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尽管备受关注的二套房商贷新政执行普遍缩水，“330新政”出台后的一个月中，升温仍然成为了4月份楼市的主旋律。机构数据显示，月内54城市住宅成交有望达25万套，环比涨幅超过10%。

值得关注的是，与一线城市“楼盘涨价”、“日光盘”等热闹景象不同，三四线城市楼市对新政刺激反应冷淡，成交量不涨反降。业内人士分析，供需关系堪忧成为制约三四线城市楼市回暖的主要因素，但随着政策的持续宽松，下半年市场有望全面复苏。

330新政满月 二套房贷利好普遍“缩水”

距离“330新政”出台已满一个月，与公积金贷款优惠政策在各地快速铺开不同，备受关注的二套房商贷新政执行普遍“缩水”，不仅利率未松动，新政提及的“四成首付”也少有面市。“现在北京二套房贷款执行四成首付的银行还很少，基本上都得五成。”北京朝阳区一链家地产门店经理向中新网房产频道介绍，3月30日三部委下调二套房商贷比例至四成的政策在北京尚未全面铺开，利率也仍然是基准上浮10%。

像北京一样二套房贷利好缩水的城市并不在少数。融360平台监测数据显示，新政后半个多月中，全国35个重点城市524家银行仅三成银行降低二套房首付比例，其中不少银行执行五成或4.5成。相比之下，新政出台后首套房买家得到的实惠更为明显。除各地公积金首付比例降低、额度提升、购房补贴等利好外，商业贷款利率折扣也进一步加大。据机构统计，在一线城市，8.8折、9折利率优惠已成为首套房贷市场主流，二三线城市也有不同程度的折扣优惠。

楼市分化严重三四线城市成交不涨反降

二套房新政执行普遍“缩水”，但新政仍为楼市回暖注入了一剂强心针。中原地产提供的数据显示，4月前28日天，54城市住宅成交量达22.5万套，全月有望突破25万套，相比3月同期这一数值涨幅将超过10%。

不过，在业内人士看来，“330新政”对各地楼市刺激效果并不相同，且差别显著。“4月以来一二线城市住宅成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟在接受中新网采访时分析，4月前26天一线城市成交量环比上涨了27%，北京、上海、深圳甚至出现了久违的“日光盘”，但三四线城市却下跌了26%。

“市场供求关系堪忧的三四线城市对于政策刺激反应冷淡。”张大伟认为，市场需求不足、“天量”库存等因素，已严重制约了这些城市楼市回暖步伐，“330新政”后各线城市间市场分化加剧。

在各线城市较为一致的现象是，相较于新房市场的“量涨价稳”，新政后二手房市场表现更加活跃。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院监测显示，4月前27天二手房网签量环比增幅接近五成，价格也有2%的上浮。

业内看涨后市：下半年楼市或全面复苏

随着“330新政”、降准等利好政策的扎堆出台，房地产市场预期升温。“下半年是中国楼市全面复苏的开始。”上海易居研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析，不论是成交量还是价格都将止跌回升。

严跃进认为，受“追涨”情绪影响，5月份前期观望的购房者入市节奏将进一步加快，加之房企推盘节奏提速，预计大部分城市成交量环比增幅有望达到20%。“届时房企降价促销力度可能会减弱，讨价还价空间随之收窄，价格可能出现反弹。”

“政策刺激对基本面较好的城市将带来积极作用，但对供过于求的城市提振作用仍然有限。”对于后市发展，张大伟认为，楼市分化将持续，一线城市会在此轮市场复苏中成为“领头羊”。

基于部分三四线城市库存高压难解，二套房新政利好也尚未完全释放，张大伟认为，后续房地产刺激政策还有多种可能，“二套房利率下调、降准、降息等宽松性政策都有望在二季度继续出现”。(中新网房产频道)

去年的一次七五折优惠售楼之后，李嘉诚于香港的日出康城第三期“致蓝天”连续三周进行八折优惠推售。4月前两周，“致蓝天”项目两次推出合共1100套单元，均快速售罄。该项目最后一期516个单位推出时，有近1.2万名准买家到场。

但让业内人士颇有不解的是，虽然项目求购者甚多，但“李超人”完全没有乘势加价，而是继续快速走量。三周内，1648套房全部售完，是香港近年销售最快的楼盘。最后项目总共套现120亿港元。虽然，“李超人”一直在强调“香港楼价难跌”，但言有深浅，行无左右。首富再一次甩卖物业意欲何为？

