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距离上次降息仅一个半月，央行昨日再次放出“大招”，宣布自28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业的融资成本，支持实体经济发展，促进结构调整。这也是本年度央行今年第三次降息和降准政策，业内人士分析，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，提高楼市成交量，加快楼市复苏节奏。

央行年内第三次降息降准 100万房贷20年省3.39万元

昨日下午，中国人民银行宣布，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。实际上，自去年下半年，楼市已迎来多次信贷政策的调整。央行曾在去年9月底颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，3月30日颁布“330新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。去年11月22日、今年3月1日和5月11日三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。

那么本次“双降”将为购房者带来多大的实惠呢？据亚豪机构市场总监郭毅计算，以贷款100万元，分20年还清为例，本轮降息后，总购房成本可减少33924元，月供减少141元；而按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。

观点：“双降”利好楼市 购房者入市积极性提高

近期出台的一系列信贷利好政策也切实推动了楼市的发展，使得今年上半年楼市逐渐走出低迷，70个大中城市房价总体走势转而向上。来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。但城市间的分化也越来越明显，北上广深四个一线城市涨幅较大，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。

而本次降准降息对于楼市又有什么影响呢？中原地产首席分析师张大伟分析，“双降”可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现85折或8折的可能性。

“对于开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本”，在郭毅看来，定向降准及降息之后，大型品牌房企更易获得银行的信贷支持，房地产行业离强者恒强的寡头时代又迈进了一步。“购房成本的降低，购房者入市的积极性也会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程”，针对房地产市场的后市走向，张大伟认为，对于供需结构相对紧张的一二线城市，预计6月房地产市场将持续升温。但他同时指出，目前全国房地产基本面已经不同，一二线和三四线城市在出现明显分化的情况下，“双降”在三四线城市的刺激作用将不太明显，房价上涨的可能性不大。

胡景晖则指出，虽然货币政策将促进楼市的回暖，但房地产市场本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新，比如房地产信托投资基金REITs等间接投资方式的展开，针对改善型客户置业升级需求的整体解决方案和对应的服务，房地产O2O创新的试水和推进等。(中新网房产频道)

北京东四环外半壁店，企业云集之地，传媒产业走廊，半壁店一号文创产业园，北京东方嘉诚文化创意有限公司倾力打造，企业创意的摇篮，临cbd创意独栋出租，半壁店一号文创产业园有大型动力工厂，全新改造，园区颇具艺术特色，非常漂亮，现在一期工程正式完工，启动招商，现在有大面积的10米挑高的大型厂房，有6米挑高的LOFT结构的现房，半壁店一号文创产业园，不但为企业提供场地，还提供包括互联网，加资本，加和咖啡天使投资人聚集平台，从创意人到投资者，从员工到老板，都可以在这里找到自己的乐园。半壁店一号文创产业园位于朝阳区半壁店一号，距离七号线百子湾站两公里，未来项目开启班车直达地铁站，高碑店等地。半壁店一号文创产业园，东方嘉诚公司倾力打造，十月盛大开盘，100平米到2300平米精装空间出租中。

半壁店一号文创产业园位于朝阳区半壁店一号，前身为北京环驰车桥厂，半壁店一号文创产业园占地面积为30000多平米，目前，北京东方嘉诚文化产业有限公司对车桥加工厂，装配车间，机加工车间等原有项目进行升级改造，将打造成集产业办公，企业孵化，文化创意，公寓办公，企业公共服务，文化展示体验等多功能为一体的文化创意产业园，为文创产业的创业人，创意人，创始人，提供空间加服务，加资本的全要素合作平台。半壁店一号文创产业园位于定福庄国际传媒产业走廊，项目定位符合朝阳区重点产业定位方向，享受扶持性政策和资金补贴，半壁店一号文创产业园，区域产业聚集之地，区域内的重点文化创意产业达到万余家，半壁店文化产业园，周边有多所高校环绕，多个产业聚集，距离cbd车程十分钟，五环内四环外，高碑店区域的绝佳产业园，半壁店一号文创园，昔日汽车制造业的后备军，今日智慧创造的先行军，半壁店一号文创园为企业提供一站式管家服务，容纳两千人用餐的员工食堂，档口美食汇集各地名吃，班车全天候待命发往地铁站，区域配套人才公寓近在咫尺，全方位的服务，全方位的配套，为企业打造一个首屈一指的文创产业园。

