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临近年底，某全国性房地产上市公司（以下简称R公司）各地中高管再次聚在了一起。他们需要做出一个决策，决策的主题是，“2015年，我们是要一个漂亮的规模还是要利润？”

R公司决策会的结论是，要利润，所以会涨价。R公司在品牌房企中属于极具潜力的实干派，即便在逆市，也能打出一个漂亮的销售规模战。但世界上的事情往往是鱼和熊掌不可兼得，要规模必然在一定程度上牺牲利润。R公司目前最大的问题是，净利润率已经低于行业平均水平。R公司明年面临两个选择。第一，继续要规模。向800亿甚至900亿冲击；第二，规模小幅度增长，提高利润。

对于资金密集型的房地产行业而言，他们所能把握的最重要的成本是融资成本。而他们发现，无论是600亿的规模还是800亿的规模，融资成本都没有太大的改变。“干这么多事不都是为了赚钱吗？”R公司一位人士称。

基于此，预计R公司决定，旗下项目明年涨幅至少在10%。那么，2015年的市场究竟有没有涨价的基础呢？

R公司是这么想的，从目前的政策看，明年一线城市很有可能会放松限购。如果放松，那必然利于涨价；但如果不放松，政策也没有趋紧的可能。这次央行降息后，R公司已经感受到一点春天的气息。至少，客户贷款好贷了。这就足够让他们松口气。值得注意的是，R公司旗下的项目主要集中在一线城市。

另外一家H公司的相关负责人也表示，他们2015年将推出比2014年更贵的产品。他预测，北京（楼盘）房价明年会普涨。背后的逻辑也很简单。2015年，北京会有大量2013年竞拍的地王上市。地价的哄抬导致供应量很少，房价没有跌的基础。

但放眼全国市场，2015年的楼市仍然不乐观。任志强近日在“网易经济学家年会”上表示，房地产仍然是重要的支柱产业，但现在面临的问题是库存仍然巨大。预计市场会在底部运行较长时间。央行已经开始降息，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都会让楼市迅速反弹。即使降准0.5个点或1个点，也就是释放几千亿的流动性，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存在短时间内迅速消化。预计房地产底部运行要到明年9月份左右，或者到明年年底。当然，任志强是基于全国数据分析所得出的结论。

房产中介行业正经历着一场“血雨腥风”。而这都要从链家“织起”的一张“网”说起。自从链家在线更名为链家网后，和搜房网展开对赌后，又于近日宣布，计划2015年在美国设立公司，国内再成立10家分公司，进入20个城市，需要5万名经纪人。为了实现这一计划，链家给经纪人开出最高可到70%的提佣比例。

上海永庆房屋总经理陈史翎在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，房产中介掀起的变革潮会加速行业集中度，预计明后年，行业会迎来新一轮洗牌。

群雄展开“乱战”

近日，链家通过非公开渠道透露出这样的信息：“第一，开放化：公司2015年进入美国市场成立分公司等，需要5万经纪人；第二，平台化：公司将依托链家网和1500家以上的店面及近30000经纪人，实现O2O闭环，真正意义上线上线下联动；第三，公司组织改革，管理扁平化，所有管理人员和职能服务一线经纪人，公司和员工充分分享利润，大幅提高经纪人提佣比例，最高至70%。”

据了解，目前，行业提佣比例的平均水平不会超过30%，因此链家提出以上变革思路后，迅速在全行业掀起轩然大波。随后另一家经纪公司思源地产正面叫板，称链家70%提成只是噱头，需要很多硬性条件才能实现，而且间接刺激同行业人员带单过去，严重违背了行业底线。同时，思源提出将中介服务费用降低至1.5%。