四月套现120亿港元

4月4日和4月11日，香港将军澳日出康城盛况空前。其中，4月4日的首次推售就吸引了1.6万人入票认购，掀起香港难得一见的抢购房源热潮。此次被促销的项目名为“致蓝天”，由长实、南丰和港铁公司开发。这次“致蓝天”共推出的740个单位中，最贵的一套房源位于65楼LA室，面积为1139平方尺(约105.8平方米)，定价为1440万港元，折后价格为1159.2万港元(约916.9万元)，尺价约10177港元，即每平方米价格约8.67万元。

若对比目前香港“600万港元能买到两房、800万港元能买到三房、四房价格则要超过千万港元”的普通新盘价位，会发现此次长实打折楼盘定价较低，以三房600万港元、四房800万港元吸引购房客。而正因价格优惠，该项目在当天9小时内疯狂售空，总成交额达到55亿港元，约合人民币43.5亿元。

这样的销售记录创造了2014年以来的首日开卖销量冠军，并打破了当年同样由长实、南丰和港铁公司开发的位于荃湾西地铁站附近的“环宇海湾”所创下的“首日共推出591个单位，当日全部售罄”的纪录。

见销售情况如此热烈，长实决定乘胜追击，该公司于4月11日进行新一轮销售，当中涉及398个单位，其中3房单位占343个，合共市值约35亿港元。第二次推售当日，该楼盘的收效和一周前推售的火爆情况并无二致，之前没有抽中的买家再一次申请买入，一推出就在几小时内迅速售完。

值得注意的是，在第一次推售结束时，长实地产投资董事黄思聪就明确表态，致蓝天是长实2015年的最大主打项目，两轮销售加起来共有1138个单位，预计总共可套现约90亿港元。而因为“致蓝天”总共才有1648个单位，集团最近暂时不会加推新的物业。

但仅经过一周（4月14日），长实却表态将会继续推售“致蓝天”项目，“致蓝天”有望在4月内将项目开发的1648套房全部售完。对于接下来的套现计划，长实执行董事赵国雄则表示，2015年预计出售3500至4000个单位，预计可套现超过300亿港元。“不过，这300亿港元已经相对2014年的400亿港元下降了25%。2014年一次性出售上海东方汇经中心，套现金额较高，所以2015年的套现目标也会相对降下来。”

继续加速资产货币化

4月第三个周末“致蓝天”项目推出最后516套，此前曾有业内人士猜测长实将会乘势加价。然而令购房者颇为激动的是，项目非但没有加价甚至有所降价。

当天推出的1栋9楼RB单元的售价为11.28万港元/平方米，三周以前项目第一次推出的2栋9楼RB单元的售价为11.59万港元/平方米。两个单位楼层一致，面积相仿，最后一期反而有着更多折让。在这心动价格的诱惑下，500多套房子6小时内销售一空。

首富“李嘉诚”的一举一动一向被视为某种信号。值得注意的是，相比内地不甚稳定的房地产市场，香港楼市自2009年以来一直保持上涨态势，近6年来香港楼市累计涨幅已经达到1.65倍。2014年香港整体房价累计上升13.3%，高于2013年7.7%的涨幅。

即便在开发商普遍不甚乐观的2015年，香港的楼市涨幅依旧。今年1月份，香港整体楼价继续保持16.14%的升幅，当中细价楼升幅最大，实用面积431平方尺以下单位按月再升2.37%，年内升17.9%；431至752平方尺单位亦升17%,反而大单位楼价升幅在一成以内。

但香港每年楼价12%的涨幅却依旧未能挽留住“李超人”的目光和资金。据了解，李嘉诚旗下的长实早在去年初就已经推出折扣优惠的新盘。2014年年初，长实推出位于香港岛天后的新盘“DIVA”祭出25%的优惠，而其附近一新楼盘早前的售价均价比长实“DIVA”楼盘高2万多港元。

从2013年至今，李嘉诚旗下的长和系在香港与内地先后出售了多项资产。2013年8月开始，长和系以约70亿元出售了上海陆家嘴的东方汇经中心。2014年4月8日，李嘉诚次子李泽楷再次以71亿港元抛售北京盈科中心。进入2015年后，李嘉诚的套现步伐不减。截至目前，李嘉诚总共套现738亿元，其中内地占了129亿元。

