租售咨询：010-85569166 

限购政策将大量购房者阻挡在买房门槛之外时，北京某开发商曾凭借商改住（以下简称商住）产品（即商业立项项目被分割成住宅来销售的楼盘）“干掉”盘踞北京的龙头房企，跻身北京楼市销售额前三甲，但当市场“冷静”下来，供需变化后，商住产品则难以突围，尤其随着产权年限越来越少，商住市场库存更加难以消化，已经出现量价齐跌的现象。

值得注意的是，2014年，北京新房供应量为9.6万套。而据亚豪机构统计，截至目前，商住市场的库存量高达3.68万套，相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%，创自2006年以来的近10年新高。

商改住市场量价齐跌

据亚豪机构统计数据显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。而从成交量来看，与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。亚豪机构统计数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。

对此，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，在北京整体楼市成交量企稳回升之际，商住市场冷清呈现局面主要有两部分原因：一是政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求；二是市场供应规模过大，产品同质化严重，造成滞销。

郭毅进一步解释道，无论是“930”，还是“330”政策，均是针对于住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然维持着五成首付。对于购房者来说，在当前股市大涨的前提下，减少首付款比例后，可以腾挪出一定资金投入股市，博取短期的高收益，在这一点上，住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。而在二手营业税的减免政策中，虽然商住产品也能享有一定利好，但同样年限的普通住宅免征营业税，无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

此外，从市场供需角度来看，2013年北京商住市场的供需比为0.85：1，尚处供不应求的市场行情下，彼时，商住市场的库存量仅为20660套；2014年北京商住市场的供需比攀升至2:1，商住产品的市场供应进入快行道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，甚至库存创下近10年新高。

商改住库存过高难消化

事实上，纵观北京商住市场项目分布图来看，供应主要集中在郊区。据亚豪机构统计数据显示，2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外；截至4月20日，2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外，其中2643套位于五至六环间，5276套位于六环以外。

鉴于此，多位业内人士均向记者表示，商住产品库存过高与政府供地不无关系。郭毅也认为，五环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发房来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样可以让购房用途更综合，即可自住，也能办公，从而加速项目销售。必过，同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的去化压力，库存居高不下。

据亚豪机构监测数据显示，当前，商住库存最高的三个区域均属新城板块，位居首位的是大兴区，共有8960套商住待售；第二位的是通州区，商住库存也高达8863套；第三位的是房山区，可售商住产品共6648套，三个区域的商住库存量相加，占到商住市场整体库存的66%。

郭毅表示，库存的高度集中，意味着这些区域的商住项目不得不依赖于价格杠杆，才能提振销量。数据显示，截至4月20日，大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。郭毅称，就算在价格上做出一定让步，三个区域累计也仅实现了1929套销量，库存的去化周期仍然极为漫长。

悠唐国际中心，朝阳门黄金位置，东二环商圈兵家必争之地，2000平米精装写字楼出租，遗留装修，高层视野好，位置超棒，让企业在这里找回自己的面子，悠唐国际中心，5A级纯写，户型方正，高大上大堂，体贴物业服务，实力品牌开发商的巅峰之作，一个高性价比的写字楼出租，悠唐国际中心写字楼距首都机场24公里，经东二环东直门桥进入机场高速。距北京火车站3公里，经东便门进入火车站。距首都中心天安门广场6公里，经建国门进入长安街。距离外交部，司法部，步行可达，朝阳门地铁站，二号线六号线可达，方便员工上下班。悠唐国际中心配备大型购物中心，大牌名牌商家云集，博纳国际影城荣耀入住，在商城林立的黄金区域让你拥有一个独立的高端纯写字楼。

