租售咨询：010-85569166 

6月23日，在长和系股东大会结束后，李嘉诚对媒体表示，公司并无撤资行动。此前6月9日，长和系名下电能实业公告，以每股作价5.26港元，总计约76.8亿港元(约61.4亿人民币)的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司QatarHolding LLC，出售港灯16.53%的股权。此外，卡塔尔投资局一并向长江基建额外购入3.37%港灯的股权。

李嘉诚称，由于集团经常进行收购，同时也出售部分资产不足为奇。

拿地关注重庆武汉成都

对于名下地产公司数年未新增土地储备，李嘉诚表示，长实地产一直有意在内地、香港及国外买地，但部分投标未能成功，还有部分项目因超出预算令近来土地储备收获较少。他说，公司需要衡量“面粉”以及“面包”的价格，为股东争取利益，所以投标价格必须合理并符合商业原则。

但李嘉诚拒绝评论目前地价是否处于不合理区间。2013年以后，长和系在内地和香港只出不进，累计套现超过500亿港元。同时，在欧洲不断砸下声势浩大的并购。

“过去几年，内地的地价太高，而最近，‘天价地’少了很多，这或许是一个适合抄底的时机。毕竟，逢低吸纳、逢高套现是李先生的风格。”长和系人士对记者表示，重组之后，今年集团有拿地计划，关注重庆、武汉、成都等城市。

在内地的土地储备仍有1580万平方米

刚刚重新挂牌上市的长江实业地产有限公司近期宣告，其位于上海陆家嘴的商办项目世纪汇广场开始预租。世纪汇广场总建筑面积约36万平方米，其中商场面积约14万平方米，2幢办公楼面积约13万平方米。这是长地在上海陆家嘴最后的自留商用物业。长地称，这一项目将用于自持，这一决定源于对项目的看好，“四条轨交同时交汇的地铁上盖物业，全中国也没有的。”长地人士称。

2004年，长和系以1.2万元/平方米的楼面价中标世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块。2013年，李嘉诚把陆家嘴区域办公楼东方汇经中心OFC卖给了交通银行，总价高达11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)，约8万元/平方米的单价刷新了上海大宗交易市场单价的最高纪录。

就在东方汇经OFC不远处的世纪大道，世纪汇的围板内，数台大吊车有序作业。世纪汇广场将于2016年先后交付。陆家嘴办公楼处于一楼难求的阶段。世邦魏理仕2015年一季度数据显示，陆家嘴办公楼租金12.3元/平方米/天，空置率仅为2.2%，竹园办公楼租金8.3元/天/平方米，空置率仅为0.8%。

长地负责招商的人士透露，世纪汇广场的商场定位将介于IFC和正大广场之间。记者了解到，长地在上海的核心商用物业还包括南京西路的老牌商场梅龙镇广场，紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块。

资料显示，长地目前在内地的土地储备仍有1580万平方米，而香港土地储备为80万平方米。

北京建设大厦位于西客站南广场，2002年5月18日开业，20015年4月重新全部装修，楼高17层，共有酒店客房总数208间套。以及写字楼面积12000平米，由建国国际酒店管理集团管理的北京建设大厦做落于亚洲之最的北京西客站广场，傍依在历史悠久，风景秀丽的莲花池畔，毗邻中华世纪坛。空气清新，交通便利，距离天安门广场仅10分钟车程，距离首都国际机场38公里，是按国际四星级标准建造的综合设施齐全的甲级写字楼，目前北京建设大厦与2015年新装上市，打造核心商圈的不可多得的万平写字楼。

