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目前，北京写字楼的租金和香港是一个水平，但售价却是香港的一半或者60%。从投资回报率角度来看，北京能到5-6%，香港只有2-3%，同时香港的贷款利率也是很低，只有2-3%。再看日本，日本的贷款利率全世界最低，写字楼的回报率基本上取2%计算，虽然回报率不高，但投资人对日本的优质物业还是兴味盎然。

归根结底，写字楼投资是一个资金收益问题。在外资限购之前，外资通过各种金融手段可以从境外进来“便宜的钱”，一般融资利率达3.5-5%，北京的写字楼在那时也很自然的成了他们的大蛋糕。这现象可以揭示一个规律，全社会资金的平均收益水平影响着写字楼投资的回报率预期。也就是说，银行利率高低，影响着投资人的汇率报预期，二者正比关系。

从北京的市场来看。按照目前的银行利率水平，投资可接受回报率为5-6%衡量，而中长期来看，银行利率势必将会走低，未来投资人预期回报率也势必可以接受低于5-6%的水平。租金方面，北京写字楼的租金经过几年飞速蹿升，再结合企业支付能力的现状，短期内不会再上涨，而企业对“帝都”写字楼的刚性需求，决定了租金也低不下来。

租金保持平衡、不下降，不动产投资行为可接受的平均回报率水平降低，也就预示着北京写字楼市场售价有上涨空间，换句话说，北京市写字楼售价在现有水平上涨后，依然是相对较好的投资品类。

业内人士表示，尤其是核心商务区、热点商圈的优质整售型写字楼物业，其投资价值更加可观。其他散售型物业，在大潮中由于门槛低，也将成为普通投资者的青睐品。

“是互相为股东，发展管理是指企业业务拓展、转型、战略规划。鸿坤、亿润也是优客的股东。”5月5日下午，一则毛大庆被聘担任鸿坤地产集团任执行董事的通知流出。就此传闻有凤凰房产记者联络毛大庆本人，得到了上述回复。

在毛大庆被聘担任鸿坤地产集团任执行董事的通知中，发布对象为鸿坤地产集团各公司、各职能中心、各事业部、各区域，自5月5日起，毛大庆将全面负责地产集团发展管理工作。在毛大庆的微信公众账号里，现年46岁的毛大庆的身份仍是博士、优客工场创始人、董事长兼CEO、亿润投资高级合伙人、万科外部合伙人，应该会再加上一项鸿坤地产集团执行董事的头衔。上周，毛大庆加盟鸿坤的消息就显露了苗头，有消息传出万科商业资产运营发展（北京）有限公司常务副总经理李敏被曝将去职万科商管团队，将追随毛大庆加盟鸿坤集团。

毛大庆属地产圈明星职业经理人，近一年的时间里，地产圈有关毛大庆离职、跳槽的传言屡次抢占头条，事实证明空穴来风未必无因。在聘任通知出来前一天，毛大庆的微信公众账号发布了《毛大庆：追梦青春，创业无悔 — —五四青年节随感》，感慨道“属于我们的青春，并不仅仅是特定的某个年龄段，而是寻找梦想、追逐梦想并最终实现梦想的一段奋斗征程。而在希望所指引的奋斗征程中，我们等待着那终将属于我们的果实。”

近年来鸿坤集团扩张之势明显，商业地产布局已经初成体系，聘任通知的末尾是以董事长赵彬口吻叙述的一段话，“我期待毛大庆先生能够带领地产集团创新战略与商业模式，驱动业务持续增长，推动集团发展迈向新台阶！”

就毛大庆被聘鸿坤地产集团，其新闻发言人在朋友圈发布一条具体说明，“在鸿坤集团投资优客工场的过程中，赵彬与毛大庆是以股权交换入股的方式互为对方投资人。于是，毛大庆遂拥有了鸿坤地产集团的股权。在此基础上，经过协商，毛大庆出任鸿坤地产集团执行董事职务。考虑到毛大庆有超过20年房地产开发经验，鸿坤地产集团希望毛大庆对鸿坤的战略规划和企业转型起到指导作用。这种互为股东，用产业和资金支撑共享办公业务，同时提升企业自身管理水平的做法，本身具有相当的创新意义。执行董事不分管具体业务，只做战略指导。”

