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6号线通至燕郊、大兴线牵手固安、房山线“跑”到涿州 本市两条地铁快线今年开建据央视报道，刚刚获得中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，京津冀发展重要的是交通的互联互通，不远的将来，京津冀有望形成一小时都市生活圈。同时，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。

同时，《法制晚报》记者从市轨道交通建设管理公司获悉，今年本市开建的3号线、7号线东延、12号线、17号线、19号线一期和新机场线将形成“三横三纵”，预计都将在2020年底前完工。其中，17号线和19号线定位为“地铁快线”，以100公里以上的最高时速，2公里以上的平均站间距让市民乘地铁出行更高效。目前，地铁3号线、12号线和17号线已经完成总体设计，正进行初步设计；地铁19号线、新机场线和7号线东延则还处在设计招标阶段。

本市三条地铁将“牵手”河北

统计显示，河北三河市燕郊60万常住人口中有30万人在北京工作，每天往返两地的通勤让京通快速路“苦不堪言”。目前北京正在打通平行于京通快速路的另外一条进京道路——西起朝阳区和通州区交界处、东至北京市市界的徐尹路，今年年底完工通车。年内还将开工建设京秦高速，力争2017年开通。

同时，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。这是首次在官方媒体透露北京地铁将直通河北的信息。

此外，在政治局会议审核通过《京津冀协同发展规划纲要》之前，由京津冀三省市政府、铁路总公司已经按照3:3:3:1的比例共同出资成立京津冀城际铁路投资有限公司，初期注册资本100亿元。

京津冀城际铁路投资有限公司成立后，将突破京津城际铁路现有的以行政区划为界限的建设模式，有利于路地、路企联手开拓京津城际铁路的投资市场，给京津冀地区协同发展带来便利条件。

北京市区：两条地铁快线穿越中心城区

据介绍， 相比现在北京地铁大多80公里的最高时速，17号线和19号线时速将突破100公里；以往1公里的站间距也被延长至2公里到2.5公里。

目前，这两条地铁快线的初步走向和站点已基本确定。从规划图上看，17号线和19号线一期均是南北纵向，并且穿越北京城最繁忙的地区。

地铁17号线串联着城市东部重要发展区域及居住社区，开通后既能缓解5号线沿线，特别是天通苑地区早晚高峰的压力，也能带动未来科技城、CBD、垡头工业区等发展，同时服务北苑地区、望京西部地区、太阳宫地区、潘家园地区等城市重点居住区，东部地区出行会更便利。

19号线一期则更多服务城市西部地区，途经牡丹园、积水潭、平安里、金融街、新宫等。据透露，一期工程之后，19号线还有望继续向南北延伸。这两条地铁快线建成后，北京轨道交通系统层次将更加清晰：在地铁1号线等多条普通地铁的基础上，增加“大站快车”的市域快线，还有像S2线这样的中低运量线路，未来还会增加郊区铁路线，一个多层次的轨道交通系统正在浮现。

7号线东延：有望“握手”八通线

开通不到半年，地铁7号线便已有了继续东延的打算。今年年底，7号线东延工程便将开工。7号线东延工程西起7号线终点焦化厂站，东至通州环球影城，线路从焦化厂站向东南延伸，经豆各庄区域，沿万通路、万盛南街敷设。线路全长17.2公里，共设置车站7座，其中换乘站两座，但都是交汇尚处规划阶段的线路。

未来经过环球影城的轨道交通线路并非只有地铁7号线一条。“环球影城将布局多条轨道交通线路，为其未来开通运营提供更多外部交通支持。”北京轨道交通建设管理公司相关负责人透露，目前设计人员正在研究将地铁八通线向南延伸一站的方案，未来有望实现八通线、7号线在环球影城的换乘。

