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一周以来，北京晨报记者走访了朝阳区、通州区、房山区等多个地区，发现有些商住项目打折力度超过了住宅项目，折扣最低可以达到“七九折”；还有些商住项目推出特价房，赚足了眼球。

首开熙悦·双子座位于房山线长阳地铁站南侧。上周六，记者走进首开熙悦·双子座售楼处，看到有四个家庭在看房，其中不乏老人带着半岁多婴儿“我们项目总共有两栋楼。去年11月第一次开盘，只推了一栋楼，属于精装LOFT产品，户型为52至60平方米，优惠后均价在21000元/平方米左右。”该项目销售人员介绍说，目前该项目的第二座楼处于顺销状态，优惠活动是买房交1万元贷款打八二折、全款打七九折，优惠后均价也是在21000元/平方米左右。

听记者说要比一比同类产品价格，首开熙悦·双子座销售人员急忙说，“我们项目有几套特价房出售，均价约为19000元/平方米。”谈起开发商推出特价房的原因，该销售人员解释说，“开发商这么做，主要是为了促进销售。但说实话，这几套特价房的户型不太受客户喜爱。”

长阳半岛中央城位于房山线长阳地铁站北侧，与首开熙悦·双子座遥相对应。两个项目推的是同类产品，上演着一场“对台戏”。“我们项目在去年11月第一次开盘，推出精装LOFT产品，户型40至80平方米。”长阳半岛中央城的销售人员表示，现在买房可以享受较大的优惠力度，贷款打八一折，全款折扣更低，优惠后均价在19000元/平方米至2万元/平方米。

周末看房 出手犹豫的多

上周六，北京晨报记者走进长阳半岛中央城售楼处，看到在大厅一侧有大型餐桌，上面摆放着各种各样的美食，包括炒米饭、炸大虾、蔬菜沙拉、西式糕点等。在现场吃饭的有数十人，不时有家长领着孩子去拿美食吃，他们脸上带着笑容。该项目销售人员热情地介绍说，“这周末我们搞免费自助餐活动，您可以一边吃一边选房。”

陈昕(化名)正在品尝自助餐，她手里抱着八个月大的孩子。陈昕对记者说，“我丈夫在丰台总部基地工作，离房山长阳地区不太远，所以我们选择在这里买了住宅居住。我们手里还有点闲钱，想再买一套商住房做投资。”听说长阳半岛中央城有免费自助餐，她与丈夫过来看看房，顺便蹭一顿午饭吃。两人对于买商住房还在犹豫，打算再等一等看。

与陈昕相似，张宇(化名)与女友也是来看房，顺便尝一尝自助餐的。他们已经转了好几个商住项目，但仍然没有出手买房。“我们没有北京购房资格，想先买个商住房来住。”张宇表示，尽管北京商住房价格比周边住宅便宜些，但是他们担心商住房价格会下跌。

买了商住房 9个月没收益

上周五，北京晨报记者赶到位于朝阳区的常楹公元（资料、团购、论坛）售楼处。据其销售人员介绍，该项目出售平层商住产品，户型为35平方米、57平方米。去年5月，商住产品一期开盘，均价在25000元/平方米至27000元/平方米。今年2月，商住产品二期开盘，均价在27000元/平方米至29000元/平方米。

孙雪(化名)买了一套商住房做投资，却觉得不太值。孙雪回忆说，去年6月左右，他买了常楹公元一期一套商住房子，总价94万多元。他支付了首付款50万元，尚未办理贷款。今年2月，常楹公元二期开盘，同样面积的商住房价格变为98万多元。目前两期房子均未交房。“半年多的时间过去了，我花了50万投资这个商住房，没有一分收益。要是把这50万元买了理财产品，现在算算还有5万元的收益。”

对于投资商住房的效果，首开熙悦·双子座的销售人员坦言，“目前我们项目周边同类产品较多，您现在买了我们的商住房，转手就卖是很难卖个好价钱的。不过可以等两三年，这里周边商场建好了，商业氛围浓了，人气上来了，那时卖了应该能赚到钱。”