而在目前看来，经过近年来持续的重金投入，李嘉诚于欧洲业务在其整个集团的收入占比呈现逐年上升的趋势。2010年，和黄欧洲业务占和黄整个集团盈利的比重只有19%，但截至2014年半年报披露时，和黄有43%的收入均来自欧洲市场，而香港及内地市场对其营收的贡献只有26%。

对于其频繁撤资，有分析人士认为，李嘉诚甩卖物业并不表示，内地和香港的经济走势会马上下降，只能表明曾经可以多赚钱的地方利润正在缩减。相比之下，欧洲的电信、基建和零售行业的投资回报将会更高。“预计李嘉诚未来仍会在欧洲的电信、基建和零售行业寻觅大型并购机会，同时在中国内地和中国香港地区则会进一步处置资产，加速资产货币化。”上述分析人士表示。

抛售的经济信号

事实上，针对李嘉诚旗下长江实业以及和记黄埔相继抛售中国内地物业，万科董事会主席王石早有评论称：“精明的李嘉诚先生在卖物业，这是一个信号，小心了。”如今看来，当初王石的一句微博警示或已一语成谶。

资料显示，香港金融管理局在2009年至2013年间连续5年每年均最少推出一轮收紧按揭措施，希望打压炒风。与此同时，从去年的“占中”到今年的“反水客”行动正在不断加大对香港旅游业压力，并成为香港经济增长的阻力。“自由行”每年为香港创造261亿港元的零售价值（约占香港GDP的1.3%）和11万份就业机会。2013年，内地游客消费占香港零售额比例为22%。而目前香港政府预测本市经济的中期增长速度在3.5%，其中假设到港游客在2017年达到7000万人次，2020年达到1亿人次。显然内地游客成了香港增长目标中重要的一部分。

但是近日香港旅游业却颇受打击，今年4月访港的内地团每日约有400团，较去年同期每日450至470团，减少约10%。于是，香港财政司司长曾俊华在发表新一份财政预算案时表示，2014年香港经济增长2.3%，连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。由于外围环境及内部需求存在挑战，预测今年本地经济增长1%至3%，低过去年的预测。

一旦香港经济增长乏力，由投资者炒起的香港楼市将首当其冲，投资大师罗杰斯就警告称香港楼价可能会下挫50%。然而就在李嘉诚的甩卖信号放出不久，另一香港地产商会德丰旗下位于油塘的“PeninsulaEast”正准备开盘，目前公司已经为256个单位开价。据会德丰地产常务董事黄光耀称，4月13日晚最新推出的106个单位，加价幅度约为1.5%至2.5%。而新鸿基地产位于将军澳的新盘也修改了价格单，定价上调了1%~8%。恒基地产则更为激进，其位于香港长沙湾最近推出的项目就大幅加价17%~21%。

随着京津冀协同发展纲要有望在月底发布，房地产作为首要受益行业，坐拥京津冀一体化核心区土地储备的上市房企更是站在“风口”上。

《每日经济新闻》记者注意到，包括华夏幸福、荣盛发展、华业地产等京津冀“概念”地产股自去年起股价突飞猛进，市值节节攀升，部分公司也借机推出定向增发用于开发京津冀区域内的项目。资本市场对于京津冀一体化发展充满期待。多家券商研究指出，京津冀都市圈将带来大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等，土地价值将持续提升，京津冀一体化概念有望成为今年房地产板块最确定的投资主题。

券商：今年最确定的地产投资主题

对于即将出台的《京津冀协同发展规划纲要》，安信证券分析师万知指出，《纲要》既有顶层设计纲要，也有实施方案细则和路线图，可能还包含2015年重点工作和重大项目清单，预计北京将成为政治、文化、科技创新、国际交往的四大中心，天津将成为全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区，河北是4个基地，可能主要涉及到产业转型升级，商贸物流，环保和生态涵养，以及科技成果转化、承载产业转移等方面。

“从中国房地产的分区域角度来看，我们最看好一线城市都市圈的未来发展”，国泰君安房地产分析师李品科向《每日经济新闻》记者表示，国内目前已有不少区域至少在中短期内已不再适合房地产开发，未来的市场潜力主要集中在一线城市所形成的都市圈和部分二线核心城市。目前中国的都市圈发展尚处于起步阶段，获得政府大力支持的京津冀都市圈有望成为房地产市场的朝阳区域，最受益的核心区域排序为：通州、廊坊、保定、天津、唐山。