北京建设大厦可租赁面积整层2000平米起租，租赁价格5元/平米/日。

建设大厦于2002年竣工交付使用。其占地面积：3600㎡，建筑面积：44384㎡。分别有一段、二段组成。地上十九层、地下三层。集酒店、写字楼、餐饮、会议服务、员工食堂、北京市建委第二办公区于一体的综合使用大厦。本次主要改造建设大厦一段对外经营的酒店及写字楼部分，改造总面积39173㎡（含地下面积），二段北京市建委办公区域外立面重新装饰其他保持原状。建设大厦写字楼每层建筑面,楼层高度及使用率：5层至10层为写字楼，以下为每层具体面积。五层：产权证建筑面积3399.09㎡。层高3.3米（包含可容纳600—800人的会议中心面积，）。六层：产权证建面1669.29㎡。层高3.3米七层：产权证建筑面积1669.29㎡。层高3.3米八层：产权证建筑面积1669.29㎡。层高3.3米九层：产权证建筑面积1661.67㎡。层高3.3米，十层：产权证建筑面积1661.67㎡。层高3.3米租赁面积共计：11730.3㎡。使用率约为70%（具体使用率按照专业测绘机构出具的报告为标准）写字楼具体租金：写字楼房租为5.0元每平米每天。物业管理物业服务为5A级服务标准，采取智能化手段构筑大厦信息互动平台提高管理水平和管理效率，运用CIS系统设计提升物业的整体品位。按照ISO9001质量管理体系达标要求，提供24小时优良的服务质量，拓展特色服务功能，打造具有方锦基业特色的“高效率运作、高品位管理、高品质服务”的品牌，让商户和顾客能够从不同方位真切地感受到环境优雅、布局合理，高端服务所带来的超值享受。（详见方锦酒店物业管理5A级服务方案）服务内容梗概：1、24小时安保执勤，并可根据需要提供特勤服务；2、24小时安全监控，无监控盲区；3、刷卡电梯定向各楼层，无卡人员未经许可无法乘坐电梯；4、门禁、电梯、餐饮一卡通；北京方锦基业房地产开发有限公司5、24小时供应热水；6、高端自动调温中央空调，各室冷暖自动调控；7、提供小型和大中型商务会议场所及服务；8、提供健身娱乐活动场所（视大厦配置而定）；9、提供多元化餐饮服务；10、设施设备24小时及时维护；11、5A级保洁服务标准，特邀入室保洁无灰尘、无污渍、无异味无烟雾，办公设施及地面光亮，皮座椅每月打蜡保养一次；12、公共场所和办公区垃圾封闭清运；13、专人对室内及公共场所绿化摆放养护；14、电话及访客留言转告；15、雨伞、雨衣、应急照明器材临时借用；16、节日环境布置；17、重大活动提醒服务；18、订报刊、信件收发；19、代购物品、订餐、送餐、代送饮用水、代搬运物品、代叫出租车；20、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；21、代办保险、代订机票、火车票；22、提供代驾服务。北京方锦基业房地产开发有限公司物业收费标准：17.64元每平米每月。餐饮服务：大厦可提供多元化的饮食服务，中 、高档餐饮按时价收费。机关食堂每人每天伙食标准40-50元，早餐 ：主食4种（茶蛋、煮蛋）、小菜3种、粥 类5种、凉菜2种（1热1凉）、水果切盘；午餐: 主食6种、副食6种（3浑3素）、汤类2种（1汤1粥）、水果1种+酸奶、粗粮1种；晚餐：主食2种、副食4种（2浑2素）、汤类1种。员工具体用餐标准详谈。停车位情况：可提供地面80个固定车位及150个车位的停车楼，地下车库可停50个车位，车辆收费标准：每月600—800元。

6月份,北京二手房交易延续了5月份以来的回暖势头,成交量继续回升。继“红五月“之后,北京楼市也迎来了“红六月”。《证券日报》记者注意到,在楼市火爆的影响下,二手房贷款的需求也直线上升。近日,记者走访某地产中介的面签大厅发现,其热闹程度堪比缩小版“春运”,在缴税和过户环节,就连“春运”和医院挂号中常见的黄牛倒号现象也出现了。

6月份二手房网签量 有望创新高

据北京市住建委统计数据显示,今年4月份北京二手房住宅网签总量17191套,创两年来新高;5月份二手房住宅网签总量16672套,虽然低于4月份,但也依然是26个月以来的第二高点;截至本月18日,6月份二手房网签11435套,按照6月上半月的表现来看,本月二手房住宅网签总量超过4月份可期。

