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楼市利好政策频频出台，但是，想要激活楼市不容易，北京楼市库存依然很高，据悉，北京楼市库存持续上升。亚豪机构根据北京住建委数据统计，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。

区域库存攀高，去化存难题

自9·30新政出台已有2个月，其间央行降息、公积金贷款利率下调纷纷被视作楼市的“救兵”。但最新数据显示，北京楼市依旧处于胶着状态。

据亚豪机构统计数据显示，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。上次北京库存达到9.1万套以上，是在2012年3月。业内人士介绍，在今年春节后，这一数字仅为5.5万套，库存量的持续攀升也显示出楼市的僵持局面。

亚豪机构市场总监郭毅介绍，当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山，通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。

亚豪机构数据也显示，11月六环以外供应量比成交量多出4096套，当前六环以外的库存增量位居各环线区间之首。

楼市销售出现震荡，新项目增多

眼下众多楼盘都在借着优惠促销加速去化，但市场的成交情况仍呈现阶段性震荡。据亚豪机构统计数据显示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累计成交1752套，成交面积达19.13万平米，环比前一周分别下降45%和46%，创下8周以来的新低值。

此前11月份，北京楼市网签量刚创下今年以来新高。据北京市住建委数据，11月北京新建住宅网签12279套，二手房网签11180套。

“虽然房企在年末加大促销跑量，但对于购房者来说，面对实际仍在高位运行的房价，大量购房者由于支付能力不足而选择观望，部分有能力的购房者又因市场前景不明晰而不愿出手。当前，开发商和购房者的博弈状态，是上周楼市成交环比下跌近半的重要原因。”郭毅指出。

同时，有业内人士表示，网签数据具有一定的滞后性，目前网签成交量的回落实际反映出，新政对楼市的刺激从11月起已开始弱化。现阶段楼市处于买卖双方的僵持阶段，特别是刚需人群，对性价比要求较高。房企在控制项目价格同时，更要通过提升品质来聚拢人气。

■ 市场

上周新增供应环比涨近5倍，上周(12.01-12.07)，位于丰台区的6个纯商品房项目相继开盘。此外，两个自住房项目也分别在上周开始选房。据亚豪机构统计，上述8个项目累计新增供应1936套，环比大涨近5倍。这其中，户型面积在90平方米以下的房源累计供应了1437套，占供应总量的75%。可以说，中小户型成为了本月开月以来的供应主力。

据了解，为吸引刚需购房者，上周开盘的6个纯商品房项目中，万科公园里、海航国兴城、西长安壹号（资料、团购、论坛）均推出单套总价低于150万元，甚至是100万元以内的房型。此外，多项目均有大额优惠抵扣，优惠最多的首开国风美唐最高可减26万元。

郭毅表示，小幅下降的房贷利率折扣降低了刚需的购房成本，提升了对价格最为敏感的刚需族的入市积极性。开发商借助政策利好，加大小户型甚至微小户型的供应量，控制单套总价以贴近刚需购房者需求，同时辅以较大幅度的优惠让利，促进项目去化。

静安中心，闹中取静，640平米，成熟商圈写字楼出租，静安中心与北京国际展览中心及皇家大饭店相毗邻，交通极尽便利，距首都机场仅18分钟路程，北京静安中心于1997年投入使用，为5A型智能化甲级写字楼，总建筑面积近10.8万平方米，其中写字楼9.18万平方米，配套1.6万平方米。楼内商务、康健设施齐全，如银行、商务中心、停车场、游泳池、保龄球馆、健身房、台球室、美容中心等。

