租售咨询：010-85569166 

大众创业、万众创新的风潮，开始推动着商办物业出现了不只靠收租金而比拼服务的模式。日前，绿地集团在北京房山推出的全国首个企业服务平台试点项目，其创造的“房山模式”已成为楼宇经济的典范被列入政府工作报告。传统房企由前端卖房开始转向以后端服务为重点，吸引企业入驻。

“软服务”吸引企业入驻

在高端写字楼市场不断走高的北京，近一段时间以来，定位于吸引创业创新企业入驻的办公项目开始活跃市场。这些创业创新空间的运营模式和盈利模式，与传统写字楼均有不同。

据了解，中信国安于今年7月启动了国安创客平台，在北京、天津与河北廊坊三地设有孵化基地，为创客提供一站式的创业服务。位于大兴西红门商区的CDD创意港·嘉悦广场近期也开始招商，以文化创意、工业设计为核心，集成创意设计个人及企业的综合孵化基地，并提供创意孵化、交易、服务等综合平台，形成工业设计和文化创意的产业链。地产红人毛大庆创建的优客工厂则开始布局全国，旨在打造创业的加速器，做创业公司和小微企业的业务服务平台。

这些项目有的可以享受政府的相关产业优惠政策，虽然在定位及细节上不尽相同，但与传统写字楼相比，这些项目都将为入驻企业提供工商、贷款、培训、交易、推广等一系列服务，对企业进行扶植、孵化，打破传统办公楼单一租赁、出售模式。

事实上，这不仅顺应了国家大众创业、万众创新的政策导向，也是白银时代房企战略转型的必然选择。即使是中国房地产企业2014年度销售冠军的绿地集团，也面临着从开发商向服务运营商角色转变的挑战。据了解，北京西南门户房山成为绿地集团产业地产战略升级、探索产城一体化的始发站，绿地京津企业服务平台将为企业成长提供软环境支持。

房山渐成“创客之国”

与其他项目不同的是，绿地在房山拥有大规模的商办物业体量，不仅仅为了打造一个项目，而是旨在推进产城一体化战略。

自2009年进驻房山，绿地先后开发了绿地新都会、启航国际、诺亚方舟三盘，这三个楼盘分属于三个地块，并不相连，但相互之间的直线距离很近，在3公里以内，并分处于不同的产业集群带。

据绿地京津产业发展中心相关负责人介绍，绿地集团京津事业部联手房山区政府，将房山的绿地新都会、启航国际三期、诺亚方舟三盘打造成“绿地智汇产业城”。

据了解，绿地在房山将通过三盘资源整合联动，针对不同发展阶段的企业提供专属商务商业服务。比如，绿地新都会定位于商务、流通、金融类企业，启航国际三期聚焦信息、科技行业，诺亚方舟吸引创意、创业、创新型企业。同时，这三盘功能也可以作为彼此间的资源互补，满足企业成长全周期的需求。

企业成长决定物业寿命

“然而，创业创新不应成为租房子、卖房子的噱头，不应沦为最后只剩下一片空房子。”有业内人士直言。的确，着眼于长远，是这类商办物业项目应审视的方向，“并不是所有的创业公司都可以进驻，我们也设有一定的门槛，成长性是考量公司的重要标准，要看公司的质量和未来发展。”绿地京津产业发展中心相关负责人表示，成长稳定的企业的入驻能保证整个办公空间的业态稳定性，避免产生租户频繁更迭的现象。

一个成功的创业办公空间项目的运作，还需要政府的政策扶持。据了解，房山区针对原有产业政策门槛较高的情况，特别对“绿地智汇产业城”出台产业扶持新政，并且给予装修补贴政策、税收奖励。此外，北京市房山区文化创意产业领导小组办公室还授予绿地启航国际三期为“北京市房山区绿地文化创意产业园”，整体纳入房山区“智汇产业城”规划下，重点发展楼宇经济，这也是房山区首个政企联手的产城一体化模式的房地产项目。

世邦魏理仕华北区高级董事王茂君表示，由于这类商办物业项目瞄准的是创业群体，因此并不会对传统的高端写字楼出租率产生明显影响，作为新兴事物，创客空间类的写字楼市场还将迎来洗牌的过程。

