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9月9日，北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源宏展投资管理中心（有限合伙）联合体以29.4亿元竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块，溢价率为50%，楼面价为32717元/平方米。据中原地产市场部总监张大伟计算，该地块楼面价达到5.26万/平方米。

据8月5日北京国土资源局公告显示，本次挂牌出让宗地位于朝阳区孙河乡西甸村，东至规划泉发花园东路，西南至机场南线公路，东北至规划孙河组团十号路，北至规划孙河十一号路，宗地面积69123.383平方米，建筑控制规模89860平方米。

同时，该宗地用地性质为A61机构养老设施用地、R2二类居住用地，将以“六通一平”形式供地，挂牌出让起始价为19.6亿元。

此外，由于竞买报价达到合理土地上限价格，该地块需建设保障房面积96000平方米，建设单价标准为10000元/平方米。

懋源地产营销策划总监刘强对媒体表示，该地块的价格和其他条件均在合理预期范围内。懋源地产将根据地块的独有特质和特性，精研消费者需求，打造高端精品型、定制型地产产品。

9月2日，此前遭遇流拍的北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块，被保利首开联合体以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房竞得。

昨日，备受关注的朝阳东坝南区地块，在历经55轮激烈拼抢后，最终被龙湖、保利、首开联合体以55000平方米限价房面积，42.5亿元总地价斩获。资料显示，该地块总建筑面积约为15.9万平米，起价30.5亿元，综合楼面价约1.9万元，但据业内人士测算发现，该地块因需配建3.4万平米的限价商品房，实际起始楼面价已经超过2万元。在进入现场竞价之前，网络报价已经达到31.7亿元。记者从现场获悉，共有9家房企主体参与到现场竞价。

业内人士计算，该地块最后真正可售的商品住宅面积为22848.1平方米，而开发商测算的楼面价为5万元。这也意味着地块未来纯商品房售价将达到10万元/平米以上。

对于此次拿地的价格，龙湖地产北京公司表示，本次土地获取成本合理，折合楼面地价为50081元/平方米。根据规划，项目未来拟打造城市高端公寓类产品。

事实上，受到高价地块的频繁推动，东坝区域内的楼价已经开始升温。目前东坝唯一一个在售项目利锦府，二期开盘定价由一期的49000元/平方米跳涨至59909元/平方米。龙湖在东坝区域内的精装平墅项目也将在近日亮相，价格区间也在千万量级，该地块正是今年年初由龙湖和首开联合以11.25亿元获得，当时平均商品房住宅部分楼面价为32000元/平方米

方恒偶寓，方庄桥南，银行边上的黄金旺铺带你一起赚起来方庄区域早在90年代就因为是北京最早的城市高端居住区，因此项目周边的生活及商务配套齐全且成熟，医院、学校、餐饮、体育运动、购物、公园、银行、税务等等。与北京几大商圈联系紧密，距离国贸为中心的CBD核心6.5公里，木樨园商圈3.2公里，崇文门商圈4公里，丽泽商务区10公里，无论生活需求还是商务需求均能得到全面满足。

自驾车能够便利进入三环四环主路，去往城市其他区域以及能够快速的通往京津唐高速、京津二高速、京沈高速、京通快速、京开高速、京石高速等多条高速公路。地铁五号线、亦庄线、十号线二期（2012年9月开通）的枢纽宋家庄站1.2公里，十号线二期成寿寺站800米步行十余分钟均可到达。

方恒偶寓距离高铁站北京南站、北京站、赵公口长途汽车站均在5公里范围之内，机场大巴方庄线起始站近在咫尺。政府将北京城市发展的重点放在南城，区域内的城市建设与经济发达程度将迅速与东部及北部接轨。本项目由两栋5.4米层高房源及平层、两层的底商及两层的地下车库组成。地上建筑面积约4万平米，5.4层高房源及平层550套，以5.4米层高精装产品为主，少量平层产品为辅。楼座自然层为12层，其中1层及2层为配套商业，5.4米层高房源及平层部分户型从开间至四居室，建筑面积从40多平米至103平米，主力户型建筑面积60多平米，使用面积约100平米的舒适型一居室。项目的开发商方恒置业是具有一级开发资质的大型国有，十余年间在北京及外地成功开发过众多知名项目，如城市综合体的望京国际中心、还在售的高端住宅区东恒时代、已入住的方舟苑、方丹苑等等。

