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随着交通、生活配套等短板开始显现，一些自住型商品房项目也面临着销售不畅的境遇。图为去年6月北京一自住型商品住房公开摇号现场。新京报记者 周岗峰 摄

自住房不用摇号也可以买？这确实让不少人大跌眼镜。

记者最近从北京市住建委官网上查询发现，眼下有部分自住型商品房项目正在将剩余房源统一对外销售，免去了统一摇号的过程。去年以来，自住房用地曾令房企趋之若鹜，如今，自住型商品房这个曾经的市场宠儿也开始面临尴尬境遇。

近10个自住房统一对外销售

最近，北京市住建委网站上挂出的两则通知备受关注。就在3月11日和3月13日，金地悦景台和首创·悦洳汇两个自住型商品房项目的剩余房源相继统一对外进行销售，不再组织公开摇号。记者在走访时发现，虽然不少自住型商品房受到购房者追捧，但仍有部分项目出现滞销的情况，并已悄然面向所有购房人进行销售。

首创·悦树湾和首创·悦树汇是首创在顺义赵全营建设的两个自住型商品房项目。最近有读者反映，这两个项目正在面向所有购房人进行销售。“现在的价格和之前一样是14000元/平方米。不同的是现在你想买的话不需要进行自住型商品房的购房资格审核，也不用等待摇号，只要有北京市购房资格就可以，不再区分优先与非优先家庭。”首创·悦树汇的销售人员介绍。

上述销售人员介绍，项目自住型商品房房源对外公开销售，是经过北京市住建委批准认可的。同时，这些房源与自住型商品房一样在5年内不能出售，日后交易时还要按与同地段商品房价差的30%交纳土地收益等。

记者在北京市住建委网站上查询发现，不仅是以上这几个项目，自去年12月起，包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售，公告显示，“不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭”。

地处偏远影响市场接受度

对于自住型商品房对外公开销售，业内存在不同的看法。和裕地产营销总监王骞表示，自住型商品房在价格方面具备很大吸引力，不少刚需购房者都是同时选择多个项目进行申报，但最终只能选择购买一个项目，所以部分项目前期排号人数众多，最终的销售情况却并没有想象中理想。但毕竟自住型商品房的价格优势还在，面向所有购房人进行销售后，还是会有一定市场。对于项目加速跑量，缓解资金压力起到一定助推作用。

但也有业内人士表示，这些滞销项目的房源即便转成商品房也不见得好卖。记者翻阅北京市住建委网站发现，首创·悦树汇和首创·悦树湾自2015年1月30日开始对外销售，但截至目前项目的去化情况平平。首创·悦树汇目前为2号楼在售，共计230套房源，目前已签约142套，尚有近100套房源在售。首创·悦树湾第一次开盘推出3、4号楼共448套房源，住建委网站上显示已签约65套房源，可售房源为364套（不包括已预订房源）。

“赵全营区域目前的交通、生活等配套不算完善，区位条件与自住型商品房的目标客群并不相符。申请对外销售之后，去化依旧会面临压力。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

一位上市房企的高层介绍，当初公司也考虑过赵全营板块的地块，但通过调研发现该区域在3、5年内很难盘活。“区域缺乏导入人口的要素，很难吸引目标客群，所以最终没有参与项目地块的竞拍。”

业内观点 对待自住房项目或将更为理性

去年，自住型商品房因质量等诸多问题遭弃购的现象不时见诸报端。而对于开发商而言，却也是有苦说不出。一个项目的自住房住宅价格受限，项目想要获得较高盈利，成本需要转嫁到项目商品房部分。可事实上，地处偏远的自住型商品房项目的商品住宅高定价并不受市场认可。面对着其间的矛盾，相比于去年的趋之若鹜，今年开发商对于自住型商品房用地的看法似乎已经发生一些转变。

“去年以来不少项目去化不理想，开发商手头的资金紧张，目前正是拿地的好时机。不过公司对北京市场未来走势的预判更为平稳，今年在拿地时对风险把控更为严格。公司对项目的业态、项目性质没有太多顾虑，主要是考察投资回报率。”路劲地产北京公司副总经理温立伟表示。

王骞也认为，北京楼市飞速增长的时期已经过去，市场周期性波动已成常态。自住型商品房用地在公司考虑的拿地范围内，但会更为严格地核算支出与利润。

“近几年在北京拿地不容易，因此即便自住型商品房的利润空间被压缩，但不少房企还是希望通过经营这类项目保持市场占有率。不过随着市场回暖，房企平价跑量，性价比不强的自住型商品房项目可能会降温，也会影响房企的拿地心态。”陈云峰认为。