更重要的是，京津冀一体化有望成为新型城镇化的突破点。华泰证券研究所策略首席研究员徐彪认为，目前经济下行压力巨大，但像当年“4 万亿”的大规模投资刺激政策不可能出台，而外需方面波动较大，总体不乐观，因此只能从内需寻找保证经济和就业的新增长极。以京津冀一体化为排头兵的新型城镇化规划正好适时推出，将为未来保持适速经济和就业提供保障，因此京津翼概念有望成为今年房地产板块最确定的投资主题。

区域地产股涨势凌人

《每日经济新闻》记者注意到，尽管具体纲要尚未出台，但在京津冀一体化概念的燃点下，区域地产股股价涨势凌人。从去年年初至今，廊坊发展与华业地产的股价涨幅分别为338%与346%，华夏幸福与首开股份的股价涨幅分别为210%与201%，荣盛发展、北京城建、中国武夷的股价涨幅也在140%以上，超过同期上证指数以及沪深300指数的涨幅。

李品科指出，由于京津冀一体化将大力推动城市配套设施建设，带动北京周边房地产的需求上升，大量人口及产业的迁移将大幅刺激当地的房地产市场，因此在该区域拥有大量土地储备的公司将直接受益。

以华夏幸福为例，在去年不少房企出现利润“倒退”的情况下，这家以打造产业新城著称的房企于去年实现2014年净利润35.38亿元，同比增长30.30%。根据国泰君安的统计，华夏幸福拥有近1200 万平方米的土地(约占总土地储备的90%)位于京津冀地区，同时还有1500 平方公里的受托开发园区，因此被评为京津冀一体化的最佳投资标的，公司股价从去年年初的20.05元/股一口气涨至62.05元/股。

与此同时，承借着京津冀的概念热潮，华夏幸福、荣盛发展、华业地产、北京城建与金隅股份纷纷抛出再融资计划，用于发展京津冀区域内的项目，总募资金额超过235亿元。""虽然京津冀一体化拥有美好的前景，规划正在紧锣密鼓的实施当中，但由纸上规划到实际落实是需要很长时间，资本市场已经提前反映了这些利好因素”，一位上市房企高管向记者表示，重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流、交通同城化等问题能否解决，是决定这些企业能否从单纯的概念推动转向获取实质性盈利的关键。

2015年3月30日，央行再次松绑房贷政策，将二套房首付比例下限降至四成，赋予银行二套房利率自由定价权，同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成，尺度之大超乎业界预料。新政发布后，本月全国房贷市场出现了一波调整热潮，其表现可以总结为以下几方面。

融360调查结果显示，相比上月，全国524家银行中，有427家银行首套房利率与上月持平，占比为81.5%；57家银行利率下调，占比10.9%；33家银行利率上涨，占比6.3%。此外，本月重启房贷业务的银行有5家，停贷的银行有2家。本月，北京、上海、深圳、广州、苏州等热点城市首套房平均利率明显下降，受此影响，全国首套房平均利率在3月的基础上继续下行，由5.76%下调至5.74%。这也是全国首套房平均利率自2014年6月以来的第10次下调。

融360统计数据显示，在新政发布后的半个多月时间里，全国35个重点城市524家银行中，有164家落实新政，不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的31.3%。但是仍有近七成银行按兵不动，暂未对二套房首付进行调整。

值得一提的是，164家银行并非一刀切地将二套房首付成数降至四成，不少银行在新政的执行上打了折扣。以北京为例，在落实新政的18家银行中，13家将首付降至五成，3家降至四成，2家降至六成；苏州执行新政的7家银行则全部将二套房首付由六成降至4.5成。银行在二套房新政的执行上呈现出差异化。

虽然“3·30”新政取消了基准利率1.1倍的二套房利率底线，将自由定价权下放至各个银行，但从统计数据来看，银行的二套房贷款利率没有明显的下行趋势，基准上浮10%仍为二套房贷款绝对的主流利率。融360房贷分析师袁媛认为，银行暂缓执行及打折执行二套房贷款新政是出于对贷款风险和贷款收益的综合考量，但在降准的影响下，银行保守的态度或将转变。

由于货币政策总体宽松，所以全国首套房优惠利率相比上月继续增加，由219家增长至223家，占所有银行总数的42.56%。首套房贷款政策的宽松不仅体现在优惠利率的数量上，还体现在优惠力度的增强上。融360统计数据显示，2015年3月，全国35个城市中，共有11家银行提供9折以下优惠利率，主要集中在北京、上海等一线城市，而本月这一数字增长至21家，相比上月几乎翻倍。

