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最近，“北京市政府机关将迁往通州”的传闻引发热议，通州楼市也出现了成交量激增的势头，甚至有开发商造势“封盘提价”。不过，在北京房地产业协会秘书长陈志看来，“北京市政府迁往通州”纯属传闻，部分开发商只是借此炒作。

中国房地产报：北京市政府迁往通州的传言有没有一些依据？是否真的可行？

陈志：通州区作为离北京市区最近的“卫星城”，是一个交通规划非常完整的，非常发达的区位。

（北京市）政府有没有可能搬到通州来？什么时候搬过来不知道，搬什么样的机构过来也不知道，所以说我们现在仍然处在一个传闻阶段，还没有任何证据，没有任何（北京市）政府正面的声音出来回应，大家就不必误传了。

中国房地产报：今年以来通州各种利好不断，近期热议的“东迁”传闻也是舆论热点，你怎么看？

陈志：说（北京）市政府迁通州这件事，我们现在看到的消息都是房地产企业，或者为企业服务的一些机构刻意释放出来的。首先北京副中心这个词不是今天才提出来的，存在很多年了。最早在2008年、2009年的时候，关于北京副中心这个概念就有，通州要成为北京城市副中心也专门被提出来。

副中心这个概念被提出来以后，北京市政府在很多年前，就已经在通州区的市政基础投资、路网交通建设等方面下了功夫。通州的发展不是今天才有的，所以我比较反对拿北京市政府可能东迁的传闻作为住宅产品提价的理由。

中国房地产报：从现在已有的政策来看，为什么你认为开发商炒作通州房价要大涨的逻辑不成立？

陈志：大家都知道有《京津冀协同发展规划纲要》，但是现在我们只是看到一些原则性的说法，详细的内容还没有公布。纲要具体内容还没出来，我们如何判断今后北京的发展是怎样的？或者我们的首都的功能是如何调整的？都不清楚。现在只能说看到了一些方向性、原则性的东西，所以大家望文生义，或者说大家充满了各种各样的猜想，我觉得这是不太理智的。

目前国务院正在牵头进行首都地区总体规划的再一次修编。修编是一个非常漫长的过程，未来规划的思路肯定是要考虑怎样和京津冀一体化纲要结合，要和调整非首都功能这样的要求相结合。现在连规划调整还都没有结束，就说北京市政府“四套班子”要落户通州，显然是捕风捉影。

中国房地产报：你看好通州区域未来的发展吗？

陈志：通州现在已经不是2008年时期的通州了。通州是北京对应京津冀一体化战略在东南方向最重要的桥头堡。我们现在看到的通州是三年前规划出来的，这两三年政府做了大量的投入，规划非常完整，政府在这方面的投入决心是非常大的。

现在如果你拿通州区和大兴区、房山区等地方相比较，通州区比其他地区具有更多的优势，尤其体现在与北京核心城区的空间距离等方面。所以我非常看好通州，只不过不希望看到太多炒作。

雍贵中心为地处东二环内的纯写字楼，楼体为框架剪力墙结构，整体建筑由四座纯写字楼围合而成。位于北京市中心区域，行政规划隶属于东城区，地处北京站南约500米，东二环内两广路与幸福大街十字路口东北角大堂：10米挑高大堂，地、墙及顶灯都借鉴以竹子的亮丽、高雅的独特形态，蕴含着节节高升的寓意，使入驻雍贵中心客户的业绩“节节攀升”。◆中庭：四栋高楼围合而成，绿植繁盛，露天庭院四角叠水，清泉涌动，神似聚宝盆，赏心悦目的同时，传递美好祝愿。◆外墙：采用纯天然进口伊朗洞石，为雍贵平添一份厚重与沉稳。◆内饰：采用多个国家纯天然进口石材，紧凑铺就，高贵天成，气度非凡，给予人以美观享受。◆幕墙：4栋全中空玻璃高层建筑装饰，它兼备形象力及功能性，带给客户一个轻盈通透的高科技形象，提升了整体写字楼的办公格调，也使客户的入驻环境更加别具一格。雍贵中心整体占地面积5080平方米，整体建筑面积75095.6平方米，其中商业建筑面积7123.95平方米。整体建筑四面临街，四面采光;中央核心筒设计，提高使用率;8.4m柱距，柱网临窗布局，内部空间可自由分隔组合，满足企业多种商务需求;楼宇配置满足现行节能规范要求。