继3月30日降低二套房贷首付比例的政策发布至今已一月有余，北京各银行的个人房贷政策并没有如预期般放松。记者近日了解到，北京地区各大银行对二套房贷首付比例统一执行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度略有所扩大。

二套房贷首付至少五成利率不低于基准1.1倍

“330新政”中最大的调整即是二套房首付成数下降，即二套房贷首付比例下限从以前的60%至70%降为40%，但市场上很少有银行执行二套房贷首付四成。记者以购房人身份致电工商银行客服，工作人员表示，目前的个人贷款政策是首套房首付至少三成，利率执行基准利率(5.9%)；二套房首付比例最少五成，如之前有过贷款记录，首付比例至少六成，利率不低于基准利率的1.1倍，即6.49%。农业银行、北京银行等工作人员也表示，目前首套房仍执行基准利率，具体有无优惠要看银行合作的项目或中介，根据贷款人的具体情况而定。

记者随机采访了几位中介的置业顾问，他们表示，据目前了解的情况，北京地区各大银行对二套房贷首付比例执行5成，利率仍保持上浮10%，部分银行首套房利率有折扣，一般为九折。

据融360监测数据显示，全国35个主要城市524 家银行中，仅171家银行陆续执行新政，不足总数的四成，新政落地速度较为缓慢。北京地区共有18家银行下调了二套房首付成数，其中有13家下调至5成，3家下调至4成，2家下调至6成。目前首付5成为主流的二套房贷款政策。尽管如此，银行首套房贷款利率继续表现为稳中有降。数据显示，上月有57家银行下调房贷利率，33家银行利率上涨，首套房利率连续10个月下降。

银行执行力度“打折”因“吸储成本”高

“主要是因为存贷差太少，银行赚的少了，自然不愿意执行政策。”一位不愿透露姓名的银行工作人员表示。据她介绍，目前她所工作的银行5年期的存款利率为5.2%，若按基准利率的1.1倍贷款计算，这意味着，银行发放房贷的利差空间为1.29%。若银行执行基准利率9折，贷款利率为5.31%，利差空间仅为0.11%。因此，她所工作的银行近年来很少进行个人房贷业务的发放。该名银行工作人员同时表示，该银行5年期存款利率在行业内偏高，五年期存款利率大多为4%，按此计算，发放“最赚钱”的二套房贷，利差空间也仅为2.49%。

而互联网企业推出的余额宝、财付通等短期理财产品年化收益率目前在4.5%左右，个别如招财宝等长期理财产品年化收益率可达6%。受互联网金融产品的“倒逼”，银行理财产品收益率持续推高，维持在5.5%左右。照此计算，银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率。在这样的情况下，银行投资他行理财产品，收益也多于发放房贷。

购房者推迟入市行业回暖或不及预期

来自克尔瑞的报告显示，银行对于“新政”执行力度“打折”，或延缓部分购房者入市的时机，尤其是想购买二套房的改善型客户，房贷额度和利率优惠短期内难有大幅度的提高，市场上观望情绪较难消退，但对首置购房者来讲，房贷利率有望进一步下行，还款压力减小；另一方面，在当前市场库存多以中大户型为主的背景下，行业去库存进程放缓，市场回暖也难达到预期程度。

业内人士分析认为，目前，银行存款增速在不断下降，银行存款准备金率依然较高，如要通过楼市资金面来提振行业信心，稳定经济增长，未来政策仍有进一步放松的空间，届时，银行态度或将转变。

