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晒房产大单成交、晒售楼部人气爆棚、晒加班开会、晒高薪招人……楼市新政出台以来，这几天的地产微信朋友圈，只能用“打鸡血”来形容。甚至有成都买房者“弃清明小长假去看房”。连夜排队买房再现上海，房价真的要涨了吗？

新政助力，勤劳的地产人成功打败了炙手可热的“晒娃党”和“代购党”，把朋友圈刷成了地产圈。当然，比鸡血更震撼心灵的是，成都个别行情不错的楼盘还放出“只限三天，节后涨价”的狠话。

不过相对于房企的大肆宣传，多数观点对楼市的判断依然谨慎，开发商对“涨价”这样的敏感问题更是慎之又慎。上海融绿相关人士在接受《每日经济新闻》采访时表示，虽然目前项目的看房者的确有了增长，不过目前暂时没有提价的方案。

房企：限定时间内不涨价

3月30日楼市新政出台当晚22时许，上海融绿黄浦湾、御园都销售十分火爆，千万身家以上的人群，都连夜排队来买房。数据显示，31日晚上，上海融绿单日成交达到了4亿元，这个数据，问鼎上海房企单日成交额最高。

趁着行情的火爆，4月1日，上海融绿官方微信公众号打出“4月6日前暂缓涨价”的口号，称最后145小时是入住豪宅的最佳时机。万科也表示，针对二套房贷新政推出“零点活动”，包括北京在内的多个城市，多盘联动，共同承诺：4月1日零点前，不涨价、不打烊。

标杆房企如此的宣传口号，无疑给人一种“房价即将起飞”的感觉，具体情况又如何呢？新城控股高级副总裁欧阳捷表示，新城旗下项目的到访量有明显提升，但仍不能说是大涨。毕竟政策更多利好的是二手房交易，所以一二线城市二手房交易会更热闹一些。虽然对改善性需求有一些利好，但改善性需求在市场层面已经下降到30%左右，而且改善性需求也有很多买房经验，并不是急于入市的，因此政策刺激效果仍然在微刺激范畴。

样本：成都市民弃假看房

据《成都商报》报道，在新政后的清明小长假期间，成都部分楼盘异常火爆，甚至有买房者“弃假看房”。4月5日上午11点，在成都市南华路与天府二街路口的建发·鹭洲国际，虽然已接近午饭时间，但售楼部往来的购房者仍络绎不绝，在咨询区里几乎座无虚席，人气非常旺。

一位置业顾问称，一般到了周末和小长假，建发的人气都会比较旺，加上现在新政出台，小长假第一天，大约就有100多位购房者到访，基本都是自然来客。现在鹭洲国际正在推50套7999元/平方米、面积在69~98平方米的特价房，但反而不如大户型卖得好。该置业顾问称，一般选在城南高新区购房的，基本都以改善型需求为主，加上新政出台，首付降低，因此这段时间，大户型卖得都比较好。目前鹭洲国际的均价约在14000元，并没有因新政出台而涨价。

带着父母来到售楼部看房的王先生说，妻子马上要生二胎了，家里一直想换套150平方米左右的房子，之前因首付需要六成，资金较为紧张，如今新政一出，首付只需四成，一下觉得可以承受了，所以想尽早下手。

观点：信心不等于兴奋剂

对于地产从业人员来说，市场的戏剧性，即在于此。一周前还是垂头丧气的“地产狗”，现在基本都成了斗志昂扬的雄鸡。即便是最保守的业内人士，“相对乐观”亦成为他们研判新政后楼市走向的高频词。

事实上，在各大房企高层决策层面上，尤其是老板级人物，他们对楼市的判断依旧谨慎，过去因为利好政策任性涨价、结果陷入被动的经历让很多清醒理性的房企依旧坚持“以出量为主”。

上周二，万科2014年报发布会上，对于热热闹闹的楼市新政，万科总裁郁亮如是评述：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

