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3月30日下午，央行、住房城乡建设部、银监会、财政部、国家税务总局五大部门“你方唱罢我登场”，楼市新政接连而至：改善型二套房商贷首付款比例下调至最低4成，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

原本平静的南京楼市顿时波澜大起，市场各方都身不由己地被这股热潮卷入其中。

“满2年”的房主连夜涨价 足足多卖了12万

2012年的夏天，银行职员小邵在仁恒G53买下了自己人生中的第一套房，房子面积不大，才79 。去年已经结婚的小邵想要在奥体再换套大点的房子。羊年春节过后，他就把房子挂了出去，价格是238万，“中介告诉我说因为房子还不满5年，营业税就得交十一二万的样子，所以净得价就不能要得太高。”

因为性价比高，小邵的房子挂出去后就有不少人来看，上个周末成功签约，一周后买家就要来交首付。“没想到营业税免征的年限突然从5年降到了2年，像我这种情况，十几万的营业税就省下了。”小邵觉得自己原先卖亏了。

3月30日的晚上，小邵就打电话给买家，表示房价要涨到250万。而买家算了下账，其实还是和原来要付的钱差不多，所以也愿意接受。3月31日中午，拿到重新签好的合同，小邵的心才终于定了下来。

点评：在目前的二手房市场中，房子总价5.55%的营业税一般都是由买方承担的。而营业税“5改2”后，意味着那些已经满2年又没满5年的二手房可以省掉一笔数额不小的营业税。对于买家来说，其实变化不大，不过是换了个柜台交钱；而对于卖家来说，则是天上掉下来一个大馅饼。

城北盘原来一天卖3套新政后2天卖了30套

对于很多开发商来说，新政的利好像是一场及时雨，在房产销售上助力不小。中铁青秀城营销总监宣浩隽告诉笔者，该项目在新政之前日成交量在3套左右，而新政出来的2天时间里，该项目已经成交了30多套。

新政出台的当天晚上，这个项目就取消了对于新客户的部分优惠政策，售楼处全体进入备战状态，只接受“老带新”的成交。在中铁青秀城留下的几天缓冲期时间里，成交非常火爆，很多“老带新”客户抓紧时间享受了最后的优惠。

4月1日起，中铁青秀城完全取消了之前2个点的优惠政策。与之前相比，项目小户型房源总价上涨了3万元左右，大户型则上涨了4万元左右。

位于河北香河的香公馆，二期全部已停工。

民间融资模式的风险、去年房地产行业整体的不景气使得河北一些中小开发商陷入泥潭。去年9月，河北楼市第一次传出中小房企开发商资金链断裂的声音是邯郸规模最大的一家开发商—金世纪，其所开发的项目因为资金链断裂而停工。多米诺骨牌效应使得一些中小开发商资金告急而停止施工。半年之后，紧邻北京的河北香河，也有楼盘陷入停工、交房无望的泥潭。

现象：邯郸多个楼盘难按时交房

目前，除邯郸本地龙头房企金世纪负债累累，已于去年底在《邯郸日报》登出债权登记公告之外，还有不少房企出现资金问题而停工。多米诺骨牌的第一张牌倒了下去，而且在半年后的今天依然在继续。

“新城国际又出事了。”记者从邯郸武安有关部门一位工作人员处得知，目前邯郸及其下辖区域由于开发商资金链断裂而造成的群众上访案并不少见，“新城国际也是集资项目。房子仅封顶，现在没钱了，交不了房也付不了利息，老百姓天天堵门来上访。”

而据了解，开发邯郸新城国际地产项目的河北玮泰房地产公司，之前以月息2.4分的利息吸收民间资金，用于地产项目开发。由于去年金世纪倒下所引起的“挤兑潮”，该公司出现了资金紧张，邯郸新城国际已停工。该项目有业主向记者反映，开发商曾向他们提供解决方案，称可以在今年5月31日前分5次退还本金，“但是现在又没有了消息”。而出现类似情况的还有卓峰地产、万聚地产等公司旗下项目。

此外，位于河北武安市的荣域家园因为开发商内部原因而停工。该项目开发商、河北荣拓房地产公司法人向记者表示：“因为同合伙人发生了纠纷，我们虽然想要完成施工以便回款，但现在也没有资金继续下去。目前还欠工程队3000万元左右的工程款。”

