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4月14日，国际货币基金组织（IMF）发布《世界经济展望》报告称，预计2015年中国经济增长将放缓至6.8%，这相比IMF在2014年10月的预测下调了0.3个百分点，主要原因是中国房地产、信贷、投资的进一步紧缩。报告指出，去年中国的投资增速有所放缓，这包括曾经在2009-12年繁荣的房地产市场。然而，投资放缓的影响被中国出台的刺激政策所部分抵消，但预计中国政府将继续降低近年信贷和投资高速增长所带来的脆弱性：“因此，投资者可能会更为担心未来经济放缓的风险，这样的情绪也会折射到当前的投资活动中。”

对于中期风险，报告特别提到了中国经济硬着陆的问题：“信贷和投资的增长曾是中国经济增长的关键，但其脆弱性也在不断累积。中国政府可通过利用公共资源和政府影响力，以获得空间避免增长的急剧放缓。”IMF认为，中国通过改革以再平衡经济是降低风险的重要手段：“因为若没有改革来改变经济增长模式，脆弱性会继续累加，而可用的政策空间会进一步缩减。报告认为，中国结构性改革和大宗商品价格的下滑，将刺激消费者为主导的活动，这将部分减缓中国经济的下滑。IMF建议，中国应加强金融业监管，同时令存款利率自由化，增加对利率作为货币工具使用的依赖性；与此同时，进行财政和社保体系改革，尤其是国企改革，要让公共和私营部门的竞争在同一水平线上。

根据报告，相比2014年，发达经济体预期增长加快，而新兴市场增长放缓。新兴市场面临这一增长前景，主要是因为一些大型新兴市场经济体的前景减弱，并且油价急剧下跌导致一些主要石油出口国的经济活动减弱：“中国当局目前将更重视减轻信贷和投资近期快速增长带来的脆弱性。因此，我们的预测假设投资进一步放缓，特别是房地产投资。”

虽然3月份的数据还未出台，但从今年前两月来看，房地产投资增速维持了去年以来的下降态势，并且随着新开工负增长和土地购置面积负增长仍将继续，开发商集体仍在去库存，无钱、无暇拿地。

包括华远地产前董事长任志强在内的业内人士、专家学者预计，今年房地产开发投资增速或将降至5%－7%。而这会进一步地拖累GDP的增长。

步履蹒跚的房地产

国家统计局数据显示，2015年1~2月份全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速比去年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。

自去年1月以来，房地产开发投资增速连续14个月下滑。2013年末房地产投资增速为19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，这一数值进一步下跌至10.4%。与此同时，开发商土地购置面积仍然是负增长，地方供地不足或房企拿地意愿不高。从一季度的一线城市土地成交情况看，总成交建筑面积是近三年的最低点，仅为1132万平米。

不少开发商人士反映，去年9·30新政和降息降准虽然一定程度上刺激了楼市，但到了今年一季度尤其是春节期间效应已经递减，感觉房子“卖不动了”。银行业人士指出，一季度，尽管降息之后房贷利率明显下行，但在利率市场化、股市疯狂和负债来源愈发不稳定的背景下，银行配置信贷的意愿依然不高，信贷的“量”依然偏紧。

此外，房地产库存持续创出新高。截至2015年2月，商品房待售面积6.4亿平方米。按2014年商品房销售面积12.1亿平方米计算，在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为6个月，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。

除了高企的待售库存，巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。截至2015年2月，在建房屋施工面积48.3亿平米，待售住房与在建住房需54个月才能卖掉。民生证券宏观研究院执行院长管清友认为，过去几年的投资实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。

持续低迷的房地产开发投资叠加其他因素，导致一季度GDP下行。管清友预计，一季度经济增速大概率低于预期。经济下行压力加大主要是因为传统增长引擎如房地产继续失速，而新增长点又青黄不接。

3月30日开始，中央各部委密集推出一系列政策“组合拳”提振楼市，包括央行等三部委降低购房贷款门槛，财政部出台二手房交易税收优惠，国土资源部调整土地供应机制等。

中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，这些政策对地产销售增长将起到一定积极作用，并将适当改善投资预期，促进房地产市场软着陆。

