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近日，日光盘再现北京。7月10日，一年多以前由华润置地、首开股份和平安不动产联合斩获得86亿元地王项目开盘，以平方米单价7万元入市，当日300多套房源售罄，成为北京今年第一个豪宅日光盘。

据《证券日报》记者了解，该盘当天销售30亿元，这意味着首期开盘收回地价款的三成以上。中原地产首席分析师张大伟称，首开华润城为“2016年北京第一日光盘”，而开盘成交30亿元的数字，跻身北京商品房住宅开盘记录第2位，仅次于2013年的中建国际港开盘当日收回37.8亿元。

值得注意的是，上述项目所在地块曾是北京市历史上起拍价最高、自住房最贵的地块，同时这块住宅类的最大单体地块也曾刷新总价地王的纪录。

2015年1月7日，挂牌价高达70.7亿元的丰台区花乡白盆窑地块，被“华润首开平安联合体”以86.25亿元收入囊中，溢价率达21.99%，该价格比北京原总价地王高出11.65亿元。据测算，该地块整体楼面价2.1万元/平方米，纯商品房楼面价更高达3.8万元/平方米。

“高价地王实施快周转战略，将加速解套速度。”某业内人士向本报记者直言，北京市场上不缺豪宅，缺的是超高净值人群，这些富豪有限，走快销路线有利于先于周边竞品抢得客户，免得深陷地王泥潭。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从项目入市表现来看，上周供应市场出现“三高”现象。首开华润城以7万元/平方米的单价入市，当日售罄认购额高达30亿元，创造了今年来的开盘单日认购新高；平谷区的天润香墅湾1号此次开盘均价高达24000元/平方米，在平谷住宅项目价格多处于15000元-20000元/平方米的背景之下，这一价格也创造了区域新高；亿城燕西华府入市价格46000元/平方米，相比去年入市价格上涨幅度高达53%，创造了今年入市项目的最高涨幅。

任启鑫认为，受到政策预期的影响，虽然入市项目价格持续上涨，但需求量仍较为强劲，因此也出现了7万元豪宅“日光”的现象。

而第一太平戴维斯于昨日发布的报告也认为，短期内北京一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外，五环内新增项目则普遍“豪宅化”。该报告显示，今年第二季度，尽管北京一手住宅供给量和成交量较去年同期有所回落，销售价格指数则保持上涨态势，截至5月末，环比上涨5.0%，同比上涨17.1%。

而对于北京的住宅销售市场，第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，短期内北京一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外。其中，朝阳和丰台将出现最大供应规模；成交方面，在经历过去几个季度的成交量高位运行后，随着库存的减少，预计下一阶段成交量将继续下滑。

但熊志坤表示，由于供给的相对有限以及一线城市住宅产品较好的投资属性，短期内一手住宅市场价格仍将维持上涨趋势。

任启鑫也称，受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高，并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。此外，进入7月份之后，商住入市量锐减，取而代之的是普宅项目不断加紧入市，而在上半年业绩战完美收官之后，下半年普宅也逐渐进入提价拉升利润的阶段。

恒大领寓目前在售产品为S11号楼公寓和S8-S13号商铺。一期S11号楼为13层，4梯32户，剩余不足300套，目前在售户型为50平米左右开间，另有少量98平两居房源在售。3.2米层高，开间起价37000元/平，成交均价39000元/平。50平的总价区间180-220万/套， 98平总价区间360-410万精装修，精装标准6000元/平。

恒大领寓S8-S13号商铺面积为20-350平，价格40000-70000元/平。物业费为4.5元/平米*月，50年产权。家电全赠送，样板间已开放。2017年6月30日前交房。

恒大领寓位于环渤海总部商务区的核心位置，毗邻北京CBD的东五环，处于CBD、亦庄、通州等大型商圈中心地带，区域内国际生活氛围浓厚，是接轨世界层级的五星级国际公寓的孵化温床，因此，紧邻CBD的东五环也成为了众多商务人士、国际精英人群的置业板块。