方恒偶寓，南三环方庄桥黄金旺铺，适合银行，证券公司，电信营业厅等高档商业，方恒偶寓处于北京的中心城区，距离三环方庄桥700米，直线距离距四环2.2公里，地理位置优越。项目在地段上具有稀缺性。方恒偶寓项目周边配套齐全且成熟，方庄区域早在90年代就因为是北京最早的城市高端居住区，因此项目周边的生活及商务配套齐全且成熟，医院、学校、餐饮、体育运动、购物、公园、银行、税务等等。与北京几大商圈联系紧密，距离国贸为中心的CBD核心6.5公里，木樨园商圈3.2公里，崇文门商圈4公里，丽泽商务区10公里，无论生活需求还是商务需求均能得到全面满足。

自驾车能够便利进入三环四环主路，去往城市其他区域以及能够快速的通往京津唐高速、京津二高速、京沈高速、京通快速、京开高速、京石高速等多条高速公路。地铁五号线、亦庄线、十号线二期（2012年9月开通）的枢纽宋家庄站1.2公里，十号线二期成寿寺站800米步行十余分钟均可到达。方恒偶寓距离高铁站北京南站、北京站、赵公口长途汽车站均在5公里范围之内，机场大巴方庄线起始站近在咫尺。

政府将北京城市发展的重点放在南城，区域内的城市建设与经济发达程度将迅速与东部及北部接轨。本项目由两层的底商及两层的地下车库组成。地上建筑面积约4万平米，楼座自然层为12层，其中1层及2层为配套商业。项目的开发商方恒置业是具有一级开发资质的大型国有，十余年间在北京及外地成功开发过众多知名项目，如城市综合体的望京国际中心、还在售的高端住宅区东恒时代、已入住的方舟苑、方丹苑等等。楼座的外立面均采用品质感高、形象感强的外挂石材和low-e玻璃幕墙。

方恒偶寓，最后的黄金旺铺租售中，租赁均价7元/平米/日，销售均价4.5万元/平米。

随着政府实施的货币宽松政策促进了需求，9月1日公布的一项调查显示，8月中国新房价格同比出现上涨，这是11个月来的首次同比上涨。

据法新社9月1日报道，中国指数研究院在一份报告中说，上个月国内100个主要城市的新建住房均价同比上涨0.15%，至10787元/平方米，遏制了连续10个月的跌势。

报告称，从环比来看，8月新房价格上涨0.95%，涨幅大于7月的0.54%，这是连续第四个月出现环比上涨。报道称，中国某机构在一份声明中说：“在今年一系列政策放宽之后，房地产市场继续复苏。”

它表示：“在地方政府积极协调和房地产开发商加速推出新项目的情况下，我们预计从下个月到今年底，房地产市场的供需双方将持续回暖。”

但中国某机构也补充说，在一些城市，房地产企业仍有大量存货需要消化。

报告说：“住房价格将继续保持稳定。”

中国政府近日把一些家庭购买二套房的最低首付比例降至20%。此前，政府在今年3月降低了全国范围内的二套房首付比例。3月的举措使长达4年旨在遏制房价上涨的政策发生逆转。

