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“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是中共中央政治局4月30日在分析研究当前经济形势和经济工作后作出的指示之一。建立房地产长效机制的提法已经有几年了，但其核心框架各有各的说法，也鲜见官方作出统一解释。笔者以为，从大的框架来看，房地产长效机制应呈三足鼎立的态势，包括不动产统一登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策，其中前者和后者都已经开始发力，房地产税则还没有动作，一些税收政策的微调也仅是伴随着“稳定住房消费”政策而出台。在决策层做出明确指示后，房地产长效机制的建立应该会有所加快。

首先，不动产统一登记制度是建立房地产健康发展的长效机制的重要基础性工作。这项工作的完成有助于相关决策部门了解房地产及土地现状，以便有针对性的出台一些政策措施，促进房地产市场的健康发展。4月下旬发布的2014中国国土资源公报称，不动产统一登记制度改革取得突破性进展。同时，初步起草了《不动产登记暂行条例实施细则》和不动产权籍调查指导意见等配套规章、政策。完成了信息平台建设的顶层设计，形成了《国土资源与不动产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底，全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%，基本实现了全覆盖；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

目前，不动产统一登记工作正在全国展开。预计最迟至今年年底不动产尤其是房地产和土地的“家底”就将呈现在公众面前。到那时，对房地产市场健康发展影响最大的房地产税政策也将渐渐浮出水面。其次，房地产税是房地产市场稳定健康运行的重要保障。而且，它将与不动产统一登记制度一起强化土地市场监管，实现对土地资源的集约利用。

2014年政府工作报告中提出，推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作。到了今年，政府工作报告强调的是“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，对房地产税只字未提。但这并不意味着房地产税的立法工作被忽略。

据了解，目前房地产税立法工作正处于前期准备阶段。前财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。他说，房地产市场的下滑导致房地产税立法被推迟；住房市场预期已经发生变化，促使房东出售房产，导致二手房供应增加。

有专家认为，房地产税政策的出台，将形成不动产(包括住房)保有环节各个年度对于持有者的税收负担，即形成依据税法的住房持有成本，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向，促进房地产市场的健康发展和房价的沉稳。房地产税的征收还有助于购房者按需购买所需户型，促使开发商转向多建中低端住房，让有限的土地面建造更多的住房，实现土地资源的集约利用。

房地产税政策制定的出发点，是为了居者有其屋，调节市场供需之间的矛盾，最终实现房地产市场的健康发展。在这个过程中，“稳定住房消费”将成为所有政策的发力点，尤其是金融政策将会给房地产市场健康发展以大力支持。

第三，“稳定住房消费”目标的实现离不开金融的支持，降准、降息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标配工具。去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策，稳定住房消费和促进房地产业健康发展。

而在此之前的9月30日，央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%，并执行基准贷款利率的0.7倍，其目的就要“稳定住房消费”。今年3月30日，央行、住建部与银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，把二套房的首付比例从最低60%降至40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降至2成；财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。这些政策的出发点也是为了“稳定住房消费”。

随着金融支持“稳定住房消费”措施的落地，预计从今年二季度起住房新开工面积将会回升，国民经济也会从一季度的谷底向上攀爬。最后，房地产业在任何国家都是基础性产业，这个产业的数据也往往被用来观察一国的经济发展状况。经过数年的拉锯后，房地产业已经非常清晰地被界定为中国经济构成中的一个重要基础产业。在房地产健康发展的长效机制建立后，房地产业在国民经济中的低位将会愈加稳固。

在一连串政策刺激下，北京楼市在今年五一期间终于开始明显回暖。据亚豪机构统计数据显示，2015年“五一”期间(5.1-5.3)，新建商品住宅(含保障房)成交套数324套，比去年同期增长91.7%，而二手房网签数据比去年同期也上涨了58.1%。

五一期间开盘的项目数量并不多，且开盘项目均为老项目后期。据了解，除华远和墅雅园是自住房外，五一期间开盘的西山艺境傲山湾、中铁花溪渡以及一品嘉园等3个商品房项目销售均价同上期相比基本持平。五一期间的开盘项目虽然不多，但是相比去年五一期间169套的成交量，大幅回暖，而成交产品大多是以刚需(含自住房)为主。“楼市利好政策密集出台，增强楼市整体信心，使得一些购房者开始结束观望，整装入市。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“此外，开发商欲借政策红利实现去库存的目的，因此销售时大多仍以‘平价跑量’为主，价格的平稳进一步拉动了成交量的反弹。”

近几个月来，在房企的持续去化之下，北京新房市场的库存量已经从高位下滑。据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。