尽管距离上半年结束还有一周的时间，不过一些数据还是体现了上半年楼市的初步情况。相关数据显示，今年上半年成交均价同比上涨6.3%至2.7万元/平方米，但是与房价大幅上涨相反的是，商品房供应量为两年来最低点，未来有可能出现供不应求的局面。业内人士认为，下半年北京楼市将延续上行趋势，房价仍存上涨空间。

北京楼市经历了2014年近一年的低谷期，在利好政策刺激下，2015年成为北京楼市升温之年，尤其是在“3·30”新政后，新房和存量房成交量连续3个月维持在高位。中原地产统计数据显示，截至日前，签约纯普通住宅2.056万套，半年的数量将在2.15万套左右，与2014年基本持平；成交均价也上涨至2.7万元/平方米，环比上涨约6.3%。然而从供应量上看，2015年上半年是历史上商品房供应量最少的半年，整体普通商品房住宅供应只有14632套，环比2014年下半年降幅近50%。

在半年供应量创下历史最低的同时，商品房库存也处在最近两年的最低点，目前商品房住宅库存只有64127套，北京楼市库存压力得到有效缓解，未来或将出现供不应求的现象。中原地产数据显示，2013年4月-2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米，其中只有1350万平方米为住宅用地，扣除800万平方米的自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。

业内人士预计，下半年房地产市场将继续宽松政策，购房者入市积极性会提高。同时在供应量下滑、商品房豪宅化趋势日趋明显的情况下，北京市房价仍有上涨的空间。

国家统计局明确楼市已回暖 强调房价不会大涨

据中国证券网讯 记者24日从国家统计局网站获悉，统计局网站刊登来源于中国信息报的5月数据系列分析之四：楼市整体活跃度回升——从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效。文章指出，国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

全文如下

楼市整体活跃度回升 ——从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效

“这房子不错，满2年，没税，挺适合你们小两口的，房主急着出手价钱还能商量，想看房的话提前告诉我，我给你们约房主”，时间已近晚上7点，北京某房产中介小刘还在忙着招呼客人。记者在该门店看到，虽然天色渐暗，但是仍有客人在咨询买房。

在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

库存首现减少

国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

数据显示，1-5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。

销售回升带动房价止跌回稳。最新发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加，而价格环比下降的城市有所减少。

住房销售市场的持续回暖和房价的回稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点，房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点，土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。业内专家分析指出，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有向好迹象。

市场分化加剧

“看电视里报道深圳房价暴涨，抢房大战不断上演，可我的房子已经挂出去2个月了，价钱也一降再降，还是没卖出去。”山东某四线城市二手房售房者向记者抱怨道。

对目前整体看来是全面回暖的房地产市场进行区别分析后就会发现其中的不同。数据显示，1-5月份，重点城市商品房销售转为增长，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，1-4月份为下降3.6%；销售额增长5.8%，1-4月份为下降2.0%。与重点城市不同，非重点城市商品房销售1-5月份降幅虽有所收窄但仍然下降。

分化更为明显的是房价数据。最新发布的房价数据显示，房价上涨的主要是北上广深4个一线城市，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段。北京一位从业多年的房地产中介私底下告诉记者，北京现在二手房市场成交量虽然恢复较快，但是买卖双方都比较理性，基本没有出现过类似深圳房价跳涨、房主毁约事件，而且目前北京多数地区二手房房价比前两年的最高点仍有不同程度回落。

多地调查也表明，多数三、四线城市，商品房前期库存基数较大，消纳能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明，不少楼盘采取以价换量策略，近期楼市虽有回暖趋势，但开发商也不敢轻易提价，首要任务是去库存。国家统计局内蒙古调查总队近期深入全区各盟市主城区进行专题调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构，调查结果显示：受政策拉动二手房交易短期内放量上行，市场趋于活跃，但房地产市场长期供求关系并未改变，交易价格仍呈下降态势，受访企业普遍对后市持谨慎态度。总体来看，部分二线城市和多数三四线城市，目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力，预计去化最长30个月，最短6个月。