东五环商务新核心，地铁7号线与 “空中小火车”等多线配合通达全城，商务新核心缔造新东五环

据北京市朝阳区“十二五”规划显示，未来，东五环将被打造成北京具国际视野、具竞争力的商务新板块。从政策助力到人群支撑，都决定了东五环将会成为北京建设“世界城市”大背景下诞生出的一座具有示范效果的城市高端商务区的范本。恒大领寓，于此显赫之地，匠造北京东五环五星级国际公寓开篇之作，已经奠定了“领先十年的精英国际住区”至高典范的地段基础。

走进国贸办公室

纵观全球，每一个世界城市的CBD周边必然存在一个宜居之地，比如纽约的曼哈顿与布鲁克林，香港的中环与九龙，北京的国贸与东五环。恒大领寓，位于东五环核心板块，可抵达国贸，为业主节省下大量的通勤时间，顺延繁华的脉络，还原惬意的城市生活本色。

地铁7号线与 “空中小火车”等多线配合通达全城

恒大领寓紧邻地铁7号线首站，9大换乘车站通达全城。除此之外，京哈、京津高速，以及联袂五环及四环的首条“空中小火车”，均可确保业主的高效出行。

领先十年的国际精英住区，6000元/平方米装标的五星级奢装公寓，全屋品牌家电随房赠送

恒大领寓是北京不限购的“五星级国际公寓”产品。作为北京CBD的外延居住板块，东五环区域缺乏与之相匹配的高端人居产品。恒大领寓以超前的行业眼光，确定了其与众不同的产品定位，这不仅是对京城“五星级国际公寓”市场匮乏的有力补充，更是北京建设城市道路上期盼已久的人居价值升华。

特聘设计团队打造ART-DECO风格建筑，挺拔俊朗。首推的S9号楼，均为50平米方正的户型设计， 4.1米的超大面宽和3.2米的大尺度层高以及阳光落地窗，达到了让普通公寓望而却步的高度，以空间的超越打造生活的载体。客厅与餐厅空间功能分布合理、妥帖舒适，经过深入研究都市精英人群生活方式后，在尺度、动线、位置上精心规划，满足人性化的居住体验。卫生间、书房、玄关的设计自如灵动、轩敞明亮，细节精到、材质精良，将功能性与舒适性完美合一。

恒大领寓以6000元/平米精装标准，从国际化生活方式入手，创新性地推出4大“体验系统”，成为市场上全新的看点。通过入户系统、厨房系统、卫浴系统、客卧系统等4大“体验系统”全方位地营建国际先进的人居生活，找到回归传统宜居态度的指南针。

贴心商业配套，温馨生活相伴为让业主享受到阳光般的温馨生活，精心配建了1.5万平米的恒大御景湾汇金街，与各方合作全方位提供超市、餐饮、洗衣店、银行、药房、健身会所、美发、书吧、养生、小剧场等服务，“十全照顾”满足城市精英会客、休闲、娱乐等多维的生活与精神需求。

物业，管家般呵护生活

恒大领寓由恒大酒店集团专业团队为业主提供体贴入微的“管家式”服务，从前台接待、商务社交、生活日常等标准的五星级酒店服务，到依照业主需求的定制型服务，周到体贴深层呵护主人的需求。

国内地产隶属“三强”的标杆企业集团

恒大地产2013年进军北京，一举拿下五大地块，并通过集团化、品牌化的高质量开发模式，为北京筑建起行业标杆。恒大领寓作为恒大地产进京之后的商业开发项目，严苛践行集团化高端产品建筑标准，精筑旗舰级公寓产品，深耕北京市场，树立标杆形象，为无忧置业保驾护航。

双河交汇，八大公园环绕，教育、医疗、休闲、娱乐等多元化生活全配套

外部双河交汇，八大公园环绕，整体绿地覆盖率高达286公顷；芳草地国际学校、五方肾病医院等多家教育和医疗机构，且周边配有3.5万㎡社区型商业，涵盖大型超市、餐饮、美容美发店、药店、健身、SPA养生、金融投资、银行等多元化生活配套。

不少购房人在选购二手商住房，还是选购二手住宅上做权衡时，往往会搞不清两种房产的区别。这有时候会影响购房人的判断，而耽误了交易的时间。购买二手商住房与购买二手住宅究竟有什么区别呢？北京晨报记者邀请业内专家为大家买房答疑解惑。

