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夏至未至，通州楼市却开始升温。有别于降息、降准等政策利好带给北京市场的东风，通州房产看涨的信心，来自城市规划。就像传闻“燕郊要通地铁”一样，“北京市政府将落户通州”的小道消息，在这些天里广为流传。“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，仿佛让通州的房价一夜之间坐上了“直升机”，竟然有楼盘报出8万元/平方米的高价。

北京市政府搬迁之说，在多次传言之后，一直无法落地。从目前的情况来看，通州目前尚无力承担副中心职能。中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，通州变身“北京版浦东”的可能性不大。上海的浦东和浦西，过去是未开发区和主城区的关系，这一点和北京主城区与通州虽然有些近似，但两地仍有很多不可比之处，比如开发浦东新区，是上世纪90年代国家层面的战略，高于通州目前之于北京的战略地位，且浦东区位优势也比通州强。

牛凤瑞说，过去北京有城八区，现在改为城六区，但是从来都没有把通州纳入其中，这是客观现实。

实现“副中心”规划仍需时间

北京首次提出将通州打造为城市副中心，是在2012年北京市第十一次党代会上，随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州的建设。“现在通州还算是‘睡城’。”在临河里区域居住的白领小张告诉《每日经济新闻》记者，要是通州有相关产业支撑的话，他就不用坐地铁去西城区上班了。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，通州新区的定位与现实之间差距较大，城市功能很不齐备，还没有实现宜居宜业，目前还是“睡城”。

但在牛凤瑞看来，新城建设之初只有先当“睡城”，将来才可能成为新城或副中心，这是一个发展的过程。根据通州的“十二五”规划，通州主要聚焦五大产业——高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游和医疗健康。通过“一核五区”即滨水高端商务区域、宋庄文化创意产业聚集区、通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、国际组织聚集区和北京国际医疗服务区来实现其产业定位。

从2012年提出这“一核五区”的定位之后，通州的规划到底有哪些项目在逐步实现？记者从通州区2015年政府工作报告中梳理发现，核心区，万达广场开业运营；富华水乡南区基本竣工，新北京中心等项目进入主体建设阶段；富力等项目开工；彩虹之门、台湾新光等项目启动前期工作。文化旅游区，环球影城项目获国家发改委核准。环渤海高端总部基地，国家车联网产业基地项目地块具备了上市条件。国际医疗服务区，北京信诺佰世医学检验中心正式对外营业，北京国际医学中心组团项目正在进行。“目前这些产业有些已经在形成中，未来有不错的前景。”赵秀池说。

市政府迁址通州可能性不大

伴随着通州“副中心”定位的热炒，“北京市政府迁址通州”的传言又来了。此前，市场已多次传出过北京市政府搬迁通州的消息，但每一次传言又被证明为假。

“一部分人一直在鼓吹这个事情，但是可能性不大。”牛凤瑞向《每日经济新闻》记者分析说，通州如果作为北京市政府所在地，首先面临地理中心的问题。通州位置偏东,如果像传言中所说搬迁到运河附近，那么运河东岸就已经紧挨河北省了，通州能给予的延伸空间并不富余；另外，如果将北京市的行政功能往通州转移，还会牵扯到未来行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，仅交通成本就非常高了。

牛凤瑞说，一般行政中心和地理中心相重叠，为的就是提高行政效率。行政人员的搬迁，还牵扯到家属的搬迁，搬迁成本由谁来支付，也是一个问题。

牛凤瑞表示，通州的定位，是北京的新城或城市副中心，主城区的产业和人口密度越来越高，相关产业必然会外溢，城市功能必然需要疏解，“通州也是首都产业分流的首选地，有发展空间。”

北京方迪经济发展研究院副院长赵燕霞告诉记者，从通州新城的规划发展来看，将是以服务业为主导的高精尖企业，城市的服务功能将是其极为重要的区域特征。“随着若干重大项目落地，文化旅游将是通州未来发展的重要部分，运河沿岸的文化资源也比较丰富。”

年内房价或难大涨

中原地产统计数据显示，通州楼市整体价格在今年已经出现了明显的上涨趋势，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅排名中居领先位置。

中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者分析，价格之所以上涨，根源在于通州土地供应稀缺，最近几年居住类土地供应明显减少。