除了新房市场外，先期已经出现回暖迹象的二手房市场在五一期间成交持续回升。各大中介的实际成交量也在成倍增长。根据链家地产市场研究部统计，五一小长假三天时间里，北京二手房实现49套网签，比去年同期上涨58.1%。中介门店的实际成交量也表现突出。链家地产市场研究部统计，五一小长假期间，链家地产门店的日均成交量比4月同期增加了36%，相比去年同期增加了141.2%。“新政后，不少换房客户都加快了出手的节奏。五一小长假期间正好有充足的时间看房，所以门店的到访量增加十分明显。”通州梨园区域一中介门店经纪人介绍。

五一小长假三天，北京我爱我家合同签订量比去年同期增长了272.13%，成交面积也增长了261.54%。在刚过去的4月，北京楼市创下了两年来的成交新高。据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅共成交17282套。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。成交均价也以2.9%的涨幅打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。

■ 后市：5月市场将继续升温

对于后市，业内人士都较为看好。链家地产市场研究部李巧玲认为，3·30新政对市场预期的影响极大地刺激了需求入市的积极性，尤其改善型需求的入市热情受到了很大的拉动。而降准对于预期和市场实际增长也都有托举作用，未来北京市场将继续升温。

但也有业内人士指出，虽然今年新政后市场成交有明显回暖，但是从历史交易水平来看，仍处于偏低水平。目前二手房市场中换房人群比例占到70%左右，政策对于二套房认定和首付比例的规定有所调整，但银行信贷实际优惠力度不大，纯二套购房需求入市仍相对较少，未来整体行业复苏依然有待进一步的宽松政策出台。

在新房市场上，因为政策利好的带动，开发商看待后市的信心也逐步复苏。加上4月底土地市场热度上升，一些购房者已经开始结束观望，整装入市。(记者方王洋 陈禹铭)

在继首创56亿拿下北京海淀地块一周后，5月5日，北京国土局再次迎来一宗经营性用地的拍卖，该地块位于北京市密云县十里堡镇双井村北侧，即便地块位置已处于北京远郊区，但是仍然吸引了来自中铁建、保利、华远、首创、通润、天恒等8家房企的激烈争夺，在“空窗”了一个月之久的土地市场，但凡挂牌一宗住宅性土地“小鲜肉”，都会引来“群狼”哄抢，这也足以见得京城房地产开发商对于土地的饥渴正在与日俱增。

据北京市国土局公告显示本次挂牌出让宗地位于密云县十里堡镇双井村北侧，具体四至为：东至富帛路，南至双燕街，西至支十一路，北至北京东方地景房地产开发有限公司用地。该宗地建设用地面积9.66万平方米，建筑控制规模14.25万平方米，配建2.7万平米限价商品房。经计算，该地块去除限价商品房面积2.7万平米后，剩余住宅面积为7.17万平米，该地块挂牌起始价为5.37亿元。截止5月5日下午3时，已经收到8次网上报价，最高报价为5.54亿元。

竞拍现场，北京市密云县十里堡镇双井村北侧MY00-0204-L002、6006、L001地块被各房企大鳄轮番哄抢，首创和中铁建率先展开争夺，屡屡举牌竞价，然而在厮杀正酣之际，通润地产以黑马之态一举拿下该地块，成交价格7.25亿元，溢价率35%。

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“京津冀协同发展规划将为地方基建带来新的催化剂。从政策面来看，依然会重点支持京津冀交通一体化、生态环境保护和产业升级转移。”民生证券研究院宏观研究员朱振鑫在接受《证券日报》记者采访表示。

据新华社电，中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。会议指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略。战略的核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，走出一条内涵集约发展的新路子，探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展，形成新增长极。

会议强调，要坚持协同发展、重点突破、深化改革、有序推进。要严控增量、疏解存量、疏堵结合调控北京市人口规模。要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。要大力促进创新驱动发展，增强资源能源保障能力，统筹社会事业发展，扩大对内对外开放。要加快破除体制机制障碍，推动要素市场一体化，构建京津冀协同发展的体制机制，加快公共服务一体化改革。要抓紧开展试点示范，打造若干先行先试平台。

业内人士普遍认为，规划出台后，北京有些优质资源要到河北、天津去配置，可以预见，在京津冀地区，很快将掀起一轮又一轮投资建设高潮。民生证券发布报告称，京津冀地区协同发展上升为国家战略后，后续政策将迅速跟进，有四类机会值得关注：一是去产能带来的部分产业局部供需逆转产生的机会；二是机构转移承接带来的机会；三是环境污染治理带来的机会；四是交通设施互联互通带来的机会。

国信证券称，受益层次有三点：一是交通一体化与产业转移带来的土地重估、基建投资和运营，关注地产、交运、基建、建材等；二是环保治理要求下具有区域优势的环保企业；三是京津冀一体化逐步实现后带来的区域消费能力的提升，而河北作为产业承接方，其未来提升空间也最大。