区别一：

二手住宅属于限购范围

北京二手商住房与北京二手住宅，哪个限购呢？专家表示，“在北京，二手住宅属于限购范围，购房人只有符合北京购房资格，才能购买二手住宅。特别是对于外地人而言，需要在北京连续交纳个人所得税5年，或是连续交纳社保5年，才有资格购买二手住宅。”

“与北京二手住宅不同，北京二手商住房不属于限购范围。但需要注意的是，北京通州区商住房在今年5月被限购，但其他地区商住房仍然不属于限购范围。”也就是说，二手商住房并不限购。

区别二：

二手商住房办理商贷利率上浮10%

在北京，购买二手住宅可以使用公积金贷款，但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。

“上述两种房产，使用商业贷款，贷款利率是不同的。购买二手住宅，可以按照各家银行规定而享受贷款利率优惠。但购买二手商住房，使用商业贷款，利率上浮10%。”曾胜男说。

区别三：

购买两种房产交税不同

在北京二手房交易中，购买商住房与购买住宅所要交纳的税费有不同。“购房人购买二手住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。”

业内专家曾胜男举例介绍说，“以北京某一小区为例，网签价为100万元，面积为80平方米，原值50万元，购房人是买首套房产。如果这套房产是住宅，属于满五年唯一房产，增值税、契税都是免征的，购房人只需要交纳契税1万元。如果这套房产是商住房，购房人需要缴纳所有税费，共计18.44万元。”

区别四：

二手商住房不能落户

曾胜男表示，通常情况下，北京二手住宅有70年产权，是可以办理落户的。但北京二手商住房的产权有50年或40年，不能办理落户。

自“廊九条”实施以来，燕郊楼市就陷入沉寂，不过上月燕郊二手房市场成交火热，关于燕郊二手房的限购政策也再次传出。昨日，有消息称，从7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，此次限购试运行一周。北京商报记者从多家当地中介公司处证实了这一传闻。业内人士表示，此次燕郊二手房市场限购与“廊九条”内容一致，重提的目的在于进一步落实限购政策，在抑制投资需求的同时，燕郊二手房市场将迎来买卖窗口期。

再次限购

昨日，有传闻称，三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室（以下简称“三河房地产工作小组”）再次发文，具体内容是：“从7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，此次限购试运行一周。”

北京商报记者就此传闻采访了当地的二手房中介公司，三河市兴达房地产经纪有限公司等多家中介公司经纪人均表示该消息属实，并称多家中介公司都收到了这份红头文件。

事实上，燕郊二手房限购政策早已于今年4月出台。4月1日晚间，廊坊市政府发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出九大调控措施，被称为“廊九条”。4月11日，三河市人民政府官网曾以三河房地产工作小组的名义发布了三河版的“廊九条”限购执行细则，规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”，上述“7·7三河二手房限购”的主要限购内容也是这一项。

业内人士表示，实际上，三河版“廊九条”发布后，在二手房市场并未严格执行。据兴达公司经纪人小赵透露，最近两个月，在燕郊购买二手房并未受到限购政策影响。

二手房市场转热

自“廊九条”政策出台以后，在一个多月的时间里，暂停预售证发放、核查可售在售房源、虚假广告、清理路面分销渠道等督查措施，让燕郊楼市陷入了短暂的冷淡期。

业内人士认为，燕郊楼市再度走热的原因在于6月17日的一份文件，叫做《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，在这个文件里，北京城市副中心与北三县的规划蓝图被提上日程。这与之前的传闻有些相似，三河、大厂和香河三地的用地规划、人口总量指标以及建筑规划，将归属北京市通州区政府和河北省廊坊市政府共同管理。廊坊市的资源原本是没有办法与北京相提并论的，但是首先副中心的确立，让人们看到了北三县这个价值洼地，而这一文件更是给了北三县楼市更多的想象空间。

预留政策调整空间

“限购政策被再次提及，目的在于抑制过热的燕郊二手房市场。因为在新房市场趋于平稳之后，仍然存在的购房需求流向二手房市场，导致6月燕郊二手房市场走热，重提限购政策目的也是在于稳定市场价格、抑制投资性需求。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