廊坊香河香公馆二期停工

即使楼市成交相对较好的环京区域，也有一些中小企业因为资金问题而停工，甚至是烂尾的情况发生。前天，记者走访了位于香河县的香公馆项目。该项目临近京沈高速香河出口，2010年底开始销售，目前一期已经竣工，但二期项目的施工现场处于全面停工状态。

据在该项目内招揽生意的一位装修公司员工郑先生介绍，该项目一期部分因为“两证一表”不全的问题，迟迟未能交房。而二期由于开发商资金问题，从去年9月份之后就没有继续施工。“因为没钱，连电梯都没有装。如果想买房子，你不如考虑对面的富力。”郑先生告诉记者，“开发商拿不出钱来，业主已经来维权过多次。有300多户等不及的业主，已经在没有正式交房的情况下开始装修。”而在问及该项目何时能够交房、何时二期可以开盘时，售楼处值班人员均表示“不好说”。

而对于新政能否为环京市场带来转机时，部分业内人士也表现得较为谨慎。香河万通房地产开发有限公司经理王新革就表示，“3·30新政”见效并没有那么快，还需时间才能传导到香河区域市场。

探因：都是民间借贷“惹的祸”

中小房企的资金链为何纷纷断裂？带着这样的问题记者采访了多家河北的房地产开发商，他们中的大多数人表示，中小开发商的资金链断裂同此前一直盛行的依靠民间借贷集资建房模式不无关系。

“很多年前，从民间吸收资金就已经成为金世纪解决融资的重要渠道。随后，不少邯郸本地开发商也都或多或少这么做过。前几年，房产市场行情好的时候，这些高息的民间借贷还能够支撑起公司的扩张，但是随着去年三四线城市地产市场遇冷，高额的利息压垮了借方，令开发商的资金链一下就断了。”邯郸一位房地产行业从业人士告诉记者，河北很多中小房企依靠全民借贷的资金开发项目，开发商资金链断裂后，利息给不出来，房子也盖不出来，最着急的还是老百姓。

“光我知道的，邯郸跑路的开发商涉及金额就有60多个亿，开发商跑了很多。到现在一个都没有解决。”河北荣拓房地产公司企业法人也向记者表示，邯郸的房地产行业现在已经是一片混乱，卷款逃走屡有发生。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则分析，中小房企在企业运营当中普遍因为自身资金实力受限制，融资通道比较窄，再加上管理粗放，面临着债务筹措不及的局面，因此被迫向民间借贷开口。“中小房企较难取得银行借款，资金储备原本有一部分来自于回款，一旦销售节奏跟不上，就会影响整个进度。”据他介绍，在房企资金链中，民间借贷公司也扮演着很重要的角色，它们会以开发商的楼盘做抵押物，甚至多次抵押，助长了开发商的民间借贷，直至最后的资金链断裂。

进展：政府介入依然难解僵局

近日，记者从多个渠道了解到，邯郸市、邯郸武安、廊坊香河等地的停工项目已经引发多起业主维权事件发生。“现在这件事已经转交给了经侦支队。”上周，记者致电武安市房管局询问荣域世家事件进展时，房管局工作人员这样回应。不过，多位荣域世家的业主向记者表示，他们此前也去经侦方面问过，对方表示不清楚此事。就在4月1日，记者从武安荣域世家业主刘女士处获悉，他们再一次的维权行动毫无结果地结束。

“我们业主只能等结果，结果等到了一个没有盖章的红头文件。”刘女士表示，“现在我们只希望开发商能够交房，哪怕延迟交房也是可以理解的。”据该份文件显示，目前武安已成立了由副市长牵头的组织机构，同开发商、施工方进行协调。

“开发商资金链断裂引发的事件，即使政府介入，处理起来也很棘手。一般会采用先追查责任、封存账户的做法，防止风险继续扩大。”宋会雍解释说，化解房企资金链断裂引发的问题，关键还是在资金。有可能的话，政府会组织开发商坐下来谈，让涉事几方都做出让步。“一般遇上这种情况，都是以收回本金，甚至是先退回部分本金为主。当然，也有政府牵线，寻找新开发商接盘的可能，不过难度较大。”

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刚刚过去的3月，房地产市场利好频现。继27日两部委发布楼市“新政”后，30日，央行联合住建部、银监会发布个人住房信贷新政，财政部发布调整个人住房转让营业税新政。