据媒体报道，链家提高提成比例消息公布后，包括思源地产在内的一些中介公司的房产经纪人，陆续收到链家的挖角短信。思源地产常务副总经理杨皓表示，“链家的做法引起了全行业的焦虑，链家利用高提成来吸引其他中介公司的经纪人，达到挤垮其他中介的目的，形成垄断优势，这给其他中介公司带来压力，而我们降低中介费，虽会加大运营成本，但给了购房人更多选择，我们希望建立行业新标准，让费率回归到正常水平。”

中介行业另外两大品牌公司——我爱我家及中原地产随后相继推出“全员持股”的计划。伟业我爱我家集团总裁杜勇宣布，我爱我家推出“全员持股”的“金钥匙计划”，即 “Online+Offline+Owner”（线上+线下+全员持股）。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《每日经济新闻》记者表示，“以‘员工事业’为核心，通过持股计划，让经纪人成为企业主人，让企业业绩、品牌、服务成为经纪人主动追寻和维护的利益关切点，这就是我爱我家‘全员持股’的‘3O’模式的根本逻辑。”

在胡景晖看来，越高的佣金提成，不仅难以有效提升行业的服务水平，反而会更容易促使经纪人以促成成交、抽取高额佣金为目标，增加客户交易风险。

行业面临“洗牌”

“对于房产中介企业这类高劳动力密集公司来讲，如果增加底薪，经纪人的积极性会比较低；如果增加提成，却可以在不增加企业成本的基础上提高经纪人积极性。”陈史翎对《每日经济新闻》记者表示，提高提成的做法将改变整个行业共荣发展的态势。

不过，陈史翎同时指出，目前，国内房产中介公司的毛利率不到20%，如果要求所有的企业，特别是中小企业提高佣金提成，即不容易也不现实；此外，提高经纪人的佣金分成，房产中介企业自身所获取的收入必然减少，这就需要企业通过其他业务途径来弥补这部分减少的收入，而P2P金融业务就存在机会，且已被越来越多的公司所重视。

陈史翎进一步指出，目前，国内金融机构并不支持转按揭，也就是说二手房成交过户前，房主必须还清之前的贷款，但如果这部分贷款超出了购房者的支付能力，就催生了中介公司P2P的机会。

在陈史翎看来，对于利润薄弱的房产中介行业来讲，房产金融的利益十分诱人，但就具体企业来说，不管是资金监管还是P2P业务，都会考验中介公司的品牌以及企业规模，“大品牌公司才会让买卖双方放心去做资金监管，而这部分每单的抽成可以达到0.5%。”

对于整个行业的变革，中原地产首席分析师张大伟表示，目前来看，因为之前的发展模式都被证明不能快速复制，因此引发了这样的一场创新。

强者恒强，在多位业内人士看来，这场在房产中介行业掀起的变革潮，将进一步提高行业集中度，未来1~2年，整个行业将面临新一轮洗牌。“2015年，实体中介行业内将出现弱肉强食，掀起一轮又一轮的价格战、人才战，血肉横飞。目前为止，全国没有一个占有率特别高的中介企业，但未来五年会出现。”张大伟如此说。

电通时代文化广场位于北京市朝阳区酒仙桥北路7号，公交站点名称：彩虹路，公交车路线：402、405、688、418、909、988、973等； 2014年乘坐地铁14号线即能到达本案。 电通时代文化广场目前可租赁面积460平米，租赁报价5.5元/平米/日，根据客户需求及入驻时间确定，可根据客户要求改造办公楼内面积； 总楼层： 2-3层； 电通时代文化广场，单层面积：园区现租赁面积从400m2—30000m2不等。客户需求面积在园区项目内任选； 使用率：70%； 净高：最高层高12m，楼体分层可建2.9m—4m不等；
可出租楼层及面积：根据客户需求定制； 交房状态：期房订制，毛坯交付。空调系统：中央空调； 空调供应时间：早8:00—晚20:00 交通情况：地铁14号线； 租区内是否具备上下水：可做上下水。 电通时代文化广场市场部、其他费用：采暖费：35元/平米/供暖季，空调费：45元/平米/供冷季；物业管理费：16/平米/月。

