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昨天,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布前十一月北京消费、投资等经济数据。数据显示,前十一月,房地产开发投资达3478.9亿元,同比增长9.9%,增速较前十月回落了4.9个百分点。

前十一月,北京市完成全社会固定资产投资6645.7亿元,较上年同期增长4.3%,增速较前十月回落2.7个百分点。其中,城镇投资完成6082.2亿元,同比增长6%,同期农村投资完成563.5亿元,同比下降11.6%。城镇投资中,房地产开发投资完成3478.9亿元,增长9.9%。其中,住宅投资完成1755.4亿元,同比增长12.9%;同期写字楼投资完成686.2亿元,同比增长25.2%;而商业、非公益用房及其他投资完成1037.4亿元,同比下降2.3%。

值得注意的是,虽然房地产投资增速继续回落,但前十一月房地产销售面积降幅出现收窄。数据显示,前十一月,全市商品房销售面积为1173.5万平方米,同比下降28.2%,降幅较前十月收窄1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示,在各地调控政策松绑、信贷放松以及降息等一系列利好因素综合刺激作用下,11月购房者入市的积极性提高,这种情况下,北京房地产市场成交量也显著增加,开始出现企稳迹象。中原地产统计数据显示,11月北京新建住宅网签套数达到了12279套,二手房网签合计已突破11180套,都突破了今年以来的单月记录。

新华房产12月10日北京讯(记者 柴丁)随着北京房价的持续飙涨,“环北京区域”的概念形成。燕郊、固安、香河、涿州……,一个个河北的城镇,坚定镶在了北京楼市版图上。

区域捧红的开发商

环北京楼市最早发端于燕郊。这片离天安门仅35公里的地方,一直有足够多的购房“期待”: 划归北京、直达CBD、地铁或城铁即将开通。尽管何时实现仍遥遥无期,但也足够让房价冲破万元。区域楼市崛起的沿路,是一道道企业风景线。据悉,燕郊高峰期共有20家左右开发商,其中本地占8成。福成便是最大的一家,它开发了燕郊第一栋带电梯的公寓,第一家五星级酒店。而让其在地产界扬名的,是“上上城”项目。

“当年上上城在北京地铁刷广告,3.5万买一居,5万买两居。一下子打响了品牌。”有资深从业者告诉记者。而目前上上城售价单价就在9000元/平。据媒体不完全统计,10 年来福成房地产开发了上千万平的住宅。房地产收入占其集团收入的一半。

同样在讲述“环北京”故事的,还有孔雀城。“一个北京城,四个孔雀城”,这样一个连锁品牌小镇概念,一时间使得孔雀城模式成为业内对环北京项目的热议的典型代表。孔雀城系列的“霸气”,在于其地价获得核心土地资源的能力。一份信托计划资料显示:八达岭孔雀城项目的楼面地价仅为253元/平,潮白河孔雀城涧桥新城项目的楼面地价仅为619元/平,而其楼盘售价为八千乃至上万。

“环北京楼市”集体被透支

然而现实的神话终难持续,环北京楼市快速堆积的泡沫,也日渐露出其掩盖的伤疤。“固安房价赶上了通高铁的武清,还有上涨的空间吗?孔雀城目前均价已达13000元/平,这价格都能去大兴买房了,为什么要跑到河北来买?”有准购房者在接受采访时表示。

除了投资价值令不少购房者“犯嘀咕”,品质、配套、交通也是其关心的因素。孔雀城项目曾频频曝出质量问题,其中潮白河孔雀城项目还陷入了收房风波。燕郊,目前每天往返于北京虽有多趟公交,但依然拥挤不堪。问题折射到市场,便是价格回调、库存高企。今年7月以来燕郊房价先跳水,其中首尔甜城降价幅度最大,从之前1.2万的单价直降到当前(11月26日数据)不到1万/平,上上城等也纷纷推出特价房或大力度折扣。

据固安房地产信息网数据显示,截至11月28日,可售房屋数量为20837 套,可售面积2076991平。换而言之,其房屋库存量是销量的12倍左右。这对于后进入的房企意味着更多压力。今年碧桂园集团环北京的首个项目九龙湾开盘,地处河北涞水,与在北京市场卖了多年的一渡新新小镇项目临近。该区域的今年入市的还有望京西府等项目,而从周边项目销售情况来看,不得不说去化的压力依然巨大。

