租售咨询：010-85569166 

中航技凯迪广场，中航项目亦庄又一重量级写字楼项目2015年初放量出世，中航技凯迪广场是由中航技易发投资投资开发的，项目坐落于亦庄开发区的西区核心地段，荣华南路环岛，项目建筑面积达28万平米，项目独享凯旋门一样的建筑形式，在亦庄高手林立的写字楼族群中显得如鹤立鸡群，格外显眼。

中航技凯迪广场，周边有兴基铂尔曼酒店，丰树酒店，大族广场，力宝广场，山姆创意生活广场，BDA国际企业大道，步行至地铁站三分钟，多路公交直达楼下，2015年放量供应，为亦庄写字楼市场增添别样的色彩。

中航技凯迪广场预计2015年3月份写字楼交付使用，大体量，大手笔，给企业创造一个高大上的办公环境。

中航技凯迪广场位于亦庄西区，开发区环岛，周边高档酒店写字楼林立，包括BDA企业大道，亦城科技中心，荣华国际，大族广场，朝林广场等亦庄区域的写字楼项目，酒店有五星级的兴基铂尔曼酒店，步行五分钟可直达，地铁荣昌东街和荣京东街双站交汇处，楼下有多路公交直达，开发区配套齐全，交通便利的新写字楼待嫁闺中。

中航技凯迪广场项目主体由中国中轻设计院设计，中建八局与新兴进行建设工作，其中监理、设计院、总包都是国企单位，实力雄厚，保证了建筑的质量品质，大品牌，大企业，铸就属于亦庄开发区的新名片。

中航技凯迪广场项目各种证件齐全（商务酒店品牌为格兰云天国际酒店，室内装修设计是由世界排名第三的CCD进行设计），写字楼单体面积约为2.25万平米，酒店地上面积约为4万平米，总部办公楼约为4.5万平米。建筑外幕墙全是由花岗岩石材配合钢化玻璃制成，整体线条清晰明朗。

中航技凯迪物业服务由国内知名物业管理公司中航物业进行管理，配备先进的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，办公物业各系统实现连通和统一的管理，提供24小时的维护、维修及保安服务。

中航技凯迪广场项目交通便利：临近荣华南路、荣昌东街两条主干线，项目距离地铁亦庄线荣昌东街站仅350米。亦庄最方便，品质最高档 。中航技凯迪广场位于亦庄经济技术开发区核心区域，是亦庄的标志性建筑。大厦采用先进的智能管理系统，超5A级写字楼标准。

中航技凯迪大厦菜肴 空气净化系统、整体式下沉花园约1万平米、配备五星级商务酒店、屋顶停机坪、写字楼专属会议层（可满足各种会议需求）、PM2.5净化系统、VOC有害气体净化系统、1500个停车位、美国约克中央空调、格兰富水泵、标志性门型建筑、首层大堂11米、精装修。

中航技凯迪大厦写字楼2014年12月31日完成写字楼部分建设工作，2015年3月1日开盘。 亦庄凯旋门，助力亦庄企业凯旋取胜。

任志强

房地产到底还灵不灵?到底还能不能投资房产?真正的豪宅应该是什么样?日新月异的互联网对房地产行业有什么影响？中国房地产业协会副会长、房地产界“名嘴”任志强、SOHO（中国）董事长潘石屹、阳光100置业集团董事长易小迪三位大佬现场妙语连珠，甚至因为观点分歧，直接互掐，引发阵阵高潮。

任志强作了“市场运行与预期”的主题演讲。他认为，影响中国经济增长的第一个因素是投资，2013年以来，我国的投资一直在下滑，明年可能有继续下滑的趋势。房地产开发增速也在持续下滑。“有人说这是房地产不灵了，其实主要是增长能力减弱，我们只是增速降低了，仍然是增长。房地产投资下降影响对中国经济的影响，大于其它任何行业。”

任志强表示，市场将仍然保持一个可持续发展的良好状态。总体上，房地产今年将好于去年。他给出的具体理由是：从我国住房面积数和住房条件来看，有极大的发展空间。“还有很多平房要拆，这就告诉我们有很大潜力。对于城镇化来说，我们还差得很远，我们的发展相当于韩国和日本30年、40年以前的水平，所以还有很大空间。”

任志强在PPT里，还专门引用了法国经济学家托马斯·皮克迪的新著《21世纪资本论》里的数据，来证明他对房地产市场的看法，“别老说房地产不灵了，从1700年到2100年，法国资本的比例中，住房是最值钱的，法国是这样，德国也是这样，英国还是这样。”他认为用数据说话是最好的明证。