宏观政策给楼市松绑，目的不在于让行业野蛮生长。跨界、精细化、合理利润，将成为行业发展的终极走向。“3·30新政”给楼市以巨大信心，这种信心，更多的是理性和理智，而不是让市场陷入癫狂的兴奋剂。

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推动新政连续出台的诱因之一是土地市场的持续疲软。但是，新政策的出台，并没有立即盘活土地市场。中国指数研究院发布的3月份多期土地周报透露，北京、上海等一线城市土地交易依然低迷，但是天津、西安、成都、重庆等1.5线城市成为品牌房企拿地补仓的活跃地区，甚至部分稀缺地块还拍出了高溢价率。

3月31日，多家百强房企相关高层人士向《每日经济新闻》记者表达了拿地仍有待于进一步观察等类似观点，他们认为关键点在于目前新房市场“去库存”效果是否理想。

房企积极布局1.5线城市

上述机构3月多期周报（仅包括市本级数据）统计显示，3月2日~3月29日，北京新增推地仅4宗，成交4宗；上海新增推地16宗，成交15宗；深圳仅新增推地1宗，无成交；广州新增推地1宗，成交2宗。

针对上海土地市场，德佑地产分析师赵葆根向《每日经济新闻》记者表示：“没有出现预期的火热状况。一方面房企考虑去库存，另一方面可能也有顾忌，过去两年产生的一些高价地王，很多陷入了销售困难。”

赵葆根举例说，前几天上海闸北区一幅大体量地块溢价率才16%。总体而言，当前房企拿地比较克制、理性。1.5线城市却成为房企竞逐的主战场。以成都为例，蓝润集团3月连续拿下成都3幅优质地块，耗资20多亿元，其中人民南路三段一幅地块溢价率高达175%。

3月30日，首创置业以25%的溢价率豪掷17.7亿元，拿下成都东二环建设路一幅商住用地。成都首创官方微信透露，这是其9年后再度回归建设路，未来还将持续拿地。前不久，新城控股也首次进军成都，拿下了龙泉区逾12万平方米的一块综合用地。《每日经济新闻》记者从成都公共资源交易中心官网了解到，3月份成都新增挂牌、拍卖用地总计21宗，累计成交22宗，仅有个别地块流拍。参与交易的房企，除前述房企之外，还包括蓝光、绿地、保利、海亮等一线房企以及区域中小房企等。

全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示，“成都土地市场当前确实很活跃，没有了去年遭遇的大面积流拍现象。新政出炉给开发商打了一剂强心针，部分房企很亢奋。”

据相关机构统计,重庆3月的土地出让金为19亿元，拿地企业包括广宇发展旗下重庆鲁能、香港凤凰传媒、富州地产等。在昆明，仅云南城投一家就拿地7宗，耗资18亿元。

在武汉，卓尔、保利等集中拿下多幅地块；在西安，恒大、金地等名企纷纷补仓；在天津，为拿下红桥区一块地，金地、旭辉等激烈竞争，最后被一匹黑马抢去。

部分上市房企去年已抄底

万科总裁郁亮在2014年业绩会上表示，“土地市场虽然开始抑制供应，但不能忽略市场上已经出现的土地数量，未来土地供应会更市场化。”“对于楼市新政，目前我们还在消化阶段，因为涉及公司投资决策与判断，仍需认真研究。”3月31日，中洲控股副总经理、董秘尹善峰向《每日经济新闻》记者表示。

持类似观点的绝非一家房企，新华联副总经理、董秘杭冠宇在接受采访时亦表示，他们也在观察政策效应，按其投资逻辑，拿地主要是北上广等一线城市及周边经济发达、人口基数大且净流量较高的区域。

实际上，部分上市房企2014年已大举抄底。金科股份近日对外透露，该公司去年新获17个项目共19宗土地，土地款102亿元，同比增长8%。与金科类似，即使2014年土地市场异常冷清，多数房企忙于去库存，但像万科、保利、恒大等一线房企仍然在频频拿地，其中万科新增项目41个，按权益计算占地面积约206万平方米，权益地价和综合改造成本总额约258亿元。

