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二季度北京楼市的迅速回暖，离不开相应政策的激励。在“9·30”、“3·30”、降息降准等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市场也迎头赶上，成交量出现上行。那么，在市场回暖的背景下，下半年北京楼市政策是否仍有调整的可能性？

政策大基调不变

上海市限购令的定向宽松再次引发了一线城市放开限购政策可能性的讨论。日前，上海市政府为促进人才创新创业，明确达到上海市居住证积分标准且符合个税缴纳额度等条件的非沪籍人员，将有资格在上海购房。

不过，业内普遍表示，一线城市持续限购的核心仍将是坚定的。就在今年3月份，北京市市长王安顺强调，北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。

“北京市政府正在调整土地供应结构，对于人口流入也从严把控，在这一背景下，北京楼市又继续回暖，下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京市房协秘书长陈志表示，“如果有，也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”

据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。

“尺度”放松可期

虽然楼市政策的主基调不会发生质的变化，但在不少业内人士看来，北京楼市政策依旧存在微调的可能。同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前整个楼市基本面已经好转，一线城市下半年楼市将会继续稳定上行。在这种背景下，一线城市楼市限购仍有微调可能。比如最近上海对人才类和非沪籍单身购房者定向调整购房政策，北京也对外籍人士调整购房政策，这是一个趋势。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，全面取消限购的可能性很小，尤其是上半年伴随交易量回暖，房价上涨较为明显的上海和深圳，限购取消的可能性更小，但是尺度适度放松仍可期待。

同时，在不少业内人士看来，北京和上海此前均表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整。例如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等，将会为楼市增加具有购房资格的客群规模。

15号，国家统计局公布了2015年上半年房地产开发和销售情况数据。从数据上来看，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。

上半年住宅销售额增长12.9%，根据国家统计局公布的上半年经济数据显示，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而一季度为同比下降9.2%。其中住宅销售面积增长4.5%。全国商品房销售额34259亿元，同比增长10%，其中住宅销售额增长12.9%。另一方面，虽然房地产销售形势明显回暖，但房地产开发投资和开发商购置土地的热情却在下降。数据显示，1~6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1~5月份回落0.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积637563万平方米，同比增长4.3%，增速比1~5月份回落1个百分点。

6月“景气指数”提高0.2

1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1-5月份为下降1.6%。其中，国内贷款10831亿元，下降4.1%；利用外资179亿元，下降3.9%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%。在其他资金中，定金及预收款14121亿元，下降0.9%；个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。

根据各项数据测算，6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.63，比上月提高0.2点。对此，有业内人士分析，从这一数据看今年上半年楼市成交数据明显好转，这主要和国家的政策放松刺激有关，特别是降准降息带来的流行性支持。

北京地价和房价比肩上行。大兴五环外的地价超过3万，而北五环外的某公寓更是以超10万元/平方米的单价实现成交，成为北京楼市历史上五环外公寓项目成交单价首次“破10”，也标志着五环外楼市正在加速进入10万+时代。在房价和地价的双重推动下，位于海淀的金隅翡丽洋房两小时内基本售罄，4.3万元/平米的售价仅和海淀北部成交地块的楼面价持平。业内人士认为，在这场全市范围的涨价潮席卷下，曾经的洼地价格难再有，这种预期带动了近期入市的金隅翡丽等项目重现日光行情。

五环外房价进入10万+时代

近日，位于五环外奥森北侧的公寓住宅项目紫御华府成交了一单4000万房源，单价超10万元/平方米。这是北京房产史上五环外楼盘成交单价首次超过10万元/平方米，但不是第一次和“10万+”触电。被称为豪宅元年的2015年，正在将10万元/平方米的战场从内城移向五环外。5月21日，北五环外的润泽御府一批新房源取证，均价达10.58万元/平方米；5月30日，中粮瑞府取证，价格最高超过20万元/平方米。而下半年，入市价格铁定超10万元/平方米的五环外项目还有远洋刘娘府项目、保利首开天誉等排队入市。

一切迹象表明，除了南城，其余三大方位的五环外楼市正在快速进入10万元时代。最近的土地市场表现无疑坐实了这一趋势。溢价率高达48.93%的海淀中关村永丰产业基地地块，尽管地处五环之外，且周边配套远逊于四环核心项目，但以其4.3万元/平方米的高楼面价来算，未来售价有望直接突破10万元/平方米。

“五环外楼市全面进入10万元时代已成为一个既定事实，而其背后则是土地供应稀缺导致的地价飙升。”业内人士认为，从目前来看，孙河、东坝、海淀、亦庄等区域已成为突破口，并将带动五六环区域由点及面地进入10万元时代。

洼地效应引发周边新盘“日光”