看市

房地产今年会好于去年 市场将保持可持续良好发展 房地产没进入白银时代 “拐点”到来还有十几年

当天，任志强仍不改“大炮”本色，炮声隆隆。有记者问道：现在有一种说法，中国地产从黄金时代到了白银时代，这个拐点是不是到来了？

“这是谁说的！”任志强不以为然，他认为，过去开发商拿地就能赚钱，但现在不是有地就能赚钱，只是你要努力，把房子做好了才能赚钱。如果这个行业还有人不断去投资，还有这么大的一个产量额，还有一个较长的发展时间，它就会不断增长。

对于“拐点”之说，任志强解释，当城镇化率达到70%之后，二手房交易将超过一手房，一手房交易率就会逐步下降。目前，发达的二线城市，他们二手房交易和一手房比例是2：1，北京是1.1：1，上海是1.3:1，就是二手房略多于一手房交易，但是真正要颠倒过来起码还有十多年时间，“拐点”还远未到来。但即使像美国这样二手房交易超过一手房的国家，房地产仍是美国的支柱产业。

在刚刚迎来的豪宅大时代的重庆，“豪宅”自然成为当天记者关注的热点。那么在地产大佬的心目中，到底什么样的房子能被称为豪宅呢？

十多年前就给北京富人盖顶级豪宅的任志强认为，豪宅必须要有超大的面积，因为家里房屋的功能要能代替公共场合的功能，比如要搞个大型家宴，200平方米的房子是不够的，必须在200平方米以上。豪宅是最高等级的奢侈品消费。跟经济型房子要利用好每一寸面积完全不同的是，奢侈就是要把很多面积浪费掉，让人能够自由走动、畅快享受。比如在刚需的家庭，沙发都是靠墙的。而奢侈是什么，奢侈就是小两口亲嘴的时候，从沙发后面亲。所以，你得把面积浪费了，就在沙发后面空一块地，这就是空出来的浪漫和享受。

而对此，易小迪有很不一样的新观念。“过去买豪宅，要求房子要豪华，是面子工程，坐车也是这样。现在很多人早就过了这个阶段了。现在人是中心，人最大的诉求，最高的奢侈是他要舒适，健康最重要，私人医生也好，健康生活也好，我们抓住这两点，而不是说房子多好看，多大。”

易小迪这样说，源于他在重庆打造的让他引以为傲的喜马拉雅，他称其为第四代新型豪宅。他说，这不仅仅是建筑与科技融合的智能建筑，可以净化室内的空气、水，还可以测试居住者的健康状况，包括心率、血压、血糖等。

易小迪还特别指出，人的最大需求是社交需求。豪宅更大的贡献应该是提供更多的公共空间，公共空间就是同一圈层的社交平台。电影院、酒吧、游泳池等功能，都可以在公共服务平台解决，可以更专业，比在自己家更好、更方便。“现在可以通过互联网随时订制这些服务，不需要一定在家里有游泳池。其实不在于为你所有，而是为你所用。”

一直“很会说话”的潘石屹在一通肯定易小迪的健康住宅理念后，说到了房子最大的价值是景观。对矗立于两江汇绝版地段之上中国首个生命屋—喜马拉雅也给予了高度肯定。

交锋 豪宅是被表面的“奢侈”绑架 还是满足以人为本的最大诉求

易小迪在谈到自己新打造的豪宅时，说到了对互联网的应用，以及自己对互联网的困惑和思考。潘石屹更是于近日借助O2O推出了移动办公产品，成为传统房地产商中，积极践行互联网思维的先行者。

潘石屹认为，互联网对世界带来巨大变化，对传统行业造成很大颠覆。互联网目前与房地产这样的传统产业的结合，就是O2O，就是从线上到线下，线下反冲线上的模式，“在这样的模式冲击下，所有你提供的服务，所有的速度都非常快，都是按照秒来算。”

“人们不能居住在互联网里，但是可以居住在房子里。”任志强继续与潘石屹开掐。他认为，房地产公司还是房地产公司，他可以延伸，通过网络管理服务，顺便卖菜、送奶，给客户提供互动的服务。但这是延伸服务，这不叫转行。“房地产商尤其不能转变方向，互联网是房地产商借用的手段，但是最终不动产就是不动产。你不能把房子搬来搬去。所以，不要把互联网的东西移植在房地产里面。”

