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分析国家统计局发布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，我们发现，已经有40%即28个大中城市的二手住宅价格指数低于2010年。这进一步打破了房地产投资不败的神话：房价不但短期内会波动，而且中期后也可能下跌。

人们常说，目前全国楼市出现了分化，三四线城市的情况抗跌性不强，但一二线城市的房价抗跌性强。对于这种认识，我们首先需要将一线城市和二线城市区分开来，很多二线城市房价的抗跌性也不够强，直辖市、计划单列市、省会城市中已有11个的二手房价指数低于2010年。一线城市的房产似乎仍然是无风险的资产，北上广深的2月二手住宅价格指数比2010年至少高15%，表现得非常坚挺。2011年到2013年间的经验似乎证明，一线城市的房价短期内也会下跌，但很快就能涨回来。这样的剧情似乎很快就又要上演了，有人指出，一线城市的楼市已经显露了回暖的迹象。

回暖的迹象有很多。例如，2月深圳新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数都环比上涨。北京1-2月的住宅销售面积止跌回升，同比增长7.7%；而且销售面积大于竣工面积，库存压力在减小。

但实际上，这些数据还不能足够有力地证明一线城市楼市会回暖。深圳房价指数环比止跌回升，是从去年10月开始的，直接受益于9月底出台的放松限贷政策。北京二手住宅价格指数也因这个政策在去年10-12月环比上涨，但2月又开始下跌，深圳房价指数很可能也是这样的轨迹。北京1-2月住宅销售面积同比增长，很大程度上是因为去年同期的销量太低，今年1-2月销售面积只有97万平方米，远远低于2013年1-2月的168万平方米。

而且，其他一些数据仍然显示北京楼市复苏动力不强，例如，1月土地出让金同比减少；1-2月房地产开发企业到位资金、住宅新开工面积都同比大幅减少。这些数据反映房地产企业资金趋紧、对后市信心不足。北京还有一个现象值得注意：开发商减少了住宅新开工面积，增加了写字楼开工面积。这可能是因为他们不看好住宅市场，打算转型做商业地产。但是，写字楼的销售面积却同比下降了，看来转型也殊为不易。

一线城市的楼市与三四线城市相比，有很多优势，其中最重要的是资金来源更充足，融资成本更低，开发商还耗得起。2014年，全国社会融资规模比2013年减少，但北京的社会融资规模却是增长。但长期这样耗下去，对开发商终究是不利的，他们已经在考虑转型了，降价以释放压力也会成为他们未来的选项。

一线城市与其他城市的楼市的确在分化，但分化到一定程度，二三线城市的低房价就会吸引更多的人离开北上广深，使一线楼市的需求进一步减少。

北京市住建委数据显示,截至3月17日,北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。北京中原研究总监张大伟表示,8.1万套的库存量已经是自2014年9月以来的最低。

不过,如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内,据亚豪机构的数字显示,北京市的新盘库存量(已领证未签约,不包含商业和保障房)高达108265套,总面积超过1320万平方米。

从这个数字来看,北京楼市的去库存压力并不小,其中库存量最大的是通州区(超过1.9万套),第二是大兴区(超过1.7万套),房山区也超过了1.2万套。

而据亚豪机构统计,截至3月15日,3月北京仅有4个新盘入市。业内人士预计,受“两会”影响推迟入市的楼盘将在月内集中入市,预计3月底将迎来一波供应小高峰,房价是稳还是涨成为关注的焦点。

开发商盼政策松绑以“减压”

“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说,从房企方面来看,一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少,另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖,尤其是或出于经济下行的压力,一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为,进入3月份,各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

中原北京研究总监张大伟则表示,目前楼市正处于一个临界点,从过去经验看,4月份如果某个区域(如通州、大兴)出现一个项目率先坚持涨价,那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价,形成“普涨”局面。