“北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了,周边地区的优势也就丧失了”有分析专家表示。

今年二季度房企销售承压，数家开发商祭出“全民营销”大旗。日前，央视一条“K2清水湾售楼经理卷款跑路”的新闻引发了业界对营销模式的思辨。

“一切都为了卖房子。”今年某开发商人士吐槽。那么问题来了，风靡一时的“全民营销”能否解决房企面临的高库存难题？房企未来营销方式将出现哪些变化？《每日经济新闻》记者深入调查采访，试图揭开“全民营销”的神秘面纱。日前，央视一条位于通州的K2清水湾售楼经理卷款跑路的新闻让很多购房者心头一紧，原来在售楼处买房也可能不安全。上述事件引发了业内对“全民营销”的深思。

K2地产方面接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前，房地产业正面临着诸如去库存和资金回流的多重挑战。“房地产开发商正从最初的自行销售转向全面代理销售。然而，人员素质、信息不对称、监管环节增多等各类因素叠加，使得开发商在与终端市场对接时，潜藏着更多不可控的风险。”有分析认为，对于房企来说，全民营销加大了管理难度和风险，客户实际转化效果有限；对于房产中介行业来说，这更像是一种“破坏性的力量”。因此，北京几大中介从内部发动变革，提高佣金、降低中介服务费、全员持股等措施争相推出，这将加速该行业集中化。

全民营销改变售房模式

全民营销在房产业已不是新鲜话题，但全民营销到底怎么玩？在诸多业内人士看来，房企全民营销的外衣下掩饰的是卖房至上的“直销”内核。事实上，最早打出“全民营销”概念的是绿城集团。2012年，绿城中国遭遇销售压力，宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”这一在当时看来标新立异的销售模式。

彼时，宋卫平提出，首先将原本驻守在售楼处的销售人员赶出办公室，到社会上去寻找客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；此外，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到佣金。为了鼓励大家卖房，绿城还打算大幅提高销售提成。坊间传闻，绿城的销售提成将提高两到三倍。

宋卫平甚至给自己也压了销售任务，要求包括自己在内的董事长办公室的3个人完成3亿元的销售额。他表示，“欢迎大家来找我买房子。”该模式助绿城在2012年上半年取得了约219.5亿元的销售金额，也是全民营销第一个“吃螃蟹”的房企。今年，房企营销纷纷拥抱互联网，通过客户导向和用户思维，借助微信等第三方平台，通过技术手段相继推出全民营销活动。目前参与的企业主要有万科地产、复地集团和旭辉集团，分别推出“万客通”、“财富云”和“微销宝”。

CRIC研究中心研究员杨晶晶表示，目前的全民营销，即改变传统销售人员售房模式，召集广泛的社会资源共同参与房源销售。随着电商、微信及App等新媒体介入，全民营销快速升级，形成线下、线上双重客源渠道，客户覆盖更精准，销售模式更便捷。

杨晶晶说，从特点来看，最重要的是营销工具的变化，移动互联网时代，每个人都有微信、微博、QQ空间等社交平台形成的自媒体渠道，因此，信息获取及传播路径更加依赖社交平台实现自媒体与楼盘自媒体全部交互贯通。

全民营销难管控太费劲

那么，“全民营销”效果如何？在绿城走出困境的2012年6月，其全民营销体系已不复存在，尚无从求证绿城低调结束全民营销的真实动机。

有分析认为，绿城全民营销停止，也是因为管控太难太费劲，大规模集团化的全民营销，要求开发商要有一套完整的监督体系保障绝对的公平、廉洁，不然就成了销售人员谋取私利的工具；其次要求整个体系的配合要迅速有效，“拓客、成交、转介”其中一个环节出现问题时，都会呈现连锁反应。如今，借助科技平台实现快速传播的“全民营销”，仍然在后期面临合理管控的问题。