伴随着北京市把部分行政功能搬迁至通州的消息正式落地，通州的房价应声连连上涨，在售房源也基本在2.5万-3万元/每平方米的价格上企稳，不乏有在运河核心区楼盘“摸高”至4万元/平米。毗邻通州区的河北燕郊房价也紧跟通州的脚步，每平米涨幅从1000元至3000元不等。

在成交量方面，自6月以来，通州房地产交易中心办理过户手续的人数明显增多。链家地产提供的相关数据显示，截至7月前两周，纯商品住宅成交中，通州成交占比29.5%，明显高于5、6月的13.3%、25.7%。

长远来看，京津冀一体化的战略构想使连接三省市的通州区成为了“香饽饽”。随着轨道交通等基础设施的落地，通州的功能性已经不仅仅被局限在“睡城”，其功能性将进一步多元化。

但值得注意的是，目前通州提供本地就业的机会仍远落后于主城区。无论从收入水平还是就业岗位数目来看，传统的CBD如东三环国贸、中关村、金融街仍是对大型企业最具吸引力的商务中心，而东城、西城、朝阳、海淀四区仍有巨大的人才向心力。

况且，北京市相关管理部门已经明确表示，通州将“严格控制新增建设用地，严格划定城市增长边界，严格生态保护红线”，不搞大规模的“造城运动”。以通州为代表的北京市城市发展新区，真的有足够的力度来支撑其房价长期上涨么？随着城区产业结构、人口分布结构的调整，谁将成为“下一个”通州？

通州 更具投资潜力

在《英才》记者采访的专家当中，除了政策因素外，人口流入、交通基础设施、就业是决定一个城市新区能否崛起最重要的三个因素。

实际上，早在2009—2010年，通州就经历过一轮房价的暴涨到腰斩的行情。当时上涨的是市场考虑到CBD东扩等一系列政策利好因素，房价一度上涨至3万元/平米，而转眼随着限购政策的到来，在1年内房价跌到1.5万元/平米左右。

如果再往前推算，2006年通州商品房平均成交价仅为4645元/平米，历经十年，涨幅近7倍。号称“小CBD”的望京在2006年的新入楼盘约在8000元/平米上下，而如今约在5万-6万元/平米之间。如此看来，通州房价的涨幅速度在今天甚至更具有投资价值。

土地供应量的上涨可能会放缓眼下通州快速上涨的房价。与此同时，目前通州区的城市功能仍无法摆脱“睡城”的标签，就业及人均收入水平与主城区不可同日而语。

在未来的土地规划上，根据北京市国土资源局于今年3月31日印发的《北京市2015年度国有建设用地供应计划》(简称供应计划)中明确提出：加快推进通州等城市副中心基础设施建设用地供应，支持重点新城教育、医疗等公共服务用地需求，促进新城承接中心城人口、功能疏解转移。

过去两年，商品房施工、竣工面积朝阳区仍冠绝北京各行政区，但通州区的商品房建设速度也不算慢。该区商品房的施工面积分别为1510万平方米和1367.5万平方米，除2013年略低于昌平区外，为城市发展新区施工面积最大的行政区。2014年商品房竣工面积317.9万平米，在发展新区中仅低于大兴区。

《英才》记者查阅北京市统计局数据发现，2014及2013年，通州区在岗职工年末人数分别为22.32万人和21.75万人，远低于朝阳区的131.66万人和132.85万人，甚至低于同为城市发展新区的顺义、大兴两区。

而在工资收入方面， 通州区2014及2013年在岗职位平均工资分别为66194元和60068元，与毗邻朝阳区的111988元和102100元差距较大，且低于顺义、大兴、昌平三个发展新区。

由此可以判断，目前通州区无论是在职业就业人数还是高端就业岗位上，均无法起到“分担”城市核心功能的作用。甚至有业内人士笑言，通州上述工资标准与如今的房价形成了“倒挂”，在通州的购房者基本上不可能在这里工作。

DTZ戴德梁行也指出，由于通州区位置较偏远，发展仍相对缓慢。

发展瓶颈

根据“供应计划”来看，今年全年商品住宅用地(含自住型商品房用地)计划供应最多的是朝阳区(119公顷)，2-3位分别是大兴区(93公顷)和昌平区(88公顷)，通州区仅在第四位；而在商服用地方面，朝阳区以86公顷计划供应位列第一位，通州区以72公顷的面积紧随其后，其次为顺义区(68公顷)。