但也有业内人士表示,虽然有降息、公积金贷款放宽等利好,但今年北京预计还有约4万套的自住房入市,开发商的压力并不小。

经济观察报记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

实际上，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。本报独家获悉，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。

一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

支持公积金购首套房首付下调

3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。调低购房首付正在成为楼市新的关键词。但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。

“住房公积金100城联网已经形成格局，相对以往的属地监管制度，某种程度上是共享资金收支状况，除了异地互认和转移接续，异地贷款业务也是趋势。”接近住建部一位人士表示。

3月16日，济南市发布通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。

重庆市市长黄奇帆在今年3月份召开的重庆国土资源和房屋管理工作会议上，就探讨了首付降低的可能性，“第一套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付。”

“地方政府应该得到了政策内容，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，促进实现住房公积金的使用途径的多元化，即将发布的文件和《住房公积金管理条例（修订版）》可以互相支撑的，所以我们看到了地方政府公积金下调首付，主要目的就是刺激住房消费。”接近住建部一位人士表示。

稳定住房消费地方压力巨大

国家统计局数据显示：2015年1月全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。

此前，杭州市政府甚至亲自上门找央行杭州中心支行，要求他们降低第二套住房贷款的首付比例，但央行杭州中心支行并未给任何回复，其他省份也碰到过这种情况。

“地方支行没这个权力，加上商业银行惜贷明显，就算它们有这个权力，地方商业银行的银根在总行，能力有限。”接近央行研究局相关人士告诉记者。

经济观察报了解，年前住建部官员主动与北京、上海、深圳、广州、杭州和三亚等城市市长进行沟通，交流了楼市的一线信息，听取了地方住建系统负责人对楼市走向的研判等，并且把这些信息上报给顶层制度设计者，有些地方政府救市压力巨大。

“有些地方上，房地产开发投资规模比例若高于25%，主管城乡住房的副市长就不审批当月楼盘的控制性详规和建设设计规划；若低于10%，副市长就可以加快审批力度等，他们就害怕增加房屋供给量，你想想副市长都这么官僚了，地方政府的压力可想而知。”接近住建部一位人士表示。

“央行亲自调研了按揭制度和信贷政策，所以才会有下调二套房贷首付比例至五成，下调房贷利率，这个政策在2015年1月底就已经成文，也得到央行支持。”该央行研究局相关人士告诉经济观察报。

中国工商银行总行一位人士对该政策持保留意见，“房贷利率建立在市场选择基础上，银监会和我们进行风险测试得出的房贷利率，现在利率市场化是趋势，利率行政化只会伤害经济本身。”

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。

国家统计局昨天发布了2月份70个大中城市住宅价格变动情况，与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。北上广深四个一线城市只有深圳房价是在上涨的。

2月份房价表现多少让人有点意外。从去年下半年到今年2月，在货币政策放松、地方政府救市多重因素刺激下，一线城市房价呈现止跌回稳态势，二线城市房价降幅有所收窄，按照这一趋势，2月份房价应该继续回暖，但从统计数据看，2月楼市还是偏“冷”。

看到2月楼市偏“冷”，有人或许会恐慌，担心房价难以复苏或者继续降温，也不排除一些地方政府以2月数据为依据进一步救市。其实，无论是开发商还是地方决策者这么想有点杞人忧天了。房地产与很多行业一样也有淡季，今年的2月又恰逢春节，更是淡季中的淡季。很多购房人离城返乡，春节放假期间也没有交易，成交量就会下降，房价没有复苏动力。现在基本可以预判，从3月份起一线城市将逐渐步入回暖轨道。

从市场角度看，经历了去年楼市低迷之后，多数开发商去年业绩完成不理想，亟须要冲业绩，再加上开发商手里有大量存货需要出手，必然会加大推盘、促销力度，成交量回升就会带动价格。有机构公布的数据显示，上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%。

