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据国内最大的在线金融搜索平台融360昨日发布2014年年度房贷报告显示，北京市的房贷利率领跑“全国利率最低城市”排行榜。报告还预测称，宽松仍为2015年房贷市场主基调，且降低二套房首付比例是大势所趋。此外，降低二手房交易营业税及契税税率，或者降低税费免征年限等减免税费措施也有望出台。

2014年中国房地产市场经历了重重考验，引发了从地方政府到中央层面的取消限购、松绑限贷、公积金新政等多轮救市。受其影响，2014年的房贷市场，全年利率水平走出“抛物线”之势，上半年房贷政策不断收紧，利率不断上行，在年中达到峰值。下半年受调控政策的影响，房贷政策渐趋宽松，再加上央行及银监会的介入，银行开始转变惜贷的态度，利率一降再降，房贷政策在年底进入一年中最为宽松的时期。

融360报告预测，2015年央行很有可能会有2至3次降息；各地公积金贷款政策将进一步放宽，更多城市将推行异地贷、提供最高贷款额度、降低首付比例等措施；二套房贷款政策呈现“个性化”发展趋势，银行将依据各地情况制定差异化政策。融360预测中央对楼市的态度由维稳向刺激需求转变，一线城市限购政策松绑概率较大。

据不完全统计，截至2014年年底，已经约有30个城市推行了税费减免政策。融360称，由于外资银行在北京进行了力度较大的利率优惠等因素，北京得以登上全国房贷利率最低城市榜首。

住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》全文：

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委(房地局)：

近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。为加快培育和发展住房租赁市场，现提出以下意见：

一、统一认识，明确要求

(一)充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到十分重要的作用。没有发育完善的租赁市场，住房供应体系就不完整、居民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标就难以实现、人口有序流动就会受到制约、承租人的合法权益就难以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。

培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。各级住房城乡建设主管部门要切实把握当前有利机遇，加快推进住房租赁市场发展。

(二)总体要求。发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

二、建立多种渠道，发展租赁市场

(三)建立住房租赁信息政府服务平台。搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，是政府引导市场的重要手段。建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接；提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。

(四)积极培育经营住房租赁的机构。推进住房租赁规模化经营，能够提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。

(五)支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

(六)积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。

(七)支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。从租赁市场筹集公共租赁房房源，有利于提高安置工作效率，有利于盘活存量住房，有利于解决公共租赁住房管理难等问题。各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。

三、加强领导，狠抓落实

(八)加强组织领导。培育和发展住房租赁市场工作是各级住房城乡建设部门的重要职责。各地要高度重视，狠抓落实。各省级住房城乡建设部门要切实加强指导和监督，积极与有关部门沟通，研究制定本地区支持政策，形成政策合力。各市县房地产管理部门要切实负起责任，积极与有关部门配合，切实抓好落实工作。

(九)加强统筹谋划。各市县要结合本地实际，科学规划本地区住房租赁市场发展，制定具体的工作方案。工作方案要明确目标、主要任务、具体工作安排和政策措施。要建立健全工作机构，明确工作机构，充实人员力量，保证工作有序推进。

(十)加强政策支持。培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及多个方面，各地要在金融、税收和经营管理等给予政策支持。积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。对于机构、房地产开发企业，经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化流程，积极办理。同时，各地要加强宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。

各省级住房城乡建设主管部门要将本地区落实本指导意见的情况于2015年6月30日前报我部。

中华人民共和国住房和城乡建设部

2015年1月6日

2014年，从房贷新政到将准降息，再到北京的公积金贷款额度提高，楼市的表现在经历了年底的小幅翘尾后，终于在2015年走向沉寂，楼市对救市刺激的抗药性表现初现，降价跑量口号重现江湖，据报道杭州楼市历来是全国房地产市场的一大风向标。2012年3月，杭州曙光之城楼盘就首先喊出了“亏本卖房”的口号。2014年2月，又是杭州德信房产一个项目的降价，打响了马年降价的第一枪，全国房地产市场也自此进入了寒冷的冬天。

进入2015年，在市场有所回暖的背景下，杭州又有楼盘“亏本卖房”。令人大跌眼镜的是，这次喊出降价的并不是德信房产那样的中小民营房企，而是两家实力房企——华润和新鸿基合作的项目“之江九里”打出了“亏本卖房”的口号;另一家香港地产巨头的项目“云荷廷”也以1.9万元/平方米的价格对外销售。

由于上述项目的拿地成本达到1.1万元/平方米，加上3000元/平方米的装修标准，再算上融资、建安、营销和税费等，开发商可以获得的利润极为有限。某著名跨国房产咨询机构高管告诉《每日经济新闻》记者，2015年，杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况，似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。

两项目低价甩卖，位于杭州郊区之江板块的“之江九里”楼盘，近期打出了“亏本卖房”的口号。之江九里的开发商名为华润新鸿基房地产(杭州)有限公司，是由华润集团与新鸿基2005年底共同投资成立的。