目前在租面积450平米，毛坯，空气清新，幽静办公。

亦城科技中心中心，亦庄的核心，创业的中心，星级酒店的交汇处，BDA的繁华之地，一个超实惠的写字楼出租，889平米整层，四面采光，户型好，楼层十全十美，精装修，不是一般的实惠，不是一般的高档，不是一般的抢手，仅存联席，错过了就真的没有啦。亦城科技中心项目定位为总部办公，为企业树立公众品牌提供载体。拥有满足不同类型企业需求的高端写字楼，及完善的商务商业配套功能。

房地产O2O可以说是今年的热点和痛点，说他热是因为今年除了房地产中介自建平台，打造了属于自己的020交易模式后，一些别的非房产圈的互联网公司也来染指了房地产领域，开始建个网站就开始卖房子了，而且，一个个的都是起步都能融了不少资金，而笔者之所以说房地产O20也有痛点，是因为这些看起来高大上的线上经营公司，在实际到了OFF LINE 的阶段，也会因为监管的空白而面临方方面面的问题，除了前段时间被媒体报道的K2地产售楼处销售经理携款潜逃后，最近在西安，一个最近发展势头正如日中天的房多多房地产电商公司，也同样面临了线下员工监管失控，员工携款出逃的案例，据华商报报道，在交了数千元的购房诚意金后，小王发现所购楼盘房屋产权有问题，打算退款时却被告知，当时收钱的人并非房产公司员工，而是与房产公司合作的一家电子商务公司房多多网的员工，且人已卷款离职不知去向。

房多多网据说是刚刚拿到了8000千万美金的投资，甚至连在万科干了二十多年的老人肖莉都被挖了过去，据说还占了些股份，就是这样的风头正盛的公司，居然发生了员工携款潜逃的事件，这说明房地产电商020的OFF LINE 之路，还有很多的困难要面对。

房地产电商的OFF LINE 之痛的第一条，肯定就是线下房源的挖掘问题，其实，在真正的房地产经纪公司看来，不管是西方还是在中国，都有一条很重要的规则，那就是房源为王，没有房源，房地产经纪活动就无从谈起，做房地产电商的最大的难题，其实就是如何才能整合期线下所有的适合去经纪的房源，没有房源，一切租售客户都成了无源之水，无本之木，所以，不论是房多多也好，爱屋吉屋也好，以及平安银行斥资五亿打造的平安好房网，对于这些高大上的所谓互联网房产中介公司，不管他们如何融资以及如何的设计开发手机APP，但是如果根子上如果结果不了房源问题，那么最后的归宿只能是挂羊头卖狗肉或者是羊毛出在猪身上靠搞一些流量或者做互联网金融来维持生计，这并不是危言耸听的话，看看平安好房网现在到底卖了多少房子，看看爱屋吉屋到底租出了多少间房子，或者看看房多多所出售的房子里面有多少套二手房，就知道现在房地产电商线下的瓶颈所在啊，没有房子，卖什么，就算是卖新房，但是，卖一套新房和卖一套二手房，所牵涉到的法律问题以及房地产交易流程，根本就不是能同日而语的，房地产二手房的交易，不但是要牵涉到找房，挖业主，开发房源，还包括，贷款，谈判，再谈判，包括过户，贷款，税费，等等复杂的专业的流程，而房多多没什么一开始就卖了那么多新房，却鲜见二手房，还不是因为二手房交易流程太繁琐了，可是，一个没有房地产二手交易的电商，还能够真正的叫做房地产电商吗，一个只靠着租赁少收费去搅局的互联网公司，能真正的担负起振兴房地产电商的光荣使命吗？其实，房地产确实是很召唤一个能够全面解决房源问题的电商公司，但是，我的观点是，这样一个能够做起来的房地产电商，一定是线下包围线上的公司，而不是线上包围线下的公司，搜房网试水线下的不成功就是说明了一个最基本的现象。虽然搜房斥资入股了世联行还有二十一世纪，但是，他能够进入的，也不过是早就被其他门户网站做烂了的房地产团购或者新房而已。