高价房的全面外溢令置业者加快了入市步伐，而一小撮尚维持既定价格的新盘，则因为强烈的价格优势成为置业者争夺对象，近期入市的金隅翡丽便是如此。6月27日，位于海淀的金隅翡丽在开盘两小时狂销3.2亿元，当天热销71套，建筑面积7892平方米，基本实现日光。据悉，金隅翡丽此次主推61-132平方米的六层电梯洋房，涵盖刚需到改善全产品段，因此大获追捧。

除了产品之外，价格对置业者的刺激则更为直接。据了解，金隅翡丽此次开盘均价为4.3万元/平方米左右，这一价格与两个月前成交、同在海淀北部的永丰地块楼面价持平，此时，距离金隅翡丽4公里以外的紫御华府成交了一套单价10万+的房源；而同一纬度、距离其5公里左右的润泽御府新房源均价达到10.58万元/平方米。

“同样的区位，同样的高端产品定位，如此巨大的价格落差，在市场上可用‘可遇不可求’来形容，这也是该项目能实现开盘日光的底气所在。”业内人士表示。据了解，金隅翡丽下半年还将继续加推203-239平方米的叠拼，这一低密产品在海淀近乎绝迹，而据金隅翡丽负责人透露，叠拼产品价格预计在5万元/平方米左右，非常具有竞争力，稀缺的产品形态和极具优势的价格表现，预计届时会重演开盘日光的行情。

同区域5万内价格恐难再现

在这场席卷整个楼市的涨价潮冲击之下，曾经的洼地正在逐渐消失。“严格来说，并不是消失，而是价格标准提高，比如当前海淀4.3万元/平方米是洼地，但今后的洼地可能在六七万甚至更高的水平出现。”一位资深业内专家表示。

事实上，在2015年初，毛大庆就曾发出“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万”的言论，而今，时隔不过半年，这一预言已开始兑现。这一结果是土地传导的体现，近期入市的10万+楼盘全部是2013-2014年地王项目，而这批地王，大部分处于五环外，从目前这批高价楼盘的推盘周期来看，其对楼市的推涨作用才刚刚开始。“豪宅新盘大增，竞争空前，所有项目都采取‘低开’策略，也就是说，当前的这批豪宅价格还处于低位。”业内人士分析，在未来“高走”趋势下，还将有更高的房价出炉，而那时其对市场的推涨作用才真正开始。

在这种趋势之下，市场对价格的心理底线正在被迫抬高。“这个项目卖3.5万的时候，嫌贵，但今天来看，即便是4.3万，也是不会再有的低价了。”在金隅翡丽销售中心，一位客户如是说。对于大部分刚需、改需客户而言，最佳选择已不是“等”而是“抢跑”。

天玉大厦，特价1970平米写字楼惊爆价39800元/平米出售，一降到底，最动心多价格，最黄金多位置，二环内不可多得的写字楼，天玉大厦东二环内五Ａ级高智能化写字楼地标建筑 ，5A级高档智能商务写字楼。大厦采用国际化先进的楼宇设备管理，将传统分立的楼宇（BA）、消防（FA）、保安（SA）、停车场（PA）、办公自动化（OA）等各个子系统，综合管理。 天玉大厦是地下2层,地上9层的全现浇框架剪力墙结构建筑,总占地面积:5600㎡，总长：55.2m、总宽：51.8m，总建筑面积：26000㎡，檐高：36.0米。 　　天玉大厦坐落在北京市崇文区光明路13号，是由北京中天亿房地产开发公司投资建设，由北京华优设计院设计的5A智能甲级写字楼。大厦总建筑面积2.6万平方米。天玉大厦始建于2001年3月15日，竣工日期为2003年5月底。天玉大厦东临二环路，西面临近天坛公园，周围环绕着北京火车站、龙潭湖公园、华普超市、北京游乐园，北京国际网球中心及新世界广场等购物、娱乐中心。

天玉大厦，特价房1970平米，整层，单价39800元/平米。二环内，这样的价格，绝迹了。

天玉大厦位于北京东城区光明路的写字楼盘，建筑类型为板塔结合，楼盘特色为投资楼盘。大厦主体外装修为高级铝板配高档双层玻璃幕墙，大堂挑高4.5米，整铺大理石，艺术天花及艺术灯饰，更显辉煌。地下两层车库，地上一，二层为底墒，三-九层为写字楼。大厦紧邻两广大街，与交通主干线路及在建的地铁5号线相连，交通四通八达，公交站点众多，员工上下班极为便捷。是各大集团、公司、企事业单位及驻京办事机构投资和办公的理想选择。天玉大厦坐落在北京市崇文区光明路13号，是由北京中天亿房地产开发公司投资建设，由北京华优设计院设计的5A智能甲级写字楼。大厦总建筑面积2.6万平方米