12号线填补北三环轨道交通空白

今年年底开工的12号线贯通东西，填补北三环的轨道交通空白。初步规划显示，地铁12号线西起四季青，东至东坝北区。同时，也是今年开工线中第二条途经东坝地区的地铁。

21座车站中，有三分之二属于换乘车站，大部分都处在繁华地段。开通后，这也会成为地铁中换乘密度最高的线路之一。

新机场线最高时速140公里 草桥站可办登机

备受关注的新机场线将成为名副其实的“大站快车”。全线采用140公里/小时的高速列车，这将成为国内首例。这也意味着，未来新机场线开通后将实现半小时到达。

此外，这条线路还会区别于现有的机场快轨，草桥站将具备值机功能，乘客可以在此办理登机和行李托运业务。

3号线东四十条“站中站”将揭面纱

在最新版的规划中，经历半个世纪变迁的3号线已变了模样，西起海淀区田村，东至东坝北区。而今年年底，3号线将开工一期工程，起点就处在“东四十条站”。

“全新的3号线在列车容量方面都有变化，这座车站也会面临着改造和扩建。”北京轨道交通建设管理公司相关负责人说。

4月以来，一线城市楼市成交量明显回升。中国证券报记者调研北京楼市发现，销售回暖迹象明显，房源较充裕；房企采劝平价走量”策略，加快老项目销售。

房源较充裕

从北京多个楼盘成交量来看，销售回暖迹象明显，甚至局部出现“日光盘”。在位于亦庄的热门楼盘“合生·悦上城”，中国证券报记者在售楼中心现场看到，有七八组购房者正在咨询项目或签约。“现在来看房的人挺多的，尤其4月以来，明显感觉成交量上去了。”一位销售人员表示，该项目在售的是4月25日新开盘的一栋楼，“五一”期间已卖了一部分，大部分是前期排号的。目前120多套房源已卖出60多套。此次新推出的楼盘属于商住房，为层高5.5米的loft，大户型精装，均价230万元/套。

在亦庄南海子公园附近的“万科金域东郡”楼盘，销售人员表示，“ 五一期间新开盘的房子现在都有，价格没有怎么涨，还是去年的价格。”目前75平方米的两居和90平方米的三居在各楼层均有房，折扣后的均价在28000元/平方米左右。

高端住宅“泰禾拾景园”在4月入市，目前126平方米三居以及跃层均有不少现房。“首开常青藤”、“中粮万科长阳半岛”、“中国铁建·青秀尚城”也在4月开盘，仍有不少房源在售，这三个项目5月1日新加开的楼盘目前也在销售中。

房企“平价走量”

亚豪机构统计数据显示，4月北京商品住宅新增预售2464套，预售许可面积27.92万平方米，环比分别减少46%、36%。“五一”期间，北京共开盘4个项目，除“华远和墅雅园”是自住房外，其余3个商品房项目包括门头沟区的“西山艺境傲山湾”、顺义区的“中铁花溪渡”、大兴区的“一品嘉园”，其中仅“西山艺境傲山湾”推出平墅产品的开盘价格较上一期上涨2.7%，其余项目与前一期的开盘价相比均基本持平。

截至5月4日，北京商品住宅库存量下降至78904套，创近10个月新低。亚豪机构市场总监郭毅表示，今年“五一”楼市成交量出现回升，但纯新盘较少，主要以老盘加推为主。当前楼市库存量仍处于高位，在去化压力之下，房企减少推新，加快老项目的销售，采劝平价走量”策略，进一步拉动成交量反弹，有利于提高房企的资金运用效率，比盲目涨价追求利润率更可娶更长远。

成交回暖将延续

北京房地产协会数据显示，4月一手住宅成交6800套(其中定向安置房1100套，自住型商品房1800套)，环比增加67%，同比增加62%；二手住宅成交17000套。5月1-3日，一手住宅成交219套，二手住宅成交49套。

“从北京楼市目前交易量的情况来看，属于正常状态，应该说市场逐渐出现回暖的迹象。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，房贷政策调整对成交是利好。4月下旬以来，新房市撤比和同比均出现一定程度的回升，但通常判断市场见暖的标准是一手房月交易量达到八九千套的水平，而从4月的一手房交易量来看，剔除自住房和定向安置房，商品房仅有不到四千套的成交量，还不足以判断市场已回暖，准确地说应该是市场开始逐渐恢复。

伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，5月交易量延续4月份的趋势，但一线城市整体库存量还是偏大，连续两个月成交量的回升不足以扭转供大于求和高库存的局面。在未来降息降准的预期下，房地产交易量的回升会延续，但回暖至少需要整个二季度都向好才能进一步确认。总体上，今年的交易量会比去年大幅提升。

胡景辉认为，今年房地产市场将出现两个趋势，一是量增价稳将是整体趋势；二是购房人将以改善性需求为主，对项目的品质要求会比较高，面积较大的住房会较受关注。

外媒称，中国经济的薄弱点房地产行业可能看起来不那么疲软了。但以开发商恒大地产集团有限公司 （简称：恒大地产）的股价判断，投资者可能自欺欺人地认为即将出现新一轮的大幅增长。据美国《华尔街日报》网站5月5日报道，中国房地产市场最近有所改善，对政府推出的一系列刺激需求的措施做出反应，比如取消购房限制以及放松房贷标准。在全国房价较去年下降5%的情况下，购房者开始嗅到逢低买入的良机。