除了二季度本为传统旺季的原因,政策利好的持续刺激,如央行降息、商贷打折、公积金贷款政策调整等,都给房地产市场带来了福音。另外股市的震荡或许也刺激了楼市进一步复苏,与股市的高风险相比,楼市仍是一部分人资产保值增值的首选,因此一线城市的成交量反弹力度更大。

值得一提的是,去年5月份,北京市二手房网签总量为6929套,为2009年以来5月份最低成交量。今年,楼市利好政策不断,成交总量同比去年大涨140%。

贷款面签大厅 俨然“春运火车站”

近日,《证券日报》记者来到东城区某地产中介的面签地点,近距离感受楼市和房贷火爆的场面。上午10点不到,该地产中介面签大厅的十几个洽谈室早已满员,各个银行的工作人员都在抓紧时间核对买方和卖方提交的材料,洽谈室外面的休息区也成了各个银行的办公地点,面签大厅也已挤满了前来面签或咨询的人群,本来宽敞的大厅显得毫无秩序。对于记者的疑惑,一位正在排队的经纪人解释说:“由于面签大厅并没有安装取号机,目前只能这样排队。基本上每个洽谈室的银行都已经确定,大家依次在门外排队即可,但是注意不要走开,离开可能就要重新排对了。休息区的位置则多是经纪人排队,自己的客户选择在哪个银行办理贷款,就在即将排到自己的时候叫来相应银行的工作人员。”

“我上午9点前就到了,排在一个洽谈室的第二位”,一位购房者边说边指给记者看,“结果发现有资料少复印了一份,就离开了5分钟,前面多了10个人,估计上午是办不完了。”

《证券日报》记者随后来到打印材料的地点,发现那里也已经排起了长队。“最近在股市赚了一些钱,本来还在犹豫是不是应该下半年再买房,但是5月28日股市大跳水,我觉得股市风险太大,还是觉得买了房子心里比较踏实”,一位把资金从股市搬家的购房者告诉记者。

《证券日报》记者随机采访了几位购房者,与以往犹豫观望的态度不同,虽然大家都不看好北京楼市大涨的可能,但也认为现在是比较好的购房时机。

同时,6月1日开始实施的公积金贷款新政开始以“认贷不认房”作为首套和二套房的判定标准,并且取消了首套房90平米与二套房人均住房面积31.31平米的限制,促使很多购房者趁着政策的利好出手。

不过,一位正在排队的卖家认为公积金政策的调整对他并没有影响,他解释说:“现在市区的房子总价偏高,只进行公积金贷款已经难以覆盖总房款,但是组合贷款的手续相对复杂,审批加放款的时间也相对较长,我个人是不接受买家选择组合贷款的。”

不少正在排队的房产经纪人也对记者表示:“目前‘卖一买一’的业主逐渐增多,为了避免审批时间过长影响之后的交易,我们都会建议购房者选择商贷。”

批贷时间加速

“黄牛号”频现

《证券日报》记者在采访中还遇到了不少来做资金存管的购房者,他们纷纷表示,贷款的过程遇到了“甜蜜的烦恼”。原来,由于近期面签的人数逐渐增多,银行加快了批贷的速度,以往需要7天或更长时间,现在3天甚至1天就能收到发出批贷函。而购房合同多是写明批贷时交首付款,不少购房者表示,“批贷太快还没有准备好全部的首付款”。

面签中心的银行工作人员也向记者证实,只要材料齐全,三天批贷多数都没有问题。一位银行的的工作人员告诉记者,“为了提升效率,节省时间,目前的面签过程全程都在核对资料的准确性,除了贷款年限会和购房者再次确认,有其他问题都会建议大家去银行网点单独咨询。”

除此之外,由于购房人数增多,缴税和过户都已经预约到了7月10日以后,不少号贩子借机高价倒号,售价多在2000元到5000元不等。现场一中介称,由于网上预约需提供交易双方的详细买卖信息,所以并不好钻空子。不过,如果肯多出钱,也不是没有办法。

分析人士认为，北京楼市已经走出低谷，涨价项目将不断增多，整体房价水平也将步入升温期。在上半年楼市收官之际，端午节显然是上市房企抢收业绩的重要销售节点，特别是一线城市住宅成交量和价格都出现较大浮动。