在商用地块的出让方面，通州的确走在了前面。随着北京市写字楼租金价格的缓慢上涨以及持续几年来的供应量不足，部分企业已经选择新城作为自己的办公地点。近几年，望京的发展就是最好的例子，目前已经成为从国贸CBD迁出的最优选择之一。

地理位置和交通设施的稀缺性成为北京发展新区最难以逾越的难题，但在新区内已经出现十分有发展潜质的核心商务属性。

从通州区、顺义、大兴三个在2015年商服用地计划供应面积最大的新区来看，平均距离东部CBD的直线距离约为15公里左右。而轨道交通线路不超过2条，同比与西南部的丽泽金融商务区和望京都差距较大。

教育、医疗等公共资源配套成为了发展新区面临的另一瓶颈。2013年通州、房山、顺义、昌平、大兴五区共有医院161所(不含驻京部队医院)，而只朝阳一区就有医院146所；在教育(中、小学)数量方面，新区和城市功能扩展区也存在一定差距。

业内人士指出，京津冀一体化和北京副中心建设将使得周边的价格新区迎来加速发展的时期。除通州区外，大兴区随着北京第二机场的兴建将迎来一次新的发展机遇。

按照计划，机场将于2019年投入使用，预计整体工程投资规模在800亿元左右。除一条与北京市区连通的机场地铁线将投入建设外，连接河北、天津等地的城际列车线也将在新机场设立站点。

包括万科、首开等大型开发商已经在围绕着新机场布局，开发综合商用写字楼。如果按照以往的经验，机场线周边的商业价值已经得到充分释放，去年北京首都机场的旅客吞吐量为8612.8万人次；而位于大兴的新机场客流量预计将于2025年达到7200万人次。

然而，部分学者认为，北京城市新区的发展有很强的政策驱动性，而在近一段时间随着房地产在一线城市出现回暖迹象，新区规划利好政策往往在短期内通过房地产投资释放出来。

中新网北京8月6日电(记者李金磊)  房地产税法终于有了动静。十二届全国人大常委会立法规划近日布，房地产税法正式列入其中。专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制投资投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。看来这一次，房地产税税真的要来了啊。

重大进展

——房地产税法列入立法规划

房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但最后并未见有具体动作。

直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。

在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。

据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

何时通过？

——房地产税法最快2017年通过

“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。

中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

“我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“最近两三年通过可能性非常大。”

“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。

房地产税法通过之后会立即实施吗？“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。

“立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。

要交多少？

——建议人均60平方米内免税

房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众最关心的话题。对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。

对于征收范围，施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。

对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。

而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”

据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。

什么影响？

——促进房地产市场回归理性

虽然房地产税法才列入立法计划，距离正式通过和实施还有一段时间，但房地产税法实施后对房地产市场产生何种影响，已广受关注。

从短期看，中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响非常小。

“长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”施正文认为，房地产税增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是投资品”的观念，并将会对投资投机产生较大的抑制作用。

施正文表示，开征房地产税后，房子多、房子评估价值高就要多交税，随着成本的增加，很多投资投机者就不会愿意再买房，从而避免社会资源浪费，也有助于财富的调节，实现分配的公平。

财政部财政科学研究所原所长贾康此前接受中新网记者采访时表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。

还有分析认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。

除了对房地产市场的影响外，刘剑文表示，房地产税还将成为地方政府财政收入的重要来源。在当前财政压力加大的情况下，解决地方政府的财政收入问题，有助于地方政府为当地居民提供更丰富的公共产品和公共服务。

在施正文看来，房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。

恒泰广场，西三环丽泽桥丰北路，地铁上盖甲级写字楼出租，高端项目，双地铁直达，多趟公交经过楼下，方便上下班，周边配套齐全，三分钟步行可到三环，驱车五分钟可达北京西站，恒泰广场由三栋写字楼一栋商业楼组成，今年十月交付使用，现招租写字楼和商业项目，恒泰广场标准层面积在1819平米左右。主力户型面积为300平方米左右，同时保证单元划分灵活，能够满足不同规模公司的办公需要。标准层层高约为4米，保证吊顶装修后净高不低于2.8米。首层、二层层高在4-4.5米之间。整体体现现代、简约风格。外立面设计采用大面积LOW-E中空玻璃幕墙，配以花岗岩。大堂地面、墙面采用高级石材，地面作艺术拼花，顶棚作艺术吊顶和灯饰。

