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一个还没有开出一家门店的二手房中介-Q房网的入市，引发了北京地产经纪行业的一场集体焦虑。而这正是最近一段时间中介频繁变局的真正原因。

试探，混战

今年12月2日，链家地产宣布要做开放性平台，2015年在国内新成立10个分公司，实现2万亿的交易额，并将旗下经纪人的规模扩充到5万人。为了实现快速扩张，链家将旗下经纪人的提佣比例最高提升至70%。通过链家在线、店面、经纪人实现E2E闭环。业内人士向网易房产透露，为了实现布局，链家地产不排除会通过加盟方式进入其他城市。

在北京二手房地产圈内其他中介公司看来，链家地产的方式极具攻击性。北京二手房市场上，我爱我家、麦田地产、思源地产、21世纪不动产都在担心链家模式会导致自己公司旗下经纪人的流失。

业内传闻称，链家地产董事长左晖甚至在内部会议上提出过设想：如果链家地产将旗下二手房租赁业务全部免费，将会实现怎样的格局？这并非不可能，爱屋吉屋已经在上海打响了房产租赁业务的战役。

我爱我家不得不担心链家的举动带来的影响。在北京二手房市场上，链家地产的二手房买卖业务是无可争议的“老大”，能占到当月销量的40-60%，在链家地产的业务中，房屋买卖和租赁的比例大概为7：3。但我爱我家的业务比例构成正好相反。

如果链家地产提供免中介费的租赁业务，我爱我家约7成的业务将会被“灭掉”，继而在北京市场上面临生存困境。很快，3天之后的12月5日，我爱我家提出了自己的“3O模式”（Online + Offline + Owner），宣布将要实行全员持股，意图增添经纪人黏性。

“让经纪人成为企业的主人”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房地产经纪行业O2O潮流涌动的今天，不管拥有多大流量的线上，也不管拥有多少门店的线下，回归客户体验都将是经纪行业O2O模式的根本。”

随后的话语直指链家，“此前某家经纪企业推出的经纪人抽佣上限最高70%”……“越高的佣金提成，不仅难以有效提升行业的服务水平，反而会更容易促使经纪人以促成成交、抽取高额佣金为目标，增加客户交易风险。”

截至目前，链家地产和我爱我家都没有进一步宣布“开放平台”和“3O模式”的具体执行方案。北京市住建委的统计数据显示，2014年11月份，链家地产和我爱我家合计签约的存量房占到当月成交量的56.2%。

排名第三位的是麦田房产，第四位是中原地产。据悉，麦田房产为了留住经纪人，也计划推出相应的措施来提高经纪人的归属感。中原地产更能感受到Q房模式的威胁——它深圳的部分区域业绩已经被赶超，如今链家又发出了北方的威胁。中原地产首席分析师张大伟在微信中说道“链家的开放让人焦虑，都在找那个猪，我们该上路了”。随后中原地产宣布加大互联网投入，并推出“全民利润分成”计划，将股份持有覆盖面下沉到骨干员工。

就在我爱我家宣布新模式的同一天，思源地产发表了一份公开声明，将买卖佣金服务费从2.7%下调至1.5%，租房佣金直接打5折，并将旗下经纪人的提佣比例提高至32%。思源地产业务策略部总监张叶松在接受记者采访时表示，公司声明发布之后，即使有业主在签合同时愿意签超过1.5%比例的服务费，公司要求超过部分也要全部退还给客户。

21世纪中国不动产集团中国区市场推广经理陈太怡拒绝了记者的正式采访，并表示21世纪不动产将会有动作跟进，但“官方一点的答复就是，目前暂不方便透露”。

狼，来了！

从链家第一个拿出新玩法开始，诸家中介依次放风，以应对可能出现的挖经纪人墙角大战——这是最现实的威胁。从表面上看，这场可能将会带来北京房产经纪行业新格局的对阵由链家地产引起，但实际上链家地产是为了挡住一个敌人：Q房。