截至6月22日，《证券日报》记者从伟业我爱我家市场研究院获得的统计数据显示，2015年端午节前两天，北京住宅(含新建商品住宅和二手住宅)交易总量为651套，比去年端午节前两天的交易量大涨66%。

对此，伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，供应量的增加刺激了新房市场成交量大涨，尤其受诸多利好因素影响，带动端午节假期实现了可观的交易量。值得注意的是，据亚豪机构监测，北京楼市已经出现个别楼盘每平方米报价跳涨5000元的现象。此外，开发商正在加快推盘节奏，预计涨价项目将不断增多。

成交量大涨近七成

据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年端午节前两天，北京住宅交易总量为651套，其中，新建商品住宅交易量为468套，比去年端午节前两天的交易量大涨75%;二手住宅交易量为183套，比去年端午节前两天的交易量上涨48%。

此外，与今年已经过去的劳动节、清明节和元旦节的交易量相比，涨幅也分别达到了88%、70%和88%。伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为，从“330新政”开始，受一系列利好政策影响，改善型购房需求持续释放，支撑了北京楼市的快速回暖，今年6月份，北京新房和二手房市场交易量无疑都将再创年内新高。

据统计，6月份(截至21日)北京新建商品住宅交易量达到了5860套，与上月同期相比上涨35.6%。对此，孔丹表示，供应量增加，刺激新房交易量大涨。据伟业我爱我家数据统计，截至6月21日，6月份北京新建商品住宅市场新增房源供应量达9446套，环比上月同期大幅增加140%。

无独有偶，据亚豪机构统计数据显示，自5月份开始，北京商品住宅供应开始抬头，月度开盘量首次突破30个。

对于供应回升的原因，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，最重要的原因是需求回升所拉动。从市场表现来看，自5月份开始，大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至开始出现久违的“日光”现象，这一现象直接激发了尚在犹豫中的开发商加快入市。

个别楼盘报价跳涨

事实上，近期通州楼市销量大涨，也提升了部分项目入市推新的积极性。《证券日报》记者此前从合生滨江帝景项目相关负责人处获悉，合生滨江帝景将率先提升项目售价，提升幅度每平方米超过2000元。

而亚豪机构的监测数据也证实了本报记者此前的报道，亚豪机构表示，7月份，通州区预计将有4个项目入市，其中2个为纯新商住，另外1个普宅项目合生滨江帝景则大幅提升报价，该项目去年8月份的入市价格为29500元/平方米，今年5月份的报价在30000元-35000元/平方米，而目前其报价水平已攀升至35000元-37000元/平方米。

对此，郭毅认为，支撑通州房价大幅跳涨的原因主要是来自于购房需求的迅猛增加。数据显示，截至6月18日，通州区纯商品住宅的网签量已高达1272套，是5月份同期的3倍半。鉴于此，开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。

至于哪些项目具备涨价土壤?郭毅分析认为，老项目拿地时间早成本相对较低，因此在定价上具备先天优势。此外，老项目在处于销售期的过程中，项目周边各项配套的完善程度不断提升，使得老项目的性价比优势愈发突出。再加上近两年北京高价地频出，诸多在售老盘周边都涌现出高价地，促使购房者更加肯定了区域房价的上涨预期。

鉴于此，郭毅认为，随着老项目库存压力、资金压力得到缓解，开发商也会提升对后市的价格预期，老项目将会率先涨价。事实上，借北京楼市的上行趋势，布局周边城市的地产商正在加快旗下新盘项目的布局和入市。以环北京经济圈为例，在京津冀一体化背景下，碧桂园继以“碧桂园九龙湾”杀入环北京区域后，今年将推出与北京城建合作拿地的金山岭长城河谷项目。据悉，该项目总规划15平方公里，是全国首个物联网技术创新示范应用小镇。而该项目首期建筑面积为17万平方米，规划为双拼、联排、洋房、loft度假公寓等四种产品将借助北京房价上行窗口期入市。

显然，北京楼市除了涨价现象，布局北京及环北京经济圈的开发商加快新盘入市节奏的积极性也都“很高”。据亚豪机构统计数据显示，2015年7月份，北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，或将创造年内供应新高。