恒泰广场，西三环，纯真的地铁上盖甲级写字楼出租。

恒泰广场雄踞西三环丽泽桥，双轨交汇处，高大上的甲级写字楼，全球五大行戴德梁行提供贴心物业服务，恒泰广场写字楼总建筑面积在11.5万平米左右，共3栋，单体面积约为4万平米.地上大约为22层，标准层面积在1819平米左右。主力户型面积为300平方米左右，同时保证单元划分灵活，能够满足不同规模公司的办公需要。标准层层高约为4米，保证吊顶装修后净高不低于2.8米。首层、二层层高在4-4.5米之间，整体体现现代、简约风格。外立面设计采用大面积LOW-E中空玻璃幕墙，配以花岗岩。大堂地面、墙面采用高级石材，地面作艺术拼花，顶棚作艺术吊顶和灯饰。公共走道地面高级地砖，墙面采用烤漆玻璃配以不锈钢装饰线条，顶棚采用石膏板造型吊顶，

北京！”7月31日17时57分许，国际奥委会主席巴赫吐出这两个字时，崇礼颁奖广场人群的欢呼声迅速淹没了大屏幕的声音。手持彩扇的阿姨们情不自禁地舞动起来，彩绸、彩烟、彩色气球瞬间在广场上空汇聚。

这个能够聚集3000人的广场，在巴赫撕开信封那一刻，安静异常。人们清晰地听见他撕开信封的“啪嗒”声，并在他张口的瞬间举起手里的彩绸，在他话音落下时跳起。

欢庆

小城迎来期待已久的“奖杯”

崇礼颁奖广场，位于崇礼商贸新城中心的这个广场，在申奥结果公布前，已被命名为颁奖广场。7月31日，这座小城迎来了期待已久的“奖杯”：北京与张家口联合申奥成功，位居张家口的小城崇礼将成为冬奥会的赛场。

7月31日17时45分，这个时刻因为大屏幕上的预告――国际奥委会主席巴赫将宣布2022年冬奥会主办城市，扼紧了广场上人们的咽喉。当这一刻来临，“洛桑”两个字曾让手持彩扇的广场舞阿姨表情瞬间凝固，阿姨们在大屏幕前左右四顾，用眼神询问同伴：怎么回事？直到有人安慰说，这是2020年青年冬奥会的中选城市，失望才从脸上溜走，期待再次凝聚眼角眉梢。一位阿姨平息了一下心情，跟身边的同伴说，等下一宣布我们要拥抱，她做出拥抱的姿势。

此后的10分钟变得漫长。17时55分，国际奥委会主席巴赫站上主席台，人群中响起了口哨声。但在众人的期待中，巴赫并未马上宣布，而是开始演讲。耐着性子听完巴赫的演讲，当“北”字出口，广场上跳扇子舞的、跳啦啦舞的都情不自禁地舞起来，彩绸扬得很高，她们忘记了拥抱。大屏幕上转瞬间打出字幕：世界的崇礼迎冬奥，崇礼的世界欢迎您。

此前的全民健身海报，瞬间更换成“花落北京 花开崇礼”庆祝北京申办冬奥会成功的内容，而在广场一角的崇礼县邮政局立即挂上庆祝条幅，拿出准备好的100套申奥成功庆祝邮封，瞬间被涌过来的群众疯抢，20分钟之内这些纪念邮封被抢购一空。

在颁奖广场四周，鞭炮声响起，广场四周的欧式小楼都挂出红色的长幅，这是附近村民们准备的鞭炮。距离颁奖广场不远的酒店式公寓咖啡厅，为庆祝申奥成功，特别为女士提供一杯免费果汁。

期待

“村民都掰着指头等结果”

7月31日14时，在太子城村一堵破墙前，三个老汉吹拉弹唱起“崇礼美”。为了迎接申奥，他们自弹自唱“崇礼美”，山也美，水也美，崇礼山水就是美，身后的破乱丝毫不影响他们对申奥成功的期待。即使是对崇礼完全不了解的人，只要走进这个村子，也能发现它与申奥的关系。在嵌有太子城几个字的拱门处，一块指示牌指明村子上方沿山而过的道路的方向：张家口申冬奥临时指挥部。