“五一”节期间，北京等一线城市楼市销售回暖迹象明显。业内人士分析，整体来看，一线城市表现比较乐观，未来随着各项助推楼市政策逐步落实以及货币环境的持续宽松，购房者入市的积极性将有所提高，“红五月”值得期待，但三四线城市并没有太大起色，未来价格走势将持续分化。

北京楼市升温

“‘五一’节期间来看房的人比较多，5月1日当天就成交了9套，感觉现在房子卖得快了，单月成交量也上升了，立水桥附近的2居室目前均价在2.8万元左右，总体上一套房子的总价这个月比上月涨了差不多5万元。在降息的预期下，估计未来房价还要上涨。”北京链家房地产经纪有限公司立水桥某门店一位负责人如是说。中国证券报记者从某网站获悉，网站联手品牌房企推出“新房委托五一特卖会”，在北京地区共投放231套特价房，截至5月2日已网上成交125套，成交总金额达6.4亿元。其中，5月2日成交52套，总面积为7390平，成交金额2.83亿元。

4月30日，《京津冀协同发展规划纲要》的获批，毗邻北京的燕郊等地楼市升温。中国证券报记者走访发现，“五一”节期间，燕郊各大售楼处接待的咨询量明显增多。据调查，目前几大开发商燕郊楼盘价格均回升至1万元/平方米左右。位于燕郊南部的天洋城4代“五一”新开盘的两栋楼均价在11000元/平方米左右，北边的首尔甜城普通住宅为10000-10900元/平方米，依潮白河而建的汇福悦榕湾楼盘价格为11000元/平方米左右，理想新城的70年产权房均价在10000/平米左右。

一线城市率先回暖

“北京、上海、深圳等城市近期再次出现‘日光盘’。一线城市的住宅用地供应减少，在这种情况下，一线城市在本轮楼市复苏中成为领头羊。”中原地产分析师张大伟表示，政策刺激对基本面较好的城市带来了积极作用，但对供过于求的二三线城市提振作用有限。从一线城市来看，“五一”节期间，上海“假日楼市”房展会人气火爆。广州“五一”首日新盘销售也十分火热。在南京，“五一”节期间有4个楼盘开盘，个别楼盘在“五一”首日便售出九成房源。

张大伟表示，“五一”期间楼市比较活跃，延续回暖的趋势，5月一二线城市房价有望环比继续上涨。从整个市场来看，目前上海和深圳的上涨势头比较明显，北京也有微涨，整体来看一线城市比较乐观，未来随着政策逐步落实以及货币环境的持续宽松，购房者入市的积极性将有所提高，下一阶段市场上行和“红五月”可期。但三四线城市并没有太大起色，未来价格走势将持续分化。

虽然楼市成交量明显回升，但高库存仍是不容忽视的现实。业内人士指出，从目前新开盘的一些项目来看，价格较为平稳，在高库存的压力下，目前很多房企还不敢大幅涨价，房地产市场“量增价稳”的态势仍会在较长时间内延续。

“17282”，这是北京4月二手住宅的网签量，数据已然超出了所有专家以及机构分析人士的预估，成为25个月以来数据的成交新高。4月，在经历了加息、降准、“330”新政的多轮洗礼之后，北京二手房成交终于不负众望，被成功唤醒，满月之际向市场提交了令人吃惊的“成绩单。”

“小房换大房” 此起彼伏

在陈娜看来，这次一定要借着楼市新政的利好，实现“小房换大房”的梦想。早在2013年，随着女儿林紫烁的呱呱坠地，陈娜便有了将小两居换成大三居的想法。然而，即便她将现有唯一住房卖掉，再购置新的住房，首付商业贷款比例也将不低于50%，这让资金紧张的陈娜十分为难。

“330”新政出台后，二套房首付比例大幅下调至不低于40%，同时，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。陈娜似乎看到了希望，于是她再次将换房计划提上日程。

陈娜清晰的记得，2015年4月7日清明假期归来，她便将自家73平米的小两居挂到了链家二手房网站上。在不到一个月的时间里，几乎每天都会有一到两组客户前来看房。“二手房市场确实有所回暖，以前我们打算卖房子的时候也在网站上出售过，但是基本很少有来上门看房，大多通过中介了解清楚价钱就无疾而终了。”陈娜说，大多数改善型置业的买家还是觉得价格太高。