东原地产一位不愿具名的高层人士表示，新政对销售端肯定是利好，房企心态上有积极调整，但对前端拿地的影响要滞后一些，这次政策组合拳已全部打出，滞后性会比以往较短一些。

去年，东原地产首进上海参与两次拿地，耗资逾20亿元。前述高管告诉记者，接下来还将在包括南京等长三角核心城市拿地。不过，在其看来，政策利好虽是好事，但在优质地块上，争夺会更激烈，成本也会更高。

3月30日下午，央行、住房城乡建设部、银监会、财政部、国家税务总局五大部门“你方唱罢我登场”，楼市新政接连而至：改善型二套房商贷首付款比例下调至最低4成，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

原本平静的南京楼市顿时波澜大起，市场各方都身不由己地被这股热潮卷入其中。

“满2年”的房主连夜涨价 足足多卖了12万

2012年的夏天，银行职员小邵在仁恒G53买下了自己人生中的第一套房，房子面积不大，才79 。去年已经结婚的小邵想要在奥体再换套大点的房子。羊年春节过后，他就把房子挂了出去，价格是238万，“中介告诉我说因为房子还不满5年，营业税就得交十一二万的样子，所以净得价就不能要得太高。”

因为性价比高，小邵的房子挂出去后就有不少人来看，上个周末成功签约，一周后买家就要来交首付。“没想到营业税免征的年限突然从5年降到了2年，像我这种情况，十几万的营业税就省下了。”小邵觉得自己原先卖亏了。

3月30日的晚上，小邵就打电话给买家，表示房价要涨到250万。而买家算了下账，其实还是和原来要付的钱差不多，所以也愿意接受。3月31日中午，拿到重新签好的合同，小邵的心才终于定了下来。

点评：在目前的二手房市场中，房子总价5.55%的营业税一般都是由买方承担的。而营业税“5改2”后，意味着那些已经满2年又没满5年的二手房可以省掉一笔数额不小的营业税。对于买家来说，其实变化不大，不过是换了个柜台交钱；而对于卖家来说，则是天上掉下来一个大馅饼。

城北盘原来一天卖3套新政后2天卖了30套

对于很多开发商来说，新政的利好像是一场及时雨，在房产销售上助力不小。中铁青秀城营销总监宣浩隽告诉笔者，该项目在新政之前日成交量在3套左右，而新政出来的2天时间里，该项目已经成交了30多套。

新政出台的当天晚上，这个项目就取消了对于新客户的部分优惠政策，售楼处全体进入备战状态，只接受“老带新”的成交。在中铁青秀城留下的几天缓冲期时间里，成交非常火爆，很多“老带新”客户抓紧时间享受了最后的优惠。

4月1日起，中铁青秀城完全取消了之前2个点的优惠政策。与之前相比，项目小户型房源总价上涨了3万元左右，大户型则上涨了4万元左右。

位于河北香河的香公馆，二期全部已停工。

民间融资模式的风险、去年房地产行业整体的不景气使得河北一些中小开发商陷入泥潭。去年9月，河北楼市第一次传出中小房企开发商资金链断裂的声音是邯郸规模最大的一家开发商—金世纪，其所开发的项目因为资金链断裂而停工。多米诺骨牌效应使得一些中小开发商资金告急而停止施工。半年之后，紧邻北京的河北香河，也有楼盘陷入停工、交房无望的泥潭。

现象：邯郸多个楼盘难按时交房

目前，除邯郸本地龙头房企金世纪负债累累，已于去年底在《邯郸日报》登出债权登记公告之外，还有不少房企出现资金问题而停工。多米诺骨牌的第一张牌倒了下去，而且在半年后的今天依然在继续。