全国房价环比停止下跌，大城市房价出现反弹。瑞信（Credit Suisse）的杜劲松称，重要购房期“五一”长周末期间成交量上升。这引发标普中国房地产指数过去一个月上涨30%。报道称，尽管这有助于预防更大范围的经济走软，但并不意味着中国房地产市场将重现过去的好时光。大量未售房屋仍需消化，这将在一段时间内令开发商承压。

不过，最大的开发商之一恒大地产的股价目前处于纪录高点，过去一个月上涨近100%。花旗集团（Citigroup）称，根据去年的销售速度，该公司拥有的土地供应需要8年才能消化。其竞争对手万科企业拥有的土地供应需3.6年消化，在可控范围内。

众所周知，恒大地产已涉足整形外科和乳业等非地产行业。该公司4月开始提供无理由退房保证，实际上是为购房者提供了一个在入住前反悔的机会。这一策略或许有助于促进销售，但如果购房者退缩，则会带来风险。目前，恒大地产仍是杠杆水平最高的中资开发商之一。野村（Nomura）称，若将永续债券计算在内，恒大地产的净负债权益比率已达到292%的危险水平，而万科为7%。

恒大地产目前的股价是明年预期每股收益的14倍，而万科的预期市盈率为九倍。在一定程度上，恒大地产得益于这样一种观点：中国政府将尽一切可能提振房地产业，甚至还会扶持负债最多的房地产公司。与其他同行业公司相比，恒大地产从“沪港通”中受益更多。近些天来，该股已成为中国内地资金投资最踊跃的股票之一。

报道称，不过，这种资金流很难持久。随着恒大地产股价的飙升，至少那些看空中国的人又有些新东西可琢磨了。

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目前，北京写字楼的租金和香港是一个水平，但售价却是香港的一半或者60%。从投资回报率角度来看，北京能到5-6%，香港只有2-3%，同时香港的贷款利率也是很低，只有2-3%。再看日本，日本的贷款利率全世界最低，写字楼的回报率基本上取2%计算，虽然回报率不高，但投资人对日本的优质物业还是兴味盎然。

归根结底，写字楼投资是一个资金收益问题。在外资限购之前，外资通过各种金融手段可以从境外进来“便宜的钱”，一般融资利率达3.5-5%，北京的写字楼在那时也很自然的成了他们的大蛋糕。这现象可以揭示一个规律，全社会资金的平均收益水平影响着写字楼投资的回报率预期。也就是说，银行利率高低，影响着投资人的汇率报预期，二者正比关系。

从北京的市场来看。按照目前的银行利率水平，投资可接受回报率为5-6%衡量，而中长期来看，银行利率势必将会走低，未来投资人预期回报率也势必可以接受低于5-6%的水平。租金方面，北京写字楼的租金经过几年飞速蹿升，再结合企业支付能力的现状，短期内不会再上涨，而企业对“帝都”写字楼的刚性需求，决定了租金也低不下来。

租金保持平衡、不下降，不动产投资行为可接受的平均回报率水平降低，也就预示着北京写字楼市场售价有上涨空间，换句话说，北京市写字楼售价在现有水平上涨后，依然是相对较好的投资品类。

业内人士表示，尤其是核心商务区、热点商圈的优质整售型写字楼物业，其投资价值更加可观。其他散售型物业，在大潮中由于门槛低，也将成为普通投资者的青睐品。

“是互相为股东，发展管理是指企业业务拓展、转型、战略规划。鸿坤、亿润也是优客的股东。”5月5日下午，一则毛大庆被聘担任鸿坤地产集团任执行董事的通知流出。就此传闻有凤凰房产记者联络毛大庆本人，得到了上述回复。

在毛大庆被聘担任鸿坤地产集团任执行董事的通知中，发布对象为鸿坤地产集团各公司、各职能中心、各事业部、各区域，自5月5日起，毛大庆将全面负责地产集团发展管理工作。在毛大庆的微信公众账号里，现年46岁的毛大庆的身份仍是博士、优客工场创始人、董事长兼CEO、亿润投资高级合伙人、万科外部合伙人，应该会再加上一项鸿坤地产集团执行董事的头衔。上周，毛大庆加盟鸿坤的消息就显露了苗头，有消息传出万科商业资产运营发展（北京）有限公司常务副总经理李敏被曝将去职万科商管团队，将追随毛大庆加盟鸿坤集团。

毛大庆属地产圈明星职业经理人，近一年的时间里，地产圈有关毛大庆离职、跳槽的传言屡次抢占头条，事实证明空穴来风未必无因。在聘任通知出来前一天，毛大庆的微信公众账号发布了《毛大庆：追梦青春，创业无悔 — —五四青年节随感》，感慨道“属于我们的青春，并不仅仅是特定的某个年龄段，而是寻找梦想、追逐梦想并最终实现梦想的一段奋斗征程。而在希望所指引的奋斗征程中，我们等待着那终将属于我们的果实。”