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经历了差不多一年半时间的低迷之后，一线城市房价似乎又有了起飞的迹象。房子销量明显上去了。今年3月的时候，部分楼盘就开始反馈一些乐观的预期，觉得冷清行情快要到头了。激进些的业内人士甚至提前几个月就开始出手购房，期待之后的房价上涨。4月市场气氛就有了明显变化，中介门店人流上升，看房客户明显增加。到了5月时，宏观统计数据也有了反映，一线城市的住房销售面积增速加快，今年以内的销售增长几乎全由当月贡献。进入6月，火爆行情似乎重现了，中介机构最新介绍说本月前两周某一线城市二手房一共卖出8000多套，这种成交速度是2013年3月以来所没有见过的。也就是说，自从该一线城市大面积征收二手房差额个税的严厉调控政策之后，如此火热的市况还是首次出现。

于是价格也应声而动。一线城市5月整体房价上涨速度明显鹤立鸡群，环比增长1.5%，可以说一扫此前阴霾。深圳房价尤其扎眼，坊间前一阵盛传深圳房价上涨速度甚至可以力克A股。上海房价也开始加速，只有广州略显温和。

近十年来，房价可以说是改变我国家庭绝对和相对财富水平的最重要因素，没有之一。就一线城市而言，如果2005年之前在城区有一套房，那么到现在价格翻到五倍以上不是难事。就算在远郊县置业，早期的房产也都有了极为可观的收益。另一方面，暴涨房价大量抽空两三代人的现金储蓄，使得很多年轻人被迫背上很重的房贷负担，不少人由于房价而放弃一线城市的发展。房价以非常迅速的方式将市民生活水平划断了层次，让很多人狂欢，让很多人难受，其不合理性已经显而易见。如今一线城市房价重新抬头，是否又昭示着起飞行情再度开启？

至少短期之内我们还不用太担心。全国的房地产市场目前也就是四大一线城市有点起色，二线城市也就是个“平”字，三四线还在下跌的通道里看不到个回头。毕竟，之前高房价催生出太多的楼盘，光把这些房子卖个差不多对于很多地方来说都要旷日持久，没有了不起的原因真很难启动全国房价普涨的行情。这种大背景下，北上广深房价的回暖暂时还难成气候。

中长期呢？房地产调控政策放松了一轮又一轮，看全国基本上都不限购了，银行贷款便宜，公积金口子也宽敞不少。从经济大环境来看，冷了这么长时间的基本面踢腾踢腾也该起来了。配套条件具备了很多，好像还差导火索。城市发展和区域经济发展有希望提供这样的临门一脚，这个主题的个股在A股市场上着实风光过一把，那么区域经济协同带来的好处不更应该体现在区内房价上？这么一想，简直觉得房价暴涨就在明天。

说法都有道理，不过事情往往更复杂一些。对于一线城市的房子来说，整体性的房价上涨明显受制于中央“经济结构转型”的制约。从中央到地方，财政逐渐减少对卖地的依赖基本成为共识。财税债方面的安排一旦配套完毕，地方政府这个重要的房价推手就会大大失去积极性，从而回归较为中性的角色。更重要的是，中央认同经济减速，希望保持一个合理的增长水平来进入经济“新常态”，不需要房地产像前几年那样玩命地贡献GDP。中国制造业的升级、过剩产业走出去、万众创新和高端基础设施投资等战略将会成为经济增长的龙头。这些总理反复谈的主题里面，好像没房地产什么事儿。

我们还要考虑股市的因素。此轮A股大牛市，很大的推手来自于原本用于炒房的资金。那么只有当A股行情行将结束，恐怕这些钱才会重新考虑楼市。改革催动的牛市，没有那么容易刹车。并且制造业的复苏本身会提升投资实业的吸引力，还会分流一些钱。缺少钱的市场就好像潮了水的火药，闹不出大动静来。

所以我们有望看到一个良性的房价走势。住宅价格温和上升，使得居民资产不至于缩水，同时和老百姓收入增长速度庶几相同。做到这么精确还是很需要功力的，中间波折在所难免。只是一线城市整体房价放卫星的希望，这几年想来是不多了。

