租售咨询：010-85569166 

迪拜房地产市场正经历全球最严重的价格下跌，跌幅甚至超过了乌克兰。西班牙《经济学家》周刊网站9月1日援引彭博新闻社的报道称，英国莱坊房地产经纪公司的数据显示，2014年迪拜房价下跌12.2%，为全球房地产市场最大跌幅。与迪拜反向而行的是香港，2014年房价上涨20.7%，是全球房地产市场中涨幅最高的。

迪拜房价的调整看起来仍未结束，今年第二季度又下跌2.8%。莱坊房地产经纪公司解释说：“需求减少、美元走强和油价下跌是造成迪拜房价猛跌的主要原因。”

迪拜经济与石油出口收入直接挂钩，最近几年房价经历巨大波动，几乎总是与油价的涨跌联系紧密。

美国房地产价格目前正在上升。今年6月，反映美国20个主要大城市房价的标准普尔/凯斯-席勒房价指数同比上涨5%。

西班牙房价7月同比下降2%，降幅为2008年5月以来的最低。房地产评估公司认为，这一数据说明西班牙房地产市场将沿着从2013年第二季度开始的稳定趋势继续回暖。

地中海沿岸国家房价7月同比上涨2.8%，验证了该地区房地产市场几乎普遍复苏的趋势。

报道称，因为需求下降和房屋数量过多，全球房地产市场从2014年开始趋冷，这一势头一直延续到今年，表现为房地产销售量价齐跌，投资减少。

这里说的主要是国内一线城市的房价，以上海为例，据不完全统计，浦东内环以内二手商品房价格在过去几个月内飙涨，一套刚需房（80-110平）总价月涨幅在20-100万不等。在上半年资本市场火热、央行连续宽松以及房市政策连续放宽的推动下，国内的房价已经实现了完美大逆转有木有？残酷地打击了许多想要卖刚需房的有志青年有木有？能买内环的只能看中环，能买中环的只能看外环了有木有？

房价飙涨的根源还是供不应求

以上海为例，2015年8月上海市商品住宅的供应量为77.6万平方米，同比下滑22.9%；成交量为124.6万平方米，同比上涨90.5%；成交均价为30071元/平方米，同比上涨14.4%。（数据来源：上海链家市场研究部监控数据）

值得注意的是，目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万/平方米。据统计，上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。多位业内人士认为，随着供应量的下滑和需求的增加，未来上海的房价上涨压力很大。

从供求比方面，8月供求比为0.6∶1，连续六个月呈现供小于求的态势，8月商品住宅的供应量为77.6万平方米，同环比均出现下滑，为2015年第二季度以来的新低，同时也是近四年来的同期新低。

这也直接使得上海的去化周期进一步缩短。一般而言，衡量一个城市房地产市场健康可以从去化周期指标看待，通常业内的指标是在一年左右，但是据同策咨询数据，目前上海的去化周期小于9个月，市场火爆程度可见一斑。

据第一财经日报报道，上述供应减少主要还是开发企业有意放缓了入市步伐，特别是中高端项目入市节奏较此前有明显放慢，因此8月的中高端项目几乎没有入市。某豪宅项目策划经理表示，“上海的买家相比于北京在中高端项目上更挑剔，因此中高端项目的操作都会显得很谨慎。”

“金九银十”还没到 接下来会发生啥？

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在8月下旬，一批新增项目入市但却迟迟未开盘，而这些项目很明显就是在“待价而沽”，可以看出这些楼盘都在准备涨价。旭辉集团总裁林峰也透露，2015年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。

8月底，三大政策又给火爆的房地产市场添了一把火：

1、央行宣布“双降”。

2、商务部宣布楼市“限外令”取消。

3、央行联合住建部、财政部出台降低公积金贷款首付的政策。

陆骑麟认为，从这一系列利好政策可以看出，政策面对于房地产市场有不错的支撑。8月市场正如预料般再度延续了第二季度以来的火热行情，而伴随这些有利政策，整个9月市场或将爆发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住房公积金二套房贷政策进行新的调整，考虑到降准降息等政策叠加效应的释放，9月份市场成交将有反弹，价格环比增幅也会有所扩大，进而促使“金九银十”现象的出现。

