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伴随着今年贷款政策的不断松绑、降息降准等一系列利好因素综合刺激作用下，楼市似乎给了更多大家意料之外的变数和惊喜，这些同时也影响了购房者的购房心理预期。一方面业内人士建议，年底是抄底好时机；另一方面消费信心仍不足，购房者仍盼市场再探底。

购房者 消费信心仍不足

近日，记者走访多个楼盘了解到，尽管开发商加大了促销力度，然而购房者的观望氛围变得越来越浓厚。贷款政策的松绑，银行降息降准虽产生一定效果，但影响也是有限。记者采访到正在售楼处看房的王女士，她表示，这是她走访的第10个楼盘，从今年7月份开始就开始到处看房，已经有两个比较中意的楼盘，“上半年国家出台不少政策，并且各大楼盘也总有活动，我真怕自己买完以后还会降价，所以打算再继续观望看看，当然是价钱越低越好。”汽开区一楼盘销售经理告诉记者，售楼处的客户量一直很平稳，只是销售量未见明显提高，很多购房者看了以后就没有接下来的动作了，像王女士这样的购房者很多，他们的消费信心不足，总在观望，试想房价可以在低一些。

开发商 冲量大让利

临近岁末，又到了年底冲量的时候，开发商为了在最后两个月奋力一搏，纷纷推出各种优惠:一口价、5折狂拍价、双11特惠价……各种特价房、低价房正在席卷楼市。比如，恒大集团旗下各大楼盘几乎都推出特价房、低首付活动；保利地产(600048,股吧)多个项目为促进客户成交，11月末前成交客户可抽取三亚旅游大奖（可抵等额物业费）及若干暖心置业季礼品，以及特价房1元抵1万活动，和拆红包减房款活动；天伦·中央广场，37~80㎡现房小户型交5000抵1万元房款，首付5.9万起，月供913元/月；澳海澜郡全系产品钜惠，推出11套特价房，单价下调1200余元；澳海梦想城，全系9折更有10套特价房。

“临近年末，特价房数量比平时似乎更多一些，更重要的是房源也都不错，想要买房的购房者真的可以多加关注，适时出手。”北湖区域一楼盘销售人员表示，其实每到年底，面临“冲业绩”、“去库存”的双重任务压力，同时为了回笼资金，开发商只好把加大让利力度，各大房企促销动作频频，很多楼盘都悄悄推出了各种各样的低价房。

一位房地产业内人士表示，当前市场价格已经超过此前的市场预期，很多开发商为了回笼资金，大多都是贴近成本甚至低于成本出售特价房，因此购房者在买房时结合自身情况应多一些理性思考，没必要盲目地一直观望，应根据自己的实际情况抓准时机购房。

2015年，中国房地产业正经历住房商品化后最漫长的阵痛期，房地产投资增速从3月首次跌破10%后一路下滑，到目前已经降至历史最低点——2%。

今年3月30日，中央连续发布多项鼓励楼市发展政策，从信贷到营业税免征期全面放松，明确开始鼓励楼市发展。

此后，全国各个城市相继出台各类配套政策：限购放开，补贴购房……到目前为止，仅剩下北上广深四个一线城市以及三亚还在限购。

各地的楼市发展则分化明显，以深圳为首的一线城市成交开始大幅增长，价格回升；而三四线城市最大的目标依然是去库存。

11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平明确指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

从10月起，澎湃新闻走访了全国数个代表城市，试图展示中国城市房地产市场现状。

10月下旬的温州，天气仍然闷热，市区道路两边见到最多的还是各楼盘的销售广告。

10月26日，温州瓯海区德信海派公馆售楼处，售楼小姐正在向一对母女介绍楼盘情况。楼盘均价在1.3-1.6万元/平方米，这也是最近温州三个主城区楼盘的平均价格，与最高峰时期大约折价一半。

“不是投资，现在谁还敢投资房产。”看房母女向澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，她们打算买一套120平方米左右的三房自住，“家里亲戚多，房子大一点住着方便。”

经过长达4年多的不断探底，温州经历房价腰斩，今年以来，楼市渐渐步入平稳。

黄金十年的破灭

2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称黄金的十年，也是暴利的十年。

温州当地房企中梁地产副总裁陈永锋回忆，温州楼市从2000年开始起步，市区均价从两三千元/平方米迅速上升到2010年的3万多元/平方米，经历了一个暴涨的十年。“那些年由于经济发展较好，同时土地供应量相对较低，很多人炒房，造成价格快速上扬，作为一个三线城市，市区均价一度超过一二线城市，在2010年时达到了3.5万元/平方米。”