Q房在今年12月初宣布进入北京，但迄今为止尚未开出一家门店。这家来自深圳的中介公司称自己是业内首家完成二手房电商平台的经纪公司，并在深圳极大地冲击了本地市场。

Q房带着房产经纪公司的“新模式”北上进京，他们自己评价其是“自我颠覆的产物”。在今年9月29日的发布会上，Q房集团副总裁花蕴说，Q房网是“中国房地产经纪首个O2O模式平台”。今年6月份Q房网上线了该模式平台的1.0版本，9月份很快又推出了2.0平台。

在Q房的2.0平台中，新增了两个核心产品，一是引入了合伙经纪人的模式，二是引入外界资本。与以往中介公司给予经纪人“底薪+提成”的利益分配模式不同，Q房将合伙经纪人分为4个档位：培养期合伙人、预备合伙人、合伙人和超级经纪人。Q房网深圳世华营业总经理林家乐介绍，培养合伙人可以拿到底薪，预备合伙人是没有底薪的。 合伙人和超级合伙人甚至要承担门店的开店成本，但是级别越高，拿到的提成也越高，最高达85%——比链家地产给的还高。

上述模式导致其他公司大量经纪人流向Q房，Q房内部统计，9月22日至10月21日的一个月内，有1300多名中介经纪人舍弃行业其它平台跳槽到了Q房网。其中的一周就有约350个经纪人跳到了Q房网。而经纪人是达成二手房买卖和租赁业务的关键之匙。

李伟，Q房回流的“老人”，他选择了超级合伙人。离开Q房2月的时间内去了中原地产，在Q房推出合伙经纪人模式后又回到了Q房。回流后的2个月，李伟的业绩达到75万，超过了他2013年的总业绩，“我选的是超级合伙人，两个月的收入应该起码能拿到35万，如果按旧模式，拿到手的最多应该就17万。”李伟说。

Q房网发迹于深圳，两千公里外，总部在北京的链家已经担心Q房模式蔓延将导致自己被挖墙角。Q房网今年9月正式诞生，经纪人的大量流失直接撼动深圳二手房市场老大中原、老二中联的地位。超车方式的变化令各家猝不及防，链家忧心Q房，我爱我家等中介又在忧心链家。

最新消息是，Q房引入资本正助其实现快速扩张。10月20日，不到其2.0模式发布1月之后，Q房收购了苏州好望角公司，布局扩充至深圳、珠海、上海、苏州。

花蕴表示，Q房未来6年要投资30个亿，进入100个城市。中国二手房市场交易量、交易额最高的北京将是Q房的下一站。而原苏州好望角总经理左东华真是负责Q房“北拓”的人，这个链家地产董事长左晖的本家在大连好望角期间还曾和链家地产有过合作。据悉Q房宣布进京之后，目前已经超过10家中介洽谈加盟。

嗅觉敏锐，早已设想打通线上线下实现O2O闭环的链家地产，在Q房北上的消息传出之后，提前做出变动，并使用了“进攻性很强”的经纪人自我经营模式——和Q房的合伙经纪人异曲同工。

羊毛出在猪身上？

但合伙经纪人模式不得不面对的一个问题是：公司运行成本增加。据经纪公司内部比较认同的统计，传统模式中中介公司的利润高达40%，而实行合伙经纪人之后利润将随之下降到10%，公司将利润空间让渡给了经纪人。

因此，思源地产核算后认为将中介佣金从2.7%下调到1.5%，并提高经纪人提佣比例至32%，虽然会导致利润下滑，但因为房价上涨而带来的暴利基本可以平衡这一部分成本。2010年至2014年间，北京房价上涨接近翻倍，在中介佣金比例不变的情况下，购房者需要多交一倍的中介费。思源地产只是让中介费回到了4年前。

但这只是暂时的平衡术。今年北京、上海等二手房成熟区域的各大中介纷纷撇掉了搜房网、安居客等主打线上的网站。在北京，链家地产、我爱我家都在大力推广自己建设的网站，其他中介也有“后来者”，因为在房产经纪行业内部，打通线上、线下实现O2O闭环已经成为共识，唯一的歧见在于投资互联网的钱能不能收回来。

在线网站已经初具效果，线下交易又在北京处于绝对霸主地位的链家地产，推出开放平台之后，给北京其他经纪公司带来了强烈不不安全感。Q房是未来的威胁，而链家呢——跺一跺脚，北京中介行业得晃三晃。

