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昨日下午，北京市政协第十二届三次会议正式召开。北京市政协委员、房地产行业的明星人物毛大庆本次会议的提案也成为大会和行业关注的焦点之一。

毛大庆在接受人民网记者采访时表示，北京愈发高涨的土地价格令他不安，北京未来几年极有可能进入普通住宅“被豪宅化”的尴尬境地。基于此，他建议政府首先应该尝试放开售价为万元/平方米住宅的价格管制，并同时适当放宽购买5万元/平方米及以上住宅的限购政策，并建立防范金融风险预警机制。

而在土地出让方式上，毛大庆则认为应尽快调整土地出让方式。减少挂牌出让的土地数量，而应多采取招标出让的形式，从而避免开发商过多的非理性竞价造成部分土地价格畸高。“选择综合条件最佳者开发最适合其开发的地块，不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。”毛大庆在提案中说。

对于供应过剩的情况，毛大庆建议在过剩地区削减潜在新增住房供应，同时增加养老地产、物流地产、度假地产等短缺产品供应，扶持新的投资增长点。

去年，北京土地出让总价达到了创历史新高的1893亿元，随之而来的则是楼面地价的步步高涨。北京土地出让数据显示，近5年来楼面地价几近翻番，从7000元/平方米涨到13000元/平方米。细分到普通住宅市场，除了丰台西局在四环内、门头沟新城在六环外，普通住宅七个热点板块的近50块高价地主要集中在五六环之间，占比达到近两年所有普通住宅供应的58%。这些区位也将成为今后“高价住宅”集中供应的热点区域。

毛大庆认为，这些高地价带来的高房价将来可能引发新一轮的市场上涨预期。以2014年3月底成交的北京市大兴区德茂庄地块为例，3.6万/平方米的可售楼面价格将片区内未来房屋售价预期提升至6万元/平方米，而目前地块相邻的上林苑小区二手房售价仅2.6万元/平米，二手房售价的上涨空间或将因为新项目售价而达到60%以上。

就在一个月前，中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块，其中商品房部分的楼面价近5万元/平方米，而长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右，区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右。毛大庆称，“这是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。”

“如果这些‘被豪宅化’的新房入市，在与那些区位更优越、配套更成熟、价格更便宜的二手房在竞争下败下阵来，进而造成一手房市政严重滞销，将可能导致库存去化周期拉长到一个不合理的区间内，影响到的将不仅仅是整体市场成交信心，而是全市影响整体经济形势，届时对全市房地产长期稳定健康发展均十分不利。”毛大庆说。

基于对行业风险的担忧，毛大庆建议北京市政府部门密切关注房地产价格波动、“被豪宅化”类产品入市带来的潜在风险，并建议加强房地产金融风险防范和预警。“特别要根据房地产周期特点，防止在景气时期盲目跟风获取‘高价地’。一旦市场不景气，‘高价地’无法及时入市，事实上的负资产者拖欠银行贷款本息，会危及银行资产安全。”毛大请在议案中这样建议。

2015年1月21日至24日，冬季达沃斯论坛在瑞士小镇达沃斯举办。中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

当被问到央行将怎样稳定房地产市场时，周小川表示如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策。周小川指出，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

他又称，中国央行一直在尽力保证市场资金流动性不要过量，但来自海外资金流入仍然在不断改变中国的流动性，这会给资本市场带来影响，包括国际大宗商品价格和中国股市。周小川认为，货币政策可以为结构性改革提供空间和时间，但不是万能药。应将政府干预与央行的逆周期调控和宏观审慎政策区分开来。他对中国经济前景表示乐观，认为油价下跌有利于中国经济增长和就业，但可能会影响到对非化石能源的投资。