碧桂园是被公认为将 “全民营销”做得最风生水起的一家。但《南方都市报》的报道称，碧桂园把基于业主圈层的全民营销做得风生水起，销售报表金额翻番，令更多人忽略了其新增了1万人的团队和同比增长八成的营销成本。碧桂园总裁莫斌曾说，空运业主看楼的事以后不会长期做，“我请你到我家做客，你来过一次就知道了。”弦外之音已经很明白。

易居中国执行总裁丁祖昱在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，全民营销本身是个行业趋势，核心的问题是“飞单”，“全民”两字是打引号的，老客户介绍新客户是很重要的渠道，合作伙伴供应商介绍的客户也促成了成交，还有之前一直使用的一二手联动模式，是目前主要的营销渠道。万科等企业率先开展全民营销，有一定的效果，但把上述3种渠道实现的成交刨除后效果也是有限的。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目销售结果好坏很大程度上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变化，在市场低迷期，全民经纪人不一定有说的那样效果好；另外，全民经纪人的专业能力难以把控，对项目的卖点不一定能够解释清楚，或者可能会错误引导购房者置业，导致后续购房纠纷发生。

借鉴独立经纪人模式

“我们也想在K2地产最为艰难的舆论风波上，用惨痛的教训为房地产行业提个醒。要警惕全民营销扰乱市场的稳定性。整个行业除了理性分析其激发市场活力的一面，更要警惕层出不穷的销售模式对市场规律的扭曲，以及对行业品牌和美誉度的变相摧毁。”K2地产表示，一切要从市场原点出发，着眼于商品房的价格、质量、服务，甚至是消费者的偏好和需求，切忌杀鸡取卵引发整个地产连锁负面反应。

今年3月起，楼市降价潮在全国持续蔓延，市场预期悲观、销售压力倍增，是全民营销模式重出江湖的原因。上海易居房地产研究院12月14日发布的 《11月份新建商品住宅库存报告》显示，截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。11月份，上述35个城市新增供应量大于新增成交量，部分未消化的新增供应转化为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉对《每日经济新闻》记者表示，全民经纪人尽管能够集聚人气、挖掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长。

李宇嘉举例说，“自己做事业、自己做老板”的独立经纪人模式起源于美国。据了解，在美国有85%的房屋交易是通过独立经纪人完成的，独立经纪人类似于私人律师，与公司是合作关系，而非雇佣关系，拥有较大的自由空间。

李宇嘉表示，独立经纪人要在我国扎根，需专业化的从业人员和解决信用背书的问题，目前尽管房产经纪人接近200万人，但取得执业资格的只有4万人。同时，电商将成为未来掌握海量房源的主体，规模化经营可以让电商给经纪人提供信用背书，并通过规模化来分散背书风险。由于线下成交、过户和按揭等代理服务是电商无法承担的，必须依赖经纪人，经纪人分成高佣金成为可能。因此，建立电商与经纪人的合作关系，将成为未来我国独立经纪人时代到来的一个可行途径。

对此，丁祖昱认为，倘若没有效果，这种模式也会退出舞台，房企未来的销售模式是传统与创新相结合，楼盘现场要有，互联网模式要结合，渠道要多种，而传统的广告可能会退出主流。

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2013年:  The National Energy Globe Award China
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CCFA 购物中心金百合奖
2012年:  GBA环保建筑大奖 中获得亚太区绿色建筑大奖
2011年: 「FuturArc」绿色先锋奖
「Perspective透视」优秀奖
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中央经济工作会议公报只字未提房地产业，地产商们失落还是焦虑？答案是两者兼而有之。这是中央经济工作会议公报连续两年没有提及房地产业。此前，2011年、2012年的中央经济工作会议公报都强调“坚持房地产调控不动摇”。

适逢房地产业发展前景未明，房地产界大佬们内心五味杂陈。12月14日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在三亚·财经国际论坛上直言，地产界很失落，“参加了十几年论坛，每次都兴高采烈，这次比较低沉。心里酸溜溜的。”

万通集团主席冯仑更是调侃说，“过去互联网、新经济是地方政府的‘小三’，我们是地方政府的‘太太’，登堂入室，吃饭都是坐主桌的。现在换了位置了，他们扶正了，我们下堂了。现在唯一给的面子就是在边上坐着，看别人吃。”