业内人士预计，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，市场分化将进一步加剧。

多管齐下去库存

6月8日起，广州市调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后，再度放松公积金购房特别是二套房贷款政策，也意味着北上广深等一线城市全线开启公积金对购房的支持。从去年10月份开始，中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、购房税收减免、央行降息等多重政策利好的刺激，全国楼市多地成交显著企稳回升，加速房地产市场存量消化。

从需求端来看，宏观政策致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，带动市场销售积极向好，进而稳定住房消费，提振房地产市场信心，助力减轻地方库存压力。

降息降准释放流动性，直接降低购房者购房成本，刺激购房需求。而公积金政策和针对再购房和二套房政策的调整，更是对改善型需求最直接的促进。相比于“9.30”新政，“3.30”新政对购房者的利好，不仅是房贷门槛进一步降低，而且通过营业税“5改2”政策，给改善型需求购房者带来了真正的实惠，加速改善型需求入市。

从供给端来看，国家通过控制土地供应，优化住房用地结构，缓解库存压力。各地根据自身情况制定相应政策，从供应端加速库存去化进程。福建有关部门近期下发文件指出：现实库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，重新确定相应的土地价款。安徽住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求，已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。

有业内人士表示，土地用途规划根据当地实际情况，允许根据市场实际需要调整，这增加了市场的主动性和灵活性，后续楼市上市产品可更符合市场需求。

6月25日下午，在土地市场“断顿”50天之后，北京市国土资源局对大兴区瀛海镇姜场村一居住用地进行挂牌竞价。经过72轮竞报，最终由旭辉地产以2.25亿元的竞价并配建1.26万平方米的自住型商品房竞得该地块。虽然猜到了为了拿下“久违的面粉”开发商会拼尽全力，但让人震惊的是对地块的争夺尘埃落定之后，拍卖现场前所未有地上演了大打出手的一幕！

土地供应的稀缺，让京城房地产开发商重燃抢地热情，饥渴了近两个月之后，截止下午3点，北京国土资源局共收到11次网上报价，最高报价为1.6亿元。据招标文件显示：此次挂牌竞价的地块位于北京市 大兴区瀛海镇姜场村，用地性质为R2二类居住用地，出让年限为住宅70年，商业40年，综合50年。该地块四至范围是东至东区环路，南至府前街，西至国有用地边界，北至规划用地边界。本次出让的大兴瀛海姜场村地块土地面积约1.74万平方米，其中建设用地面积1.35万平方米，建筑控制规模约1.89万平方米，土地竞拍起始价为1.5亿元。

拍地现场，该地块吸引了K2、首开、旭辉、天恒、中骏、永同昌、新城、汇璟、润科+重厦、房地、鑫海泰顺等11家房企及房企联合体的激烈争夺。经过13轮现场竞价，永同昌以2.25亿元达到合理土地上限价格。据悉，本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报“自住型商品住房”面积的方式确定竞得人。

下午3点50分，现场竞报“自住型商品住房”面积，经过72轮竞报，最终由旭辉地产以配建1.26万平方米的自住型商品房，土地价格2.25亿元摘得，经测算该地块平均楼面价格17500元/平方米。至此，开启了2015年北京大兴区住宅用地成交首拍。 而竞得该地块的旭辉集团北京区域事业部副总戴磊表示，旭辉地产长期扎根南城，十分看好区域未来的发展趋势，而1.8万平米的土地面积配建1.26万平米自主型商品房，其利润空间仍然很大。在竞拍现场频频举牌的永同昌负责人表示，土地竞争如此激烈是由于该区域住宅用地供应太少，未来几块挂牌出让的地块，永同昌还会继续参与竞拍。亚豪机构副总经理高姗分析认为，土地供应的稀缺与大兴区去化前景的良好是该地块受到追捧的主要原因。而除此之外，该地块本身也具有一定优势，首先虽然地处偏远但有地铁预期，8号线南段瀛海站至珠市口站将于2016年开通，地铁的开通不仅能够提升片区的出行便利度，更能拉动整体商业配套的兴起，使得偏远板块宜居度提升；另外，该地块容积率仅为1.4，是不可多得的低密度住宅地块，未来可开发产品灵活度较高，因此受到房企的“热烈关注”。

