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北京土地市场再度让房企陷入了激烈的拼抢，昨日位于大兴区瀛海镇一宗宅地入市，引来了19家企业竞争，最终北京城建经过45轮激战，以22.8亿元，现场竞报63278平方米限价商品房的代价拿下该地块。这也是自6月25日北京土地市场恢复供应9天以来，大兴区域成交的第七宗土地。七宗土地共吸金84.75亿元。

楼面价创区域新高

7月3日出让的瀛海镇地块合计建筑面积13.77万平方米，配套建设3万平方米的限价商品房，限价商品房售价1.35万元/平方米。此外该地块中还有约4万平方米商业用地和一块面积3300平方米的教育用地，这样算下来，其商品房住宅部分面积仅有约6.3万平方米，将全部被建为限价商品房。据中原地产首席分析师张大伟计算，该宗土地的楼面价高达3.6万元/平方米，楼面价远远超过区域内2万元/平方米的商品房均价。他分析指出：“该地块位于南五环外，未来将有地铁开通，整体来看其区域环境仍属于北京近郊区，房企在这些区域拼抢激烈主要还是因为看好这一区域的发展潜力以及土地供应稀缺这两个原因。”亚豪机构市场总监郭毅则认为，城建昨日高价拿地，很可能是考虑到后续整体开发的问题。

大兴区域价值被看好

事实上，北京土地市场在断顿50日后出让的全部七宗土地均集中在大兴区域内。而这些土地的连续出让，也令大兴成为了近日房企争夺的焦点。“我们每周、每月都会对土地、区域和市场做分析，相对通州、房山这两个土地出让较多的区域，我们觉得大兴土地的价值稳定性是最好的。而随着新航城规划的进一步落地，整个区域价值也会被带动起来。”旭辉集团有关负责人向记者表示，大兴的市场目前相对比较理性，整个片区的区域价值还没有像通州那样被透支，产品类型分布也比较合理，因此无论对于开发企业和客户来说都是比较合适的。

2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市场需求持续释放，国内的房地产市场，一线城市的楼市成交逐步回暖。特别是在“3·30新政”之后，楼市的回升势头非常明显。从数字上，2015年上半年楼市非常“好看”，而各大房企也借机发力去库存。今年的五一、端午等小长假大部分开售的楼盘都收获颇丰。品牌房企销售业绩也随着市场的回暖在二季度快速回升，资金面有所改善。中国指数研究院分析认为，今年上半年的势头将会延续，预计下半年市场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，推动市场整体回暖。“目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。”

行业政策环境逐步转好

2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

中央定调稳定住房消费，完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。

前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭，3月30日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后，各地楼市便开始了明显的复苏。

除此以外，今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场释放明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。即便是一直保持“严厉”的广州公积金政策也开始有所变化。6月11日，在广州市住房公积金管理委员会召开第三届四次会议上，原则上同意了试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。

一线楼市成交数据好看

原本，对于今年房地产市场会出现低迷已经是业内的一种“共识”。但在政策环境宽松化的支撑下，上半年的楼市数据却表现得出乎意料之外的“好看”。特别是第二季度，市场出现逆转之后，6月的一手楼市成交更是创下了年内新高。

据中国指数研究院的统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。而二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之330新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

其中一线城市回升幅度最大。一线城市对于政策的影响变化最为敏感，因此在此轮政策放松后的市场回升中，力度最大。据初步统计，上半年一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。同时，上半年二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%，三线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%，增幅仅次于一线城市。广州在今年前6个月同样也是“先抑后扬”。据房价点评网对阳光家缘网签数据的监测显示，1-6月份，广州一手住宅共网签4.23万套，对比2014年1-6月份的3.29万套，同比增长了28.6%。其中，5、6月份全市一手住宅网签套数连续突破9000套，成为“穗六条”以来罕有见到的火爆高位。