房地产电商OFF LINE的第二痛点，应该是线下销售人员的监管和培育招募之痛，据说现在从广东杀来的Q房网都把线下经纪人的提成比例提高到最高85%了，但是，我想说的是，这种画饼充饥，望梅止渴一样的诱惑，就算是给到百分之百又有什么用，对于一个真正的能够独立开单的经纪人，在中国的房地产市场上绝对不是一天能够练就的，其实最先进入中国做独立经纪人制度公司的外资公司是美国一家叫做ERA的房地产公司，这是一家在美国新加坡等发达国家几乎都做得非常成功的房地产经纪公司，是一家上市公司，而且还是分支机构遍及世界的房地产独立经纪人经纪公司，刚来北京的时候这家公司的提成比例是百分之七十八十，在国贸艾维克大厦租赁了一间高大上的写字楼作为办公点，每天培训，每天都有讲师经理去培训新的经纪人该怎样去开发客户，开发房源，但是，因为没有基本的门店支持，资源支持，信息支持，这样的一家在国外做的响当当的公司，就是融入不了北京的圈子，先是坚持了一段时间为了压缩开支把写字楼退而求其次搬到了旁边的乙级写字楼，最后又搬到商住公寓，最后干脆就直接从北京市场上消失了，而曾经那些一千多个浩浩荡荡的独立经纪人，也终于在北京的房地产市场上转行的转行，烟消云散的做鸟兽散，为什么会这样，还不是因为中国的国情，中国的国情是，经纪人自己的单子，拿到百分之百还不满足，你一个凭空的平台公司，为啥就要拿走我的三十个提成呢？当时这家公司全盛时候一千多个经纪人，但是，每月的业绩，却没有链家地产的一个门店的业绩多。而就是这样的独立经纪人公司，还面临着招聘的难题，培训的难题，房地产的招聘，特别是中介行业，一直都是老大难问题，更别说没有底薪的独立经纪人了，还有外出做业务的时候，私单满天飞的问题，我想在诸如房多多这类的互联网中介公司这里，肯定也是一样不可规避的问题。

房地产OFF LINE 线下直痛之三，其实还在于盈利该如何实现的问题，互联网本来讲究的是创新，讲究的是平台，自由，但是，不管是平安好房网还是房多多，还是五八同城还是赶集网搜房网，我们从这些互联网公司上面看不到包容自由的精神，相反倒是毫无意义的炒作，以及忘恩负义的矫情，就比如说吧，五八同城的姚劲波一直标榜要打造一个不要中介找房子的平台，但是，最后呢，他打造的不过是一个让中介自由发布虚假房源的平台，平安好房网没上线就说要颠覆中介，说是不收中介费找房子，但是，中介费是不收，那是因为一套靠谱的房子都没有，根本解决不了互联网用户的任何诉求，最近闹得很火热的爱屋吉屋以及房多多，也是拿着几千万美金的风投，却只做了一件和房地产中介那样卖房子那样的不需要太多资金都能从事的房地产中介的事情。中国的互联网浮躁之风如今刮的是太热乎了，一波还未平息，一波又来侵袭，但是，无论卖点如何好，最后还是做的传统行业，可是我想不明白的问题是，您都融那么多资金了，干嘛还来给我们那些苦逼的屌丝中介来抢饭碗吃呢，搞一些苹果出来，搞一些国产的系统出来，比拿着钱忽悠了受众的眼球却又掏受众的腰包挣用户的租房中介费呢？

房地产电商OFF LINE ，我们呼唤一个踏实做事的平台，呼唤一个能够不靠吸引眼球踏实给受众提供房源的和淘宝一样的平台，房地产电商，ON LINE 好了就不错啦，别再OFF line了，不然，您们的投资人真的要喊你回家算账啦.