这个有着1078名村民的村子，距离规划的冬奥会冬季项目赛场――云顶雪场仅有1公里，开车只要几分钟。申奥成功后，太子城按照规划将是奥运村，京张高铁也将在这里设立站点。

因为这个特殊的关系，在太子城住了五六十年的村主任任宪忠，这几天头一回见到了外国人。外国记者都爱问：申奥，村民们都同意吗？村民们的回答都是愿意。对村民的申奥意愿，村主任任宪忠说：“百分之百的同意。”问及北京张家口申奥的对手是谁，从小在太子城长大的26岁的赵鹿没打磕巴地回答：“哈萨克斯坦阿拉木图。”

在这个人均收入不足一万块的村子，人们的主要收入来源是种圆白菜。每逢收获的季节，外来的大货车进村，将圆白菜一车一车地拉走。很多人没去过北京，但却像赵鹿一样知道遥远的阿拉木图。

在村子里随意问个人：申奥好不好，大家都说好。好在哪儿？太子城的村民说，来崇礼的人多了，崇礼变好了，村民们赚钱的路子也多了。

申奥带给村子的变化首先体现在交通上。挨着另一块规划赛场的古杨树村，有着385户村民，前不久一条崭新的柏油马路从县城通到了村里。村支书王海军告诉北青报记者，以前进城要一个多小时，现在半个小时就够了。

“村民都掰着指头等申奥的结果，这几天没事都在看电视的新闻。”说话间王海军掰着因务农而粗糙的手指倒数，“都期盼着申奥成功，这多好，申奥成功了，我们就能住上城里的房子了。”

迎新

村干部已经开始学英语

不足10公里长的迎宾大道，贯穿这个城区面积仅4.8平方公里的小城。7月31日，崭新的柏油上画着刚干的白线，白蓝色的围栏在路中央拉起一道网。进城方向被封路，紧挨着颁奖广场的路口都横着一辆警车，出城的那一侧被分割成两条车道，供车辆进出。

为呈现这样的秩序，此前一天，崇礼县交通局局长甚至亲自上阵督工。当天，柏油马路并未铺完全，围栏也没有拉起，崭新的路上还没有斑马线，红绿灯的开关还没开启。随着颁奖广场的庆祝鼓点响起，这些都进入正常运转。

蓝天白云、欧式小镇，某一个瞬间，小城崇礼会给人一种错觉。至少在两年前，颁奖广场的人群外还没有如此繁多的欧式建筑，尖顶、塔楼、流线型的冰雪博物馆、梯级的广场花坛――在北京宣布与张家口联合申奥后出现在这个曾经是贫困县的小镇。

从紧挨颁奖广场的冰雪博物馆门前的道路向右，过一座小桥，你就能看见曾经的申奥前的崇礼。沿着这条路往里开，略显破旧的九十年代老楼、低矮的平房都能一一看见，越往后开路越难走，路的尽头甚至是坑洼不平的土路，低矮的平房外露着红色的砖。

申奥成功后，这些或将改变，崇礼人期待着旧城的焕然一新。有些变化已经在悄悄进行，沿街的店铺每个店门口都有大大的二维码，细心一点，还能发现所有的招牌都是中英双语。崇礼县宣传部工作人员告诉北青报记者，这些招牌都由政府统一制作。

在前期为申奥的准备中，崇礼小镇已经开启了对公务员的英语培训。在崇礼县黄土嘴村，50多岁的村干部不好意思地说，培训完能说一点简单的英语，不过，他还不好意思开口。

升级

“申奥成功，就加盖成三层楼房”

申奥对崇礼意味着什么， 街头随意一个崇礼人给你的回答都是：崇礼更好，更多人知道。2014年刚刚摘掉贫困县帽子的崇礼，未来将因为巴赫吐出的“北京”两字，跻身世界知名的旅游城市。这是中国任何一个五线小城不能享有的声誉。

48岁的刘春枝是黄土嘴村一家农家乐的老板，她见证了崇礼如何从一个不知名的闭塞小城到如今各地游客光顾的集散地。2003年万龙雪场的修建，将北京的滑雪发烧友带入雪场下的黄土嘴村。

那时，黄土嘴村还没有农家乐，有来过的北京人记得，当时只能在农户家睡十块钱一晚上的地铺。现在，刘春枝的客房住一晚要100多块钱。2014年，在北京确定与张家口联合申办冬奥后，她在万龙雪场工作的儿子，在雪季的两个月挣到了每月过万的收入，万龙雪场迎来了十年来最多的客流。