静安中心可出租项目为515平米，640平米，租赁报价8元含物业中央空调发票。

复星国际中心，1500平米遗留装修，低价出租，12元/平米/日，户型方正，遗留装修，双地铁，双中心，黄金位置，便利交通，不租您就是醉了，复星国际中心坐落于朝阳北路、南三里屯路交叉口东北角，为北京CBD核心区域的高档甲级写字楼。项目总建筑面积7.37万平方米，其中地上写字楼面积5.26万平方米，银行、高档餐饮、商务配套面积0.45万平方米，地下为员工食堂和三层车库。
复星国际中心毗邻北京第一、二使馆区，地处CBD国贸商圈，北与东直门国门商圈和燕莎商圈交汇，西靠朝外商圈，向东与京广中心、央视连成一线。项目处在几大东部经济巨头的交融之地，直通三里屯酒吧街，又有使馆区的涉外优势，地理位置优越。
复星国际中心项目紧邻朝阳北路和南三里屯路，朝阳北路主干道东西贯通，东接东三环主路，西达东二环朝阳门桥；南三里屯路（扩建改造规划中）将直接通达CBD核心区域。多条公交线站近在咫尺，地铁10号线呼家楼站可达，临近地铁1号线，地铁6号线，双线直达，一个超实惠大气的写字楼出租。
复星国际中心写字楼为框架结构，楼体高度为99.95米，外部以蓝色方形玻璃幕覆盖，形象鲜明，尽显现代简约时尚风范。两个巨大的弧形白色雨蓬位于大厦主要出入口外，给人以视觉的震撼又可充分发挥在恶劣天气下遮风避雨的功能。大厦内部大堂挑高三层达11.8米，豪华气派，12部国际知名品牌电梯高低分区，标准层面积约2166平米，户型面积灵活，可任意组合商务空间，满足不同企业办公需求。
复星国际中心各项设备设施、管理系统均采用国际知名品牌和先进的技术，双路供电，变压器4*200KVA，电力供应充足，实现了办公、楼宇管理、通讯、消防、安保等自动化，为客户提供高效、舒适的办公环境。写字楼商业设施和旁边的酒店式公寓，将为客户提供最便捷的日常配套服务。高地物业作为国内知名的物业管理企业将为复星国际中心的客户提供专业、高效的物业服务，并由国际知名的仲量联行作为服务顾问。

复星国际中心目前可租赁面积为500平米，1500平米，租赁报价12元/平米/日。

泰康金融大厦，CBD核心区，东三环最具影响力写字楼，750平米报价390元/平/月，就是这么任性，就是如此大气，就是如此实惠，泰康金融大厦，位于京广桥东北角，紧邻东三环，大厦高150米，地上38层，地下3层，恢宏的气度、卓越超凡的国际品质以及唯美典雅的艺术氛围，使其成为CBD又一道亮丽的风景。大厦内设艺术主题的高档商务会所，世界顶级红酒廊、高端餐厅、艺术活动空间、雪茄吧，中西合璧，独一无二。坐拥地铁之上 聚焦媒体视点--地铁十号线呼家楼站直达楼内，为入住公司节约交通成本。与CCTV隔街相望，遥相呼应，共同成为国际顶级媒体关注焦点。

泰康金融大厦，可租赁面积600平米，750平米，遗留装修，随时入住，甲级纯写，只租390元/平米/月。

北京的最后几个月的房子产市场，虽然在呼啸的寒风中涌动着成交回升的阵阵暖流，但是，微妙的是，这股暖流似乎没有温暖了众多房地产代理公司的心，据有关报道，链家地产12月2日宣布公开平台、将经纪人佣金提成提高到70%，并大力撤出一部分店面，开展新的独立经纪人业务，消息公布后，包括思源地产等中介公司的房产经纪人陆续收到链家地产的挖角短信。而我爱我家更是不甘后风，玩起了全民持股，推出了合伙股份经纪人的招聘信息。