“那时卖房子就像卖咸菜一样，可能地刚拍下来，连楼盘在哪里都不知道，房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上，房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。

陈德赚举例称，2009年鹿城区的某楼盘，拿地时楼板价9000多元/平方米，加上建安成本等，总成本约为1.5万元/平方米，而销售均价则达到3-3.5万元/平方米，利润超过100%是常态。

房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。

陈德赚告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买，从高楼层开始买，最贵的最好卖，因为买大赚大，买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍。

位于鹿城区核心地段的绿城鹿城广场项目，户型都在200多平方米至1000平方米，2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格，之后每次开盘价格都在上涨，2010年时最高涨到8万多元/平方米，该楼盘每次开盘，都能获得热销，“甚至要到省里找关系才能买到。”在二手市场，该楼盘的房源一度被炒到近10万元/平方米。

2010年正是市场最热的时候，温州城区（鹿城、瓯海、龙湾）的楼市均价达到了3.5万元/平方米，与一线城市相比甚至有过之而不及。

房地产市场巨额的利润回报，也吸引了很多原先做实业的非房地产企业加入到房地产开发上来，一时间土地市场暴涨，楼板价不断创出新高，2万多、3万多元/平方米的地王项目屡见不鲜。

2010年底，剧情突然出现逆转。当年4月和9月，国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施，这一政策被称为“新国八条”。

经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意，而直接导致当地楼市陷入低谷的，是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。

2011开始，随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力，使温州中小企业步履维艰，甚至发生了企业经营困难、资金链紧绷、企业主出走的情况，到9月中下旬至少就有9个企业老板“跑路”的消息见诸报端。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）从多名温州房产业内人士处了解到，由于温州当地民间借贷一直相当发达，企业、个人之间的拆借非常多，联保、互保的情况也相当普遍，一旦其中的一个链条出现断裂，危机便呈多米诺骨牌效应扩散开来。“温州人有个特点，就是不会让手头上的资金闲置的，在当时，不是用于投资房产，就是用于民间借贷。”一名地产商说。

大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层，一时间，企业、个人抛售房产现象大面积出现。

两名业内人士向记者表示，大量贷款的业主开始断供，把房产抵押给银行获取资金的企业主也开始放弃房产这一负资产，淤积在各大银行的房源一度超过万套。

漫长的洗牌

从2011年开始，温州楼市进入了一场持续时间长达四年的大洗牌。

温州市民李非（化名）经历了当地楼市调整的整个过程。

李非2009年开始加入炒房大军，当时在温州郊县苍南、平阳一口气买了6套房子，单价在7000-8000元/平方米。

2010年，他又在市区买了一套140多平方米住房，单价3万元/平方米。“当时房价疯涨，我是想着投资的。”

2011年以后，房价开始出现暴跌，他在郊县的房子目前高的单价只有5000-6000元/平方米，低的只有3000-4000元/平方米，市区的房子价格则跌至2.2万元/平方米。

李非的一个朋友则完全通过炒房发家。

这名陈姓温州市民原本只有2套房子，在楼市火爆时期，他将这2套房子拿到银行去抵押贷款，然后去各楼盘付首付甚至只是定金。这使他的房产一下子增加到了十数套。

有一套房子，上午刚付20万元定金摇到号，下午就有人出价38万元买房号。一度，陈先生依靠炒房，资产大幅增值。

但到了2011年，房价暴跌后，他不得不将其中大部分亏本售出。

据21世纪不动产温州区域中心加盟店店长金益城介绍，他们店所在的区域是市区核心区，楼市大跌前，板块内的二手房均价在4万元/平方米，目前的均价在2.5万-2.6万元/平方米。而今年以来，房东和客户的心态都比较平稳，投资性的需求已经没有了。

国家统计局的数据显示，到2015年5月，温州房价经历连续37个月的环比（比上月）下跌。

一些楼盘出现了烂尾。

当地某小型开发商在鹿城区开发的鹿城一品项目，2010年年初时拿的地，楼板价2.8万元/平方米，规划设计时，都是300多平方米的大户型，2010年底开盘时，售价2万元/平方米的楼盘一套都没有销售出去。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）调查发现，项目至今处于烂尾状态，正由政府协调寻求项目转让。

另一方面，温州楼市的整体格局也发生了变化。

澎湃新闻记者了解到，在2011年之前，温州房地产开发主要以本土房企为主，随着楼市的暴跌，不良资产上升的银行不再授信，很多本土中小房企受到冲击，经营遭遇困难。

在此情况下，一些资金实力、开发实力较强的全国性房企趁势加入了进来。

在鹿城区七都岛，一家原本名为中信温州中心的楼盘已悄然该名为阳光100温州中心。阳光100常务副总裁范小冲在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访时称，经过这几年的筑底，现在可以看出当地楼市在慢慢复苏，同时，土地的价格也是较低的。而当地的一些中小房企，目前缺少资本市场的融资支持，开发能力也较为传统，因此也给了大型品牌房企参与的机会。