同时，也有业内人士表示，自住型商品房本身具有保障性和行政指令的性质，其中参与经营的国企比较多，很大程度上是为了履行社会责任。因此这类用地也并不是“想买就能买”。

今年两会期间，泰禾集团董事长黄其森就曾坦言，由于设计、地段、配套等方面的短板，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱。他认为，北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住房问题，目前来看，平抑整体房价达到了预期效果，因此建议自住型商品房适时退出。

数据

虽然部分自住型商品房销售缓慢，但仍不能阻止自住型商品房在今年大批入市的热潮。北京市住建委表示，截至2014年年底，北京市已经有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，完成了年初制定的2万套自住型商品房入市的预定目标。目前，全市共推出55个自住房项目。2015年将迎来自住型商品房入市高峰，预计有3.3万套自住型商品房上市销售。业内人士认为，在这样的形势下，刚需项目还将继续受到冲击。

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“住房公积金制度改革”首次写入2015年政府工作报告中，也将在2015年进入全面落地改革阶段。有媒体报道称，住建部将酝酿住房公积金的相关文件，其中包括把住房公积金首套房贷款放至20%等，引发广泛关注。

3月25日，21世纪经济报道记者致电住建部住房公积金管理中心获悉，住建部目前并未有把住房公积金首套房贷款降至20%的文件，不过，住建部在力推住房公积金制度的改革，且提高住房公积金资金的使用效率，降低贷款门槛是一大方向。

地方二季度或频出楼市新政

在全联房地产商会会长聂梅生看来，支持自住和改善性住房需求，稳定住房消费是2015年楼市调控的主基调，预计2季度以后，各地将频出楼市新政，稳定住房消费。

聂梅生认为，住房公积金制度的调整将是支持自住和改善性住房需求的重要方式。就在两会结束后的一周后，3月20日，住建部召开全国首次关于住房公积金管理工作的电视电话会议，

针对住房公积金资金结余过多的情况，住建部部长陈政高特别要求，全国住房公积金管理者要集中研究拿出措施，在住房公积金的使用上要降低门槛，缩短办理周期，用足用好住房公积金，充分发挥住房公积金的潜力。

同一日，福建省出台实施《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》明确，各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

另据21世纪经济报道记者获悉，上海市公积金个贷额度正在酝酿上调，并为此开过专题研讨会议。3月25日，上海住房公积金管理中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者，将根据住建部的要求，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也告诉21世纪经济报道记者，住房公积金将成为各地楼市调控的主要措施，一些地方城市将会在二季度后出台鼓励公积金的政策，且各地根据住房公积金资金、楼市情况，调整的情况也将不同。

杨红旭预测，可能集中在这几个方面，降低公积金贷款利率，提高住房公积金贷款额度以及强化对首套和改善性住房需求的住房公积金贷款的支持力度等。与此同时，住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。

首付两成效果有限

针对备受关注的住房公积金首套房贷款首付降至两成，北京中原地产首席分析师张大伟认为，对市场影响有限，效果一般。另据21世纪经济报道记者北京、深圳、广州、福建等超过15个省市已在实施住房公积金首套房贷款首套住房公积金首套房贷款降至20%的文件。

以北京为例，北京市住房公积金中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者，北京现行政策中针对90平米以下的房屋，首付款要求就是两成。

“关键在于首付比例和住房公积金贷款额度存在不匹配问题，”张大伟如是说，北京的住房公积金贷款额度仅有120万，在满额贷款的前提下，仅能撬动总价不超过150万的房产，但实际上，北京单套150万的房产并不多。

个贷机构伟嘉安捷相关负责人介绍，目前使用公积金贷款购房的，占全市成交量的三到四成，而能贷到120万总额的购房者仅3-4成。

在张大伟看来，关键在于提高贷款额度。不过，贷款额度的提高并不容易，“这需要和当地的住房公积金的使用情况相关，如果公积金个贷率较低，可提高额度以及降低首付门槛，但如果公积金使用效率较高，降低住房公积金贷款门槛的难度较大。”