虽然根据前期规划，冬奥会的比赛场地可能不选择万龙雪场，但刘春枝仍然对申奥成功后的农家院生意充满信心。“申奥成功，就加盖成三层楼房。”现在有15间客房的她，打算在二层小楼上加盖一层，投资20万元加盖10间客房，扩大经营规模。

刘春枝告诉北青报记者，申奥前，县委书记曾经来过黄土嘴村，与农家乐的老板们座谈。申奥成功后，黄土嘴村的农家乐小院有望迎来整体修整，为来雪场游玩的旅客提供更好的服务体验。

崇礼县宣传部的工作人员透露，崇礼计划在申冬奥成功后对城市整体的旅游配套设施进行改造，形成包括本地居民在内24万人的吞吐量。24万人，是现有崇礼人口的两倍，崇礼全县12万人，其中居住在县城主城区的仅3万人。

钱景

地产商早就望眼欲穿

“买对了！”7月31日14时30分，距离申奥结果宣布前不足4个小时，一位北京人在未来冬奥会赛场的云顶雪场附近，用半个小时预定了一套房子。“坐在家里的阳台上看冬奥会。”销售人员的这句话打动了这位北京客户。这套规划在两山之间，紧挨着云顶雪场雪道的“世界级滑雪公寓”预售价是2.5万一平方米。短暂的犹豫后，这位客户就决定排位，申奥不成功再退也行！何况销售人员透露，7月31日是最后一天预付5万，买房时抵扣9万；8月1日起，将是预付5万，抵扣6万。

跟这家楼盘一样，这位北京人在这两天的看房中，听过太多这句话了，“申奥成功之后就不是这个价格”。7月31日，崇礼商贸新区的一个酒店式公寓的房价从前一天的一平方米9800元上涨为12800元。该酒店式公寓的销售人员告诉北京客户，未来这里将是崇礼的中心，而不是曾经的县政府。曾经，崇礼人最爱去的广场在县政府对面，那里有全县仅有的两个旋转木马和一座喷泉。

最能说明这个城市未来的，就是人们对这个不足5平方公里小城房地产市场的期待。崇礼县的房地产商们早就在期待这个结果。

根据机构统计数据显示，7月初北京有37个项目计划入市，但最终仅有不足30个楼盘入市。7月20日-27日，北京新开盘项目只有2个，远低于前期水平。“现在正是房企制定下半年销售策略的时候，而7月份北京成交的多宗高价地则直接给下半年楼市定下基调，热点区域内的项目售价难免会上调，我们也在逐渐提价试探市场。”北京一家全国性房企营销总监告诉记者，为此，正在销售的项目势必放缓节奏。

业内一位分析人士表示，今年上半年楼市升温明显，多数楼盘销售业绩大幅上升，给房企提价增加底气；同时，今年以来北京出让地块量少价高，这使得房企不得不放缓开发和销售节奏。

“惜售”之风再起

“我们项目这一期开盘一共就推出了1栋楼，房源不到100套，每平米价格比上一期提高了300元，市场的接受度还可以，现在新推房源已经基本售完。”北京房山区项目营销经理告诉记者。

以房山区域为例，目前房山的主要在售楼盘为首创伊林郡、合景岭峰、智汇雅苑、金地朗悦等项目，区域均价在25000元/平米，与今年年初相比，区域内的项目售价大多上涨了10%-20%。

“目前房企并未出现大幅调价的现象，但今年下半年开始，频繁地小幅提价将成为楼盘销售的常态，从已有的项目提价幅度来看，多数楼盘每次开盘会有5%左右的小幅上涨。”上述房企营销总监表示。

根据亚豪机构统计，自5月份实现32个新盘入市以来，6月、7月的新盘数量仅有20多个，其中还不乏金地中央世家等高端别墅项目。同时楼盘成交量却不降反升，直接导致市场也出现了明显供不应求的情况。

根据链家市场研究部统计，截至7月26日，北京市纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交量为6436套，而同期的新房供应量（不含自住房）仅为3767套，需求和供应之间出现了单月近3000套的差距。

