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“今年上半年，我们把通州的房子以单价27000元/平方米挂牌，半年内无人问津。但随着通州确立为行政副中心消息公布，看房人突然就开始多了起来。但家里人合计了一下，此时卖房并不划算，就暂时搁置了计划。”魏明(化名)告诉21世纪经济报道记者。

魏明并不是个案。根据链家市场研究中心统计，8月第一周，近郊区成交量占比较上周下降2%。其中，通州区成交量占比为6.3%，较上周下降0.8个百分点。业主惜售的另一面是，挂牌价和成交价在不断上涨。魏明所在的小区已经有一些业主将二手房挂牌价最高调整为35000元/平方米。根据链家市场研究中心统计，8月第一周通州区二手住宅成交均价为23806元/平米，较5月第一周上涨4.7%。与5月初相比，价格涨幅较大的商圈有武夷花园、潞苑、临河里和玉桥等，部分商圈房价累计上涨幅度接近20%。

链家市场研究中心李巧玲表示，从供需方面看，通州成交热点区域的需求量仍处于较高水平，但高房价一方面提高了购房门槛，另一方面也增加了入市风险，客户成交速度有所放缓。反观业主方面，由于整体市场预期乐观，大部分业主的心理价位居高不下，惜售情绪蔓延，因此造成新增供应量下降、库存房源价格较高等问题。

李巧玲认为，通州区成交量占比回落，标志着通州区二手住宅市场正趋向一个新稳态，区位优势已经逐渐传导到房价，在房价升高和供应减少的双重作用下，成交量逐步回落并恢复至5月初水平，未来有可能继续降低。如果未来买卖双方的心理差距继续增大，或将引发市场的新一轮调整。但从目前情况来看，成交量仍处于正常水平，局部地区房价仍有一定的上涨空间，未来甚至有可能带动通州区整体房价进一步上涨。

CRIC研究员杨科伟认为，通州并不具备房价大幅上涨的基础。他认为，一方面，在通州被确立为行政副中心前，通州区位在北京“很偏”，楼市去化速度较慢，且库存主要是大户型，此轮回暖叠加政策利好，也只是加快其去库存节奏，短期内并未对整体供求基本面造成根本改变；另一方面，虽然市政府确定搬迁，但目前来看，通州交通、娱乐、生活等基础设施还“很差”，生活并不方便，对于以普通上班族为代表的刚需置业者而言，在通州置业并不是最佳选择。因而，其楼市需求爆发性增长的可能性并不是很大，而且，政府搬迁政策利好释放是个长期过程，在配套设施未根本改观下，房价大幅上涨的基础也并不牢固。

自从通州被确立为首都行政副中心的消息传出，通州房价就一直处在风口浪尖。此前有媒体报道，通州政府部门曾约谈主流开发商，要求不捂盘、不涨价。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，自5月份开始“市政府迁址通州”的传言逐渐在市场中酝酿，虽然这已不是第一次出现这类传言，但这次最终得到落实。因此通州区为数不多的在售项目开始热销。这其中，除了政策利好，也不乏炒作因素。预计这轮由通州引发的市场热销仍将持续数月。

杨科伟认为，短期来看，在目前通州库存仍较大、刚需置业意愿仍不强的情况下，供求基本面的彻底改变还需时间。因而在此期间，政府要完善基础设施规划，合理引导产业导入，使得其创造的就业岗位能够满足不断导入人口的就业需求，推进“产城融合”目标，不再出现“政务新区”变“睡城”、“空城”的现象，打消投机客对通州房价短期大涨预期，实现通州楼市平稳发展。

不过，杨科伟认为，通州未来房价上涨压力仍较大。中长期来看，随着通州交通、医疗、商业、生活、娱乐等基础设施的不断跟进，与市区接轨，产业、人口的持续导入，新增人口自住住房需求必然稳步释放，供需关系发生逆转。因而对于政府来说，合理掌握住房需求的释放速度，同时有序地增加住宅土地供应，才是抑制房价快速上涨、维持房价稳定的关键。

中国经济并不失稳健，外汇储备依然是世界最多。未来人民币走势不可能失控，既然如此，何谈房价因此暴跌？人民币贬值，一石击起千层浪。虽然央行表示是为了完善人民币兑美元汇率中间价报价，但仍引起了国际社会及外围市场的显著反应。有一种观点颇有市场：人民币贬值，会导致外资流出，也会使资产估值降低，必定冲击中国楼市，甚至可能长期拖垮中国房价。