中原地产首席分析师张大伟也表示，最近市场升温后，一二线土地出现供应，房企就积极争抢。地王依然频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。预计未来房企积极争抢一二线城市土地的趋势依然将延续。

这两年大兴区域成为土地供应“大户”，据北京市国土局发布的北京市2015年度区县第一批拟供应住宅用地地块分布情况显示，大兴区2015年度土地供应量为44公顷。而此次拍卖大兴瀛海镇地块地处南五环，距离北京城区仅几公里。其东临京津塘高速路，西接黄村卫星城，北靠京城四环路，南有高速公路二环穿行，由黄村通往亦庄的黄亦路与104国道十字交会于镇域之中，与此同时，8号线三期南延线也将在瀛海设站两座，现代交通网络畅达便捷。

随着大兴国际机场建设的逐步展开，周边的居住用地迅速发展，而地处新机场与市中心、大兴新城与亦庄新城之间的瀛海镇近两年发展尤为迅速，也成为开发商的必争之地，区域内云集中信、融创、万科等大牌地产商。目前区域内在售的项目包括中信新城、亦庄金茂悦、融创紫禁壹号院、金第万科•金域东郡、枫丹壹号等，其物业类型以住宅为主，销售均价在35000元/平方米上下徘徊。

周边楼盘推荐

场外花絮：开发商为抢地大打出手

土地断供已经让开发商饥渴难耐，前所未有的在拍卖现场大打出手。k2、永同昌、旭辉拍之前说好到2亿，就不举牌了，结果有人没遵守，其他几家就要揍他.

宾至商务花园，泛CBD区域的花园式庭院式迷你OFFICE，朝青板块的绝佳好独栋，宾至商务花园总建面积  ：22000平方米 低密度 ：23% 层数           ：5层  使用率 ：68% 特点 ： 花园式商务办公环境： 一层南花园+天井花园+空中花园+屋顶花园 7种形态办公格局 ，层高4.7米，免去压抑的办公苦恼，灵活的隔断形式，使办公环境开阔富有空间现代感。挑空设计，现代LOFT式办公空间，现代企业艺术空间装饰，打造都市新型办公空间，给使用者极其享受的办公环境，配套齐全、即租即用;无需前期资本投资;租期灵活，可按天、按月或按年选择;灵活多变，可自由扩大/减小规模或更换地点;可选择适合各种预算的服务式办公室。具有多个不同规格的会议室，可容纳20人的会议，提供公共秘书服务。与COFFE、艺术空间共享的商务休闲办公空间，10米极致挑空，极富空间艺术感。进深8米的私家商务花园，使得商务交流极具自然空间,在花园中自然式商务洽谈，创造良好氛围，享受绿色商务空间24小时，屋顶花园私享，视野开阔，良好的远眺空间，可除去每天的烦恼，为您的事业带来无可限量的远景。屋顶私享空中花园，适合企业内部沟通使用，星光PARTY，企业小型宴会、聚会，商业酒会，篝火旁，畅谈企业未来美好发展。东四环稀缺20000平米独栋，目前可分为10000-20000平米，花园式生态办公环境，整租附带8000平米停车院落适合业态：办公，酒店，孵化器等

宾至商务花园项目所处区域位于大望京区、国贸CBD东扩区与新规划的东坝中央商务区的三大中心的核心地带：朝青板块北区，距离达美中心广场3.2公里，距离东四环1.6公里，机场T3航站楼15公里。项目对面为嘉铭5A级写字楼；往南2000米处，为泛海国际居住区二期；项目东侧为京沈客专高铁始发站，预计18年通车，未来5年内该区域将成为一个集高端的居住、商业、办公的热点区域。项目周边配套餐饮：将台路餐饮街，眉州东坡餐饮。健身：华冠永波羽毛球俱乐部，北京朝东东枫体育健身中心，雅适健身。公园：东风公园;朝阳公园。医院：北京爱康国宾门诊部、北京恒安中医院、北京和睦家康复医院。国际学校：常青藤国际学校、青苗国际双语学校、优而嘉国际双语幼儿园；银行：交通银行、汇丰银行、北京农商银行、中国建设银行；酒店：金都港商务酒店、江鹏酒店；加油站:东捷加油站200米。项目交通：公交线路:114路、494路、973路、408路。地铁：14号线将台站，3号线预计2018年年底通车,星火站距离项目1公里，项目将开通班车，服务入驻企业。