据北京写字楼资讯网站长，微信号365877671，仅代表个人观点，欢迎分享，转载请注明出处。

昨天,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布前十一月北京消费、投资等经济数据。数据显示,前十一月,房地产开发投资达3478.9亿元,同比增长9.9%,增速较前十月回落了4.9个百分点。

前十一月,北京市完成全社会固定资产投资6645.7亿元,较上年同期增长4.3%,增速较前十月回落2.7个百分点。其中,城镇投资完成6082.2亿元,同比增长6%,同期农村投资完成563.5亿元,同比下降11.6%。城镇投资中,房地产开发投资完成3478.9亿元,增长9.9%。其中,住宅投资完成1755.4亿元,同比增长12.9%;同期写字楼投资完成686.2亿元,同比增长25.2%;而商业、非公益用房及其他投资完成1037.4亿元,同比下降2.3%。

值得注意的是,虽然房地产投资增速继续回落,但前十一月房地产销售面积降幅出现收窄。数据显示,前十一月,全市商品房销售面积为1173.5万平方米,同比下降28.2%,降幅较前十月收窄1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示,在各地调控政策松绑、信贷放松以及降息等一系列利好因素综合刺激作用下,11月购房者入市的积极性提高,这种情况下,北京房地产市场成交量也显著增加,开始出现企稳迹象。中原地产统计数据显示,11月北京新建住宅网签套数达到了12279套,二手房网签合计已突破11180套,都突破了今年以来的单月记录。

新华房产12月10日北京讯(记者 柴丁)随着北京房价的持续飙涨,“环北京区域”的概念形成。燕郊、固安、香河、涿州……,一个个河北的城镇,坚定镶在了北京楼市版图上。

区域捧红的开发商

环北京楼市最早发端于燕郊。这片离天安门仅35公里的地方,一直有足够多的购房“期待”: 划归北京、直达CBD、地铁或城铁即将开通。尽管何时实现仍遥遥无期,但也足够让房价冲破万元。区域楼市崛起的沿路,是一道道企业风景线。据悉,燕郊高峰期共有20家左右开发商,其中本地占8成。福成便是最大的一家,它开发了燕郊第一栋带电梯的公寓,第一家五星级酒店。而让其在地产界扬名的,是“上上城”项目。

“当年上上城在北京地铁刷广告,3.5万买一居,5万买两居。一下子打响了品牌。”有资深从业者告诉记者。而目前上上城售价单价就在9000元/平。据媒体不完全统计,10 年来福成房地产开发了上千万平的住宅。房地产收入占其集团收入的一半。

同样在讲述“环北京”故事的,还有孔雀城。“一个北京城,四个孔雀城”,这样一个连锁品牌小镇概念,一时间使得孔雀城模式成为业内对环北京项目的热议的典型代表。孔雀城系列的“霸气”,在于其地价获得核心土地资源的能力。一份信托计划资料显示:八达岭孔雀城项目的楼面地价仅为253元/平,潮白河孔雀城涧桥新城项目的楼面地价仅为619元/平,而其楼盘售价为八千乃至上万。

“环北京楼市”集体被透支

然而现实的神话终难持续,环北京楼市快速堆积的泡沫,也日渐露出其掩盖的伤疤。“固安房价赶上了通高铁的武清,还有上涨的空间吗?孔雀城目前均价已达13000元/平,这价格都能去大兴买房了,为什么要跑到河北来买?”有准购房者在接受采访时表示。

除了投资价值令不少购房者“犯嘀咕”,品质、配套、交通也是其关心的因素。孔雀城项目曾频频曝出质量问题,其中潮白河孔雀城项目还陷入了收房风波。燕郊,目前每天往返于北京虽有多趟公交,但依然拥挤不堪。问题折射到市场,便是价格回调、库存高企。今年7月以来燕郊房价先跳水,其中首尔甜城降价幅度最大,从之前1.2万的单价直降到当前(11月26日数据)不到1万/平,上上城等也纷纷推出特价房或大力度折扣。