“房价不会出现普遍性的全面上涨，但一、二线城市的房价上涨趋势将继续延续。”中原地产首席分析师张大伟表示，在这种情况下，全国楼市将出现严重分化。此外，房企的利润率继续下调将成为定局，融资需要将非常强烈，进而将导致房企之间的分化也愈发严重。

最近，“北京市政府机关将迁往通州”的传闻引发热议，通州楼市也出现了成交量激增的势头，甚至有开发商造势“封盘提价”。不过，在北京房地产业协会秘书长陈志看来，“北京市政府迁往通州”纯属传闻，部分开发商只是借此炒作。

中国房地产报：北京市政府迁往通州的传言有没有一些依据？是否真的可行？

陈志：通州区作为离北京市区最近的“卫星城”，是一个交通规划非常完整的，非常发达的区位。

（北京市）政府有没有可能搬到通州来？什么时候搬过来不知道，搬什么样的机构过来也不知道，所以说我们现在仍然处在一个传闻阶段，还没有任何证据，没有任何（北京市）政府正面的声音出来回应，大家就不必误传了。

中国房地产报：今年以来通州各种利好不断，近期热议的“东迁”传闻也是舆论热点，你怎么看？

陈志：说（北京）市政府迁通州这件事，我们现在看到的消息都是房地产企业，或者为企业服务的一些机构刻意释放出来的。首先北京副中心这个词不是今天才提出来的，存在很多年了。最早在2008年、2009年的时候，关于北京副中心这个概念就有，通州要成为北京城市副中心也专门被提出来。

副中心这个概念被提出来以后，北京市政府在很多年前，就已经在通州区的市政基础投资、路网交通建设等方面下了功夫。通州的发展不是今天才有的，所以我比较反对拿北京市政府可能东迁的传闻作为住宅产品提价的理由。

中国房地产报：从现在已有的政策来看，为什么你认为开发商炒作通州房价要大涨的逻辑不成立？

陈志：大家都知道有《京津冀协同发展规划纲要》，但是现在我们只是看到一些原则性的说法，详细的内容还没有公布。纲要具体内容还没出来，我们如何判断今后北京的发展是怎样的？或者我们的首都的功能是如何调整的？都不清楚。现在只能说看到了一些方向性、原则性的东西，所以大家望文生义，或者说大家充满了各种各样的猜想，我觉得这是不太理智的。

目前国务院正在牵头进行首都地区总体规划的再一次修编。修编是一个非常漫长的过程，未来规划的思路肯定是要考虑怎样和京津冀一体化纲要结合，要和调整非首都功能这样的要求相结合。现在连规划调整还都没有结束，就说北京市政府“四套班子”要落户通州，显然是捕风捉影。

中国房地产报：你看好通州区域未来的发展吗？

陈志：通州现在已经不是2008年时期的通州了。通州是北京对应京津冀一体化战略在东南方向最重要的桥头堡。我们现在看到的通州是三年前规划出来的，这两三年政府做了大量的投入，规划非常完整，政府在这方面的投入决心是非常大的。

现在如果你拿通州区和大兴区、房山区等地方相比较，通州区比其他地区具有更多的优势，尤其体现在与北京核心城区的空间距离等方面。所以我非常看好通州，只不过不希望看到太多炒作。

雍贵中心为地处东二环内的纯写字楼，楼体为框架剪力墙结构，整体建筑由四座纯写字楼围合而成。位于北京市中心区域，行政规划隶属于东城区，地处北京站南约500米，东二环内两广路与幸福大街十字路口东北角大堂：10米挑高大堂，地、墙及顶灯都借鉴以竹子的亮丽、高雅的独特形态，蕴含着节节高升的寓意，使入驻雍贵中心客户的业绩“节节攀升”。◆中庭：四栋高楼围合而成，绿植繁盛，露天庭院四角叠水，清泉涌动，神似聚宝盆，赏心悦目的同时，传递美好祝愿。◆外墙：采用纯天然进口伊朗洞石，为雍贵平添一份厚重与沉稳。◆内饰：采用多个国家纯天然进口石材，紧凑铺就，高贵天成，气度非凡，给予人以美观享受。◆幕墙：4栋全中空玻璃高层建筑装饰，它兼备形象力及功能性，带给客户一个轻盈通透的高科技形象，提升了整体写字楼的办公格调，也使客户的入驻环境更加别具一格。雍贵中心整体占地面积5080平方米，整体建筑面积75095.6平方米，其中商业建筑面积7123.95平方米。整体建筑四面临街，四面采光;中央核心筒设计，提高使用率;8.4m柱距，柱网临窗布局，内部空间可自由分隔组合，满足企业多种商务需求;楼宇配置满足现行节能规范要求。