悠唐国际中心目前可租赁面积为2000平米，遗留装修，租赁价格10元/平米/日。

悠唐国际中心写字楼位于朝阳门外，东二环黄金地段，是北京兆泰置地（集团）股份有限公司开发项目，悠唐国际中心地处朝外商圈核心，是大型商业中心悠唐生活广场的重要组成部分。该项目北侧毗邻丰联广场，皇冠假日酒店，中国人寿大厦，东侧临近朝阳区政府，南接中华人民共和国司法部，西临东二环主路，与中华人民共和国外交部一街之隔；该项目周边拥有众多北京知名高、中档商务写字楼和星级酒店，第一使馆区围绕于项目周边，国际化商业气氛浓厚；悠唐国际中心商业配备多种配套，餐饮云集，有影城，汉堡王，应有尽有，该项目地理位置优越，交通便利，办公环境舒适便捷，配套服务设施齐全，是企业办公地点的理想选择。

最近的互联网市场，因为李克强总理一句对互联网加的点赞，闹得是愈加的风声水起，大为红火，你看看巨头们在玩收购的，那是相当猛烈的收购啊，58同城先是收购了安居客，又是对赶集网合并了同类型，终于一下子吃的快要饱了，而爱屋及屋，和搜房网呢，也是打着中介费打折的名义，全场烧钱，把互联网的广告总算是和BAT一样把推广做到了地铁站，现在是但凡一个坐过地铁的人几乎都知道了租房找房找爱屋及屋了，好吧，投资人不差钱，VC们总是把钱烧到最领先的概念上，但是，所谓的房地产020，所谓的互联网加房地产，更甚至房讯网在2015年4月24日提出的互联网加写字楼的概念，真的就有那么先进吗？

房地产020就不说了，都说要做，万科要做，万达要做，百度也要做，但是，到最后的结果依然是说的人多，做的人少，或者是，他只是做了O2O的一个线上的O而已，因为直到今天，我们也没有看到哪家开发商能够直接先进到不把客户忽悠到售楼处就能让客户直接在网上下单付钱的，买房的都不是傻子，售楼处拿的户型图还可能因为开发商下面给你打的一行小字户型图仅供参考而和事实有出入呢，何况一个在网上没有任何权威认证的信息呢，你想让客户把几十万几百万的房款直接支付宝给你，或者微信红包微信转账给你，这样子的先例，不但是我们中国没有出现，即便是在美帝这样发达的国家，也是没有先例的，所以，房地产的O2O这个概念，要真正的实现的，基本的难度和我们国家要实现共产主义一样，基本上是听说的人多，见过的人没有。所以，做房地产O2O的爱屋及屋，搜房网，包括以后要出现的百度房产，万达电商之类，我敢说，没有一家能够和卖杂货的京东商城挣钱，原因很简单，您总是不能把美国西雅图的房子快递到北京给你吧。所以，房地产电商这块，真正的O2O是没有的，真正的房地产O2O就是鬼，听说过的人多，见过的人没有。

而昨天房讯网举行的一次叫互联网加写字楼的发布会上，重度垂直于写字楼广告平台的房讯网宣布，将从房讯网分拆一个叫选址通的东东，而且选址通拥有自己的独立域名，房讯网刘总的姿态一直很高端，这次也一样，网站一上线流量恨不得一个也没有呢，就开始宣布要用O2O通用模式颠覆写字楼市场，还说什么重点关注中国5000万家中小企业的办公选址需求，说什么移动，平台啊，服务啊，总之就是全民营销，全城带看，还全额返佣，这样的模式果然很美，带着想关注一下能不能从这种美事中分一杯羹的念头，我随便在网站的工具查询了选址通的流量，PR，PV的网站流量参数，结果很遗憾的是，好像所有的数据都是为零，而最糟糕的是，有些百度收录过的内容还打不开，不知道以后的度娘是不是会如何看这个网站，但是，现在的情况就是，好像一个网站还没有开始有流量呢，就要开始想着颠覆写字楼市场了，就好像之前武侠说的那种没有修炼好内功呢，就要去江湖上挑战武林了，人家杨过还会修炼个蛤蟆功才出来混和全真教的道士过几招的，可是作为一个重度垂直于写字楼广告市场，选址通做了五六年还没有做成功的公司来讲，这次直接想换个域名换个网站就要出来混，我觉得如果一个公司要抱着这样子的想法去挑战市场，不但是没有对互联网真正的精髓领会透，更是对李克强总理互联网加精神的一种误读和亵渎。

