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虽然房地产整体开发投资增速持续回落，但这并没有阻止各地对商业地产的开发热情。数据显示，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%;商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。

业内人士认为，未来商业地产领域的焦点将逐步转向企业需求，新一代具有全球竞争力的国内企业正在崛起，因而对高品质房地产的需求正推向新高。

仲量联行发布的《中国城市60强》报告显示，受益于良好的供求关系、办公楼需求的多样化、消费阶层人口的扩张等因素，发达城市更能保证稳定的吸纳量和租金升值空间。因此，中国一二线热点城市的投资焦点仍集中于开发领域。该机构预计，中国商业地产投资市场将继续保持扩张态势，并将在商业地产交易总量方面赶上规模相当的经济体。

记者调查发现，除北上广深等一线城市之外，2012年以来，凭借高价值服务的优势，青岛、大连和厦门等沿海城市商业地产市场也在继续扩大。从金融服务业、专业服务业和商业服务到科技、电信、电子商务、创意产业、医疗、生命科学和品牌零售等各个领域，随着中国经济逐步转向服务业驱动的增长模式，优越的办公环境、良好的空气质量、提高员工工作效率成了商业地产价值提升的重要目标。

仲量联行认为，中国在过去的几年里一直致力于环境质量的改善，从房地产的角度来看，在一些商业地产项目设计和建造项目之初，就已经开始考虑可持续发展因素，而非在建成之后才进行项目的改造和升级。

调查显示，“3·30”新政发布后，全国仍有近七成银行按兵不动。

4月30日，中共中央政治局召开会议讨论了当前的经济形势，同时对房地产市场发出了明确的信号。会议提出:“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。这被业界普遍解读为未来可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，进而刺激房地产开发投资的作用。

国家统计局的数据显示，一季度全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1~2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。至3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。中原地产首席市场分析师张大伟认为，房地产市场的平稳健康发展对经济稳增长仍十分关键。“一季度经济下行压力比较大的一大原因就是楼市表现疲软。”

事实上，去年的“9·30”新政、今年的“3·30”政策、营业税新政、分城施策去库存、商品房转保障房等措施已经使得房地产止跌回稳，目前一线城市的成交量已率先反弹，但仍需要继续加大力度支持自住和改善性住房消费需求，以保证全国楼市回到增长轨道。业界普遍预测未来房地产政策会更趋宽松，接下来鼓励购房的政策措施仍有机会继续出台。

合富房地产经济研究院的分析报告指出，经济下行压力之下，为稳增长今年货币信贷政策将趋于宽松。在CPI一直处于1时代、PPI持续低位负增长的条件下，继续降息仍有机会，降准还有空间。与此同时，财政政策也会更积极，政府在加大支出方面会更给力。当前，政府积极推动创业带动就业，创造宽松的创业环境。因而在降税清费工作上，未来还将加大力度，特别体现在对创业创新型小微企业的税费优惠措施上。

“目前北京住宅签约最有购房者高单价的是16.7万元／平方米，前几天认筹了北京首套单价超过20万元／平方米的豪宅，但还没有走签约程序。”某位熟悉北京市场人士向记者透露，北京下半年将有多个项目售价突破20万元／平方米。

事实上，在一线城市的豪宅市场中，今年以来新入市的项目报价比近10年来入市的同类高端楼盘报价高，甚至可以用“飙升”来定位。不久前，上海外滩董家渡的绿城黄浦湾“楼王”报价38万元/平方米，刷新上海豪宅纪录；深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘最高报价超过20万元／平方米，总价超过1亿元；现在北京豪宅最高报价为19.2万元／平方米，但下半年将有多个项目售价超过20万元／平方米。

“不涨价的开发商绝对不是好开发商。”某央企手握三大高端项目的操盘手向《证券日报》等记者直言，市场需求导致存在有涨价空间。而在《证券日报》记者近日走访的几个豪宅项目中，即使价格有所上调，也都能在项目案场看到2-3组购房者。