下半年广州楼市将继续回暖

“从上半年的政策走向来看，楼市调控的态度已经转变，包括营业税征收年限5改2、二套房贷松绑、降准降息等一系列刺激楼市政策的出台，是上半年楼市回暖的助推器，也为下半年楼市的政策环境定下了宽松的大基调。”房价点评网高级分析师肖文晓认为，下半年广州楼市也将延续上半年的回暖步伐，成交量有望更上一层楼，而随着去化速度的加快，楼价上涨也将成为大概率的事件。“保守估计，下半年楼市成交量将比上半年增加20%以上，而楼价的涨幅有望达到5%-8%左右。”值得关注的是，经历了上半年的“漂亮”成交数据之后，广州的楼市库存状况已经有所改变。有统计数据显示，截至6月25日，上半年广州一手住宅供应套数为37497套，网签套数为40246套，供求比为0.93比1，市场消化率为107%，呈现求略大于供的态势，这与2014年平均不到70%的去化率有天壤之别。证明进入2015年楼市的新增供应去化情况良好，市场尚有余力消化历史库存。

在持续宽松政策的叠加影响之下，北京楼市继续升温。上周北京市场中的普宅、高端公寓、别墅等产品线的成交量均取得不错的销售业绩，而周末两天开盘的7个项目业绩更是全线飘红。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2015年下半年的楼市，市场大环境有望进一步宽松，一二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，交易量有望赶超上半年。

7盘业绩飘红

“6月28日，我们3个小时热销了8亿元。”位于回龙观的领秀慧谷项目内部人士告诉记者。据介绍，项目三期自3月份开盘以来，热度一直不减，连续蝉联北京4月、5月销冠。项目于6月28日再次开盘，主力户型为90平米两居、110平米和140平米三居，3小时热销8亿，去化率90%以上，当日基本售罄。

这只是上周末热销楼盘的一个缩影。据亚豪机构统计，6月第四周北京住宅市场共有7个项目入市，相比之前一周多出3个，其中包括恒大名都1个自住房项目，首开·煕悦汇1个商住项目，中海金玺公馆、领秀慧谷等4个普通住宅项目，以及金隅翡丽·蓝爵堡1个普宅、别墅混合居住项目。

供应量大幅增加的同时，其需求量也在稳步上升，旺盛的需求使得上周末的7盘均呈现热销的态势。其中，第二贵自住房恒大名都27日首日开盘，售价28000元/平米，797套房源开盘仅6.5小时所有房源全部售罄，去化率达到100%，成为继石景山自住房当日开盘售罄的又一日光盘。位于海淀的金隅翡丽蓝爵堡此次87套房源，短短两小时内成交总价约3.2亿元。冠城大通百旺府7组团3号楼，8号楼开盘，此次开盘共推出66套房源，销售均价43800元/平米。另外，京投银泰万科西华府三期1、2号楼27日开盘，推出376套房源，当天认购330套，销售金额达13亿，刷新了北京地产新纪录。

亚豪机构市场总监郭毅认为，降息降准同时落下使得楼市主体对于未来政策预期预计市场走势均持乐观态势，再度激发了开发商的入市热情，6月最后一个周末再现7盘集中入市的盛况，预计7月北京住宅市场供需将双双上行。

上周别墅成交创新高

政策的持续放松使得改善型需求大幅释放，普宅市场中大户型成交占比上升的同时，别墅市场额成交也创下了2013年以来的周度新高。据亚豪机构统计数据显示，从普宅市场来看，6月第四周中高端改善型成交明显增多，上周单价30000-60000元/平方米的产品成交占比24%，相比之前一周上升8个百分点；从成交面积来看，上周150平方米以上的中大户型成交占比有所上升，幅度为4个百分点。在别墅市场中，6月第四周北京别墅市场共有43个项目实现成交，共实现别墅产品成交118套，成交面积3.47万平方米，环比之前一周分别增加22%、23%，更是创造了自2013年以来的周度成交新高。“中端改善型需求在9·30、3·30新政后下调首付比例，金融杠杆提升享受到增值收益放大的利好，而在持续降息之后，又获得了购房信贷成本降低的实际优惠，与刚需、高端购房客群相比受益更大，因此该类成交所占比重开始攀升。”郭毅说。