在此之前，万科地产、万通地产等全国性地产商也已经进入温州。

今非昔比，楼市暴利已经不复存在。

“经历了四年的盘整、洗牌，目前温州房地产开发和买房，形成了一个平衡点，楼盘地价和建安、税费、营销等其他成本加起来，再加上开发商10%左右的利润，差不多就等于目前的售价。”陈德赚说。

走出最低谷

2015年3月30日，住建部等部门联合发布三大房地产新政，全面支持房地产发展。

2015年4月2日，温州市出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定的补助。

此外，从去年至今，央行连续五次降息，购房借贷成本降至最低。

立竿见影！2015年5月，国家统计局发布的70城房价数据显示，温州房价首次止跌。

一些业内人士认为，温州楼市已经走出了最低谷。

“温州经过几年的调整，到去年年中已经到了底点，今年开始成交量大幅回升，价格趋稳，回归理性，加上前几年土地供应不多，一些购房需求被延后。”新希望地产温州项目总经理姜孟军告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn）。

姜孟军称，新希望地产是2012年先期考察，2013年9月正式进入温州的。

新希望的第一个项目是和万通合作的温州立体城。据介绍，项目去年底开盘，住宅均价1.4万元/平方米，一个多月时间卖了16亿。

立体城的成功提振了信心，2014年7月，新希望以53亿元巨资摘得位于温州市政府边上的核心区地块，成为温州的总价地王，综合楼面地价1.3万元/平方米。

另一家品牌房企则依然保持谨慎。

这家国内规模最大的地产商温州分公司营销负责人表示，目前房企的拿地热情还不错，但要看地段。今年以来，温州供地量较大，预计明年入市楼盘会井喷，价格方面和今年不会有大幅度的提升。

二手房的价格则开始相对回升。平安易居董事长姜毅表示，从他们公司的情况看，今年3月以来，温州市区二手房市场出现了回暖，市区月均成交套数在1500-2000套，相对市场最差时期已经翻了一倍多，而价格也较年初有10%的回升。

北京土地市场昨日迎来顺义仁和镇两宗地块出让，经过多轮举牌，均由北京城建兴顺房地产开发有限公司拿下，合计成交价近50亿元。业内人士测算，两宗地成交楼面价均超过3万元／平方米，刷新六环外最高楼面价纪录，并远超当前同区域在售房价。

昨天下午，首先竞拍的是顺义区仁和镇SY00-0005-6007、6005地块，土地总面积118126.86平方米，规划建筑面积208824平方米。截至现场竞拍前，国土局共收到3次报价，吸引了北京城建兴顺、保利和招商局3家房企参与竞争。经过数十轮角逐，北京城建兴顺以26.475亿元、并配建39300平方米限价房夺得该地。

另一宗现场竞拍的是顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块，土地总面积139657.35平方米，规划建筑面积204355平方米，起始竞拍价15.61亿元。参与现场竞拍的除了上述三家企业外，还吸引了阳光城和金地旭辉永同昌联合体。经过50余轮激烈竞争，北京城建兴顺最终以23.415亿元、并配建75000平方米限价房将该地块收入囊中。据了解，两宗地块“限价商品住房”的销售限价均为13500元／平方米。

“两宗地块成交楼面价分别达到3.3万元／平方米和3.4万元／平方米，是六环外楼面价的历史最高价，在顺义区域仅次于此前成交的后沙峪地块。”据中原地产首席分析师张大伟介绍，顺义仁和区域以前共成交5宗地块，楼面价基本在1万元／平方米以内，合计供应土地74万平方米，“目前区域内二手房交易较少，新建商品房均价在2万元／平方米左右。北京六环价格预期进入5万+时代。”

据统计，截至目前今年北京土地市场累计成交金额已达到1564.925亿元，目前待售还有14宗地块，起始价合计约278亿元。

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11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。

“现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士表示，同时，目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

年底前首轮政策或出台

“中央提出的去库存相当于一个‘帽子’，以往没有出台或力度不大的政策此次或都将戴上这个帽子，一齐出来。”上述接近住建部的知情人士称，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

“在前几轮对楼市的政策调整中，为防止市场过热，政策没有一次性都放出来，而是阶段性的释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法，“从力度上而言，由于此前多为单一政策，因此从效果上来说，政策作用持续效力有限。”

