4306元、3634元和3396元。看上去，这个支出应该可以维持相当不错的生活水准。但排除了房贷和房租费用，这三个群体的平均月支出分别只有约1700元、1400元、1100元。

“1000多元的支出很难维持体面的生活。”在李春玲看来，在北京等生活成本高的特大城市，许多已购房但还处于还贷期的青年夫妻，生活费用只够维持基本生活，租房青年的收入除去房租和日常生活开支，再凑买房首付极其困难。

调查显示，1/4的北京青年就业者是“月光族”或“负翁”。在能存下钱的人中，只有38.9%的富余者和28.2%的小有结余者居住在自有房屋中，而其余的大多数人，还在努力存钱凑首付购房款。

在回答“您现在最主要的一个困难是什么”的问题时，约1/4的管理人员、办事人员和蓝领工人以及1/3的专业技术人员把“住房困难”列为最大的困难。

报告说， 10月29日召开的国务院常务会议指出消费是经济增长重要“引擎”，是我国发展巨大潜力所在，国务院总理李克强提出要推进消费扩大和升级。北京等特大城市的青年就业人员应该是推进这些领域消费的引领者和主力军，但是他们目前的收入、支出和住房经济负担状况，使他们有愿望而无能力承担此类角色。

关键是改善租房青年的生活状态

根据北京市统计部门的相关数据，近4年来，北京市青少年人口数量持续增长，增加的主要是外地来京人员。2012年，外地户籍青少年比例超过本地户籍青少年比例。在本次调查中，60.9%的管理人员，56%的专业技术人员，44.3%的办事人员和61.4%的蓝领工人，户口都在外地。

这一青年人口构成情况和变化趋势，意味着未来数年内北京住房市场将保持旺盛需求。“住房是当前青年人面临的最大问题。”在李春玲看来，青年住房问题在北京这一特大城市更明显，“住房严重影响了青年人的生活状况，给他们带来了巨大的经济压力和心理压力，对其社会心态也产生了负面影响。”

李春玲告诉本报记者，从大部分国际大都市的情况看，绝大部分的青年就业者都存在租房住或房贷压力大的问题，区别则在于租房市场的成熟程度。在租房市场成熟的国家，房东与房客的信任关系较好，租房者不用为家具和卫生状况发愁，不太影响生活质量。但目前北京的租房市场不够规范，导致青年群体的居住条件较差，生活质量没有保证。

“关键是改善租房青年的生活状态，提高其租房生活的满意度。”李春玲建议，政府可以规范房屋租赁市场，严惩违法欺诈行为，提高房屋中介机构的诚信水平和服务质量，提供更多居住条件良好、租金价格稳定、能长期租用的房源。此外还可以推出青年公租房和廉租房计划，设法提高出租房屋的供应量。

经济学家、G20与新兴国家发展战略中心主任张其佐在外交学会第九届理事会对记者说:房地产业和制造业严重过剩，去库存至少需要3-5年乃至更长时间。

住建部一专家终于承认在建房屋90%未买出去，直面楼市过剩。张其佐认为，房地产和制造业几乎是同步出现严重过剩，背后的推手是货币超发及高杠杆，和地方政府、开发商、银行等合谋绑架楼市引发泡沫风险，只不过房地产泡沫被有意无意掩盖了。

房地产业和制造业严重过剩，去库存至少需要3-5年乃至更长时间。除了上述过去过度强政策刺激等原因，全球经济正处于低增长，中国经济也正放缓，需求不足，内外需疲软，这也是房地产和制造业乃至石油等大宗资源性商品过剩和价格下跌的一个原因。中国有“大钱”乃至“小钱”的人该买房的早已买了甚至买了多套住房，沒有买房的人确实是无奈生活在底层的百姓，他们“有刚需”但“沒通货”，如果再用过去強刺激的老套路去救房地产，就会出现掩盖今天楼市泡沫，明天会暴露出更大的楼市泡沫，最后的结果是容易刺破楼市泡沫，无论谁都不愿看到这个结果。