据了解，通州区域有楼盘的获批价格超过了8万元/平方米。住建委官网显示，该项目近期共有62套现房房源获批，其中119号楼的10套房源获批价格为82000元/平方米，其余52房源批准销售价格为81600元/平方米。上述项目开发商告诉记者，这只是住建委批准的最高预售价格，该项目是现房别墅，销售价格还会依据市场情况而定。

亚豪机构市场总监郭毅对记者说，所谓预售价格，只是开发商预期达到的最高售价，并不是市场认可的价格，具体售价一要看产品，二要看市场。

一位熟悉通州市场的业内人士认为，通州楼市供应的稀缺确实有利于在售项目涨价，但是涨幅会很大吗？这需要打个问号，毕竟通州的“副中心”规划的实现效果，目前仍需打个折扣。

上述机构的统计数据显示，截至5月25日，通州区新建商品住宅共成交31.01万平方米，而2014年全年，共成交87.16万平方米。折算下来，2015年即将过半，成交面积仅为去年的36%。

上述业内人士说，整体市场成交并没有大幅升温，二手房市场趋好后，向一手房市场传递的效率也很低。由于新房价格过高、位置过远、配套欠佳，购房者选择的天平正在趋向于二手房。

一位原打算在通州置业但最终选择在燕郊买房的消费者告诉记者，通州靠近六环位置的住宅售价也要超过2万元/平方米，是燕郊价格的一倍。如果所买房屋附近没有轨道交通，出行也成问题。另外，通州积分落户政策尚未完全落地，也是他转向置业燕郊的关键。

尚不能带动周边发展

虽然通州楼市大涨的可能性不大，但多位业内人士认为，在京津冀一体化的过程中，通州仍然起到桥头堡的作用。随着未来城市副中心建设的不断深入，通州区作为重要的中心城人口疏解承接地，承接中心城人口与功能的作用越来越突出，人口的吸附力也会越来越强。

那么通州新城的崛起，能否带动河北燕郊等地的区域经济发展？

牛凤瑞对《每日经济新闻》记者表示，北京的产业规划，是围绕首都核心功能区发展高端服务业、科技创新等。通州一方面要执行北京市的产业政策，同时还有自身的区位策略，不能完全克隆。“通州区的产业发展和调整空间，在全市来说空间是比较大的，有同等地位的其他区只有大兴。”

牛凤瑞说，从京津冀发展来说，通州具有更重要的地位，北京和京津冀发展首先是向东、向南延伸的过程，通州正好处于这个位置。但从地理区位来说，燕郊三面都和北京接壤，处于京津冀三角区的核心区域。

那么通州对周边河北诸地影响会多大？赵燕霞认为，从现在来看，通州还需要提升自身发展的水平，目前还不具备带动周边发展的能力。

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据21世纪经济报道,全国的房地产投资出现了分化的情况,即越是发达的地区,房地产投资增速越快,越是边远地区,则房地产投资越慢。以北京这样的一线城市为例,据国家统计局公布的数字显示,一季度全国北京房地产投资增速为23.8%,比去年同期的19.3%要快,北京也成为今年房地产投资增速最快的城市。

对此,业内专家分析称,“随着楼市政策效应的显现,房地产将进入供求平衡的拐点,这必然会使像北京这样的一线城市房产价值趋升,众多投资者也会抓住时机,积极入市。而对于投资置业的方向,坐拥繁华配套与自然生态资源的城市别墅成为置业首选”。

马太效应助推北京房产投资增速

同时,据报道,一季度25省城镇居民人均可支配收入出炉,北京的城镇居民人均可支配收入13503元,增长8.4%,跑赢了6.8%的一季度GDP增速,为北京经济发展再添新动力。而随着马太效应的显现,业内人士认为,北京楼市的投资增速也将随之进一步提升,房地产后市可期。

