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楼市“3·30”政策公布已经半月有余。京华时报记者日前从银行和中介机构调查发现，二套房贷最低四成首付在实际操作中并不多见，北京地区各大银行对二套房贷首付比例几乎统一执行五成，利率仍保持上浮10%，而首套房贷利率折扣力度以9折为主，少数银行最低可以做到8.8折优惠利率。

现状：银行房贷政策没有明显放松

自3月30日，三部委联合发文降低首套房、二套房购房首付比例（简称3·30新政）开始，距今已有半个多月的时间，不过，与新政刚刚颁布时部分银行的快速反应不同，京华时报记者近日调查发现，目前北京市场上的银行对于房贷政策并没有明显的放松，多数银行已经出台了房贷的细则，但是对于不同资质的客户差别仍然较大。

二套房首付比例多数为五成

在3·30新政出台之后，工商银行、浙商银行、招商银行等银行纷纷表示将落实房贷新政。京华时报记者从工商银行广安门一家支行个贷经理处获悉，目前工商银行对于二套房贷首付执行最低50%的首付比例，利率仍然是较基准利率上浮10%。招商银行西城区一家支行的个贷经理表示，目前招商银行对二套房贷仍执行最低60%的首付，利率较基准利率上浮10%。

根据记者调查，目前北京地区，除了招商银行和交通银行对二套房贷执行最低60%的首付比例之外，其他多家银行均表示首付比例最低50%。

首套房贷利率优惠以9折为主

除了二套房贷之外，首套房贷政策也备受关注。记者调查了解到，目前北京地区首套房贷的首付比例基本都是三成，但是在利率折扣方面，外资银行的利率折扣较低，最低可以做到8.8折，中资银行的主流是9折。

多位银行个贷经理表示，目前对于首套房贷利率最低可以9折优惠。不过记者从中介了解到，目前一些银行特别是外资银行可以做到最低8.8折的首套房贷利率优惠，包括友利银行、大华银行等。中资银行中，华夏银行、浦发银行等根据客户资质条件，最低可以做到8.8折。

分析：银行应当进一步降低贷款门槛

中原地产首席分析师张大伟告诉京华时报记者，对于购房者而言，二套房松绑信贷政策不仅仅意味着门槛降低，更是增加了入市信心，尤其是对于市场基本面较好的地区，但银行目前执行的二套房贷政策或许将降低政策效果。“银行不降低二套房利率，将对3·30政策的效果造成非常大的影响”，张大伟表示。

据悉，在3·30政策中，明确提及“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。张大伟指出，这一政策中，明确提及了利率水平应该根据借款人的信用状况和还款能力确定，按照正常思维，二套房业主的信用能力比首套房更好，而且还款收入能力也明显是超过首套房购房者的。这种情况下，银行依然执行基准利率上浮，是对政策的误读。

房贷利率打折银行不划算

多家银行工作人员对京华时报记者表示，相比其他贷款业务，房贷不赚钱，利率打折甚至可能亏本。据了解，目前银行存款流失压力大，资金成本不断提高。某个贷经理称，目前市场上5年期定存利率最高达到5.4%，而5年以上贷款基准利率是5.9%，如果打7折就是4.13%，低于多数银行5年期存款利率。

对此，张大伟告诉京华时报记者，“其实这是一个逻辑错误，房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%，四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右。也就是银行所谓的7折亏损根本不存在。”

“伟嘉安捷”企划经理吴昊告诉京华时报记者，“3·30”新政旨在鼓励和刺激改善置业人群入市。“通过降息降准、放开二套房信贷等一系列政策组合拳刺激房地产市场，盘活市场存量，提振购房信心，并不会造成房价的反弹，未来市场的成交节奏将明显加快。”