如果用“政府只管保障房，市场管商品房”的市场在资源配置中起决定性作用的思路来发展房地产，让楼市在市场中充分竞争，房屋价格肯定不是“高房价”。推而广之，打破“三桶油垄断”油价也不会象今天那样高，可见，全面深化改革对中国经济具有释放巨大动力的作用。

习总书记早已明确指出，中国经济正经历三期叠加时期，前期政策消化期、增速换档期和结构调整阵痛期。可见，楼市调整消化减速阵痛也是三期叠加时期不可避免的。缓解当前经济下行压力和楼市困局，要主动适应和引领新常态，保持定力，“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”，突出打好稳增长、改革开放和结构调整“三大攻坚战”，中国经济有具大潜力和空间及韧性来防止大起大落，中国经济可以有把握平稳健康发展。

在北京公交地铁涨价后的第一天，首都人民喜迎地铁涨价的大条幅上了朋友圈头条，地铁涨价了，公交也涨价了，带给北漂族又是怎样的一种压力和无奈呢，不过，涨价带动的第一个效应不是坐地铁的人少了，而是北京的房租开始有下行趋势了，据报道，北京租房市场已连续四个月下行。2014年年底的淡季效应加剧了新老中介分化的剧烈程度。鹬蚌相争，渔翁得利，租房者目前最愿意听到的好消息是：他们同一时间迎来了全年最佳换租时期。

而由于北京地铁涨价的原因，北京郊区的房租也是达到了以往没有的降幅，租房客在互联网和传统中介的竞争者，以及加上地铁涨价的理由，郊区房价开始松动，据调研，大兴、通州、天通苑和回龙观四个热点租赁区域，下半年以来租金均下降明显。天通苑、回龙观均是降租重灾区。天通苑的租金水平从2574元/月下降到2355元/月；回龙观则更惨，直接从2607元/月下降到2281元/月。

中国经济网北京12月26日讯(记者 杨斯阳) 日前，中国社会科学院数量经济与技术研究所副所长李雪松接受媒体采访时表示，目前三线城市房地产库存量较大，预计明年二三线城市房地产价格还会持续处于调整的阶段，一线城市房价不排除进入小幅上涨通道。

2015年一线城市房价或小幅上涨

12月15日，中国社科院发布2014年度创新工程重大科研成果《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》，对我国2015年经济形势做出了预测。书中指出，尽管房地产限贷政策的取消有望改善房地产企业和购房者的预期，但在部分二、三线城市商品房库存较高的情况下，2015年房地产市场调整仍可能持续一段时间，房地产投资增长仍需观察。

对此，李雪松表示，今年房地产市场供求关系出现了一些变化。从一线、二线、三线城市供求来看，二、三线城市房地产库存上涨较快，一线城市因人口流入多，库存量不是很大。在9月30号实施房地产新的货币信贷政策之后，一线、二线、三线城市10月和11月成交量都有明显上升，房地产价格虽然还是在下跌的通道中，但是房跌幅明显收窄。

他认为，随着中央经济工作会议要求货币政策要松紧适度，利率、存款准备金率和人民币汇率会根据形势的变化可能会有所调整，预计2015年房地产价格还会持续分化。虽然2015年货币政策、利率和准备金率的变化或会有利于房地产市场，但是目前三线城市房地产库存量比较大，新建房屋的施工量比较高，预计明年二三线城市房地产价格还会持续处于调整的阶段，一线城市房价不排除进入小幅上涨通道。

“目前地方债务结构性风险比较突出，个别地方政府的资产负债率超过了100%。房地产和土地市场的调整，可能导致部分地方政府债务预期违约的风险上升，同时今年开始规范影子银行，可能导致部分地方政府资金量断裂的风险上升。目前我国征地和拆迁补偿支出以及补助被征地农民的支出这两项之和占国有土地出让金比重不断攀升，土地出让金收入在2013年是四万亿左右，但用于征地拆迁补偿成本性开支占比也很高，靠土地财政本身难以持续的，使得地方政府靠土地财政卖地要比过去困难。但这也是一个规范地方投融资平台，开明渠，增发政府债务，控制地方债风险的机会。” 李雪松说。