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经历了差不多一年半时间的低迷之后，一线城市房价似乎又有了起飞的迹象。房子销量明显上去了。今年3月的时候，部分楼盘就开始反馈一些乐观的预期，觉得冷清行情快要到头了。激进些的业内人士甚至提前几个月就开始出手购房，期待之后的房价上涨。4月市场气氛就有了明显变化，中介门店人流上升，看房客户明显增加。到了5月时，宏观统计数据也有了反映，一线城市的住房销售面积增速加快，今年以内的销售增长几乎全由当月贡献。进入6月，火爆行情似乎重现了，中介机构最新介绍说本月前两周某一线城市二手房一共卖出8000多套，这种成交速度是2013年3月以来所没有见过的。也就是说，自从该一线城市大面积征收二手房差额个税的严厉调控政策之后，如此火热的市况还是首次出现。

于是价格也应声而动。一线城市5月整体房价上涨速度明显鹤立鸡群，环比增长1.5%，可以说一扫此前阴霾。深圳房价尤其扎眼，坊间前一阵盛传深圳房价上涨速度甚至可以力克A股。上海房价也开始加速，只有广州略显温和。

近十年来，房价可以说是改变我国家庭绝对和相对财富水平的最重要因素，没有之一。就一线城市而言，如果2005年之前在城区有一套房，那么到现在价格翻到五倍以上不是难事。就算在远郊县置业，早期的房产也都有了极为可观的收益。另一方面，暴涨房价大量抽空两三代人的现金储蓄，使得很多年轻人被迫背上很重的房贷负担，不少人由于房价而放弃一线城市的发展。房价以非常迅速的方式将市民生活水平划断了层次，让很多人狂欢，让很多人难受，其不合理性已经显而易见。如今一线城市房价重新抬头，是否又昭示着起飞行情再度开启？

至少短期之内我们还不用太担心。全国的房地产市场目前也就是四大一线城市有点起色，二线城市也就是个“平”字，三四线还在下跌的通道里看不到个回头。毕竟，之前高房价催生出太多的楼盘，光把这些房子卖个差不多对于很多地方来说都要旷日持久，没有了不起的原因真很难启动全国房价普涨的行情。这种大背景下，北上广深房价的回暖暂时还难成气候。

中长期呢？房地产调控政策放松了一轮又一轮，看全国基本上都不限购了，银行贷款便宜，公积金口子也宽敞不少。从经济大环境来看，冷了这么长时间的基本面踢腾踢腾也该起来了。配套条件具备了很多，好像还差导火索。城市发展和区域经济发展有希望提供这样的临门一脚，这个主题的个股在A股市场上着实风光过一把，那么区域经济协同带来的好处不更应该体现在区内房价上？这么一想，简直觉得房价暴涨就在明天。

说法都有道理，不过事情往往更复杂一些。对于一线城市的房子来说，整体性的房价上涨明显受制于中央“经济结构转型”的制约。从中央到地方，财政逐渐减少对卖地的依赖基本成为共识。财税债方面的安排一旦配套完毕，地方政府这个重要的房价推手就会大大失去积极性，从而回归较为中性的角色。更重要的是，中央认同经济减速，希望保持一个合理的增长水平来进入经济“新常态”，不需要房地产像前几年那样玩命地贡献GDP。中国制造业的升级、过剩产业走出去、万众创新和高端基础设施投资等战略将会成为经济增长的龙头。这些总理反复谈的主题里面，好像没房地产什么事儿。