“新城国际又出事了。”记者从邯郸武安有关部门一位工作人员处得知，目前邯郸及其下辖区域由于开发商资金链断裂而造成的群众上访案并不少见，“新城国际也是集资项目。房子仅封顶，现在没钱了，交不了房也付不了利息，老百姓天天堵门来上访。”

而据了解，开发邯郸新城国际地产项目的河北玮泰房地产公司，之前以月息2.4分的利息吸收民间资金，用于地产项目开发。由于去年金世纪倒下所引起的“挤兑潮”，该公司出现了资金紧张，邯郸新城国际已停工。该项目有业主向记者反映，开发商曾向他们提供解决方案，称可以在今年5月31日前分5次退还本金，“但是现在又没有了消息”。而出现类似情况的还有卓峰地产、万聚地产等公司旗下项目。

此外，位于河北武安市的荣域家园因为开发商内部原因而停工。该项目开发商、河北荣拓房地产公司法人向记者表示：“因为同合伙人发生了纠纷，我们虽然想要完成施工以便回款，但现在也没有资金继续下去。目前还欠工程队3000万元左右的工程款。”

廊坊香河香公馆二期停工

即使楼市成交相对较好的环京区域，也有一些中小企业因为资金问题而停工，甚至是烂尾的情况发生。前天，记者走访了位于香河县的香公馆项目。该项目临近京沈高速香河出口，2010年底开始销售，目前一期已经竣工，但二期项目的施工现场处于全面停工状态。

据在该项目内招揽生意的一位装修公司员工郑先生介绍，该项目一期部分因为“两证一表”不全的问题，迟迟未能交房。而二期由于开发商资金问题，从去年9月份之后就没有继续施工。“因为没钱，连电梯都没有装。如果想买房子，你不如考虑对面的富力。”郑先生告诉记者，“开发商拿不出钱来，业主已经来维权过多次。有300多户等不及的业主，已经在没有正式交房的情况下开始装修。”而在问及该项目何时能够交房、何时二期可以开盘时，售楼处值班人员均表示“不好说”。

而对于新政能否为环京市场带来转机时，部分业内人士也表现得较为谨慎。香河万通房地产开发有限公司经理王新革就表示，“3·30新政”见效并没有那么快，还需时间才能传导到香河区域市场。

探因：都是民间借贷“惹的祸”

中小房企的资金链为何纷纷断裂？带着这样的问题记者采访了多家河北的房地产开发商，他们中的大多数人表示，中小开发商的资金链断裂同此前一直盛行的依靠民间借贷集资建房模式不无关系。

“很多年前，从民间吸收资金就已经成为金世纪解决融资的重要渠道。随后，不少邯郸本地开发商也都或多或少这么做过。前几年，房产市场行情好的时候，这些高息的民间借贷还能够支撑起公司的扩张，但是随着去年三四线城市地产市场遇冷，高额的利息压垮了借方，令开发商的资金链一下就断了。”邯郸一位房地产行业从业人士告诉记者，河北很多中小房企依靠全民借贷的资金开发项目，开发商资金链断裂后，利息给不出来，房子也盖不出来，最着急的还是老百姓。

“光我知道的，邯郸跑路的开发商涉及金额就有60多个亿，开发商跑了很多。到现在一个都没有解决。”河北荣拓房地产公司企业法人也向记者表示，邯郸的房地产行业现在已经是一片混乱，卷款逃走屡有发生。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则分析，中小房企在企业运营当中普遍因为自身资金实力受限制，融资通道比较窄，再加上管理粗放，面临着债务筹措不及的局面，因此被迫向民间借贷开口。“中小房企较难取得银行借款，资金储备原本有一部分来自于回款，一旦销售节奏跟不上，就会影响整个进度。”据他介绍，在房企资金链中，民间借贷公司也扮演着很重要的角色，它们会以开发商的楼盘做抵押物，甚至多次抵押，助长了开发商的民间借贷，直至最后的资金链断裂。