周小川称，中国全国人大将在3月讨论更低一些的经济增长目标，若中国经济增长放缓一点，但增长更具可持续性，那是好消息。

日前，摩根大通中国首席经济学家朱海斌发表报告预计，预计今年政府将继续放宽房地产政策；房价可能在今年下半年趋稳，料全年或下降2%~3%。

朱海斌预计，政府可能降低贷款利率，增加税务刺激，降低刚需房贷申请难度，放宽第二套房首付要求。另一方面，预计今年供应量增幅将有所降低，主因去年新房开工数和土地销量下降，供过于求的局面将略有改善。

朱海斌预测，房地产投资增速将进一步降温，预计将下降至6%，此外，他指出，今年楼市存在两大风险，包括占房地产总投资25%的商业地产可能在今后几年率先走软；征收房地产税很可能将开始法律程序，从而影响市场情绪。

满堂红市场研究部高级经理周峰认为，可以肯定今年的楼价也不会出现大升，始终要先实现去库存的目的。此外，今年的楼价还是取决于买家依赖信贷的热情度及存量的去货速度，所以综合全年楼价或在3%之间上下浮动。而广州方面今年楼市还是看穗六条，如果能放松，一手楼价肯定会升的。现在只能是维持去年第四季度的水平，保证销售速度不慢下来。

此外，58同城近期的报告也认为，今年房价涨跌有多方面原因，从开发商的角度看，只有开发商有意愿降价，并形成交易，才会促使房价数据表现为下跌。影响开发商降价意愿的重要因素之一便是资金链的情况。资金链紧，会促使开发商降价促销，回笼资金；资金链松，开发商资金压力较小的情况下，多数房企都不会主动降价。

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未来，可以采取让应接受保障的家庭到市场上购买，政府资金补贴等方式。指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接

国开行今年的直接贷款额度不会低于2014年的4086亿元，PPP等市场化融资手段也将同步推进，历经2013年百日攻坚和2014年春秋两季棚改会展，位于内蒙古包头市东河区北梁地区旧貌换新颜。居民们“出棚进楼”，人均居住面积由12平方米增至26平方米。

1月20日，住房和城乡建设部在内蒙古包头市举行了全国棚户区改造经验交流会。住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，组织棚户区居民回迁。而是可以让应接受保障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。特别是在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

住房和城乡建设部副部长齐骥告诉《经济日报》记者，大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置。指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

近年来，我国大规模推进公租房建设。目前，公租房已经有相当存量，供不应求的局面已经大大缓解，中央经济工作会议要求，保障性住房要逐步从实物为主向建设和租赁补贴并举，“补砖头”与“补人头”相结合。

齐骥指出，各地安排公租房的建设任务，必须自下而上，按需申报，尽力而为，千万不要为了目标任务，不顾需要盲目加量。大力推进通过长期租赁购买中小户型商品房等方式筹集公租房房源，对县城、产业园区更要按需定建，做好规划，避免闲置。

目前，资金是包括棚改在内的保障房建设面临的挑战之一。国家开发银行副行长张旭光介绍说，2014年，国开行共发放棚户区改造直接贷款4086亿元，发放规模是2013年的4倍。“2015年国开行的棚改贷款额度将不会低于2014年。”张旭光说。

张旭光同时表示，今年，国开行希望与政府配合，一方面，探索PPP等市场化融资模式，拓宽棚改融资渠道，另一方面，努力防范棚改业务的信贷风险、政策风险和声誉风险，确保资金安全。

“十二五”期间，城镇住房保障工作进展顺利。

统计显示，“十二五”期间，开工建设各类保障性住房和棚户区改造工程3600万套。2011年至2014年，全国已累计开工建设超过3200万套，基本建成2000多万套。

截至2014年底，通过公共租赁住房、棚改安置住房等多种保障方式，累计解决4000多万户城镇家庭的住房困难。

截至2014年底，我国廉租住房累计开工750万套，棚户区改造约2100万户。

央行降息之后，楼市增速同比虽仍下滑，但降幅却有所收窄。国家统计局20日公布的数据显示，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1~11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1~11月份收窄1.5个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，整体来看，2014年全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标下滑趋势明显。但随着2014年下半年限购、限贷政策的取消，整体市场在四季度逐步企稳。尤其是在“9·30”松绑信贷政策刺激后，一线城市二手房成交大幅回暖，二手房价格已经明显出现企稳迹象。