我们还要考虑股市的因素。此轮A股大牛市，很大的推手来自于原本用于炒房的资金。那么只有当A股行情行将结束，恐怕这些钱才会重新考虑楼市。改革催动的牛市，没有那么容易刹车。并且制造业的复苏本身会提升投资实业的吸引力，还会分流一些钱。缺少钱的市场就好像潮了水的火药，闹不出大动静来。

所以我们有望看到一个良性的房价走势。住宅价格温和上升，使得居民资产不至于缩水，同时和老百姓收入增长速度庶几相同。做到这么精确还是很需要功力的，中间波折在所难免。只是一线城市整体房价放卫星的希望，这几年想来是不多了。

国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示,前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转,尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长,显示楼市已现走出疲软区间的曙光。政策对于合理住房需求的大力度扶持,叠加货币政策降准、降息等因素,是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看,销售端的改善最为明显:1～5月份,全国商品房销售面积尽管下降0.2%,但降幅较1～4月份大幅收窄4.6个百分点,住宅销售面积已经与去年同期持平,销售面积在上半年有望实现同比正增长。

与此同时,销售面积从1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌,超出市场预期,这也反映出开发商库存去化加快,5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程,3个先行指标(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)增速下降初现收窄迹象。

目前,三大因素将夯实楼市底部基础。首先,目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%,已跌破2009年的历史最低水平。从过去境内外楼市的市场周期看,利率底部一般会引领楼市底部;

其次,国家统计局解读5月数据时,强调楼市销售回升,购房者信心恢复和先行指标向好(尽管向好迹象并不明显),这颇有引导舆论呵护楼市的意味;最后,下半年通胀水平难破“2”,实际利率仍将维持低位,而开发贷款条件放松,债权股权融资快速增长,资金环境继续友好将助推供销活跃。

但必须要看到,尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄,意味着单月销售回升明显,但5月底的库存仅仅减少了15万平方米,与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。

另外,如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话,言及“库存压力下降”还太早。即便易居监测的35个城市多为经济发达区域,库存去化效果最明显,但5月份仍有28个城市库存同比增长。今年前5个月,即便表现最好的40个重点城市,商品房销售面积同比也仅增长1.7%,而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说,绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度(或弹性)正在下降。

这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足,新增住房需求有限。如库存压力最大的东北,近年来每年流失人口约200万,沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市,将是楼市回升的主要拖累。

今年以来,尽管货币政策的宽松超出市场预期,但资金“脱实入虚”问题仍非常严重,这与存款和银行理财大量参与股市有关。另外,一线城市近日楼市火爆,深圳和上海的房价领涨全国,据媒体报道,“炒完股市炒楼市”的投资需求占比至20%左右,也与资金“脱实入虚”有关。

在这种情况下,除了思考如何引导资金进入实体经济外,当前及未来一段时间政策重点有望转向积极的财政政策。4月财政支出显著加快,第二批1万亿地方债务置换出炉等,都意在让财政政策更加积极。

因此,打通传导途径,而不是继续实施“降准降息”式的宽松模式,或成为未来一段时间货币政策的重点。而减少降准降息对楼市来说意味着少了一个强劲的助力。值得注意的是,去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应,驱动楼市短期的购买力迅速增加,这是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。

但自5月以来,股指宽幅震荡,泡沫论甚嚣尘上,管理层期待慢牛,去年以来的财富效应开始减弱,显示对楼市的这一扰动因素将在下半年趋于消退。综上所述,下半年楼市将继续着力于夯实弱势企稳的基础,去库存仍是楼市主题;销售止跌趋势形成,但反弹幅度会非常小;原有楼市政策的边际效应减退,加上过去几年高地价给房价带来的压力,将是制约楼市销售难以显著回升的主要原因。

据此可以判断,楼市分化将继续加剧,一线城市会告别“火热”,但下半年量价可能继续上升,多数二线城市楼市有望止跌企稳,实现销售正增长,而其他城市依旧疲软。此外,开发商将通过“抢食”一线城市土地和并购,寻求增量市场机会。