库存高城市可收购商品房转为保障性住房

目前，城乡、区域发展不平衡是我国经济中的突出问题，对于如何处理房地产市场与城镇化之间的关系，李雪松认为，当前在房地产库存比较高的情况下，某些库存高的城市可以考虑收购商品房用于保障性住房，有利于降低房地产库存。而对于房地产库存比较低的一些城市，还要继续增加房地产开发的土地供应。

他表示，要扭转城镇化就是房地产化这种倾向、开发区化的倾向，使城镇化更多地转向人的城镇化，转向为常住人口提供基本公共服务的均等化这个方向上来。在这种转型过程中，需要加快财税体制改革，增加一般性转移支付的比重，降低专项转移支付的比重，增加中央的事权，增加地方的财权。

“交3万元诚意金抵扣10万元购房款”、“先交5万元总房价打95折”……在琳琅满目的房产电商网站上，常常能看到这些诱人的宣传语。

然而，这样的“震撼特惠”究竟能给购房者带来多大的实惠?近日，记者了解到，杭州赵小姐就曾遭遇找开发商退买房款，却被电商拖延退款的事。

对房产电商平台的看法，业内专业家向记者表示，房产电商的高度竞争，确实起到了让信息更透明的效果，但羊毛出在羊身上，手握定价权的开发商早在没有电商的时代已经玩惯了 “价格游戏”，如今房产电商的出现只是让“价格游戏”多了一种玩法而已。对于购房者来说，一些无关痛痒的让利并不足以影响购房决策。

退款遭遇电商拖延

杭州的赵小姐近期通过某电商平台缴纳了3万元诚意金，打算购入杭州钱江新城附近的一套新房。在交易过程中，她发现合约存在问题，与开发商协商之后，双方同意解约。

然而，开发商虽然承认合约存在瑕疵，同意全额退还首付款，通过电商平台收走的3万元却有了争议。赵小姐多方奔走，甚至采取法律手段，这家有名的电商却一直拖到一个半月之后才最终退款。

赵小姐表示，她在缴纳诚意金的时候，将电商和开发商视为一体，没想到出了问题，与电商之间还起了争议。

“很多生意都是走在规则前面的。”世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉记者，在房地产行业，长期以来存在信息不对称的问题。卖房者利用购房者的信息不对称，玩弄各种“猫腻”，如今随着电商平台爆发式增长，再加上社交平台的兴起，信息逐渐透明化，购房者“雾里看花”的情况逐渐得到改变。

谢晨认为，电商并不是一种新的生意模式，无非是更多的客户，更多的供应商，成交金额更大而已。房地产电商与其他产品电商的不同在于，产品总价非常高，不可能出现大幅折扣。因而，房地产电商不会带来新增的需求，仅是一个推广、营销的平台。

不适合销售高端楼盘

今年下半年，万科在苏州的一个楼盘展开了 “众筹买房”活动，拿出一套房源，以众筹的方式拍卖，只要缴纳最低1000元就可以参加活动。如果竞拍不成功，可以拿回本金和较高的利率回报。

业内对此分析称，这一活动只涉及一套住房，对销售意义不大，但“众筹买房”、“高年化收益率”等关键词吸引了不少人的眼球，营销之意明显。

在开发商眼里，房产电商更多的是一种营销工具，帮助楼盘扩大影响力。因而开发商最希望的是电商平台多做活动，闹出更大的动静，而不是给购房者让利。

实际上，许多购房者发现，从电商平台拿到的折扣，在售楼处也可以通过其他方式争取到，有时甚至比电商的价格更优惠。

此外，电商涉及房源以刚需盘为主，高端楼盘对电商仍持观望态度。

一家港资房企的销售经理告诉记者，他们开发的产品定位在中高端收入群体，他们与电商平台有过一些接触，但最终认为并不适合与电商开展销售合作。“我们面对的高端客群都是有房子的人，他们很多都有不止一次的购房经历，也就不会仅仅因为电商平台的优惠就决定买房。另外，我们的目标客户对想买的房子研究得很细，而电商平台提供的信息过于简单，满足不了其对房屋信息的需求。”该销售经理说，对于找上门来寻求合作的电商平台，他们也不会拒绝，仍将其视为一种媒体渠道，也会将楼盘信息、广告在平台上发布。