据固安房地产信息网数据显示,截至11月28日,可售房屋数量为20837 套,可售面积2076991平。换而言之,其房屋库存量是销量的12倍左右。这对于后进入的房企意味着更多压力。今年碧桂园集团环北京的首个项目九龙湾开盘,地处河北涞水,与在北京市场卖了多年的一渡新新小镇项目临近。该区域的今年入市的还有望京西府等项目,而从周边项目销售情况来看,不得不说去化的压力依然巨大。

“北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了,周边地区的优势也就丧失了”有分析专家表示。

今年二季度房企销售承压，数家开发商祭出“全民营销”大旗。日前，央视一条“K2清水湾售楼经理卷款跑路”的新闻引发了业界对营销模式的思辨。

“一切都为了卖房子。”今年某开发商人士吐槽。那么问题来了，风靡一时的“全民营销”能否解决房企面临的高库存难题？房企未来营销方式将出现哪些变化？《每日经济新闻》记者深入调查采访，试图揭开“全民营销”的神秘面纱。日前，央视一条位于通州的K2清水湾售楼经理卷款跑路的新闻让很多购房者心头一紧，原来在售楼处买房也可能不安全。上述事件引发了业内对“全民营销”的深思。

K2地产方面接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前，房地产业正面临着诸如去库存和资金回流的多重挑战。“房地产开发商正从最初的自行销售转向全面代理销售。然而，人员素质、信息不对称、监管环节增多等各类因素叠加，使得开发商在与终端市场对接时，潜藏着更多不可控的风险。”有分析认为，对于房企来说，全民营销加大了管理难度和风险，客户实际转化效果有限；对于房产中介行业来说，这更像是一种“破坏性的力量”。因此，北京几大中介从内部发动变革，提高佣金、降低中介服务费、全员持股等措施争相推出，这将加速该行业集中化。

全民营销改变售房模式

全民营销在房产业已不是新鲜话题，但全民营销到底怎么玩？在诸多业内人士看来，房企全民营销的外衣下掩饰的是卖房至上的“直销”内核。事实上，最早打出“全民营销”概念的是绿城集团。2012年，绿城中国遭遇销售压力，宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”这一在当时看来标新立异的销售模式。

彼时，宋卫平提出，首先将原本驻守在售楼处的销售人员赶出办公室，到社会上去寻找客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；此外，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到佣金。为了鼓励大家卖房，绿城还打算大幅提高销售提成。坊间传闻，绿城的销售提成将提高两到三倍。

宋卫平甚至给自己也压了销售任务，要求包括自己在内的董事长办公室的3个人完成3亿元的销售额。他表示，“欢迎大家来找我买房子。”该模式助绿城在2012年上半年取得了约219.5亿元的销售金额，也是全民营销第一个“吃螃蟹”的房企。今年，房企营销纷纷拥抱互联网，通过客户导向和用户思维，借助微信等第三方平台，通过技术手段相继推出全民营销活动。目前参与的企业主要有万科地产、复地集团和旭辉集团，分别推出“万客通”、“财富云”和“微销宝”。

CRIC研究中心研究员杨晶晶表示，目前的全民营销，即改变传统销售人员售房模式，召集广泛的社会资源共同参与房源销售。随着电商、微信及App等新媒体介入，全民营销快速升级，形成线下、线上双重客源渠道，客户覆盖更精准，销售模式更便捷。

杨晶晶说，从特点来看，最重要的是营销工具的变化，移动互联网时代，每个人都有微信、微博、QQ空间等社交平台形成的自媒体渠道，因此，信息获取及传播路径更加依赖社交平台实现自媒体与楼盘自媒体全部交互贯通。