“之江九里”所处的地块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”，折合楼面价格达到1.53万元/平方米，当时震惊业内。该项目在2012年入市至今，已陆续开售了多期，目前正在销售的数百套房源，售价仅为1.8万元/平方米。

“我们确实是在亏本卖房，开发商要回笼资金。”在接受《每日经济新闻》记者以购房者身份的采访时，之江九里的售楼人员解释，用1.53万元的“面粉”做出1.8万元的“面包”，加上拿地至今的资金成本、建筑成本，亏本似乎在所难免。

距之江九里仅两公里的另一个项目也给出了极为保守的价格。由港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”在2015年1月11日开盘。这一项目在2012年拿地，地块总价25.36亿元，住宅部分折合楼板价约1.1万元/平方米。该项目售楼人员告诉记者，此项目产品为精装修，标准为3000元/平方米，目前售价为每平方米约1.9万元。

记者从一些业内人士处了解到，房产的销售价格中包括了土地、建安、税费、装修、配套和营销等多项费用。因此上述项目的利润非常有限，且由于开发周期相对漫长，可能会拉低嘉里建设未来的整体净资产收益率。

房地产专家蔡为民给记者算了一笔账。嘉里建设的这一项目还包括大规模商业物业，计划自持。“后续的商业物业装修、招商、推广都需要成本，按照嘉里建设的标准则成本更高。”蔡为民认为，嘉里建设还需要为这一项目的商用部分不断投入不菲的资金，综合观察，这个项目在短期内或许将处在投入状态。

对于项目可能出现的亏损，《每日经济新闻》记者分别致电华润置地(橡树湾 润景公馆) 、新鸿基香港公司，并按对方要求发送了采访邮件，但截至发稿尚没有收到回复。新鸿基上海相关负责人向记者表示，这一项目由华润担任主导的一方，新鸿基方面不作答复。

记者还致电嘉里建设香港公司，但截至发稿，同样没有获得回复。嘉里建设深圳公司相关负责人向记者表示，深圳与杭州项目略有一些联系，但不清楚情况。嘉里建设上海公司方面向记者表示，不负责杭州公司事务。

房企急于回笼资金?“亏本卖房”在业内已有先例，但常常发生于中小房企。明源地产研究院主编潘勇堂告诉记者，当市场不景气、公司资金链紧张时，就有可能降价卖房，只求快速回笼资金，不求赚钱，先“保命”再考虑“保本”。回收资金之后，才有能力拿新的地块。

最近几年，业内不乏这样的案例。上海证大在资金链紧张时将上海外滩“地王”出让;绿城曾在财务危机期间引入九龙仓;杭州还曾出现手握“地王”的雅戈尔，预估“地王”开发出来仍然赚钱无望，索性退地，数亿元打了水漂的情况。

港资大鳄杭州之江项目定价如此之低，是急于回笼资金?

克而瑞研究机构总监薛建雄认为，这几家房企资金实力都非常强，不会因为缺钱而选择甩卖。其中嘉里建设一向周转速度较慢，凭借多年来的雄厚积累，用大量的自有资金开发，压力不大。

记者查询了解到，嘉里建设曾于2005年以24.6亿元的高价击败竞争对手，夺下浙江大学湖滨校区地块，后来因建筑高度等多方原因修改方案，最终规划为嘉里中心。时至今日，嘉里中心仍未建成开业。

从拿地至今已经过去了10年，可见嘉里建设是有资本“拖”的。公司中期报表也显示，在大部分内地房企因为销售欠佳而资金紧张的2014年中期，嘉里建设的经营现金流量净额仍然可以达到16.78亿元，显示出相当稳健的财务状况。

华润、新鸿基情况类似，薛建雄介绍说，公司资产雄厚、资质好，这类房企凭借银行贷款就能获得资金。

薛建雄表示，可能是开发商判断杭州未来三五年房价很难上涨，与其空耗资金与时间成本，不如现在落袋为安。

市场回暖或昙花一现，杭州是我国最早举行土地“招拍挂”的城市，也是我国最开放的房地产市场，在全国有着“风向标”的意义。万科、中海、保利、龙湖、世茂、融创、九龙仓和绿地等全国房企大鳄都在杭州拼杀。2014年，全国20强房企中，仅4家房企暂未进入杭州市场。

“2013年，全国楼市还处在‘涨声一片’时，杭州就出现了楼盘降价的现象。进入2014年，全国楼市普跌，杭州的跌幅是比较深的。”薛建雄说，杭州经济结构处在调整的过程中，楼市的下跌往往走在全国前面。

目前，杭州的绿城等房企去化表现较好，但其价格也不能算高。2014年8月29日，杭州取消限购后，立即出现了销售火爆的景象，但进入2015年，销售势头已有明显减弱。

任职于北京某律所杭州分公司的一位律师告诉记者，2014年上半年，杭州城北最先出现降价楼盘，后来逐渐扩大到全城，虽然有些楼盘价格也曾出现短暂上涨，但整体来看，开发商“以价换量”的思路是比较明确的。

“杭州取消限购后，我们以为楼市情况会得到改善。”某跨国房产咨询公司高管告诉《每日经济新闻》记者，进入2015年，杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况，似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。