理论上分析，本币升值有利于吸引外资流入，而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品，所以当本币升值时，外资投资房地产的积极性提高，比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005-2007年的中国大陆，会推高房价。当本币贬值时，外资出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰国，房价大跌。

不过，单从外资进入情况来看，中国不同于当年的日本和泰国。因为我国外资进出都需要审批，即便是2007年人民币升值6.9%（历年最高），股市与楼市皆火爆，外资收购中国物业的热情很高，但实际进入中国房地产业的外资规模非常有限。除了资本项目管制之外，还与当年的房地产“限外令”有关。因此，外资进来时，难以明显助涨房价，外资流出时，也难以明显助跌房价。

1985年至1988年，三年多时间，日元兑美元狂升超过五成，导致大量的国内外热钱进入楼市，催生出史上罕见的房价大泡沫。而我国2005年到2015年，十年时间人民币兑美元只升值二成多。其实，外资对于国内所有资产价格的推动作用都较小，对房价更不值一提。

1997年亚洲金融危机的导火索是泰国，经济与金融本身出现病症，同时又被索罗斯大肆做空，况且外汇储备太少，导致泰铢最后崩盘，大幅贬值，从而引发股市、楼市、金融危机。而我国目前虽然经济增速相比此前出现一定程度的下滑，但仍不失稳健；外汇储备虽然自去年四季度以来有所减少，但仍为世界最多。况且，我国资本项目尚未放开。这些因素综合作用之下，未来人民币走势不会失控。既然如此，何谈房价因此而暴跌？

从中长期效应来看，人民币兑美元适度贬值，有助于促进出口，从而有助于经济稳增长，而经济转强之后，自然利好股市和楼市。从短期来看，近日的突然贬值，引发了国内外资本市场恐慌情绪，难免冲击股市，并影响人们对于楼市的心理预期。

当然，从短期层面来看，对楼市主要有三点小利空。一是少量外资可能将从国内楼市流出。二是持有美元外债的开发商的融资成本将提高。三是少量国内资金去国外购房或开发项目积极性将有所提升。不过，这三个因素影响十分有限。

总体而言，人民币贬值确实小幅利空中国楼市，但影响程度很小，不会造成下半年，甚至中长期的楼市低迷，更不太可能压垮房价。

“只要追求自由的心在，中国人还会买房子，因为我们的其它配套不够完善。”8月12日上午，2015博鳌房地产论坛现场，任志强在主题演讲中如是回答陈启宗的“中国人为什么买房子？”的问题。在任志强看来，第一批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配，分配的结果是什么？你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着，不然就不给你分房子，分了房子你还要熬着，否则就把你的房子收回去。

对于这一轮房地产投资的持续下滑，任志强表示，其与固定资产持续下滑有密切关系，而这对宏观经济的影响也是非常大的 ，而投资持续下滑的一个重要的因素则是资金来源问题。因为个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，所以在整个资金来源中，银行对房地产投资是很少的。

而除了资金问题外，任志强认为，土地也是一个重要的因素，它的供应在持续下降。“当库存大量存在的时候，开发商一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上，这也是开发商用市场化的办法来对抗政府不良政策的一个重要条件。”

在土地购置减低的同时，另外一个新开工也是持续下降的。据任志强介绍，这个新开工在6月份略有回升，5月份是接近负20%，6月份是负16%，提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工，而二三四线城市新开工增加没那么大。

销售方面，任志强表示，今年我们预计销售会好于去年，2014年是历史上第二个高峰年，达到12.6亿平方米（2013年是13亿多），今年到现在为止是3%的增长，如果超过了5%，就会超过2013年。另外，因为今年的销售增长依赖于低价格，即使某些城市出现温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的，这里头最突出的两个是住宅和需求。

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8月11日，人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日大幅下跌1136个基点。截至8月11日北京时间10:00，在岸人民币跌幅扩大至2%，报6.3323。受中国人民银行大幅下调人民币对美元中间价影响，美元走强，新兴市场货币、黄金以及金属商品等暴跌。

人民币贬值，对未来房价有何影响？对资金饥渴的开发企业来说，是否会被卡住融资的“七寸”？今年5月份之后，房企海外融资量在下降。据中原地产研究部统计数据显示：6月份，房地产市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下降幅度达到了48.9%；7月份房企融资额度继续下降，至21.45亿美元。值得注意的是，前7月房企合计海外融资183.1亿美元，而2014年同期为431.54亿美元。