政策可能进一步放松

任志强指出，3·30新政出台后，已经看到有房价在上涨，尤其是二手房。但二手房交易是个人行为，对于GDP没有影响。只有一手房快速消化才能增加房地产投资，拉动GDP的增长。

“当然，政府不希望房价快速增长，否则首套房首付比例为什么是30%，二套房首付是40%，而没有降至20%或10%，现在最主要的任务仍然是去库存。”任志强说。

因此，3·30新政并不足以让房地产投资增速重回高位。余斌预计，2015年房地产投资同比增速将下降到7%左右，降幅比去年收窄。

管清友也认为，在楼市的天量库存未消化前，地产投资回暖概率不大。任志强预计，今年房地产开发投资增速回落至5%－7%，从房企的角度来看，CRIC研究中心房玲指出，2015年1季度土地市场较为冷清，企业拿地谨慎，其中重点房企拿地力度整体下滑且企业间分化明显。

据CRIC数据统计，1季度20家重点房企拿地总投入897亿元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和绿城，1季度均没有拿地动作；此外，20家重点房企中，超过半数拿地销售比低于平均水平。

企业拿地投入的收紧一方面是因为1季度房企销售情况普遍不佳，在“现金为王”的压力下，房企拿地积极性不高。另一方面经过过去两年的存货积压，多数房企将去库存作为2015年的首要目标，拿地节奏均放缓。万科董事会秘书谭华杰表示，虽然万科手握重金，净负债率降至十年来低位，但仍会倾向于考虑在存量市场拿地，因为土地招拍挂价格太高了，尤其是一线城市。

此外，21世纪经济报道记者综合3月份以来万科、保利、中海外、碧桂园等房企的2015年新开工和竣工计划，发现绝大部分房企今年新开工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存货放在重要位置，也针对各自的存货制定了分类处理措施。

不过，房玲预计，随着首套房贷最低两成、二套房首付降至四成等利好政策的落地，预计5、6月份市场销售情况将有明显好转，而随着销售情况的回暖，房企拿地积极性有望回升，但对此继续保持谨慎态度。

四月土地市场已开始有回暖的苗头，北京、石家庄等城市开始挂牌出让土地。“四月份一二线土地市场将可能出现集中土地出让。一线城市可能出现更多激烈争夺的现象。”张大伟说。与此同时，城市剧烈分化，三四线城市将更难出让土地。

管清友分析，总体来看，一季度经济环比增速可能至多与去年持平(1.6%)，对应的GDP增速在7%左右。在此背景下，他预计地产政策有望进一步放松。不稳地产不足以稳经济，尤其是在当前地产市场多重承压的情况下，中央应该会继续通过政策调整托底地产市场。预计下一步的措施可能包括调整个人所得税征收标准、继续调整公积金贷款额度、加快筹建国家住房银行。

张大伟认为，后续二线城市地方政府将因为减少的土地出让金，而推出多项刺激房地产政策。

长安街沿线，石景山古城地铁站，长安街新兴商务区正式揭幕，区域门户项目——金融街长安中心随之首度亮相。业内人士认为，作为长安街新兴商务区启动的首发项目，金融街（长安）中心的建设将为京西打造新的地标，其意义有可能类似当年国贸大厦对于CBD的意义，“在CBD未成型之前，国贸就是CBD。石景山区投资促进局局长徐涛曾表示，近五年时间里，石景山区进入了一万多家企业，目前区内所有的载体入住率达95%以上，而且5A级和超5A级以上的载体非常不足，石景山区写字楼需求巨大。在此背景下，金融街（长安）中心应运而生。这一项目由有着20余年商务地产开发运营经验的金融街控股倾力打造。此前，金融街控股开发运营的北京金融街已成为中国最成功的商务区，与中关村、CBD并称为北京三大核心商务区，其租金水平更是位列全球第三。作为目前长安街沿线唯一的在开发项目，金融街（长安）中心临街物业达330米，为长安街沿线最长。项目业态涵盖五星级酒店、甲级写字楼及商业配套，开发总体量达38万平米，为区域内最大，是区域内在建的最大的商务综合体。项目建成后，将为京西打造一个新型的“绿色与智慧型城市综合体”和国家级绿色、智能、生态、环保商务示范区。有业内人士认为，金融街（长安）中心对于新首钢规划区的意义，有可能类似当年国贸大厦对于CBD的意义，“在CBD未成型之前，国贸就是CBD。”金融街控股股份有限公司总经理高靓表示，“金融街对新兴商务区的未来充满期待，也希望用金融街控股二十余年的商务地产开发和区域规划开发经验助力新兴商务区的崛起。除了高品质的‘硬件’之外，我们还将为之配备金融街控股独有的‘4C资产管理服务体系’等物业运营管理软件服务。”据项目负责人介绍，金融街（长安）中心将针对用户特点，在4C资产管理服务体系基础上，进行有针对性的升级设计，引入金融街控股的多业态资源，提供更有针对性的高附加值服务。