什么是O2O，现在玩互联网的人只要不是英语特臭几乎都知道，一个O是ONLINE一个O是OFF LINE，而笔者的想要玩转O2O的人，特别是房地产O2O这样一个前所未有的O2O模式的人，两个很关键点就是ONLINE 和OFF LINE ，如果ONLINE的工作没有做好，OFF LINE 的工作也还没有做好的人就嚷嚷着要出来说颠覆市场的人，我觉得与其说他们是O2O着，不如说他们是正在2着，因为，对于O2O而言，如果两个O还没有做好的情况下就出来混，那他岂不是就真的只剩下2了吗？

O2O从来都是说着简单坐着费劲的活，互联网加是一种很务实的概念，作为一个写字楼租赁代理人兼新闻专业出身的的笔者而言，我觉得李克强总理提出互联网加的概念后面肯定是加的创新，加的勤奋，加的踏实工作，加的打铁还需自身硬拼劲，加的是全民创业的普大喜奔而不是拿着这互联网概念去颠覆市场，去只允许自己挣钱，不让别家公司死活的勾当，所以说，如果真是要实现写字楼的O2O，实现房地产的020，信息不对称，只是一个借口，想从中多挣点流量，多给开发商收点广告费，其实才是最真实的庐山真面目。因为O2O最关键的，其实还有服务，还有态度，还有团队等等，需要的东西太多了。

互联网加写字楼是一个好概念，或者说，写字楼020是一个好项目，这样一个好项目没有风投看上是中国写字楼代理界的悲哀，但是，一个完全没有线下选址经验的互联网传统广告公司网站刚上线就开始叫嚣着要颠覆写字楼市场，是中国写字楼代理界的更大的悲哀，因为，好多写字楼代理行的经纪公司负责人居然会参加了这个搅局者的发布会，因为，人家都有颠覆你了，人家都要给你的员工百分之百的佣金了，你说代理行的老板朋友居然还去给人家捧场，人家都已经打在了你的右脸上，你却又把左脸伸出去了，你说，这到底是强盗的错，还是你的懦弱愚蠢的错。

我非常认可写字楼和互联网的结合，但是，我非常反感那种吃着锅里的看着碗里的贪婪者，就好比搜房网，本来收着经纪人的端口费，好好的经营网站，给你的经纪人开发商这个衣食父母好好的服务就好了，但是，最后却打起了经纪人客户的注意，干脆自己另起个炉灶，搞起了中介的生意，那么你搞就搞吧，干嘛还卖什么端口啊，这不是脚踏两只船吗，就好像古时候那个一会儿卖矛一会儿买盾的人，这不是自相矛盾吗，你说不被链家收拾才怪呢。

互联网加写字楼是一个辛苦活，特别是北京的写字楼市场，你说北京的交通成本，免费的给租房的写字楼客户带看写字楼，那真的是要东城西城海淀大兴的推荐，没有一个足够敢拼敢干敢吃苦的线下选址团队，做什么样的写字楼O2O都是扯淡，因为不是每一个人都能够承受无数次带看不签单的打击，不是没一个销售都能在北京的写字楼市场上对区域项目了如指掌，而即便有几个了如指掌的，人家凭什么把自己辛辛苦苦的佣金先给你过一道呢，再说，你怎么就确认是能百分之百返还呢，难道多一个公司不是多了一重税负和手续费吗？

对于要颠覆北京写字楼市场的先驱者，我只能说，请君且慢动手，还是先把你们网站的流量上来了再说吧，日均几百个流量的一个网站，收点广告费糊弄下开发商还会可以，但是真要谈要用O2O模式颠覆北京写字楼市场，这想法未免太2了点。