这一次，易小迪站在了潘石屹一边。他举例说：连人们到宾馆开房，都是到互联网下订单，钱交给携程，不跟携程签合同或许会倒闭的。你说互联网难道还不会影响房地产吗？

在易小迪的帮腔下，任志强开始有所松动，他抛出来新说法：我觉得，高科技就是把人变懒，比如人不想走路的时候就发明了自行车，自行车也挺累，然后发明了汽车。马云因为懒，就弄了一个淘宝网。现在的互联网其实也是这样。所以现在凡是能把人变得更懒的东西都是卖得最好的。我们的房子也是这样，安装一个智能控制、移动式管理系统等等来给人方便。但变懒并不是说让人躺在那儿不动，而是把不必要的时间节约下来，干你想干的事。以后开发商互相竞争，就是怎么样把人变懒，所以房地产未来也是需要互联网思维来破局的。

“其实互联网本质上抓人，抓住了人的需求和利益，一切都有了。”易小迪说，房地产不能只关注产品和设计，要关注到人。阳光100的产品开始转型换代，就是要突破一些传统的模式，“我不认为互联网就是拿一个手机就变懒了，互联网只是改变了生活方式。”易小迪说，他全力推出的中国生命屋喜马拉雅，就是包括了这样的延展性和多种可能性，让服务性平台化。“这个创新在重庆成功了，我有信心在全国能够成功。”

据第一财经日报消息2015年一线城市房价肯定会稳中见涨，而二三线城市可能会维持稳定，我们保守估计，上海2015年房价要上涨7%。

2015年市场将要回暖，我们也做好了准备。”某房企高管蔡明（化名）在电话中对《第一财经日报》记者说道。虽然2014年房地产市场并不景气，但一线城市住房仍然紧俏。世联行数据显示，2014年上海商品住宅的供应量为1245万平方米，与上年相比增长7.6%；成交面积为968万平方米，与上年相比下跌24.3%，成交均价为27248元/平方米，较上年上涨12.4%。而北京、广州和深圳的平均成交价格同样出现了上涨。

2014年对于地产是峰回路转的一年：年初以来资金面持续偏紧，一度导致46个限购城市中的绝大部分城市纷纷解限，最后只剩下北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及三亚市保有限购政策。三季度末9·30房贷新政出台，以及后期与之相配合的普通住房标准放宽、接踵而至的央行降息一步步化解信贷的紧缩，又催热了房地产市场。

房贷利率持续宽松

“2015开年不久但一线城市已出现了更多的房贷松动迹象，北京提供房贷8.8折的银行数量更多了，而上海整体出现了房贷利率下降的趋势。”融360房贷分析师袁媛在电话中对记者表示，“房贷作为银行的优质贷款，银行对其的投放力度还是在加大的，这也给整个市场带来生机。”

融360数据显示，自2014年下半年以来一线城市的房贷利率已经出现了连续6个月的下降。央行数据显示，全国2014年11月新增贷款8527亿元，上年同期只有6246亿元，同比增长36.5%。多家机构预测显示，2014年12月的新增贷款还是保持在8000亿左右的水平。

“更多的信贷投放也将给地产市场带去更多的资金，加速市场好转。”袁媛告诉记者，“而可以看出2015年也将有一个比较宽松的信贷环境，肯定利于地产市场，但是最后的效果有多好，还需要综合其他市场因素。”

土地市场继续火爆

多家中介机构的信息显示，2014年上海土地出让量大幅下滑。经营性用地成交总建筑面积为1346万平方米，较2013年出现25.69%的下跌。总量供应不足，优质住宅类用地价格居高不下，沪上的总价和单价纪录都在2014年被刷新，包括惠南、大宁、东外滩、张江等诸多板块的宅地都刷新了区域的单价纪录。同区域地块的土地价格普遍有所提高。

“上海建设用地目前总量已锁定，增量将递减。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部主管顾悦如对记者这样描述上海的土地现状。

记者注意到，2014年5月上海市第六次规划土地工作会议明确2020年规划建设用地规模3226平方公里，不得突破。但按照上海过去十年的城市建设平均扩张速度预计，2020年建设用地规模需求将可能突破3600余平方公里。

德佑地产数据显示，2014年住宅类用地平均楼板价达到了12557元/平方米的历史最高点，同比2013年上涨31.94%。

2014年上海的单价纪录也是被不断刷新。12月24日，前滩地区Z000801编制单元32-01现场竞价环节，格力地产以总价16.14亿元斩获，溢价率高达127%，折合楼板价65832元/平方米，达到2014年以来全国土地市场出现的最高成交单价。但几个小时过后，三湘股份以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米，再次刷新全国单价纪录。