据机构数据显示，北京新房二手房市场“供需两旺”，特别是二手房网签量破万；而在土地市场，仅有1总住宅用地招标出让，房企购地决策也更加谨慎。

新房：单周成交量均超千套 4月或集中推盘

记者从亚豪机构获悉，截止3月30日，3月北京商品住宅成交6314套，61.06万平米，均价26051元/平米。数据同时显示，三月单周成交量均超千套。其中，上周商品住宅累计成交1926套，环比前一周上涨16%，成交面积达17.77万平米，环比上涨17%，成交均价为27131元/平米，环比微涨5%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，随着年后央行再次降息、两会对楼市政策口径的放松，以及市场上关于“救市”消息不断，市场预期逐渐发生转变，而央行降息使信贷成本降低的利好，刺激刚需、刚改购房客群购房热情，推升楼市购房需求升温。而在供应上，面对逐步回流的购房者，开发商在经过一段时间的“蓄客”后，开始积极推出新房源。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，大多数开发商将更多的推盘计划放到4月底和5月。因此，4月底和5月有可能成为今年第一波成交量的高峰期。

二手房：改善型需求利好频出 网签量破万

本周，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的楼市利好政策再度加码，二手房市场加速迎来“小阳春”。根据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手住宅共成交10152套（截至3月30日），环比上月同期上升17%，与去年同期相比增加13.5%。成交均价为34166元/平方米，环比下降1%，同比去年同期下降6.5%，成交均价走势依然平稳。

从各区域成交均价情况来看，3月各区域均有较小幅度的上涨，其中中心城区（东城、西城），外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）成交均价分别上涨0.3%和0.2%。近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）成交均价上涨1.4个百分点，但由于近郊区价格较低，实际上涨幅度与城区基本持平。

链家地产市场研究部张旭表示，进入3月份，市场逐步回归正轨，在降息政策的推动下，实际成交量迅速上升，网签量水平也逐步回升至春节前水平。张旭认为，近几个月以来连续的利好政策一方面极大改善了各方对于房地产市场的预期，另一方面也推升了买卖双方的入市热情。尤其是贷款政策的宽松，其效果直接作用于贷款成本，促使购房成本有所下降。

但与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者并未受政策利好刺激而产生明显的恐慌性入市情绪。由于预期看涨带动挂牌价格有所提升，但未来市场的接受程度还有待观察

“二套房利率再现7折”追踪

虽然有银行打出二套房利率最低7折的优惠，但是新京报记者昨日采访发现，目前北京部分银行开始执行新政降低二套房首付比例，但多数银行对二套房利率暂时都按兵不动，对首套房贷款未结清再贷的二套房，利率依然坚持上浮1.1倍。有银行人士认为，7折贷款银行要亏本，不太可能成为主流。

多数银行二套房利率执行1.1倍

前天，有银行推出二套房房贷新政策：500万元以下普通住宅贷款利率下限为基准利率的0.7倍，500万元以上为0.85倍。按照100万元30年等额本息还款的房贷计算，在利率无折扣的情况下，需要累计还款总额近214万元；如果按7折计算，累计还款额约175万元，少还39万元。

“如果二套房利率打7折那就太实惠了，按照现在的资金成本，刚需买个二套房正当好时机。”还在犹豫是否下手买房的林女士昨日说道。

但记者昨天走访各家银行网点发现，其他银行暂时未跟风，对于未还清首套房贷款购买二套房的客户，房贷利率依然是基准利率上浮1.1倍。

工行、光大、招行网点人员表示，二套房按照首付4成，利率上浮10%执行。中行、农行、交行、南京、华夏银行等表示尚未收到总行执行新政通知，个贷中心依旧执行原贷款政策，首付六成，利率上浮10%。

同时，记者昨日从房地产中介了解到，目前各家银行二套房利率政策未作出调整。“总行还没发通知，目前各家银行二套房贷利率还没有调整计划。”链家地产市场研究部张旭表示。

业内称7折利率难以成主流

去年9月份，央行对二套房认定标准作出修改，首套房贷款已结清再购房视为首套房，在此之前银行对二套房的认定一直是“认房又认贷”，即只要曾经贷款买过房，无论是否结清，再买均视为二套房。

事实上，2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。随着银行利率市场化改革压力加大，银行渐渐把钱都贷给了利润更加丰厚的小微企业。从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域，7折政策名存实亡。

有银行人士昨天对新京报记者表示，7折贷款银行要亏本，部分银行的7折只可能是极小范围的促销活动，不太可能成为主流。目前贷款基准利率为5.9%，如果打7折则为4.13%，而5年期定存基准利率为4%，在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率达到5.2%，以此计算远超过5年期贷款利率。