中国经济增长的持续疲软促使政府改变政策，转向支持房地产部门，后者是经济增长的一个主要驱动力。

上个月，中国十大主要城市的平均房价为19962元/平方米，同比上涨3.83%，高于7月的1.3%的同比涨幅。

迪拜房地产市场正经历全球最严重的价格下跌，跌幅甚至超过了乌克兰。西班牙《经济学家》周刊网站9月1日援引彭博新闻社的报道称，英国莱坊房地产经纪公司的数据显示，2014年迪拜房价下跌12.2%，为全球房地产市场最大跌幅。与迪拜反向而行的是香港，2014年房价上涨20.7%，是全球房地产市场中涨幅最高的。

迪拜房价的调整看起来仍未结束，今年第二季度又下跌2.8%。莱坊房地产经纪公司解释说：“需求减少、美元走强和油价下跌是造成迪拜房价猛跌的主要原因。”

迪拜经济与石油出口收入直接挂钩，最近几年房价经历巨大波动，几乎总是与油价的涨跌联系紧密。

美国房地产价格目前正在上升。今年6月，反映美国20个主要大城市房价的标准普尔/凯斯-席勒房价指数同比上涨5%。

西班牙房价7月同比下降2%，降幅为2008年5月以来的最低。房地产评估公司认为，这一数据说明西班牙房地产市场将沿着从2013年第二季度开始的稳定趋势继续回暖。

地中海沿岸国家房价7月同比上涨2.8%，验证了该地区房地产市场几乎普遍复苏的趋势。

报道称，因为需求下降和房屋数量过多，全球房地产市场从2014年开始趋冷，这一势头一直延续到今年，表现为房地产销售量价齐跌，投资减少。

这里说的主要是国内一线城市的房价，以上海为例，据不完全统计，浦东内环以内二手商品房价格在过去几个月内飙涨，一套刚需房（80-110平）总价月涨幅在20-100万不等。在上半年资本市场火热、央行连续宽松以及房市政策连续放宽的推动下，国内的房价已经实现了完美大逆转有木有？残酷地打击了许多想要卖刚需房的有志青年有木有？能买内环的只能看中环，能买中环的只能看外环了有木有？

房价飙涨的根源还是供不应求

以上海为例，2015年8月上海市商品住宅的供应量为77.6万平方米，同比下滑22.9%；成交量为124.6万平方米，同比上涨90.5%；成交均价为30071元/平方米，同比上涨14.4%。（数据来源：上海链家市场研究部监控数据）

值得注意的是，目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万/平方米。据统计，上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。多位业内人士认为，随着供应量的下滑和需求的增加，未来上海的房价上涨压力很大。

从供求比方面，8月供求比为0.6∶1，连续六个月呈现供小于求的态势，8月商品住宅的供应量为77.6万平方米，同环比均出现下滑，为2015年第二季度以来的新低，同时也是近四年来的同期新低。

这也直接使得上海的去化周期进一步缩短。一般而言，衡量一个城市房地产市场健康可以从去化周期指标看待，通常业内的指标是在一年左右，但是据同策咨询数据，目前上海的去化周期小于9个月，市场火爆程度可见一斑。

据第一财经日报报道，上述供应减少主要还是开发企业有意放缓了入市步伐，特别是中高端项目入市节奏较此前有明显放慢，因此8月的中高端项目几乎没有入市。某豪宅项目策划经理表示，“上海的买家相比于北京在中高端项目上更挑剔，因此中高端项目的操作都会显得很谨慎。”

“金九银十”还没到 接下来会发生啥？

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在8月下旬，一批新增项目入市但却迟迟未开盘，而这些项目很明显就是在“待价而沽”，可以看出这些楼盘都在准备涨价。旭辉集团总裁林峰也透露，2015年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。

8月底，三大政策又给火爆的房地产市场添了一把火：

1、央行宣布“双降”。

2、商务部宣布楼市“限外令”取消。

3、央行联合住建部、财政部出台降低公积金贷款首付的政策。

陆骑麟认为，从这一系列利好政策可以看出，政策面对于房地产市场有不错的支撑。8月市场正如预料般再度延续了第二季度以来的火热行情，而伴随这些有利政策，整个9月市场或将爆发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住房公积金二套房贷政策进行新的调整，考虑到降准降息等政策叠加效应的释放，9月份市场成交将有反弹，价格环比增幅也会有所扩大，进而促使“金九银十”现象的出现。