国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示,前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转,尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长,显示楼市已现走出疲软区间的曙光。政策对于合理住房需求的大力度扶持,叠加货币政策降准、降息等因素,是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看,销售端的改善最为明显:1～5月份,全国商品房销售面积尽管下降0.2%,但降幅较1～4月份大幅收窄4.6个百分点,住宅销售面积已经与去年同期持平,销售面积在上半年有望实现同比正增长。

与此同时,销售面积从1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌,超出市场预期,这也反映出开发商库存去化加快,5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程,3个先行指标(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)增速下降初现收窄迹象。

目前,三大因素将夯实楼市底部基础。首先,目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%,已跌破2009年的历史最低水平。从过去境内外楼市的市场周期看,利率底部一般会引领楼市底部;

其次,国家统计局解读5月数据时,强调楼市销售回升,购房者信心恢复和先行指标向好(尽管向好迹象并不明显),这颇有引导舆论呵护楼市的意味;最后,下半年通胀水平难破“2”,实际利率仍将维持低位,而开发贷款条件放松,债权股权融资快速增长,资金环境继续友好将助推供销活跃。

但必须要看到,尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄,意味着单月销售回升明显,但5月底的库存仅仅减少了15万平方米,与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。

另外,如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话,言及“库存压力下降”还太早。即便易居监测的35个城市多为经济发达区域,库存去化效果最明显,但5月份仍有28个城市库存同比增长。今年前5个月,即便表现最好的40个重点城市,商品房销售面积同比也仅增长1.7%,而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说,绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度(或弹性)正在下降。

这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足,新增住房需求有限。如库存压力最大的东北,近年来每年流失人口约200万,沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市,将是楼市回升的主要拖累。

今年以来,尽管货币政策的宽松超出市场预期,但资金“脱实入虚”问题仍非常严重,这与存款和银行理财大量参与股市有关。另外,一线城市近日楼市火爆,深圳和上海的房价领涨全国,据媒体报道,“炒完股市炒楼市”的投资需求占比至20%左右,也与资金“脱实入虚”有关。

在这种情况下,除了思考如何引导资金进入实体经济外,当前及未来一段时间政策重点有望转向积极的财政政策。4月财政支出显著加快,第二批1万亿地方债务置换出炉等,都意在让财政政策更加积极。

因此,打通传导途径,而不是继续实施“降准降息”式的宽松模式,或成为未来一段时间货币政策的重点。而减少降准降息对楼市来说意味着少了一个强劲的助力。值得注意的是,去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应,驱动楼市短期的购买力迅速增加,这是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。

但自5月以来,股指宽幅震荡,泡沫论甚嚣尘上,管理层期待慢牛,去年以来的财富效应开始减弱,显示对楼市的这一扰动因素将在下半年趋于消退。综上所述,下半年楼市将继续着力于夯实弱势企稳的基础,去库存仍是楼市主题;销售止跌趋势形成,但反弹幅度会非常小;原有楼市政策的边际效应减退,加上过去几年高地价给房价带来的压力,将是制约楼市销售难以显著回升的主要原因。

据此可以判断,楼市分化将继续加剧,一线城市会告别“火热”,但下半年量价可能继续上升,多数二线城市楼市有望止跌企稳,实现销售正增长,而其他城市依旧疲软。此外,开发商将通过“抢食”一线城市土地和并购,寻求增量市场机会。

6月上半月，北京住宅市场继续延续回暖行情，新房和二手房住宅成交量明显上涨，其中，二手房住宅同比增长达250.9%。根据中原地产市场研究部统计数据显示，6月上半月，北京新建商品房住宅签约3643套，环比5月同期上涨3.52%，同比上涨49.12%；二手房住宅签约套数达到了8974套，环比上涨19.3%，同比2014年6月上半月上涨250.9%，创出了2013年3月以来的同期最高点。整体看，6月上半月北京新房二手房合计住宅签约12617套，环比上涨了14.3%，同比涨幅达到152%。

同时，6月上半月北京新建商品房住宅成交均价达到28556元／平方米，环比上涨4.2%。成交结构中，中高端比例明显上涨。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，在“9·30”、“3·30”房产新政以及降息影响下，二手房市场成交升温，资金涌入新房市场后，进一步拉动新房市场的成交量，“尤其在公积金政策松绑后，北京6月市场受到利好刺激，成交量继续上扬。预计6月二手房成交量将再次维持在1.5万套以上的高位，成交均价也在5月基础上继续上涨。”