金融街长安中心，让第二个国贸三期成为现实，2015年5月盛大开盘，敬请期待。

金融街长安中心项目位于石景山区，紧邻西长安街，距地铁1号线古城站约200米，可方便直达公主坟商圈、金融街商圈、中关村商圈和总部基地等重点区域。项目占地5.2万平米，开发总体量达38万平米，为区域内体量最大的综合体项目，物业类型有甲级5A写字楼，不限购多功能空间和多业态商业组成，是西长安街门户位置上的首席地标级商务综合体。金融街控股与实兴腾飞两大国企强强联手，力图将京西商务中心打造成长安街上的国家级运营体。金融街长安中心项目预计2015年上半年开盘，一期为5A甲级商业项目，楼号、面积等信息待定，预计2016年12月入住。项目即将开工建设，占地5.2万平米，开发总体量达38万平米，物业类型有甲级5A写字楼。项目位于石景山区，紧邻西长安街，距地铁1号线古城站约200米，可直达公主坟商圈、金融街商圈、中关村商圈和总部基地等重点区域。不限购多功能空间和多业态商业组成，是西长安街门户位置上的地标级商务综合体。

好多时候，业内有专家就提出房地产的黄金时代已经过去，房地产已经进入了白银时代，虽然近期内地政府相继推出多项挽救房地产市场的措施，包括减息、减税、放宽按揭等，短期里的确能增加市场的活跃度，令市场的气氛大有改善。然而，内地房地产业的头面人物，对后市的预期依然不敢乐观。

在万科总裁郁亮看来，有关措施虽然可以令房策更为市场化，有助楼市健康发展，但无法扭转市场的趋势，只能加速或减慢走势，“不指望行业靠政策救回来。”郁亮认为，内地房地产市场的“黄金时代”已经去不复返，今后只能是“白银时代”。

他表达的讯息很清楚，内房的走向是转差，政府的政策改变不了这个方向，只能改变转差的速度。万科是内地最大的开发商，不但在一线城市有项目，在二三线城市也有项目，对市场的脉搏应该掌握得十分准确。

据我与一些其他的内地开发商接触，他们对后市亦倾向悲观。他们中有部分，表面上去年的业绩比前年好，但这只是因为之前加大投资的结果；实质上，开发商的毛利率已在下降，投资的成效亦远逊预期。因此，他们去年的销售量虽有增加，但库存量也在增加。很多二三线城市的楼盘，只是首次开盘的头一个星期还有一点成交，之后就再也推不动了。

他们预期，这些投放在二三线城市的资金已被套死，今后也不易收回，因为供过于求的情况实在太严重了，大家除了减价抢客之外，已想不出其他伎俩。所以，中央到最近才开始限制库存量大的城市卖地已经太迟，因为即使地方政府继续卖地，也没有多少开发商会承接。有很多大开发商已公开表示，不会再在二三线城市买地，他们手上的土地储备还多着呢。他们其实尚未把更坏的情况说出来。真正的情况是他们不但不会买地，甚至连手上已经买下来的土地，今后也想暂停发展。原因是他们担心，发展好之后，他们可能连建筑费也收不回，所以只好输少当赢，放弃地价算了。如果开发商在二三线城市不买地，且降低现有的发展速度，地方政府将会出现很多难题。首先是财政收入少了一个重要来源，其次是经济增长也不能靠房地产发展去带动。随即而来的将会是︰地方政府的原有基建规划无法进行，社会上的经济活动亦会因而减慢，有部分中小企会出现营运上的困难，三角债会纠缠不清，企业得收缩规模，失业率会因而上升，最后不得不向中央政府求助。