长远些看，若链家地产将佣金利润压低，钱又从哪里赚？答案是多样的，网站流量、金融产品、一手代理等等。今年链家地产推出了自己的金融品牌“家多宝”，而我爱我家官网上公布的P2P产品年化收益率也高达12—15%。手里握着一堆客户资源，在互联网时代房地产中介忽然发现他们可以做很多事情，链家称之为“羊毛出在猪身上”的“键盘+水泥”时代——但对于眼前这个盘子，中介们首先要做的是颠覆自己，别被吃掉。

占据北京二手房买卖半壁江山的链家地产是可怕的，但如果线下公司和线上公司结盟了呢？搜房计划入股21世纪不动产，但因对方股东反对而被迫中止……“威胁”会不会上今年刚刚敌对的线上、线下两个阵营形成盟约？

据北京建委网站12月13日位于北京农展馆北路的观澜嘉苑项目获得预售证，住宅预售价格高达16.5万元/平米，商业部分的预售价格达到约18.2万元/平米，上述项目就是北京2013年的单价地王，也是迄今为止出让楼面价最高的住宅项目和预售均价最高的住宅项目。

观澜嘉苑本次共申领了51套产品预售证，其中包含11套商业单元和40套住宅产品。住宅产品的户型面积在245平米到383平米不等，多为三居室和四居室。商业产品的主力面积分为200平米左右、250平米左右、300平米左右三种。

按照上述资料初步计算，融创观澜嘉苑项目房源的住宅售价在4000——7000万元/套之间，商业产品的售价也要3500万元/套起。农展馆北路地王在2013年9月4日成交，由于最终的现场竞价结果需要异地配建27.8万平米医院，这部分面积将直接按照每平米8000元的价格直接结算给北京军医，所以最终的实际成交楼面价高达7.3万元/平米，成为历史全国单价地王。

由于位于东三环北路，紧邻农展馆和使馆区，农展馆北路地块一直被认为是北京顶级豪宅市场的代表项目，该项目的入市也表明北京对于项目限价政策的放松。今年下半年北京市已经批准了观澜嘉苑、保利海德公园、国安雅居等数个预售价超过8万元/平米的项目。据悉未来在亦庄、东坝还将出现单价超过10万元/平米的住宅项目。

“目前房地产最严重的问题是在持续下滑过程中，我们的库存在不断加大。”任志强在今日的全联房地产商会年会上指出，从全国各类房地产物业销售来看，住宅销售下降了10%，办公楼销售下降了9%，而商业销售面积则增长了7.1%，商业物业在销售过程中是一个持续增长的过程，“不过目前商业库存量和库存量也非常大，如果按照目前的销售情况，商业也面临着巨大的去化压力，持续消化可能比住宅的难度更大。”

任志强

任志强说，目前全国的库存很大，预售面积已经超过6亿平方米，其中住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄，一线城市的销售回升是比较明显的，其中10月份销售增长了60%，11月份销售增长接近1倍，“但是仅仅依靠一线城市的销售增长是不够的。”

任志强称，房地产库存已经到了历史最高点，房地产开发商恐怕要做好打一场“去库存持久战”的准备了。他很明确的表示，房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由阻止。这是近期作为房地产坚定多头的任志强第一次看衰楼市。而就在两个月以前，任志强在参加“2014中国房地产峰会”时还曾高举双手表示房价还会涨。

任志强同时认为，全国房地产市场库存压力，也已经严重压制了销售价格。“后续如果政策调整合理的话，接下来消化库存过程中销售量会有所增长，但是价格的波动会维持在底部运行的阶段。”任志强说，“到目前为止，只有少数城市和少数企业的价格略有回升，大部分企业和城市在去库存过程中价格仍然维持在地不运行。”

房企在销售上的下滑，也已经影响到企业的拿地节奏。“今年土地购置面积下降了14.5%，到目前为止全国土地购置面积不到3万公顷，与历年土地购置高峰4.1万公顷相差了四分之一左右。”任志强说，如果按照3万公顷的土地购置面积计算，明年的开工量最多9亿平方米，而9亿平方米不足以支撑需求，因为今年的销售面积已经超过了10亿平方米。

