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在地铁站，看的一个丁丁租房，佣金全免的广告牌，真的为这本来就够乱了的房地产经纪行业捏了一把汗，在链家网上线以后，为了应对爱屋及屋，搜房网的绞杀，链家丁丁租房又开始新一轮的宣传，在每个人都有“免费梦”的互联网用户面前，链家丁丁网“0佣金！钱是真的省！”拥有绝对的吸引力，但免中介费真的能替租房客省钱吗？在部分业内人士看来，这是一场“放长线钓大鱼”“羊毛出在羊身上”的概念置换。

而据记者了解，丁丁租房推出之后很受租户欢迎，从短期来看它确实为租客节省了租房成本，获得客户好评之后链家租房生意的成交周期被快速缩短。同时由于空置期缩短，房东也很愿意把房子交给链家代理出租。从表面上看这是一场中介吃亏、买卖双赢的模式。

但北京思源地产以及房通网科技有限公司副总裁杨皓在接受网易房产采访时表示，丁丁租房模式其实是把中介费变相转移了，“羊毛出在羊身上，因为对于业主来说，比如我这个房租是五千，你要让我交五千中介费，我就一个月加四百，（房租变成）五千四，你不让我给中介费，我就五千，其实是羊毛出在羊身上，还是租户承担”。

在获得出租房源的同时，链家通常会向房东要求一定的免租期（不算租金），以减少空置期带来的成本。丁丁租房缩减了实际空置期，但链家跟房东要求的免租期可能并不会因此而大幅缩短，期间的租金就会落入链家的钱包。

链家惠新西街店的一位员工告诉记者，链家旗下租房房源每年租金会上涨200元左右，这种涨幅通常不会超过租户的承受能力，有些因房租上涨而滋生搬家念头的租户也会因为租金上涨成本并不高过搬家成本太多而放弃换房。

此外，“0租金”使得链家在租房市场上获得了优势，这种优势可以被转移到二手房买卖市场，链家通过租房市场拿到更多房源，这些房源由租转售时链家就成为第一选择。杨皓指出，“北京这些租出的房里面差不多有5%—10%最后要买卖的，当你买卖的时候，因为只有链家能够去带看，因为这套房只能由链家去卖，这种卖就意味着什么？第一家卖你的周期会变长，第二你卖的会不太理想，其实这其中的损失，远远大于你在租金上省的那个钱，所以它的目的就是为了垄断。”

提高市场占用率、垄断房源，从而获得定价权，这种模式在经济领域并不鲜见，二手房市场也是如此。只是，这种不要中介费去找房提供服务的竞争手段，不知道是不是杀敌一千自伤八百的行为，而那些动了房地产代理奶酪的人，到底是互联网公司还是代理公司本身，到现在，看来还真是说不准的啊。

暖风吹的房价醉，在这春暖花开的时刻，两部委的刺激楼市批文刚发，北京楼市的房价就立马量价齐涨了，据亚豪机构统计数据显示，上周(03.16-03.22)全市商品住宅累计成交1666套，环比前一周上涨61%；成交面积达15.19万平米，环比上涨35.5%；成交均价为25914元/平米，环比微涨0.86%，整体市场销售呈现回升态势。