万科说内房进入“白银时代”，其实已是尽量向好处想才能想得出来的结论；如果要作最坏打算，那就要有进入“烂铜时代”的准备。对地方政府而言，要钱有钱，要GDP增长就有GDP增长的年代已结束。

据新华房产4月14日北京讯（记者 刘觅觅）“金三银四”作为传统的营销旺季，在今年似乎并未如期而至。机构数据显示，上周全市商品住宅累计成交1478套，环比前一周下降23%。与此同时，北京楼市的库存套数已连续10个月超过8万套。

新房：成交量环比降两成 改善型项目“支撑”

在成交量上，据亚豪机构统计数据显示，上周全市商品住宅累计成交1478套，环比下降23%，成交面积达12.25万平米，环比下降99%，成交均价为27861元/平米，环比微涨3%。从成交结构上看，上周成交楼盘以刚需和首次改善型为主。据亚豪机构统计数据显示，在扣除保障房后，成交总价在300-800万之间的改善型项目共成交234套，在市场总销量中占比23%，较前一周增加5%。

据北京市住建委网站公开数据显示，当前北京商品住宅仍有83441套可售库存。至此，北京楼市的库存套数已连续10个月超过8万套。记者查询住建委网站获悉，截至4月13日，4月仅有“洳苑嘉园”1个住宅项目获得预售许可证，且为自住商品房项目。

亚豪机构副总经理高姗分析，在3.30新政发布后，多数开发商选择借助政策利好，加快项目库存去化速度，暂缓项目市场新增供应，静待时机推新。高库存的现状令开发商更多的借助政策利好加速已推货量的去化，而非急于推出新的货量，但造成项目已推货量滞销的原因较为复杂，重新启动销售有一定的难度，这造成短期内市场供应的空窗以及整体销量水平的振荡。

二手房：网签量环比降近两成 议价空间进一步下降

根据链家地产市场研究中心统计，4月第二周（04.06-04.12），北京市二手住宅成交2819套，网签量环比下降15.4%，成交均价为34892元/平米，成交均价环比下降1.3%。

本周近郊区（昌平、大兴、顺义、通州）成交占比较上周上升2.2%，价格受结构性因素影响较大。随着市场的回暖，本周成交房源议价空间在上周的基础上进一步下降0.2%，新增房源挂牌价较上周上涨1.5%，市场预期向好。

链家地产市场研究部李巧玲认为，本轮市场成交改善很大程度上是由市场预期的引起的，双方入市增加，进而成交量增加。但由于目前换房客户仍然占大多数，买卖双方均较为理性，因此价格增长呈现出相对缓和的趋势，总体较为稳定。

李巧玲指出，免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但客户对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主，只是议价空间较政策前有所收窄。

一边是要缴纳总房款2.7%的中介费和其他各项费用，还有一边能给购房人提供同样过户、贷款服务，却只收取1%的中介费，您会选哪个？

从省钱角度看，这似乎是一道很容易的算术题。从去年年底、今年年初，房天下、爱屋吉屋等多个网络中介开始用低价吸引客户，打出了二手房佣金1%、甚至0.5%的招牌。但数据显示，虽然本市二手房成交量在节节攀升，但几家网络中介的成交量总和却占不到全市的1%。消费者为什么不买账？记者对此进行了调查。

“能省钱”对“不放心”

昨天下午，在西三环靠近公主坟的一家连锁中介门店，50多岁的王大姐终于买上了她看上的一套小两居。业务员说，中介费为总房款的2.7%，虽然花了10多万元中介费，但王大姐心里挺舒坦。其实，早在1个多月前，王大姐就知道了有些网络中介能给中介费打折。“地铁里挂了好多广告，而且报纸上也有报道，从网上找他们能省中介费的事儿，我知道。”她说。