下半年复苏势头将延续

对于近期稳步升温的市场，链家地产市场研究中心李巧玲认为，从近期热销项目的价格走势来看，大部分在售项目的价格走势仍然较为平稳。近期回暖明显，成交持续上涨，加上地价的不断走高，未来新房价格有被推高的可能。胡景晖称，从9·30，3·30新政，到年内三次降息、降准，从下调营业税，到进一步放宽公积金贷款申请门槛，一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型购房需求的持续释放，支撑了楼市的复苏，尤其是全国重点城市的房地产市场大都走出了2014年的历史低谷。2015年下半年的楼市，市场大环境有望进一步宽松，一二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，交易量有望赶超上半年。

北京电影学院文创园位于东五环平房桥东南，京城梨园西门北侧，项目西侧紧邻东五环，北侧是机场二高速，项目南侧是朝阳北路，项目东南侧是930亩的京城梨园。项目一期12000平米已竣工，建筑外立面为明清风格，共三层层高4.2米可租面积70平米至4000平米。一期有一个约2000平米的二层独栋可以出租。二期建筑面积5.8万平米，共四层，地下一层地上三层，2016年3月1日竣工。建筑风格为现代风格，挑高5.2米的loft可享有双层办公空间。其中一层下沉式广场有80余家配套商业，商业经营有主题酒吧、咖啡、西餐、音乐吧、健身房、台球厅、桌游吧等时尚消费业态。项目分为二种租赁方式 ，租赁3-5年的短租报价5.2元（含物业管理费、空调、发票），影视传媒类、设计类及移动互联类客户会有超长的免租期。长租产品租期为20年送10年，均价1.65元。