潘勇堂告诉记者，杭州高库存的情况十分严重，除了核心地段、有学区资源的优质房源，其他项目都很难去化。透明售房网数据显示，杭州市区2014年11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。高库存的压力还将持续下去。

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据利生大厦销售人员透露，该项目为地铁8号线王府井站上盖物业，去年下半年入市，其开发商为了回笼资金而低价入市开盘，均价为6.5万元/平方米。

“这一散售价格相对偏低。”某熟悉北京写字楼市场人士向记者表示，从北京整体写字楼市场来看，虽然单个项目成交均价超过7万元/平方米的办公楼并不多，但对于位于王府井区域的甲级写字楼来说，这一价格也并不高。

据了解，在国贸CBD区域，甲级写字楼成交价一般在7万元-8万元/平方米之间，整售价格水平一般在6万元/平方米以上;在望京区域，SOHO中国开发的望京SOHO最高曾卖到过8万元/平方米;而在西五环外的苹果园商圈写字楼物业均价目前已达到了近4万元/平方米。与低价相对应的，是项目所在区域的稀缺性。王府井商务区是中国最知名的商业街，这里自古即有“金街”之称。现在商厦、写字楼、酒店等商用物业林立，聚集了各种国际一线品牌。有统计数据显示，目前王府井商圈年均客流量超过7000万人次，年销售额超过150亿元。但值得注意的是，该区域内物业一般都因地理位置优越而只租不售。

“因为公司需要完成年度销售任务，加快回笼资金，为明年拿地寻求更大的战略空间，才出售自持物业。”利生大厦项目相关人士向记者表示，项目所在区域空置率很低，投资回报率相对高;而且项目为目前王府井区域内唯一在售甲级写字楼物业，因此在目前市场低谷期入手，未来收益空间是可以预见的。

正在开盘销售的利生大厦写字楼正位于北京王府井商业街北口，这栋地理位置绝佳的写字楼共有9层，其中，一层至三层为体育用品商店，整栋楼目前正在整体装修改建。

“我们销售的是第6层至第9层，目前在售面积约为1万平方米，只有80套，全部是精装修产品。”利生大厦销售人员向记者介绍，“均价是6.5万元∕平方米，以60平方米左右户型为例，总价约为390万元，但也有整层销售的楼层，而且均价较低”。

高回报率

受房地产市场大势影响，与2013年相比，2014年北京写字楼市场出现走弱迹象，充足的供给使得整体空置率小幅上涨。不过，经济企稳加之需求趋稳，也使得市场吸纳力再创新高。随着各类救市政策逐步释放，不少开发商正在制定今年涨价的计划，鉴于此，投资客开始趁投资物业销售价格筑底之际入场。

上述销售人员告诉记者，利生大厦项目体量不大，只有88套可供销售，总价、起价和销售单价在北京市都相对不高，且项目所在区域位置优越，交通便利，目前已经整售了两层，主要客户群体是自用型客户为主，部分自用型客户则一般为国企、金融、航空、高新电子商务等领域。

虽然市场供给增加，但需求方面仍然强劲。据第一太平戴维斯6日发布的报告显示，北京2014年第四季度净吸纳量从第三季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，是近三年最高值。由此，北京去年全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，为近三年最高，近乎2013年的七倍。

此外，鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，甲级写字楼租金连续三个季度增长。截至2014年底，租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。

第一太平戴维斯华北区研究与顾问咨询部董事王琼表示，尽管甲级写字楼租金预计有所下降，但是本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求，将继续支撑北京甲级写字楼资本值稳步上升2%。

据媒体报道2014年第四季度，北京甲级写字楼平均租金较上季度下降1.6%至每月每平方米人民币373元，市场平均空置率下降了2.0个百分点至4.7%。该季度，无论在核心还是非核心商圈，金融和保险、信息和高科技及专业服务行业的写字楼新租需求在不断加强，而国内企业因拥有高租金支付能力继续成为新租交易的主推者。此外，国内媒体行业公司正在增加其在如中央商务区和北京金融街等传统优质写字楼区域的市场需求。

四季度，写字楼平均成交价格环比再下降2.3%至每平方米人民币54,635元。由于可供销售的优质写字楼稀缺，以及政府加紧政策调控而导致国有企业退出房地产投资市场，甲级写字楼投资市场交易活动放缓。

四季度，位于朝阳区的冠捷大厦（6.4万平方米）与东城区信德京汇中心（2.09万平方米）投入市场，提供约8.49万平方米的优质写字楼面积。其中冠捷大厦以其高档的品质，卓越的建筑，引领了北京东北三环写字楼市场的新风尚。

据莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静预计，由于2015年将有大量优质写字楼新增供应，一季度北京甲级写字楼市场空置率将上升至5-6%左右，写字楼租金水平将持续微降。一季度，预计全市将有约14.46万平方米的新增优质写字楼面积完工，包括：北京金融街E9项目（5.46万平方米）、中关村融科资讯中心B座（6万平方米）和望京商圈附近的诺金中心（3万平方米）。