此外，上海的浙商银行本月推出了最低7折的利率，达到国家所规定的首套房利率底线。而浙商银行也是“9·30”新政以后唯一一个真正提供7折利率的银行。

袁媛预计，近期的降准及此前中央下发的一系列房贷新政将使得未来的贷款环境更加宽松，由此，全国优惠利率的数量将呈现逐步增长的趋势，未来以北京为代表的热点城市将进入利率的8.8折时代。

北京豪宅市场出现井喷，中原地产市场研究部昨日发布统计数据，截至日前，北京成交总价5000万元以上的商品住宅已超过百套，创下历史纪录，均价也首次全面上涨到10万元以上。

数据显示，截至4月28日，北京成交的总价5000万元以上的商品住宅达到104套，其中过亿的顶豪成交3套；成交均价101376元，总成交金额73.16亿元。而2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套，2013年全年成交56套。今年仅过了4个月，成交套数已超过历年全年的数量。“整体看，单价十万以上的物业成交依然持续，由于最近股市较热，大部分预定业主转签放缓，市场实际成交月均已经超过10套。”中原地产首席分析师张大伟表示。

豪宅的供应量也不在少数，目前北京市场上每平方米价格超过10万元的项目已经有10个左右，从2015年至2016年初，预期上市销售价格10万元以上的项目会接近15个。顶豪项目包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院等。“北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。”张大伟称。

顶豪成交量创纪录，盘古大观1月底的大批量成交有很大贡献。“盘古大观有60多套，即使剔除个案集中签约影响，北京豪宅今年的成交爆发也有目共睹。”张大伟表示，目前在售物业中低端较少，自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来商品住宅将出现高端化趋势。

限购政策将大量购房者阻挡在买房门槛之外时，北京某开发商曾凭借商改住（以下简称商住）产品（即商业立项项目被分割成住宅来销售的楼盘）“干掉”盘踞北京的龙头房企，跻身北京楼市销售额前三甲，但当市场“冷静”下来，供需变化后，商住产品则难以突围，尤其随着产权年限越来越少，商住市场库存更加难以消化，已经出现量价齐跌的现象。

值得注意的是，2014年，北京新房供应量为9.6万套。而据亚豪机构统计，截至目前，商住市场的库存量高达3.68万套，相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%，创自2006年以来的近10年新高。

商改住市场量价齐跌

据亚豪机构统计数据显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。而从成交量来看，与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。亚豪机构统计数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。

对此，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，在北京整体楼市成交量企稳回升之际，商住市场冷清呈现局面主要有两部分原因：一是政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求；二是市场供应规模过大，产品同质化严重，造成滞销。

郭毅进一步解释道，无论是“930”，还是“330”政策，均是针对于住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然维持着五成首付。对于购房者来说，在当前股市大涨的前提下，减少首付款比例后，可以腾挪出一定资金投入股市，博取短期的高收益，在这一点上，住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。而在二手营业税的减免政策中，虽然商住产品也能享有一定利好，但同样年限的普通住宅免征营业税，无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

此外，从市场供需角度来看，2013年北京商住市场的供需比为0.85：1，尚处供不应求的市场行情下，彼时，商住市场的库存量仅为20660套；2014年北京商住市场的供需比攀升至2:1，商住产品的市场供应进入快行道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，甚至库存创下近10年新高。

商改住库存过高难消化

事实上，纵观北京商住市场项目分布图来看，供应主要集中在郊区。据亚豪机构统计数据显示，2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外；截至4月20日，2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外，其中2643套位于五至六环间，5276套位于六环以外。

鉴于此，多位业内人士均向记者表示，商住产品库存过高与政府供地不无关系。郭毅也认为，五环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发房来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样可以让购房用途更综合，即可自住，也能办公，从而加速项目销售。必过，同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的去化压力，库存居高不下。

据亚豪机构监测数据显示，当前，商住库存最高的三个区域均属新城板块，位居首位的是大兴区，共有8960套商住待售；第二位的是通州区，商住库存也高达8863套；第三位的是房山区，可售商住产品共6648套，三个区域的商住库存量相加，占到商住市场整体库存的66%。

郭毅表示，库存的高度集中，意味着这些区域的商住项目不得不依赖于价格杠杆，才能提振销量。数据显示，截至4月20日，大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。郭毅称，就算在价格上做出一定让步，三个区域累计也仅实现了1929套销量，库存的去化周期仍然极为漫长。

