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新政出台半月后，北京地区各大银行二套房的首付比例统一按照5成的标准执行，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度再次扩大，8.8折优惠利率成为市场主流。此外，北京地区公积金贷款二套房政策尚未落地执行。

“伟嘉安捷”指出，新政出台半月后，北京地区各大银行二套房的首付比例统一按照5成的标准执行，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度再次扩大，8.8折优惠利率成为市场主流。此外，北京地区公积金贷款二套房政策尚未落地执行。

京各家银行二套房首付执行五成 贷款利率基准上浮10%

“伟嘉安捷”从各大银行了解得知，目前除招行与交行二套房首付为60%外，北京地区各大银行对二套房的首付比例统一执行50%的标准，利率依然为基准利率上浮10%。“伟嘉安捷”分析认为，一方面，“3.30”新政要求二套房首付不低于40%，旨在鼓励和刺激改善置业人群入市，因此二套房首付50%的标准符合政策导向。另一方面，在高库存及限购背景未放开的条件下，通过降息降准、放开二套房信贷等一系列政策组合拳刺激房地产市场，在盘活市场存量以及提振购房信心的同时并不会造成房价的反弹，未来市场的成交节奏将明显加快。

首套房利率优惠折扣力度加大 8.8折成为市场主流

楼市新政出台两周后，北京地区各家银行首套房的利率持续下行。“伟嘉安捷”指出，目前除去光大、邮储、工行三家银行的利率是9折以外，其他几大银行的利率已全部调整为8.8折。在银行内部资金充裕加上外部政策的宽松的背景下，银行贷款的利率与此前相比持续降低，能够减轻大部分二次置业和首次入市人群的经济压力。

以购房人贷款100万为例，降息后的基准利率为5.9%，在基准利率情况下，贷款20年的月供为7106.74，而88折的月供为6706.08元，比基准利率每月少还400.66元。降息后的基准利率总还款利息为705617.57元，88折后20年总利息为609459.7元，在88折的情况下，贷款总还款利息将比基准利率节省近9万多元。而9折利率情况下，月供比基准每月少还334.74，总利息比基准少80336.44元。无论是9折还是88折，利率的降低都能为购房人节省大量的利息支出。

公积金贷款二套房政策未变 仍按照原政策执行

“伟嘉安捷”从公积金管理中心了解得知，目前公积金贷款二套房的首付仍按照原政策6—7成的标准执行。一般来说，从政策出台到具体执行细则的拟定也需要经过一定的调整时间，公积金贷款在办理机构与手续上相较于商业贷款都更为复杂，因此在执行时间上不如商业贷款迅速，具体何时执行新政需要静观公积金贷款的细则出台情况。

今天上午，记者从市国土局了解到，2015年，北京市土地供应在保障北京新机场交通用地需求之外，其他各项指标与2014年计划相比均有所调减。其中住宅用地计划少了27%，包括自住房在内的商品房土地减少25%。

2014年本市供应国有建设用地3161公顷，完成年度土地供应计划的61.4%，同比前年下降20.2%。其中，工矿仓储用地供应191公顷,完成计划42.4%，是完成计划比例最低的；住宅用地供应1195公顷，完成计划72.4%，其中，商品住宅用地供应517公顷，完成计划的51.7%，保障性安居工程用地供应678公顷，完成计划104.3%。

市国土局表示，从2014年度全市国有建设用地供应计划执行情况看，受全市固定资产投资趋缓、产业结构调整和全国房地产形势影响，全年计划执行总体放缓，较去年同期计划执行率普遍有所降低，重点保障了城市基础设施、保障性安居工程、养老设施和自住型商品房等民生用地供应，继续确保民生工程用地“应保尽保”。

商品房土地供应计划减少25%

2015年度国有建设用地供应计划总量4600公顷。其中，公共管理与公共服务用地800公顷，并继续单列养老设施用地60公顷；交通运输用地安排1750公顷，重点保障北京新机场等重点工程用地；水利及水域设施用地50公顷;特殊用地50公顷；工矿仓储用地350公顷；住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷；商服用地400公顷。

2014年北京市的土地供地计划总量为5150公顷，其中住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。今年的计划与去年计划相比，住宅用地供应计划减少了27%。包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。

分析：住宅用地供应“挂钩”人口控制疏解

市国土局相关负责人表示，2015年国有建设用地供应总体思路：减量发展、结构调整、保障民生和节约集约。适度降低土地供应总量，保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应，在保持商品住宅和商服用地供应总体平稳的前提下，统筹住宅用地供应与人口控制疏解，确保保障性安居工程用地“应保尽保”，保障养老设施、生态环境等民生用地供应。