从宏观层面而言，最高决策层对楼市有了明确态度，“鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”，鼓励因地制宜,分城施策。前者明确支持刚性需求，后者等于是给地方政府更多自主调控的权力和空间。事实上，不少地方政府已经走在了救市的路上。

坦率地说，笔者并不担心楼市偏“冷”，而是担心楼市反弹过快。楼市复苏迹象已经显露，地方政府仍在添柴加温。楼市反弹过快会带来很多问题，最好的状态是缓慢复苏，平稳发展

昨日，国家统计局公布了2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，2月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，二手住宅价格环比下降的城市61个。初步测算，70个城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。

2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比上月增加2个；持平的城市有2个，比上月减少2个；上涨的城市有2个，与上月相同。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%，四大一线城市中仅深圳环比上涨0.2%。

二手住宅方面，价格环比下降的城市有61个，与上月相同；持平的城市有4个，比上月增加1个；上涨的城市有5个，比上月减少1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2%。

2月适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间带动了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所增加。

“第一次跌幅如此之快，楼市快速进入冰冻期，一二手房价均出现了多个城市低于2010年的现象。”综合2月份房价指数数据，中原地产首席分析师张大伟认为，房价全面下调至少会维持到今年一季度之后，不过下调的节奏逐渐放缓，跌幅明显收窄。深圳等城市一二手住宅价格指数均出现上涨，一二线市场将在3月份复苏，市场分化明显。

国家统计局数据显示，2月北京新建商品住宅和二手房价格分别环比下降0.3%和0.1%。张大伟解释道，受春节假期的影响，北京基本交易停滞，部分开发企业2月份也增加了促销力度，因此指数出现轻微调整。此外，他认为，北京新建住宅价格持续多月下调，与统计口径中自住房数据的增加有一定关系，“自住房属于商品房，在指数统计中影响了涨跌幅，整体一线市场看，北京商品房价格已经逐渐开始企稳。”

楼盘在建设以及将来入住后，如果出现了质量问题，哪怕原来的开发商或建筑方灭失了，也都将追究相关人员的责任。昨日，市住建委在恒大御景湾自住房工地召开现场会，要求全市新开工工程的建设、设计、施工等各方法人都必须签署工程质量终身责任承诺书，实行建筑工程质量终身追责制。

按照北京此次实施的新规，全市新开工建设的房屋建筑和市政基础设施工程在开工前，其建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位的法人，都要签署一份授权书。这五方的项目负责人，以及为该工程供应混凝土、钢筋等建材的企业法人，则必须签署工程质量终身责任承诺书。

对于已经开工正在建设的项目，也要按规定补签授权书和承诺书。“过去，很多项目在施工过程中，会更换项目经理，政府这边也不掌握。这次无论是建设方还是施工方，项目经理都要签承诺书，并要报住建部门备案。将来即使更换项目经理，也要再签一份承诺书。”市住建委相关负责人解释说。

此外今年北京将定期对违法违规企业进行全市通报，保障房和自住房质量将是今年严打的重中之重。

解读：开发商消失 责任人跑了和尚跑不了庙

记者注意到，在这份承诺书上，签字的人都要登记上自己的单位和身份证号，并承诺在该项目的设计使用年限内的工程质量承担终身责任。

“也就是说，无论是施工过程中，或是将来入住后出现质量事故，即使届时开发企业或施工企业消失了，我们也能通过身份证号等信息，将当时签承诺书的项目负责人找到，追究其责任。”市住建委负责人解释说。

这位负责人表示，实行了质量终身追责机制，项目负责人头上就有了“紧箍儿”，一旦出现质量事故，项目责任人将承担相应的行政责任乃至刑事责任，进入黑名单，今后在建筑市场寸步难行。

“这一制度让他们更加重视质量和安全，从源头上杜绝‘楼脆脆’等豆腐渣工程。”这位负责人说，今后，建筑质量终身制将纳入动态监管，进行信用记分处理，违规的企业将严格限制其资质升级和市场招投标。

