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北京别墅市场伴随着股市的升温也在同步走热。据亚豪机构数据统计显示，5月份，北京别墅市场成交共计352套，环比大涨69%。这一成交量创造了自2012年12月以来连续30个月的月度新高。北京晨报记者了解到，目前200至300平方米、总价区间在800万元以内的别墅产品成为受购房人追捧的“香饽饽”。亚豪机构副总经理高姗分析说，自2014年开始，北京别墅市场进入低迷期，虽然有个别月份成交突出，但仍难掩全年成交颓势。而进入到2015年之后，在利好政策叠加出台、股市大涨的推动之下，北京别墅成交量自2月份开始出现逐月上涨的趋势，在5月更是创造了近三年来的月度新高。

来自亚豪机构数据显示，从成交特征来看，5月北京别墅市场当中，面积区间在200至300平方米的中小户型别墅产品成交占据市场主导，共成交143套，在总成交中占比达到41%。从成交总价来看，总价500万元以下以及500至800万元两个总价区间段的中低端别墅产品成交量旗鼓相当，在总成交中占比分别为32%与33%。

高姗表示，目前别墅市场的购买群体多为在普宅市场“卖一”脱身而出，此类人群购买别墅产品的目的可分为两类，即作为第一居所或第二居所。选择第一居所的群体更偏向于位置较好、总价较高、面积偏小的城区或近郊产品，而第二居所则可接受位置较远、总价较低，但面积偏大些的产品。但无论是哪类需求，这些首次置业别墅的人群受制于资金压力，能够接受的总价区间多是在800万元以内，以200至300平方米的“合理”户型为首选。

虽然自2014年别墅成交量开始进入低迷，但成交价格依然处于曲折上行的趋势当中。高姗认为，长期的土地稀缺与高价地的预期使得别墅市场中长期内价格仍将保持稳步上升趋势。尤其是近日中粮瑞府出现20万元/平方米的取证价格，龙湖的西宸原著也叫价20万/平方米开卖，更是对北京别墅市场产生划时代的意义。而北京别墅稀缺与保值体现，也是现阶段别墅成交开始快速回升的助力原因。

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一线城市近期红火的楼市也让其土地再次成为了房企眼中的“香饽饽”，尤其是那些供应稀缺的优质地块。中原地产提供的数据显示，截至6月7日，一线城市6月份合计成功出让住宅用地6宗，平均楼面价高达2.1万元/平方米，创造了单月历史纪录，溢价率为32.48%。

此外，在一线城市土地供应持续减少的情况下，一些位置相对优越的地块更多的被打造成了高端项目。对此，有业内人士指出，北京商品房住宅的市场已经开始进入高端化阶段。而近期，一线城市的高端项目也持续发力，销售势头良好。

一线城市供地减少 引房企争抢

随着一线城市房地产市场的持续向好，其土地市场也再度热闹了起来。6月3日，上海两幅热门地块接连出让。首先成交的是宝山区大场镇W121301单元38-02纯宅地，包括万科、绿地、碧桂园、招商、中信泰富、庆隆、九龙仓等18家开发商。最终该地块由招商平安联合体以30.1亿元竞得，平均楼面价2.33万元/平方米，溢价率高达89.67%。随后成交的闸北市北高新(25.22, 0.36, 1.45%)技术服务业园区西地块竞争更加激烈，该地块起拍价高达69.32亿元，为今年上海起始价最高的地块，最终由华润华发联合体以87.95亿元夺得，平均楼面价高达3.81万元/平方米。

据悉，今年3月20日，华润华发联合体曾以总价70.52亿元拿下的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，平均楼面价3.49万元/平方米，与6月3日出让的这幅地块相邻，并且出让条件完全一致。这也意味着，不到三个月的时间，该区域平均楼面价就已经上涨了3000元/平方米。

而6月4日上海又有多幅地块完成出让，溢价率均高达60%以上。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。

此外，一线城市土地供应的减少也是房企争相在此抢地的原因之一。以北京为例，2015年前5个月，北京仅新增土地供应26宗，创下了自2009年以来的同期新低。

而这也体现在了一线城市5月份的土地市场成交上。在一线城市5月份签约的30宗土地中，只有10宗为住宅用地，合计出让金额仅72.39亿元，这也是2014年来首次出现单月4个一线城市合计土地出让金不足百亿元的情况。而且从未来预期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特别是北京，目前8宗地块挂牌，处于历史最低水平。