北京电影学院文创园位于东五环平房桥东南，京城梨园西门北侧，项目西侧紧邻东五环，北侧是机场二高速，项目南侧是朝阳北路，项目东南侧是930亩的京城梨园（补充说明2015年3月30日北京交通委员会网站上已公布的文件显示，项目西侧五环辅路平房东路即将扩为四车道，并且五环主路将在平房东路上设2个出入口，预计下半年开工建设，届时本项目将直通五环路；项目东侧即将修建道路直接至机场二高速辅路)。北京电影学院文创园项目是北京锦绣艺创旅游文化有限公司和北京电影学院联合开发的。北京电影学院是亚洲最大、世界排名第三的电影专业高等学府，在影视艺术研究、创作、传播、人才培养各领域拥有行业优势。通过与北京电影学院的强强联合，打造以影视及关联行业为核心的影视文化产业园。北京电影学院拥有丰富的人脉资源为我们园区的公司带来业务上的资源。另外北影的学生也有更加好的学习创业平台。我们最终的目的是面向社会各界培养输送影视、演绎、动漫、特效制作、管理营销等多方面的人才。北京电影文创园项目总建筑面积7万平米，分两期开发。一期：12000平米已竣工，建筑外立面为明清风格，共三层层高4.2米可租面积100平米至4000平米。二期:在一期项目西侧，建筑面积5.8万平米，共四层，地下一层地上三层，明年3月1日竣工。建筑风格为现代风格，挑高5.2米的loft可享有双层办公空间。其中一层下沉式广场有80余家配套商业，商业经营有主题酒吧、咖啡、西餐、音乐吧、健身房、台球厅、桌游吧等时尚消费业态，同时也可举办活动、讲座、培训、聚会交流、观影、项目路演等既满足生活需求也提供了商务配套。影视大棚：建面4000平米，挑高15米的影视大棚可满足创意文化高端论坛、看片会、明星媒体见面会、演绎演出、综艺节目、电视剧拍摄等行业需求。 办公板块：入园企业类型包括影视文化产业相关的各类公司、机构、明星工作室、新媒体公司、互联网企业、投资公司等。 摄影棚集群板块：从平面影棚到4000平米的影视综艺大棚，拥有多个不同规格、不同用途的摄影棚以及录音棚，并提供国际先进的灯光音响等影视专业设备服务，满足影视相关行业的需求。 第四空间办公板块:独创第四代”I working”办公空间，为初期创业者提供开放式办公环境、全方位的办公设备以及办公娱乐设施。此外，”I woking”将根据行业类型搭建多板块交易平台，有效促进需求交易。（一期西侧约7000平米“I woking”将创造一个让年轻人放松学习分享创造联合协作办公的空间。我们提供电源、无线WIFI、图书馆、储物柜、会议室、胶囊公寓、健身房等，同时我们会定期邀请各领域的专家们（法律、财务、投融资、人力资源）来讲座分享，提供公司墙和园区网站免费宣传推广，联合创办空间自有种子公司可以帮创业者对接投资人，辅导创业者编写商业计划书，帮助创业者建立融资渠道。联合办公空间，为创业年轻人提供一个价格合理的开放式办公空间和设施，通过共享资源来降低成本建立一个基于分享与合作的创意社区。）、 创意社交娱乐板块：“I friend”（爱交友）以交友、娱乐为核心;以快乐为宗旨。区域内各类主题餐吧、休闲咖啡厅、主题酒吧、主题KTV、桌游吧、CLUB、艺术馆、创意店铺等80余家商业业态满足你对烂漫生活的所有期待。投融资服务体系：园区引入了天使基金、众筹、投资联盟专门扶持中小企业创业，我们会根据优选的项目给与资金支持，会根据不同阶段碰到的问题给与资源和技术上不同形式的帮助(拟入住公司、赛富亚洲、中信国通、北京文化产权交易所。)、人力资源服务体系：园区的人力资源顾问团队拥有专业人才储备库，为入驻企业提供人力资源解决方案，及专业人才推荐，从而提升企业核心竞争力。一站式保姆服务：互联网服务、商务服务、政策性服务、申报纳税服务等。安全自动化：室内防盗报警系统、紧急求助系统、出入门控制系统、防盗。通讯自动化：数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线。管理自动化：水、电、煤气的远程抄表系统、停车管理系统、供水、供电设备管理。公共信息显示系统:园区自有网站、APP，在线互动交流功能、在线商务功能、线上营销、商家地图导航;微信公众号（营销和服务的定位更加精准、传播更高效）园区提供员工接送班车。物业服务体系:常规物业服务、专业协助、人力资源梳理、创业咨询、业务代办等延展性服务。北京电影学院文创园项目处在“CBD国际传媒走廊”的区域内。国际传媒产业走廊西起东二环，东至通州交界，北到姚家园路，南至广渠路，占地面积78平方公里，是以通惠河和朝阳路朝阳北路围绕传媒相关产业打造一条产业带，目前入驻文化产媒产业公司多达15000家年产值千亿，在国家大力发展文化产业的大背景下，朝阳区政府未来通过改造，新建、扩建等方式新增700万平方米的产业空间，重点吸引传媒、广告会展、影视、动漫、新媒体等文化传媒类企业进驻，进一步完善这一区域的产业链、服务链、供应链，从人才培养，内容原创、策划设计，节目制作、包装咨询、投资交易到内容传播的传媒产业链条和传媒产业走廊。西餐、音乐吧、健身房、台球厅、桌游吧等时尚消费业态，同时也可举办活动、讲座、培训、聚会交流、观影、项目路演等既满足生活需求也提供了商务配套。影视大棚：建面4000平米，挑高15米的影视大棚可满足创意文化高端论坛、看片会、明星媒体见面会、演绎演出、综艺节目、电视剧拍摄等行业需求。工作娱乐平台 办公板块：入园企业类型包括影视文化产业相关的各类公司、机构、明星工作室、新媒体公司、互联网企业、投资公司等。 摄影棚集群板块：从平面影棚到4000平米的影视综艺大棚，拥有多个不同规格、不同用途的摄影棚以及录音棚，并提供国际先进的灯光音响等影视专业设备服务，满足影视相关行业的需求。 第四空间办公板块:独创第四代”I working”办公空间，为初期创业者提供开放式办公环境、全方位的办公设备以及办公娱乐设施。此外，”I woking”将根据行业类型搭建多板块交易平台，有效促进需求交易。（一期西侧约7000平米“I woking”将创造一个让年轻人放松学习分享创造联合协作办公的空间。我们提供电源、无线WIFI、图书馆、储物柜、会议室、胶囊公寓、健身房等，同时我们会定期邀请各领域的专家们（法律、财务、投融资、人力资源）来讲座分享，提供公司墙和园区网站免费宣传推广，联合创办空间自有种子公司可以帮创业者对接投资人，辅导创业者编写商业计划书，帮助创业者建立融资渠道。联合办公空间，为创业年轻人提供一个价格合理的开放式办公空间和设施，通过共享资源来降低成本建立一个基于分享与合作的创意社区。） 创意社交娱乐板块：“I friend”（爱交友）以交友、娱乐为核心;以快乐为宗旨。区域内各类主题餐吧、休闲咖啡厅、主题酒吧、主题KTV、桌游吧、CLUB、艺术馆、创意店铺等80余家商业业态满足你对烂漫生活的所有期待。投融资服务体系：园区引入了天使基金、众筹、投资联盟专门扶持中小企业创业，我们会根据优选的项目给与资金支持，会根据不同阶段碰到的问题给与资源和技术上不同形式的帮助(拟入住公司、赛富亚洲、中信国通、北京文化产权交易所。)人力资源服务体系：园区的人力资源顾问团队拥有专业人才储备库，为入驻企业提供人力资源解决方案，及专业人才推荐，从而提升企业核心竞争力。一站式保姆服务：互联网服务、商务服务、政策性服务、申报纳税服务等。安全自动化：室内防盗报警系统、紧急求助系统、出入门控制系统、防盗。通讯自动化：数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线。管理自动化：水、电、煤气的远程抄表系统、停车管理系统、供水、供电设备管理。公共信息显示系统:园区自有网站、APP，在线互动交流功能、在线商务功能、线上营销、商家地图导航;微信公众号（营销和服务的定位更加精准、传播更高效）园区提供员工接送班车。、物业服务体系:常规物业服务、专业协助、人力资源梳理、创业咨询、业务代办等延展性服务。

