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今年的李克强总理答记者问，对于房地产行业来说算是一个比较有意义的一届记者会，因为，谁都没有想到一个大鼻子蓝眼睛的外国记者第一个提问，就把房地产问题给抛了出来，放着反腐不说，放着缅甸战场上的战火烧死了五个无辜的中国人的事情不说，倒是第一次的把房地产做为第一个问题摆在了李总理面前，这和前几次两会的不提房地产，不提调控不一样，这次李克强总理倒是在记者会的开场就阐述了房地产问题，李克强总理称，中国是发展中国家，住房既是经济问题，也是民生问题，因而中国还要加大力度增加保障房建设。房地产市场有其自身规律，中国城市特色各异，强调因地制宜调控房地产市场。中国城镇化进程还在继续，住房需求是刚性的，鼓励居民购买自住和改善型住房。

李克强总理一改往日不提房产的风格再次强调刚性需求，表明政府对房地产态度发生微妙变化，即从担心房价上涨过快，到希望促进消化库存，进而刺激房地产投资。这个态度变化反映了政府的功利心态，其背后伴随着政策的微妙调整，如取消限购限贷等。不过，从总理讲话中，应该读到另外的信息，也就是说，房子不好卖了，总理才做推销员。就像总理自己所言，房地产市场有其自身规律。因而，总理打气，也仅仅是打气，房地产市场长期拐点已经到来，政策终究是靠不住的。

李克强总理的刚需论，和开发商所说的刚需论，虽然词语是一样的词语，但是，涵义绝对不是一样的涵义，李克强总理所指的刚需论，是没有房子的要通过推进城镇化住上房子的新市民需要新的住宅，需要实现居者有其屋的愿意的一个发展愿景，而开发商眼里的刚需，是指靠着买房来发家致富的投资客的需求，这两个刚需的意思，肯定是不一样的。李克强总理提出的鼓励居民购买自住房和改善型住房的的美好心愿所折射出来的信号，其实不仅仅是要刺激居民的住房需求，更重要的是，总理希望房地产在满足居民住房需求和改善型需求之后也能给下行的经济形势注入一些新的活力，但是，鼓励居民购买自住房和改善型住房的意思不一定就是要刺激房地产，不一定就是要放开调控，因为总理在记者会上还说了，不会对经济实行强刺激。所以同理，对于房地产而言，开发商也不要老想着这次李克强总理能够拿出强有力的政策来推动房地产的发展，也许对本届政府来说，最好的措施就是没有措施，总理虽然都欢迎外国人来中国买房投资了，总理都说要鼓励居民自住房的需求了，但是，在没有接触北京楼市限购的情况下，在投资客的需求被禁锢，而自住房的消费能力被透支殆尽的情况下，总理的打气的话对于广大的地产商也许只能作为一句客套话来听了，因为，道理很简单，李克强总理不愿意单纯的靠短期强刺激来搞活经济，哪怕宁愿搞互联网电话，那怕是搞物流，只要把就业问题解决了，只要把新型市民的住房问题解决了，就是中国最大的经济，至于高端住宅，至于一线城市，也许这次总理会上释放的信号还是一个那就是随他去，不管啦。

相比于温家宝总理之前在两会记者会上的一次次对房地产的敲敲打打不同，李克强对房地产在两会上的表态甚至可以说是积极的，他体现了一个开明的政府正在以市场化的理念去管理房地产，李克强总理在之后的回答中多次提出了精简政权，其实，参照对房地产问题来说，精简政府对房地产问题的指手画脚，在管好政府需要管理的自住房和改善房之后，剩下的高端地产就爱咋咋，随着市场去变化吧，这也让一线城市的一线豪宅有种不知何去何从的感觉，卖吧，可惜，总理都说房子是刚需了，不卖吧，万一以后房产税来了，总之，虽然李克强总理一直是给房地产在打气，但是，从现实中来说对于那些多套豪宅的持有者来说，政策的走向似乎并不明朗，两会对房地产透露出的信号，其实虽然是明朗的，但是，其中的大环境下的大政策而言，单纯的说李克强总理支撑房价，却是未免太牵强了。