京城多项目单价：将破20万元

“2015年，北京一定会出现报价超过20万元／平方米的豪宅项目，而且将产生成交，预计9月份我们就能看到。”中原地产首席分析师张大伟表示，现在融创中国位于东三环农展馆项目最高报价是19.2万元／平方米，预计接下来入市的房源报价将超过20万元／平方米。

张大伟还透露，华润旗下的北平府项目也将是“20万元+”俱乐部的成员。“北平府每套总价都将超过亿元”，华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江向本报记者如是透露。此外，位于四环的万柳书院今年就卖到了16万元／平方米左右，该项目也具备冲刺单价20万元／平方米的实力。同时，张大伟和郭毅均认为，非混搭类的均质化项目、区域在四环以内、周边教育和医疗等配套完全成熟以及必须是新项目将具备成为“20万元+”俱乐部成员的实力。

若按照这种标准来看，多位业内人士均认为，第一个冲刺单价20万元／平方米，且总价能够达到6000万元的豪宅很可能是龙湖地产开发的位于西三环的西辰原著项目。据西宸原著营销负责人李昂向《证券日报》记者表示，西宸原著别墅部分主要有双拼和叠拼两种产品，但具体价格还没有定。

“西辰原著别墅部分预计售价有可能超过20万元／平方米，高层预计将超过10万元／平方米。”某位接近龙湖地产人士向记者透露，目前同属于三环区域的纯新房楼盘，低密度别墅项目现在仅有西辰原著，因此即使有类似单价超过20万元／平方米的竞品，该项目也有很大优势。

“从2006年到现在的十年间，北京三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

而目前来看，即使豪宅项目扎堆入市，其成交也日益活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。值得注意的是，谁将是单价20万元／平方米顶级豪宅的买单者？某豪宅销售负责人向记者透露，不动产登记风声出现后，原来有几套或者十几套房子的业主在全国范围内开始处置房产，进而换房；资产增值较快的IT、金融业等财富新贵拥有阳光财富，购买力较强；另外就是7年-8年没有置业的购房倾向于买新豪宅项目，这些财富阶层将是购买顶级豪宅的生力军。

《证券日报》注意到，这些具备冲刺单价20万元／平方米的项目几乎都是昔日的地王。而近期拍出的海淀永丰地王未来入市单价也将超过10万元／平方米。值得注意的是，《证券日报》这几天走访海淀高端项目后发现，该地王的出现现在已经有抬升周边房价的迹象。

海淀地王周边豪宅：计划涨价

北京万科高端事业部负责人高广汉向《证券日报》等记者表示，海淀永丰地王出来前后的一个星期内，周边市场有明显变化，一般平均成交周期为1个月-3个月，比较理性，但海淀永丰地王出来后，“竟然出现1天-3天，或者一周之内就认筹的现象”，“五矿万科如园在‘五一’期间卖了5亿元”。目前来看，五矿万科如园项目销售单价已经从5万元／平方米不断向6万元／平方米迈进，近期对价格也做了一些调整，将打折力度降低。

此外，高广汉还向记者透露，在中高端市场上，实际上1500万元-2000万元的住宅表现比较稳定。五矿万科如园去年卖了20多亿元，今年将力争达到30亿元，目前还有约60亿元货值待售，今年三季度将升级装修标准，届时售价可能也将随之上涨。

“当时保利也参与了永丰地块的拍卖”，保利·海德公园项目负责人袁野向本报记者透露，“拍卖过程中，恰好我与我们总经理在开会，他当时就表示，‘咱们是否考虑涨涨价’，但海德公园已经卡在预售审批价格上限上进行销售，所以没办法涨价了”。袁野还透露，“330”政策出来后的15天内，海德公园以一天一套的速度出售。海淀永丰地王出来后，“我们把价格稍微上调了，减少了折扣，‘五一’期间又开始一天成交一套了。照这个速度，预计5月中旬就清盘了”。

若说上述两个楼盘仅是小幅上调售价，从减少折扣上做文章，那么华润华润·万橡府则更为直接一些。秦江直言，“不涨价的开发商绝对不是好开发商”，海淀区域三年之后可能就几乎没有新房供应了。再加上地王的带动，“我认为一个月完成3.5亿元-4亿元的销售额是有点偏快了”。有内部人士也向记者透露，华润对该项目目前均价约6万元／平方米的销售并不满意。“5月底以后基本上要调价，单价至少调高1000元-2000元，阶段性地先涨一涨。”秦江向记者明确地表达了涨价意愿。