而北京也同样火爆，华润、首开、平安联合体1月7日豪气出手，以86.25亿元拿下“北京史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块，溢价率22%，折合楼面价3.8万元/平方米，一举刷新北京总地价纪录。

“土地市场的火爆，这是市场对于未来的良好预期，我们对2015年市场很看好。”莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨对记者表达了自己的预期。

2015年一线城市房价或上涨7%

“2015年一线城市房价肯定会稳中见涨，而二三线城市可能会维持稳定，我们保守估计，上海2015年房价要上涨7%。”杨悦晨如是说。

多家机构均向记者表示，2014年整体行情不佳是因为三四线城市的需求和供应失衡，过高的空置率和不够强的购买力导致三四线城市楼市不佳，进而影响整体市场发展。一线城市还是有很大的需求量。

“中国房地产市场一直受到强大政策影响，去年第四季度开始不断有利好的政策出台，市场对于2015年预期非常好。”杨悦晨表示。

万科高级副总裁、万科北京区域首席执行官毛大庆曾对媒体表示，以2015年二季度开始入巿算，近百次开盘价格在5万元/平方米~7万元/平方米以上，标志着2015年开始，北京普通商品房将进入6万元/平方米时代。

杨悦晨表示，北京和上海应该是最好的市场，考虑到土地市场的供应减少和房贷利率的持续宽松、自贸区等多方位区域政策影响，上海市场值得期待。

地铁公交实施新票价后，很多租房客关心房租是否会上涨。记者从多家中介机构了解到，由于房源增多，中关村、东三环等商圈，本月初房租较去年底不涨反降，2014年全年涨幅更创下5年最低。为了减低风险，中介开始慎收房东托管的“托管房”，即便是写字楼、地铁周边区域，议价空间也有所增加。

走访议价空间增大中介拒接“托管房”

“除非你把价钱压低，不然短时间内很难租出去。”昨天，记者以房东身份咨询位于六号线十里堡站附近的中介公司出租情况，业务员小陈说，因地理优势，周边的一居、两居相对容易往外出租，但要想两周内租出去，必须在区域均价的基础上降两三百元，至于三居室以上的大户型，即使降价，春节前也很难租出去。

小陈说，2014年年底到本月初，至少有70%的租客议价成功，月租便宜了100—300元才签约。而在此前，“租金哪有这么大的砍价空间，最多也就是抹个零头”。

记者随后走访劲松、国贸等地的中介发现，越来越多的中介将“托管房”拒之门外，原因是害怕担负风险。托管房是指房东和中介签订协议，拟定租金，然后将房源全权交给中介处理。按市场惯例，45天内如房源未成功出租，中介公司需要按月支付给房东约定的租金。“这项费用说是公司掏，但事实上，对接员工也得分担。现在行情这么冷淡，谁愿意给自己添风险呢？”一中介公司员工坦言。

数据2014年涨幅创5年新低本月初租金下降

据链家地产、伟业我爱我家市场研究院统计的数据显示，2014年10月后，租赁成交量逐步回落，12月止跌回稳，2015年开年，北京租赁市场延续了12月份的稳定。

在租金方面，2015年开年，全市租金价格普遍比去年年底的租金下降了1%—2%，各写字楼集中区域的租金呈现环比小幅下降趋势。而2014年全年，全市房租均价涨幅趋缓，创2010年以来年度涨幅新低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，过去几年租金价格显著上涨，吸引越来越多业主将自有房屋出租，租赁市场房源增加。同时，郊区新增房屋也开始出租。市场规模进一步扩大，供求关系更加平衡，租金涨幅也进一步回落。

北京光明大厦写字楼交通便利，位于燕莎商圈亮马桥路，地铁十号线之地，多路公交到楼下，周边有希尔顿，昆仑，四季等高端酒店，大厦所持有的光明饭店是中日合资的三星级涉外饭店，1986年4月开业。投资总额4280万美元。总占地面积56615㎡，总建筑面积45959㎡。分为光明公寓、光明大厦两部分。 　光明大厦位于燕莎商圈及新兴的第三使馆区商圈中心，黄金地段，交通便利，周边汇聚了国内一流的酒店、商城、剧院、医院、公园等商务生活设施，商务氛围浓厚，人气持续鼎盛。是国外商界宾客及国内白领阶层工作生活的最佳选择。