王大姐是个精打细算的人。为了省下1万块钱的购房款，她从昨天中午12点和房主磨到了下午4点。可如果找网络中介，她省的钱可能达到六位数，这钱她怎么就不省了？

“不放心啊。中介费一算能省下10万是挺好的；但要从网上买房，花个好几百万出去还不一定找得到人，想着不踏实。”她说。

“都很火”对“都很冷”

“最近中介实体店生意都不错，有些中介业务员早晨5点就起床，到半夜还在加班谈成交；有些火热区域的金牌业务员，一周就完成了以往一个月的成交量。”一位业内人士说。

以我爱我家为例，从“330”房地产信贷、契税利好政策推出之后，截至昨日，二手房成交量已经超过了1200套，10多天就完成了往常一个月的交易量。“最近哪个区域都很火啊，原来成交量高的区域现在还挺高，一些洼地的成交量也上来了。”我爱我家北京公司相关负责人说。

但与此对应的，是几个中介网站并不乐观的成交量。市住建委官网存量房网上签约月统计信息显示，3月间，按照房地产经纪机构成交量的排名分别是链家地产签约5383套、我爱我家签约1572套、麦田房产签约715套、上古泰达房地产签约437套、中原房地产签约176套、华熙房地产签约142套、金色时光房地产签约105套、21世纪不动产签约90套、易合房地产签约84套、兴商房地产签约60套。

记者注意到，在上月签约前10的排名中，金色时光、易合、兴商分别针对的是顺义区、昌平区、大兴区这样单独区县而布局的中介公司，而随便能在网上查到房源的网站，却没有在列。从1月开始，爱屋吉屋从线下接一些二手房订单，但申报给官方的数据显示，爱屋吉屋、思源创新、房天下的实际成交量，不及全市市场成交量的1%。

“到现在为止，网上中介机构的买卖还没起来。”一位业内人士说。

“10天无人问”对“1天7个看”

为什么起不来？房源不够多、量不够大、购房人不关注，成了掣肘网络中介的原因。“按说我应该最相信这种交易平台，但这次可给我打击坏了。”自从“330”房地产信贷、契税利好政策推出后，在一家大型门户网站从事推广的北京市民杨小姐，就将自家一套房挂在了“爱屋吉屋”网站上，结果10天下来，她连一个看房电话都没有接到。

上周末，实在忍无可忍的她直接到楼下一家连锁门店挂出了自家房源，结果一天就接待了7个看房人，并在昨天傍晚将房子卖给了出价最高的一家。

对于杨小姐之前将房源挂在网络中介的举动，一位房地产业内人士直接给了俩字的评价—“图啥”。数据不全、价格不定也是网络中介不受宠的问题所在。记者比较后发现，爱屋吉屋网站上推送一套亚奥金茂悦小区118平方米户型的价格为630万元，且没有户型图；而在链家在线网站上，同小区同户型最高报价为620万元，并配有户型图、实景图、税费计算甚至贷款计算信息。

随后，记者又搜索了西城区展览路小区的房源。在爱屋吉屋上，这一小区有3套房源，而链家在线网站上是41套。“以为能‘颠覆’收费模式的网络中介没有成交量，是因为他们之间存在着最典型的共性。”中原地产分析师张大伟说，这些网上中介过去没有市场占有率，或者是互联网中介，或者本身是比较小的线下公司。记者注意到，为了改变这种没有成交量的现状，一些网络中介开始转向重新利用“人海战术”铺开门店。近日，Q房网开始在北京铺设了近100家门店，其中正式营业的“线下”门店已经达到30多家。“我们的目标是占有率北京前三强，前提是力争年内实现开店总数200家、团队人数5000人。”一位企业相关负责人说。

“截至目前，房地产中介行业还需要采取有实体门店、有市场占有率的方式；否则面对数百万元的投资，即使是习惯上网购物的‘80后’也不会贸然在网上出手的。”一位业内人士说。