天玉大厦始建于2001年3月15日，竣工日期为2003年5月底。天玉大厦东临二环路，西面临近天坛公园，周围环绕着北京火车站、龙潭湖公园、华普超市、北京游乐园，北京国际网球中心及新世界广场等购物、娱乐中心。天玉大厦，东南二环成熟，高档写字楼。

与进入“一伏”的高温天气一样，北京顶级豪宅市场的销售也呈现出罕有的“高烧”状态。数据显示，截至日前北京签约的5000万元以上豪宅总成交量已达128套，为2014年全年的2倍。其中，成交破亿元的豪宅签约也已达到4套，2015年创造纪录已成定局。与此同时，顶级豪宅营销战也进行得如火如荼。其中，寻求自身最大核心卖点、寻求标新立异的营销手段突破，正成为当下豪宅营销的趋势。

成交创纪录

北京豪宅成交量正在不断刷新历史纪录。数据显示，2015年北京单价10万元以上的顶豪成交爆发，整体签约套数达到了创造历史纪录的142套，成交量超过了之前北京历史总成交113套的累计总和。预计全年，北京“10万+”签约有望达到250套的爆棚成交量。

总价在2000万元以上的豪宅，签约数量也创下纪录，6月单月签约达到了135套，7月上旬，2000万元以上物业签约也达到了22套。更值得关注的是，单价在5000万元以上的“顶豪”总成交量为128套，达到2014年全年的2倍。其中，成交破亿元的豪宅签约也已经达到了4套，2015年创造纪录已成定局。

专家表示，政策对高端市场松绑是豪宅成交上升的直接原因之一。北京限购虽然会延续，但支持改善型需求对高端市场来说将是利好。同时，从股市获利的资金也有投向高端住宅的迹象，一些高净值人群在财富增长的同时，居住需求也发生了变化。

豪宅抢滩

“随着土地市场的稀缺，一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期。”中原地产首席分析师张大伟分析，从2013年4月截至2015年4月，北京供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米，其中只有1350万平方米为住宅用地，扣除其中的800万平方米的自住房及各类保障房，商品房住宅用地最近两年仅供应550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，仅够北京一年的消化量。由此，按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端楼盘，以获得市场溢价。据相关机构初步统计，目前待售的“10万+”顶豪住宅项目达到了2000套以上，计划在2015年入市的恐怕会超过1000套。

营销大战

事实上，北京顶级豪宅的营销争夺战已经愈演愈烈。推广活动更是接连不断，甚至人们可以在某一家豪宅举办的活动或论坛上能够看到四五家豪宅操盘手的身影。有外地业内人士感叹，北京豪宅项目多、活动多、噱头多，让人应接不暇。

“不发声、不站位、不抱团，不传播只有死路一条。”一位豪宅项目代理公司负责人告诉北京商报记者，“今年‘顶豪’入市太多了，时代在变、市场在变，豪宅营销必须跟上时代”。

实际上，为了拼营销，顶豪项目都绞尽了脑汁寻找自己项目的核心卖点，以击败对手，甚至一招制胜。“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院子住着谁？”一位豪宅开发商告诉北京商报记者，这是当下北京“顶豪”业内最流行的段子。“万柳的墙”指的是中赫万柳书院的围墙，它以做工精细、工序繁琐、造价高昂而闻名；“西宸的缸”是指西宸原著直径6米，价值500多万元的大鱼缸；“霄8的顶儿”说的是不久前传出霄云路8号将推出单价80万元的空中四合院产品；东三环农展馆的北京壹号院项目，其旁边5万多平方米湖面打造成项目最大卖点；而豪宅紫辰院，楼盘内1300年的唐槐、500多年的紫藤树暗示着其身份。

“顶豪项目需要从物质层面向精神层面升华。”一位业内人士表示，开发商有意识地寻求差异化，突出各自项目核心卖点，同时又以吸引眼球的细节推进其营销传播，为了促进销售都够拼的。

但也有专家指出，目前北京“顶豪”更注重面子、感觉上的营造和设计，性价比明显缺失，遇到精明和挑剔的客户很可能碰壁。未来北京的“顶豪”产品应在透风透气、动静分离、干湿动线、主客私密等方面研究客户的细致需求，才能在豪宅扎堆推盘的当下脱颖而出。

通州作为北京市行政副中心的地位明确后，当地楼市也驶入快车道。日前，北京市委正式宣布，通州作为行政副中心将加快建设，2017年这一工作将取得明显成效。

官方消息一锤定音，这令通州楼市颇为躁动，部分即将入市的楼盘宣称预售价格将突破3万元／平米，且项目后期仍有大幅涨价空间。不过，就在开发商准备享用这场楼市“盛宴”时，为避免通州房价过快上涨，通州多家开发商已经被区政府约谈，通州房价启动高温预警模式。