光明大厦目前可租赁面积为265平米，租赁报价12元/平米/日。含物业。

光明大厦总建筑面积13303㎡，地上13层。主营写字间、客房、餐饮。写字间可出租面积6000㎡，出租房间最大的264㎡，最小的22㎡。房间可按客户需要间隔。

光明大厦大厦实行智能化管理，商务及生活服务配套设施齐备。设有总服务台、总机室、中餐厅、日餐厅、日式烧烤厅、咖啡厅、快餐食亭、商务中心、超市、会议室、大型停车场、外币兑换、邮递、航空售票、歌厅、美容美发、洗衣站、浴室等。设有中央空调系统、中央监控系统、消防自动报警及自动喷淋系统。卫星电视可收视日本、美国、法国、俄国、香港等国家和地区的电视节目。

光明大厦所属光明饭店是中日合资的三星级涉外饭店，1986年4月开业。投资总额4280万美元。总占地面积56615㎡，总建筑面积45959㎡。分为光明公寓、光明大厦两部分。 　　饭店位于燕莎商圈及新兴的第三使馆区商圈中心，黄金地段，交通便利，周边汇聚了国内一流的酒店、商城、剧院、医院、公园等商务生活设施，商务氛围浓厚，人气持续鼎盛。是国外商界宾客及国内白领阶层工作生活的最佳选择。

光明大厦坚持“客户至上”的服务宗旨，为客户提供专业化、规范化、个性化服务。免费提供停车位，免费维修物业设施、免收电费、物业管理费、免费清洁房间及订送报刊等。24小时警卫巡逻。写字间客户在客房、餐厅消费长年享受折扣价。工作日餐厅提供补贴价工作餐。提供长包车、专线车服务。 　　饭店周边交通： 　　·向西500米：东三环燕莎桥 　　·向东1500米：东四环东风桥 　　·去三环路、四环路、机场高速路仅需几分钟车程 　　·距首都机场22公里，距北京东站8公里，距市中心11公里饭店周边环境 　　·北面：第三使馆区、莱太花卉市场、酒吧街、女人街、希尔顿酒店 　　·南面：长城饭店、亮马河大厦、朝阳高尔夫球场 　　·东面：世纪剧院、朝阳公园 　　·西面：燕莎商城、凯宾斯基饭店、国际医疗中心、昆仑饭店

人民网北京1月9日电（卢志坤）从去年开始，围绕房地产行业开展变革的声音就不绝于耳，而深耕线下市场多年传统的房地产经纪公司，也纷纷开展了自己的突围之路。就在近期，包括中原集团、链家地产等多家传统房地产经纪公司均通过不同的途径透露了各自的变革措施，这些变革的核心，则是围绕经纪人的争夺。

数日前，成立于香港的房地产经纪公司中原集团表示，从今年开始，它将逐步变革薪酬制度，给予一线员工更好的工作回报。它还将分出接近四分之一的股份，让集团的核心骨干持有。

与中原集团相类似的是，作为竞争对手的链家地产在更早时候就通过一定的渠道对外释放出了变革的信号。在去年底，链家地产宣布在今年将会进入美国以及除北京外的更多国内市场，并将公司的组织结构逐步扁平化，大幅提高一线经纪人的佣金收入。北京链家地产一位门店经理对人民网记者透露，经纪人享有的佣金比例最高可达75%。链家还提出了“羊毛出在猪身上”的新颖句子，这主要指链家将把房地产的经纪业务收入分享给员工，而通过其他的金融衍生产品等途径赚钱。链家的提佣行为瞬间引爆了行业的情绪。在此之前，代理行业的规则是经纪人享有的佣金分成一般只有3成左右，一些行业人士认为，这样的做法无异于打乱行业规则，形成恶性竞争。

在北京新房代理市场占有优势的思源地产称链家高达70%提成只是噱头，因为经纪人获得如此高的提成需要很多硬性条件才能实现，而这样做可能会间接刺激同行业人员将客户一同带走，这严重违背了行业底线。作为应对措施，思源提出要把中介服务费用降低至1.5%，而租房佣金减半。而整个行业的二手房中介费用，一般在2.7%左右。

“链家的做法引起了全行业的焦虑，”思源地产常务副总经理杨皓此前表示，“链家利用高提成来吸引其他中介公司的经纪人，达到挤垮其他中介的目的，形成垄断优势，这给其他中介公司带来压力。”