从静态的地产市场看，目前似乎不是投资最佳时点。但换个角度，也许会有更好认识：陆家嘴甲级写字楼租金不到香港1/3甚至1/4;随着自由贸易区的设立，中国经济升级版在上海率先启动;创客时代，第三产业增加值占生产总值的比重会进一步提升;未来的十年，不一定是住宅地产的黄金十年，但一定会是写字楼的黄金十年。

“我现在要做的就是准备好资金，在熊市中赚钱。”一位外资房地产基金代理人曾私下告诉记者，当下的中国市场，类似这样的海外基金，保守估计200多只，一旦发现风险，“跑得比兔子还快”。

资金量有多大呢?

据戴德梁行最新披露的数据，全球房地产基金投资目前已集结4290亿美元(约合人民币2.66万亿元)的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元(约合人民币2855亿元)将投向中国房地产市场。

主要投什么项目呢?

易居智库研究中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，外资回归一线城市，会加大对优质资源的把控，甲级写字楼是一类增值空间比较大的投资产品。梳理这波投资风潮，还得从上海长宁区仙霞路上的一栋高档写字楼说起。

“靴子”易主

尚嘉中心有三个意向买家，全部是境外投资机构，一个来自亚太，另外两个都来自美国，名气最大的是黑石基金。据称，黑石基金最终胜出，以50亿元价格入手。

“黑石”信号

之前曾一度集体撤出中国内地房地产市场的外资基金，近期有卷土重来之势。近期上海多宗写字楼整栋收购交易几近落单，意象明确的接盘方多为境外投资机构。

在房地产行业，黑石基金历来被视为投资风向标。资料显示，黑石基金是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅等各种投资。

自2009年末以来，其用于债务及股权投资的房地产基金，已经投资或承诺投资多达228亿美元。“寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石基金在其官网上如此阐述其投资模式。

事实上，黑石基金进入中国已有数年，但最近一次投资写字楼还要追溯到2012年。当年12月，黑石基金与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层-33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。

时隔三年，黑石基金再次出手，是巧合，还是一线城市写字楼市场投资价值显现呢?据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，2015年，外资投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%，但外资投资者对中国的写字楼投资依然热衷。

“今年新筹集投向亚太区域的房地产投资达到破记录的1220亿美元(约合7574亿元人民币)，较6个月前增加了4%。”戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示，从全球房地产基金所投重点区域来看，亚太地区占比达到41%，而中国成为这些房地产基金在亚太地区投资意愿最强的国家，日本和新加坡位列亚太地区第二和第三名。

“海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。”据世邦魏理仕执行董事邵律观察，“很多海外基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。”

据不完全统计，活跃在中国房地产市场的外资基金保守估计也有200家之多。一位外资代理人告诉《国际金融报》记者，可能昨天他们还在中国四处找项目，今天，他们中的一些开始退出，而另一部分人则顺势进入。

一线“争宠”

不断宽松的货币政策效应在一线城市写字楼市场得到了明显的体现。5月深圳写字楼市场也迎来了爆发期。全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%;北京写字楼市场沉寂近一年之后，再次呈现亿元级大单;上海多栋写字楼有交易信息传出

这么多外资希望投资，那么问题就来了，中国写字楼市场现在是什么情况?根据盈石研究中心跟踪的中国二十大城市写字楼数据来看，这些城市未来三年的供应量达到了惊人的4300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史最大供应年，供应面积超过1800万平方米。

盈石集团研究中心发布的《2015年中国商业地产信心指数报告》认为，一线核心城市作为最主要的对外窗口，优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐，“在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇”。