链家地产分析师张旭分析，北京楼市在今年上半年经历了一轮去化高峰，多数项目开始再次步入积累客户、预热市场的盘整阶段，一些原本计划在7月份前后开盘的项目纷纷将入市节点推迟至8月中下旬甚至9月份。

“由于目前北京高端豪宅的竞争进入白热化，因此各大项目由之前的加速去化转向产品升级，通过增加产品竞争力提升销售能力。”位于安定门外的豪宅项目盛德紫阙负责人对记者透露，在该项目去年上市劲销12.8亿元之后，今年下半年才推出91-207平米的新品。

“市场低迷，房企库存压力大，因此低价推盘；市场回暖，房企则放缓推盘节奏，并相应提高利润空间。”业内分析人士表示，这种推盘策略是市场竞争中房企正常的思维逻辑，后续很可能有其他房企跟进调整。

根据亚豪机构统计数据显示，8月份，供不应求的市场行情或能得以缓解，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、天恒·乐墅、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。

土地供应紧缩

“北京地价飙升的现实，让上半年业绩不错的开发商们重新打起算盘。”上述房企营销总监表示，由于现在北京市场上土地竞争异常激烈，房企为了自己不至于无房可售，也不得不放缓推盘节奏。

统计显示，今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗，出现近8年来同期土地成交量最低。其中，成交总面积为209.72万平方米，相比去年同期减少66%。

而从土地成交月度走势看，今年3月开始土地成交出现明显下滑，连续两个月维持在5宗的成交量；5月更为惨淡，成交量跌至1宗。

亚豪机构副总经理高姗认为，土地市场成交低迷的直接原因来自供地不力，尤其是住宅用地供应稀缺，已经出现了“出一块，抢一块”的盛况，以往并非热点区域的大兴板块土地也高溢价率出让，甚至部分房企明知利润偏低也要抢地以维持运营。

“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”高姗认为。

业内人士表示，现在的土地价格即将追上房价，现在快速出货并不划算。尤其未来楼市走向尚不确定，给明年业绩留点“余粮”，恐怕也是历经起伏后房企的经验之选。

“对于房企而言，如今一地难求，只要高价拿到一块地，就必须在产品上大下功夫，否则很难回本。”融科千章墅项目负责人对记者表示，为提升项目竞争力，该项目近期专门推出用于服务本项目业主的APP，实现“最后一公里”的配套服务。

中国房地产协会名誉会长朱中一在由全联房地产商会和房讯网主办的第七届中国产业园商务区发展论坛上表示，土地成本持续升高、企业融资难度加大等市场因素，逐渐成为未来的市场常态，因此房企必须考虑如何通过提升产品品质追求利润，而不是单纯追求销售规模的快速扩张。

深圳二手房7月“变天”

深圳楼市随着股市的剧烈震荡也在迅速降温，7月份美联物业、中原地产的二手房成交量比6月下滑幅度达到40%-50%以上。据记者了解，深圳多个楼盘出现购房者退订或变更付款方式，以高端楼盘与投资属性较强的物业受影响最为明显。

业内人士分析称，银行贷款收紧和股市的低迷，是引发市场快速冷却的两大主因。上半年成交量暴涨，过度透支了市场需求，新一轮调整周期已经来临。

成交量暴跌

位于深圳坂田某大型社区内的某置业顾问告诉记者，该小区在四五月份每个月可以成交五六十套，放出一套卖一套，房源远远不足，六月份市场有些转淡，成交了二十多套，七月份迅速冷却，只成交了5套，而放盘量增加到80多套。

“有些客户听到传言，8月份开始执行营业税免征期2年改5年，所以很多人又开始观望，买房的人少了，还有些客户转到新房市场。”中原地产置业顾问李斌告诉记者，目前中介又开始靠租房支撑。“我们7月份的成交量比6月下降了50%以上”，美联物业深圳总经理江少杰告诉记者，7月初市场慢慢冷淡，越到后面成交萎缩越严重，股市过山车导致客户资金出现问题，与公司合作的开发商现在想法是尽量将前期预订的单子顺利成交，尤其是高端豪宅项目，客户出现延期付款，或者一次性付款改按揭贷款的情况，都需要重新协商处理。

同样，中原地产华南区总经理李耀智也告诉记者，7月成交量比6月下降了40%左右，主要是换房的改善型需求和豪宅客户受影响较大，有些是资金被股市套住，有些是原有的盈利变为亏损，影响了购房计划，而银行贷款收紧又导致首次置业的刚需客受影响。