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长期来看，中国持续的巨额贸易顺差将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。据海关统计，今年2月份，中国进出口总值达到1.7万亿元，同比增长11.3%。其中，出口1.04万亿元，同比增长48.9%，创近五年以来最大增速；进口6661亿元，同比下降20.1%，创下近六年以来最大降幅。

在出口激增、进口下降的双重作用下，2月份单月贸易顺差再创新高。2月，贸易顺差3705亿元，去年同期贸易逆差1373亿元。而此前，1月贸易顺差3669亿元，有专家称其为“衰退式顺差”。

而这样巨额的衰退型顺差的出现将对中国现有房地产市场进一步形成冲击。而在海关公布进出口数据的同时，中国指数研究院发布的2015年2月份住宅市场“百城价格指数”显示，当前中国楼市发展态势低迷、市场扩张动能乏力、成交价格下行。2015年2月，百城(新建)住宅平均价格同比下跌3.84%，环比下跌0.24%，同比连续第五个月下跌，且跌幅持续扩大。

北大方正物产研究中心宏观分析研究员黎轲表示，作为出口导向型经济体，进出口贸易在中国经济发展结构中占据了重要地位，是中国经济增长的主要动力，那么在进出口贸易出现巨额顺差的情境下，为什么中国的楼市反而表现疲弱呢？

近年来，中国贸易发展从过去的两位数增长一路减速。2014年，受外需疲软、内需回落、大宗商品价格下跌、人民币有效汇率升值等诸多因素影响，中国进出口总额实现增长3.4%，未完成年度7.5%的增长目标，这已经是中国连续第三年未完成年度贸易增长目标。

与此同时，中国楼市一改过去两位数的房价上涨幅度，呈现量价齐跌的态势。2014年全国房价总体趋势呈现温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%。

黎轲称，房价下行的原因，最核心的因素是供求关系的改变。除此之外，贸易顺差的持续失速也通过影响宏观基本面以及人民币汇率对中国房地产市场施加了显著的负面影响。

贸易顺差涵盖一般性贸易顺差和衰退型顺差，衰退型贸易顺差不同于一般性顺差，它产生的情境是国家贸易处于国内外低迷的需求态势之中。

按照近期的贸易数据来看，中国的巨额贸易顺差更符合衰退型的贸易顺差。这一顺差源于出口增速的下滑，这也意味着中国企业在国际市场上外汇竞取能 力的弱化，促使人民币汇率下行。

汇率下跌之后，一方面将引发投资国内楼市的国际资本撤离，抑制房地产价格上行。另外则会提高房地产企业的融资成本，影响投 资效率。据测算，人民币每贬值3%，则房地产企业的总借款成本将上升1%。

贸易发展减速是中国当前经济发展的新常态，曾经的高速增长将被现有的中高速增长所取代。在本次“两会”的政府工作报告中，政府也已将2015年的进出口总额增长目标由2014年的7.5%下调到了6%，这进一步凸显了中国进出口贸易未来几年的发展换挡趋势。

中国房价在经历多年的飞涨后，近期随着房地产供求关系的逆转，在全国范围内出现了房价回调，而衰退型顺差的出现更对现有房地产市场进一步形成冲击。目前，房地产局面比较微妙，房价上涨与下跌的因素正在角力。

房地产市场呈现供大于求态势，房价单方面升值预期已被打破，投资者处于观望状态，市场避险氛围浓厚，表现为房地产投资增速收窄、房价下跌、交易量萎缩；此外，由于地方财政收入与土地收益具有较强的关联，且房地产产业链对国民经济影响较大，各级 政府不希望房地产行业出现较大的调整。因此，中央以及地方层面均已出台支持房地产发展的相关政策。

因此，房地产市场在短期内将会出现价格的双向波动，而从长期来看，持续的巨额贸易顺差将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。随着中国经济发展新常态的持续，这种状态将在很长时间内延续。