他说，“而我们降低中介费，虽然加大运营成本，但给了购房人更多的选择，我们也希望建立行业新标准，让费率回归到正常水平。”而“随着房价的上涨，现在的1.5%，已经相当于3年前的3%，但成本结构没有增长，因而影响不大。”

据此前《新京报》报道，在链家的高提成消息对外释放之后，包括思源地产等中介公司的房产经纪人陆续收到链家地产的挖角短信。但上述链家地产门店经理没有对这个消息予以确认。

而房地产经纪行业的内部纷争和突围在去年初已经开启。去年初，房地产互联网平台公司Q房网提出设立独立经纪人制度，这能让其他代理机构的经纪人能够以类似加盟商的身份入驻Q房网平台，而它则给出了诱人的利益——经纪人佣金提成比例最高可达85%，这使得Q房网遭到了多家房产经纪公司的抵制。

而从3月起，众多的传统房产经纪公司就开始持续不断地与房地产电商平台搜房网终止合作，后者在去年上半年提出要提高这些经纪公司入驻的费用，并有意进军线下市场，这无异于将会与传统的经纪公司抢夺市场。

有一些分析观点认为，包括中原集团和链家地产在内的多家传统房地产经纪公司去年以来的变革路径反映了互联网的营销模式已经开始颠覆了传统的房地产中介行业。去年，包括Q房网、房多多和搜房网等多家互联网平台公司的多个动作均引起了传统线下经纪公司的警惕。而“双十一”当天龙头房地产开发商万科集团副总裁肖莉宣布加盟互联网创业公司房多多，更是为互联网对房地产的颠覆作了注脚。

不过，更多的声音似乎认为，颠覆房地产的，并不是这些互联网公司本身，而是它们采用的极端佣金模式对固有行业规则的破坏——高佣金鼓励经纪人单飞。“对于地产中介深耕的线下模式，经纪人是其核心力量，”深职院房地产研究所所长邓志旺说，“在同行打出高提成佣金的同时，为了留住人才，其他公司不得不应战。”

这导致的结果就是，实际上这些房产经纪公司的变革，始终在围绕着经纪人的争夺而展开。无论是流行的合伙人计划亦或是打造金融衍生产品，其最终目的仍是通过挤压其他开支而提高经纪人的收入。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，如果从中介整个发展历程看，有两个问题一直没有得到有效解决。“第一是行业地位问题。尤其是房地产中介行业一直被社会看低，职业的自豪感也难以得到体现。这也使得中介行业的员工流失率是比较高的。”严跃进说，“所以目前很多中介推出佣金改革、公司股权持有的政策，本质上都是为了增加员工就业的经济收益和社会荣誉。应该说，这样一些变革，是利好相应机构稳定员工队伍以及提高社会声誉的。”

“第二个是行业的盈利一直难以摆脱靠天吃饭的问题，”严跃进补充说到，“往往在行业上升期，相应的中介机构出现大规模的扩张，盈利空间也比较大。但在行业下行期，相应的中介机构就面临市场空间收窄、员工流失加剧的尴尬。甚至也容易导致员工卷钱潜逃的负面现象。所以通过此类全员持股的改革，能够使得员工的个人发展和公司的拓展密切关联。也容易给公司未来战略扩张提供人力支持，而非传统的门店支持。”

但多位中介行业人士表示，这种高佣金收入其实难以为继，因为在市场容量难以出现高增长的情况下，部分人群的收入高涨势必会削减另一部分人群的实际收入。北京中原地产首席分析师张大伟以北京市场为例撰文指出，北京近几年的二手房成交量在12万套左右，以单套二手房均价330万计算，整个中介行业二手房买卖佣金收入在100亿元以内，若扣除其他经营成本，60亿元就是全行业人员的收入，而北京二手房经纪人人数约为6万人，因此每人的收入也在10万左右，扣除各种保障费用后，月均收入在5000元上下。

“所以中介行业是跳提制度最明显的一个行业，”张大伟说，“弱肉强食不光在企业之间，企业内也是倾斜金字塔尖端少部分人。”

在方正证券最近的一篇报告中，易富贤与苏剑两位人口学专家指出，中国的年龄结构很快就要变成高度不稳的倒三角形——劳动力严重短缺、人口高度老年化、经济丧失活力。报告认为，中国劳动力人口（20-64岁）将从2015年后开始负增长，而且下降速度将超过日本。受此影响，中国的房价基本上也已经到顶。

