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中国金茂，继成功开发广渠·金茂府、望京·金茂府、亚奥·金茂悦之后，于北京东南门户亦庄打造百万平米纯改善大盘——亦庄金茂悦，传承“府”系产品的科技系统，超越“悦”系产品的精装修，打造北京首席绿色宜居住宅，为城市中坚力量提供全家庭全改善健康宜居典范，其带来的“绿金”产品，打造了绿色、科技、智慧住宅的样板，也带动亦庄区域各楼盘都有了“新风”配置，为区域住宅的整体品质提高起到了不小的作用。

周边七大生态景观公园环绕，造就城市珍罕绿肺，自然之境近在咫尺。北京第三中央公园南海子，总面积约216平方公里, 相当于3个颐和园大小, 已经成为北京的重要生态屏障；成龙世界主题公园落户亦庄为健康生活带来更多乐趣。项目更精心打造台地景观园林，老人休闲区、儿童游乐区、浪漫步道、健康慢跑区四大互动式园林，构成为全家庭生活服务的静谧花园。

亦庄·金茂悦(免费看房)目前在售高层130-190平米3.5居-5居，均价约为46000-48000元/㎡，采用金茂系定制七大健康科技系统，营造恒温恒湿恒氧居室环境，夏天不用空调，告别桑拿天，装修标准参考样板间，物业费4.45-4.53元/平米/月，2016年12月31日起入住。

其别墅产品——金茂逸墅，近期将再次限量推出180-210平米新院别墅，首次接入“金茂智慧家”系统，实现智慧感应、智慧物联、智慧魔镜等，为住户打造节能、健康、安全、便利、舒适的居住体验。

500强央企中化集团房地产和酒店业务旗舰企业——中国金茂，继成功开发广渠·金茂府、望京·金茂府、亚奥·金茂悦之后，于北京东南门户亦庄打造百万平米纯改善大盘——亦庄金茂悦，传承“府”系产品的科技系统，超越“悦”系产品的精装修，打造北京首席绿色宜居住宅，为城市中坚力量提供全家庭全改善健康宜居典范，其带来的“绿金”产品，打造了绿色、科技、智慧住宅的样板，也带动亦庄区域各楼盘都有了“新风”配置，为区域住宅的整体品质提高起到了不小的作用。

周边七大生态景观公园环绕，造就城市珍罕绿肺，自然之境近在咫尺。北京第三中央公园南海子，总面积约216平方公里, 相当于3个颐和园大小, 已经成为北京的重要生态屏障；成龙世界主题公园落户亦庄为健康生活带来更多乐趣。项目更精心打造台地景观园林，老人休闲区、儿童游乐区、浪漫步道、健康慢跑区四大互动式园林，构成为全家庭生活服务的静谧花园。

作为2015年南城销冠的亦庄金茂悦项目，定位为全家庭改善型大社区，当前主要供应140-190平方米3.5居至4.5居高层住宅产品和180-210平方米的叠拼别墅，可以满足中国家庭从两口之家到三口之家再升级到四代同堂的多重品质型改善需求。

以七大科技系统打造恒温恒湿恒氧的健康住宅，将高舒适、降低生活能耗、绿色健康的理念贯穿建筑体系，为居住者创造最纯净的阳光、空气、水，全置换式独立新风系统，家人全天候畅享润泽呼吸；同层排水系统与双镀银LOW-E玻璃，时刻维持低噪静谧，打造私密安静的家庭世界；天棚毛细管网与地源热泵系统，极致呵护恒温恒湿居家环境，室温夏季24-26°C、冬季为20-22°C，带来四季如春的舒适感受，缔造前所未有的亦庄人居地标。

“三代同堂”到“四世同堂”金茂系产品终极居所四大互动式园林，三季有花，四季有景——园林内设有老人休闲区、儿童游乐区、浪漫步道、健康慢跑道，构成为全家庭生活服务的静谧花园。

金茂物业，享领袖级礼遇——金茂物业以“您的需要最重要”为服务理念，用星级品牌准则，提供24小时全天贴心服务。

全品质精装，科学规划，极致收纳——高品质ART-DECO建筑风格结合精工，国内外一线品牌全精装交房。N+1灵活空间设计，独特通过“回”形动线，减少空间浪费。玄关、餐边柜、衣帽间、储物间、生活阳台等构成的极致收纳系统，充分挖掘室内空间潜质，使空间化零为整。