“都说只见新人笑，哪闻旧人哭。如今房地产业成了旧人，互联网、人工智能、大健康等成了新人。现在地方政府是围着这些新人笑。”冯仑说。

但也有业内人士认为，中央经济工作会议公报没提房地产，是件好事。中国房地产业协会名誉副会长朱中一就表示，“公报没提房地产，我们很高兴。如果公报提得多，我们压力大。不提，确确实实表明房地产业进入了一个新常态。”

但他强调，虽然公报里没有房地产字样，但其提到的稳增长调结构惠民生等都与房地产业紧密相关。“比如中国经济新常态，经济增速将由高速转到中高速。房地产业也处在一个换挡期，也面临着结构调整。”

中央经济工作会议提到要科学调控，这也是房地产的重要课题。“就是怎样在尊重房地产发展规律和地区差异的情况下，更好地实施分类调控。”朱中一说。

他表示，过去过度强调房地产业是支柱型产业，未来应该把房地产业定位为基础型产业。上置控股董事局主席兼首席执行官施建认为，中央经济工作会议不提房地产，说明顶层设计越来越好。不需要对一个行业过多关心。政府要学会无为而治，把更多的事情交给市场来解决。

虽然心态不同，但房地产界的大佬们都认同，房地产业必须适应新形势，加速调整。冯仑表示，任何地位的变化都不完全是别人造成的，肯定有自身原因。经过多年高速发展，房地产已经到了产业转折时期。“城镇化率已经到了50%，城镇人均住房达到30平方米。在这样的阶段，以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式和地方政府不断卖地、摊大饼式的发展模式，还能继续吗？”

“房地产的日子确实一天不如一天，在走下坡路。”潘石屹表示，未来房地产业还将面临的两个不确定性是不动产登记制度以及房产税，这些都会对行业造成影响。“房地产业如果不转变，很快就会成为今天的钢铁业、煤炭业。”

“房地产业以前是高大上，现在有了屌丝心态，是个好事。”施建说，七八年前，他去北欧访问，当时IT业如日中天，诺基亚更是瑞典人的骄傲。“但现在诺基亚怎么样了呢？想想也就释然了。房地产业要把心态放下来，要脚踏实地，继续在新经济时代，为未来打拼。”

调整是必然的，但在互联网时代该如何调整？潘石屹认为互联网确实对传统行业影响很大，但他不赞同颠覆的说法。“这几天，参加了几个互联网大会。发现里面的一些词很大，血淋淋的，要颠覆、解构传统产业。能不能换个温柔的词？比如拥抱传统产业。”

他认为，互联网的本质是平等分享，传统行业与互联网融合的最终结果应该是提升效率。虽然房地产业发展面临许多困难，但冯仑强调房地产业的发展空间还相当大。“房地产创造的是固定的人造空间，70亿地球人，80%的时间都在房地产的产品里生存发展。”

“最重要的是改变自己，看到房地产发展模式的变化。”冯仑说。房地产业未来将从开发模式转变为以经营和财富管理为核心的商业不动产模式，再发展到金融和房地产结合的金融房地产模式。

但也有人质疑，随着电商的兴起，越来越多商业地产正受到冲击。对此，冯仑的看法是，“这边减少，那边增加。商业MALL减少了，但仓储物流增加了”。这些仓储与以往不同，是智能仓库，而这些都是房地产业要发展的领域。

“互联网给了我们新的空间，虽然下堂了，但要想不死在‘沙难’上，唯一的出路是变成‘前浪’。”他说。

“不要幻想中国房地产会崩盘，这个可能性是不存在的，我们杠杆率没有那么高。”大连万达集团董事长王健林12月13日在“2014(第十三届)中国企业领袖年会”上表示。他同时指出，作为中国经济支柱产业之一的房地产进入了新常态。

“对中国楼市来说，2013年和2012年实际上是一个不太正常的年份，它比2011年上涨近40%，这种增长是不正常的。”王健林说。随着今年交易下降，特别是新开工面积的下降，很多人都觉得中国的房地产有很大风险，唱空的人越来越多。但是在王健林看来，房地产目前的情况才是真正的常态。