“一线城市回暖这么快，大型房企普遍判断这一趋势还将持续一段时间，同时一线城市土地稀缺，未来土地升值的潜力也大，而且在一线城市年底，房企也可以规避三、四线城市库存过剩的风险，因此下半年一线城市土地市场的竞争可能会更加激烈。”有市场人士对《证券日报》记者称。

新入市项目 高端化倾向明显

实际上，随着一线城市土地供应的持续减少，北上广深新入市项目高端化的倾向越来越明显。据悉，2013年4月份到2015年4月份，北京合计供应住宅类用地113宗，住宅建筑面积1350万平方米，但其中有约800万平方米是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。“折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差一年的消化量。按照目前市场供应比例计算，这4.5万套商品房大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价”。中原地产首席分析师张大伟分析认为。

北京，一个梦开始的地方，也是房价疯涨的温床，在普世经济都不太景气的情况下，北京的楼市，却在经历了两轮降息一轮减税后开始了全面的回暖，据媒体报道，今年的北京楼市出现了豪宅热。一方面，25个单价超过10万元的顶级豪宅将在北京集中上市销售；另一方面，4月以来北京高端物业签约也是不断上涨，创下了历史新高。对此，据中国经济网评论员杨晨在《我财经》节目中表示：“原因还是因为土地资源太少，而且我几年以前曾经预测北京房价有一天超越东京、香港，现在看来不是不可能实现的事，而且正在变成一个现实。”

杨晨认为，北京这个城市的经济总量不是太大，比不上深圳，但是北京垄断资源太多，政府、教育、文化资源、全国影星集中北京，全国大型企业都在北京，北京这个城市不是北京人在买房子，而是全国人民在买房子，在这样的背景下，十万一平以上的豪宅是一个普遍现象，关键因素就是货币太多了，而且资源高度垄断。

在楼市3.30新政后，更加之510降息的利好，深圳楼市终于再次找回了当年速度的感觉，一下子“独领风骚”，领涨全国，在王健林都坦言房地产不好干的时代，这一枝独秀的深圳楼市，是同为北上广的一线城市可以望其项背的吗，在笔者纵观北上广的成交数据后，发现在深圳楼市的火爆面前，发现在高涨的红五月的深圳楼市面前，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。据中原地产研究中心统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。

其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市成交量有轻微下调。330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上。从整体签约看，一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市均继续上涨，其中深圳表现优异，一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。高成交之后往往便是价格的上扬。但张大伟认为，深圳不会成为北上广的示范。他表示，深圳能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓；深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期，其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。

总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。深圳楼市的快速回暖，虽然有政策层面的因素，但是，因为库存和体量原因，这种快速回暖的速度，的确不是其他一线城市可以复制的。

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在上周五突破4600点之后，周一（5月25日）沪指轻松站上4800点大关，再创本轮牛市新高。据称，这是2008年1月以后沪指首次回到4800点上方，创下88个月新高。5月26日，沪指再次冲高，收盘时已突破4910点。与此同时，深证成指也在周一上涨的基础上继续攀升，周二收盘达到16903点，两市总成交额达21542亿元。

姑且不论政策的影响几何，今年屡屡冲高的股市的确让股民热血沸腾，在“冲破6000点”的呼声下，那么问题来了，在“卖房买股”的说法隔三差五就露个面也是见惯不怪时候。我们到底是该选择股市还是楼市呢？

对于任志强这位房地产界的“资深评论员”来说，卖房买股是只有傻瓜才会做的事情，一般人只会卖股买房，原因是股票不能当房子住，但是房子可以抵押钱，一边住着房子一边买股票。

数据统计有多少中国人在这轮牛市刺激下卖房买股？有多少准备购房的年轻人用积攒的首付资金投入了股市？

我们可以知道的数据是，截至上周末，A股有效账户数为16816.89万户，较2014年末增加了2602.2万户，其中超过六成为二三十岁的年轻人开通。

不可否认，牛市来了楼市成交肯定受到影响，甚至有说法认为，楼市现在的最大竞争对手不是同类产品，而是股市。

更有说法指出，现今的股市已替代楼市成为新蓄水池，吸纳主要经济发达国家推行货币宽松政策所产生的海外热钱。

当然，随着中国股民对股市风险的逐渐认识，也出现一种股市盈利回流楼市的现象，从这一方面看，股市与楼市在相互较劲的同时也在相互“促进”。仅就目前看，股市的确较楼市热辣，正所谓趋利避害是人的本性，有利可图的股市必定吸引大量资金。