事实上，永丰地王被拍出后，确实带动了周边一些豪宅开发商的提价意愿，但其背后真正的涨价动力是海淀区域内未来三年可能将会出现几乎无新建住宅可卖的供应局面。据中原地产统计数据，从2010年至2015年，海淀市场的库存快速减少，成交均价持续跳涨，从成交量看，持续下降。截至目前，2015年海淀区新增供应量385套，成交513套，均价高达5.35万元/平方米，存量仅剩1719套。

不过，在北京龙湖营销总监李亮看来，2015年是高端市场分化的一年。从市场发展来看，高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

学清嘉创大厦位于学清路与月泉路交汇处，距离十五号线六道口站步行10分钟，周边有大华股份，768创意园，北京语言大学，北京林业大学，北京科技大学，北京航空航天大学，高校林立，直达西直门，学清嘉创大厦总建筑面积16000平米，稀缺地段，稀缺面积，整层起租，租赁价格6元/平米/日。公共部分精装修，室内吊顶，白墙，水泥地。学清嘉创大厦，周边清华科技园，中关村，上地遥遥相应，商务气氛浓郁，核心之内，不可多得的稀缺写字楼出租。

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6号线通至燕郊、大兴线牵手固安、房山线“跑”到涿州 本市两条地铁快线今年开建据央视报道，刚刚获得中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，京津冀发展重要的是交通的互联互通，不远的将来，京津冀有望形成一小时都市生活圈。同时，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。

同时，《法制晚报》记者从市轨道交通建设管理公司获悉，今年本市开建的3号线、7号线东延、12号线、17号线、19号线一期和新机场线将形成“三横三纵”，预计都将在2020年底前完工。其中，17号线和19号线定位为“地铁快线”，以100公里以上的最高时速，2公里以上的平均站间距让市民乘地铁出行更高效。目前，地铁3号线、12号线和17号线已经完成总体设计，正进行初步设计；地铁19号线、新机场线和7号线东延则还处在设计招标阶段。

本市三条地铁将“牵手”河北

统计显示，河北三河市燕郊60万常住人口中有30万人在北京工作，每天往返两地的通勤让京通快速路“苦不堪言”。目前北京正在打通平行于京通快速路的另外一条进京道路——西起朝阳区和通州区交界处、东至北京市市界的徐尹路，今年年底完工通车。年内还将开工建设京秦高速，力争2017年开通。

同时，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。这是首次在官方媒体透露北京地铁将直通河北的信息。

此外，在政治局会议审核通过《京津冀协同发展规划纲要》之前，由京津冀三省市政府、铁路总公司已经按照3:3:3:1的比例共同出资成立京津冀城际铁路投资有限公司，初期注册资本100亿元。

京津冀城际铁路投资有限公司成立后，将突破京津城际铁路现有的以行政区划为界限的建设模式，有利于路地、路企联手开拓京津城际铁路的投资市场，给京津冀地区协同发展带来便利条件。

北京市区：两条地铁快线穿越中心城区

据介绍， 相比现在北京地铁大多80公里的最高时速，17号线和19号线时速将突破100公里；以往1公里的站间距也被延长至2公里到2.5公里。

目前，这两条地铁快线的初步走向和站点已基本确定。从规划图上看，17号线和19号线一期均是南北纵向，并且穿越北京城最繁忙的地区。

地铁17号线串联着城市东部重要发展区域及居住社区，开通后既能缓解5号线沿线，特别是天通苑地区早晚高峰的压力，也能带动未来科技城、CBD、垡头工业区等发展，同时服务北苑地区、望京西部地区、太阳宫地区、潘家园地区等城市重点居住区，东部地区出行会更便利。