据京华时报记者桂瑰

即将过去的2014年里，受自住房、信贷等多重因素的叠加影响，北京乃至全国的房地产成交都一改往年的“一路高歌”，转入成交量和房价的双双下滑。为了拉动成交量，“以价换量”成为房企贯穿全年的销售思路，量价齐跌。来自亚豪机构和中原地产的统计显示，截至12月上旬，北京新房和二手房的成交量均全线下滑，业内预计，如果2015年北京继续出台宽松政策，房价才有可能小幅反弹。

□新房 成交同比降近四成

虽然年初的成交保持了不错的势头，但随着自主性商品房的入市、信贷收紧等一系列因素的影响，成交迅速下滑。进入四季度以来，在9·30央行放松信贷、11·21央行降息等“组合拳”下，累积许久的刚需在央行货币信贷政策放松的效应下，购房成本得到了实际减少，促使年末购房客群入市脚步加快，推动了成交量的连续上涨，呈现“翘尾”行情。

年底的“翘尾”显然不能“拯救”全年的成交量，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，2014年全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改住）共实现成交70558套，总成交面积为731.22万平方米，与去年同期相比分别下降37%、39%。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看2014年依然是成交量最低的一年，大部分开发商在2013年拿了比较高的地价，萧条的市场又导致项目上市压力巨大，这种情况下，库存量明显上涨。

“纵观全年北京楼市成交轨迹，北京新房市场走出一条曲线上升图，整体呈现前段低迷后段走高之势。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

大兴、房山、通州、朝阳是成交主战场

根据亚豪机构统计，2014年北京商品住宅成交的主战场仍主要集中在大兴、朝阳、房山、通州这几个区域，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，这四个区域累计实现成交45854套，在总成交量中占比高达65%。

据任启鑫介绍，尽管四个区域住宅累计成交均过万套，但受自住房入市支撑成交量影响，四个区域住宅成交特征呈现明显分化，其中位居第二、三名的朝阳和通州，自住房在区域总成交中分别占比54%、25%，显著拉升区域成交量，而大兴和房山区由于刚需住宅集中，且前期降价充分，纯商品住宅成交量支撑区域成交，在成交排行前十位的项目中，位于大兴区的楼盘项目共有3个，房山区共有4个。

除商品住宅供应体量大的大兴、通州以及房山外，今年昌平区纯商品住宅成交占比出现明显上升，截至目前，昌平区累计实现成交6459套，在商品住宅整体成交中占比超9%，与去年相比上涨近4个百分点。

任启鑫分析称，海淀和昌平两个区IT企业聚集，而且教育配套优势明显，在海淀楼市供应紧张的当下，靠近海淀人才聚集区的昌平区，吸收了大量在海淀区从事高新技术的置业者，随着昌平线的开通，区域刚需住宅项目一直处于供不应求状态，今年昌平住宅供应量的增加，助力区域住宅成交量。据统计，截至目前，昌平区共有25个住宅项目入市，累计供应房源5006套，与去年同期相比上涨22%，且受整体市场低迷影响，普通住宅项目多平价或降价入市，区域旺盛的置业需求，与降价入市项目供应量的增加，成为区域成交量在总成交中占比上涨重要影响因素。

“以价换量”贯穿全年

值得一提的是，房山、大兴、通州在过去几年土地供应集中，经过前期开发后，入市产品类型多以刚需住宅为主，而年初在去年末楼市火爆效应影响下，区域在售项目定价高企，通州区定价直奔30000元/平米，而房山在售项目平均定价也高达26000元/平米，基本超出刚需客群所能接受的上限，造成区域项目去化减速。为提高项目周转率、稳定现金流，以住总万科橙低于预期价格入市开始，将天宫院板块房价稳定在了21000-23000元/平米，大兴和房山成为房企“以价换量”的主力区。而从成交排行前十来看，率先降价或平价入市的楼盘项目占据成交前列，如住总万科橙、首开新悦都等，在市场普遍进入“以价换量”阶段后，降价幅度大的楼盘也取得不俗成绩。