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悠唐国际中心写字楼位于朝阳门外，东二环黄金地段，是北京兆泰置地（集团）股份有限公司开发项目，悠唐国际中心地处朝外商圈核心，是大型商业中心悠唐生活广场的重要组成部分。该项目北侧毗邻丰联广场，皇冠假日酒店，中国人寿大厦，东侧临近朝阳区政府，南接中华人民共和国司法部，西临东二环主路，与中华人民共和国外交部一街之隔；该项目周边拥有众多北京知名高、中档商务写字楼和星级酒店，第一使馆区围绕于项目周边，国际化商业气氛浓厚；悠唐国际中心商业配备多种配套，餐饮云集，有影城，汉堡王，应有尽有，该项目地理位置优越，交通便利，办公环境舒适便捷，配套服务设施齐全，是企业办公地点的理想选择。

最近的互联网市场，因为李克强总理一句对互联网加的点赞，闹得是愈加的风声水起，大为红火，你看看巨头们在玩收购的，那是相当猛烈的收购啊，58同城先是收购了安居客，又是对赶集网合并了同类型，终于一下子吃的快要饱了，而爱屋及屋，和搜房网呢，也是打着中介费打折的名义，全场烧钱，把互联网的广告总算是和BAT一样把推广做到了地铁站，现在是但凡一个坐过地铁的人几乎都知道了租房找房找爱屋及屋了，好吧，投资人不差钱，VC们总是把钱烧到最领先的概念上，但是，所谓的房地产020，所谓的互联网加房地产，更甚至房讯网在2015年4月24日提出的互联网加写字楼的概念，真的就有那么先进吗？

房地产020就不说了，都说要做，万科要做，万达要做，百度也要做，但是，到最后的结果依然是说的人多，做的人少，或者是，他只是做了O2O的一个线上的O而已，因为直到今天，我们也没有看到哪家开发商能够直接先进到不把客户忽悠到售楼处就能让客户直接在网上下单付钱的，买房的都不是傻子，售楼处拿的户型图还可能因为开发商下面给你打的一行小字户型图仅供参考而和事实有出入呢，何况一个在网上没有任何权威认证的信息呢，你想让客户把几十万几百万的房款直接支付宝给你，或者微信红包微信转账给你，这样子的先例，不但是我们中国没有出现，即便是在美帝这样发达的国家，也是没有先例的，所以，房地产的O2O这个概念，要真正的实现的，基本的难度和我们国家要实现共产主义一样，基本上是听说的人多，见过的人没有。所以，做房地产O2O的爱屋及屋，搜房网，包括以后要出现的百度房产，万达电商之类，我敢说，没有一家能够和卖杂货的京东商城挣钱，原因很简单，您总是不能把美国西雅图的房子快递到北京给你吧。所以，房地产电商这块，真正的O2O是没有的，真正的房地产O2O就是鬼，听说过的人多，见过的人没有。

而昨天房讯网举行的一次叫互联网加写字楼的发布会上，重度垂直于写字楼广告平台的房讯网宣布，将从房讯网分拆一个叫选址通的东东，而且选址通拥有自己的独立域名，房讯网刘总的姿态一直很高端，这次也一样，网站一上线流量恨不得一个也没有呢，就开始宣布要用O2O通用模式颠覆写字楼市场，还说什么重点关注中国5000万家中小企业的办公选址需求，说什么移动，平台啊，服务啊，总之就是全民营销，全城带看，还全额返佣，这样的模式果然很美，带着想关注一下能不能从这种美事中分一杯羹的念头，我随便在网站的工具查询了选址通的流量，PR，PV的网站流量参数，结果很遗憾的是，好像所有的数据都是为零，而最糟糕的是，有些百度收录过的内容还打不开，不知道以后的度娘是不是会如何看这个网站，但是，现在的情况就是，好像一个网站还没有开始有流量呢，就要开始想着颠覆写字楼市场了，就好像之前武侠说的那种没有修炼好内功呢，就要去江湖上挑战武林了，人家杨过还会修炼个蛤蟆功才出来混和全真教的道士过几招的，可是作为一个重度垂直于写字楼广告市场，选址通做了五六年还没有做成功的公司来讲，这次直接想换个域名换个网站就要出来混，我觉得如果一个公司要抱着这样子的想法去挑战市场，不但是没有对互联网真正的精髓领会透，更是对李克强总理互联网加精神的一种误读和亵渎。