恒大未来城，30-180平米建筑面积地铁源创空中墅，赠最高15万家居，送最高8000元/平米奢装，五环不限购万亩森林公园环绕。项目地处大兴区黄村义和庄地铁站西北100米。恒大未来城34-186㎡建筑面积奢装瞰景空中墅热销中，目前项目一期B1、B2号楼房源在售，户型面积为一改二公寓户型面积约34-88平米，二改三公寓户型面积约93-186平米，送最高8000元/㎡国际智能奢装，均价43000元/平，全款92折，按时签约再享99折。精装交房，产权50年。

恒大未来城商业—临街地铁金铺同步热销中，户型面积20-230平米，5.9米层高双倍空间，超高使用率，全业态一站式商街，产权40年，项目预计2018年交房。

恒大未来城项目位于大兴新城核心区域，距京开高速大兴桥出口4公里，十余条公交线路合围，地铁4号线义和庄站。周边将建设便捷的新机场快轨，对接京津冀地区。享多重交通优势，执掌繁华与宁静，进退从容自如。

恒大未来城俯瞰2500亩城南水域湿地公园——埝坛公园，以超过北海公园水域面积的700亩湖面涵养生命。辅以清源公园“一河三片，万亩绿肺“的气势，一个超越世界居住观的滨水贵族生活，触手可及。四大高尔夫俱乐部更像是一颗颗明珠，散落于未来城的周边，绘成一幅藏于大雅意境中的空中叠墅美卷。5栋ArtDeco经典建筑，一座24万平米时尚生活城，涵盖高端豪居、2.4万平米商业长廊、民生人居等，任时光弹奏不息的建筑表情成为美的城市天际线。

项目作为高端住区，由20至160平米多层空间与180至200平米大平层产品组成，依据“同一生活追求人群的不同身价“，在统一的社区定位下进行空间的细分。

远洋天著位于北京市亦庄经济技术开发区，东五环和京沪高速（原京津塘高速）交汇处大羊坊桥东南角，是远洋地产2011年倾力打造的三大别墅产品之一，北京五环边的尊享级大型别墅社区。项目具有低密度，高绿化，多赠送的特点，且产品类型独特创新，科技性较强，是北京东五环唯一在售的新古典主义欧式别墅社区

远洋地产在2010年深切考量城市发展及世界精英的居住需求，聘请国内外顶尖团队，以“奢华有道，适享人生”的项目理念打造“墅天地、著人生”的奢适别墅产品——远洋天著。项目具有低密度，高绿化，多赠送的特点，且产品类型独特创新，科技性较强，是北京东五环唯一在售的新古典主义欧式别墅社区。远洋天著以联排别墅为主，项目北侧配置了部分空中别墅产品。联排别墅部分户型面积主要在375平米左右，还有部分560平米左右的户型，赠送地下室、中央庭院、前后私家花园及露，使您的实际使用面积远大于您的购买面积。空中别墅采用全精装交房，户型面积在160平米至320平米之间。

远洋地产，远洋天著黄金墅，38000元/平米起售，即买即住。

远洋天著 品牌房企 远洋地产——巨额资金成本，仅是打造“城市别墅”的开始。

远洋地产甄选“世界经济驱动枢”东南五环之优势区位，巨资打造城市别墅样板——远洋天著仅土地成本、代征绿地、道路整治、市政配套、电力改造等前期资金成本即达数十亿，只为匹配世界精英的居住标准。

区域优势 CBD—东南五环—BDA，“双核心”主宰大北京的现在与未来。

远洋天著，近邻东南五环，咫尺CBD与BDA双核心地带。向内，占据国贸中心、新光天地等北京具国际生活品质场所；向外，坐享亦庄新城“世界经济驱动枢”之无限前景。

配套优势 寰球都市中央配套，定制“城熟化”国际标准。

远洋天著以沃尔玛山姆会员店、城乡世纪广场、华联力宝广场为代表的日常配套圈与咫尺相邻的东方广场、新光天地购物圈完美交集；以同仁医院亦庄分院为代表的医疗配套圈与BDA实验学校等为代表的名校教育圈交合辉映……再加之27洞鸿禧长新高尔夫球场的休闲商务配套，构城一条全景生活服务链的系统配置，让这里成为具备真正国际内涵的生活样本。

景观规划

五重欧式景观规划，臻筑衡氧境享天成。首重景观：4000亩国际企业文化园、120公顷鸿禧国际高尔夫俱乐部，只为匹配世界精英的居住需求；第二重景观：16万平米的代征绿地，引领世界精英的盛世芳华；第三重景观：绿地中央景观，礼敬贵裔上流生活气度；第四重景观：组团间绿地景观，臻筑衡氧天成之怡然心境；第五重景观：私家庭院，礼而有序地营造王爵归家旋律。