“不过，从全国范围看，分化更加明显。在未来即使一二线城市企稳，三四线的调整时间依然会很长。”张大伟说。国家统计局1月18日公布的《2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2014年12月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、-0.4%和-0.5%，而11月份分别为-0.3%、-0.5%和-0.7%。对比二三线城市，一线城市的跌幅收窄态势更明显，并率先出现房价上涨态势。

数据显示，2014年，东部地区商品房销售面积54756万平方米，比上年下降13.7%，降幅比1~11月份收窄1.3个百分点；销售额43607亿元，下降11.6%，降幅收窄2.1个百分点。这也充分说明一线城市的量价正出现企稳的态势。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，从2015年全年的房价趋势看，随着房企积极去库存效果的体现，房价止跌反弹的态势会趋于明显。而作为领头羊的一线城市，房价上涨态势会更明显。

在一线城市企稳的情况下，土地市场也出现升温迹象。国家统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1~11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1~11月份为下降0.1%。

中原地产市场研究部统计数据显示：1月上旬，一线城市成交土地合计14宗，这14宗土地的楼面价及溢价率均创2014年来的新高，其中平均楼面价达到了11743元/平方米。溢价率达到了30.46%。

16日上午，去年房价最为坚挺的厦门今年首个大型地块——集美30万平方米综合体地块J2014P03地块正式出让。包括万科、中航在内的7家房企历时一个多小时、经过176轮的竞价，最终由当地上市房企禹洲地产以高达27.4亿元的总价竞得，楼面价达8978元，溢价率达37%。

张大伟表示，预计后市房企一线城市和厦门等二线核心城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆这些城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。

昨日，在“2015年中国房地产新年峰会”上，业界“大腕”们齐论新常态下的楼市。全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，房价不可能因为房产税的开征应声而降。

广州限购门槛要和城镇化落户门槛一致

已实行了4年的限购政策去年陆续松绑。目前，出台限购令的46个城市中，仅剩北、上、广、深及三亚未松绑。对此，中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，北上广深等一线城市是否限购，更多不是房地产市场本身的问题，而是要考虑在城镇化中，国家提出严格控制特大城市的规模。

他表示，北上广深都是1000万人口以上的特大城市，资源和环境的承受能力有限，不可能无限扩张，因此今后限购的门槛要和城镇化中的落户门槛一致。国家最近提出了64个新型城镇化的试点，广州位列其中，“新型城镇化的试点内容包括落户条件等，（地方政府）要考虑解决进城人员住房问题，考虑保障性住房问题，自然而然就会考虑是否要调控”。

朱中一还表示，2014年楼市总体平稳，2013年各地地王频现，是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，并逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着陆。

房产税不会令房价应声而降

昨天，对于房产税实施方案，贾康表示，不能照搬美国的普遍征收模式，而是要设计一个扣除低端、调节高端的方案，这需要在立法过程中充分理性地讨论。

他认为，房产税的开征已具备技术基础。全国不动产统一登记信息平台逐步建立完善，将使得每个家庭在不同城市置业套数变得可查。今后也可能是定下每个家庭人均住房面积线，超线部分要征房地产税。

贾康还认为，房产税开征不会令房价应声而降。房产税开征预期，会使得购房者在进行前瞻性预判时，调整财产组合，中小户型需求会适当增多。

专家担忧商业地产前景

去年楼市开始呈现转向，其投资前景受到质疑。奥园集团执行总裁杨忠认为：“我觉得广州等一线城市有潜力的房，无论住宅，还是商业，都值得买。”

朱中一则对商业地产的前景有点忧心，他认为，当前商业地产存在规模大、业态配套结构不合理等问题。

据信息时报