李克强总理两会上对房地产问题的回答，其实透露出了两个信号，一个就是，没房子的国家肯定会管大力发展棚户改造，危房改造来发展城镇化事业，所以，没有房子的可以不着急，总理都说了要鼓励和支持这部分需求，而另一个就是投资客还是要被禁锢，因为总理已经表态了不会采取短期的刺激来发展经济，这当然也包括房地产，所以，指望楼市暴涨的可以洗洗睡了，这次李克强给我们房地产放的一个大信号就是以后的房地产会健康平稳的向着为自住房服务的方向发展。

据北京写字楼资讯网

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在楼市告别“黄金时代”之后,转型和拓展新的领域成为房企当务之急。记者梳理发现,房企与互联网结合不再是营销层面的线上销售,而是与金融融合,进入互联网金融领域,如新湖中宝、绿地、万达等。业内人士认为,互联网金融为房企融资拓宽了渠道,未来或会有更多的房企加入这一领域。

多家房企涉足互联网金融

新湖中宝近期公告,将出资3亿元认购歌华有线非公开发行的2006.69万A股股份。新湖中宝表示,此次参与歌华有线的定增,系公司地产加互联网金控战略的延续,通过入股歌华有线,有利于公司进一步完善在互联网金融领域的布局。

事实上,近年来新湖中宝一直积极向金融领域扩张。公司目前拥有证券、期货、银行和保险等丰富金融资源。而在大智慧并购湘财证券后,新湖中宝在互联网金融领域多了一个重要平台。

此外,绿地也将互联网金融视作未来业绩增长点。绿地集团董事长张玉良今年初在公开场合表示,绿地将牵手阿里巴巴和中国平安,推出一款房地产金融产品“地产宝”,并通过互联网平台销售。

而泛海控股最新披露的调研纪要显示,未来公司的地产业务等将引入互联网概念。2月4日,泛海控股宣布,出资不超过17.85亿元购买民安财险部分股权;同时定增募资120亿元,其中50亿元向民生证券增资。泛海控股方面表示,将在做好持有型物业的基础上,拓展围绕地产的服务延伸业务,引入互联网概念,包括咨询、租赁、金融服务等方面。

万达的第四次转型同样将金融板块纳入集团主业,形成地产、金融、电商、文旅四大板块并重的格局。从入股徽商银行,到联手渣打银行打造金融数字化智慧社区,万科在金融领域屡屡尝新。另外,世联行、中天城投等一批房企上市公司都将金融作为转型和业务延伸的方向。

房地产与金融深度融合

业内人士指出,地产与金融本就相伴而生,就房地产公司而言,向上深度介入金融正在席卷整个行业。随着互联网金融的不断发展和成熟,还会有更多房企加入这一行列。

张玉良认为,互联网金融是房地产转型的大势所趋,也是绿地未来几年重要的利润增长点。据悉,2014年绿地金融板块利润增长已初显苗头,全年实现利润(含投资收益)8.5亿元,较上年增长155%。

上海中城联盟投资管理股份有限公司的报告指出,房地产金融市场从最初以“抵押、信用、股权、财务投资”等为标识的项目融资,到“私募债、公司债、PE”为特点的企业融资,再到“整买、租赁+零卖、整体资产管理、直接退出、间接退出”等多种方式的商用不动产投资,将发展到REITs等金融工具在内的资产证券化时代。

而互联网平台则为金融脱媒提供了可能,风险与收益由集中转向分散,降低了融资者成本。

按照李克强总理政府工作报告的内容，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这与去年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，加快棚改步伐与降低保障房门槛，本质上会增加安置房需求，未来新获批的单纯保障房建设用地会减少，要么采取房企配建形式，要么采取回购商品房。在吴丰看来，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略的一部分。

消化部分商品房库存西部某省住建厅住房保障处负责人透露，以前地方更多是给予实物保障，而现在更多强调货币补贴。在他看来，货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。

在保障房开发上，由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因，近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测，为什么不可以进一步降低保障房申请门槛？如此一来，消费者可以更多通过保障房解决居住需求，而不用再进入新房交易和租赁市场。