19号线一期则更多服务城市西部地区，途经牡丹园、积水潭、平安里、金融街、新宫等。据透露，一期工程之后，19号线还有望继续向南北延伸。这两条地铁快线建成后，北京轨道交通系统层次将更加清晰：在地铁1号线等多条普通地铁的基础上，增加“大站快车”的市域快线，还有像S2线这样的中低运量线路，未来还会增加郊区铁路线，一个多层次的轨道交通系统正在浮现。

7号线东延：有望“握手”八通线

开通不到半年，地铁7号线便已有了继续东延的打算。今年年底，7号线东延工程便将开工。7号线东延工程西起7号线终点焦化厂站，东至通州环球影城，线路从焦化厂站向东南延伸，经豆各庄区域，沿万通路、万盛南街敷设。线路全长17.2公里，共设置车站7座，其中换乘站两座，但都是交汇尚处规划阶段的线路。

未来经过环球影城的轨道交通线路并非只有地铁7号线一条。“环球影城将布局多条轨道交通线路，为其未来开通运营提供更多外部交通支持。”北京轨道交通建设管理公司相关负责人透露，目前设计人员正在研究将地铁八通线向南延伸一站的方案，未来有望实现八通线、7号线在环球影城的换乘。

12号线填补北三环轨道交通空白

今年年底开工的12号线贯通东西，填补北三环的轨道交通空白。初步规划显示，地铁12号线西起四季青，东至东坝北区。同时，也是今年开工线中第二条途经东坝地区的地铁。

21座车站中，有三分之二属于换乘车站，大部分都处在繁华地段。开通后，这也会成为地铁中换乘密度最高的线路之一。

新机场线最高时速140公里 草桥站可办登机

备受关注的新机场线将成为名副其实的“大站快车”。全线采用140公里/小时的高速列车，这将成为国内首例。这也意味着，未来新机场线开通后将实现半小时到达。

此外，这条线路还会区别于现有的机场快轨，草桥站将具备值机功能，乘客可以在此办理登机和行李托运业务。

3号线东四十条“站中站”将揭面纱

在最新版的规划中，经历半个世纪变迁的3号线已变了模样，西起海淀区田村，东至东坝北区。而今年年底，3号线将开工一期工程，起点就处在“东四十条站”。

“全新的3号线在列车容量方面都有变化，这座车站也会面临着改造和扩建。”北京轨道交通建设管理公司相关负责人说。

4月以来，一线城市楼市成交量明显回升。中国证券报记者调研北京楼市发现，销售回暖迹象明显，房源较充裕；房企采劝平价走量”策略，加快老项目销售。

房源较充裕

从北京多个楼盘成交量来看，销售回暖迹象明显，甚至局部出现“日光盘”。在位于亦庄的热门楼盘“合生·悦上城”，中国证券报记者在售楼中心现场看到，有七八组购房者正在咨询项目或签约。“现在来看房的人挺多的，尤其4月以来，明显感觉成交量上去了。”一位销售人员表示，该项目在售的是4月25日新开盘的一栋楼，“五一”期间已卖了一部分，大部分是前期排号的。目前120多套房源已卖出60多套。此次新推出的楼盘属于商住房，为层高5.5米的loft，大户型精装，均价230万元/套。

在亦庄南海子公园附近的“万科金域东郡”楼盘，销售人员表示，“ 五一期间新开盘的房子现在都有，价格没有怎么涨，还是去年的价格。”目前75平方米的两居和90平方米的三居在各楼层均有房，折扣后的均价在28000元/平方米左右。

高端住宅“泰禾拾景园”在4月入市，目前126平方米三居以及跃层均有不少现房。“首开常青藤”、“中粮万科长阳半岛”、“中国铁建·青秀尚城”也在4月开盘，仍有不少房源在售，这三个项目5月1日新加开的楼盘目前也在销售中。

房企“平价走量”

亚豪机构统计数据显示，4月北京商品住宅新增预售2464套，预售许可面积27.92万平方米，环比分别减少46%、36%。“五一”期间，北京共开盘4个项目，除“华远和墅雅园”是自住房外，其余3个商品房项目包括门头沟区的“西山艺境傲山湾”、顺义区的“中铁花溪渡”、大兴区的“一品嘉园”，其中仅“西山艺境傲山湾”推出平墅产品的开盘价格较上一期上涨2.7%，其余项目与前一期的开盘价相比均基本持平。