日前，财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作。

楼继伟在详解《深化财税体制改革总体方案》时指出，“加快房地产税立法并适时推进改革，由人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进。”此后，有关房地产税立法的预期一直是市场关注的焦点。

此前，对于国家启动不动产统一登记制度的用意，不少市场人士预计是在为房地产税的出台铺路。

“不动产统一登记不是以征收房地产税为目的，它并非是房地产税开展的必要条件。”国土资源部不动产登记中心市场处处长卢静日前表示，不动产统一登记制度实际上是在鼓励和保护人们持有产业，其制度设计的初衷并未与开征房地产税相挂钩，更不是为了征收房地产税。虽然，不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产税的出台奠定更为扎实的基础，但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节和条件。

自今年3月1日起，酝酿已久的《不动产登记暂行条例》开始施行。中国社科院财经战略研究院院长高培勇日前表示，在2017年推出房地产税存在很大不确定性。当前直接税改革主要遇到的障碍有三个方面：一是全社会对于直接税征收缴纳的意识尚未到位；二是间接税占比高虽然有利于筹集税收，但因此将其视为我国税制结构优越性将阻碍改革推进；三是经济新常态下推进直接税改革面临更大挑战。

上海易居研究院副院长杨红旭此前向《证券日报》记者表示，目前我国处于经济降速和楼市低迷的叠加期，并非是开征房地产税的好时机。一旦通过房地产税立法，开征房地产税，必定明显抑制购房需求，不利于楼市稳定和经济稳定。随着今年楼市的回暖，预计明年或后年将重新按原有节奏推进房地产税立法。

财政部财科所原所长贾康认为，当前在调控方面特别关注房地产的调整和整个经济运行态势的关联，在短期内没有把直接税改革列在工作日程上，但是加快房地产税立法并适时推进改革的指导方针没有改变。“一旦房地产市场的调整分化局势初现，后面的改革安排还会按原有逻辑展开。”