建筑产品

低密别墅排布，匹配您的非凡身份。在建筑外观上，远洋R26;天著取意“新古典欧式建筑”风格，以厚重而摩登的形体展现进取、向上的精神。总建筑面积24万平米，以城市罕有的低容积率排布，每户100-150平米的赠送空间，如挑空、露台、私家庭院、地下室等，使人性化与尊崇感淋漓卓显。

主街生活

2万平米商业旗舰，锻造主街生活典范。遵循“城市美化运动”与John Nolen的风景如画的“主街”概念，远洋R26;天著2万平米尊崇商业街有序得将不同功能建筑和谐联动，为城市精英锻造同步国际的主街典范。

生态智能

科技加冕未来，领先国际的生活标准。远洋天著，博采智能系统，构创国际化人本居住，采用生态透水、静音排水系统、阳光车库、健康新风、静音空间、环保建材、灯光管理等系统，比肩国际级舒适建筑。硬件方面更有专属配备物联网、动态监控、行车ETC、数字化物业管理系统、家居智能化等系统，超越现有世界城市安防体系，锻造智能空间。

北京房山金桥国际公寓位于北京市房山区昊天北大街长阳环岛东南侧加州水郡社区内，系中国核工业集团与国润建设集团共同投资，由北京日兴房地产发展有限公司开发建设，由中港合资、北京永隆国际酒店物业管理有限公司管理的公寓式星级酒店。酒店拥有豪华套房、标准客房、酒店公寓等各类房型，可供短住客房65间。酒店是集商旅短住、居家长租、餐饮娱乐、商务会议、休闲购物等现代服务功能于一体的综合型商务酒店。

酒店开业时间2008年5月28日，主楼高16层，附楼16层，客房总数135间（套）。现酒店改为公寓对外出售

北京房山金桥国际公寓主推48-50平米开间，40年大产权房。五星级酒店装修标准，起价11800元每平。

金桥国际酒店公寓坐落于北京房山区长阳中央休闲购物区（CSD）核心区域，五星级酒店装修标准，五星级全方位管家式服务，倾力打造区域内唯一的花园式酒店公寓，完善的硬件配套满足商务、旅游、会议、宴会、休闲交际等多重需求

金桥国际公寓房山项目位于北京市房山区昊天北大街长阳环岛东南侧加州水郡社区内，系中国核工业集团与国润建设集团共同投资，由北京日兴房地产发展有限公司开发建设，由中港合资、北京永隆国际酒店物业管理有限公司管理的公寓式星级酒店。酒店拥有豪华套房、标准客房、酒店公寓等各类房型，可供短住客房65间。酒店是集商旅短住、居家长租、餐饮娱乐、商务会议、休闲购物等现代服务功能于一体的综合型商务酒店。

酒店开业时间2008年5月28日，主楼高16层，附楼16层，客房总数135间（套）。

机构11日发布报告认为，短期内北京一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外，五环内新增项目则普遍“豪宅化”。

对于北京的住宅销售市场，第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，今年第二季度，尽管北京一手住宅供给量和成交量较去年同期有所回落，销售价格指数则保持上涨态势，截至5月末，环比上涨5.0%，同比上涨17.1%。

此前，北京市统计局发布的数据显示，今年前五个月，北京全市商品房销售面积为492.8万平方米，同比增长15.1%。其中，住宅销售面积为305.2万平方米，下降14.8%;写字楼为126.2万平方米，增长2.5倍。

熊志坤认为，短期内北京一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外。五环内新增项目则普遍“豪宅化”，其中，朝阳和丰台将出现最大供应规模。

成交方面，在经历过去几个季度的成交量高位运行后，随着库存的减少，预计下一阶段成交量将继续下滑。熊志坤表示，由于供给的相对有限以及一线城市住宅产品较好的投资属性，短期内一手住宅市场价格仍将维持上涨趋势。

除了住宅市场，在写字楼市场，上述报告显示，2016年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来大规模供应放量，共四个项目合计带来30.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到954万平方米(含自用面积)。

2016年第二季度，北京市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.4%，环比上涨1.2个百分点(含自用面积)。一方面，在租赁需求减少的市场情况下，大规模集中放量增加了市场去化压力。另一方面，P2P等新兴互联网金融公司的退租风潮持续影响着租赁市场，此类租户比重较高的项目受到较大冲击，出租率下滑明显。

租金方面，今年第二季度，北京市甲级写字楼租金降至人民币每平方米每月337.8元，环比下滑0.7%。

“整体需求减少加剧市场竞争压力，促使业主降低租金以换取出租率。另一方面，随着市场对新兴互联网金融公司不良影响的重视，业主越发看重优质租户，对传统行业给予租金优惠，优化自身租户组合。”熊志坤说。