成不成的就不说了，怎么招聘给员工多少钱都是公司内部的事情，但是，这次的链家和搜房干了之后又推出的这种独立经纪人政策，似乎刺痛了很多业内同行的心，所以，在链家刚刚要推出独立经纪人政策后，思源地产紧接着宣布二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%,租房佣金减半。这也是北京首家宣布大幅降低佣金的中介公司。要说颠覆，要说玩招聘独立经纪人或者股东的花招，似乎都没有直接降低佣金来的实惠，思源经纪加上上次半道杀出来的爱屋吉屋，似乎给本来就不清澈的北京房地产市场又加了一盆浑水。思源地产常务副总经理杨皓表示，“链家的做法引起了全行业的焦虑，链家利用高提成来吸引其他中介公司的经纪人，达到挤垮其他中介的目的，形成垄断优势，这给其他中介公司带来压力，而我们降低中介费，虽然加大运营成本，但给了购房人更多的选择，我们也希望建立行业新标准，让费率回归到正常水平。”

其实，费率是不是能够回到正常水平，不是一个明显的恶性竞争就能改变的，作为做一手房出身的思源经纪，能够在这样的一个节骨点玩这一出，明摆着是要和链家和我爱我家对着干的意思，但是，无奈的是斗的最后也许只是鹬蚌相争，购房者得利，真正能够从中讨点便宜的，也许只是购房者而已吧。

据北京写字楼资讯网。

此前的系列观察中，笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。

但根据笔者在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

2012年中国劳动年龄人口过转折点

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受第一财经日报《财商》采访时表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通证券(600837,股吧)首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号：海外案例

结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。

那有没有例外呢？根据中信证券(600030,股吧)全球首席经济学家彭文生的研究，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排（包括税收）和传统抑制了对住房的投资性需求。

但值得一提的是，也正因为没有泡沫的缘故，德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗？

据北京晨报记者近日从市住建委获悉，元旦前后还将有近万套自住房公开摇号销售。目前出现“尾房”的自住房，大都位于远郊区县，其销售政策已明确，首先进行二次选房，让所有未购买的申购家庭再选择一次；如果还有剩余，则采用普通商品房的方式，由开发商面向社会公开销售。公开销售时，剩余房源须按原价格销售。

元旦前后万套自住房将摇号

市住建委相关负责人表示，自住房已经纳入了北京基本住房制度，带有共有产权性质的自住房承担着“中端有支持”的职责。所以自住房绝不会取消，只会优化。在元旦前后，还将有11个自住房项目达到预售条件，近万套房源将公开摇号选房。至于下一步自住房的供应量，将根据市场供需状况合理规划。

对于自住房为何会出现“尾房”，这位负责人表示，自住房制度推出刚刚一年，各方面都处于逐步完善的过程。“北京限价房刚推出时，也曾遇到申购家庭的大面积弃购。”同时，北京的房价今年出现了平稳回落，这与自住房政策的推出以及大量供应也不无关系，可以说，自住房在一定程度上改变了市场预期，稳定了房价。

市住建委相关负责人表示，政府下一步将加强对自住房设计的监管，除了增加专家审查自住房设计方案环节，还将把设计方案公开，让媒体和市民监督。记者注意到，目前出现尾房的自住房除了位于远郊区县，大多是楼层、朝向相对较差的户型。该负责人表示，自住房不同于保障房，保障房是政府委托开发商代建，而自住房则是商品房属性，如果因为开发商的原因设计和建设得不好，卖不出去，只能由开发商自己负责。

此外，有购房家庭认为一些自住房开发商在购房合同中设置不公平条款。市住建委表示，下一步还将加强对自住房购房合同的审查力度。

“尾房”公开销售须按原价

目前自住房摇号都不设中签率，所有申购家庭都有选房的机会。在所有家庭选房、签约后，如果有剩余房源，将组织一轮二次选房。在二次选房后，还有剩余房源的，由开发商公开销售，不再进行公开摇号，也不再设置优先、非优先家庭，只要在本市有购房资格，包括符合本市限购政策的家庭以及经适房、限价房轮候家庭，均可自愿购买。鉴于自住房定价、摇号配售的特殊性，公开销售时，剩余房源须按原价销售。一个项目如果出现剩余尾房面向社会销售时，公证机构还会核验每套房源。而且剩余房源的情况也要向社会公示。