此外，此次限购政策提出试行一周的举措，也是担心在过度打压后市场突然转冷，造成新的不稳定因素，此举可以搜集限购政策实施后的市场反应，保留政策的调整空间和余地。

尽管楼市政策收紧，但业内却并不认为会影响燕郊楼市整体看涨的趋势。从去年夏天开始，紧邻通州的燕郊、大厂等地楼市量价齐升，火热程度甚至超过了一线城市。据了解，目前燕郊几乎无新房项目在售，近期将要开盘的黄金蓝湾价格达到3万元/平方米；二手房小区单价基本都在2万元/平方米以上。

不过，燕郊二手房市场也将迎来买卖窗口期。业内人士认为，目前燕郊楼市热度高、价格预期高，处在政策变动期，正是投资客出货的好时机。但也有一种观点是，未来燕郊楼市会继续上涨，投资客会继续持有，等待更好的出货节点。

旭辉E天地紧邻西南五环,位于良乡高教园区核心,距离地铁房山线良乡大学产站约200米,由包括北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学等全国五所重点大学环绕,。区域位置优越，东临中核科技园（在建中）、航天科技园（规划中）,南侧为窦店现代制造业产业基地和燕山石化新材料基地,西接房山配套成熟的良乡商圈,北接华北地区奥特莱斯。交通便利,开车约5到达CSD商圈,走京港澳高速约22公里到达西三环六里桥商圈，约30直达金融街商圈,集教育\医疗\超市\银行\公园\科技园等多种综合配套为一体的地铁上盖学府不动产

目前在售房源有33平方米、38平方米LOFT产品，均价2万元左右，总价70万元起，共有40余套房源，现房销售。

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北京城乡世纪广场莫尔空间项目位于北京具潜力的亦庄BDA黄金位置，项目总建筑面积30万平方米，由15万平米Shoppingmall与高品质高智能创意工作室构成，商业涵盖品牌超市、国际名品荟萃、五星级国际影院、多功能演艺中心等全方位多元业态。

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图为中介叫价1.4亿元出售的“十七格格府”外观，门外有“默玉”和“私家宅邸 非请勿入”的门牌。 康佳/摄

赶集网上出售“格格府”的页面截图。

近日网传“香山公园十七格格金默玉府邸”出售，房产中介称该院落为肃王府十七格格金默玉住所，是香山公园内一座独栋院落，因属祖产具有永久产权，叫价1.4亿元。昨日，香山公园管理处释疑，该建筑并不在香山公园里，而是在公园外的山上。市文物局也表示，经多方核实，该处并非“格格府邸”，应是近年新建筑。

事件：出售格格府 号称系祖产

“出售‘最后的格格’金默玉府邸，香山唯一一套产权清晰的古建筑，地上两层、地下一层，占地1067平方米，可停7辆车……”类似信息在赶集、搜狐等多个二手房交易网站均可看到，部分内容里还注明，该房屋是清末肃亲王府的祖产，具有永久产权，并附有房产中介工作人员联系方式。

记者在链家官网上也找到这条信息，图中可见一中式院落，内有一座二层仿古建筑，回廊、角亭、假山一应俱全，室内装修豪华，家具电器齐全，链家官网标价1.4亿元，文字介绍为“此房曾是清朝肃亲王第十七女金默玉（爱新觉罗·显琦）在北京避暑的府邸，房屋外部格局不可以改动，2015年末将屋内和庭院翻新装修完”。

“十七格格府邸”出售的消息在网上引起广泛关注，一些网友质疑：“香山公园里怎么可以售卖私人府邸？”“房屋永久产权是怎么说？”

中介：拒透露房主 产权非永久

带着这些疑问，记者致电链家地产中介。一位工作人员介绍，该府邸确为清朝肃亲王十七格格金默玉府邸，“清朝末年盖的宅子”。至于金默玉是否在内居住过，对方回答“听说是住过的”。记者查询发现，公开报道显示上世纪90年代末期金默玉在河北廊坊创办日语学校，并在廊坊置业，很少回北京。中介称，原府邸近年来重新翻修过，但原主体格局没变化。虽为格格府邸，但他说院落并非保护建筑，且是私产。