值得注意的是，除了尚嘉中心，沪上多个标志性建筑的大宗交易亦都进入了最后谈判阶段，买家几乎都是境外投资机构。如位于上海核心商圈的南京西路1788项目近期也传出几近成交的消息，买家可能是一个外资主权基金，目前谈判尚在进行。据记者了解，该笔交易的成交价格或将在人民币60亿元左右。

此外，早些时候曾传闻75亿甩卖的新天地企业天地一期目前也有3、4个买家在进行深入谈判，其中外资背景的收购方占大多数。而九江路上的宝龙大厦近期也再次易主，新主人是美资背景的投资基金AEW，成交单价大约在3万元左右。

创客引力

短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业会带来的持续需求，其中最令市场期待的是，全民创新时代，会让非核心区写字楼的收益逐渐升高。

虽然行业大方向前景可观，但是近期，由于写字楼供应高峰再现，租金面临下行压力。在DTZ戴德梁行研究部所覆盖的16个城市中，有7个城市的租金水平在第一季度季度有所下降。其中，北京甲级写字楼市场租金环比下跌了1.8%。

上海写字楼市场第一季度租金环比上升了2.8%。值得注意的是，与北京市场类似的是，第一季度上海租赁市场的活动主要来自非核心区域。

深圳一季度写字楼租金环比上升了 1.8%，同比上升了20.1%。在短期，深圳写字楼市场出现了供不应求的现象。DTZ 戴德梁行研究部认为，鉴于一线城市写字楼的租金已经达到一个非常高的水平，加上经济增长速度在降低，因此未来上述城市租金的增长将放缓。

“一方面，在中国经济放缓的大背景下，楼市也面临很多不确定性。另一方面，现在中国房地产资产的价格处在高位，在短期内外资可获得的回报率较低。”严跃进认为，“无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平，海外资金对此肯定有顾虑。”

还有一个现象更值得注意：由于企业愈来愈重视成本控制，一线城市非核心区域写字楼将受到更多的关注，令核心区域与非核心区域写字楼的租金差距也在逐渐缩小。

世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春告诉记者，“由于土地、人力费用的连年上涨，再加上第三产业创业潮的迸发，更多企业将根据租金和行业特性采取不同的选址策略，结构性的外迁不可避免。”

以上海为例，林天春认为，上海甲级写字楼版图将在未来5年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江等板块会大规模开发，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。

据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。张平认为，随着经济结构转型，第三产业的发展和更多的新兴创新行业的启动，租户的行业结构改变和非传统企业的扩张将成为未来写字楼市场主要的内生动力。

数据显示，2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，而2014年该比例已经下降为63.0%。

值得一提的是，DTZ 戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，创客空间是企业成长过程中的过渡型办公产品，亦是伴随着国家层面的扶持而快速获得市场追捧的产物。

未来创客空间或将对写字楼、商办项目及产业园区的市场格局产生影响，促使写字楼市场转型。“在非高品质写字楼中的租户，将可能考虑搬至产业园区，以整合分散的办公室、进一步扩大办公面积或降低运营成本。”严跃进认为，在短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍将是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在1年至3年内有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。

刚刚过去的端午小长假期间，北京楼市成交同比大幅上涨。来自多家机构的统计数据显示，端午小长假（6月20日-6月22日），北京二手房合计签约268套，新建商品住宅签约808套，整体签约住宅1076套，同比2014年端午小长假的394套上涨了173%。亚豪机构副总经理任启鑫认为，端午小长假的成交数据表明，目前北京楼市仍处于上升周期当中，并且已进入快速上升通道。

□新房 大兴通州成交量居前两位

宽松的政策背景下，北京新房市场的成交量稳步攀升。根据亚豪机构统计，端午小长假期间，新建商品住宅成交808套，成交面积为8.54万平方米，比五一小长假分别大涨149%、177%，而与去年端午假期的成交量相比，涨幅更是分别高达218%、182%，并且这一成交量也创造了近三年端午小长假期间的新高。端午小长假期间北京新建商品住宅成交均价为27518元/平方米，环比上涨6%，同比上涨10%。