今年以来，央行接连降息降准，楼市也逐步回暖。截止到28日，北京六月份二手房网签16086套，比上月上升了5.8%，同比上升170.6%。

6月截至28日，北京市二手住宅网签量为16086套，成交均价为34606元/平方米，同比上涨3.9%。预计本月全月网签量将达到18000套左右，再次创下历史新高。链家地产市场研究中心李巧玲表示，6月份全市成交均价受结构性因素的影响非常明显。根据链家地产市场研究中心统计，6月近郊区（大兴、昌平、顺义、通州）成交量占比为30.7%，较5月份上升5.7个百分点，其中通州区的成交量占比为12.6%，较5月份上升5个百分点。

截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅网签量为82319套，较去年同期上升88.6%。价格方面，上半年北京市二手住宅成交均价为34985元/平米，同比去年上半年下降1.6%。上半年市场的繁荣主要依赖于陆续出台的各项宽松政策。去年“930”政策出台后，北京二手住宅市场即进入回暖轨道，2014年第四季度和2015年第一季度二手住宅市场均表现出量增价稳的趋势，到第二季度，二手住宅均价开始有小幅上升趋势，成交量也较上个季度上升了54.4%。

这期间几乎每月都有货币金融政策或房产税费政策的调整，这些政策调整的目的明确，一步步地将潜在的购房需求释放出来，促进了市场繁荣，同时也进一步改善了人们对未来市场的预期。6月27日，中国人民银行发布通知，决定自6月28日起下调存贷款基准利率0.25个百分点，并有针对性地实施定向降准。此次降息后，五年期以上的贷款基准利率为5.4%，结合当前首套房贷利率最低85折计算，首套房贷利率为4.59%，接近历史最低水平。北京青年报记者从中介机构获悉，从成交案例的首套加权平均利率看，6月份平均利率为4.99%，为近年来最低水平，预计未来将继续下降。

链家地产市场研究部李巧玲认为，6月27日央行降息、定向降准很大程度上是受股市波动影响，但在目前宏观经济压力依然较大的现状下，货币宽松政策或将成为常态，不排除未来还会有类似政策出台的可能。降息、降准无论对于楼市还是购房者都是比较大的利好，由此可以预测未来市场还将有进一步的上升空间。

中国房地产报记者采访多家设计院时了解到，这些设计院今年上半年业务量萎缩严重，比较大的设计院业务量只有去年的四成，而一些中小设计院基本没有活干。东北一家设计院建筑所工程师直言，“以前每个人手里都有一两个项目，现在是大家一起做一个项目，连院长都对设计方案亲自把关。”

上海某建筑设计院在2014年底进行了组织、薪酬改革，原施工图建筑所、结构所、机电所进行了整合，方案创作团队开始独立运营，除在公司业务平台上接单外鼓励各组人员自主接项目，收款除部分上交外自负盈亏，业绩压力大的部分创作组进行了裁员减薪。同地另一家建筑设计院作为一家全方位、多元化、国际化的设计集团，职能部门降薪，很多人不续约。

以北京为总部的一家设计院工作人员告诉中国房地产报记者，“今年奖金是不会发的了，北京还好，其他区域分公司都已经裁员了一些人，接下来办公用地也会收缩，以此降低成本。”

房地产市场的颓势波及其下游产业家居行业。2014年下半年，不断爆出工厂倒闭、老板跑路的消息。去年12月，北京超舒适国际家居旗舰店遭到债主“哄抢”，随后超舒适在其他城市的几家店面也出现同样情况，这个创立了12年的进口家具销售平台面临倒闭；同时，位于济南欧亚达家居广场的领秀家居传出“老板跑路”的消息，全国多家店面陆续关闭。

施工面积增速下滑 土地购置面积降三成

上述萧条景象与去年以来房地产市场冷清有关。今年3月份以来，房地产市场迎来转机，销售回暖迹象明显，但统计数据显示房地产开发投资、房屋施工面积、房企土地购置面积这三个房地产开发先行指标并未根本好转。1~5月份，全国房地产开发投资同比增长5.1%，增速比1~4月份回落0.9个百分点。连续三个月的大幅度下降仍在继续。1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.3%，增速比1~4月份回落0.9个百分点。房地产开发企业土地购置面积7650万平方米，同比下降31%，连续7个月断崖式下跌。