重点解读一下8·31新政

8月31日，中国楼市再迎宽松政策，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。

此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。

齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：

步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从 7 月固定资产投资数据来看，累计增速下滑 0.2%，而房地产投资增速下滑 0.3%，延续 2013 年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2 月见底回升，开发资金与新开工同比亦于 3、4月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。

投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由7月份 70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。

高频数据所传递的种种信号表明，3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。

如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。

然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”

罗文波具体指出：

去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但3月末力度如此大的新政（除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围）对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。

万豪中心，坐拥老城墙边上，东二环之内，高档甲级写字楼出租，北京万豪酒店写字楼可租赁建筑面积38000平方米，地上17层（D座）、22层（A座），地下3层。地下1至3层设有酒店停车场及员工餐厅；一层设有酒店大堂、写字楼大堂、配套商业及多种风格主题餐厅；二层设有宴会厅、多功能会议厅和商务中心；三层设有健身房、游泳池、SPR、私人会所等；四层以上为办公区域。

万豪中心项目位于北京站东街，长安街南侧，东邻二环路，是CBD核心商务区和东二环商务区的聚焦点，北连东二环国家支柱产业经济带，链接皇城腹地传统文化财富与中央商务区的新兴经济财富，尽享城市中心丰富的商务资源和完善的市政配套，助力企业辉煌发展。便捷的交通路网，紧临东二环、长安街、地铁1号线和2号线（建国门站）速达，数十条公交线路提供高效、便捷的出行选择，距北京火车站2分钟，20分钟畅达首都机场。万豪中心项目周边配套齐全，万豪酒店、北京站、恒基购物中心、赛特购物中心、永辉超市及多家银行。

北京万豪酒店写字楼是一座集五星级酒店、写字楼、商业于一体的大型商业综合体，引入万豪酒店先进的物业管理模式及经验进行服务管理，为高端商务企业提供五星级酒店式办公服务模式。

燕东大厦，大望京酒仙桥区域的高性价比写字楼出租，燕东大厦周边区域位置优越，饭店有丽都饭店，燕翔饭店，万豪饭店，畅享望京区域和酒仙桥区域的便利配套，周边有798，大山子，如家快捷酒店，京东方，配套成熟。

燕东大厦，让企业在大望京享受中关村高科技企业政策，450平米写字楼出租，租赁价格5元/平米/日。

近两个月来，北京市政府部分行政职能部门将搬迁通州的消息坐实后，通州房地产市场迎来销售井喷，6、7月两个月区域内新建住宅成交量达到了3000套以上。然而为抑制房地产过热而出台的“8·14限购令”给疯狂的市场打了一针镇静剂，住宅市场急速降温。

相比之下，通州区商住公寓类非限购项目成为市场的香饽饽。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15日至8月21日，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。

根据通州区发展规划，通州作为城市副中心，将发展为未来的高端商务区。但同样定位于商业办公的写字楼项目却没有商住类产品这般“幸运”，写字楼产品的销售一直步履维艰。据中国房地产报记者了解，通州区内销售最快的万达广场项目写字楼从2013年10月首次开盘，到现在已经销售23个月，仍然还有待售房源。位于新华大街的北京one项目从2011年3月开始销售，到现在已经转为现房，去化周期超过50个月。

部分项目9个月仅卖一套

随着北京城区内写字楼的供应趋紧及价格高企，城市中心办公成本不断飙升，使得不少企业开始将目光投向郊区。通州区临近北京CBD，具有先天的外延优势。随着政府规划和土地供应放量，吸引了万达、华业、绿城、葛洲坝、金隅大成、保利、绿地、华远等品牌房企逐渐进驻，为区域带来大量高品质写字楼。

然而，此前被称为“睡城”的通州，许多居民的工作消费都在市区，通州的住宅也是以刚需盘为主，这些现状给区域商务转型带来一定难题。“通州写字楼以散售为主，现在还不算成熟的商务区，入驻的企业规模都比较偏小。我们调研的结果是大户型是200平方米左右，小的切割到60~80平方米，而且投资的客户占绝大多数，企业直接购买相对较少。”第一太平戴维斯研究与咨询部高级经理董月直言。

虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。目前，通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100~120元/平方米/月，售价水平在2万元至3万元/平方米之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。写字楼的投资回报率在5%~5.5%，相对于市场普遍认可的8%左右还有差距。