而在二手房方面：根据链家地产统计，3月第三周(03.16-03.22)，北京市二手住宅成交2544套，成交均价为34637元/平米，成交均价环比上涨2.7%。

这种情况下，预计四月份要出台的各种刺激政策不知道是不是会胎死腹中了呢？

TBD云集中心项目位于北京科技商务区(TBD)用地范围内，京北数码港板块内，占据天时先机。在七北路与黄平路交汇东南角，紧临轨道交通昌平线和地铁8号线、项目3公里范围内东侧有地铁5号线、规划中的R2号线，西侧有地铁13号线，项目已有完善的公交通行站，能够为园区内居住、工作的人员提供便捷的区内、区外公交服务系统。 TBD云集中心项目占地9.3万平米，总建筑面积约21万平米，业态丰富，产城一体，服务于写字楼企业客户，给公司及员工提供全方位的服务；是一个生态节能、智慧型的全商务集群；
TBD云集中心容积率为2.5，地面绿化率为30%。国贸物业提供物业服务，项目规划设计由美国RTKL国际建筑事务所担纲整体设计，由美国哈佛大学客座艺术家、景观女王玛萨`舒瓦茨亲力打造园林景观设计,伦敦圣玛丽教堂就是由她做景观改造的。
TBD云集中心绿色建筑设计方面，集中式大型办公达到绿色三星级+LEED 金级，1#楼和企业独栋达到绿色二星级，住宅一星级； 本区域产业聚焦，TBD东北部是未来科技城，北部是沙河大学城、昌平中关村科技园区，本区域以发挥未来科技城大型央企研发机构聚集优势，着力打造具有国际影响力的大型企业集团技术创新和成果转化基地；充分利用沙河大学城高校的教育科技资源，推动高校科研成果孵化转化；提升昌平新城综合服务功能，有效吸引高端产业聚集。东部和南部有天通苑、回龙观生活社区的成熟配套。 未来3-10年内，本区域将有飞跃性的发展与变化，区域价值急速上升。

TBD云集中心，北京后花园昌平圣地超甲级写字楼出租，500-22000平米多种选择，均价27000元/平米，打造北京企业的乐园。

随着气温回升，北京二手房市场的成交量也在不断攀升。摄影/彭子洋

春节过后，北京二手房市场迅速回暖。受到政策和信贷的双重利好刺激，不少买家果断走出观望，加入买房大军，烘托出3月二手房暖意融融的氛围。尤其是刚需一族正在稳步入市。记者在走访中发现，市场回暖在进一步消化高性价比房源的同时，也在影响着卖方心态，下调价格的房源进一步缩减。面对这种情况，市场是否可能陷入新一轮拉锯战？

二手房成交持续升温

最近两个月，石景山、大兴、丰台等区域的二手房成交正在进一步活跃。石景山区模式口西里附近的一家中介门店经纪人介绍，自去年12月以来社区的二手房成交持续回暖，尤其是小户型低总价的房源特别受刚需一族欢迎。3月份前10天门店里已经成交了5套房源。

北京市住建委数据显示，截至3月25日，北京市3月份二手房网签量8173套，比2月份同期增长18.04%，比去年3月同期增长18.19%；网签面积73.63万平米，比2月份同期增长15.15%，比去年3月同期增长16.30%。按照现阶段的网签量增速，预计3月全月北京市二手房网签量将达到万套以上。

“3月份我爱我家二手房合同成交量环比和同比均显著上涨，”据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，3月份截至25日，北京我爱我家合同签订量比2月份同期大幅增长了129.0%，比去年3月同期大幅增长96.5%。在成交量显著反弹的情况下，市场价格目前同比虽然仍是回落，但环比出现一定幅度的上涨已是事实。

议价空间进一步压缩

在成交量上涨的同时，北京二手房的均价也在小幅上涨。据伟业我爱我家市场研究院统计，截至25日，北京市二手房月度成交均价为30191元/平米，比2月份均价增长3.24%，比去年3月回落7.10%，其中大兴、丰台、顺义、石景山、东城等几个区域领涨。

“跟去年年中相比，现在区域里大幅下调价格的房源已经不多了。不少卖房人看到市场回暖，对价格咬得比较死，除非是急着用钱或者换房，都不肯轻易让步。”朝阳区劲松区域一中介门店经纪人介绍。

链家地产的统计数据也显示，进入3月以来，可议价房源占比在持续下降，购房者与房主之间的议价空间进一步压缩。截至3月第三周，链家地产统计的议价空间指数为2015年以来的最低水平，也反映出目前业主方面让价意愿进一步降低，议价难度上升的现状。

而买家方面，也有不少新的考虑。“去年一系列政策主要都是针对改善型购房者。都说两会后北京的房地产政策会有一定调整，没准儿更为宽松，我想等等再说。”计划在清河附近购买一套小两居的陈先生表示。

未来成交价格或稳中有升

买卖双方心态的变化，是否会令未来的二手房市场再次陷入僵局？链家地产市场研究部张旭认为，由于成交量上升，库存房源逐渐消耗，未来部分地区可能出现业主扛价、涨价的趋势，但当前市场的回暖主要受改善性需求带动，刚需接盘者的释放并不充分，涨价的难度仍然存在，短期内大部分区域成交价格仍将保持相对稳定状态。