“从2006年以后这几年，实际上是一个‘非常态’的时期。”王健林表示，在这之前接近20年的时间，房地产行业必须要买对地，设计要合理，定价也要差不多，还得加上会吆喝，房子才能够卖出去。

“进入这几年，特别是2008年第四季度以后，房地产就进入了一个‘疯牛’状态，卖房子就像卖白菜一样，这其实是不正常的。”王健林表示。

与此同时，王健林表示，不要再对房地产行业抱有任何幻想。目前房地产行业整体呈现过剩局面。“可能房地产从业人员还在幻想，经过一两年的调整，经过货币刺激，或许2015年下半年再呈现高潮，然后就可以套现，有这种想法都是不切实际的。”王健林说。

他判断说，中国的房地产还会继续往前走，但不可能再呈现出2012年与2013年时的“疯牛”状态。王健林认为“中国的房地产不会崩盘”。他解释：“中国有强有力的政府，会适度地调控。再加上我们还有最大的一个利好，就是城市化率还比较低，估计目前真实的城市化率不足50%，所以我们还有一段时间的转型期，这个时间是8年至10年。”

“从事房地产行业和准备要从事房地产行业的人都要好好想一想，绝对不能再走传统的发展思路。”王健林提醒，要抓住最后10年的机会转型。

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北京房地集团有限公司（以下简称房地集团），是北京市人民政府出资成立，并授权北京市人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责的资产经营型和生产经营型国有独资公司，注册资本金4亿元人民币。房地集团经营范围为：施工总承包；专业承包；劳务分包；房地产开发经营；销售自行开发的商品房；出租办公用房；出租商业用房；出租住宅用房；物业管理；从事房地产经纪业务；古建筑维修保护、近现代文物建筑维修保护；城市园林绿化；建筑设计；工程造价咨询；工程检测、房屋安全评估和房屋安全技术服务；建设工程项目管理；工程准备；房屋拆迁；机械设备租赁；室内装饰工程设计；建筑材料；五金、交电；货物进出口、技术进出口、代理进出口；信息咨询（不含中介）；会议服务；展览展示服务；机动车停车服务；车辆清洗；销售百货；翻译服务；打字复印；电脑喷绘、晒图服务；摄影彩扩；设计、制作、代理、发布广告；企业形象策划；清洁服务；洗染服务；体育运动项目经营；技术培训；投资管理；资产管理；住房及房改积（基）金的管理；（以下项目仅供分公司经营）热力生产和供应；房屋安全鉴定等。
房地集团具有房屋建筑工程施工总承包壹级、建筑装饰装修工程设计与施工壹级、园林古建筑工程专业承包壹级、钢结构工程专业承包壹级、机电设备安装工程专业承包壹级、文物保护工程施工壹级、房屋拆迁壹级、物业管理壹级资质以及建筑幕墙工程设计与施工贰级资质和房地产开发等资质，并取得中华人民共和国对外承包工程经营资格证书、对外援助成套项目A级实施企业资格和信用等级AAA认证。通过了ISO9001、ISO14001和GB/T28001等国际质量、环境和职业健康安全管理体系认证。
房地集团所属二级公司12家，三级企业29家，曾被评为“国家二级企业”、“北京市优秀企业”、“全国500家大型建筑企业”、“北京市经济百强”、“中国优秀施工企业”等。各种项目先后多次获得部级或市级优秀奖项。
物业管理方面，集团管房总面积目前已达1720.7万平米，管理电梯1696部，供暖面积1536.21万平方米。自2007年起，集团成为市国资委非经营性资产接收、管理和处置平台。截至目前，集团共完成18家控股公司、102个移交单位共计350万平米非经营性资产的接收以及159部电梯、225台水泵的接管任务。并初步梳理和建立了非经营性资产接收、管理和处置的运作思路和相关制度。随着非经营性资产平台的逐步搭建和完善，集团先后启动了东坝驹子房两限房项目、顺义区牛栏山住宅区、朝阳区豆各庄1、2号院项目，并承接了房山高教园区公租房建设项目，为北京市保障性住房建设贡献了自己的力量。