国锐·金嵿位于亦庄核心区——荣华南路与荣京西街交汇处，紧邻地铁亦庄线荣京东街站，是集顶级办公、高端住宅、高级公寓、空中花园别墅、LEED铂金会所等多业态于一体的60万平米大型城市综合体项目。荣华汇为项目高端会所，面积近27000㎡，配备有1000㎡的中餐厅及1400 ㎡特色餐厅、宴会厅、多功能音乐厅、会议区、健身中心、美容SPA等众多高端设施。其中12500㎡悦动中心包括1个儿童游泳池，1个短道泳池，1个篮球场，2个网球场，4个乒乓球场地，一个斯诺克厅，丰富配套满足一切生活所需。作为国锐集团继三里屯village之后的又一巅峰力作，国锐·金嵿由各领域数十家国际级顶尖团队共同打造，是国锐集团成立十二年来最值得期待、最具国际化血统的高端产品。国锐地产以国锐·金嵿这一科技革新巨作，礼献国际产业新城，为世界的亦庄打造接轨国际的智能化商务精英居住典范。 国锐集团始创于2001年，是专业从事房地产投资、开发、运营及相关产业投资的集团公司。截止至今，国锐集团开发的总建筑面积超过300万㎡，总投资规模超过300亿元。
集团创建之初，正值房地产行业竞争激烈的阶段，创始团队以卓越的市场敏感度紧抓市场机遇，在激烈的竞争环境中，以精准的产品定位铸造一流品质，稳健发展的同时，创造了多个区域性名片项目，逐步成长为专业特点突出的行业佼佼者。随着国家推出一系列宏观政策，房地产行业势必步入崭新时代。基于对政策和市场变化的精准把握，国锐集团在稳固地产市场地位的基础上，长远规划了涵盖物业管理、酒店、金融、旅游、网络信息、教育、工程建设等领域的多元化发展战略。“国锐地产•空间无限”，这一句口号饱含国锐人对房地产事业的抱负与激情，也是国锐人对市场、对社会的庄严承诺。集团在业务突飞猛进的同时还不断优化调整企业内部管理体系，逐步建立起以业务为导向的灵活、高效、创新的管理机制，打造出一个年青蓬勃、技术力量雄厚、专业经验丰富的精英团队。在“打造建筑精品，参与城市发展”的宏伟目标指引下，国锐集团将不断增加开发深度，提升项目品质，拓展高新精项目，强化核心竞争力，努力将国锐建设成有实力、有影响力、有凝聚力的企业集团。国锐集团开发项目包括：商业写字楼综合类：金长安大厦、三里屯village、财满街、兴隆街、国锐•金嵿等。居住类：蓝T公寓、朝通嘉园、易构空间、小街之春、赢海庄园、国融国际、叠墅公寓、锐城国际、锐庭青年公寓、IN北京、北花园居住区、国锐生态艺术馆等。

资料图

由于供应紧缺，新政后首月的土地市场注定不会太热闹。上图为今年1月，参加土地竞拍的企业代表排队交纳保证金。

新京报记者 王贵彬 摄

“最希望周围拍出一块高价地，把地价推上去，”3月31日，在东五环外、朝阳区一个高端项目营销人员对记者感叹道，此前一天放宽二套房首付限制的“3·30新政”刚出台，但从过去销售经验看，什么政策都不如周边拍出高价地有效，售楼处里做出周边地价的一览表，房子就好卖了。4月8日，北京市国土资源局公布了2015年国有建设用地供应计划，全年商品住宅土地供应750公顷，比去年“大瘦身”。业内人士表示，由于4月土地供应仍然受到控制，“新地王”的期待或许要等到5月后。

今年商品房供地减少25%

记者从北京市国土资源局获悉，今年北京土地供应计划整体都比去年“瘦身”，纯商品住宅仅有750公顷，比去年下降了25%； 其中朝阳区商品房供地最多达119公顷，而最少的是东城，没有住宅新地供应，其次是西城，仅有3公顷的保障房地块。

数据显示，2015年度北京国有建设用地供应计划总量为4600公顷，而2014年是5150公顷；供应住宅用地预计为1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷。去年北京住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。

由于土地整理速度较慢，北京年年都无法完成土地供应计划，这已成为北京土地市场的常态，去年仅完成了商品住宅供地计划的一半。2014年北京完成住宅用地供应1195公顷，完成计划的72.4%，其中商品住宅用地供应517公顷，完成计划的51.7%；大力推进保障性安居工程用地则供应678公顷，超额完成计划。