而影响房地产开发投资的主要因素还在于库存量。“开发商的库存比较严重，对市场还不是很看好。现在开发是对之前拿地的反应，现在投资增速的放缓是今年上半年的拿地积极性不是很高，对于市场预期不是太好的结果。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示。“此外，银行对房地产的开发贷并没有放宽，房企资金紧张也影响开发投资。”

“近期影响房地产投资增幅上扬的原因在于房企重心在去库存，所以拿地规模上略有放缓。部分房企积极转型，涉足互联网、轻资产业务，一定程度上降低了对传统拿地的依赖。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示。5月末全国商品房待售面积比4月末减少15万平方米，这是本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。“15万平方米相对于6.5亿平方米的待售面积差距比较悬殊，库存去化进度很慢。而这6.5亿平方米仅仅是商品房待售面积，还不包括在建面积和已批未建的面积，这两部分占比也不少。因此，库存压力还远远没有减轻，尽管销售回暖很明显，但基本上淹没在库存的大海里。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示，对库存压力的缓解并不乐观。

李宇嘉认为，库存压力最大是在三四线城市，上百三四线城市基本上陷于高库存压力无法自拔，短期看不到好转迹象，这也是拖累全国库存的最大因素，也是房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积三个先行指标能否好转的最大不确定因素。

“房地产回暖能否维持仍存疑问，我认为房地产弱势企稳趋势已经形成，稳定势头还比较弱。不排除未来出现销售的下滑或者反复。”李宇嘉对市场预期持相对保守的态度。

上周末，央行宣布降息降准“双管齐下”，既释放流动性，又降低市场利率。记者从多位地产业内人士处了解到，业内普遍认可政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市。对于目前已经开始出现回暖的一、二线城市楼市，下半年将进一步趋好。而对于广州而言，有业内人士认为，下半年楼价或迎来10%以上的上涨。

一手楼市 一、二线城市楼市再获驱动力

央行上周末的降息降准政策出台后，贷款基准利率下调0.25个百分点。这意味着五年期以上的房贷利率继续下行。如果按照上一次5月11日的房贷利率，即5.65%的利率，那么月供20年、等额本息的100万房贷计划下，月供为6964元。而如果按照目前的房贷政策，即5.40%的利率，那么同样条件下月供为6823元。这样的话，此次降息将使得购房者的月供压力减少141元。

购房者：月供成本继续下调

“购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。对于国内市场来说，应对经济下行带来的压力。0.5%的存款准备金率变化可以给市场带来数千亿左右的流动性，“在目前的宏观经济情况下，其中很大部分会流向股市、楼市。”

而易居智库研究总监严跃进表示，此次降息政策很难说是针对楼市或者股市，总体上还是针对宏观经济的结构调整而进行的。而楼市则会因为此次“双降”政策而获得明显的利好。“最近楼市表现已经受到了中央的肯定，总体是慢牛市的发展态势，所以此次降息降准政策后，资金流入楼市反而是比较明智和科学的。”严跃进表示。

房企：融资成本下降利好拿地补仓

而对于房企而言，降准降息不但利好个人房贷，更利好其上游的开发融资。“下半年房地产市场库存压力会继续释放，部分城市或有库存不足风险。降息降准都会利好开发贷资金成本下降、规模增加，利好房企积极拿地和补仓。”严跃进认为。

此前，中原地产数据显示，6月尚未过完，20大标杆房企购地金额已经创下2月以来的新高，而截至2015年6月22日，20大标杆房企，合计一、二线城市购入土地金额高达1342亿，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。

伟业我爱我家相关分析人士指出，随着降息降准，房企上游的开发融资将受益，“但是，房地产本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新。比如房地产信托投资基金Reits等间接投资方式的展开等。”

预测 广州下半年楼价涨幅或达10%

邓浩志认为，此次降准降息，对于广州这种一线城市，相当于“火上浇油”，广州楼市可能出现大涨的可能。邓浩志分析称，目前广州楼市的销售已经出现放大，且6月新增供应量并不多，因此库存出现加速下降的趋势。“5月，我们录得住宅存销比为14.1个月，到6月初已经下降至12.9个月。”