熊志坤表示，2016年北京还将迎来六个新项目入市，预计将带来35万平方米办公面积，全年新增面积同比上涨64%，市场去化压力进一步加大。在未来集中放量和整体需求放缓的市场情况下，短期内北京市甲级写字楼市场仍将面临出租率和租金双向下行的压力。

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今年以来，房地产市场火爆异常，不少地区房价节节攀升。在这背后，土地出让也如火如荼，上半年全国出现了205个地王，比去年同期增加了近百个，房企在“制造”地王之下，加大了举债力度，数据显示，今年上半年房企发行公司债近5000亿，超过去年全年。然而，在河北香河县，房价虽然大幅上涨，但是其土地出让价格却纹丝不动，并且基本以底价成交，土地市场显得“异常稳定”。究竟缘何？据业内人士透露，在这背后，或许存在着土地交易“内定”现象。不过，随着京津冀协同发展，这一现象有可能在香河被打破。

导读

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的土地价格偏低，1000元／平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1/10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

7月10日，天气炎热，河北香河县的最高气温达到36度。位于其北部新城区域的“五矿万科城”项目销售如常。这是万科在香河县的唯一一个房地产项目，目前销售已接近尾声。

两天前，五矿及万科联合体的相关人员前往香河县国土局，准备参与数宗土地的竞拍。途中，竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截，车被撞毁，竞买者遭到殴打。万科随后报警。最新消息显示，警方已拘捕数名嫌疑人，但尚未公布案件的处理结果。

这起事件虽然恶劣，但香河楼市的热度似乎并未受到影响。

7月10日下午，位于“五矿万科城”南侧的“香公馆）”项目开始排号。该项目的原开发商曾因资金链问题而“跑路”，项目也一度被查封。去年被华夏幸福收购并整理之后，即将重新开盘。

销售人员指出，作为现房，“香公馆”的售价将在13000元／平方米以上。去年同期，该区域的商品房价格还只是7000-8000元／平方米的水平。也即，一年间该区域的房价上涨了50%以上。

这也是近期香河房地产市场的缩影。受益于“京津冀一体化”大潮，香河房价近期上涨迅速。市区的二手房均价已从年初的万元以下，上涨到如今的15000元／平方米左右的水平。尽管已经实施限购，北京客户仍然占到香河楼市的大多数。

但繁荣的表象之下，香河楼市仍然表现出种种异化特征，其中，土地价格偏低、涨幅较小的现实，与当前的房屋交易市场极不匹配。多数受访者指出，长期以来，当地市场呈现着扭曲的特征。而万科事件的发生表明，京津冀协同发展的大潮，与房地产开发本土化的矛盾，正在变得愈加尖锐。

耐人寻味的地价

河北省内有着所谓“北三县”的说法，所谓“北三县”，是指廊坊市下辖的三河、大厂、香河这三个县市，其在行政上隶属河北省廊坊市，地理位置上位于京津之间，成为河北的“飞地”。多年来，“北三县”的经济发展多受益于北京、天津两地，期间也多次传出“北三县”被划归北京的消息，但至今仍是传闻而已。

去年以来，京津冀协同发展战略出现实质性的进展，“北三县”成为最大受益区域之一。其中，与经济增长、产业配套相比，房地产市场率先火爆。

据中原地产的统计，今年上半年香河成交住宅7641套，均价7481元／平方米。虽然成交量略有下降，但均价比去年同期上涨31.5%。从具体的签约数据来看，香河县热点项目的均价都超过万元的水平，比去年同期已经翻倍。

当地一家房地产开发商向21世纪经济报道表示，从房地产开发的角度，香河共分为三个片区：老城区、北部新城片区、（国安）第一城片区。其中，新城片区因紧邻京沈高速香河出口，成为房价上涨较快的区域，万科、富力等大型房企均在该区域有项目操作。香河县计划于7月8日出让的10宗土地中，有6宗位于该区域。

“香公馆”项目的一名销售人员向21世纪经济报道记者表示，近期该区域来自北京的购房者占半数以上，其中多数为投资性需求。香河房价近期出现了加速上涨。

这一现象得到香河县城某房地产经纪机构负责人的证实。他表示，近两个月来，香河房价上涨速度之快，多年来甚为少见。且部分热门小区的业主已将房源撤下，等待价高时再挂出。他认为，按照当前的房价增速，年底香河房价有望触及2万元的关口。