南京住房公积金管理中心的相关人士即公开表示，南京目前公积金账户的额度非常紧张，钱已经不够用了，所以短期内不会降低公积金贷款门槛和出台其他宽松政策。

土地出让收入已成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

自称“退休老汉”的任志强日前再度发声，否认地产进入白银时代，“只要经济是增长的，房地产，肯定在持续增长”，他还预测，2015年的房价还将继续涨。

任志强虽然号称“任大炮”，但其房价预测经验则显示“靠谱”。2015年，国内楼市的确有复苏的理由。此前已经有消息称，住建部正在酝酿刺激住房消费的政策，包括降低首套与二房的首付比例和贷款利率。近期关于“公积金”救市的新闻更是备受炒作，比如，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房的，首付可降低至两成；上海则表示在研究大幅提高住房公积金个贷限额。

3月24日，财政部公布《2014年全国土地出让收支情况》显示，虽然全年总体土地出让收入同比仍在增长，但分季度数据显示，土地出让收入增速逐季回落。前三季度分别增长40%、14.2%和0.5%，四季度下降21.6%。土地出让收入的回落让地方政府都绷紧了弦。

控制房价过高，一直是过去多年来政府和购房者的共识。基于此，限购令、提高首付等抑制政策成为过去几年房地产调控的主流思路。

但是，显然不是所有人都喜欢房价下跌。首先是银行业和存量房的所有人，房价下跌将累及个人财富缩水，继而影响住房按揭贷款的安全。

更大的压力主要来自于财税部门。2014年房地产市场持续低迷，不仅土地市场受到影响，与房地产相关的税收也大幅滑落或负增长，在2014年严重拖累了财政收入的增长。据公开数据，2011年到2014年，全国的土地出让金收入分别为3.15万亿、2.7万亿、3.9万亿4.3万亿，相当于同期地方政府一般性预算收入的60%、44%、57%和57%。

我们可以看到，土地出让收入已经成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

与此同时，在2014年土地出让收入逐季萎缩到同比降低20%的情况下，两会期间公布的2015年财政预算，国有土地使用权出让的预算收入仍然定为39452亿元，仅下降了4.7%。这种态度是住建部出台楼市刺激政策的主要背景，据传也获得了财政部与央行的支持。

这预示着，政策面上楼市已经具备了复苏的基础。问题是需求面上是否还有动力。有人据中国家庭金融调查的数据测算，商贷及公积金贷款的首付全面降至2成，会刺激386万套住房需求。整体来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，政策的刺激作用较弱。尽管如此，按照上述测算，以目前6亿平方米的商品房库存，至少可以消化掉一半，以此带动房价整体上扬。

只是这样的房地产繁荣是否是我们所需要的？在中国经济增长处于长期放缓和劳动年龄人口减少的环境下，未来多数地区的房地产市场的前景都不乐观。以香港为例，1998年亚洲金融危机重挫香港楼市，房价从1997年的历史最高点迅速下跌，1998年一年就跌掉31%，在2003年达到历史最低点，较1997年跌去63.3%，日本东京也是如此。今天，我们或者已经到了要考虑如何避免这一幕的时候了。

一周以来，北京晨报记者走访了朝阳区、通州区、房山区等多个地区，发现有些商住项目打折力度超过了住宅项目，折扣最低可以达到“七九折”；还有些商住项目推出特价房，赚足了眼球。

首开熙悦·双子座位于房山线长阳地铁站南侧。上周六，记者走进首开熙悦·双子座售楼处，看到有四个家庭在看房，其中不乏老人带着半岁多婴儿“我们项目总共有两栋楼。去年11月第一次开盘，只推了一栋楼，属于精装LOFT产品，户型为52至60平方米，优惠后均价在21000元/平方米左右。”该项目销售人员介绍说，目前该项目的第二座楼处于顺销状态，优惠活动是买房交1万元贷款打八二折、全款打七九折，优惠后均价也是在21000元/平方米左右。

听记者说要比一比同类产品价格，首开熙悦·双子座销售人员急忙说，“我们项目有几套特价房出售，均价约为19000元/平方米。”谈起开发商推出特价房的原因，该销售人员解释说，“开发商这么做，主要是为了促进销售。但说实话，这几套特价房的户型不太受客户喜爱。”

长阳半岛中央城位于房山线长阳地铁站北侧，与首开熙悦·双子座遥相对应。两个项目推的是同类产品，上演着一场“对台戏”。“我们项目在去年11月第一次开盘，推出精装LOFT产品，户型40至80平方米。”长阳半岛中央城的销售人员表示，现在买房可以享受较大的优惠力度，贷款打八一折，全款折扣更低，优惠后均价在19000元/平方米至2万元/平方米。