合创产业中心，打造京南亦庄最大的企业创意中心，合创产业中心项目总建筑面积150万平米，合生创展公司在北京的又一力作，合生创展中心分三期开发产品线，满足企业全生命周期发展需求，同时为全持有型出租园区，保障企业成长中的所有产业服务质量。项目一期产品以75-120平米立体空间办公为主，二、三期产品将以270-1200平米组合大户型及整层整栋办公产品为主。
合生创展中心一期立体办公产品一层租金享两层空间，5.49米层高，全精装交付，170%的高使用率为起步期企业节约成本；商务中心，可以提供按小时计算的灵活租期以及包括商务秘书在内的各类配套服务、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求。多种精细打造的产品满足各类企业的个性化需求，实现无忧办公；服务式办公产品，可实现居家办公，满足创业人群的需求，也可为企业备齐所需的办公家私，实现“拎包入住”；二期三期大户型及整层整栋产品，可供成长型及大型成熟企业办公，整栋产品也可实现总部办公和写字楼冠名，同时楼体为框架结构可实现灵活划分，大小皆宜。

合生创展中心，大体量，小户型大户型全都要，长租短租都可以，未来北京看亦庄，亦庄未来就看合创产业中心。

合创产业中心，发力北京南城，创展行业辉煌，雄踞京津冀轴心区位，亦庄新城南部，金桥产业基地核心地带，畅享大北京时代区域经济发展的不竭动力，以智慧型科技产业的发展理念，精细的产品打造、完善的商务配套、贴心的运营服务支持、全能的金融产品支持，双重的企业发展政策，扶持企业全生命周期发展，打造立足于整合国内外资源，服务于全球创新科技产业的国际化平台，形成国际创新科技基地、京津冀创新展示中心、大型后台服务基地、国际创业人才聚集地、新型科技企业研发中心、跨区域交流合作平台，与周边合生项目共同形成京津冀轴心上的都市产业综合体航母。
项目位于京沪高速与南六环交接处，距离六环仅1公里， 20分钟可直达 CBD核心区域，同时项目周边四大国际机场及天津港环绕，连通京沪、京津、京开、京哈四大高速，在京津冀协同发展迅速落地的今天，项目通过发达的海陆空立体交通网，连通京津冀，走向世界。
项目总建筑面积150万平米，分三期开发产品线，满足企业全生命周期发展需求，同时为全持有型出租园区，保障企业成长中的所有产业服务质量。项目一期产品以75-120平米立体空间办公为主，二、三期产品将以270-1200平米组合大户型及整层整栋办公产品为主。
一期立体办公产品一层租金享两层空间，5.49米层高，全精装交付，170%的高使用率为起步期企业节约成本；商务中心，可以提供按小时计算的灵活租期以及包括商务秘书在内的各类配套服务、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求。多种精细打造的产品满足各类企业的个性化需求，实现无忧办公；服务式办公产品，可实现居家办公，满足创业人群的需求，也可为企业备齐所需的办公家私，实现“拎包入住”；二期三期大户型及整层整栋产品，可供成长型及大型成熟企业办公，整栋产品也可实现总部办公和写字楼冠名，同时楼体为框架结构可实现灵活划分，大小皆宜。
作为都市产业综合体，项目自身拥有星级会所、高尔夫、会展中心、金融商街等高端商务配套，满足菁英商务人士需求，同时还有花园商街、员工餐厅、购物中心等全能生活配套，使入驻企业实现一站式的商务生活。项目地理位置得天独厚，距离亦庄核心生活圈车程仅5分钟，可分享亦庄丰富的配套资源。同时，项目周边配套齐全，拥有合生世界村、世界花园、珠江逸景等住宅配套，商业、医疗、学校、娱乐等资源也较为齐全。 合创产业中心遵循国际先进服务理念和标准，为客户提供个性化商务办公和运营服务整体解决方案，促进产业园区内企业的健康成长。通过专业的运营服务团队和成熟的数字化服务平台，随时提供客户的商务所需，消除客户的后顾之忧，提高客户对于合生产业园额依存度，进而有效提高产业园区自身的盈利能力。 合创产业中心，秉持扶持企业全生命周期发展，助力中国企业家成长的宗旨，将快速成为京津冀轴心上的产业地标，诚邀您共发展，共成长！

商用地产40年后归谁

近年来,随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房),购置商业性用房用于居住,逐渐成为一种常见的社会现象。在北京、上海等城市,由于限购政策和价格,大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。