6月上半月，全国主要54个城市签约量也表现不俗。中原地产市场研究部数据显示，54个城市住宅签约高达11.3万套，合计环比上月同期上涨3.1%。不过，市场出现明显分化，一线城市环比上涨26.7%，二线城市环比上涨3.8%，而三线城市则出现了22.1%的下调。“一二线城市相对高价，这部分占比提高，使得市场数据好转，这完全是因为政策刺激导致，未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。”张大伟表示，若按当前增幅，6月市场成交水平有望回升至去年第四季度的高位，“从近期新推项目的认购情况来看，认购率已连续6周超过50%，体现出当前的市场热度。不过，政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。”

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人民网记者近期的调查采访以及随后多家媒体的跟进报道显示，通州区域部分楼盘价格近期开始有不同幅度上调，一些房地产商甚至借助市场传闻对部分楼盘进行封盘停售。（详见人民网6月9日报道《炒作又起？通州多项目封盘留明年卖》）

不过，房地产专家对开发商的这些做法并不认同，他们认为，房地产商要做的是提高项目的品质，并且协力做好项目周边的配套设施，而不仅仅通过频繁的概念进行炒作以抬高房价。“我比较反对拿（相关部门）可能东迁的事情作为住宅产品提价的理由，”北京房地产业协会副会长、秘书长陈志在上周末的“2015‘新通州’趋势高峰论坛”上说。该论坛主要探讨通州近半年的楼市状况和未来的发展趋势。

陈志表示，购房者购买房产未来获得的价值，与近期的这些传闻可能并没有直接的因果联系，开发商想通过这些概念炒作来抬高房价获取利润的逻辑并不能成立。“我们现在仍然处在一个传闻阶段，还没有任何的证据，”陈志说，“所以大家就不必要误传，我们只是看出政府在通州地区做了哪些事就可以了，我们的配套我们的市政是不是都逐渐的在落地，这是我们去看通州发展实质性的内容。”

陈志表示，他反对开发商过度使用一些传闻的事情来为自己的产品调价。“特别是有些楼盘产品质量很差，”陈志说，“老百姓买房子除了资源之外，还要讲究房产的品质，甚至我们很多的企业对于消费者的一些呼声……这种投诉越来越多，我希望我们的企业能够迅速回应。”

“我希望我们更多的企业能够面对，”陈志补充说，“我们不叫缺陷，至少我们应该承认我们的施工我们的服务还是有瑕疵的，消费者还是有不满意的地方，所以在这样的一些产品当中，根本没有涨价的理由。”

继此前放开“限价令”后，北京新房市场的供应节奏也在加快。昨日，市住建委网站信息显示，共8个项目当日取得预售许可证，业内称，加之此前价格管控的松绑，目前北京市对房屋预售许可证的发放从速度和价格上双双放开。

今年上半年，央行三次降息、两次降准，尤其是在“3·30”楼市新政的刺激下，市场成交回暖迹象明显，北京市商品房迎来量价齐升的态势。北京市商品房的供应从去年下半年开始逐渐减少，最低月份入市项目不到10个。而6月14日一天8个项目取得预售许可证，这种情况在预售许可证的发放历史上很少见到。北京商报记者对市住建委网站公示的项目预售许可证信息统计显示，6月1日-14日，共19个项目取得预售许可证；而5月同期拿证项目有5个，当月共计22个；4月同期拿证项目有2个，当月共计10个；3月同期拿证项目仅1个，当月共计12个。

在放开供应量通道的同时，各个项目取得预售许可证的批准销售价格也已放开。上月一篇“六环房价破8万”的文章在朋友圈疯转，其中通州龙旺西里的K2·清水湾项目4月15日拿证的房屋中，有52套住宅拟售均价已突破8万元；同样位于门头沟永定镇的泷悦长安嘉园项目，5月21日取得了12栋楼的预售许可证，拟销售价格已在63877元/平方米到73391元/平方米之间。另外，位于西局板块的龙湖西宸原著于6月11日拿证，其最高拟售价格达到173823元/平方米；位于朝阳孙河板块的中粮·瑞府项目19号住宅楼拟售价格达到185303元/平方米。市场回暖，成交量持续攀升，在北京市房屋预售许可证“量价”双双放开的情况下，6月商品房成交将延续前几月态势。