“通州区政府对房价上涨情况很敏感，不久前约谈了好几家开发商，提出口头警告，不要带头大幅涨价。”在通州有项目在售的一位房企高管告诉《华夏时报》记者。7月14日，北京市规划委明确指出，通州建设行政副中心绝非大规模的“造城”，在同步配置就业、居住等资源时，将会从中管控，杜绝以房地产为主的方式带动区域发展。

多家房企被约谈

从5月下旬开始，通州多个项目开始“喊涨”，但到目前为止依然是“喊涨的多，敢涨的少”。上述房企高管透露，虽说区政府只提出了“口头警告”，但态度十分严厉，如果开发商肆意炒高房价，未来或将禁止在北京范围内拿地，“按照区政府的意思，近期会抓一个典型，所以区域内的项目目前调价都比较慎重。”

“项目调价的代价太大，加之上半年北京楼市整体并不是很好，5月才开始明显回暖，因此大部分楼盘目前仍以借机加速跑量为主，努力完成全年的销售目标。”上述房企高管告诉记者。此外，项目位于通州九棵树附近的知名开发商也表示曾经受到区政府约谈，要求控制房价上涨幅度。从6月初开始，北京市政府东迁的传闻就已令通州楼市蠢蠢欲动。中原地产的统计数据显示，6月份通州签约商品房合计1525套，均价达到24817元／平米，半年内价格上涨约3500元／平米，涨幅达16.4%。

同时，由于房价上涨幅度过快，北京市住建委对通州区内部分将要入市的项目也开始进行干预管控。“现在区域内一些项目在申请预售证时，住建委的批证速度也开始变慢。”项目位于通州台湖镇的一位开发商告诉记者。

北京市住建委官方网站显示，6月1日到7月14日期间，北京市共为40个项目发放了预售证，但通州区只有首开香溪郡和自住房项目紫峰九院嘉园两个项目获批。此前曾表示将于6、7月份开售住宅产品的首开万科台湖新城·公园里项目目前仍未有具体开盘日期。

资料显示，通州房价历来受城市规划影响很大，2009-2010年间，通州受新城规划影响，房价一路飙升到2万元/平米，部分项目甚至报出3万元/平米的价格，但2011年下半年受市场和政策影响，商品房销售均价又一路狂跌到14000元/平米。

“目前通州房价又出现暴涨苗头，如果不合理控制，有可能再次出现大起大落的情况。”一位业内人士分析。

谁在助涨通州房价

虽然通州区域内楼盘普遍上调了销售价格，但据记者观察了解，住宅项目中只有个别项目定价较高，而撬动通州房价的项目主要以商业公寓产品为主。目前，通州楼市售价在3万元／平米以上的住宅项目只有合生滨江帝景、京贸国际城、京贸国际公馆等，大多数项目都在2万元-3万元/平米的价格区间。

其中，首开香溪郡项目近期涨幅较大。北京市住建委官方网站显示，该项目6月14日开盘成交均价21622元／平米，7月11日加推二期4号楼少量房源时，均价达到24000元/平米，一个月的时间里售价上涨了3000元/平米，并于当日售罄。

而通州大多数住宅项目则属于小幅提价，主要还是为了快速跑量。“从年初到现在我们项目的售价只上涨了约5%，从起价19800元／平米调到起价21500元／平米，而且都是现房，但销售速度很快，去化明显。”东亚印象台湖项目某管理人员告诉记者。

真正撬动通州房价的是商业公寓。“通州近期即将入市的项目多以酒店式公寓产品为主，从通州酒店式公寓产品近一年的成交均价分析，未来成交价有望突破3万元/平米。”北京克而瑞房价点评网分析师吕刚告诉记者。

数据显示，通州酒店式公寓产品成交均价从去年11月开始逐渐企稳，从19162元／平米攀升至26514元／平米，已经超过去年同期水平。“目前通州主要在售公寓项目包括朝北8080、东亚尚品台湖、珠江四季悦城和泰禾1号街区，其中只有泰禾1号街区单价超过3万元，但是未来入市的五个商业公寓项目，单价都超过了3万元。”吕刚表示。

“富力运河十号(7月中旬即将入市，预计成交价有可能达到34000元/平米。”吕刚预测道。“受北京行政副中心消息的利好影响，通州房价有望获得产业规划升级带来的强力支撑，而随着这批商业公寓入市，通州整体房价很可能再创新高，有望领涨北京楼市。”吕刚同时提出，通州楼市自2004年就开始屡次炒作政策利好，要谨防过度虚高。

业内部分开发商认为，这次建设通州行政副中心的方案确立后，通州区域未来的发展重点是在医疗、教育、交通等方面的产业升级和城市规划，而不是房地产市场，最直接的体现就是今年通州没有新供应住宅土地，出让的两幅地块都是商服办公用地。

“因此开发商大幅抬高房价意义不大，通州目前亟须产业升级，房价应该是跟着产业升级逐步上涨，而不是在产业升级之前就被透支。”一位本地开发商表示。

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