“从目前土地市场情况和未来区域定位等方面看，未来北京东坝区域内房价在十万块钱应该并不离谱。”在4月17日举行的2015东坝区域发展论坛上北京市房地产业协会秘书长陈志如此“预告”东坝区域的楼市走向。
但相比台湖、孙河、天宫院等高端住宅聚集地，东坝区域市场情况更为特殊，豪宅、自住房两极分化态势，加之政府规划配套尚未全面落地，东坝楼市的走向似乎充满了悬念。
从鲜有问津到高价地扎堆
在2015年北京五环外预计新上市的项目中，位于东坝区域的楼盘数量几乎快要占到“半边天”—保利首开联合体、首创置业、恒大，这些在2013年先后落子东坝区域的品牌开发商们，均预计在今年将项目推盘入市。“两年前你可能不会认为东坝将成为2015年的楼市焦点。”在中原地产首席分析师张大伟看来，随着这些项目推出，此前区域内仅有奥林匹克花园、首开常青藤等少量商品房项目供应的局面将很快被打破。
从鲜有问津到品牌房企扎堆入驻，东坝区域的“华丽转身”仅仅用了两年。参与2015东坝区域发展论坛的首开同信分公司副总经理岳洋介绍，早在2009年政府便把东坝定位为继国贸、望京之后的第三个全功能新型商务区，但大量供地却是在2013年之后。“很快东坝便受到关注，目前区域一线品牌开发商数量已经达到有五六家。”
随着首开、恒大、保利、龙湖等多个品牌开发商的扎堆入驻，东坝地价也水涨船高。从北京市国土资源局公布的土地交易信息来看，近两年区域内地块成交楼面价几乎均在3万元以上，而2013年年底恒大在南区拿下的地块已接近五万元，更以51.35亿元刷新了当年总价地王记录。
目前，在这一区域楼市“面粉”贵过“面包”的趋势已然凸显。据张大伟统计，目前东坝为数不多的入市商品房成交均价在4万元左右，而近两年出让地块在剔除自住房等之后，地价已接近或超过当下区域内的房价水平。
豪宅、自住房现“两极分化”
在东坝高价地涌现的同时，也为区域带来了大量的配建自住房。一边是开发商高价拿地后项目高端化的需求，一边是自住房引入的不少刚需人群，很多人认为，区域并不明确的定位，成了困扰东坝楼市发展的一大难题。“自住房和豪宅混搭，总感觉不是那么舒服。”一位东坝区域自住房购房网友如此评论。另有业内分析，豪宅一般都讲究“纯粹圈层”的概念，与不同消费层的自住房刚需群体混合居住，可能会让各方业主生活受到干扰，进而影响销售。
据分析人士推算，依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格，区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上，这与自住房两万多的均价相比，确实存在较大差距。
“希望未来东坝区域的顶级豪宅和刚需产品售价的间距，能够是合理化的。”谈及区域内两种截然不同的产品定位，东坝板块某房企销售总监范珅也在论坛上表示，区域内顶豪的售价一定会影响刚需产品，很期待两者的价格能够多样化，分得很清晰。
不过，也有观点认为，不同产品类型的出现，正是东坝产品未来供应多元化、多层次化、有丰富度的体现。“有一些自住房、刚需房是没有关系的，东坝区域多元化会吸引大量人群，产业也会导入不同人群，这些都会给这个区域带来人口增多的趋势。” 龙湖东坝项目营销负责人张智晴说。
东坝房价进入十万元时代？
高地价几乎决定了未来的高房价，品牌房企扎堆下的东坝，是否将重演孙河板块式的房价高涨？北京市房地产业协会秘书长陈志“预告”称，按照目前的土地市场、区域规划、开发房企质量来看，“未来东坝房价在十万块钱应该并不离谱” 。陈志分析，东坝现在已经成为离北京发达城区很近的区域，而五环边上土地供应已经在大量缩减，加上政府对区域的支持，在品牌开发商的开发下，将对房价形成支撑。
“随着环五环住宅用地成交溢价率的提高，预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7-10万/平米。”张大伟也在论坛上发表了类似观点。
“从供需结构推导，的确能得出这个结论。”张大伟分析，北京高端市场大多以组团形式出现，除了孙河、门头沟、亦庄，东北边就是东坝。“从产品结构上看，这些高端住宅平层类产品已经到了六万左右，未来东坝的高端住宅肯定奔十万。”
张大伟补充强调，东坝房价的上涨，并不是传统意义上的从四万涨到十万，而是产品不同所致，“产品的容积率、品质等方面不一样，具备了议价空间”。另外，张大伟认为，东坝住宅售价十万并不会一步达成，“随着产品开发，在明年、后年高端项目、高端品质形成后，这个价格会比较快实现。”