“直至进入下半年，随着自住房入市后曝露出了产品短板，再加上定位刚需的商品住宅开始降价跑量，商品房项目降幅的加深逐步拉近了与自住房的价差，部分刚需客群开始回流商品房市场，楼市成交量出现见底企稳趋势。与此同时，在9·30央行放松信贷、11.21央行降息等”组合拳“下，累积许久的刚需在央行货币信贷政策放松的效应下，购房成本得到了实际减少，促使年末购房客群入市脚步加快，推动了成交量的连续上涨，呈现翘尾行情。”任启鑫说。

一线城市房价再跌可能性不大

对于未来的北京楼市，张大伟认为，一二线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零，三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

任启鑫认为，尽管政策利好叠加，房企和购房者双方信心都有所回升，但在宏观经济增速放缓，固定资产投资增速等行业各项指标仍未出现明显止跌企稳迹象时，房地产行业仍处于调整期，整体市场转暖需要时间过渡，预计北京新房市场将以相对稳定的态势进入下一年，交易量在政策、降价等作用下实现成功筑底回升，而房价则在库存、企业现金流等影响下呈现企稳趋势，如果2015年北京继续出台宽松政策，房价才有可能小幅反弹。

□二手房 全年成交创网签以来历史最低

纵观全年，相对敏感的二手房市场先降先跑，但业内人士预计，其网签量将依然创下全面网签以来的最低历史纪录。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，北京二手房住宅网签套数为94048套，预计全年成交量在10.2万套左右，从2008年下半年全面网签以来，连续6个年头，今年二手房成交量将是历史最低一年。相比2013年环比下调幅度达到了37.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为，2014年是调整年，北京二手房成交量明显降温，特别是上半年，房价下调的速度非常快，今年上半年的降价幅度超过之前的市场预料，在实际市场交易中，年中大部分购房者都会发现，市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。

随后，在930新政策、降息的刺激下，之前部分观望的购房者出现了恐慌性入市。从7月开始，成交量已逐渐筑底，房价下调的幅度在逐渐放缓，10月则二手房价格在年内首次再现轻微上涨。

“从二手房成交价格看，6月的成交均价为2.92万，7月北京二手房成交均价为2.89万，8月成交均价为2.88万，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万，跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象，10月份成交均价在2.9万左右，环比9月上涨了1%。11月二手房的价格再次有轻微上涨，四季度的二手房市场将是全年成交最好的季度。”张大伟说。

11月二手房网签量首次破万

事实上，从单月成交情况看，2014年前10个月连续出现了低于1万提高成交的历史最低，11月受到一系列刺激政策的影响出现了复苏，北京市迎来了年度网签量的最高月份。

根据我爱我家和链家地产的统计显示，11月北京市二手住宅共成交11180套，为年内首次突破万套，网签量环比上月同期大幅上升26.4%，与去年同期相比基本持平。这一数值为本年度以来的最高点，同时也是今年以来二手住宅网签首次突破万套，而2013年，突破万套的月份高达9个。

在成交价格方面，根据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交均价为28339元/平方米，环比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，成交均价年内（1-11月）累计降幅为3.6%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在经过了9月末、10月份以来930新政、普宅标准调整、公积金新政，乃至11月22日央行不对称降息等利好的叠加影响之后，市场的向好冲动在11月份的网签数据中已经有所体现，这一点符合了利好出台后各界的普遍预期。

政策托市作用明显

在二手房降价快跑的推动下，二手房市场在7月份开始筑底，但并没有迅速复苏，十一小长假前夕，央行及住建部发布一系列新政，如首套房认定标准变化、信贷政策等对二手房市场产生了较大的影响。

中原地产市场研究部统计数据显示，在10月最后一天913套的网签冲刺下，10月虽然有长假，但网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。据张大伟介绍，从10月20日后，二手房网签量更是连续突破450套，最后一周工作日基本在600套以上。北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，实际因为930政策带来的集中签约滞后，实际市场签约接近1.8万套。