业内预计，今年北京也只能完成50%-60%的商品房供地任务。虽然总量上“瘦身”，但中原地产、思源经纪都表示，政府一直以控制供地量来调节土地市场，2014年虽然只完成一半的供地面积，但土地出让的楼面价及成交金额均创下新高，预计今年的土地市场也将在二季度回升，全年走出“量跌价增”的曲线。

业内预计下月土地市场或升温

数据显示，截至目前北京土地市场仍然在低温中，并未恢复热度。记者从北京市国土资源局了解到，截至4月8日，北京2015年共成交了30块土地，而2014年同期则成交了68块土地。

据中原地产统计，一季度北京土地市场成交金额为484.7275亿元，相比2014年一季度的753.44亿跌幅高达35.7%，主要原因是政府减少了土地的供应，2014年一季度土地成交高达50宗，而在2015年一季度仅成交28宗。

“主要是土地少、价格没有降，”北京一家国有企业的相关人士对记者表示，其公司去年专门组建了商业地产公司，希望今年能拿地开发，但目前推出的五环内地块价格较高，竞争十分激烈，一季度该公司组成了联合体想竞拍丰台一块商业地块，但最后由于价格超过了母公司授权而放弃，转而被一家知名民营房企拍下。

业内人士表示，供应不足是目前土地市场冷淡的最大原因。多名开发商都对记者表示，2014年一季度房企在北京掀起了抢地潮，但二季度随着市场低迷销售不佳，土地市场转冷；而今年预计是一季度较冷，二季度土地市场会开始升温。

“4月土地可能还不会热，”张大伟表示，原本4月应该是土地成交的活跃期，但政府出于各种原因考虑把预计入市的几宗优质地王都挪到了5月份，而土地市场的减少供应，将制约未来住宅市场的供应。

中国商业地产龙头企业--大连万达集团股份有限公司董事长王健林周四表示，中国房地产市场仍有8-10年的平稳发展期，但其长期发展趋势已发生变化，拐点已来临。

他在北京一会议上称，经过这么多年发展，中国房地产市场供不应求的格局已经被打破，从各地近几年的批地拿地情况看，去库存仍需两到三年；但北(京)上(海)广(州)深(圳)供不应求的局面却没有改变。

“地产商靠拿地就能躺着赚钱的时代过去了，分化已相当明显，除了北上广深仍是供不应求外，其它二三线城市的供求平衡已经被打破，尤其是二三线城市明显供大于求。”王健林称。

迫于经济下行压力不减，近期中国楼市调控全面松绑。对购买第二套普通自住房申请商贷的最低首付款比例从之前的60%下调为不低于40%，公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例亦下调为20%；财政部同时公布，将免征营业税的适用条件从原来的“满五(年)唯一”放松为“满二唯一”。

对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，这只是政策的调整和回归，而并非救市；预计在积极的政策宽松支持下，今年楼市成交量将有所恢复，房价有望保持稳定。她并提到，中国房地产市场的供求关系已从过去的总体趋紧转为目前的总体偏松，且部分城市供给过剩，即便需求增加，大多数城市的供求状况决定了房价难以出现大幅上涨。

中国指数研究院发布的“百城价格指数”报告显示，3月百城住宅均价同比和环比双双下跌，其环比下跌0.15%，跌幅较上月缩小；但同比下跌4.35%，为连续第六个月下跌且跌幅进一步扩大。

到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？

我的判断是：中国房地产长达10年的熊市已经开始，当然，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。北上深广的楼市，就是熊市里的“牛板块”，而且潜力还颇大。

我之所以判断10年熊市已经开始，理由如下：第一，中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。

2014年初，我曾经写过一篇文章，标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”，根据当时官方公布的数据，算过一笔账：2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间，按照目前的增长速度，还能享受这个增长蛋糕20年。

事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体，就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在了农村。

如果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样，将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。（7.31+2.89）÷13.6≈75%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城镇化的极限。

所以，如果国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上，现在农村里只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为了保增长，常常使用泡沫来解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。

第二：过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。

34亿人，仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！

但我需要提醒大家的是，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。

第三，中国广义货币M2快速增长的时代结束了。

我曾将过去10多年的发展模式，概括为“印钞票保增长”。意思是说，国家通过货币超发，给购房者带来财富增长效应，给未购房者造成恐慌，从而推动房地产、城镇化高速发展，带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长，造就了过去若干年的“中国奇迹”。