进展：政府介入依然难解僵局

近日，记者从多个渠道了解到，邯郸市、邯郸武安、廊坊香河等地的停工项目已经引发多起业主维权事件发生。“现在这件事已经转交给了经侦支队。”上周，记者致电武安市房管局询问荣域世家事件进展时，房管局工作人员这样回应。不过，多位荣域世家的业主向记者表示，他们此前也去经侦方面问过，对方表示不清楚此事。就在4月1日，记者从武安荣域世家业主刘女士处获悉，他们再一次的维权行动毫无结果地结束。

“我们业主只能等结果，结果等到了一个没有盖章的红头文件。”刘女士表示，“现在我们只希望开发商能够交房，哪怕延迟交房也是可以理解的。”据该份文件显示，目前武安已成立了由副市长牵头的组织机构，同开发商、施工方进行协调。

“开发商资金链断裂引发的事件，即使政府介入，处理起来也很棘手。一般会采用先追查责任、封存账户的做法，防止风险继续扩大。”宋会雍解释说，化解房企资金链断裂引发的问题，关键还是在资金。有可能的话，政府会组织开发商坐下来谈，让涉事几方都做出让步。“一般遇上这种情况，都是以收回本金，甚至是先退回部分本金为主。当然，也有政府牵线，寻找新开发商接盘的可能，不过难度较大。”

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刚刚过去的3月，房地产市场利好频现。继27日两部委发布楼市“新政”后，30日，央行联合住建部、银监会发布个人住房信贷新政，财政部发布调整个人住房转让营业税新政。

据机构数据显示，北京新房二手房市场“供需两旺”，特别是二手房网签量破万；而在土地市场，仅有1总住宅用地招标出让，房企购地决策也更加谨慎。

新房：单周成交量均超千套 4月或集中推盘

记者从亚豪机构获悉，截止3月30日，3月北京商品住宅成交6314套，61.06万平米，均价26051元/平米。数据同时显示，三月单周成交量均超千套。其中，上周商品住宅累计成交1926套，环比前一周上涨16%，成交面积达17.77万平米，环比上涨17%，成交均价为27131元/平米，环比微涨5%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，随着年后央行再次降息、两会对楼市政策口径的放松，以及市场上关于“救市”消息不断，市场预期逐渐发生转变，而央行降息使信贷成本降低的利好，刺激刚需、刚改购房客群购房热情，推升楼市购房需求升温。而在供应上，面对逐步回流的购房者，开发商在经过一段时间的“蓄客”后，开始积极推出新房源。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，大多数开发商将更多的推盘计划放到4月底和5月。因此，4月底和5月有可能成为今年第一波成交量的高峰期。

二手房：改善型需求利好频出 网签量破万

本周，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的楼市利好政策再度加码，二手房市场加速迎来“小阳春”。根据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手住宅共成交10152套（截至3月30日），环比上月同期上升17%，与去年同期相比增加13.5%。成交均价为34166元/平方米，环比下降1%，同比去年同期下降6.5%，成交均价走势依然平稳。

从各区域成交均价情况来看，3月各区域均有较小幅度的上涨，其中中心城区（东城、西城），外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）成交均价分别上涨0.3%和0.2%。近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）成交均价上涨1.4个百分点，但由于近郊区价格较低，实际上涨幅度与城区基本持平。

链家地产市场研究部张旭表示，进入3月份，市场逐步回归正轨，在降息政策的推动下，实际成交量迅速上升，网签量水平也逐步回升至春节前水平。张旭认为，近几个月以来连续的利好政策一方面极大改善了各方对于房地产市场的预期，另一方面也推升了买卖双方的入市热情。尤其是贷款政策的宽松，其效果直接作用于贷款成本，促使购房成本有所下降。

但与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者并未受政策利好刺激而产生明显的恐慌性入市情绪。由于预期看涨带动挂牌价格有所提升，但未来市场的接受程度还有待观察