胡景晖则认为，在去年4季度各项利好逐步释放的情况下，随着天气的转暖，二手房市场成交量逐步上升，成交价格环比出现3%-4%左右幅度上涨已经是大概率事件。

更有业内人士表示，目前北京市场的楼市政策细则尚未落地，部分购房者仍处于观望之中。卖方如果过快抬升价格，势必会延长成交周期，陷入之前买卖双方僵持的拉锯战中。

今日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知并未提及之前网上流传的关于“一套房首付降至两成”、“二套房首付降至五成”、“营业税‘五改三’”等政策，不免让人失望。据了解，通知中提出合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度等9大要求，那么这诸多要求又会对房地产市场造成怎样的影响呢？

控制住房供地规模 缓解区域房产供需矛盾

今年的两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，要对房地产行业进行分类指导、因地施策。而此项通知中第一点就提到：要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，同时要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模，不难看出，这无疑是对两会房地产精神的有效落实。

据悉，房地产的好场景已经不复存在，经济下行压力使得房企面临着巨大的业绩压力，当前三、四线城市商品房库存量居高不下等诸多因素一起造成了目前的局面。

面对目前房地产市场的供需矛盾就要求一方面要控制房地产市场的进口，也就减少土地供应，另一方面还要打开市场的出口，也就是提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。即便如此，从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

而对于以北上广深为代表的一线城市来说，亚豪机构分析认为，虽然存在一定的供需不平衡的现象，但在限购政策的制约下购房需求并不会大幅攀升，供需矛盾并不突出，一线城市适度增加供地，有望降低开发商竞地的激烈程度，加剧一线城市土地市场二元分化的局面。预计2015年地处核心区、位置条件较好的地块地价仍将走高，而位置偏远、周边配套匮乏的地块地价将稳中有降。

降低开发商高价拿地风险

通知的第二点内容则涉及到要优化住房及用地供应结构等问题，不难看出，这让开发商所拿的高价地块降低了风险，以前开发商只能通过调整产品类型及定价的方式适应当前市场形势的变化，如果市场全线低迷，且价格调整余地不大，无法激发购买力的话，项目只能暂时搁置，等待市场有利时机的到来。而项目上市后如果遭遇滞销，能够调整的余地则更小，只有通过价格和营销手段来打开市场。

而《通知》颁布后，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。

亚豪机构分析认为，此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设，但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

与此同时，该条通知还提出，各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策对市场来说有一定的积极作用，特别是一些过去满目建设大型的项目，可能会有改规的可能性，但整体来看，难度很大。

转存量房为保障房与安置房

《通知》中第三点是“多措并举，统筹保障性安居工程建设”，提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

亚豪机构分析，此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设，但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

2015楼市政策还将继续放宽

两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，如广州、济南等地，甚至降低首套房贷款比例，旨在贯彻两会所提出的“稳定住房消费，打造稳定健康的房地产市场环境”。业内人士表示，整体来看，2015年的房地产政策还将进一步宽松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。而对于第一轮各地方政府出台的救市政策，张大伟则认为具有两个特点：

1：密集：从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产刺激政策。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策，释放有利市场回暖的政策努力。

2：深度：面对楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市；杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件；更多地区则是从局部入手作出政策调整，其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。

以下为通知内容：

国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

国土资发〔2015〕37号

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局）：

为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关问题通知如下：

一、合理安排住房及其用地供应规模

（一）科学编制住房建设规划及年度实施计划。省级住房城乡建设主管部门要根据城镇住房发展规划，指导和监督市、县住房城乡建设主管部门依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。各类棚户区改造应纳入住房建设规划及年度实施计划，加强实物分类管理。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。

（二）加强住房用地年度供应计划编制。省级国土资源主管部门要加强对市、县住房用地年度供应计划编制工作的指导，按照稳定市场的原则，要求和督促各市、县根据住房建设规划及年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时，应按市场供求情况，合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

（三）强化住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标流拍，避免异常高价地，稳定市场预期。

二、优化住房及用地供应结构

（四）优化住房供应套型结构。各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

（五）促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

三、统筹保障性安居工程建设

（六）多渠道筹措房源。省级住房城乡建设主管部门要及时总结地方经验，进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。