近年来鸿坤集团扩张之势明显，商业地产布局已经初成体系，聘任通知的末尾是以董事长赵彬口吻叙述的一段话，“我期待毛大庆先生能够带领地产集团创新战略与商业模式，驱动业务持续增长，推动集团发展迈向新台阶！”

就毛大庆被聘鸿坤地产集团，其新闻发言人在朋友圈发布一条具体说明，“在鸿坤集团投资优客工场的过程中，赵彬与毛大庆是以股权交换入股的方式互为对方投资人。于是，毛大庆遂拥有了鸿坤地产集团的股权。在此基础上，经过协商，毛大庆出任鸿坤地产集团执行董事职务。考虑到毛大庆有超过20年房地产开发经验，鸿坤地产集团希望毛大庆对鸿坤的战略规划和企业转型起到指导作用。这种互为股东，用产业和资金支撑共享办公业务，同时提升企业自身管理水平的做法，本身具有相当的创新意义。执行董事不分管具体业务，只做战略指导。”

继3月30日降低二套房贷首付比例的政策发布至今已一月有余，北京各银行的个人房贷政策并没有如预期般放松。记者近日了解到，北京地区各大银行对二套房贷首付比例统一执行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度略有所扩大。

二套房贷首付至少五成利率不低于基准1.1倍

“330新政”中最大的调整即是二套房首付成数下降，即二套房贷首付比例下限从以前的60%至70%降为40%，但市场上很少有银行执行二套房贷首付四成。记者以购房人身份致电工商银行客服，工作人员表示，目前的个人贷款政策是首套房首付至少三成，利率执行基准利率(5.9%)；二套房首付比例最少五成，如之前有过贷款记录，首付比例至少六成，利率不低于基准利率的1.1倍，即6.49%。农业银行、北京银行等工作人员也表示，目前首套房仍执行基准利率，具体有无优惠要看银行合作的项目或中介，根据贷款人的具体情况而定。

记者随机采访了几位中介的置业顾问，他们表示，据目前了解的情况，北京地区各大银行对二套房贷首付比例执行5成，利率仍保持上浮10%，部分银行首套房利率有折扣，一般为九折。

据融360监测数据显示，全国35个主要城市524 家银行中，仅171家银行陆续执行新政，不足总数的四成，新政落地速度较为缓慢。北京地区共有18家银行下调了二套房首付成数，其中有13家下调至5成，3家下调至4成，2家下调至6成。目前首付5成为主流的二套房贷款政策。尽管如此，银行首套房贷款利率继续表现为稳中有降。数据显示，上月有57家银行下调房贷利率，33家银行利率上涨，首套房利率连续10个月下降。

银行执行力度“打折”因“吸储成本”高

“主要是因为存贷差太少，银行赚的少了，自然不愿意执行政策。”一位不愿透露姓名的银行工作人员表示。据她介绍，目前她所工作的银行5年期的存款利率为5.2%，若按基准利率的1.1倍贷款计算，这意味着，银行发放房贷的利差空间为1.29%。若银行执行基准利率9折，贷款利率为5.31%，利差空间仅为0.11%。因此，她所工作的银行近年来很少进行个人房贷业务的发放。该名银行工作人员同时表示，该银行5年期存款利率在行业内偏高，五年期存款利率大多为4%，按此计算，发放“最赚钱”的二套房贷，利差空间也仅为2.49%。

而互联网企业推出的余额宝、财付通等短期理财产品年化收益率目前在4.5%左右，个别如招财宝等长期理财产品年化收益率可达6%。受互联网金融产品的“倒逼”，银行理财产品收益率持续推高，维持在5.5%左右。照此计算，银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率。在这样的情况下，银行投资他行理财产品，收益也多于发放房贷。

购房者推迟入市行业回暖或不及预期

来自克尔瑞的报告显示，银行对于“新政”执行力度“打折”，或延缓部分购房者入市的时机，尤其是想购买二套房的改善型客户，房贷额度和利率优惠短期内难有大幅度的提高，市场上观望情绪较难消退，但对首置购房者来讲，房贷利率有望进一步下行，还款压力减小；另一方面，在当前市场库存多以中大户型为主的背景下，行业去库存进程放缓，市场回暖也难达到预期程度。

业内人士分析认为，目前，银行存款增速在不断下降，银行存款准备金率依然较高，如要通过楼市资金面来提振行业信心，稳定经济增长，未来政策仍有进一步放松的空间，届时，银行态度或将转变。

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