流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现。

据民生宏观研究院测算，4月20日起的降准，“最大受益行业是房地产。”易居中国联席总裁丁祖昱说，开发贷、按揭贷款都将获得更多的额度。流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现，部分业内人士预计，一二线城市在今年下半年将出现供需的逆转，房价重新上涨。其中深圳已经开始了。

信贷价格下调

丁祖昱认为，降准后，和投资相关、需要大资金量投入的行业受影响更大，固定资产投资首当其冲，其中房地产应该是受益最大的行业。从资金分配角度讲，银行不管是开发贷，还是按揭贷，每年的额度总是用得最快的，但降准之后，贷款就会随之增加更多了。

更为关键的是，“3·30”新政出台了关于二套房的相关利好政策，但如果按揭上限额度不打开，那也是一纸空文，不可能落实到位。从目前各个城市的执行来看是有问题的，特别是在京沪深穗这类城市。降准后释放的流动性超过1万亿，将有助于解决这个问题。因此，降准对房地产是及时雨。他预计，后续还会继续降准降息，降准的概率更高。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也指出，二套首付降至4成房贷新政落地，但是银行贷款额度却是比较紧张的，因此需求难以扩大，楼市成交也不明显。在目前通缩态势下，降准是及时的调控措施。降准还有利于降低房贷利率。中原地产首席分析师张大伟说，北京地区各大银行并未完全执行3·30新政，对二套房贷首付比例统一执行5成，利率仍保持上浮10%。而在3·30政策中，明确提及：“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”在降准后，央行的可贷款额度明显增加，这种情况下，信贷的价格将持续下调。

专家预期楼市成交将继续好转。黎文江说，以广州为例，目前全市库存量压力大，且大多为130平方米大户型。本次降准既对消化库存有推动作用，同时也满足更多改善型需求；楼市成交量预期上升，库存逐步被消化，开发商资金回笼，政府的土地也好卖了，供应量也会增加，楼市将慢慢复苏。

中原地产数据显示，4月现有情况看，整体市场表现好于3月，但较1月仍有一定差距。从“3·30新政”之后的成交数据来看，三四线城市表现较弱，而一二线城市相对较好。

张大伟认为，政策刺激对基本面较好的城市有积极作用，而对供过于求的城市提振效应有限。世联行的成交数据显示，3.30新政以来，4月份前3周的成交金额环比3月份前3周涨幅为27.5%，最新的周成交金额已接近去年12月份水平。但城市间的行情分化非常明显，一线城市领涨，涨幅远高于平均水平；二线城市中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

一二线房价将上涨？

历史数据显示，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后（降至15.5%），2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，全国主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后（降至20%），房价于2013年1月同比转为正增长。

世联行有关分析人士指出，本轮调整从2014年初开始，9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。本次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。

上述分析人士预计，降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。

中国指数研究院分析认为，具体来看，不同城市房价走势将持续分化。一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨；南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势。

但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄；三线城市如徐州等库存持续走高，徐州3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行。

值得关注的是，由于城市间中长期库存、短期供求及地理位置的差异，一二线同级别城市间住宅价格也表现分化。一线城市中，深圳房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨；广州短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升；二线城市中，武汉潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳。杭州库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳。

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国家统计局近日发布的数据显示，3月70大中城市环比房价总体趋稳，城市间继续分化，其中，一线城市平均房价环比由降转涨，二、三线城市环比平均房价降幅收窄。业内人士认为，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

降准或加速房价逆转

数据显示，3月份70个大中城市新房价格环比下降的城市有50个，比2月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比2月增加6个和10个；二手房价格环比下降的城市有48个，比2月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比2月增加6个和7个。

分城市来看，一线城市新房价格和二手房价格环比综合平均，分别由2月下降0.1%和持平转为3月上涨0.2%和0.3%。四个一线城市中，深圳新房价格环比涨幅最大，为0.7%；北京环比涨幅为0.3%；上海环比持平；广州环比下跌0.1%。“从70城房价指数看，3月份房价环比下跌的城市为50个，仍占多数，但比2月大幅减少了16个城市！从平均幅度看，2月环比跌幅为0.5%，而3月跌幅快速收窄至0.2%，这意味着房价快速止跌中，预计二季度房价将止跌反涨(5月可能性大)，一线已经开始反弹了。”上海易居研究院副院长杨红旭说。