而据悉,众多高端项目的销售现场十分火爆,置业者的入市积极性可见一斑。一位刚刚在远洋天著完成认购的王先生就对记者说,“现在楼市政策这么好,而且听很多业内人士分析,房价好像还要涨,我们当然希望抓紧这个最后的时机,赶快下单,完成交易。更重要的是,远洋天著这个项目不仅口碑信誉很好,我们在看房过程中,也对配套景观各方面都十分满意,确实是一个性价比相当高的项目”。对于这种现象,专家也表示,随着政策的具体落地,楼市库存压力已经得到了极大地缓解,房价极有可能进入上涨通道,因此,现在抓紧入市购房,确实是明智之举。

高端楼市热度有望再度攀升 远洋天著领衔置业热潮

楼市置业者对于房产投资的高涨热情,也带动了高端项目的持续热销。同时,一种最顶级的居住方式——兼具“城市“和”别墅“两种生活形态的城市别墅,成为高端楼市的佼佼者。它满足了人们对”第一居所“的诸多需求,又兼具别墅的低密形态,成为顶尖人士的心头所好。而且,有分析指出,城市别墅除了满足人们高端品质生活之外,还能满足投资者的投资保值功能。而以远洋天著为例,有巨大的投资升值空间。首先,从投资者最重视的地段因素来说,项目坐落的亦庄经济技术开发区的东区,随着区域配套的逐渐完善,其未来发展潜力不容小觑。而在产品品质方面,无论是细处着眼的全石材干挂外立面,还是不积水积雪的坡屋面屋顶设计,都显示出项目精良的品质。置业于此,投资升值指日可待,远洋天著也将再次领衔置业热潮。

最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语,因为基本会被口!水!淹!没!特别是在GDP还想骑着房地产冲刺,不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”,让局面看起来“涨势很足”的时候,讲“大跌”,是不是S?

但或许看到下面这些数据,你会不禁感叹:还真有可能……

【前25年,房价下跌是这样造成的……】

从国家统计局数据来看,25年以来,全国房价出现过3轮低谷,其中2次出现了负增长。1994年,这轮低谷,直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延,而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海,彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

1998年,第二轮低谷,次年房价负增长,直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。2008年,房价跌得既夸张又突兀,从2007年14.8%的较高增长率,一下子变为-1.6%,这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外,系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%,只比历史第一高,低0.1%!至于催涨因素,你懂得!

注!意!【房价真正下跌,会因为它……】

这25年来,虽然中国房价增幅有跌宕,但绝对值一直在涨!(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来,一直在膨胀!(没有破裂……)

从一个角度理解,短周期内,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看,楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

人口结构开始变化了,房价真正意义上的大变动,即将发生……这个变动,邦地产君认为最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

人口红利见顶

国家统计局数据显示,中国人口结构自2011年已开始出现转折,2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降,2014年劳动年龄人口再减少371万,65岁以上老年人已占总人口1/10,城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3)

人口红利见顶有啥影响?

看看发展模式跟中国有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放,及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂,房价暴跌,一轮周期完毕。

(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国,也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次,2006年美国劳动人口占比急降,2007年房价开始转向,2010年出现该轮周期最低点

北京、上海、广州,仍是中国最大的“吸人器”,无可厚非。但短期已有了些变化。

随着城市承载力的超饱和,人口外溢的现象越来越明显,以北京为核心的河北,以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等,都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢,重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

另外,黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

更长远的变化,理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”,动因之一则是新城镇化运动。

在Arthur Lewis 的理论中,工业化启动之初,劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移,在快速工业化的农业经济体中,工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门,雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供),才能吸引公认离开农村家乡。

“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差,但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资,这将迫使再平衡发生。”中国的新城镇化,也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市,增加吸引力。

而这些趋势背后,是整个房地产供求格局更加平衡,普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因,一线城市供不应求房价暴涨的基因,都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价,会把当前的房价挤掉更多“水分”。

大家都知道,制约房价的因素非常多,人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。人口红利见顶后，房价还能横行到几时。

燕莎盛世大厦位于北三环中心地带，紧临亚奥核心区，是连接CBD、中关村，东、西商务区的必经之地，并被政府评为北京五大商业服务中心之一。马甸商圈一直以来都缺少高档次的商务写字楼项目，燕莎盛世大厦的一经推出就得市场的追捧。在短短的2 个月间其出租率已超过30%.燕莎盛世大厦地处马甸商圈核心地带，南临北三环路，东为中轴路，西为八达岒高速，交通十分便捷。从大厦到奥体匹克体育中心仅需5分钟，15分钟便可到达机场高速。大厦门前有40多部公共线路。