亚豪机构副总经理任启鑫称，从成交价格来看，2015年端午小长假期间，北京住宅市场成交均价处于历史高位，这其中虽然有部分项目换量成功开始进入涨价周期的影响，但更多的是受超高价项目成交的拉动。根据亚豪机构统计的数据显示，端午期间北京住宅市场当中单价在10万元以上的产品成交两套，而未来价格预期上涨以及高价项目增多挤占市场，也成为目前支撑房价快速上涨的动力。

链家地产市场研究部的李巧玲表示，今年端午假期楼市的成交情况明显好于历史的两个低谷时期：2011与2014年。可以看出，今年新房市场的低谷期已经过去，目前市场正处于上升期，且上升速度较快。根据统计，5月与6月（截至目前）纯商品住宅成交环比上涨速度均保持在三成以上。受今年以来连续的购房利好政策和信贷优惠政策出台的影响，5月以来新房成交量改善明显。受市场持续回暖的影响，端午期间开盘的项目也取得了不错的销量。

值得一提的是，在新房市场中，近期较热的两个区域在端午期间成交过百套，大兴区与通州区分别以105套与102套的战绩位列区域排行前两位，也是仅有的成交过百的两个区域。

“这两个区域在端午期间楼市成交处于领先地位，原因在于，大兴区的亦庄板块是目前北京五环附近为数不多的集中在售板块，因此可称为改善型需求的聚集地，因此在这轮由改善型所引发的楼市回暖中大兴区能够引领全市成交也就不足为奇；通州新城在售项目已经为数不多，可选余地少、预期价格看涨造成了销量冲刺。”任启鑫说。

□二手房端午成交同比涨九成

二手房也在稳步升温。根据链家地产市场研究中心统计，端午期间，北京市二手住宅网签量为268套，同比上涨91.4%，达到2012年以来的最高水平。端午假期恰逢6月第三周周末，根据链家地产市场研究部统计，6月第三周，北京市二手住宅成交均价为34542元/平方米，与前一周基本持平。从成交结构上看，近四周以来近郊区成交量占比持续上升，这在一定程度上拉低了全市成交均价，使得全市成交均价呈现出下降趋势。

与此同时，全市新增房源挂牌价较上周上涨了1.4%，库存房源中下调报价的房源占比持续下降，这反映出业主心理价位的进一步抬升。在整体预期向好的大环境下，未来房价将有一定程度的上升空间。

李巧玲认为，随着上半年楼市和货币宽松政策的陆续出台，购房者的入市积极性已被调动，改善性需求的广泛入市也为二手房市场的可持续发展增添了动力。中原地产首席分析师张大伟预计，北京二手房6月成交量将再次维持在1.5万套以上的高位，成交均价也会在5月的基础上继续上涨。

□预测 小长假楼市供应平淡将成常态

虽然端午楼市成交火爆，但新房新增供应量并不大。根据亚豪的统计，端午期间，北京住宅市场仅有3个项目入市，其中两个均为龙湖旗下项目，另外一个是自住房项目中海长安雅苑。从供应量来看，自住房产品一次性推出845套，而龙湖的两个项目加起来共新增99套商品住宅供应。

任启鑫告诉记者，从近两年的市场情况来看，随着小长假期间出游成为更多家庭的选择，对于楼市来说，借助长假集中开盘火爆热销的假日效应光环已逐渐褪色。另外，由于近年来土地交易规则的改变，达到竞价上限后要竞建政策房，导致商品住宅整体供应规模的持续萎缩，市场新增供应以自住房与中高端项目为主导。纯商品住宅供地大幅缩减直接导致当前住宅市场的月度开盘项目量减少，而高端盘营销方式的变化也对小长假期间的楼市供应形成不利影响。预计随着北京楼市产品供应的两极分化，小长假期间楼市供应平淡将成为常态。

对于未来的市场，张大伟认为，北京楼市在2015年将处于上升通道，整体市场将保持成交量明显上升、成交价格轻微上涨的趋势，而部分热点区域因为前期高价地的集中上市，预计定价可能出现比较明显的上涨。（桂瑰）