第一太平戴维斯统计的今年1~8月（截至8月25日）通州写字楼销售数据显示，包括通州万达广场、北京one、华远好天地等项目在内，写字楼销售惨淡。去化最快的是万达广场项目，共成交304套；而销售最差的北京总部项目仅成交1套。

中国房地产报记者了解到，通州万达广场之所以销售相对较好，在于开发商将写字楼切割为60~100平方米的小型办公区域，每套总价低，利于中小投资客购买。但董月表示，过于分散的销售，虽然在去化上比较有优势，但后期招商比较大的企业就要整合多块物业签约，手续较为复杂，后续招商压力比较大，而且难以形成高端企业凝聚力。

“自持一部分散售一部分”

“通州的商务需求偏弱，不光是地理位置处于东郊的问题。主要是原因通州本身优质物业相对比较少，一些高端企业很难在通州选择到符合其标准的优质写字楼。”董月在分析通州商业市场的历史时表示。

近两年来品牌房企进驻通州后，对于区域内的写字楼品质有所提升，但短期内仍然改变不了产业低端化的现状。此前推出的写字楼项目虽然借助品牌效应，短期内能消化一些产品。但在集中供应期，写字楼的销售压力依然很大。

绿地中央广场是通州运河核心区最早推出的写字楼，“绿地中央广场不仅有先发优势，而且是主做商贸类产品，北京市政府搬迁的消息落实，也吸引了一些投资客。现在小型投资人群在减少，买一层、半层的中型投资客户比例比较大，有的客户单笔最多能买六层。”绿地产业促进中心招商专员张成良告诉中国房地产报记者。

尽管绿地对外声称，绿地中央广场一期、二期已经基本销售完成。但本报记者从其代理电商口中得知，一期二期仍有剩余房源在销售，因此三期开盘时间尚不明确。

通州运河核心区定位为高端商务区，区域内保利、华业、绿地、富力等品牌房企都有超5A级写字楼尚在建设中。保利·大都汇项目在规划中有5栋超5A级写字楼，销售人员表示，这些高端办公产品开盘时间还未确定，可能会在今年10月、11月开盘。

华业·新北京中心建成后也全部为超5A顶级写字楼。据本报记者了解，该项目可能会在年底或明年推出。华业·新北京中心由光大控股、IDG资本、华业地产三家企业联合打造，目前由最大股东光大控股操盘，或大部分由开发商自持。

世界侨商中心也规划有2栋超5A级写字楼，目前入市时间也不明确。但同质化竞争和项目的集中入市已经显而易见，几大开发商都陷入观望中。“核心区高端写字楼开发商会自持一部分，但也要出售一部分，毕竟要回收现金流，一部分面积被散售掉是不可避免的。”董月表示，一些高端项目的集中供应短期内可能会引起比较激烈的竞争，长期看会改变通州的商务氛围，对于通州的写字楼市场发展来说是比较有利的。

通州运河核心区能否实现高端商务区的规划，董月认为，关键看政府有没有一些手段和优惠补贴等政策加大开发商自持的比例。近年来，一下子出现这么大的供应量，开发商如果全部自持很不现实，如果散售后对于后期招商定位会有负面影响。要维持高端定位，还需要政府出台相应的扶持政策。这一点从亦庄经济开发区及昌平区的未来城的发展状态中，都能看到招商优惠政策的明显效果。

“本末倒置” 商住房热销

在通州，商业地产开发商普遍面临的现状是，无论是商业还是写字楼产品，想资金回收都不如卖商住产品来得快。一些被限购政策挡在门外的投资客转战商住市场，区域内的开发商也借助市场热度，纷纷推出旗下的公寓产品。8月15日至8月21日，在北京楼市成交排名前10的项目，通州区占据3席，其中商住项目富力运河十号项目甚至成为当周销售冠军，开盘当天最高房价达到4.1万元/平方米。

保利·大都汇的商住项目在2015年8月底开盘，一期为艺术公寓和创意办公产品，均价为3.5万元/平方米左右。同样位于运河核心区的华业·新北京中心也推出了公寓型产品，价格在3.3万元~3.9万元/平方米。