有数据显示，沪港通自去年11月开通半年以来，沪港通北向交易日成交额已基本维持在60亿元左右，已用总额度超过1000亿元，这在一定程度上支撑了本轮的牛市行情。

充足的资金推动了股市的疯狂飙升，但股价的高位又使市场风险大幅增加，股民们在津津乐道投资已获大幅回报的同时，谨慎防范风险也是必不可少。市场机构对此表示，近期股市风险已现，部分投资人已开始逐渐进行资金转移，而基于国内投资渠道的狭窄，住宅尤其是高端住宅成为首选。

由此看来，无论是卖房买股还是抛股买房，无非是逐利使然，而仅就风险管控方面考虑，抛股买房更为理智。

“市场华丽地反复抽打我们的耳光，六环沿线出现了一波8万+的项目。”彼时，房产圈嘴仗还打得热火朝天，认为北京4环房价破8万元还比较遥远。此时，颠覆就来了，近期多个远郊区项目预售价格超过8万元。圈内人不禁发出感叹：“三观被颠覆，我只想静静。”

通州项目单价破8万元

“前一阵还在谈四环8万，两个月后六环都有破8的了。价格一出毁三观，如果只有一个，你可以说他傻大胆，但现在一波都这样。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在其个人公众号中，晒出通州龙旺西里清水湾嘉园项目的预售信息，这个靠近6环的项目119号楼的拟售价格达到8.2万元/平方米。

通州房价今年出现明显上涨的趋势。中原地产统计数据显示，截至昨日，今年以来通州商品房住宅签约合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨幅度达到2.3%，领先于其他区域。不过，从2013年以来，通州仅供应了7宗包含居住类的土地，且全部位于台湖及宋庄等区域。

对于通州房价进入新一轮上涨的趋势，张大伟认为，通州市场的涨幅在2012年至2013年期间低于全市涨幅，导致最近市场有明显的补涨动能。且相比大兴、房山，临近CBD的独特优势，使通州市场的需求基数庞大，“未来的运河CBD将是明星区域，通州也将是未来市场最活跃的区域。”

大波“破8”郊区物业来袭

北京晨报记者昨日从市住建委官网上查询到，近期获得预售许可的项目中，有多个物业预售价格超过8万元/平方米。21日，海淀区东升乡映月台嘉园获得预售许可，平均价格高达13万元/平方米，突破了之前同区域的历史纪录。该项目有的房型按套内面积拟售单价计算，甚至达到142069元/平方米。此项目具有一定的代表意义，2013年11月该地块成交，是北京首宗计划现场竞配自住房的地块，虽然后来调整为竞配公租房，但这种竞拍方式影响了后续一系列地块的拍卖。

高端化无独有偶，位于六环外的门头沟也惊现预售单价突破8万元的项目。与映月台嘉园同一天取得预售许可的泷悦长安嘉园便是其中之一。该项目位于门头沟永定镇，预售单价高达6万至8万元。其中9号楼101室按建筑面积拟售价格为84533元/平方米，按套内面积拟售单价达到90197元/平方米。位于门头沟新城的西山艺境(楼盘资料)同样如此，5号住宅楼2单元103室按建筑面积拟售单价81251元/平方米，按套内面积拟售单价达85872元/平方米。

政策对高端市场有利

商品房市场高端化的趋势已日趋明显。根据中原地产市场研究部统计数据，截至5月中旬，2015年北京单价在10万元以上的顶豪签约量已达到122套。4月份总价过千万元的高端物业成交合计178套，环比上涨幅度达到了17.9%，同比上涨幅度也达到了22%。

不过，6环沿线的物业单价突破8万元着实让业内瞠目结舌。部分业内人士认为如此高昂的价格或许不会被市场买账，可能不会有交易，“清水湾8万多谁会买啊。还记得当年的国花园吗?卖不出去都拆了。”不过也有人认为，8万元的预售价可能会带动周围的房价上涨，就开发商而言，自住房的供应挤占普通住宅市场，随着土地供应量少价增，商品房高端化将成为趋势。

“过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，地价屡创新高的情况下，要求企业在高端产品上创新，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。”张大伟表示，过去的高端市场大部分是投资属性，但现在具备了第一居所的功能，政策对高端市场有利，“未来顶豪及超顶豪的价格有望持续上涨。”