重点解读一下8·31新政

8月31日，中国楼市再迎宽松政策，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。

此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。

齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：

步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从 7 月固定资产投资数据来看，累计增速下滑 0.2%，而房地产投资增速下滑 0.3%，延续 2013 年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2 月见底回升，开发资金与新开工同比亦于 3、4月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。

投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由7月份 70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。

高频数据所传递的种种信号表明，3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。

如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。

然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”

罗文波具体指出：

去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但3月末力度如此大的新政（除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围）对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。

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近两个月来，北京市政府部分行政职能部门将搬迁通州的消息坐实后，通州房地产市场迎来销售井喷，6、7月两个月区域内新建住宅成交量达到了3000套以上。然而为抑制房地产过热而出台的“8·14限购令”给疯狂的市场打了一针镇静剂，住宅市场急速降温。

相比之下，通州区商住公寓类非限购项目成为市场的香饽饽。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15日至8月21日，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。

根据通州区发展规划，通州作为城市副中心，将发展为未来的高端商务区。但同样定位于商业办公的写字楼项目却没有商住类产品这般“幸运”，写字楼产品的销售一直步履维艰。据中国房地产报记者了解，通州区内销售最快的万达广场项目写字楼从2013年10月首次开盘，到现在已经销售23个月，仍然还有待售房源。位于新华大街的北京one项目从2011年3月开始销售，到现在已经转为现房，去化周期超过50个月。

部分项目9个月仅卖一套

随着北京城区内写字楼的供应趋紧及价格高企，城市中心办公成本不断飙升，使得不少企业开始将目光投向郊区。通州区临近北京CBD，具有先天的外延优势。随着政府规划和土地供应放量，吸引了万达、华业、绿城、葛洲坝、金隅大成、保利、绿地、华远等品牌房企逐渐进驻，为区域带来大量高品质写字楼。

然而，此前被称为“睡城”的通州，许多居民的工作消费都在市区，通州的住宅也是以刚需盘为主，这些现状给区域商务转型带来一定难题。“通州写字楼以散售为主，现在还不算成熟的商务区，入驻的企业规模都比较偏小。我们调研的结果是大户型是200平方米左右，小的切割到60~80平方米，而且投资的客户占绝大多数，企业直接购买相对较少。”第一太平戴维斯研究与咨询部高级经理董月直言。

虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。目前，通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100~120元/平方米/月，售价水平在2万元至3万元/平方米之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。写字楼的投资回报率在5%~5.5%，相对于市场普遍认可的8%左右还有差距。

第一太平戴维斯统计的今年1~8月（截至8月25日）通州写字楼销售数据显示，包括通州万达广场、北京one、华远好天地等项目在内，写字楼销售惨淡。去化最快的是万达广场项目，共成交304套；而销售最差的北京总部项目仅成交1套。

中国房地产报记者了解到，通州万达广场之所以销售相对较好，在于开发商将写字楼切割为60~100平方米的小型办公区域，每套总价低，利于中小投资客购买。但董月表示，过于分散的销售，虽然在去化上比较有优势，但后期招商比较大的企业就要整合多块物业签约，手续较为复杂，后续招商压力比较大，而且难以形成高端企业凝聚力。

“自持一部分散售一部分”

“通州的商务需求偏弱，不光是地理位置处于东郊的问题。主要是原因通州本身优质物业相对比较少，一些高端企业很难在通州选择到符合其标准的优质写字楼。”董月在分析通州商业市场的历史时表示。

近两年来品牌房企进驻通州后，对于区域内的写字楼品质有所提升，但短期内仍然改变不了产业低端化的现状。此前推出的写字楼项目虽然借助品牌效应，短期内能消化一些产品。但在集中供应期，写字楼的销售压力依然很大。