那么，“棚改”到底该怎么走？会不会与回购商品房产生抵消效应？吴丰解释说，“棚改”本质上会增加市场的购房需求，原来棚户区非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度降低了，除了回迁安置一部分居民之外，另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房，或参与政府回购的商品房。此外，单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了，较多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利，该地块被业内称为成都市一环“宝地”。业内知情者透露，流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛，没达到房企的预期。

赚钱难制约棚改力度，中国城市产业发展联盟主席陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建，有的可能是区域配建，地方政府并没有出资。”

对于棚改地块的房企配建模式，房企在拿地时已确定要配建的比例，配建部分要按期、无偿交给地方政府，配建支出也需要商品房部分的销售补贴。

记者注意到，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要以各地所属的城投类公司为主，比如渝开发)；或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企，比如美好集团名流置业

“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题，因为不怎么赚钱，所以制约了‘棚改’的开发力度。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示，很多开发商不想做这一块业务。

据《中国建设报》报道，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%，此前这一比例仅20%。而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算，回购100万套也只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。

在陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，并无实际意义。何良栩亦认为，商品房的成本已偏高，开发商不可能以低于成本的价格把项目卖给地方政府。

对于商品房的回购和棚改，吴丰表示，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略中的一部分。

自从北京的房地产中介行业来了个爱屋及屋和Q房网后，这互联网和房产中介之间的拉锯战就几乎没有停止过，关于房地产中介和电商之间的第一场硝烟，可以上塑到去年安居客和链家之间的一次交锋，那时候，因为安居客急着要上市的原因，为了早点给资本大佬们一个交代，所以，安居客选择在去年的年初要提高端口费用，这下倒好，一下子引起了包括链家我爱我家在内的房地产中介有头有脸公司的抵制，这场抵制带来的直接的结果就是安居客上市的梦想破灭，并在一年后的今天以近三亿美金的价格卖给了互联网新秀的土豪公司姚劲波，说实话，有这个结果能卖三亿美金的价格已经不错了，毕竟当时08年来北京的时候，才不过是刚融到了1千万美金而已，短短的六年时间能够有这么多的收益，已经是不错的买卖了。可是，互联网公司可以说卖就卖，想不干了随手就扔给了土豪公司接盘，还能高高兴兴的带着资金去干别的，但是，传统的房地产中介公司的转型就没有这么快了，这不，在爱屋及屋来北京推出佣金减半的房产020服务后，一下子在北京的房产中介市场上炸开了锅，再是Q房网推出了70%的高提成的独立经纪人后，整个房地产中介市场几乎是陷入了一片混乱，这个时候，二手房卖的不好的思源地产又以买卖佣金1.5的服务费标准捅了链家和我爱我家一刀，然后就是，链家地产终于闲不住了，先是百分之70的高提成推出无底薪的经纪人制度，又是弄了个链家网和搜房对着干，一会说房不行了，一会说要下架房上的房源了，这些好像觉得还不够，于是，在三月初，链家地产的门店上，又来了个大红条幅，打上了丁丁租房的招牌，通过丁丁租房的客户，佣金基本全免，只是收取五天房租而已。然后，房主把租金打到丁丁租房账上一天就好，这看起来是玩的挂羊头卖狗肉，或者羊毛出在猪身上的生意，说白了，链家不过是用自己做的并不太主流的租赁业务来和我爱我家叫板，想通过对租赁业务的颠覆，来搞垮我爱我家，爱屋及屋之类的竞争对手，这一招说白了用的是损招，阴招，狠招，打的包括我爱我家在内的其他中小中介措手不及，怎么办，以前链家地产二手房卖的好的时候，其他经纪公司可以靠着租赁挣点小钱，养活公司，但是，当链家地产用自己做的不太好的业务来和其他经纪公司竞争的时候，那么如果有一天其他经纪联合起来，做一个买卖佣金只收取零点五的举措之后，是不是链家地产很快就要倒闭了，作为链家地产全资运营的丁丁租房，其打着互联网公司的名义做出的佣金全免的举措，其实是在业务不景气的时候对别的中介做出的拼死一搏，当二手房市场业务不好的时候，日子最难过的不是小中介而是诸如链家这样的行业大腕，但是，大腕日子不好过的时候，不是想着别的办法去调整思路，却是想把别的经纪公司嘴里的活命饭给抢回来，这做的绝对是同行是冤家，靠垄断来搅乱市场的小家子气的勾当，切不说丁丁租房这个所谓的互联网公司到底有没有资格收取业主的房租，也不说在后期收取房租后到底业主面临着怎样的风险，我们一直想说的是，一个不盈利的互联网公司，除了烧投资人的钱，除了给市场制造混乱外，还能有什么别的存在的意义，既然丁丁租房能把房地产经纪做成一样公益，那就希望能够一直公益下去，最好一分钱也不收消费者的，房租也不暂时寄存，那样的话，也许不用半年丁丁租房就能丁丁当当的下台了。其实，业务不好的时候，大家撑一下，等一下，努力一下，也许好日子很快就过去了，但是，如果互联网和中介，中介和中介之间一定要打个你死我活，头破血流，喋血而战，那么最后受伤的不一定就是那些小中介，对于同是从事房地产经纪业务的互联网公司也会，房产中介也好，本是同根生，相煎何太急，杀敌一千，自损肯定是要八百的，干什么破坏行业准则的事情呢，别最后撑不下去了，连有个收尸的行内人都没有，多凄凉啊。

