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“这么贵,户型又不是特别满意,楼层还这么低……”上周六,在恒大名都自住房的选房现场,一位年近50岁的女士一边嘀嘀咕咕地念叨着,一边填上了选房确认书。

在她选中后不久,开发商就对外宣布,这次供应的797套自住房全部售罄,几个小时内实现了“日光”。自住房是北京市推出的面向刚需的一项政策。根据限购规定,在本市具有购房资格,且符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

这项政策推出后,一度在北京的房地产市场中遭遇平淡。是什么让这些“刚需”开始追捧自住房?业内人士分析,大环境上的回暖、营业税及贷款政策频频出现的利好,让刚需购房人不再“蛰伏”。

去年曾弃选今年又来买

上午9时以前,自住房选房现场就已经排起了长队,甚至连开发商安排的等候区,都几乎坐满了人。要么低头对比着手抄、打印的材料,要么拿起扇子不停地扇着风,要么在选房区的关卡前走来走去、隔三差五地往里张望……期待而焦灼,是每个选房人脸上的表情。

记者甚至看到了一位此前曾经弃选金隅自住房购房人的身影。去年,金隅汇星苑作为第一个摇号、选房的自住房项目,曾经因为单价只有2.2万元,位置还处在东四环外、东五环内而备受瞩目。这位购房人却在选房后又退了房。如今这房子已经位于五环外,而且单价也涨到了2.8万元。

当初弃选,为何如今又要重新选个单价高出将近30%的房源?“去年首付凑不够了,今年年初挣了点儿钱,赶紧买啊。”他看见记者,也招手打了个招呼。他说,这套房是用女朋友名字摇上的,俩人准备在网签之后就结婚,然后再用两口子名义贷款,俩人同时还贷。“上次放弃有点可惜,不过也没有后悔药可吃了。这次我们两家也商量了好几天,还是买了吧,买了踏实。”他说。

自住房入市选房频频现“日光”

上周六傍晚,恒大名都开发商对外宣布,这次自住房所涉及的小区2号楼、3号楼,提供房源797套,均价28000元/平方米,“开盘首日选房家庭扎堆认购”,“所有房源被抢购一空”,销售额达到17.54亿元。

“这次最受欢迎的还是两居室。”这个项目的开发商负责人根据选房次序的数据,分析起刚需购房人的需求来。设计图显示,这个小区中一共有11种户型,房源按照建筑面积大抵分为约50平方米一居3套,约78平方米一居81套,约73-80平方米二居713套。“来之前在网上查了房源相关信息,我看中的是2号楼南北朝向两居,这次来选房就是奔着这个来的。”选上了一套较高层两居室的王先生说。

无独有偶,就在一周前,中海位于石景山的自住房,也在选房当日实现了“日光”。每平方米2.7万元的价格,在很多人看来并不便宜。但让购房者小赵纠结许久终于下决心买房的因素是——石景山同一地块、同一个开发商开发的商品房,预售许可单价还要高出将近60%。

“周边价格是决定刚需在近期出手的原因之一。”一位业内人士说。而记者也注意到,虽然配套不同、小区档次也有较大差距,但在恒大选房现场,很多购房人因为小区地处来广营、比周围高端住宅项目单价低不少而最终下定决心买房。

市场还在回暖自住房将迎旺季

虽然还没到6月底,全市整月成交数据并未出炉,但是根据中原地产统计数据显示,5月单月全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%,而同比涨幅更是高达20.1%。统计局数据也体现出“整体市场好转”的局面。

而对于北京等一线城市来说,成交量逐渐开始体现到签约上。从整体签约看,一线城市涨幅最明显。整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%。

赶上这一拨回暖,自住房也将迎来申请、摇号和选房的旺季。记者从市住建委和多家开发商处了解到,近期,本市还将有位于朝阳、丰台等地的多个自住房项目启动摇号或者网申。其中,位于东坝的江湾小区已经领取了预售许可,有望在下周摇号。业内人士分析,由于江湾自身房源数量较多,又有很多房源并非南北朝向,虽然不太可能再次“日光”,但在楼市回暖的大背景下,还是有可能出现热销的局面。

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月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨。相对而言，国内二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降，这也显示出目前国内城市间的房地产形势已经分化加剧。国家统计局昨天发布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。整体数据显示，国内房地产市场转暖势头进一步明显，其中北上广深等一线城市房价的环比涨幅领涨全国，同时各城市的房价同比降幅也进一步收窄。值得注意的是，上个月国内二手房价格的环比涨幅已经超过了新房。

37个城市二手房价格上涨

统计数据显示，70个大中城市中，上月二手房价格上涨城市有37个，数量较4月增加明显，最高涨幅增至6.3%。与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有37个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降12.8%。