本文作者：孔令志，多年写字楼选址从业经验，仅代表个人观点，一点业内经验心得分享，文责个人自付，与本网站无关，有不同见解想和我对骂的请加微信号365877671。

新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。国家统计局对70个大中城市的统计显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格3月环比下降的城市由2月的66个锐减至50个；上涨城市则激增10个至 12个。住宅销售明显回升，一线城市房价环比涨幅转正，二三线城市环比降幅显著收窄。在经历了史上最严厉最长周期的调控后，在接踵而来的政策利好下，楼市见底论、抄底论再起，房价似乎有即刻反转之势（一些楼盘甚至喊出涨价口号），楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道，市场正在经历微妙的心理考验。但我们认为，需要理性分析当前影响楼市的多元化因素，新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。

房价从去年5月整体环比回落，再到9月环比全面止涨，楼价调整已持续了近一年，同比价格下降意义上的深度调整也已持续了半年。截至今年3月，一线城市房价同比整体下降4.5%，二三线城市同比降幅超过6%。房价环比持续回落并导致同比负增长的情形，在2011年10月到2012年5月也出现过，当时因房地产“降温”造成税收和土地出让收入大降，地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动，但随即被一一叫停。但这轮房价调整不同。当前楼市单边持续上涨的预期已经改变，尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求，改善了住宅市场的市场结构和供求关系，政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。因此，这一轮房价绝对回落，比2012年更具可持续的微观市场基础，局部行政性调控手段让位于市场调节机制的条件已经成熟。从去年二季度开始，绝大部分城市相继放开限购限贷，从去年“9·30”二套房认定新规到今年“3·30”降低二套房首付和销售免税年限“5改2”新政，提升公积金贷款额度上限等，房地产市场已进入政策宽松期，通过鼓励首套房和改善型需求来“稳定住房消费”，再叠加近期降息降准效应，“房地产市场持续健康发展”已具备市场和资金双重基础。

当前经济下行压力大，固定资产投资持续回落，房地产开发投资领衔回落势头。今年一季度房屋新开工面积下降18.4%，住宅新开工面积下降20.9%（降幅均进一步扩大），两者延续去年以来的负增长态势。类似情况只在2009年和2012年出现，但本轮负增长期限已超过前2轮。房地产市场调整力度前所未有。我国经济正处在结构调整升级 “衔接期”，经济增长动力青黄不接导致经济下行压力持续加大，这也是经济新常态下经济增速换挡的本质原因。在区间管理框架下，经济下行容忍度和结构调整之间的短期权衡决定了创新、改革和转型仍是当前主基调。

虽然房地产政策经过了一系列调整，这种调整更多是对过去非常规管制政策的市场化回归，以鼓励自住型消费需求，但仍限制投资投机。中国城镇化还远未完成，刚需和改善型潜在需求规模仍然巨大。在经济下行压力持续加大背景下，房地产市场非常规管制措施逐步退出并适度加大对自住型消费的支持力度，通过直接针对房地产刚需群体的鼓励措施加速房地产去库存，既在减轻经济下行压力，释放和化解风险，也在加速满足刚需，促进房地产健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济以致滋生大量投资投机性需求的做法截然不同。通过政策引导加速住房向居住属性回归，“稳住住房消费”并有效保增长，为改革创新转型创造更宽松环境，达到惠民生、保增长、促转型的多重目标，这是房地产回归居住本质、新常态下房地产政策的题中之意。

各项政策利好叠加，无疑有助于释放刚需，并促使部分潜在刚需和改善型需求提前入市，这对楼市“量价”都有一定支撑作用，也是楼市健康持续发展的前提和目的。但自住型需求入市不会导致楼市“量价”暴涨并螺旋上升。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，当前城镇可实现的刚性和改善型住房需求不足 4%，自住需求恰恰是高房价的受害者和出局者。

过去十余年楼市单边持续快速上涨的一个重要原因，是各方对楼市持续上涨的一致预期。但眼下的经济新常态已改变了房价过快上涨的基础。从本质上说，房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑，新常态下经济增长下台阶，经济潜在产出(购买力)已无法承受高房价及房价过快上涨压力。此外，楼市投资投机环境也已改变。《不动产登记暂行条例》实施后，全国所有地级以上城市住房信息系统都必须与住建部联网。虽然这与房产税征收没有必然联系，但全国统一性房地产登记改变了大量投资投机者心理预期，有效减少了投资投机增量和存量，而这正是过去房价单边上涨的重要支撑力量。还有，一些热点地区仍在执行限购政策，这也从准入上直接排除了投资投机性购房需求。