截至5月4日，北京商品住宅库存量下降至78904套，创近10个月新低。亚豪机构市场总监郭毅表示，今年“五一”楼市成交量出现回升，但纯新盘较少，主要以老盘加推为主。当前楼市库存量仍处于高位，在去化压力之下，房企减少推新，加快老项目的销售，采劝平价走量”策略，进一步拉动成交量反弹，有利于提高房企的资金运用效率，比盲目涨价追求利润率更可娶更长远。

成交回暖将延续

北京房地产协会数据显示，4月一手住宅成交6800套(其中定向安置房1100套，自住型商品房1800套)，环比增加67%，同比增加62%；二手住宅成交17000套。5月1-3日，一手住宅成交219套，二手住宅成交49套。

“从北京楼市目前交易量的情况来看，属于正常状态，应该说市场逐渐出现回暖的迹象。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，房贷政策调整对成交是利好。4月下旬以来，新房市撤比和同比均出现一定程度的回升，但通常判断市场见暖的标准是一手房月交易量达到八九千套的水平，而从4月的一手房交易量来看，剔除自住房和定向安置房，商品房仅有不到四千套的成交量，还不足以判断市场已回暖，准确地说应该是市场开始逐渐恢复。

伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，5月交易量延续4月份的趋势，但一线城市整体库存量还是偏大，连续两个月成交量的回升不足以扭转供大于求和高库存的局面。在未来降息降准的预期下，房地产交易量的回升会延续，但回暖至少需要整个二季度都向好才能进一步确认。总体上，今年的交易量会比去年大幅提升。

胡景辉认为，今年房地产市场将出现两个趋势，一是量增价稳将是整体趋势；二是购房人将以改善性需求为主，对项目的品质要求会比较高，面积较大的住房会较受关注。

外媒称，中国经济的薄弱点房地产行业可能看起来不那么疲软了。但以开发商恒大地产集团有限公司 （简称：恒大地产）的股价判断，投资者可能自欺欺人地认为即将出现新一轮的大幅增长。据美国《华尔街日报》网站5月5日报道，中国房地产市场最近有所改善，对政府推出的一系列刺激需求的措施做出反应，比如取消购房限制以及放松房贷标准。在全国房价较去年下降5%的情况下，购房者开始嗅到逢低买入的良机。

全国房价环比停止下跌，大城市房价出现反弹。瑞信（Credit Suisse）的杜劲松称，重要购房期“五一”长周末期间成交量上升。这引发标普中国房地产指数过去一个月上涨30%。报道称，尽管这有助于预防更大范围的经济走软，但并不意味着中国房地产市场将重现过去的好时光。大量未售房屋仍需消化，这将在一段时间内令开发商承压。

不过，最大的开发商之一恒大地产的股价目前处于纪录高点，过去一个月上涨近100%。花旗集团（Citigroup）称，根据去年的销售速度，该公司拥有的土地供应需要8年才能消化。其竞争对手万科企业拥有的土地供应需3.6年消化，在可控范围内。

众所周知，恒大地产已涉足整形外科和乳业等非地产行业。该公司4月开始提供无理由退房保证，实际上是为购房者提供了一个在入住前反悔的机会。这一策略或许有助于促进销售，但如果购房者退缩，则会带来风险。目前，恒大地产仍是杠杆水平最高的中资开发商之一。野村（Nomura）称，若将永续债券计算在内，恒大地产的净负债权益比率已达到292%的危险水平，而万科为7%。

恒大地产目前的股价是明年预期每股收益的14倍，而万科的预期市盈率为九倍。在一定程度上，恒大地产得益于这样一种观点：中国政府将尽一切可能提振房地产业，甚至还会扶持负债最多的房地产公司。与其他同行业公司相比，恒大地产从“沪港通”中受益更多。近些天来，该股已成为中国内地资金投资最踊跃的股票之一。

报道称，不过，这种资金流很难持久。随着恒大地产股价的飙升，至少那些看空中国的人又有些新东西可琢磨了。

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