周末看房 出手犹豫的多

上周六，北京晨报记者走进长阳半岛中央城售楼处，看到在大厅一侧有大型餐桌，上面摆放着各种各样的美食，包括炒米饭、炸大虾、蔬菜沙拉、西式糕点等。在现场吃饭的有数十人，不时有家长领着孩子去拿美食吃，他们脸上带着笑容。该项目销售人员热情地介绍说，“这周末我们搞免费自助餐活动，您可以一边吃一边选房。”

陈昕(化名)正在品尝自助餐，她手里抱着八个月大的孩子。陈昕对记者说，“我丈夫在丰台总部基地工作，离房山长阳地区不太远，所以我们选择在这里买了住宅居住。我们手里还有点闲钱，想再买一套商住房做投资。”听说长阳半岛中央城有免费自助餐，她与丈夫过来看看房，顺便蹭一顿午饭吃。两人对于买商住房还在犹豫，打算再等一等看。

与陈昕相似，张宇(化名)与女友也是来看房，顺便尝一尝自助餐的。他们已经转了好几个商住项目，但仍然没有出手买房。“我们没有北京购房资格，想先买个商住房来住。”张宇表示，尽管北京商住房价格比周边住宅便宜些，但是他们担心商住房价格会下跌。

买了商住房 9个月没收益

上周五，北京晨报记者赶到位于朝阳区的常楹公元（资料、团购、论坛）售楼处。据其销售人员介绍，该项目出售平层商住产品，户型为35平方米、57平方米。去年5月，商住产品一期开盘，均价在25000元/平方米至27000元/平方米。今年2月，商住产品二期开盘，均价在27000元/平方米至29000元/平方米。

孙雪(化名)买了一套商住房做投资，却觉得不太值。孙雪回忆说，去年6月左右，他买了常楹公元一期一套商住房子，总价94万多元。他支付了首付款50万元，尚未办理贷款。今年2月，常楹公元二期开盘，同样面积的商住房价格变为98万多元。目前两期房子均未交房。“半年多的时间过去了，我花了50万投资这个商住房，没有一分收益。要是把这50万元买了理财产品，现在算算还有5万元的收益。”

对于投资商住房的效果，首开熙悦·双子座的销售人员坦言，“目前我们项目周边同类产品较多，您现在买了我们的商住房，转手就卖是很难卖个好价钱的。不过可以等两三年，这里周边商场建好了，商业氛围浓了，人气上来了，那时卖了应该能赚到钱。”

京商住项目均价连降仨月

据伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，从今年1月至3月，北京商住项目成交量持续下滑，分别为531套、320套、216套。在这三个月，北京商住项目成交均价也在持续下降，累计降幅达到12%。截至3月19日，北京商住项目库存量为25773套，仍然处于历史高位。

“如果不计算新增商住项目，目前北京商住项目库存去化周期大约需要2年。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，目前北京商住项目的开发商去化压力较大。为了加速去化、回笼资金，开发商只得加大打折促销力度，吸引更多客户出手买房。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京商住项目成交量走低，一方面是受到北京楼市整体市场不佳的影响，另一方面是因为局部地区商住产品供应量过大所致。郭毅对北京晨报记者说，“多数出让地块中会配售一些商业公建用地，用以开发建设写字楼或商业项目，借此引进企业办公并丰富配套。但一些处于发展初期的区域，在得不到其他利于产业引进的扶持政策的背景下，开发商又难实现预期目的，在短期利益驱动的背景下，把规划中的商业公建部分开发成商住产品，散卖给普通消费者。结果造成部分产业发展欠佳，而区域商住产品供应量过大，销售难度加大。”

郭毅认为，北京商住项目以不限购、总价低的优势，吸引着部分刚需人群和投资客群买房置业。由于消费者购房越来越趋于理性，他们不会因为开发商打折促销而动心，更不可能为了一顿免费午餐而买房。真正能够打动他们的，还是哪个商住房性价比较高。

北京商住市场趋向分化

对于北京商住项目的未来，有业内人士表现出了担忧。“未来一段时间，北京的限购政策不会取消，但是有可能会发生松动。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，如果北京放宽对外地人的购房限制，把连续缴纳社保或个人所得税的条件从5年减少为3年或2年，那么很多以前“被限购”的外地人，在符合新条件后，就能够购买北京住宅。这样部分购房需求将会被分流，使得北京商住项目的销售受到影响。

亚豪机构市场总监郭毅表示，未来北京商住市场将会出现明显分化。在商住产品供应不大的区域，后续商住产品推出较少，在售商住项目成交量将有可能上升，价格也会保持稳中有升。在商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖，而后续商住项目入市，将会陷入销售困局。

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