中原地产统计数据显示，截至7月26日，深圳二手住宅成交面积为107万平方米，较6月同期的117万平方米下降了10%；成交套数12739套，环比下跌11%。成交均价为39011元/平米，6月同期价格为39567元/平米，调整幅度仅为1%。

由于网签的数据滞后于门店的实际成交数，预计网签数据在8月份将有更明显的下滑。

楼市进入调整期

去年四季度开始的深圳楼市回暖，从7月份开始，随着股市的暴跌又进入了新一轮调整期。7月初，谢小姐股市亏损套现购买一套总价650万元的二手毛坯房，但不到半个月时间，该小区一套同户型的精装修房子放盘价跌到630万元，中介称若有意购买还可谈价，加上装修费用，差价起码在50万元以上。

“现在业主普遍愿意降价卖，”李耀智说，今年上半年二手房成交量相当于去年全年成交量，透支了未来需求，预计金九银十出现的几率较小，而成交量的下降肯定会引起房价的回落。

江少杰介绍，上半年涨价较多的区域如龙华坂田、宝中等炒作较多，目前市场冷却速度也较快，二手房业主溢价空间增大，成交价已下降5%左右。

7月份以来，深圳中原地产的报价指数连续四周出现下滑，一半以上片区二手房报价出现下调，仅龙岗、福田部分片区二手房报价仍在上涨。其中，宝安北片区二手房报价环比下跌了4.8%，下跌幅度最大；其次为南山北片区，环比跌幅为3.5%。二手房报价上涨的片区有龙岗横岗片区，环比上涨了1.9%，涨幅最大；其次为福田北区，环比涨幅为1.4%。

即便是上半年非常抢手的深圳实验学校、荔园小学等学区房，也在7月份遇冷，中原报价系统显示，金茂礼都36平方米户型，报价从360万元降至330万元；百花片区南天大厦二期94平方米的房源从1125万元降至1000万元。

而下半年新房市场的供应量加大，也将打破上半年市场供不应求的格局，目前新楼盘蓄客期普遍加长。“市场需求还是很多，只是越来越多人开始观望，而银行贷款首付比例提高一成，突然要多出几十万的首付款，也导致了很多人入市能力受到影响。”江少杰分析称。上半年很多开发商放慢了开盘速度，有些捂盘惜售的味道，而如今看到市场动荡，考虑到下半年资金回笼和年度销售目标的完成，又会积极入市销售。

华远好天地中心写字楼位于通州区八通线地铁土桥站向东900米，走路10分钟即到，门口有多条公交线路，东临东六环，交通方便，写字楼总高12层，出租房间位于11层，窗户临街视野广阔，市内光线明亮，户型正规，无拐角，可注册公司，免费提供注册地址，大厦配套有大中小型会议室供业主使用，并配套有咖啡厅，目前都是免费使用，楼下停车免费，周围商业配套齐全，有超市、商场、餐厅，大厦内有商务中心，免费为业主代办公司注册及法律服务，全方位为广大业主提供优质的办公条件。随时欢迎实地考察。

花远好天地中心写字楼位于通州区八通线地铁土桥站向东900米，走路10分钟即到，门口有多条公交线路，东临东六环，交通方便，写字楼总高12层，出租房间位于11层，窗户临街视野广阔，市内光线明亮，户型正规，无拐角，可注册公司，免费提供注册地址，大厦配套有大中小型会议室供业主使用，并配套有咖啡厅，目前都是免费使用，楼下停车免费，周围商业配套齐全，有超市、商场、餐厅，大厦内有商务中心，免费为业主代办公司注册及法律服务，全方位为广大业主提供优质的办公条件。随时欢迎实地考察

华远好天地中心10万平米集中商业，通州“蓝港”。迪卡侬年底即将开业、签约博纳影院、三期影院商铺在售‍。项目5月10日盛大开盘，日销三亿。目前剩余9套商铺和部分写字楼，二期金铺首层6-8万元/平米，一拖二首层4-6万元/平米；三层商铺3.5万元/平米，地下商街3.5万元/平米。创意写字楼主力户型为56-1100平米，均价26600元/平米。目前正在火爆销售中。迪卡侬年底即将开业、签约博纳影院、三期影院商铺在售。