数据显示，上个月房价环比上涨，一线城市涨幅明显。在全国70个大中城市中，上月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比4月份增加了2个和9个；下降的城市分别有43个和28个，分别比4月份减少了5个和6个。

大部分三线城市房价仍在下降

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在分析这一数据时表示，5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨。相对而言，国内二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降，这也显示出目前国内城市间的房地产形势已经分化加剧。

深圳连续9个月房价上涨

另外值得注意的是，经初步测算，5月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比4月份扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。尽管房地产市场回暖势头明显，不过从统计数据可以看出，目前绝大多数城市的房价同比依然呈现下降态势，只不过降幅继续收窄。在全国70个大中城市中，上个月新建商品住宅价格同比下降的城市有69个，仅深圳一地同比上涨了7.7%。

事实上，在此前房地产低迷的时段，深圳房价也一直是一枝独秀——据北京青年报记者统计，从去年9月份至今，深圳是全国70个大中城市中唯一实现连续九个月房价环比持续上涨的城市，其中在去年12月份深圳还曾是全国唯一房价环比上涨的城市。除了深圳之外，上个月其他城市房价同比仍然下降，但随着环比上涨，部分城市同比降幅有所收窄。

京住房公积金管理中心刚刚发布通知，自今日起，下调北京住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。

这是今年以来北京公积金的第三次降息。北京住房公积金管理中心表示，6月28日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率，不分段计息。期限在一年以上的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率，自明年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款利率。

而如果是6月28日(含)后才发放的个人住房公积金贷款，将直接执行调整后的利率，对于不同还款方式的个人住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额。对于已经签订借款合同，且放款日为6月28日(含)后的个人住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放个人住房公积金贷款。

以首套房，贷款100万元、贷款期限30年、采用等额均还方式(每月还款额相同)为例，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的4631元减少到4490元，减少了141元。而如果将今年的3次降息累计，每月一共减少还款429元左右。

距离上次降息仅一个半月，央行昨日再次放出“大招”，宣布自28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业的融资成本，支持实体经济发展，促进结构调整。这也是本年度央行今年第三次降息和降准政策，业内人士分析，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，提高楼市成交量，加快楼市复苏节奏。

央行年内第三次降息降准 100万房贷20年省3.39万元

昨日下午，中国人民银行宣布，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。实际上，自去年下半年，楼市已迎来多次信贷政策的调整。央行曾在去年9月底颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，3月30日颁布“330新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。去年11月22日、今年3月1日和5月11日三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。

那么本次“双降”将为购房者带来多大的实惠呢？据亚豪机构市场总监郭毅计算，以贷款100万元，分20年还清为例，本轮降息后，总购房成本可减少33924元，月供减少141元；而按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。

观点：“双降”利好楼市 购房者入市积极性提高

近期出台的一系列信贷利好政策也切实推动了楼市的发展，使得今年上半年楼市逐渐走出低迷，70个大中城市房价总体走势转而向上。来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。但城市间的分化也越来越明显，北上广深四个一线城市涨幅较大，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。

而本次降准降息对于楼市又有什么影响呢？中原地产首席分析师张大伟分析，“双降”可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现85折或8折的可能性。

“对于开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本”，在郭毅看来，定向降准及降息之后，大型品牌房企更易获得银行的信贷支持，房地产行业离强者恒强的寡头时代又迈进了一步。“购房成本的降低，购房者入市的积极性也会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程”，针对房地产市场的后市走向，张大伟认为，对于供需结构相对紧张的一二线城市，预计6月房地产市场将持续升温。但他同时指出，目前全国房地产基本面已经不同，一二线和三四线城市在出现明显分化的情况下，“双降”在三四线城市的刺激作用将不太明显，房价上涨的可能性不大。

胡景晖则指出，虽然货币政策将促进楼市的回暖，但房地产市场本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新，比如房地产信托投资基金REITs等间接投资方式的展开，针对改善型客户置业升级需求的整体解决方案和对应的服务，房地产O2O创新的试水和推进等。(中新网房产频道)

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尽管距离上半年结束还有一周的时间，不过一些数据还是体现了上半年楼市的初步情况。相关数据显示，今年上半年成交均价同比上涨6.3%至2.7万元/平方米，但是与房价大幅上涨相反的是，商品房供应量为两年来最低点，未来有可能出现供不应求的局面。业内人士认为，下半年北京楼市将延续上行趋势，房价仍存上涨空间。

北京楼市经历了2014年近一年的低谷期，在利好政策刺激下，2015年成为北京楼市升温之年，尤其是在“3·30”新政后，新房和存量房成交量连续3个月维持在高位。中原地产统计数据显示，截至日前，签约纯普通住宅2.056万套，半年的数量将在2.15万套左右，与2014年基本持平；成交均价也上涨至2.7万元/平方米，环比上涨约6.3%。然而从供应量上看，2015年上半年是历史上商品房供应量最少的半年，整体普通商品房住宅供应只有14632套，环比2014年下半年降幅近50%。