邓浩志预计，广州下半年，整体供应量到金九银十才会增加，因此整个三季度价格将迎来普涨，“目前广州仅有荔湾、白云及自贸区部分楼盘录得涨价，而我预计广州全年房价涨幅将达到10%~15%，下半年广州楼价或出现爆发性增长。目前对于广州楼市，抄底时间窗已经过去，下半年可能就会面临涨价的境地。”

业内分析 一、二线城市楼市 走势将明显趋好

“虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，但本次降准降息不可能出现全面上涨，对于一、二线城市，2015年市场走势将明显趋好，推动力继续加强。”张大伟表示。“降息降准对于楼市整体而言肯定是利好，但是由于降准降息太多次，这次对于心理层面的利好不太多。但实际的影响是有的。”方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表示。

其介绍称，目前针对全国楼市而言，成交量已经出现放大迹象， “目前四个一线城市中，深圳已经有大涨的迹象，而其他城市价格也出现上涨趋势，而二、三线城市的楼市也在持续升温。”

数据

记者从中原地产统计数据了解到。5月全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比涨幅达8.4%，同比涨幅更是高达20.1%。从整体签约看，一线城市涨幅最明显。

二手楼市 降息促买家购房信心提升

央行再度发布降息政策，除了股民重获信心之外，二手市场也因利好的来临而欢欣鼓舞。市场人士分析称，5月广州二手楼成交已经突破6000套，为13个月以来的新高，预测下半年广州二手市场成交量将进入上升通道。

案例：买家提高购房预算

张先生计划购置一套价格在200万元左右的房子，除去约60万元的首付，他要贷款140万元，贷款期限为20年，总贷款金额约175万元，但前日央行降息政策发布，按新规，他所需支付的贷款金额相应减少近10万元。本次降息是今年的第三次降息，政策利好使张先生对未来的楼市政策充满信心，也因此提高了购房预算，计划购置一套价格约220万元的房子。

张小姐从事投资工作，恰逢近期股市震荡。考虑到楼市风险较小，张小姐决定从股市转战楼市，购置一套两房物业用于租赁。市场人士预测受股市的影响，将有部分股民转战楼市进行固定资产投资。

市场：二手成交创13个月新高

搜房二手房数据监控中心的统计数据显示，广州5月二手房成交已突破6000套，为13个月以来的新高，而6~10月是二手房成交的传统旺季，今年央行三次降息，市场人士认为市场上会有更多资金流出，预计楼市将更旺。搜房网越秀商圈经理毕金涛表示，随着贷款成本降低，买家贷款压力减小，购房欲望会提升：“预计近期楼市会进一步走热，成交量会有所上升，成交速度也会进一步加快。”

经历了2014年的楼市低谷期，央行在一年内接连推出“9·30新政”和“3·30新政”，为二手楼市的大爆发注入了强势动力，尤其是“3·30新政”后，广州二手房市场异常火爆，成交量节节攀升。

预测 成交量将进入上升通道

据了解，5月天河、越秀、白云等区县的成交量都有较大涨幅，其中尤以天河区的势头最为强劲，5月份的二手成交量高达942套，环比上涨16.58%，同比去年大涨35.54%。

据搜房二手电商商圈经理杨庆轩介绍，5月份股市“牛市”，让很多本来没有购房能力的买家有能力购房：“5月份天河区的看房量比4月涨了两成。”

满堂红市场研究部高级经理周峰分析称：“股市急跌1000点，终迎来降准和降息。必然迫使部分股市的资金分流，当中肯定有游资会进入楼巿，下半年成交量会进入上升通道，但如果穗六条不放松，广州楼市始终难以快速回暖。”

数据

自2014年4月以来，广州二手楼成交量已有13个月徘徊在6000套以下。不过上个月，广州二手市场以6235套的数量成为13个月以来首度冲破6000套关口的月份，同时还创下了16个月以来的二手房成交量新高。