（七）完善配套土地政策和用地手续。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。

四、加大市场秩序和供应实施监督力度

（八）加强联动监管。各地住房城乡建设、国土资源主管部门要依法依规，强化房地产开发全过程的联动监管，进一步规范市场秩序。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。国土资源主管部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

（九）加强监督检查。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责，市县人民政府抓落实以及落实地方政府主体责任的有关要求，认真履职，进一步加大对市、县主管部门工作的指导、监督和检查力度，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要经过专家咨询、科学论证后形成，报同级人民政府审批后实施，同时分别报省级住房城乡建设部门和国土资源主管部门备案，并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况，调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况，以及住房开发建设和销售情况，要主动向社会公开，接受社会监督。对措施不落实、工作不到位的，省级住房城乡建设、国土资源主管部门要责成整改，并依法追究有关单位和个人的责任。

国土资源部 住房和城乡建设部

2015年3月25日

随着交通、生活配套等短板开始显现，一些自住型商品房项目也面临着销售不畅的境遇。图为去年6月北京一自住型商品住房公开摇号现场。新京报记者 周岗峰 摄

自住房不用摇号也可以买？这确实让不少人大跌眼镜。

记者最近从北京市住建委官网上查询发现，眼下有部分自住型商品房项目正在将剩余房源统一对外销售，免去了统一摇号的过程。去年以来，自住房用地曾令房企趋之若鹜，如今，自住型商品房这个曾经的市场宠儿也开始面临尴尬境遇。

近10个自住房统一对外销售

最近，北京市住建委网站上挂出的两则通知备受关注。就在3月11日和3月13日，金地悦景台和首创·悦洳汇两个自住型商品房项目的剩余房源相继统一对外进行销售，不再组织公开摇号。记者在走访时发现，虽然不少自住型商品房受到购房者追捧，但仍有部分项目出现滞销的情况，并已悄然面向所有购房人进行销售。

首创·悦树湾和首创·悦树汇是首创在顺义赵全营建设的两个自住型商品房项目。最近有读者反映，这两个项目正在面向所有购房人进行销售。“现在的价格和之前一样是14000元/平方米。不同的是现在你想买的话不需要进行自住型商品房的购房资格审核，也不用等待摇号，只要有北京市购房资格就可以，不再区分优先与非优先家庭。”首创·悦树汇的销售人员介绍。

上述销售人员介绍，项目自住型商品房房源对外公开销售，是经过北京市住建委批准认可的。同时，这些房源与自住型商品房一样在5年内不能出售，日后交易时还要按与同地段商品房价差的30%交纳土地收益等。

记者在北京市住建委网站上查询发现，不仅是以上这几个项目，自去年12月起，包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售，公告显示，“不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭”。

地处偏远影响市场接受度

对于自住型商品房对外公开销售，业内存在不同的看法。和裕地产营销总监王骞表示，自住型商品房在价格方面具备很大吸引力，不少刚需购房者都是同时选择多个项目进行申报，但最终只能选择购买一个项目，所以部分项目前期排号人数众多，最终的销售情况却并没有想象中理想。但毕竟自住型商品房的价格优势还在，面向所有购房人进行销售后，还是会有一定市场。对于项目加速跑量，缓解资金压力起到一定助推作用。

但也有业内人士表示，这些滞销项目的房源即便转成商品房也不见得好卖。记者翻阅北京市住建委网站发现，首创·悦树汇和首创·悦树湾自2015年1月30日开始对外销售，但截至目前项目的去化情况平平。首创·悦树汇目前为2号楼在售，共计230套房源，目前已签约142套，尚有近100套房源在售。首创·悦树湾第一次开盘推出3、4号楼共448套房源，住建委网站上显示已签约65套房源，可售房源为364套（不包括已预订房源）。

“赵全营区域目前的交通、生活等配套不算完善，区位条件与自住型商品房的目标客群并不相符。申请对外销售之后，去化依旧会面临压力。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

一位上市房企的高层介绍，当初公司也考虑过赵全营板块的地块，但通过调研发现该区域在3、5年内很难盘活。“区域缺乏导入人口的要素，很难吸引目标客群，所以最终没有参与项目地块的竞拍。”