在半年供应量创下历史最低的同时，商品房库存也处在最近两年的最低点，目前商品房住宅库存只有64127套，北京楼市库存压力得到有效缓解，未来或将出现供不应求的现象。中原地产数据显示，2013年4月-2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米，其中只有1350万平方米为住宅用地，扣除800万平方米的自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。

业内人士预计，下半年房地产市场将继续宽松政策，购房者入市积极性会提高。同时在供应量下滑、商品房豪宅化趋势日趋明显的情况下，北京市房价仍有上涨的空间。

国家统计局明确楼市已回暖 强调房价不会大涨

据中国证券网讯 记者24日从国家统计局网站获悉，统计局网站刊登来源于中国信息报的5月数据系列分析之四：楼市整体活跃度回升——从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效。文章指出，国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

全文如下

楼市整体活跃度回升 ——从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效

“这房子不错，满2年，没税，挺适合你们小两口的，房主急着出手价钱还能商量，想看房的话提前告诉我，我给你们约房主”，时间已近晚上7点，北京某房产中介小刘还在忙着招呼客人。记者在该门店看到，虽然天色渐暗，但是仍有客人在咨询买房。

在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

库存首现减少

国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

数据显示，1-5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。

销售回升带动房价止跌回稳。最新发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加，而价格环比下降的城市有所减少。

住房销售市场的持续回暖和房价的回稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点，房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点，土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。业内专家分析指出，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有向好迹象。

市场分化加剧

“看电视里报道深圳房价暴涨，抢房大战不断上演，可我的房子已经挂出去2个月了，价钱也一降再降，还是没卖出去。”山东某四线城市二手房售房者向记者抱怨道。

对目前整体看来是全面回暖的房地产市场进行区别分析后就会发现其中的不同。数据显示，1-5月份，重点城市商品房销售转为增长，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，1-4月份为下降3.6%；销售额增长5.8%，1-4月份为下降2.0%。与重点城市不同，非重点城市商品房销售1-5月份降幅虽有所收窄但仍然下降。

分化更为明显的是房价数据。最新发布的房价数据显示，房价上涨的主要是北上广深4个一线城市，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段。北京一位从业多年的房地产中介私底下告诉记者，北京现在二手房市场成交量虽然恢复较快，但是买卖双方都比较理性，基本没有出现过类似深圳房价跳涨、房主毁约事件，而且目前北京多数地区二手房房价比前两年的最高点仍有不同程度回落。

多地调查也表明，多数三、四线城市，商品房前期库存基数较大，消纳能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明，不少楼盘采取以价换量策略，近期楼市虽有回暖趋势，但开发商也不敢轻易提价，首要任务是去库存。国家统计局内蒙古调查总队近期深入全区各盟市主城区进行专题调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构，调查结果显示：受政策拉动二手房交易短期内放量上行，市场趋于活跃，但房地产市场长期供求关系并未改变，交易价格仍呈下降态势，受访企业普遍对后市持谨慎态度。总体来看，部分二线城市和多数三四线城市，目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力，预计去化最长30个月，最短6个月。

业内人士预计，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，市场分化将进一步加剧。

多管齐下去库存

6月8日起，广州市调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后，再度放松公积金购房特别是二套房贷款政策，也意味着北上广深等一线城市全线开启公积金对购房的支持。从去年10月份开始，中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、购房税收减免、央行降息等多重政策利好的刺激，全国楼市多地成交显著企稳回升，加速房地产市场存量消化。

从需求端来看，宏观政策致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，带动市场销售积极向好，进而稳定住房消费，提振房地产市场信心，助力减轻地方库存压力。

降息降准释放流动性，直接降低购房者购房成本，刺激购房需求。而公积金政策和针对再购房和二套房政策的调整，更是对改善型需求最直接的促进。相比于“9.30”新政，“3.30”新政对购房者的利好，不仅是房贷门槛进一步降低，而且通过营业税“5改2”政策，给改善型需求购房者带来了真正的实惠，加速改善型需求入市。

从供给端来看，国家通过控制土地供应，优化住房用地结构，缓解库存压力。各地根据自身情况制定相应政策，从供应端加速库存去化进程。福建有关部门近期下发文件指出：现实库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，重新确定相应的土地价款。安徽住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求，已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。

有业内人士表示，土地用途规划根据当地实际情况，允许根据市场实际需要调整，这增加了市场的主动性和灵活性，后续楼市上市产品可更符合市场需求。