人口趋势从四个方面压制房价，报告认为，所谓刚需是由人口决定的，房价的大拐点主要决定于人口因素。

第一个因素是人口总量。

人口是决定房价长期趋势的最主要因素。方正证券预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2023年前后到达峰值。这跟大多数人的观念不一致。当人口到达峰值的时候，房价差不多也就该到达峰值了。

第二个因素是劳动力。

新进入劳动力的人口是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房，都是需求。中国的工作年龄人口在2013年前后到达峰值，现在已经开始减少。随着劳动力总量的减少，刚需自然会下降，对房价构成向下的压力。

第三个因素是人口的年龄结构。

上世纪60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需 求，因此2000年到现在房价狂涨。随着60后逐渐进入老年，80 后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。方正证券认为，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住 房，住房需求减少已是毫无疑问。

第四个因素是城镇化。

按照官方估计，中国目前的城镇化率仅有54%左右，空间还很大，而农村人口大量进入城镇，必然产生对城镇住房的需求。但是，方正证券认为，官方公布的城镇化率数据到底能够在多大程度上反映中国的真实城镇化情况，还无法断定，“如果你去农村看看，就会发现，中国的城镇化很可能已经接近尾声，继续城镇化的空间基本上已经没有了。”

方正证券指出，近年来中国每年都会出现的民工荒，就明白无误地表明，农村已经没有了富余劳动力，把城镇化看作推动中国房价上涨的因素，有点不太靠谱。

方正证券认为，农村现在只剩下不愿意或者没有能力城镇化的人的时候，认为中国的城镇化刚刚开始，是一个错误，“去农村实地考察一下，一切就都清清楚楚了”。

方正证券估计，中国的人口跨区域流动可能会导致部分地区房价走势跟全国不一样，人口净流入的地区房价可能会稳住甚至上涨，人口净流出的城市房价会下跌；如果中国房价泡沫如果破裂的话，会从小城市开始，逐步向三四线城市蔓延，然后到二线城市，最后到一线城市

2014年的沪深两市上涨52.87%，位列全球股指涨幅第二位，并创出2010年以来最大年涨幅。而相比于股市高歌猛进的表现，国内楼市的状况却是大相径庭，全年商品房销售、投资增速、新开工面积等关键数据一改往年的节节攀升态势，开始掉头向下。不少业内专家也纷纷表示，房地产的黄金时代已经结束，行业开始进入调整期。

而进入2015年，股市表现仍旧抢眼，新年开盘第一天沪指便创下5年来的新高。虽然从去年四季度开始，相关部门便密集的调整了楼市政策，部分缓解了房地产市场下滑的走势，但楼市却仍未迎来明确的走向，房地产大佬们对楼市未来的发展也是各持己见。为此《证券日报》整理了近期部分业内大佬对未来一段时间楼市走向的预测，供读者参考。

乐观派：

2014年初，万科董事局主席王石便预言“2014年楼市不妙”，随后的发展也印证了王石所言非虚。不过，对于未来房地产的发展前景，王石仍是坚定的看多。

王石表示，2014年房地产行业与2008年很相似。但他认为，这样的大规模调整，应该是最后一次，以后不会再有。如果再出现，整个行业将会有很大的危机。他认为，中国房地产行业的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来。而近一段时间，房地产形势正在发生微妙变化，但他依然对市场保持谨慎乐观。同时王石称，“随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景，但 买了就能赚钱 的阶段已经过去了。2015年，万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。也就是说，实现我的抱负和理想，2015年才刚开始”。

虽然已经离开的房地产第一线，但任志强的观点仍是人们最为重视的。这位地产大佬虽然屡屡说出了让很多人不舒服的话，但却几乎次次言中。而对于今年的楼市，任志强认为，随着房企稳定去库存，房地产市场或将在2015年四季度回暖。而对于需求，任志强也表现出格外的信心，“9.30新政和调息以后可以看到成交迅速增长。11月份是今年销售增长率最高的，说明我们的消费需求是在的”。

任志强还表示，通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来，这5个条件是：库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。不过，任志强虽然不看衰中国房地产市场，但承认库存量巨大是事实，并预计2015年房地产投资增速会继续下滑。但在任志强看来，房地产市场库存增加时减少供给是市场调节的合理手段，“投资增速下滑是一个很聪明的调整办法，需求缩减了，房子卖不出去，库存多了，我们就减少生产，运用这段时间把库存消化。”任志强表示，人口上涨的空间以及城镇化的推进，将拉动房地产市场回暖。同时他认为，城镇化推进的过程中重点要解决的问题之一是，要解决3亿人的住房问题，因此房地产仍然是重要的支柱产业，