市住建委表示，公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。即使是公开销售的自住房，仍然是五年内不能上市交易。五年后转让的，要按与同地段商品房价差的30%交纳土地收益等价款。

尽管在政策刺激下杭州楼市成交量屡创新高，但由于供应量远大于去化量，杭州11月的库存量还是创下了15万套的新纪录。“杭州是当前不少城市的缩影。”一位不愿具名的业内分析人士指出，很多地方不少商品房项目早就达到预售标准，但一直没有入市。政府所披露出来的新增楼盘上市时间被人为推后，真正的供应量远大于已经披露的。

中国指数研究院副总裁张志杰指出，放松限购限贷、调整公积金及补贴税费调整等政策对市场有短时刺激作用，但市场供求矛盾并未解决。“很多城市高库存的现状仍未改变。未来仍处于去库存期的时间段。”

15万套库存“压顶”

杭州楼市延续了10月以来成交火爆的态势，但当地房企认为楼市走向并没有从根本上得到改善。据杭州透明售房网最新公布的数据，11月市区新房签约1.13万套，主城区以及余杭、萧山的签约套数均创下了5年来的同期最高值。

不过，与此同时，杭州的库存量也创下了新高。透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。

“去化速度加大但库存仍创下新高，这主要是因为近期杭州楼市供应量出现了井喷式增长，而供应增长的速度远大于去化速度。”杭州一家房企市场部经理告诉记者。据透明售房网数据，杭州11月新增可售房源数量超过1.98万套，环比增幅高达92.93%。“11月有多达53个项目开盘，是今年开盘数量最多的一个月。”透明售房网分析师表示。

另据克而瑞数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截止到11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。“杭州楼市的库存矛盾是结构性问题，短期内库存高企的现状难以得到根本改善。可以预见的是，在未来几个月里杭州库存量会不可避免地继续走高。”上述透明售房网分析师指出。

成交量火爆的背景下，仍然面临库存压力，杭州的“难关”并非个例。记者在采访中了解到，多个二三线城市的库存周期在11月底都接近或超过了18个月。“和无锡、常州、沈阳这些城市相比，杭州的压力已经算小的了。”克而瑞研究部副总经理林波表示。

今年同样受库存压力困扰的长三角城市无锡，在政府多轮救市后，库存压力仍然相当大。11月无锡新房成交量约58万平方米，同比上扬36%。但在成交量大幅上扬的时候，库存量却同比增加了25%。据了解，无锡目前的库存量约1028万平方米，去库存周期长达19.8个月。

库存高压“新常态”

在国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲看来，二三线城市去库存并非短期独有的现象，而是未来3至5年的“新常态”。

“二三线城市陷入这样状态不会是一年半载，也不可能是短期的几个月。”在近日由中国指数研究院主办的2014品牌论坛上任兴洲表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样一个新常态，可能会持续相当长一段时间。

“今年是去库存第一年，明年可能还不如今年，开发商必须要做好充分的应对准备。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。“本轮调整与2008年完全不同，不应高估政策对市场刺激的效果。”林波指出，“高库存只是形势发生变化的一个方面。很多城市高库存的背后，是供求关系正在发生根本性的变化。”

据中国指数研究院的数据，至11月底全国待售商品住宅面积约3.8亿平方米，库存量还在增加。而全国在建施工商品房面积直线上升，现已超过69亿平方米，其中住宅施工面积达49亿平方米。

克而瑞浙江一位分析师指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成库存压力的一个部分。“一些城市前几年出让的大量土地，未来仍将形成持续的商品房供应，对去库存造成不小的挑战。”

“很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市，已经出现了新增常住人口数量下降的情况。这意味着在这些城市已经或即将形成供应的新建商品房会出现供应过量的情况。”欧阳捷说

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