全民营销难管控太费劲

那么，“全民营销”效果如何？在绿城走出困境的2012年6月，其全民营销体系已不复存在，尚无从求证绿城低调结束全民营销的真实动机。

有分析认为，绿城全民营销停止，也是因为管控太难太费劲，大规模集团化的全民营销，要求开发商要有一套完整的监督体系保障绝对的公平、廉洁，不然就成了销售人员谋取私利的工具；其次要求整个体系的配合要迅速有效，“拓客、成交、转介”其中一个环节出现问题时，都会呈现连锁反应。如今，借助科技平台实现快速传播的“全民营销”，仍然在后期面临合理管控的问题。

碧桂园是被公认为将 “全民营销”做得最风生水起的一家。但《南方都市报》的报道称，碧桂园把基于业主圈层的全民营销做得风生水起，销售报表金额翻番，令更多人忽略了其新增了1万人的团队和同比增长八成的营销成本。碧桂园总裁莫斌曾说，空运业主看楼的事以后不会长期做，“我请你到我家做客，你来过一次就知道了。”弦外之音已经很明白。

易居中国执行总裁丁祖昱在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，全民营销本身是个行业趋势，核心的问题是“飞单”，“全民”两字是打引号的，老客户介绍新客户是很重要的渠道，合作伙伴供应商介绍的客户也促成了成交，还有之前一直使用的一二手联动模式，是目前主要的营销渠道。万科等企业率先开展全民营销，有一定的效果，但把上述3种渠道实现的成交刨除后效果也是有限的。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目销售结果好坏很大程度上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变化，在市场低迷期，全民经纪人不一定有说的那样效果好；另外，全民经纪人的专业能力难以把控，对项目的卖点不一定能够解释清楚，或者可能会错误引导购房者置业，导致后续购房纠纷发生。

借鉴独立经纪人模式

“我们也想在K2地产最为艰难的舆论风波上，用惨痛的教训为房地产行业提个醒。要警惕全民营销扰乱市场的稳定性。整个行业除了理性分析其激发市场活力的一面，更要警惕层出不穷的销售模式对市场规律的扭曲，以及对行业品牌和美誉度的变相摧毁。”K2地产表示，一切要从市场原点出发，着眼于商品房的价格、质量、服务，甚至是消费者的偏好和需求，切忌杀鸡取卵引发整个地产连锁负面反应。

今年3月起，楼市降价潮在全国持续蔓延，市场预期悲观、销售压力倍增，是全民营销模式重出江湖的原因。上海易居房地产研究院12月14日发布的 《11月份新建商品住宅库存报告》显示，截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。11月份，上述35个城市新增供应量大于新增成交量，部分未消化的新增供应转化为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉对《每日经济新闻》记者表示，全民经纪人尽管能够集聚人气、挖掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长。

李宇嘉举例说，“自己做事业、自己做老板”的独立经纪人模式起源于美国。据了解，在美国有85%的房屋交易是通过独立经纪人完成的，独立经纪人类似于私人律师，与公司是合作关系，而非雇佣关系，拥有较大的自由空间。

李宇嘉表示，独立经纪人要在我国扎根，需专业化的从业人员和解决信用背书的问题，目前尽管房产经纪人接近200万人，但取得执业资格的只有4万人。同时，电商将成为未来掌握海量房源的主体，规模化经营可以让电商给经纪人提供信用背书，并通过规模化来分散背书风险。由于线下成交、过户和按揭等代理服务是电商无法承担的，必须依赖经纪人，经纪人分成高佣金成为可能。因此，建立电商与经纪人的合作关系，将成为未来我国独立经纪人时代到来的一个可行途径。

对此，丁祖昱认为，倘若没有效果，这种模式也会退出舞台，房企未来的销售模式是传统与创新相结合，楼盘现场要有，互联网模式要结合，渠道要多种，而传统的广告可能会退出主流。

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