民生证券宏观分析师李奇霖认为，境内市场对房企融资放开，年内房企境内公司债发行额已达到2000多亿元，房企海外融资规模锐减，发债规模下降近25%。这种情况下，人民币贬值，将使得境外发债企业融资成本相对上升，但考虑到规模不大，本身冲击有限，本次贬值将加速促进内地房企重返内地资本市场发行境内公司债，转向境内寻求融资。

李奇霖对《每日经济新闻》记者表示，如果融资难度加大，房企会采取措施，加快降价销售来回款，会对房价产生冲击，但考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。

如果仅仅只是一次性的人民币贬值，对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。亚豪机构市场总监郭毅说，但是如果贬值形成持续性，必然会影响到整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上，才有可能影响到下游环节的房价。

8月首周，北京房地产市场回暖脚步放慢。新建商品住宅和二手住宅合计网签总量为6295套，环比前一周网签量下跌14.9%。不过，整体市场依然处于高位，与去年同期的网签量相比上涨67.7%。据链家市场研究部统计，8月第一周，北京新建商品住宅网签1780套，环比下降12.7%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交1374套，比前一周上涨5.4%，但较6、7月份的周均成交分别下降3.3%、21.9%。纯商品住宅成交均价为27027元/平方米，环比下降15.1%。

成交均价环比下降主要是由于结构性因素引起的，8月首周成交价格在2万元/平方米以下的成交占比为48.4%，较上周增加26.5个百分点。“实际来看，当前项目去化快，需求旺盛，房价上涨压力较大。”链家市场研究部李巧玲解释道。

二手住宅近期成交势头不错，不过，8月首周二手住宅网签量出现环比下滑。数据显示，8月第一周北京二手住宅共成交4112套，环比前一周减少19.4%。成交均价为35747元/平方米，环比上涨2%。

从具体情况看，各城区成交均价环比均有一定程度上涨，中心城区（东城、西城）、外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）、近郊区（昌平、大兴、顺义、通州）成交均价环比涨幅分别为3%、0.9%和1.8%。成交均价出现环比上涨也与成交结构相关。8月首周外城四区成交量占比相应上升，近郊区成交量占比较前一周下降2%，这在一定程度上拉高了全市成交均价。

网签量出现环比下降，行业专家认为，月初网签量整体会较月末高位回落。此外，前期受政策利好影响，市场需求集中释放，尤其7月份网签量创近两年新高，而7月政策空窗期，政策效应逐步减弱，一定程度上减缓了市场的活跃度。“新建商品住宅方面，供给不足使成交受到抑制。上半年房企业绩普遍好转，资金压力大为减轻，加上项目去化快，房企不着急推盘在情理之中。”李巧玲表示

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恒基中心座落于北京市中心之黄金地段—建国门内大街18号。面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻为中粮广场及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地铁车站与大楼地库二层相连接。大楼四周有公共汽车站及出租汽车站，交通方便，四通八达。前往机场，只需约20分钟车程。用地由港资开发,初步设计和施工图由中外合作,其设计指导思想是建成多功能的、高效益的、有丰富多彩的城市公共开放空间的,将起到"城市起居室"作用的混合使用中心，恒基中心项目优势如下：

• 项目位于建国门内大街，北临长安街，正对北京国际饭店，南临北京火车站，东临中粮广场及海关大楼，西向北京邮政大楼，距天安门2公里, 地理位置无可复制；
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北京恒基中心坐落于北京市中心建国门内大街8号，曾被评为20世纪90年代“北京十大建筑之一。面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻中粮广场及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地铁车站与大楼地库二层相连接。

用地由港资开发，其设计指导思想是建成多功能的、高效益的、有丰富多彩的城市公共空间的，将起到"城市起居室"作用的混合使用中心。由北京市建筑设计院与香港关善明建筑师有限公司联合设计的北京恒基中心，注重运用精巧古典建筑处理手法并融合古都风貌理念，在东北角办公楼顶部设置钟楼作为附近地区的标志建筑。钟楼顶的绿铜板及外墙绿色双层保温玻璃的应用，使整幢建筑色调更为和谐，再加上外墙各处精心处理的细部及线条装饰，充分体现出古典风格与时代感的完美结合。恒基中心的设计在注重基座本身的同时，也很重视环境的设计。绿化、广场、及至广场上的栏杆、庭院灯、座椅等也都让人过目不忘，具有较高的设计质量

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