对于此次降准，中原地产首席分析师张大伟认为，降准是应对国内市场下行带来的压力，1%的存款准备金率变化可以给市场带来1万亿左右的流动性，其中，很大部分会流向房地产市场。特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。“不要低估政府稳定房地产市场的决心，稳定房地产就是稳定目前的中国经济。”他说，虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，不可能出现全面上涨，但对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。

把握两个窗口期

杨红旭认为，从行业看，此次降准虽然重点向小微、三农等倾斜，但这些领域对商业银行的吸引力很小，银行天生嫌贫爱富，资金密集性行业较为受益，其中银行最受益，其次是房地产。由于增加了流动性，必然有利于股市和楼市。从去年9·30央行救市、11月降息、今年2月降准、3月降息、3月下旬六部委新政至当前再降准，这一系列的政策放松都在推动楼市复苏，这次降准进一步加力。他认为，一线城市抄底季已逝，二线城市正当时。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

“中国房地产已经走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。”万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时表示，因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产，去房地产化。

“我们定了一个目标，5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林表示，这意味着5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。“生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事”，王健林直言，万达要在5年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达要挖更宽更深的护城河。

值得注意的是，有接近万达人士向《证券日报》记者表示，王健林一直对万达商业的股价表现不甚满意，此时首次对外剖析万达轻资产化战略目标，也有提振股价之意。

“做轻资产为加快发展步伐”

“重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。”王健林如是表示。事实上，今年1月份万达已经迈出了轻资产化的一步，与4家投资机构合作，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。但按照王健林的目标设计，这只是万达轻资产化的开始，“做轻资产是为了加快发展步伐”。

“今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。”但王健林认为，“对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。”

不过，从扩张规模角度出发，万达落地的项目并未全力集中于房价租金高的一、二线城市，反而大有发展中小城市之意，这一度让业内分析师表示不解。“这是对不动产理解不深，不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低，而是租金回报比。从租金回报比看，一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目，因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称，重资产主要看房价，销售利润高才能投资，轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三、四线城市，而且投资回报率并不低于大城市，这是万达发展的好机会。

除此之外，王健林也从财务角度算了一笔账。他表示，从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租金，万达可以分到7000万元租金。一个标准的重资产店平均也是1亿元租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。

值得注意的是，在王健林的轻资产化战略中，他更看重万达商业轻资产化后产生的边际效应。其表示，拿深交所上市的万达院线来说，它的影城多数开在万达广场里，万达商业地产发展速度快，院线发展速度就快。万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

5年后将没有重资产

在王健林的转型目标中，万达5年后可能不再有重资产，完全轻资产化。他表示，万达的轻资产有两个战略目标：一是2020年开业400个至500个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

王健林称，原来重资产模式我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。“万达到2025年争取开业1000个万达广场。大家可能不太敢相信，5年以后万达一年能开业100个万达广场？以万达现在特别是5年后的执行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的话是否成为现实。”

从近期目标来看，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

而对于去房地产化方面，王健林称，如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也将实现万达商业地产的全面转型。

“建立轻资产融资渠道”

不得不提的是，若今年26个万达广场如期开业，届时万达持有物业面积将超过2500万平方米。此外，万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中规划为持有物业的面积多达2000多万平方米。对于这样一家庞大的商业地产公司，在5年间完成完全轻资产化的转型，压力不可谓不大，尤其引入的资金从哪里来？

“万达商业地产转向轻资产，不是大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步步做出来的，从建造的成本标准模块、交钥匙工程、信息化的商业管理到建立融资管道，已经折腾了一年多。”王健林称。而关于万达做轻资产的资金从哪里来，王健林表示，一是外部管道，二是建立内部融资管道。王健林透露，从外部管道来看，包括基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。