另外，任志强认为，今年抑制房地产销售的最大的障碍。任志强解释称目前个贷所占消费额的比例，只有不到30%的杠杆率，“这是非常安全和非常低的杠杆率”，今年个贷比重已经从去年的27%降到22%。

“今年年初就提出希望四大银行支持个贷而降低个贷利率，‘9.30新政’实际上就是在解决个贷的问题。”任志强说，“个贷在今年的整个销售过程中已经成为一个最大的障碍。如果没有个贷的支持，老百姓很难完全靠自己的能力去购买住房。”

金泉时代广场项目优势：一、交通便利：离5号线地铁大屯路东50米.员工上下班方便，避免交通阻塞。二、户型：户型方正，使用率80%，室内有一卫生间，业主自用精装，可直接入住办公。三、人气旺：交通便利，商圈浓聚人，人多的地方机会多多。财气多多。四、外观：外观金元宝造型，外型是地标型建筑，大气、霸气、品质高使用率高。

项目目前可租赁面积为500平米，租赁价格5元/平米/日。

金泉时代广场位于亚奥核心区域，大屯路与北苑路交汇处，与地铁5号线-大屯站连通，交通便利。奥运场馆以及国家森林公园环绕项目周边，正对5大高尔夫球场，景观宜人环境优良，另外周边配套成熟，周边甲级写字楼林立，交通便利，，餐饮娱乐、商业、教育医疗等设施一应俱全，除此项目自身40万平米的大型商业配套汇集民族餐饮，高端百货、影城、大型超市、儿童乐园等，填补了亚运村高端商业的空白，方便业主居住生活。物业类型：商业综合体楼
建筑楼层：28层，标准层高：3.1米，物业公司：长城物业，物业费：4.8元/平米/月，车位配置：地下1000个，电梯配置：客梯6部、货梯2部，大堂层高：7米，是否可注册：是。开发商：北京政泉置业有限公司

近日仲量联行最新报告指出，随着互联网金融行业迅猛发展，其对办公楼租赁的需求变得显著，业主们对互联网金融行业租户更加重视。各地政府将互联网金融行业视为向更广阔的金融改革迈进的一步，宣布了一系列支持互联网金融发展的政策。比如，上海市政府近期公布了促进互联网金融行业发展的相关指导意见，从行政、财务和法律等方面支持该行业的发展；今年3月，深圳市也发布了类似的指导意见以促进互联网金融行业的发展。

作为中国租赁市场的新兴需求来源，互联网金融公司在办公楼租赁市场上表现日趋活跃，令地处不同区域的办公楼细分市场受益。一些公司设置包括销售和管理等的具有前端办公室功能的部门租赁在位于市中心的甲级办公楼中，而将信息技术及其他后台服务职能的部门租赁在位于租金较低的非中央商务区或产业园区内。此外，许多新成立的互联网金融公司，选择将信息技术的职能外包给第三方公司，仅需要在位于市中心的高品质办公楼内租赁其前端办公室。

中央编办批复在国土部挂牌不动产登记中心后，不动产登记的步伐再次加快。近日，有消息称，《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)基本敲定，已由国务院签发，定于年内颁布，自2015年3月1日起施行。不动产登记暂行条例的敲定会大幅拉低房价吗？会让原本就库存高企的楼市再添重负吗？近日，《中国经营报》记者走访了部分房产业界人士，大家纷纷表示，短期内不动产条例对楼市不会有太大影响。但是长期来看，不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率，如此一来，对房价有很大影响。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，从供应层面看，通过不动产制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单理解为房屋登记。住房买卖行为一直都在住建部门实行登记备案，新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记引起的少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。

困难重重

据了解，今年以来，不动产登记相关工作进展较快。3月，“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。5月，经中央编办批复，国土部挂牌成立不动产登记局。8月，不动产登记局“三定方案”印发。9月，《不动产登记暂行条例》的公开征求意见就已结束，并在进一步修改后上报高层。11月28日，中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。