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“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是中共中央政治局4月30日在分析研究当前经济形势和经济工作后作出的指示之一。建立房地产长效机制的提法已经有几年了，但其核心框架各有各的说法，也鲜见官方作出统一解释。笔者以为，从大的框架来看，房地产长效机制应呈三足鼎立的态势，包括不动产统一登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策，其中前者和后者都已经开始发力，房地产税则还没有动作，一些税收政策的微调也仅是伴随着“稳定住房消费”政策而出台。在决策层做出明确指示后，房地产长效机制的建立应该会有所加快。

首先，不动产统一登记制度是建立房地产健康发展的长效机制的重要基础性工作。这项工作的完成有助于相关决策部门了解房地产及土地现状，以便有针对性的出台一些政策措施，促进房地产市场的健康发展。4月下旬发布的2014中国国土资源公报称，不动产统一登记制度改革取得突破性进展。同时，初步起草了《不动产登记暂行条例实施细则》和不动产权籍调查指导意见等配套规章、政策。完成了信息平台建设的顶层设计，形成了《国土资源与不动产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底，全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%，基本实现了全覆盖；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

目前，不动产统一登记工作正在全国展开。预计最迟至今年年底不动产尤其是房地产和土地的“家底”就将呈现在公众面前。到那时，对房地产市场健康发展影响最大的房地产税政策也将渐渐浮出水面。其次，房地产税是房地产市场稳定健康运行的重要保障。而且，它将与不动产统一登记制度一起强化土地市场监管，实现对土地资源的集约利用。

2014年政府工作报告中提出，推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作。到了今年，政府工作报告强调的是“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，对房地产税只字未提。但这并不意味着房地产税的立法工作被忽略。

据了解，目前房地产税立法工作正处于前期准备阶段。前财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。他说，房地产市场的下滑导致房地产税立法被推迟；住房市场预期已经发生变化，促使房东出售房产，导致二手房供应增加。

有专家认为，房地产税政策的出台，将形成不动产(包括住房)保有环节各个年度对于持有者的税收负担，即形成依据税法的住房持有成本，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向，促进房地产市场的健康发展和房价的沉稳。房地产税的征收还有助于购房者按需购买所需户型，促使开发商转向多建中低端住房，让有限的土地面建造更多的住房，实现土地资源的集约利用。

房地产税政策制定的出发点，是为了居者有其屋，调节市场供需之间的矛盾，最终实现房地产市场的健康发展。在这个过程中，“稳定住房消费”将成为所有政策的发力点，尤其是金融政策将会给房地产市场健康发展以大力支持。

第三，“稳定住房消费”目标的实现离不开金融的支持，降准、降息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标配工具。去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策，稳定住房消费和促进房地产业健康发展。

而在此之前的9月30日，央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%，并执行基准贷款利率的0.7倍，其目的就要“稳定住房消费”。今年3月30日，央行、住建部与银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，把二套房的首付比例从最低60%降至40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降至2成；财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。这些政策的出发点也是为了“稳定住房消费”。

随着金融支持“稳定住房消费”措施的落地，预计从今年二季度起住房新开工面积将会回升，国民经济也会从一季度的谷底向上攀爬。最后，房地产业在任何国家都是基础性产业，这个产业的数据也往往被用来观察一国的经济发展状况。经过数年的拉锯后，房地产业已经非常清晰地被界定为中国经济构成中的一个重要基础产业。在房地产健康发展的长效机制建立后，房地产业在国民经济中的低位将会愈加稳固。

在一连串政策刺激下，北京楼市在今年五一期间终于开始明显回暖。据亚豪机构统计数据显示，2015年“五一”期间(5.1-5.3)，新建商品住宅(含保障房)成交套数324套，比去年同期增长91.7%，而二手房网签数据比去年同期也上涨了58.1%。