相比之下，香河土地市场的反应出奇地平淡。中原地产的数据显示，2016年以来，香河共成交14宗住宅用地，平均楼面价为1056.34元／平方米。2015年，香河成交住宅用地38宗，平均楼面均价1037.53元／平方米。过去两年间，地价涨幅几可忽略不计。

值得注意的是，2015年和2016年，香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看，近两年来的大部分土地都是以底价成交。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的土地价格偏低，1000元／平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1/10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

他认为，若不考虑其他因素，在当前京津冀一体化的背景之下，按照该种土地价格水平，香河市场应当成为房地产企业眼中的一片“热土”。

看不见的成本

实际情况似乎并非如此。“开发商真正付出的成本，往往是公开地价的2倍，或者更多。”一位香河房地产企业负责人向21世纪经济报道表示。

该人士表示，香河在土地拍卖中，有一些看不见的潜规则。土地拍卖之前，买主已被默认，其他企业干脆不参加竞拍。因此，香河土地出让经常出现底价成交的情况，现场鲜有举牌竞价者。但地价并非买主需要支付的全部成本。

国土资源部下属机构的一位专家向21世纪经济报道表示，土地出让中的“内定”现象，在当前一些地方普遍存在。其基本逻辑在于，当地企业、政府部门或二者的共同体掌控着土地一级开发及土地交易，对土地资源进行非市场化的分配。有的地方，个别企业垄断着当地的土地一级市场，并对二级市场竞标者有着巨大的话语权。

上述专家还表示，由于土地出让过程的非市场化，“内定”会使当地政府损失大量的土地收入。但部分地方拥有话语权的部门、当地强势企业，往往形成强大的利益共同体，寻求在表面土地出让成本之外的回报。至于开发商在土地成本之外的“额外”支出，在交易各方的配合下，一般都能做到适合的财务处理。

7月8日发生的万科事件，是香河近年来发生的最为恶劣的事件，不排除是由于土地潜规则滋生的“例外现象”。

一旦某地块被“默认”，大部分企业会选择屈从。“项目开发、拿证、预售、交房各个环节都需要政府部门审批，供水、供电、供暖都要跟当地企业合作，所以轻易不敢得罪。”一家多年前曾在香河有过操盘经验的经理人向21世纪经济报道表示。

7月10日，21世纪经济报道向香河县国土资源局发出采访申请，但对方予以拒绝。

“协同”之痛

香河地价虽便宜，但外来房地产企业进入香河以及进入香河后的开发，并没有那么顺畅。

2008年至2010年，香河县以城乡统筹、建设新农村的名义，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。后来暴露出的问题是，当地基层政府以极低的价格获取土地后，再高价卖给企业。该问题在2011年被媒体曝光，国土资源部挂牌督办。2011年5月23日，河北省就香河县大规模土地违规问题通报了处理意见，对9名相关责任人作出处理。期间，河北省国土局还一度暂停香河县的土地审批。

在上述事件中，万科、富力、万通等企业均深陷其中，并遭受业绩和品牌上的损失。如今的“五矿万科城”，正是万科当年的地块被收回后，当地政府后来补偿的项目。

5年过后，在开发商眼中，香河土地市场仍然不乏潜规则。上述曾有过操盘经验的开发商表示，他们在与香河相关机构沟通过程中，发现对方提出的要求“难以接受”。或许与此有关，如今的香河房地产市场，本地开发企业仍为主导。大型知名开发商多集中在香河北部新城片区，且是万科、富力、万通等多年前就已进入的房企。有多家北京房企透露，所在公司近年来也曾有过布局香河的想法，但经过多方考察、调查后决定暂时作罢。

但是，在京津冀协同发展的背景下，随着北京房价的外溢、北京土地供应的稀缺，周边城市的房地产市场显得愈发重要起来。据了解，在京津冀协同发展的大局中，香河被定位为重要交通枢纽和生态城市，同时还将承接来自北京的大量产业转移。

张大伟指出，京津冀一体化对北京周边区域市场有着明显的推动作用，由于房地产市场利益巨大，未来会有更多的房企向这些区域拓展，其与本地“潜规则”的矛盾也将更加突出。万科事件正是这一矛盾的激烈呈现。

中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽2015年7月24日在京津冀协同发展工作推动会议讲话强调，要防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。上述国土部专家据此提出，北京周边一些县市，应该关注建设用地指标违规买卖、房地产过度开发的问题。

以香河为例，随着投资客的增多，当地的房屋空置率也在增加。当地多个项目的销售人员向记者表示，香河的新房购房者中，七八成属于投资客，“有些项目交房一年多了，还一栋一栋地空着呢”。