绿地中央广场是通州运河核心区最早推出的写字楼，“绿地中央广场不仅有先发优势，而且是主做商贸类产品，北京市政府搬迁的消息落实，也吸引了一些投资客。现在小型投资人群在减少，买一层、半层的中型投资客户比例比较大，有的客户单笔最多能买六层。”绿地产业促进中心招商专员张成良告诉中国房地产报记者。

尽管绿地对外声称，绿地中央广场一期、二期已经基本销售完成。但本报记者从其代理电商口中得知，一期二期仍有剩余房源在销售，因此三期开盘时间尚不明确。

通州运河核心区定位为高端商务区，区域内保利、华业、绿地、富力等品牌房企都有超5A级写字楼尚在建设中。保利·大都汇项目在规划中有5栋超5A级写字楼，销售人员表示，这些高端办公产品开盘时间还未确定，可能会在今年10月、11月开盘。

华业·新北京中心建成后也全部为超5A顶级写字楼。据本报记者了解，该项目可能会在年底或明年推出。华业·新北京中心由光大控股、IDG资本、华业地产三家企业联合打造，目前由最大股东光大控股操盘，或大部分由开发商自持。

世界侨商中心也规划有2栋超5A级写字楼，目前入市时间也不明确。但同质化竞争和项目的集中入市已经显而易见，几大开发商都陷入观望中。“核心区高端写字楼开发商会自持一部分，但也要出售一部分，毕竟要回收现金流，一部分面积被散售掉是不可避免的。”董月表示，一些高端项目的集中供应短期内可能会引起比较激烈的竞争，长期看会改变通州的商务氛围，对于通州的写字楼市场发展来说是比较有利的。

通州运河核心区能否实现高端商务区的规划，董月认为，关键看政府有没有一些手段和优惠补贴等政策加大开发商自持的比例。近年来，一下子出现这么大的供应量，开发商如果全部自持很不现实，如果散售后对于后期招商定位会有负面影响。要维持高端定位，还需要政府出台相应的扶持政策。这一点从亦庄经济开发区及昌平区的未来城的发展状态中，都能看到招商优惠政策的明显效果。

“本末倒置” 商住房热销

在通州，商业地产开发商普遍面临的现状是，无论是商业还是写字楼产品，想资金回收都不如卖商住产品来得快。一些被限购政策挡在门外的投资客转战商住市场，区域内的开发商也借助市场热度，纷纷推出旗下的公寓产品。8月15日至8月21日，在北京楼市成交排名前10的项目，通州区占据3席，其中商住项目富力运河十号项目甚至成为当周销售冠军，开盘当天最高房价达到4.1万元/平方米。

保利·大都汇的商住项目在2015年8月底开盘，一期为艺术公寓和创意办公产品，均价为3.5万元/平方米左右。同样位于运河核心区的华业·新北京中心也推出了公寓型产品，价格在3.3万元~3.9万元/平方米。

而绿地早在今年4月就把绿地悦公寓打包整售给中根资产，据知情人士透露，绿地公寓的整售价格为2.5万元/平方米，中根资产再销售的价格可能是3.5万元/平方米。

近年来，通州为摆脱多年的“睡城”身份，加大力度进行产业结构调整，通州区国土部门相关负责人此前曾经表示，为配合北京市政府对通州新城的定位及产业结构调整的需要，通州区从2014年就开始加大供应商业、产业类项目用地。绿地、保利、华业等房企纷纷在此拿地，尽管看好后续发展，但品牌开发商大多规划为办公、公寓、商业、酒店等多种复合业态，以分散投资风险。

“很多项目的核心区写字楼还没有真正入市，商住型的公寓早已集中销售。大多数项目都是建筑综合体，包括写字楼、公寓和商业等。”董月表示，开发商在通州拿地和购买项目的时候对于通州区域的写字楼去化也有一定顾虑，因此或多或少都配置公寓产品，以求快速收回开发成本、回笼资金。