而在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为第一突破口。

就在习近平提出“房地产去库存”的正面表态之后，11月11日，国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时，透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号，并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

“按照发改委的要求，每个省都要在年底前上报改革方案，目前大部分省市都已经上报，预计年底前户籍改革就会落定。”上述东部某省住建厅官员指出。

中原地产首席分析师张大伟表示，购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

“除了北京、上海等一线城市存在有房无当地户籍现象，其他城市有房基本都可以落户，按照这一逻辑，目前很多已经生活在二三线城市的人口并未购房。因此，户籍改革后，预计将出现更多的购房需求。”张大伟表示。

不过，业内分析人士也指出，以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求，这样的政策逻辑很难在短时间内见到效果，因此短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。

“从中央层面来看，能够直接释放的需求，是保障性住房的货币化安置。”国务院发展研究中心一位负责人指出，由于国家每年对保障性住房供应都有硬性解决要求，而这部分需求可以直接转为已有库存的消化。

实际上，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

除此之外，上述国研中心负责人指出，其他与稳定住房消费相关的常规手段未来也将加大力度。据他透露，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。

“对于地方政府来说，一定会抓住目前政策窗口期，在公积金贷款、购房补贴、契税减免方面做出更大让步。”北京市房协秘书长陈志告诉记者。

决策层的“警戒线”

中央最高层频繁对楼市发声的背后，是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”。

11月11日，国家统计局公布前10月房地产数据，截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

而在今年5月，根据国家统计局发布的数据，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，是自房地产市场低迷以来商品房待售面积首次出现减少。

短短5个月后，楼市库存再次上涨，此前多轮政策的效力已被释放化解。

“虽然今年楼市成交明显好于去年，一二线城市的库存数据缓解，但三四线城市的库存压力仍很大。”全联房地产商会负责人表示。

与此形成佐证的是，11月13日，来自海南三亚的多家开发商带着26个主打旅游度假和养老功能的房地产项目在北京举行了推介会。三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，三亚现在市场上消化的主要是之前推出的土地，目前当地房地产库存面积近300万平方米，大概需要消化一年多的时间。

金融数据服务商东方财富[6.21%资金研报](63.130, -0.41, -0.65%)的监测数据显示，三亚去年全年的商品住宅销售面积约为127万平方米。今年前三季度，三亚商品住宅的销售面积约为100万平方米，较去年同期增长近10%。

此外，从国家统计局最新公布的数据来看，房地产销售涨幅放缓，房地产投资持续回落，这也令相关部门感受压力。

根据国家统计局数据显示，今年1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。同时，10月全国商品房销售面积为11990万平方米，环比9月份的13233万平方米下降1000多万平方米。

国家统计局投资司高级统计师李皎介绍，非重点城市商品房销售增速回落成为房地产销售下滑的主要原因。1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。

“高库存是持续影响房地产投资的前端数据，而房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。”上述全联房地产商会负责人表示，今年前10月，全国房地产开发投资增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。“这无疑再次挑战着决策层的底线。”

通州限购升级后迎来首宗住宅用地出让。上周五，通州台湖地块开标，经过数十轮竞争，阳光城以18.73亿元、外加配建4.7万平方米限价房夺下地块。据业内人士测算，成交楼面价达3.8万元／平方米，创造区域最高新纪录。

通州区域整体限购升级，并未阻挡开发商进驻拿地的热情，截至网上报价结束，台湖地块获得了9次网上报价。当天下午，吸引了金地旭辉永同昌北辰联合体、阳光城、保利、泰禾等9家房企或联合体参与现场竞买。经过多轮激烈角逐，阳光城把地块收入囊中。该宗地位于通州区台湖镇北神树组团范围内，建筑控制规模为11.78万平方米，配建及竞建的“限价商品住房”销售限价为1.2万元/平方米。

“楼面价3.8万元／平方米，预计未来售价将超过8万元／平方米。目前区域在售的商品房基本集中在3万元以内，洋房类产品也只有3.5万元左右。”中原地产首席分析师张大伟介绍说，台湖区域商品房住宅销售从最初的1.4万元／平方米上涨到了目前的3万元／平方米左右，可以说是最近几年北京房价涨幅最快的区域。但最近也受到了通州限购的影响，成交量有所下滑。”

当日，北京土地市场还成交了一宗平谷新城地块，北京天利海房地产开发有限公司以20.25亿元的代价拿下该地。“折合楼面价1.2万元／平方米，仍然创下了该板块的最高纪录。”张大伟表示，今年北京已经出让了35宗住宅土地，平均楼面价看似在1.78万元／平方米左右，但实际上地块中含有大量的不可售物业，“若剔除干净，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万元／平方米，入市难度大。”