若再从产业周期看，楼市整体供大于求的格局已经形成，楼市整体库存高企，边际供给能力处于高位；再加上大量保障性住房入市解决了大部分刚需，房价弹性逐渐增强，两者叠加决定了房价难以再出现普遍意义上的反转回升。大家都知道，股市和楼市具有一定的需求替代关系。资本市场在战略新兴产业培育发展和国企改革中的重要作用，决定了我国股市的长期向好趋势，这无疑将显著改变居民的资产配置策略，这在短期对楼市具有明显的需求替代作用。

基于上述逻辑，我们认为，去库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著，楼市将加速向居住属性回归；一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。

楼市“3·30”政策公布已经半月有余。京华时报记者日前从银行和中介机构调查发现，二套房贷最低四成首付在实际操作中并不多见，北京地区各大银行对二套房贷首付比例几乎统一执行五成，利率仍保持上浮10%，而首套房贷利率折扣力度以9折为主，少数银行最低可以做到8.8折优惠利率。

现状：银行房贷政策没有明显放松

自3月30日，三部委联合发文降低首套房、二套房购房首付比例（简称3·30新政）开始，距今已有半个多月的时间，不过，与新政刚刚颁布时部分银行的快速反应不同，京华时报记者近日调查发现，目前北京市场上的银行对于房贷政策并没有明显的放松，多数银行已经出台了房贷的细则，但是对于不同资质的客户差别仍然较大。

二套房首付比例多数为五成

在3·30新政出台之后，工商银行、浙商银行、招商银行等银行纷纷表示将落实房贷新政。京华时报记者从工商银行广安门一家支行个贷经理处获悉，目前工商银行对于二套房贷首付执行最低50%的首付比例，利率仍然是较基准利率上浮10%。招商银行西城区一家支行的个贷经理表示，目前招商银行对二套房贷仍执行最低60%的首付，利率较基准利率上浮10%。

根据记者调查，目前北京地区，除了招商银行和交通银行对二套房贷执行最低60%的首付比例之外，其他多家银行均表示首付比例最低50%。

首套房贷利率优惠以9折为主

除了二套房贷之外，首套房贷政策也备受关注。记者调查了解到，目前北京地区首套房贷的首付比例基本都是三成，但是在利率折扣方面，外资银行的利率折扣较低，最低可以做到8.8折，中资银行的主流是9折。

多位银行个贷经理表示，目前对于首套房贷利率最低可以9折优惠。不过记者从中介了解到，目前一些银行特别是外资银行可以做到最低8.8折的首套房贷利率优惠，包括友利银行、大华银行等。中资银行中，华夏银行、浦发银行等根据客户资质条件，最低可以做到8.8折。

分析：银行应当进一步降低贷款门槛

中原地产首席分析师张大伟告诉京华时报记者，对于购房者而言，二套房松绑信贷政策不仅仅意味着门槛降低，更是增加了入市信心，尤其是对于市场基本面较好的地区，但银行目前执行的二套房贷政策或许将降低政策效果。“银行不降低二套房利率，将对3·30政策的效果造成非常大的影响”，张大伟表示。

据悉，在3·30政策中，明确提及“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。张大伟指出，这一政策中，明确提及了利率水平应该根据借款人的信用状况和还款能力确定，按照正常思维，二套房业主的信用能力比首套房更好，而且还款收入能力也明显是超过首套房购房者的。这种情况下，银行依然执行基准利率上浮，是对政策的误读。