“银行盈利方式就是通过低利率的吸收存款，放出略高利率的贷款，贷款利率低于存款利率银行还得倒贴。”上述银行人士表示。

首套房利率现8.8折

虽然二套房利率未见大面积松动，但目前多家银行对首套房都给出了不错的利率优惠，最低8.5折。昨日韩国友利银行的官方微博页面上，一条这样的广告帖吸引很多人：“住房按揭贷款8.88折，就在友利银行。”友利银行个贷部的工作人员向记者表示，二套房享受8.88折是建立在首套房还清贷款，个人征信记录无污点，且工作稳定，收入至少为月还款额的2倍以上，才有可能申请到。如果个人征信及资质不是很好的，不一定能享受到。

上述工作人员还表示，银行在一季度最低折扣是8.5折，4月1日起正式上调至8.88折。汇丰银行北京分行工作人员向记者表示，房贷最优惠利率为8.8折，要求是还清首套房贷，且购买第二套房为普通住房、贷款金额为150万元以上，无条件享受8.8折；贷款金额100万-150万元为9折，100万元以下则为9.6折。“新政下来后，总行细则还没有下来，过几天才知道最新的政策。”上述汇丰银行的工作人员向记者说道。

而建行、邮储银行等网点工作人员则称：“还清首套房后，购买第二套房的优质客户最低享受9折优惠”。不过，也有首套房利率不优惠的银行，民生银行表示结清首套房贷款后，二套房贷利率同样执行基准利率不打折。

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3月最后一周，楼市调控新政密集出台。调整供地节奏与结构、二套住房贷款首付比例调低至40%、个人购买2年以上的普通住宅对外销售免征营业税……这套覆盖土地、信贷、税收的楼市调控“组合拳”引发热议，人们普遍对楼市新政充满期待。当然，也存在一些疑惑。有人就问：楼市调控失去定力了吗？这会不会是新一轮强刺激？

“明者因时而变，知者随事而制”，楼市调控有定力，并非不作为，而是坚定目标，不轻易出手，但该出手时就出手，抓住时机，因势利导，决不犹疑。过去十年，楼市调控多是基于房价单边过快上涨出台的从严政策，以致不少人误认为只有“禁止”“限制”才是调控。其实，楼市调控的目标不是打压房地产，而是避免楼市大起大落对房地产业乃至宏观经济造成破坏性冲击，促进房地产市场平稳健康发展。

从市场走势看，去年以来，我国房地产市场出现深度调整，从过去房地产市场的供求关系总体偏紧，进入了总体趋于平衡、局部地区过剩的状态，转向了减速换挡的新阶段，区域分化成为房地产市场的新常态。从市场需求看，随着城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。及时调整限制性政策，防止楼市过快下行引发经济震荡，也是符合市场规律、满足民生需求的谋定后动、顺势而为。

楼市调控要出手，当然不能乱出手，从哪儿出手，向何处着力，最终还得发挥市场在资源配置中的决定性作用，按市场规律办事，同时更好地发挥政府作用。

一度，面对楼市高烧的情况，出现了一些应急式、行政化、“一刀切”的调控手段，在抑制了房价过快上涨的同时，也抑制了部分改善性购房需求。小康家庭添丁加薪，自然想住得宽敞些。市场有供给，如果信贷、税收政策再给点力，就不用望房兴叹。如今，楼市“组合拳”一出，缓解了普通家庭购买改善性住房的购房压力。在北京，一套市场价300万元的3年龄普通住房，根据新政策，对外销售时将全部免掉十几万元营业税；在上海，初步测算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。减免税费，释放购房需求，老百姓有了更多的获得感，市场信心也将进一步提振，这样的定向调控、精准发力，其积极作用会逐步显现出来。

楼市调控要出手，除了准，还得稳，把握好力度与节奏。去年以来，人们最担心的不是房价继续下跌，而是调控重踩“大油门”，让曾经超负荷磨损的赛车重新提速，错过了检修保养的机遇，丢了后劲，甚至增加新的风险。现在看来，楼市新政强调的是让市场回归正常化，注重因地因城施策，既激发市场活力，又没有一放了之，这套“组合拳”力度适中，跳出了“强刺激”的窠臼。

不过，调控并非包治楼市问题的万能药，更不是实现住有所居的惟一依靠。构建稳定的、多层次的住房供应体系，给不同人群提供解决住房问题的最佳渠道，破解住房市场供给结构的错位与缺位，才能从根本上化解楼市运行风险，稳定公众预期，实现房地产市场长期稳定健康的发展。