而在内部融资渠道的建设上，万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，下个月就会推出来，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

目前来看，万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。“我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。”

王健林为万达广场的退出主要设置了两种方式，资本化或卖掉。他表示，中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱，出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。

“如果投资者急着用钱，中途想退出，我们也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买我们的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”

四月第三周，“新政”落地效果开始在数据上得到体现。据机构统计，上周全市商品房累计成交2173套，环比上涨47%；二手房成交量环比上涨28%。业内预计，“新政”对于楼市交易量的提振效果将继续显现，市场将进一步转暖。

新房：成交“量涨价跌” 刚需项目占七成

据亚豪机构统计数据显示，上周全市商品住宅累计成交2173套，环比上涨47%，成交面积达19.97万平米，环比上涨31.0%，成交均价为27241元/平米，环比微跌2.2%。成交价格受成交结构影响，略有波动。从成交结构上看，上周实现成交的楼盘项目以刚需型为主。据亚豪机构统计数据显示，在扣除保障房项目后，成交总价在100至300万之间的刚需型项目共成交840套，在市场总销量中占到近七成，较前一周增加9%。

记者查询住建委网站获悉，上周有紫玉家园、美唐小区2个住宅项目获得预售许可证，共计批准销售套数为1067套。截至4月20日，北京市商品房住宅库存量为82266套，依旧处于较高水平。

亚豪机构副总经理高姗分析，网签数据具有一定的时间滞后性，330新政对市场成交的拉动作用在颁布半个月之后才开始在网签数据上有所体现，上周的网签数字真实体现出330新政对于楼市交易量的提振效果。购房客群的置业需求被政策调动，楼市成交量开始出现一轮明显的复苏释放行情，开发商寄希望于尽快兑现政策利好，加速周转，因而积极推出新的货量。

二手房：成交量环比上涨28% 业主心理价位上升

根据链家地产市场研究部统计，4月第三周北京市二手住宅共成交3612套，环比上升28.1%；成交均价为35396元/平方米，较上周上涨1.4%。本周中心城区（东城、西城）和外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）成交均价均有小幅上涨，上涨幅度分别为1.6%和2.2%。截至19日，4月全市二手住宅网签量为8165套，较上月同期增加50.8%，预计全月网签量能达到1.5万套左右。

链家地产市场研究部李巧玲认为，“330”新政后市场预期进一步向好，在成交量大幅提升的背景下，业主心理价位必然上升，但由于“330”政策本身的利好作用范围比较局限，态度也较为理性。因此，近期成交均价只呈现出温和上涨的状态。随着信贷政策的逐渐宽松，贷款比例和审批时效性将更有利于改善性需求入市，无论是首套、购买二套房还是“卖一套买一套”，都将享受到政策放松所带来的便利。因此，二季度二手房市场购房需求预计仍会积极入市。

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“从目前土地市场情况和未来区域定位等方面看，未来北京东坝区域内房价在十万块钱应该并不离谱。”在4月17日举行的2015东坝区域发展论坛上北京市房地产业协会秘书长陈志如此“预告”东坝区域的楼市走向。

但相比台湖、孙河、天宫院等高端住宅聚集地，东坝区域市场情况更为特殊，豪宅、自住房两极分化态势，加之政府规划配套尚未全面落地，东坝楼市的走向似乎充满了悬念。

从鲜有问津到高价地扎堆

在2015年北京五环外预计新上市的项目中，位于东坝区域的楼盘数量几乎快要占到“半边天”—保利首开联合体、首创置业、恒大，这些在2013年先后落子东坝区域的品牌开发商们，均预计在今年将项目推盘入市。“两年前你可能不会认为东坝将成为2015年的楼市焦点。”在中原地产首席分析师张大伟看来，随着这些项目推出，此前区域内仅有奥林匹克花园、首开常青藤等少量商品房项目供应的局面将很快被打破。