房贷利率打折银行不划算

多家银行工作人员对京华时报记者表示，相比其他贷款业务，房贷不赚钱，利率打折甚至可能亏本。据了解，目前银行存款流失压力大，资金成本不断提高。某个贷经理称，目前市场上5年期定存利率最高达到5.4%，而5年以上贷款基准利率是5.9%，如果打7折就是4.13%，低于多数银行5年期存款利率。

对此，张大伟告诉京华时报记者，“其实这是一个逻辑错误，房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%，四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右。也就是银行所谓的7折亏损根本不存在。”

“伟嘉安捷”企划经理吴昊告诉京华时报记者，“3·30”新政旨在鼓励和刺激改善置业人群入市。“通过降息降准、放开二套房信贷等一系列政策组合拳刺激房地产市场，盘活市场存量，提振购房信心，并不会造成房价的反弹，未来市场的成交节奏将明显加快。”

流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现。

据民生宏观研究院测算，4月20日起的降准，“最大受益行业是房地产。”易居中国联席总裁丁祖昱说，开发贷、按揭贷款都将获得更多的额度。流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现，部分业内人士预计，一二线城市在今年下半年将出现供需的逆转，房价重新上涨。其中深圳已经开始了。

信贷价格下调

丁祖昱认为，降准后，和投资相关、需要大资金量投入的行业受影响更大，固定资产投资首当其冲，其中房地产应该是受益最大的行业。从资金分配角度讲，银行不管是开发贷，还是按揭贷，每年的额度总是用得最快的，但降准之后，贷款就会随之增加更多了。

更为关键的是，“3·30”新政出台了关于二套房的相关利好政策，但如果按揭上限额度不打开，那也是一纸空文，不可能落实到位。从目前各个城市的执行来看是有问题的，特别是在京沪深穗这类城市。降准后释放的流动性超过1万亿，将有助于解决这个问题。因此，降准对房地产是及时雨。他预计，后续还会继续降准降息，降准的概率更高。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也指出，二套首付降至4成房贷新政落地，但是银行贷款额度却是比较紧张的，因此需求难以扩大，楼市成交也不明显。在目前通缩态势下，降准是及时的调控措施。降准还有利于降低房贷利率。中原地产首席分析师张大伟说，北京地区各大银行并未完全执行3·30新政，对二套房贷首付比例统一执行5成，利率仍保持上浮10%。而在3·30政策中，明确提及：“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”在降准后，央行的可贷款额度明显增加，这种情况下，信贷的价格将持续下调。

专家预期楼市成交将继续好转。黎文江说，以广州为例，目前全市库存量压力大，且大多为130平方米大户型。本次降准既对消化库存有推动作用，同时也满足更多改善型需求；楼市成交量预期上升，库存逐步被消化，开发商资金回笼，政府的土地也好卖了，供应量也会增加，楼市将慢慢复苏。

中原地产数据显示，4月现有情况看，整体市场表现好于3月，但较1月仍有一定差距。从“3·30新政”之后的成交数据来看，三四线城市表现较弱，而一二线城市相对较好。

张大伟认为，政策刺激对基本面较好的城市有积极作用，而对供过于求的城市提振效应有限。世联行的成交数据显示，3.30新政以来，4月份前3周的成交金额环比3月份前3周涨幅为27.5%，最新的周成交金额已接近去年12月份水平。但城市间的行情分化非常明显，一线城市领涨，涨幅远高于平均水平；二线城市中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

一二线房价将上涨？

历史数据显示，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后（降至15.5%），2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，全国主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后（降至20%），房价于2013年1月同比转为正增长。

世联行有关分析人士指出，本轮调整从2014年初开始，9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。本次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。

上述分析人士预计，降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。

中国指数研究院分析认为，具体来看，不同城市房价走势将持续分化。一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨；南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势。

但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄；三线城市如徐州等库存持续走高，徐州3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行。

值得关注的是，由于城市间中长期库存、短期供求及地理位置的差异，一二线同级别城市间住宅价格也表现分化。一线城市中，深圳房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨；广州短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升；二线城市中，武汉潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳。杭州库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳。