据北京写字楼资讯网

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继链家德祐两大中介合并、58同城收购安居客后，世联行(002285,问诊)（002285，SZ）于3月11日晚发布公告称，公司已签署《投资协议书》，拟斥资4.2亿元收购Q房网15%股权。《每日经济新闻》记者了解到，Q房网在去年因推行独立经纪人制度，一度被多家中介联合抵制，此次获得地产代理行业龙头——世联行入股，是否意味着独立经纪人时代正在来临？

搅局二手房市场

世联行在公告中表示，本次收购是基于公司既定的三大战略，即进入二手房市场、扩大入口份额和深化用户服务。公司通过参股Q房网完善了公司服务产业链，拓宽了服务入口。《每日经济新闻》记者注意到，尽管以一手房代理销售金额计算，世联行是国内最大的房地产代理服务公司之一，但其在二手房市场却少有布局，仅在深圳拥有少量门店。世联行董事长陈劲松也坦言，公司一直酝酿“加码”二手房市场，只是苦于没有找到合适的模式。

资料显示，Q房网于2013年3月由世华地产创始人梁文华创办。去年6月，梁文华将世华地产旗下300余家门店陆续更名为“Q房网”，并转型为一家开放的独立经纪人平台，利用互联网和云端大数据提供二手房服务。陈劲松表示，虽然目前二手房市场竞争激烈，服务形态尚无定论，但世联行此次入股是战略性投资，看好Q房网在此领域的长期发展。

对于具体的合作细节，世联行董秘袁鸿昌向记者表示，目前双方只是确定了合作意向，但在业务层面上具体的合作模式仍在探讨中。公告显示，Q房网去年实现营业收入5.6亿元，亏损4118.26万元，但资本市场对本次并购极为看好，世联行股价在最近两个交易日大涨19%。

Q房网曾被抵制

据悉，为了拉拢经纪人加盟，Q房网给予经纪人的提成比例高达55%~85%，并引发多家中介公司抵制。中原地产主席黎明楷此前在接受《每日经济新闻》记者采访时直言，Q房网所采用的独立经纪人模式在国内难成主流。

但此次Q房网获得世联行垂青，意味着部分代理公司大佬对独立经纪人模式的态度发生转变。易居中国董事局主席周忻在“2015中国房地产经纪行业阳光诚信倡议发布会”上向记者表示，移动互联网的高速发展，为经纪人带来了一个全新的资源入口，他们不再像以往那样高度依赖于门店所带来的资源。虽然门店模式会不会消亡还不好说，但国内的独立经纪人模式正在逐步成型，这是无法扭转的趋势。“传统二手房中介大量开店的重资产模式已经不合时宜，国内二手房市场需要结合互联网探索出一套全新的商业模式。”陈劲松告诉记者，独立经纪人是一个新的方向，但只有组织起来的独立经纪人才是高效的。