此外，任志强还对北京地价走势进行了预测。在2015年北京土地首拍完成之后，任志强在微博中感叹道，“北京土地市场开门大吉，土地楼面价5万多似乎将是常态，溢价50%以上也是常态”。

中间派：

万达集团董事长王健林近日公开表示，不要对房地产抱有再次高潮的幻想，中国房地产行业在接下来的10年不转型将岌岌可危。

“可能房地产从业人员还在幻想，经过一两年的调整和货币刺激，或许2015年下半年再呈现高潮，然后就可以套现，这种想法是不切实际的。不要再对房地产行业抱有任何幻想，除了北上广深等局部地区，行业整体已经呈现过剩局面。”王健林称。

但他同时认为，唱空的不要幻想中国房地产会崩盘，城镇化发展是最大利好因素。“我们杠杆率没有那么高，而且中国有强有力的政府，也会适度调控。再加上一个最大利好——中国城镇化率还比较低，约为52%，剔除农民工等并未享受到城镇化人群，我估计真实的城镇化率在40%左右，所以我们还有一段时间的转型期，这个时间是8年至10年”。

绿地集团董事长张玉良表示，从2014年四季度以来，我们能看到政策层面更加注重市场机制的作用，正在根据市场状况进行相应的预调微调，“去库存”成为楼市主基调，信贷政策、限购政策逐渐松绑，我相信这会对行业恢复市场化调节能力和良性发展起到一定积极作用。

同时，他认为对企业来说，外部发展环境变了，房地产行业在去年高位高速增长的基础上，出现了深度调整和分化，并逐渐从结构性分化转变为全局性下滑，一批企业经营困难加大，房地产行业“洗牌”在所难免。房地产的激烈竞争也成为常态，行业正从“规模”向“利润”换挡，房企竞争力从重“产品力”向“产品力+服务”过渡，以移动互联网为代表的新技术、新渠道、新模式改变了商业形态和市场预期，这些都要求企业要进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务，更多依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利，系统提升运营管理水平是房地产业的根本出路。

在去年末举行的全国工商联房地产商会2014年会上，恒大地产集团总裁夏海钧称，房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，2015年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为2015年的一个主旋律。

夏海钧表示，去库存增销量，以价换量，中国的房地产行业才能度过现在的寒冬。从2014年到2015年，他对市场的判断是，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但量会有上升。“2014年恒大地产就是以价换量，2015年还会坚持这个大的方向。只有这样，我们才能够度过现在这个寒冬。”夏海钧称。

此外，夏海钧认为房地产的集中度会进一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企会面临着一个更加困难的境地。对于现在房地产行业低谷来说，会成为大发展商的并购机会。也就是说房企两极分化会进一步加剧，大企业可能更大更强，小企业可能面临着一些并购的机遇或风险”。

悲观派：

近日，SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时称，中国的房地产不可能再像5年、10年前那样发展了。如今中国的人均住房面积已经达到30平方米以上，可是现在中国每年竣工的房子是十几亿平方米。现在，地产商应该思考的，是如何把已经建好的房子充分利用起来。

而此前，潘石屹更是直言，“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险”。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一在去年末举行的三亚财经国际论坛上表示，房地产行业进入新常态，将从以往的支柱性产业发展为基础性产业。“随着经济增速由高速向中高速转变，房地产也进入了一个换挡期，面临着结构的调整期，未来对房地产的投资很可能降低，更多的是尊重房地产自身的规律。”朱中一称。

同时，城镇化发展必然涉及房地产，朱中一认为，二者必须相协调，既不能滞后，但又不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费，甚至造成了风险的加大，建议政府尊重房地产的规律和地区差异性的特点，进一步实施好分类调控的体系

去年12月12日，中国人民银行发布最新一期央行工作论文。在这一论文中中国人民银行研究局首席经济学家马骏指出，央行对今年的经济增长预估是7.4%，是1990年来最慢的一年；受房地产投资继续放缓等因素的影响，2015年的经济增长率可能将进一步降低至7.1%。马骏还预计，房地产开发投资由于前期商品房销售疲软而会继续减速。经济增长基准预测面临的下行风险中则包括：中国房地产市场价格出现大幅度下降，导致房地产销售、投资超预期减速。