被问及和香山公园的关系时，对方称“格格府邸”就坐落在香山公园内，出入园区不会被园方阻拦。对方还坦称，由于建筑位于山区，基础设施尚不完善，无天然气、污水管线等。

关于“永久产权”的疑问，对方表示，近日房主新办理了房产证，该房屋现属于普通商品房，只有70年产权，但房价不会因此变动。至于房主的身份，他称不便透露。

村民：不知格格名 本是村民房

昨日上午，北京晨报记者来到香山，经多方打听终于在塔后身村找到这座“格格府邸”。建筑位于半山腰的一个村里，院落围墙很高，门口摆放着一对石狮子，大门紧锁。大门一侧挂着一副铜质门牌，上书“默玉”二字，下边注明“私家宅邸 非请勿入”。

在地下车库内，记者见到照看房子的工作人员。他告诉记者，此处正为十七格格默玉消暑住所，叫默玉府，2015年房东对房子做了重新装修，今年年初开始对外售卖。他说几个月里有不少中介带着客人来看房，都是有钱人，“但这种豪宅不是谁想看就能看的，你得提供资产证明你有能力买房，才能进去看房。”

对于该建筑何时所建，他表示并不清楚，只知道重新翻修时并未改变过建筑主体结构。他告诉记者，“房子里还挂着原来的一些物件儿，我还看见过房主和格格拍的照片呢。”

但记者询问村里多位村民，对方都不知金默玉是何人，也没听说过“十七格格府邸”。一位在此居住几十年的老住户告诉记者，“默玉府”并非古建筑，“哪儿冒出来的什么格格呀，上世纪80年代那块儿还是我们本村村民的房子，后来有个有钱人把几间房买下来推平，才盖起这么一间大房子。”

文物局：非在册文物 应为新建筑

香山公园管理处宣传科科长表示，中介所言的“府邸”不在香山公园内，“府邸”与香山公园也毫无关系，之前并未听说过附近有十七格格的府邸。“今年3月，我们监测到链家利用‘香山公园内’这样的信息出售这套房产，我们随后发了律师函要求他们更正，但这两天又见网上冒出来这些信息。”

记者将该情况反映至北京市文物局，宣传教育中心工作人员称，文保处从相关人物、建筑地址、建筑名称等多方面查询，均未找到该建筑相关信息，可确认该建筑并非登记在册的文物，“应该是近年来新建的建筑”。

■新闻人物

格格金默玉是谁？

金默玉，本名爱新觉罗·显琦，1918年出生于辽宁旅顺，清朝末代肃亲王爱新觉罗·善耆之女，排行第十七，被称为“清朝最后一位格格”，川岛芳子是其胞姐。金默玉四岁时父母双亡，由三位异母姐姐抚养长大。新中国成立后，金默玉致力于教育事业和中日友好交流活动。2014年5月26日，金默玉在北京因心脏病发去世，享年95岁。

律师：房产皆永久

土地有期限

不少网友对“房屋永久产权”发出疑问，记者咨询北京市兰台律师事务所包华律师，他表示，房子的产权一直都是永久的，所谓的商品房“70年产权”更严谨地说法应该是“70年土地使用权”，“房产本身不带期限，土地是带期限的，但因二者不可割离，所以大家就用比较通俗的说法来讲。”

包律师表示，中介所谓的“永久产权”，实际应为私产房。“私产房所用的土地是从历史形成中取得的，这种情况下土地使用权没有期限，但如果遇到政府拆迁、土地整理等，土地使用权也就相应没有了。”

2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变，加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是，北京楼市高端化的现实，平均价格不断被刷高，豪宅遍地。但同时，土地供应的严重不足，也导致中低端优质房源愈加稀缺，这样的失衡进一步加剧了楼市风险，也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是，不少开发商上半年超额完成了任务，处于不差钱的强势阶段，即便下半年楼市反转，期待价格迅速回落似乎并不容易。

下半年住宅高端化趋势难以逆转

从2015年开始，楼市成交的持续火爆，高价地王的频频拍出，让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示，上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米，也是第一次稳稳站上3万元关口。

价格提高的直接后果就是豪宅泛滥，刚需离场，中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。

就像上周开盘的几个住宅项目，报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐，此次开盘均价48000元/平方米，而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米，涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘，已经比一周前每平方米上涨4000元。

即便价格跳涨，却仍然能够获取市场认可，两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析，普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。