在周忻看来，散兵作战的独立经纪人意味着低效，这是因为经纪人在服务客户的过程中需要团队研究、作战，也需要有各种后台的支撑。即使在美国这种独立经纪人模式盛行的市场，经纪人都是挂靠在公司里，只不过双方维持的是合作关系，而非雇佣关系。怎样把独立经纪人组织起来，更好地提高效率，是独立经纪人模式能否成功的关键。“更重要的是，现阶段国内的独立经纪人模式是扭曲的，有很多的平台在鼓励其他公司的经纪人‘飞单’，这是不道德的。”周忻表示，我国的独立经纪人模式需要在阳光化的环境下成长，只有当所有经纪人不再干拿着公司的薪水把客户私下给另一个平台，独立经纪人模式才算是真正成型。

两会后将开启第四轮房地产刺激政策，这个春天会是房地产的春天吗？继央行再降息的强刺激后，两会派出政策大红包。据《政府工作报告》指出，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。政策口径不仅以“支持、促进”代替“调控、抑制”，且不仅针对自住需求，更指向改善需求的扶持。坊间认为，两会后，地方将迎来第四轮房地产刺激政策，政策利好通道即将洞开。这对于有购房需求的买家来说，是一次难得的“窗口期”。

时隔六年楼市再遇“窗口期”

在短短不到半年内，楼市已经经历了三次政策提振，政策出台的密集程度与力度，远超市场预期。2015年两会后，市场预期第四轮政策刺激会更加重磅，不排除地方会出台更多刺激政策，目前的政策环境，其宽松度可谓是直追2009年。

市场将可能发生怎样的变化呢？不少人将目前的市场与六年前进行对比，认为两者具有很高的相似性。2008年底，楼市一样位于调整低谷，2008年12月份，广州十区均价跌至8012元/平方米，为全年最低点。然而，在政策刺激下，楼市开始渐变，2009年3月份，“小阳春”行情开始越演越烈，成交放量翻番，当年5月之后，楼市窗口期宣告彻底关门，楼市别春入夏。

今年广州刚需供不应求

李克强总理在《政府工作报告》中提到今年GDP增速目标为7%，这是否意味着经济下行，利空楼市呢？楼市专家黎文江分析称，GDP增长7%算是一个正常的目标，虽然相对前两年有所下降，但从世界范围与增长的绝对值来看，这个数字还是很大。在黎文江看来，“7%”对于房地产来说是利好，房地产的前景值得看好，“它表示经济有下行的可能性，这个时候需要房地产去稳定经济，发挥其在扩大内需、拉动投资方面的重要作用，所以今年提出了支持住房消费，表示国家支持房地产发展。”

当谈到房地产税能够帮忙抑制房价时，黎文江持相反意见：“羊毛出在羊身上，开征房地产税，这部分税收最终会加在租金和房价上，房价上涨是必然的。” 众多楼市利好之下，广州库存量很大也是事实，黎文江分析称，库存绝大部分是130平方米以上的大户型，而今年刚需会供不应求，价格可能有小幅上涨。3—6月将成最佳购房季。

对于2015年一线城市楼市的走势，“向好”是一种共识。当前，在全国房地产尚处于修整的棋局下，一线城市由于处于“价值高地”，势必成为沉淀政策利好的“资金池”。而北上广深的限购又尚未完全退出，楼价还暂处于压抑状态，因此楼价表面平稳。这正是一个隐而待发、价值迸发的前夜，可谓十年难逢，转瞬即逝。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，3月份开始广州楼市将会由冷转热，出现量价齐升的局面。而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上飞涨的拐点。香港路劲董事局主席单伟豹建议购房者，如果有买房计划，6月份前可以出手了。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市为最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。而无论是保守派还是激进派，专家们都断言，在楼价上涨爬坡路上，越早入手就越是实惠。