什么是O2O，现在玩互联网的人只要不是英语特臭几乎都知道，一个O是ONLINE一个O是OFF LINE，而笔者的想要玩转O2O的人，特别是房地产O2O这样一个前所未有的O2O模式的人，两个很关键点就是ONLINE 和OFF LINE ，如果ONLINE的工作没有做好，OFF LINE 的工作也还没有做好的人就嚷嚷着要出来说颠覆市场的人，我觉得与其说他们是O2O着，不如说他们是正在2着，因为，对于O2O而言，如果两个O还没有做好的情况下就出来混，那他岂不是就真的只剩下2了吗？

O2O从来都是说着简单坐着费劲的活，互联网加是一种很务实的概念，作为一个写字楼租赁代理人兼新闻专业出身的的笔者而言，我觉得李克强总理提出互联网加的概念后面肯定是加的创新，加的勤奋，加的踏实工作，加的打铁还需自身硬拼劲，加的是全民创业的普大喜奔而不是拿着这互联网概念去颠覆市场，去只允许自己挣钱，不让别家公司死活的勾当，所以说，如果真是要实现写字楼的O2O，实现房地产的020，信息不对称，只是一个借口，想从中多挣点流量，多给开发商收点广告费，其实才是最真实的庐山真面目。因为O2O最关键的，其实还有服务，还有态度，还有团队等等，需要的东西太多了。

互联网加写字楼是一个好概念，或者说，写字楼020是一个好项目，这样一个好项目没有风投看上是中国写字楼代理界的悲哀，但是，一个完全没有线下选址经验的互联网传统广告公司网站刚上线就开始叫嚣着要颠覆写字楼市场，是中国写字楼代理界的更大的悲哀，因为，好多写字楼代理行的经纪公司负责人居然会参加了这个搅局者的发布会，因为，人家都有颠覆你了，人家都要给你的员工百分之百的佣金了，你说代理行的老板朋友居然还去给人家捧场，人家都已经打在了你的右脸上，你却又把左脸伸出去了，你说，这到底是强盗的错，还是你的懦弱愚蠢的错。

我非常认可写字楼和互联网的结合，但是，我非常反感那种吃着锅里的看着碗里的贪婪者，就好比搜房网，本来收着经纪人的端口费，好好的经营网站，给你的经纪人开发商这个衣食父母好好的服务就好了，但是，最后却打起了经纪人客户的注意，干脆自己另起个炉灶，搞起了中介的生意，那么你搞就搞吧，干嘛还卖什么端口啊，这不是脚踏两只船吗，就好像古时候那个一会儿卖矛一会儿买盾的人，这不是自相矛盾吗，你说不被链家收拾才怪呢。

互联网加写字楼是一个辛苦活，特别是北京的写字楼市场，你说北京的交通成本，免费的给租房的写字楼客户带看写字楼，那真的是要东城西城海淀大兴的推荐，没有一个足够敢拼敢干敢吃苦的线下选址团队，做什么样的写字楼O2O都是扯淡，因为不是每一个人都能够承受无数次带看不签单的打击，不是没一个销售都能在北京的写字楼市场上对区域项目了如指掌，而即便有几个了如指掌的，人家凭什么把自己辛辛苦苦的佣金先给你过一道呢，再说，你怎么就确认是能百分之百返还呢，难道多一个公司不是多了一重税负和手续费吗？

对于要颠覆北京写字楼市场的先驱者，我只能说，请君且慢动手，还是先把你们网站的流量上来了再说吧，日均几百个流量的一个网站，收点广告费糊弄下开发商还会可以，但是真要谈要用O2O模式颠覆北京写字楼市场，这想法未免太2了点。

本文作者：孔令志，多年写字楼选址从业经验，仅代表个人观点，一点业内经验心得分享，文责个人自付，与本网站无关，有不同见解想和我对骂的请加微信号365877671。

新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。国家统计局对70个大中城市的统计显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格3月环比下降的城市由2月的66个锐减至50个；上涨城市则激增10个至 12个。住宅销售明显回升，一线城市房价环比涨幅转正，二三线城市环比降幅显著收窄。在经历了史上最严厉最长周期的调控后，在接踵而来的政策利好下，楼市见底论、抄底论再起，房价似乎有即刻反转之势（一些楼盘甚至喊出涨价口号），楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道，市场正在经历微妙的心理考验。但我们认为，需要理性分析当前影响楼市的多元化因素，新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。