将台新港大厦，酒仙桥望京核心地段，地铁上盖的甲级精装写字楼500平米8.5元/平米/日。周边西门子，摩托罗拉，丽都假日酒店，和睦家医院，乐天玛特超市，便利交通，成熟配套，豪华霸气装修，楼内配套：大厦1至5层为商业，以购物、娱乐、休闲、美食为主，由专业团队规划和运营，独具前沿的商业文化特征，一站式特色餐饮娱乐休闲与写字楼功能于一身，尽享全新生活与办公方式。将台新港大厦贯穿望京酒仙桥首都机场，十五分钟直达机场，二十五分钟可达CBD，五分钟可达望京，区域配套，位置优势不言而喻。

将台新港大厦目前可租赁面积为1700平米，8层毛坯，7.2元/平米/日，精装300-500平米8.5元/平米/日。

宝能中心，望京风水宝地400平米遗留装修写字楼出租8.5元/平米/日。灵活组合，望京核心区域国际甲级写字楼，企业办公首选商务平台。宝能中心地段资源位于广顺南大街与阜通东大街的交汇处，地处世界500强中国总部基地、北京经济版图又一重量增长极、首都副都——望京商圈东南出入口，望京商圈核心腹地，增值空间巨大。采用LOW-E中空玻璃式幕墙，风行国际的“素”派风格，极具现代化其质感——简约而不简单，建筑魅力应运而生。宝能中心写字楼标准层高4.2米，冠绝望京商圈。客户独享首席层高资源，映衬出企业的伟岸气度与实力底蕴。宝能中心拥有1.6公顷的生态绿地面积，绿地率达到62%，引领北京写字楼市场生态办公、有氧办公的国际化潮流。宝能中心畅享望京完善、便捷的交通体系，20分钟直达首都机场，沿机场高速直达二、三、四环通达各大商圈，成就效率商务；采用进口三菱电梯，高效、有序的应对人流高峰，效率制胜。

宝能中心可租赁面积400平米遗留装修，1100平米，8.5元/平米/日。租金含物业。

国家统计局近日发布的数据显示，3月70大中城市环比房价总体趋稳，城市间继续分化，其中，一线城市平均房价环比由降转涨，二、三线城市环比平均房价降幅收窄。业内人士认为，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

降准或加速房价逆转

数据显示，3月份70个大中城市新房价格环比下降的城市有50个，比2月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比2月增加6个和10个；二手房价格环比下降的城市有48个，比2月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比2月增加6个和7个。

分城市来看，一线城市新房价格和二手房价格环比综合平均，分别由2月下降0.1%和持平转为3月上涨0.2%和0.3%。四个一线城市中，深圳新房价格环比涨幅最大，为0.7%；北京环比涨幅为0.3%；上海环比持平；广州环比下跌0.1%。“从70城房价指数看，3月份房价环比下跌的城市为50个，仍占多数，但比2月大幅减少了16个城市！从平均幅度看，2月环比跌幅为0.5%，而3月跌幅快速收窄至0.2%，这意味着房价快速止跌中，预计二季度房价将止跌反涨(5月可能性大)，一线已经开始反弹了。”上海易居研究院副院长杨红旭说。

对于此次降准，中原地产首席分析师张大伟认为，降准是应对国内市场下行带来的压力，1%的存款准备金率变化可以给市场带来1万亿左右的流动性，其中，很大部分会流向房地产市场。特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。“不要低估政府稳定房地产市场的决心，稳定房地产就是稳定目前的中国经济。”他说，虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，不可能出现全面上涨，但对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。

把握两个窗口期

杨红旭认为，从行业看，此次降准虽然重点向小微、三农等倾斜，但这些领域对商业银行的吸引力很小，银行天生嫌贫爱富，资金密集性行业较为受益，其中银行最受益，其次是房地产。由于增加了流动性，必然有利于股市和楼市。从去年9·30央行救市、11月降息、今年2月降准、3月降息、3月下旬六部委新政至当前再降准，这一系列的政策放松都在推动楼市复苏，这次降准进一步加力。他认为，一线城市抄底季已逝，二线城市正当时。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。