而绿地早在今年4月就把绿地悦公寓打包整售给中根资产，据知情人士透露，绿地公寓的整售价格为2.5万元/平方米，中根资产再销售的价格可能是3.5万元/平方米。

近年来，通州为摆脱多年的“睡城”身份，加大力度进行产业结构调整，通州区国土部门相关负责人此前曾经表示，为配合北京市政府对通州新城的定位及产业结构调整的需要，通州区从2014年就开始加大供应商业、产业类项目用地。绿地、保利、华业等房企纷纷在此拿地，尽管看好后续发展，但品牌开发商大多规划为办公、公寓、商业、酒店等多种复合业态，以分散投资风险。

“很多项目的核心区写字楼还没有真正入市，商住型的公寓早已集中销售。大多数项目都是建筑综合体，包括写字楼、公寓和商业等。”董月表示，开发商在通州拿地和购买项目的时候对于通州区域的写字楼去化也有一定顾虑，因此或多或少都配置公寓产品，以求快速收回开发成本、回笼资金。

不管是从政策上还是开发商推盘节奏上，房地产传统销售旺季“金九银十”都常被冠以较大的期待。近期，楼市密集出台政策，包括央行降息、降准，月底住建部联合财政部、央行再次发布公积金二套房贷款首付比例从30%降至20%，都是针对全国房地产市场的宽松性调控手段。在央行多次降息之后，利率已经达到历史最低水平。

同时，持续多年的“限外令”出现松动，对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽，境外机构及个人购房限制取消。如果再加上公积金二套房2成首付政策落地，房价较低的三、四线城市需求预计会被带动一部分。

整体宽松政策出台的背景是，8月市场继续降温，重点城市中，供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”。CRIC监测数据显示，供应方面，重点城市商品住宅供应表现继续不振，同、环比皆大幅下降。分城市能级来看，一线城市回落更为明显，其中北京、上海同、环比降幅都在20%以上；而深圳、广州虽环比有所上升，但从绝对量来看，仍处于相对低位。二、三线城市中近7成城市继续下降，但供应分化进一步加剧，宁波、南昌、无锡、长沙、南宁等城市供应量几乎降到年初水平，环比降幅都在40%以上；而合肥、武汉、杭州、沈阳、昆明等城市，供应量大幅增长，尤其是沈阳，7月供应量近160万平方米。

成交方面从环比来看，也在持续低迷。监测数据显示，重点城市商品住宅成交延续7月的下滑态势，且整体降幅有所扩大，但从绝对量来看仍高于今年平均水平。分城市能级来看，一线城市表现较差，北上广深不仅成交环比全线下跌，而且整体降幅超过20%。但北京、上海7月商品住宅成交面积仍在100万平方米以上，市场热度仍较高。而二、三线城市中近8成城市环比下降，长沙、沈阳、贵阳、昆明等城市下降幅度尤其明显，降幅都在30%以上，相反，合肥、武汉、厦门等个别城市，7月商品住宅成交量环比仍出现逆势增长。

CRIC研究中心分析认为，8月成交量的进一步走低主要有四个原因：第一，多数开发商正紧锣密鼓备战“金九”销售旺季，不少项目已进入蓄客阶段，营销优惠活动已提前预告，使得购房者对金九银十抱有更多期待，造成当前市场观望情绪较为浓厚致成交下滑；第二，在市场火热下，部分一线及二线城市信贷吃紧，二套房贷首付比例上调，如广州二套房首付比例升至7成，严重抑制了部分改善型需求的继续释放；第三，供应铺排推后，供应持续下滑，购房者选择面缩窄；最后，下半月的股市再次大幅震荡，也或多或少影响楼市购买力的释放。

链家网研究院李巧玲认为，在实体经济下行压力加大、股市下跌的情况下，央行连续降息、降准，加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测，并且这种类似手段今后仍有出台的可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个比较宽松的政策环境。

李巧玲认为，8月份，受限于供应不足，新房成交出现回落。成交水平虽低于6、7月份，但是仍大幅高于去年同期。实际来看，市场热度并未下降，项目去化依然较快，市场回升态势不变。预计随着“金九银十”的到来，以及近期推出各项政策对市场情绪的影响，市场或将迎来年内的供需高峰，房价也将呈现“稳中有升”态势。(