而目前国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。另外，国务院提出推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。然而，值得注意的是，有不少人士担心，在不动产登记的顶层设计完成后，可能在执行层面遭遇阻力。对此，一位不愿具名的业内人士告诉记者，从目前来说，建立不动产登记前的几个关键问题尚未解决。其中小产权房的界定和客观真实的居民身份证信息系统是建立不动产登记的前提，要想不动产统一登记制度真正发挥作用，要求不动产登记系统与民政、公安、税务及银行等部门信息联网，实现各部门、地方数据的横向整合和共享。

“截至目前，国土部尚未公布具体的不动产登记试点城市名单。各地不动产登记恐存在多种登记标准与差异，各方如何实施、落实还是未知，总而言之，暂时一切还是‘未知数’。”该人士说道。与此同时，易居中国执行总裁丁祖昱也曾提到，不动产登记真正难的是全国层面的联网，即地方政府是否愿意将自己城市的不动产登记信息放到全国层面。

除此以外，广州某大型房地产公司人士也告诉记者，不动产登记并非只是技术原因，更多在实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，也面临不少问题。如何突破现有制度存在的重大缺陷，实现产权真正登记，或许还有很长的路要走。“国内尚存的诸多复杂现实问题，尚需静观其变，切勿盲目乐观。”

短期影响有限

然而，除了是否能够真正实施以外，不动产登记暂行条例的敲定会大幅拉低房价吗？会让原本就库存高企的楼市再添重负吗？严跃进告诉本报记者，不动产登记条例对楼市的影响并不是如普通老百姓想的那样，会有大量的房源进入市场，从而将目前的市场价格拉低。从房价来看，部分多套房源持有者可能会在短时间内将持有房源抛售，但这部分房源多集中在基础设施、配套相对完善的地段，这部分房源价格一直都属于市场“硬通货”，很难降低房价。

与此同时，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞也表示，至于不动产登记对楼市的影响，恐怕还不是那么直接。就基本消息来看，该消息的分量并不是很足。“该条例为《不动产暂行条例》，还处在试点阶段，而且试点范围不确定。这种模式的范围，无疑在弱化不动产登记条例的实际影响力。”

“而另外一方面，从市场供应量来看，无论是房企建设项目还是预存房源，成熟地段的房源都更受购房者欢迎，短时间内并不会造成市场供应量增加。”严跃进说道。

对此，中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为，不动产登记对房地产市场的影响更多体现在对未来市场的规范运行方面，而影响市场的主要因素依然是供求关系，不动产登记本身不会引起市场波动。

此外，不动产登记条例前期呼声较高是为了抑制楼市过快疯长，如今楼市已经处于供过于求的现状。2014年前三季度楼市可谓量价齐跌，楼市已经显出不景气的情况，央行降息、楼市限购、限贷松绑无一不是为了缓解楼市压力，再加上宏观经济持续承压，楼市下滑迹象明显。因此可以看出，此时打压楼市不合时宜，那么此时出台的不动产登记条例恐怕也会遇到更多的阻碍与束缚，对楼市的实际影响也会弱很多。

二手房市场价格下降

那么长期来看呢？“从长期来看，不动产统一登记是可以对房价上涨起抑制作用的，针对未来的房价调控会更有针对性。”严跃进说道。

更为重要的是，有不少房地产人士表示，如果不动产登记制度真的出台，若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，可能会促使一部分人抛售房产，将很多房源可以释放到二手房市场，带来供应量的增加，进而带来房价下降，从而带动二手房市场的繁荣。

记者从中原地产、链家地产等多家中介获悉，目前楼市消化期比较长，而高端市场短期有不少大户型入市。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。根据最新数据显示，2014年11月，15城市二手房成交总量为60029套，环比上月上涨25.99%，同比去年10月为下降5.55%。另据搜房网二手房数据监控中心数据显示，26城市二手房挂牌价格环比16升10降，共21个城市环比涨跌幅在1%内。

“不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而对部分房产做些处置。这虽然会使部分存量房源加速进入市场流通，有可能在局部区域出现供应增加导致的房价下行。”中国房地产学会副会长陈国强指出。

对此，北京中原地产首席分析师张大伟也认为，预计随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，特别是最近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。

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