业内观点 对待自住房项目或将更为理性

去年，自住型商品房因质量等诸多问题遭弃购的现象不时见诸报端。而对于开发商而言，却也是有苦说不出。一个项目的自住房住宅价格受限，项目想要获得较高盈利，成本需要转嫁到项目商品房部分。可事实上，地处偏远的自住型商品房项目的商品住宅高定价并不受市场认可。面对着其间的矛盾，相比于去年的趋之若鹜，今年开发商对于自住型商品房用地的看法似乎已经发生一些转变。

“去年以来不少项目去化不理想，开发商手头的资金紧张，目前正是拿地的好时机。不过公司对北京市场未来走势的预判更为平稳，今年在拿地时对风险把控更为严格。公司对项目的业态、项目性质没有太多顾虑，主要是考察投资回报率。”路劲地产北京公司副总经理温立伟表示。

王骞也认为，北京楼市飞速增长的时期已经过去，市场周期性波动已成常态。自住型商品房用地在公司考虑的拿地范围内，但会更为严格地核算支出与利润。

“近几年在北京拿地不容易，因此即便自住型商品房的利润空间被压缩，但不少房企还是希望通过经营这类项目保持市场占有率。不过随着市场回暖，房企平价跑量，性价比不强的自住型商品房项目可能会降温，也会影响房企的拿地心态。”陈云峰认为。

同时，也有业内人士表示，自住型商品房本身具有保障性和行政指令的性质，其中参与经营的国企比较多，很大程度上是为了履行社会责任。因此这类用地也并不是“想买就能买”。

今年两会期间，泰禾集团董事长黄其森就曾坦言，由于设计、地段、配套等方面的短板，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱。他认为，北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住房问题，目前来看，平抑整体房价达到了预期效果，因此建议自住型商品房适时退出。

数据

虽然部分自住型商品房销售缓慢，但仍不能阻止自住型商品房在今年大批入市的热潮。北京市住建委表示，截至2014年年底，北京市已经有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，完成了年初制定的2万套自住型商品房入市的预定目标。目前，全市共推出55个自住房项目。2015年将迎来自住型商品房入市高峰，预计有3.3万套自住型商品房上市销售。业内人士认为，在这样的形势下，刚需项目还将继续受到冲击。

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“住房公积金制度改革”首次写入2015年政府工作报告中，也将在2015年进入全面落地改革阶段。有媒体报道称，住建部将酝酿住房公积金的相关文件，其中包括把住房公积金首套房贷款放至20%等，引发广泛关注。

3月25日，21世纪经济报道记者致电住建部住房公积金管理中心获悉，住建部目前并未有把住房公积金首套房贷款降至20%的文件，不过，住建部在力推住房公积金制度的改革，且提高住房公积金资金的使用效率，降低贷款门槛是一大方向。

地方二季度或频出楼市新政

在全联房地产商会会长聂梅生看来，支持自住和改善性住房需求，稳定住房消费是2015年楼市调控的主基调，预计2季度以后，各地将频出楼市新政，稳定住房消费。

聂梅生认为，住房公积金制度的调整将是支持自住和改善性住房需求的重要方式。就在两会结束后的一周后，3月20日，住建部召开全国首次关于住房公积金管理工作的电视电话会议，

针对住房公积金资金结余过多的情况，住建部部长陈政高特别要求，全国住房公积金管理者要集中研究拿出措施，在住房公积金的使用上要降低门槛，缩短办理周期，用足用好住房公积金，充分发挥住房公积金的潜力。

同一日，福建省出台实施《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》明确，各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

另据21世纪经济报道记者获悉，上海市公积金个贷额度正在酝酿上调，并为此开过专题研讨会议。3月25日，上海住房公积金管理中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者，将根据住建部的要求，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也告诉21世纪经济报道记者，住房公积金将成为各地楼市调控的主要措施，一些地方城市将会在二季度后出台鼓励公积金的政策，且各地根据住房公积金资金、楼市情况，调整的情况也将不同。

杨红旭预测，可能集中在这几个方面，降低公积金贷款利率，提高住房公积金贷款额度以及强化对首套和改善性住房需求的住房公积金贷款的支持力度等。与此同时，住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。