在阅兵日来临之前的最后一个工作日，北京孙河再出地王项目献礼阅兵日，作为豪宅扎堆区域的地块，朝阳孙河地块在推出之初就被视为“地王坯子”。在9家竞标主体的激烈角逐下，孙河地块以64.83亿元的价格，再加上异地竞建27500平方米保障房的方式被保利和首开联合体摘得，折合平均楼面价约为5.2万元/平方米，超过之前孙河区域最贵的楼面单价。

据了解，昨天成交的地块为朝阳区孙河乡北甸西村 2902-18、 2902-19、2902-27地块社区配套服务设施、住宅混合公建、二类居住用地，凭借地理位置、低密属性等吸引了包括中粮、方兴、招商九龙仓华侨城联合体、龙湖和平安联合体、保利和首开联合体、远洋等在内的9家竞标主体参与竞争，最终保利首开联合体如愿摘地。

该宗地建筑规模约为14.37万平方米，挂牌出让起始价为43.22亿。据中原地产首席分析师张大伟测算，平均楼面单价高达5.2万元，剔除公建影响，住宅部分楼面单价高达5.5万元，高于2013年7月中粮摘得的孙河地块48444元/平方米的折合楼面价。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，这是孙河拍出的第6宗低密住宅用地，此前出让的5宗住宅地块的空积率在1.08-1.40之间，被保利首开联合体摘得的孙河新地王的容积率是1.19。

“该宗地在孙河板块中，无论是位置条件，还是景观环境，都是最佳的一个地块。”对于此次地王的诞生，郭毅认为，一方面原因在于整体高端市场回暖的大环境影响，另一方面原因则在于孙河板块自身的价值不断被市场挖掘和提升，让开发商看到了区域的市场前景。

文化金融大厦，东二环东四北大街新出写字楼项目，二环内的性价比高写字楼出租，北京文化金融大厦：东四北大街265号，地上七层，地下三层，整体体量13800平方米，单层面积1378平米。地铁5号线张自忠路站，6号线东四站。大金中央空调，市政天然气，地下三层66个停车位，地上8个停车位。公共区域精装修，办公区域毛坯交付，最小分割面积350平米。报价：每天每平米8元（全含），租期3-10年，递增每两年6%，文化金融大厦，金融文化企业的创业乐土，东城区新出抢手写字楼面积。

文化金融大厦，东二环内，地铁五号线旁，交通便利之所，性价比高的商务办公写字楼出租，文化金融大厦总建筑面积为13800平米，现可出租面积为商业和写字楼2种业态，1层商业18元/天/平米，写字楼300平米起，租金8-8.5元/天/平米，每两年递增6%，租期3-10年，遗留或毛坯房，文化金融大厦周边配套方便，有隆福寺，隆福医院，肯德基，麦当劳，东直门簋街，五号线地铁站，六号线地铁站，多路公交车直达，餐饮美食林立，不可多得多写字楼出租。文化金融大厦，打造东二环内属于文化金融企业的摇篮。

观点地产网讯：近日，十二届全国人大常委会第十六次会议在北京人民大会堂举行第二次全体会议。财政部部长楼继伟在会议上表示，将加快税制改革，适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点，推进消费税改革，研究全面实施资源税费及个人所得税改革方案。

在会上，楼继伟报告了今年以来预算执行情况并介绍，当前，我国经济运行呈现出缓中趋稳、稳中向好的势头，但稳中向好的基础还不稳固。预算执行中，中央和地方一般公共预算收入达到全年预算目标的难度较大，收支矛盾较为突出。

他表示，下一步将制订出台全面推进预算公开工作意见、中央国有资本经营预算管理办法及配套政策。继续推进中期财政规划管理、盘活财政存量资金等工作。逐步扩大政府购买服务范围和规模。

楼继伟还表示，将积极推进财政体制改革，研究提出理顺中央与地方事权和支出责任划分的指导意见。此外，开展国有资本运营公司和投资公司试点，积极支持投融资、农业、养老、教育、科技、金融等重点领域改革。

5月18日，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》提到，力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。

资料显示，2011年，经国务院批准，财政部、国税总局联合下发营业税改增值税试点方案。

2013年，交通运输业和部分现代服务业的营改增试点在全国推开，铁路运输和邮政业也于2014年1月1日起正式纳入营改增试点。

2014年6月1日起，电信业实施营改增试点，仅剩房地产、金融保险、生活服务业三大领域未被纳入。按照国家“十二五”规划的要求，在2015年底前，营改增将全面覆盖服务业。