这个模式必须结束了，因为房子过剩了，根本无法消化，击鼓传花的游戏必然结束。其次，中国企业负债率已经是全球最高，威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致，无法再这样走下去了。所以，回归实业，激活大众创业、万众创新，就成为新战略。

在当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到，自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。

第四，新一轮工业革命（工业4.0）正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命，城市还会有明显的中心吗？学位房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？

说实话，如果只有我列举的前三点发挥作用，我还能预测未来。当“第四点”介入的时候，很多事情都发生了变化，房地产市场的不确定性将更大，更难以预料。

但有一点我相信永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上的。另外，需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”（可以出租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子）的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢CPI而已。

作者：刘晓博

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国锐境界项目至北京城区约60分钟车程，全程 65 公里。距首都机场 40 公里，距天津塘沽港 160 公里。距密云城区1公里。距京承高速兴盛桥密云城区出口仅2.1公里，东边邻密顺路，北边1公里是101国道，直达密云城区。

“自2015年4月1日起××华东区域项目所在优惠取消，价格全面上涨10%。”3月30日，房产新政刚出台，就有这样的“红头文件”在微信朋友圈上流传，“红头文件”被盖上了公章，直接贴在了售楼处的告示牌上。新政出台后，多个楼盘传出涨价的消息，但是“假作真时真亦假”，大张旗鼓喊涨价的未必真涨。业内人士透露，这样的“通知”很有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

“红头文件”去年出现过

如此大张旗鼓地号称涨价，无疑会给人一种“房价即将起飞”的感觉。“所谓的涨价通知并不一定是真涨价，而有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作，既能推动成交还能提高自己的关注度。”上海中原市场研究部高级经理卢文曦表示。这样的“通知”其实不是给准备买房的客户看的，而是给那些已看房多时却还在犹豫的人看的。至于是否真的会涨价，则还要根据市场，特别是实际“蓄客”的情况来决定。

事实上，“涨价通知”的招数去年年底就已出现过了。某房企曾发布通知称从11月起开始对浙东区域现有在售楼盘提价5%－10%。随后微信朋友圈又流传出多家地产公司部分项目上调售价的文件。之后则是各种辟谣的消息。价格有没有涨已不重要，重要的是前期还在犹豫的客户已成功地被“圈进来了”。

新政出台后价格较稳定

从实际情况看，大量成交的楼盘中还没有出现明显涨价。记者选取了3月1日以来成交套数最多的20个新盘，对比了它们新政出台前（3月1日至30日）以及出台后（3月31日至4月7日）的成交均价。根据德佑链家监控的数据来看，这20个公寓楼盘中，有10个楼盘较前期价格有所下跌，跌幅在0.01%至4.36%之间，有9个楼盘的价格较前期有所上涨，涨幅在0.08%-5.11%之间，另有一个楼盘持平。不难看出，除了个别高端楼盘因为房源的差异，价格波动较大，大部分楼盘的涨跌幅都在5%以内，甚至不乏一些涨跌幅1%以内的楼盘。总体而言，一手商品住宅价格在新政后暂时保持了稳定。

上半年不可能大规模涨价

“大部分城市楼市仍有去库存的压力，至少在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以出现大规模涨价。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，五部委“330新政”落地后对楼市影响具有滞后性，至少今年上半年楼市基本面上难有实质性好转。

从政策利好的影响来看，二套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年对于“卖小买大”的置换型或首次改善型需求的影响最大，置换型购房者整个周期一般需要2-3个月的时间，因此政策对于市场的实际影响具有一定的滞后性，也就是说，2015年6月以后才能看出“330新政”对于楼市的真正影响。从这个角度看，五部委“330新政”对于下半年市场成交量的表现将会更明显，而对于上半年的影响相对少一些。

从“330新政”落地一周对于市场的实际影响表现来看，也仅一线城市、少数二线城市对降首付降营业税门槛有积极反应，其他城市反应并不明显，上半年大中城市基本面并不会有实质性的好转，房价在第二季度出现大规模上涨可能性不大。

最后，上市公司半年报与销售业绩指标等因素迫使房企第二季度继续跑量，不可能出现大规模涨价。张宏伟表示，退一步来讲，即使未来2－3周内各城市对于新政都有所反应，但品牌开发商力拼半年度（上市公司半年报）销售业绩的策略也不会改变，开发商会使出浑身解数在第二季度的3个月内最大限度跑量扭转大中城市今年年初楼市不给力的大势。因此，二季度的大中城市楼市，要想出现成交量逐步回升，基本面好转的行情，房价尤其是上市公司项目的价格就不可能在上半年出现大规模涨价。