京商住项目均价连降仨月

据伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，从今年1月至3月，北京商住项目成交量持续下滑，分别为531套、320套、216套。在这三个月，北京商住项目成交均价也在持续下降，累计降幅达到12%。截至3月19日，北京商住项目库存量为25773套，仍然处于历史高位。

“如果不计算新增商住项目，目前北京商住项目库存去化周期大约需要2年。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，目前北京商住项目的开发商去化压力较大。为了加速去化、回笼资金，开发商只得加大打折促销力度，吸引更多客户出手买房。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京商住项目成交量走低，一方面是受到北京楼市整体市场不佳的影响，另一方面是因为局部地区商住产品供应量过大所致。郭毅对北京晨报记者说，“多数出让地块中会配售一些商业公建用地，用以开发建设写字楼或商业项目，借此引进企业办公并丰富配套。但一些处于发展初期的区域，在得不到其他利于产业引进的扶持政策的背景下，开发商又难实现预期目的，在短期利益驱动的背景下，把规划中的商业公建部分开发成商住产品，散卖给普通消费者。结果造成部分产业发展欠佳，而区域商住产品供应量过大，销售难度加大。”

郭毅认为，北京商住项目以不限购、总价低的优势，吸引着部分刚需人群和投资客群买房置业。由于消费者购房越来越趋于理性，他们不会因为开发商打折促销而动心，更不可能为了一顿免费午餐而买房。真正能够打动他们的，还是哪个商住房性价比较高。

北京商住市场趋向分化

对于北京商住项目的未来，有业内人士表现出了担忧。“未来一段时间，北京的限购政策不会取消，但是有可能会发生松动。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，如果北京放宽对外地人的购房限制，把连续缴纳社保或个人所得税的条件从5年减少为3年或2年，那么很多以前“被限购”的外地人，在符合新条件后，就能够购买北京住宅。这样部分购房需求将会被分流，使得北京商住项目的销售受到影响。

亚豪机构市场总监郭毅表示，未来北京商住市场将会出现明显分化。在商住产品供应不大的区域，后续商住产品推出较少，在售商住项目成交量将有可能上升，价格也会保持稳中有升。在商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖，而后续商住项目入市，将会陷入销售困局。

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分析国家统计局发布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，我们发现，已经有40%即28个大中城市的二手住宅价格指数低于2010年。这进一步打破了房地产投资不败的神话：房价不但短期内会波动，而且中期后也可能下跌。

人们常说，目前全国楼市出现了分化，三四线城市的情况抗跌性不强，但一二线城市的房价抗跌性强。对于这种认识，我们首先需要将一线城市和二线城市区分开来，很多二线城市房价的抗跌性也不够强，直辖市、计划单列市、省会城市中已有11个的二手房价指数低于2010年。一线城市的房产似乎仍然是无风险的资产，北上广深的2月二手住宅价格指数比2010年至少高15%，表现得非常坚挺。2011年到2013年间的经验似乎证明，一线城市的房价短期内也会下跌，但很快就能涨回来。这样的剧情似乎很快就又要上演了，有人指出，一线城市的楼市已经显露了回暖的迹象。

回暖的迹象有很多。例如，2月深圳新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数都环比上涨。北京1-2月的住宅销售面积止跌回升，同比增长7.7%；而且销售面积大于竣工面积，库存压力在减小。

但实际上，这些数据还不能足够有力地证明一线城市楼市会回暖。深圳房价指数环比止跌回升，是从去年10月开始的，直接受益于9月底出台的放松限贷政策。北京二手住宅价格指数也因这个政策在去年10-12月环比上涨，但2月又开始下跌，深圳房价指数很可能也是这样的轨迹。北京1-2月住宅销售面积同比增长，很大程度上是因为去年同期的销量太低，今年1-2月销售面积只有97万平方米，远远低于2013年1-2月的168万平方米。