五一期间开盘的项目数量并不多，且开盘项目均为老项目后期。据了解，除华远和墅雅园是自住房外，五一期间开盘的西山艺境傲山湾、中铁花溪渡以及一品嘉园等3个商品房项目销售均价同上期相比基本持平。五一期间的开盘项目虽然不多，但是相比去年五一期间169套的成交量，大幅回暖，而成交产品大多是以刚需(含自住房)为主。“楼市利好政策密集出台，增强楼市整体信心，使得一些购房者开始结束观望，整装入市。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“此外，开发商欲借政策红利实现去库存的目的，因此销售时大多仍以‘平价跑量’为主，价格的平稳进一步拉动了成交量的反弹。”

近几个月来，在房企的持续去化之下，北京新房市场的库存量已经从高位下滑。据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。

除了新房市场外，先期已经出现回暖迹象的二手房市场在五一期间成交持续回升。各大中介的实际成交量也在成倍增长。根据链家地产市场研究部统计，五一小长假三天时间里，北京二手房实现49套网签，比去年同期上涨58.1%。中介门店的实际成交量也表现突出。链家地产市场研究部统计，五一小长假期间，链家地产门店的日均成交量比4月同期增加了36%，相比去年同期增加了141.2%。“新政后，不少换房客户都加快了出手的节奏。五一小长假期间正好有充足的时间看房，所以门店的到访量增加十分明显。”通州梨园区域一中介门店经纪人介绍。

五一小长假三天，北京我爱我家合同签订量比去年同期增长了272.13%，成交面积也增长了261.54%。在刚过去的4月，北京楼市创下了两年来的成交新高。据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅共成交17282套。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。成交均价也以2.9%的涨幅打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。

■ 后市：5月市场将继续升温

对于后市，业内人士都较为看好。链家地产市场研究部李巧玲认为，3·30新政对市场预期的影响极大地刺激了需求入市的积极性，尤其改善型需求的入市热情受到了很大的拉动。而降准对于预期和市场实际增长也都有托举作用，未来北京市场将继续升温。

但也有业内人士指出，虽然今年新政后市场成交有明显回暖，但是从历史交易水平来看，仍处于偏低水平。目前二手房市场中换房人群比例占到70%左右，政策对于二套房认定和首付比例的规定有所调整，但银行信贷实际优惠力度不大，纯二套购房需求入市仍相对较少，未来整体行业复苏依然有待进一步的宽松政策出台。

在新房市场上，因为政策利好的带动，开发商看待后市的信心也逐步复苏。加上4月底土地市场热度上升，一些购房者已经开始结束观望，整装入市。(记者方王洋 陈禹铭)

在继首创56亿拿下北京海淀地块一周后，5月5日，北京国土局再次迎来一宗经营性用地的拍卖，该地块位于北京市密云县十里堡镇双井村北侧，即便地块位置已处于北京远郊区，但是仍然吸引了来自中铁建、保利、华远、首创、通润、天恒等8家房企的激烈争夺，在“空窗”了一个月之久的土地市场，但凡挂牌一宗住宅性土地“小鲜肉”，都会引来“群狼”哄抢，这也足以见得京城房地产开发商对于土地的饥渴正在与日俱增。

据北京市国土局公告显示本次挂牌出让宗地位于密云县十里堡镇双井村北侧，具体四至为：东至富帛路，南至双燕街，西至支十一路，北至北京东方地景房地产开发有限公司用地。该宗地建设用地面积9.66万平方米，建筑控制规模14.25万平方米，配建2.7万平米限价商品房。经计算，该地块去除限价商品房面积2.7万平米后，剩余住宅面积为7.17万平米，该地块挂牌起始价为5.37亿元。截止5月5日下午3时，已经收到8次网上报价，最高报价为5.54亿元。

竞拍现场，北京市密云县十里堡镇双井村北侧MY00-0204-L002、6006、L001地块被各房企大鳄轮番哄抢，首创和中铁建率先展开争夺，屡屡举牌竞价，然而在厮杀正酣之际，通润地产以黑马之态一举拿下该地块，成交价格7.25亿元，溢价率35%。

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