统计数据也显示，10月100㎡以上大户型去化加速，在成交量的带动下，全市各区县房价基本全线上扬。在买涨心态下，楼市低迷阶段普遍存在的大幅议价空间基本不复存在，根据伟业我爱我家提供的数据显示，10月份大部分区域二手住宅价格普遍上涨，在一些传统热门区域，如东城区环比涨幅高达19.9%，仅通州、石景山两个区域的二手住宅价格微跌。

二手房分析师韦雨舟认为，这主要是由于两方面原因所致。首先，由于“认贷不认房”政策无形中限制刚需客户的入市门槛，因此二手住宅市场上活跃的大多为改善型购房者，在10月入市的新盘项目中，中高端项目占主流，且项目大多散布于亦庄、朝阳、北五环等地块，因此分流了一批改善型需求；其次，通州房价较低、人员较为密集，一直以来都作为首次置业者的首选之地，因此在本轮二手住宅回暖潮中遭到“冷落排挤”也不足为奇。

但930新政的利好并没有持续太久，11月中上旬市场出现了短暂的下滑，但这种迹象因及时出台的降息政策而改变。链家地产的统计数据显示，11月第四周的新增房客源量均止跌回升，新增客源中，刚需的比例有所增加，在通州等刚需集中的地区，刚需客户已经占到一半以上的比例。刚需客户增多，填补了前段时间改善性需求客户大量消化后的空缺，从而在需求层面对市场产生了一定的托举作用。

二手房将在企稳状态下收官

“降息形成的托举作用已经显现，其作用力度也可从市场变化中看到。从目前情况综合来看，未来一段时间内的政策环境依然趋于宽松，不排除有进一步托市政策出台。随着利好政策的逐渐落实，预计短期内成交均价将在趋稳的基础上略有上涨。”链家地产市场研究部张旭告诉记者。

张大伟也表示，市场逐渐企稳，但全面复苏依然需要时间，北京二手房房价稳定的成交量在1.2万套左右，在1万套以下房价基本都处于下调过程中，目前北京最近几个月都在1万-1.2万套之间，这种成交量，房价基本处于企稳过程中。年内随着部分需求入市，整体价格已经基本企稳，整体2015年初市场依然难有大幅上涨的可能性。

胡景晖认为，在现阶段北京房价依然高企的情况下，尽管有着多重利好的影响，但市场需求的实际入市力度和持续程度仍需观察。尽管市场调整已持续了近一年，但北京市二手房年度口径的均价水平依然表现为上涨。胡景晖表示，较高的价格门槛促使现阶段北京楼市的市场成交主体为具备较好购买力的改善型人群，购买能力不足的市场需求较大量地被挤出市场。基于此，胡景晖认为，未来一段时间在楼市价格不能显著回落的情况下，政策性利好的刺激效果可能并不及外界预期，市场需求的入市热度或将难以持续。

在贷款新政和降息的刺激下,北京二手房成交量从10月起走上了快速回升的通道,而即将过去的12月,二手房再次突破了万套。不过,年底的翘尾却无法改变全年的颓势。

据统计,截至12月23日,北京二手住宅网签套数为100271套,预计全年成交量在10.4万套左右,与2013年相比下调幅度达到了36%,而这也是北京二手房六年来历史成交量最低的一年。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,今年北京二手房受全国楼市萧条以及限购限贷政策不放松的影响,出现成交的明显降温,特别是上半年房价和成交量下降幅度超过之前的市场预期,直到9月30日限贷政策松绑之后,部分观望的购房者出现了恐慌性入市,抬高了年末的成交量和成交价格。

张大伟进而指出,虽然今年后3个月成交量出现了轻微反弹,但后市走势依然不明朗。“目前就北京市场而言,仅有的利率优惠只体现在银行的认贷不认房,除此之外,购房人很难享受到其他利率优惠,特别是年底很多银行贷款额度用完的情况下,银行很可能会抬高申请贷款门槛,从而影响购房人的入市。”(据北京商报)