而且，其他一些数据仍然显示北京楼市复苏动力不强，例如，1月土地出让金同比减少；1-2月房地产开发企业到位资金、住宅新开工面积都同比大幅减少。这些数据反映房地产企业资金趋紧、对后市信心不足。北京还有一个现象值得注意：开发商减少了住宅新开工面积，增加了写字楼开工面积。这可能是因为他们不看好住宅市场，打算转型做商业地产。但是，写字楼的销售面积却同比下降了，看来转型也殊为不易。

一线城市的楼市与三四线城市相比，有很多优势，其中最重要的是资金来源更充足，融资成本更低，开发商还耗得起。2014年，全国社会融资规模比2013年减少，但北京的社会融资规模却是增长。但长期这样耗下去，对开发商终究是不利的，他们已经在考虑转型了，降价以释放压力也会成为他们未来的选项。

一线城市与其他城市的楼市的确在分化，但分化到一定程度，二三线城市的低房价就会吸引更多的人离开北上广深，使一线楼市的需求进一步减少。

北京市住建委数据显示,截至3月17日,北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。北京中原研究总监张大伟表示,8.1万套的库存量已经是自2014年9月以来的最低。

不过,如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内,据亚豪机构的数字显示,北京市的新盘库存量(已领证未签约,不包含商业和保障房)高达108265套,总面积超过1320万平方米。

从这个数字来看,北京楼市的去库存压力并不小,其中库存量最大的是通州区(超过1.9万套),第二是大兴区(超过1.7万套),房山区也超过了1.2万套。

而据亚豪机构统计,截至3月15日,3月北京仅有4个新盘入市。业内人士预计,受“两会”影响推迟入市的楼盘将在月内集中入市,预计3月底将迎来一波供应小高峰,房价是稳还是涨成为关注的焦点。

开发商盼政策松绑以“减压”

“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说,从房企方面来看,一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少,另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖,尤其是或出于经济下行的压力,一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为,进入3月份,各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

中原北京研究总监张大伟则表示,目前楼市正处于一个临界点,从过去经验看,4月份如果某个区域(如通州、大兴)出现一个项目率先坚持涨价,那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价,形成“普涨”局面。

但也有业内人士表示,虽然有降息、公积金贷款放宽等利好,但今年北京预计还有约4万套的自住房入市,开发商的压力并不小。

经济观察报记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

实际上，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。本报独家获悉，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。

一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

支持公积金购首套房首付下调

3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。调低购房首付正在成为楼市新的关键词。但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。

“住房公积金100城联网已经形成格局，相对以往的属地监管制度，某种程度上是共享资金收支状况，除了异地互认和转移接续，异地贷款业务也是趋势。”接近住建部一位人士表示。

3月16日，济南市发布通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。

重庆市市长黄奇帆在今年3月份召开的重庆国土资源和房屋管理工作会议上，就探讨了首付降低的可能性，“第一套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付。”

“地方政府应该得到了政策内容，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，促进实现住房公积金的使用途径的多元化，即将发布的文件和《住房公积金管理条例（修订版）》可以互相支撑的，所以我们看到了地方政府公积金下调首付，主要目的就是刺激住房消费。”接近住建部一位人士表示。

稳定住房消费地方压力巨大

国家统计局数据显示：2015年1月全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。

此前，杭州市政府甚至亲自上门找央行杭州中心支行，要求他们降低第二套住房贷款的首付比例，但央行杭州中心支行并未给任何回复，其他省份也碰到过这种情况。

“地方支行没这个权力，加上商业银行惜贷明显，就算它们有这个权力，地方商业银行的银根在总行，能力有限。”接近央行研究局相关人士告诉记者。

经济观察报了解，年前住建部官员主动与北京、上海、深圳、广州、杭州和三亚等城市市长进行沟通，交流了楼市的一线信息，听取了地方住建系统负责人对楼市走向的研判等，并且把这些信息上报给顶层制度设计者，有些地方政府救市压力巨大。