首付两成效果有限

针对备受关注的住房公积金首套房贷款首付降至两成，北京中原地产首席分析师张大伟认为，对市场影响有限，效果一般。另据21世纪经济报道记者北京、深圳、广州、福建等超过15个省市已在实施住房公积金首套房贷款首套住房公积金首套房贷款降至20%的文件。

以北京为例，北京市住房公积金中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者，北京现行政策中针对90平米以下的房屋，首付款要求就是两成。

“关键在于首付比例和住房公积金贷款额度存在不匹配问题，”张大伟如是说，北京的住房公积金贷款额度仅有120万，在满额贷款的前提下，仅能撬动总价不超过150万的房产，但实际上，北京单套150万的房产并不多。

个贷机构伟嘉安捷相关负责人介绍，目前使用公积金贷款购房的，占全市成交量的三到四成，而能贷到120万总额的购房者仅3-4成。

在张大伟看来，关键在于提高贷款额度。不过，贷款额度的提高并不容易，“这需要和当地的住房公积金的使用情况相关，如果公积金个贷率较低，可提高额度以及降低首付门槛，但如果公积金使用效率较高，降低住房公积金贷款门槛的难度较大。”

南京住房公积金管理中心的相关人士即公开表示，南京目前公积金账户的额度非常紧张，钱已经不够用了，所以短期内不会降低公积金贷款门槛和出台其他宽松政策。

土地出让收入已成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

自称“退休老汉”的任志强日前再度发声，否认地产进入白银时代，“只要经济是增长的，房地产，肯定在持续增长”，他还预测，2015年的房价还将继续涨。

任志强虽然号称“任大炮”，但其房价预测经验则显示“靠谱”。2015年，国内楼市的确有复苏的理由。此前已经有消息称，住建部正在酝酿刺激住房消费的政策，包括降低首套与二房的首付比例和贷款利率。近期关于“公积金”救市的新闻更是备受炒作，比如，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房的，首付可降低至两成；上海则表示在研究大幅提高住房公积金个贷限额。

3月24日，财政部公布《2014年全国土地出让收支情况》显示，虽然全年总体土地出让收入同比仍在增长，但分季度数据显示，土地出让收入增速逐季回落。前三季度分别增长40%、14.2%和0.5%，四季度下降21.6%。土地出让收入的回落让地方政府都绷紧了弦。

控制房价过高，一直是过去多年来政府和购房者的共识。基于此，限购令、提高首付等抑制政策成为过去几年房地产调控的主流思路。

但是，显然不是所有人都喜欢房价下跌。首先是银行业和存量房的所有人，房价下跌将累及个人财富缩水，继而影响住房按揭贷款的安全。

更大的压力主要来自于财税部门。2014年房地产市场持续低迷，不仅土地市场受到影响，与房地产相关的税收也大幅滑落或负增长，在2014年严重拖累了财政收入的增长。据公开数据，2011年到2014年，全国的土地出让金收入分别为3.15万亿、2.7万亿、3.9万亿4.3万亿，相当于同期地方政府一般性预算收入的60%、44%、57%和57%。

我们可以看到，土地出让收入已经成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

与此同时，在2014年土地出让收入逐季萎缩到同比降低20%的情况下，两会期间公布的2015年财政预算，国有土地使用权出让的预算收入仍然定为39452亿元，仅下降了4.7%。这种态度是住建部出台楼市刺激政策的主要背景，据传也获得了财政部与央行的支持。

这预示着，政策面上楼市已经具备了复苏的基础。问题是需求面上是否还有动力。有人据中国家庭金融调查的数据测算，商贷及公积金贷款的首付全面降至2成，会刺激386万套住房需求。整体来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，政策的刺激作用较弱。尽管如此，按照上述测算，以目前6亿平方米的商品房库存，至少可以消化掉一半，以此带动房价整体上扬。

只是这样的房地产繁荣是否是我们所需要的？在中国经济增长处于长期放缓和劳动年龄人口减少的环境下，未来多数地区的房地产市场的前景都不乐观。以香港为例，1998年亚洲金融危机重挫香港楼市，房价从1997年的历史最高点迅速下跌，1998年一年就跌掉31%，在2003年达到历史最低点，较1997年跌去63.3%，日本东京也是如此。今天，我们或者已经到了要考虑如何避免这一幕的时候了。