5月1日，陈娜接待了一对30岁上下的小夫妻，夫妻二人结婚三年，小孩目前已经两岁，但是仍然住在当初结婚时购置的50平米一居室内，这让他们的生活起居都十分不便。

“真没想到会这么快，他们早上10点多来看的房子，晚上7点中介公司小张就给我打电话，准备签约。”快速的成交签约让陈娜略有些意外，然而在意外之余，陈娜也略有些担心，“房子卖出去了，也就意味着我们已经没有多少时间来看房、斟酌选房了，我们要争取在办理正式过户之前，选择适合我们的一家三口的三居室房源。”陈娜告诉记者。

好在房子出售前的一个月，陈娜与老公已经看好一套位于他们所居住的小区内的一套120平米三居室，总价310万，由于该房源低于区域内其他房源的总价，因此该套房源的户主要求个人所得税由买家承担，310万元的总价加上20万元的税收，总价330万元。陈娜简单算了一笔账，如果房子贷款130万元，30年结清购房款，申请贷款利率8.8折的话，每月还款金额约6700元。对比“330”新政之前，这让夫妻二人松了一口气。

其实，并不是只有陈娜一人感觉到二手房市场的火热，位于通州区九棵树区域的链家地产经纪人小张也表示，“3.30新政之后，新增房源中满2年未满5年的房源数量明显增加，关注度也在上升，二手房成交量也是明显升温。”

而从成交均价上来看，在客源不断攀升的背景下，业主方面降价意愿也开始出现较为明显的下降，大部分业主出于换房考虑，为了快速售出房屋，并不倾向于大幅提价，只是表现为议价空间缩小；而客户方面也更加看重房屋本身的居住属性，盲目跟价的情况鲜有发生。

“比如，在‘330’新政之前，陈娜希望以190万元的总价出售房子，但是目前她在急需改善的情况下，愿意将总价降至177万元，以尽快达成成交。”小张如此认为。

中原地产首席分析师张大伟说，二手房转让税收新政策实施一个多月以来，北京二手房成交量明显升温。虽然难以出现全面价格的大涨，但是今年楼市将好于去年。在二手房成交升温后，后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。

超过此前预期 成交突破1.7万套

4月22日，接受凤凰房产采访的中原地产北京投资顾问部总经理张坤昱曾对北京二手住宅网签量做过简单的梳理，截至22日，北京二手房成交量为12000套，在她看来，按照这一趋势，4月30日北京二手房网签量应该会在15000套左右。然而，北京二手房的火热程度似乎超出了所有人的预期，成交数据犹如脱缰野马一般，狂奔至17000套，最终定格在17282。成交量环比上升58.4%，同比上升126.9%。

“这一数据仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。” 链家地产市场研究部李巧玲表示，如今，“330”新政出台已经满月，市场预期进一步向好，首套购房、换房群体入市积极性均有提高。进入2015年以来，政府接连颁布了加息、降准、鼓励改善型置业需求的系列政策，使得一线城市的二手房交易进入缓慢上行轨道，从目前的房客源水平看，未来一段时间内成交量仍将保持在相对较高水平。

另外，据链家地产市场研究中心发起的链家经纪人预期调研结果显示，当前市场中换房需求（卖一买一）占到总需求的70%，首套刚需占到22%，二套需求仅占到4%。虽然“3.30”新政降低了二套购房者入市的门槛，但银行实际优惠不大，纯二套购房需求入市仍相对较少，未来整体行业复苏依然乏力，不排除有进一步的宽松政策出台以稳定市场。

对此，张坤昱有着自己的理解，她认为房地产的宽松政策要与经济大环境衔接起来，如果政府多次救市仍然不能稳定房地产市场，那么未来降息降准还是不可避免，以增加货币的流通性。另外，就房地产市场的宏观政策而言，限购松绑以及个税减免将是政策出台的大方向。

枢密院尖子班，80-250平米灵动空间，亦庄开发区，五环，京沪高速的便利，尖子班寻找创意活力的尖子生，枢密院·尖子班的写字楼，虽然户型设定小巧灵活，但建筑从外观设计到内部设施全面，与国际最一流的写字楼接轨。我们认为，尖子般的成长型企业不只属于车库，他们也值得拥有国际一流大企业的风貌。枢密院尖子班除了小办公空间之外，枢密院·尖子班还拥有4000平米大型商业配套，集空间艺术、生态健康、时尚、休闲、购物、娱乐、美食等于一体，未来将引入品牌餐饮、特色mall、个性店铺等业态。逾50万平米总部园区项目、百万平米高端住宅项目环簇尖子班周边，庞大的产业集群资源及品质生活圈层效应，为那些追求生意与生活兼顾、社交与独处皆宜的城市菁英们提供了一个几近理想的答案——在尖子班，从自己的办公室下楼遛个弯儿，喝一杯Vanilla Latte，没准儿生意就谈成了。尖子班里的尖子生，就是这么的任性。

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