从鲜有问津到品牌房企扎堆入驻，东坝区域的“华丽转身”仅仅用了两年。参与2015东坝区域发展论坛的首开同信分公司副总经理岳洋介绍，早在2009年政府便把东坝定位为继国贸、望京之后的第三个全功能新型商务区，但大量供地却是在2013年之后。“很快东坝便受到关注，目前区域一线品牌开发商数量已经达到有五六家。”

随着首开、恒大、保利、龙湖等多个品牌开发商的扎堆入驻，东坝地价也水涨船高。从北京市国土资源局公布的土地交易信息来看，近两年区域内地块成交楼面价几乎均在3万元以上，而2013年年底恒大在南区拿下的地块已接近五万元，更以51.35亿元刷新了当年总价地王记录。

目前，在这一区域楼市“面粉”贵过“面包”的趋势已然凸显。据张大伟统计，目前东坝为数不多的入市商品房成交均价在4万元左右，而近两年出让地块在剔除自住房等之后，地价已接近或超过当下区域内的房价水平。

豪宅、自住房现“两极分化”

在东坝高价地涌现的同时，也为区域带来了大量的配建自住房。一边是开发商高价拿地后项目高端化的需求，一边是自住房引入的不少刚需人群，很多人认为，区域并不明确的定位，成了困扰东坝楼市发展的一大难题。“自住房和豪宅混搭，总感觉不是那么舒服。”一位东坝区域自住房购房网友如此评论。另有业内分析，豪宅一般都讲究“纯粹圈层”的概念，与不同消费层的自住房刚需群体混合居住，可能会让各方业主生活受到干扰，进而影响销售。

据分析人士推算，依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格，区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上，这与自住房两万多的均价相比，确实存在较大差距。

“希望未来东坝区域的顶级豪宅和刚需产品售价的间距，能够是合理化的。”谈及区域内两种截然不同的产品定位，东坝板块某房企销售总监范珅也在论坛上表示，区域内顶豪的售价一定会影响刚需产品，很期待两者的价格能够多样化，分得很清晰。

不过，也有观点认为，不同产品类型的出现，正是东坝产品未来供应多元化、多层次化、有丰富度的体现。“有一些自住房、刚需房是没有关系的，东坝区域多元化会吸引大量人群，产业也会导入不同人群，这些都会给这个区域带来人口增多的趋势。” 龙湖东坝项目营销负责人张智晴说。

东坝房价进入十万元时代？

高地价几乎决定了未来的高房价，品牌房企扎堆下的东坝，是否将重演孙河板块式的房价高涨？北京市房地产业协会秘书长陈志“预告”称，按照目前的土地市场、区域规划、开发房企质量来看，“未来东坝房价在十万块钱应该并不离谱” 。陈志分析，东坝现在已经成为离北京发达城区很近的区域，而五环边上土地供应已经在大量缩减，加上政府对区域的支持，在品牌开发商的开发下，将对房价形成支撑。

“随着环五环住宅用地成交溢价率的提高，预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7-10万/平米。”张大伟也在论坛上发表了类似观点。

“从供需结构推导，的确能得出这个结论。”张大伟分析，北京高端市场大多以组团形式出现，除了孙河、门头沟、亦庄，东北边就是东坝。“从产品结构上看，这些高端住宅平层类产品已经到了六万左右，未来东坝的高端住宅肯定奔十万。”

张大伟补充强调，东坝房价的上涨，并不是传统意义上的从四万涨到十万，而是产品不同所致，“产品的容积率、品质等方面不一样，具备了议价空间”。另外，张大伟认为，东坝住宅售价十万并不会一步达成，“随着产品开发，在明年、后年高端项目、高端品质形成后，这个价格会比较快实现。”