但根据相关规定,商用房产权年限为40年,低于普通住宅的70年产权,因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示:“物权法给了住宅明确的说法,但商业用地上的房屋尚存争议。”40年后,商业地产的使用权归谁?会不会被国家收回?这成为不少人关注的问题。

购买了商住两用房的业主小东发现,商住两用房的二手房价格滑坡之快超乎他的预计。以北京市大兴区某小区为例,根据北京链家地产销售人员艾红(化名)介绍:“去年春节之后,这边的商住房价格大幅下降,到现在每平方米的价格已经快和2009年业主购买一手房时的价格持平了,相对而言,普通住宅要稳定一些。”

“主要还是因为产权问题,住宅是70年,商住房是40年。”艾红说。产权期限问题,直接影响了“商住两用”项目的房价。据了解,除核心区外,北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。

根据亚豪房地产经纪公司提供的数据,据不完全统计,北京市目前有20多个“商住两用”项目在售,每月成交量均在二三百套,市场处于稳定状态。而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市,都能看到此类项目的身影,它们被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名义对外销售。但毫无例外,这些“商住两用”项目并不拥有普通商品住宅的70年产权。

“我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定。”中唐律师事务所房地产律师徐斌说。

不仅小东这样的商住房业主,我国所有非住宅地产持有者,都要面对土地使用权到期带来的问题。以国家统计局3月11日发布的《2015年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为例,2015年1～2月份,全国房地产开发投资8786亿元,其中非住宅投资2864亿元,占房地产开发投资比重的32.6%;非住宅房屋施工面积172220万平方米,占房屋施工面积的30.2%。

根据国家统计局提供的数据,在这3成的比例中,办公楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。“可以预计,未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。”徐斌表示。

据了解,深圳是我国最早实行土地有偿使用制度试点的城市,如果以1987年12月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起,今年已经是第28个年头。2000年以来,随着第一批行政划拨土地的陆续到期,为了解决到期物业的问题,2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》规定,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,当时这批土地出让的时间较早,就没有按照标准去执行。“主要还是房屋产权到期的问题还没有在全国范围内大量出现。”楼建波说,“处理这样的问题一个是要让续期费用群众承受得起,另外一方面土地毕竟是国有资产,不能白白流失,最好还是本着‘一事一办’的原则来解决。再过二三十年,房屋产权到期现象比较普遍了,国家肯定会出台统一的政策。”

中国政法大学法学院教授符启林表示:“物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期,但对于商业用地等,现在的政策还没有明确”。上海联业律师事务所主任王展持有相同的看法,“对于非住宅地产,物权法没有作这方面的规定,是否续费、如何续费,都处于不确定的状态”。而记者采访到的其他业内人士和专家均表示,对于非住宅用地的续期问题,目前的相关法律条例尚不明确。

如果续期问题“有法可依”,那“法”在哪里?

根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

对于“社会公共利益”这一提法,不同专家学者看法不一。有学者认为“公共利益本身就是个存在争议的范畴。在是否续期上,政府仍然握有更大的行政自由”。

“这一点也是我最担心的,当我年老时,是否居有其所,取决于政府打没打这块地的主意。”小东说,“我花光了父母所有积蓄,背上10年的债务,难道最终结果却是自己的房子在30多年后,不一定归自己所有?”

但也有专家表示不必过于紧张。楼建波认为:“只要不违反一般的公共利益,非住宅用地申请续期应该是可以批准的。”即便国家批准了续期,对于采用何种方式续期,新的年限怎么制定,续期费用的标准如何,各方也存有争议。有专家认为,“根据现有法律来看,很可能会由业主缴纳土地使用金”;王展则表示,“不排除以后也像住宅一样自动续期,而且有可能不用缴费”。

他进一步解释:“购房者买房子的时候已经一次性支付了一大笔钱,这笔钱里面不仅包括房子的价格,还包括了开发商缴纳的土地出让金。如果土地使用权到期后,再按照土地出让标准向业主收取一笔费用,多少显得不太合理。”

“我觉得在立法方面,政府应该本着积极慎重的态度来推进。就目前来看,的确有必要将非住宅用地如何续期等具体问题写进法律,不能老是处于不确定的状态。”王展说。实习生　白帆　翟濯　本报记者　王帝