而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。

中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场趋向改善化，高端化。上半年，累计签约商品房住宅24186套，而楼市实际供应量只有12926套，供需比高达1:2，高端化趋势明显。从供需比看，2016年平均单套住宅成交均价高达510万，而相比2015年上涨幅度达到了34%。

数据显示，今年新房总成交额达1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。

从成交比例看，1000万以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看，也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目，签约均价在3万以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。

不难看出，地王频繁出现，顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万，而按照目前的房价，地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。

商住楼挑大梁的情况或将终结

虽然房价不断跳涨，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了，而主要得益于商住楼的大行其道。

来自中原地产市场研究部的统计数据显示，今年上半年普通住宅的成交仅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多，达到了24418套。

之所以商住公寓如此受欢迎，一方面是由于总价低、不限购的因素，导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面，“商住限购”的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能，这也刺激大量商住项目在上半年积极推出，赶在政策出台前销售。

不过，这样的做法同时也透支了商住楼的需求，造成了上半年的商住过于火热，下半年很可能难以为继。

虽然商住限购一事已经被相关部门否认，但由于否认得相对含糊，导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购？谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某商住项目相关负责人告诉北青报记者。

张大伟也预计，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，下半年将趋于稳定。政策的不确定性，将使商住市场观望气氛浓郁。

另外，也有多位业内人士表示，主管部门对商办类项目限购只字未提，就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定，不管限购不限购，商住项目难以像上半年一样风光无限了。

市场最大风险来源于 中低价优质房源缺失

而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆转，将带来一个最直接的问题，中低价房源去哪里淘？中原地产首席分析师张大伟就认为，下半年乃至未来市场的风险，主要就在于中低价优质房源的缺失。

土地成交数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中，只有不到4成是商品房住宅，约为38.7万平方米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上，售价保守估计也在7万元以上，几乎没有中低价房源的空间。

不仅如此，很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格，但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准，也给未来销售带来了更大难度。张大伟告诉北青报记者，“五环外的高价地王难以入市，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至上半年，销售额只有224.8亿，很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。”

对于下半年市场来说，中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾，而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。

信贷政策有收紧趋势  楼市或将进入调整周期

除此之外，信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热，很大程度上源于信贷的宽松，对于二套房贷款的宽松，使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策，下半年恐怕难以持续。

张大伟表示，从政策走势看，2016年下半年，北京受到影响较大的将是信贷政策，如果信贷政策不能继续宽松，下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。

而当前，关于信贷收紧已经有所苗头。近日，中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉，工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例，即由过去的50%降低至30%。这也意味着，购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。

“一旦首付比例接近全款的额度，这对于北京商住房的影响将是致命的。”业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案，但不排除更多银行跟进的可能。

另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来，首次收紧，有业内人士判断，一旦楼市成交失控，监管层可能会通过收紧住房贷款，遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧，带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。

下半年楼市即便调整 房价回落空间也不大

“由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势，下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整的过程。”对于下半年何时是购房时机，郭毅对北青报记者表示，新房市场在地价刚性成本的支撑下，加之未来供给不断稀缺的客观事实，因此尽管成交量有可能企稳甚至小幅下滑，但价格仍将保持稳定上涨的态势，如果计划购买新房还应尽快出手。但是，如果计划购买二手房则需要更加谨慎。由于二手房价格的主导权掌握在小业主手中，价格的变化会比较灵活，下半年楼市的调整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出现价格的小幅回落，所以，计划选择二手房的购房者，首先要考虑地段，其次要观察二手房源和成交量的区域市场供需情况，特别是计划购买户型的供应状况；第三要尽量选择附加值高的二手房，比如临近地铁、学区房或者未来区域有可以预见的利好，这样的二手房价格才能够保持坚挺。

与之类似的观点，张大伟也认为，价格回调的压力主要在二手房上，尤其是城区二手房在价格涨高之后有可能回调。但对于新房来说，由于上半年大部分房企已经完成了超过70%任务，下半年即使楼市调整，价格回调空间也不会太大，但是成交量萎缩可能性会增加，楼市将会进入深度博弈。

另外，同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。由此可见，北京楼市风险不大泡沫不高，高端盘价格甚至还有补涨的空间。