“有些地方上，房地产开发投资规模比例若高于25%，主管城乡住房的副市长就不审批当月楼盘的控制性详规和建设设计规划；若低于10%，副市长就可以加快审批力度等，他们就害怕增加房屋供给量，你想想副市长都这么官僚了，地方政府的压力可想而知。”接近住建部一位人士表示。

“央行亲自调研了按揭制度和信贷政策，所以才会有下调二套房贷首付比例至五成，下调房贷利率，这个政策在2015年1月底就已经成文，也得到央行支持。”该央行研究局相关人士告诉经济观察报。

中国工商银行总行一位人士对该政策持保留意见，“房贷利率建立在市场选择基础上，银监会和我们进行风险测试得出的房贷利率，现在利率市场化是趋势，利率行政化只会伤害经济本身。”

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。

国家统计局昨天发布了2月份70个大中城市住宅价格变动情况，与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。北上广深四个一线城市只有深圳房价是在上涨的。

2月份房价表现多少让人有点意外。从去年下半年到今年2月，在货币政策放松、地方政府救市多重因素刺激下，一线城市房价呈现止跌回稳态势，二线城市房价降幅有所收窄，按照这一趋势，2月份房价应该继续回暖，但从统计数据看，2月楼市还是偏“冷”。

看到2月楼市偏“冷”，有人或许会恐慌，担心房价难以复苏或者继续降温，也不排除一些地方政府以2月数据为依据进一步救市。其实，无论是开发商还是地方决策者这么想有点杞人忧天了。房地产与很多行业一样也有淡季，今年的2月又恰逢春节，更是淡季中的淡季。很多购房人离城返乡，春节放假期间也没有交易，成交量就会下降，房价没有复苏动力。现在基本可以预判，从3月份起一线城市将逐渐步入回暖轨道。

从市场角度看，经历了去年楼市低迷之后，多数开发商去年业绩完成不理想，亟须要冲业绩，再加上开发商手里有大量存货需要出手，必然会加大推盘、促销力度，成交量回升就会带动价格。有机构公布的数据显示，上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%。

从宏观层面而言，最高决策层对楼市有了明确态度，“鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”，鼓励因地制宜,分城施策。前者明确支持刚性需求，后者等于是给地方政府更多自主调控的权力和空间。事实上，不少地方政府已经走在了救市的路上。

坦率地说，笔者并不担心楼市偏“冷”，而是担心楼市反弹过快。楼市复苏迹象已经显露，地方政府仍在添柴加温。楼市反弹过快会带来很多问题，最好的状态是缓慢复苏，平稳发展

昨日，国家统计局公布了2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，2月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，二手住宅价格环比下降的城市61个。初步测算，70个城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。

2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比上月增加2个；持平的城市有2个，比上月减少2个；上涨的城市有2个，与上月相同。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%，四大一线城市中仅深圳环比上涨0.2%。

二手住宅方面，价格环比下降的城市有61个，与上月相同；持平的城市有4个，比上月增加1个；上涨的城市有5个，比上月减少1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2%。

2月适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间带动了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所增加。

“第一次跌幅如此之快，楼市快速进入冰冻期，一二手房价均出现了多个城市低于2010年的现象。”综合2月份房价指数数据，中原地产首席分析师张大伟认为，房价全面下调至少会维持到今年一季度之后，不过下调的节奏逐渐放缓，跌幅明显收窄。深圳等城市一二手住宅价格指数均出现上涨，一二线市场将在3月份复苏，市场分化明显。

国家统计局数据显示，2月北京新建商品住宅和二手房价格分别环比下降0.3%和0.1%。张大伟解释道，受春节假期的影响，北京基本交易停滞，部分开发企业2月份也增加了促销力度，因此指数出现轻微调整。此外，他认为，北京新建住宅价格持续多月下调，与统计口径中自住房数据的增加有一定关系，“自住房属于商品房，在指数统计中影响了涨跌幅，整体一线市场看，北京商品房价格已经逐渐开始企稳。”