房价从去年5月整体环比回落，再到9月环比全面止涨，楼价调整已持续了近一年，同比价格下降意义上的深度调整也已持续了半年。截至今年3月，一线城市房价同比整体下降4.5%，二三线城市同比降幅超过6%。房价环比持续回落并导致同比负增长的情形，在2011年10月到2012年5月也出现过，当时因房地产“降温”造成税收和土地出让收入大降，地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动，但随即被一一叫停。但这轮房价调整不同。当前楼市单边持续上涨的预期已经改变，尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求，改善了住宅市场的市场结构和供求关系，政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。因此，这一轮房价绝对回落，比2012年更具可持续的微观市场基础，局部行政性调控手段让位于市场调节机制的条件已经成熟。从去年二季度开始，绝大部分城市相继放开限购限贷，从去年“9·30”二套房认定新规到今年“3·30”降低二套房首付和销售免税年限“5改2”新政，提升公积金贷款额度上限等，房地产市场已进入政策宽松期，通过鼓励首套房和改善型需求来“稳定住房消费”，再叠加近期降息降准效应，“房地产市场持续健康发展”已具备市场和资金双重基础。

当前经济下行压力大，固定资产投资持续回落，房地产开发投资领衔回落势头。今年一季度房屋新开工面积下降18.4%，住宅新开工面积下降20.9%（降幅均进一步扩大），两者延续去年以来的负增长态势。类似情况只在2009年和2012年出现，但本轮负增长期限已超过前2轮。房地产市场调整力度前所未有。我国经济正处在结构调整升级 “衔接期”，经济增长动力青黄不接导致经济下行压力持续加大，这也是经济新常态下经济增速换挡的本质原因。在区间管理框架下，经济下行容忍度和结构调整之间的短期权衡决定了创新、改革和转型仍是当前主基调。

虽然房地产政策经过了一系列调整，这种调整更多是对过去非常规管制政策的市场化回归，以鼓励自住型消费需求，但仍限制投资投机。中国城镇化还远未完成，刚需和改善型潜在需求规模仍然巨大。在经济下行压力持续加大背景下，房地产市场非常规管制措施逐步退出并适度加大对自住型消费的支持力度，通过直接针对房地产刚需群体的鼓励措施加速房地产去库存，既在减轻经济下行压力，释放和化解风险，也在加速满足刚需，促进房地产健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济以致滋生大量投资投机性需求的做法截然不同。通过政策引导加速住房向居住属性回归，“稳住住房消费”并有效保增长，为改革创新转型创造更宽松环境，达到惠民生、保增长、促转型的多重目标，这是房地产回归居住本质、新常态下房地产政策的题中之意。

各项政策利好叠加，无疑有助于释放刚需，并促使部分潜在刚需和改善型需求提前入市，这对楼市“量价”都有一定支撑作用，也是楼市健康持续发展的前提和目的。但自住型需求入市不会导致楼市“量价”暴涨并螺旋上升。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，当前城镇可实现的刚性和改善型住房需求不足 4%，自住需求恰恰是高房价的受害者和出局者。

过去十余年楼市单边持续快速上涨的一个重要原因，是各方对楼市持续上涨的一致预期。但眼下的经济新常态已改变了房价过快上涨的基础。从本质上说，房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑，新常态下经济增长下台阶，经济潜在产出(购买力)已无法承受高房价及房价过快上涨压力。此外，楼市投资投机环境也已改变。《不动产登记暂行条例》实施后，全国所有地级以上城市住房信息系统都必须与住建部联网。虽然这与房产税征收没有必然联系，但全国统一性房地产登记改变了大量投资投机者心理预期，有效减少了投资投机增量和存量，而这正是过去房价单边上涨的重要支撑力量。还有，一些热点地区仍在执行限购政策，这也从准入上直接排除了投资投机性购房需求。

若再从产业周期看，楼市整体供大于求的格局已经形成，楼市整体库存高企，边际供给能力处于高位；再加上大量保障性住房入市解决了大部分刚需，房价弹性逐渐增强，两者叠加决定了房价难以再出现普遍意义上的反转回升。大家都知道，股市和楼市具有一定的需求替代关系。资本市场在战略新兴产业培育发展和国企改革中的重要作用，决定了我国股市的长期向好趋势，这无疑将显著改变居民的资产配置策略，这在短期对楼市具有明显的需求替代作用。

基于上述逻辑，我们认为，去库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著，楼市将加速向居住属性回归；一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。