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燕莎盛世大事，繁华商圈成熟写字楼整栋出售，买了赚钱就是板上钉钉大事情。

据天津市住房公积金管理中心官网消息，为加大对天津市缴存职工住房消费支持力度，经市住房公积金管理委员会审议通过，天津市自5月25日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。

降低首付款比例。职工家庭购买首套自有住房的，首付款比例统一调整为不低于购房价款的20%。天津市原政策是，职工家庭购买建筑面积90平方米(含)以下首套住房的，首付款比例为20%，90平方米以上为30%；购买第二套及其他符合天津市购房条件自有住房的，首付款比例由不低于购房价款的50%调整为不低于30%。

提高贷款最高限额。职工本人申请公积金贷款的最高限额统一上调至60万元。天津市原政策是，职工本人申请公积金贷款，贷款最高限额为40万元，职工正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，最高限额为50万元；职工及配偶双方共同申请公积金贷款的最高限额统一上调至80万元。天津市原政策是，职工及配偶共同申请公积金贷款，最高限额为60万元，本人或其配偶正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，贷款最高限额为70万元。

贷款条件、期限等其他贷款政策保持不变。上述两项政策的调整，可大幅提高职工家庭公积金贷款的实际可贷额度。具体的文件、业务办理流程、要件，请登录住房公积金互联网站(www.zfgjj.cn)、手机APP查询，或者拨打住房公积金客服热线12329和官方微博“天津市住房公积金发布”咨询。

北京市统计局发布人口抽样调查报告，首次公布了北京环线人口分布情况。其中，这份调查报告显示，在北京三环至六环间，聚集了1228.4万人的常住人口，占全市的57.1%。

到2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，比上年增加了36.8万人。从北京环线上看，环线人口分布呈圈层向外扩展，也就是由二、三环内向四环外聚集。2014年人口抽样调查结果显示，三环至六环间，聚集了1228.4万人的常住人口，占全市的57.1%；四环至六环间聚集了941万人，占全市的43.8%；五环以外1098万人，占全市的51.1%。常住外来人口与常住人口在环路分布情况基本一致，且向外拓展聚集的特点更加突出。三环至六环间，聚集了637.6万人的常住外来人口，占全市的77.9%；四环至六环间聚集了532.1万人，占全市的65%；五环以外422.5万人，占全市的51.6%。

另外，从区县看，常住人口位居前三位的是朝阳区、海淀区和丰台区，三区人口占全市总量的46%。常住外来人口位居前三位的是朝阳区、海淀区和昌平区，三区外来人口占到全市的52.6%。门头沟区、平谷区、密云县和延庆县四个区县常住外来人口均不足10万，占全市比重仅为2.6%。北京市统计局最近同样发布了一份针对北京大型购物中心的统计调查，其结论是“生态涵养区居民对大型购物中心需求最强烈，未来大型购物中心应向郊区、交通便利地区扩建”。

北京市统计局在调查报告中建议，生态涵养区和城市发展新区居民消费热情较高，到大型购物中心消费的频次以每周一次居多；城市功能拓展区居民到大型购物中心的消费频次以半个月一次居多；核心区居民则以一月一次居多，“北京市郊区居民的消费热情更高。”

北京生态涵养区居民对大型购物中心需求也最强烈。调查显示，63.2%的被访者认为居住区域“有必要”建大型购物中心，其中认为“非常有必要”的被访者占比近4成。分区域看，生态涵养区需求最为强烈，认为所居住区域“有必要”建大型购物中心的被访者比重达74.4%，高于全市平均水平11.2个百分点。

北京市统计局在调查中发现，对于购物中心需求较大的区县分两种情况：一种是新建住宅社区规模较大，但相应配套跟进不足，不能满足当地居民需求；另一种是配套设施供应相对充足，但由于定位不准，特色不突出，不受认可，因此政府在规划和管理时应予以综合考虑。此外，交通便利程度和出行时间在规划过程中应重点考虑。

“因此，北京市未来购物中心应向郊区外扩，综合考虑交通便利程度和出行时间。”北京市统计局在这份调查报告中建议。