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“国锐空间”项目位于霄云路国航世纪大厦，地处中央涉外区之全球门户——三元桥东的赫达地段。CBD、 燕莎、丽都、亚奥，京城四大著名涉外商圈围合，四大使馆区环相拥绕，与太阳宫国际生活社区毗邻。区域内集纳京城60%的外资企业，50%的顶级涉外酒店，众多聚落在此的外藉商务人士带来了巨大的租务市场，未来增值潜力不可估量；同时，毗邻的北京最成熟的涉外商圈——燕莎商圈的区域开发用地渐成真空之势，其饱和后向周边扩张的进程会让区域内的交通、市政配套、休闲购物等条件更趋完善，其周边商机的增加更趋明朗

“国锐空间”项目所在大厦是由中国航空集团公司建造的纯5A智能甲级写字楼，于2015年建成，占地面积19667.65平方米，总建筑面积138199.4平方米，地上24层，地下3层，以百米地标级视野俯瞰东三环全景，其独有的地缘优势及人本建筑理念将为入驻企业开启商务模式的新纪元。

自此，澳西经纪在成功运营“金长安大厦”的基础上，强势进驻燕莎商圈，此举丰富了集团的产品形式，开拓了新的经营局面。在商业资产运营领域进一步提高了行业知名度，在同行业中占领先机，走出了对外拓展的坚实一步！

用益金融信托研究院最新统计数据显示，11月份集合资金房地产信托发行数量27个，发行规模138.99亿元，与前几个月两三百亿元发行规模相比，大幅缩减。

成立情况更不乐观。11月份集合房地产信托成立数量27个，规模62.01亿元，11月份第二周甚至出现房地产信托零成立的罕见情况。10月份，房地产信托成立规模103.79亿元，环比下降了约50%，似乎已进入“寒冬”时期。

用益金融信托研究院报告指出，房地产领域规模呈现大幅缩减状态，可以看出楼市新一轮限购政策对房地产信托市场造成影响。

光大兴陇信托研究员罗凯表示，集合类房地产信托近期融资规模下降，原因有三点：一、目前处于房地产小周期的顶点；二、政策全面收紧，国家明确限制资产泡沫，住建部、银监会等部门从分兵到合进，对房地产市场进行调控；三、刚性购房需求增长速度趋于下降，二手房供应增速抬头，城镇化人口流入速度边际递减，没有支撑房价长时期高速上涨的基础。投资者普遍认为房地产的进一步增值空间逐步减小。

房地产信托风险正在升级已成为市场共识。国金证券分析师王聃聃表示，尽管由于地产政策存在滞后效应，10月份房地产投资同比增速仍处于高位，且房屋新开工面积同比增速仍在上行，但地产行业下行趋势已基本确定，房地产企业将面临较大冲击。

房地产信托成立数量下滑，一方面与调控政策作用下地产行业扩张速度放缓有关，另一方面也是信托公司主动收缩投资规模以防范风险的结果。预计随着楼市政策衍生的收缩作用显现，地产类信托规模或将继续下滑。而作为信用风险事件相对集中的行业，预计中期内房地产行业信托兑付风险事件可能加速爆发，建议对此类信托产品保持谨慎。

实际上，房地产信托是信托公司传统业务，也是很多信托公司的重要收入来源，每一次房地产市场的调控，不仅是对房地产企业的考验，也是对信托公司的考验。记者采访了解到，信托公司自去年以来就对房地产信托态度谨慎，某大型信托公司高层表示，房地产项目不可能不做，但需区别对待，看地域、交易对手等，三四线城市项目不做，商业地产尽量不碰，即使做也会非常谨慎。愿意投资的包括一二线城市刚需、改善型住宅等需求稳定的项目。

用益金融信托研究院称，当前房地产市场对资金仍有较大需求，作为信托公司重要的利润来源，房地产信托未来仍将是信托公司的主要经营业务之一，但是其经营模式和发展方向可能发生新的变化。

复旦大学信托研究中心教授殷醒民说，信托公司在风险可控的前提下，可积极配合房地产“去库存、补短板”政策，支持保障性住房建设和棚户区改造；探索开展并购信托，促进房地产企业兼并重组；探索开展房地产信托投资基金业务（REITs），助推商业地产去库存；探索通过资产证券化等合规方式，帮助银行盘活存量房地产信贷资产。

针对“高不可攀”的一线城市房价，经济学家、北京师范大学教授钟伟近日撰文指出，否定一线城市的房价泡沫很困难，京沪深房价存在泡沫，而且是“巨大的泡沫”。至于泡沫何时破灭，可以观察M2增速和人民币兑美元汇率两个快变量，以及储蓄率和家庭部门税制两个慢变量。“运气不好的话，快变量也许就足够了。”

钟伟说，京沪深房价有巨大的泡沫，并用三个例子来解释。

一是京沪不少单套住宅过千万的小区，凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。

二是有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。

三是如果计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。

“这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。” 钟伟说。

至于京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃？钟伟指出，泡沫之后，也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。可以粗略地观察两个快变量和两个慢变量来观察泡沫的存亡。

首先一个快变量是人民币广义货币增速。股票和债券对利率、汇率等的反应和价格调整非常迅速，几乎没有粘性，但楼市价格似乎有较强的粘性。当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。

另一个快变量是人民币汇率，可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。

第一个慢变量是储蓄率。目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当人们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。

另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。

钟伟说：“京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。”

930新政”的影响持续显现。11月，北京二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%。2016年，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月不足2万套说明市场热度明显下降。

据伟业我爱我家集团数据中心统计，截至11月底，今年北京全市二手住宅的网签总量已突破25万套，达255339套，环比2015年同期增长了46.48%。从目前的市场走势来看，虽然12月份的网签量受新政影响仍将延续继续回落的大趋势，但全年的网签量超过2009年266854套的历史最高纪录应是大概率事件，2016年全年北京二手住宅网签量有望创历史新高。

从2016年各月的网签量走势可以看出，今年北京二手住宅市场先后经历了两次上升期，分别在3月、9月实现了单月网签量超3万套，形成了两轮市场爆发。正是这两轮爆发有可能最终将今年的北京二手住宅交易量推向历史新纪录。

京粮大厦，国贸核心区，低至7元起，交通便利的甲级写字楼出租。京粮大厦位于国贸桥东南，通惠河之侧，紧邻双井桥，高品质，高性价比的写字楼出租，京粮大厦紧邻地铁10号线双井站，距国贸地铁仅500米，是目前CBD区域少有的全套层放量出租的现房，全新内装写字楼，套内面积为毛坏，框架结构层间大小可灵活组合，总建筑面积43000平方米，大厦同时配备了具有同时翻译功能的会议中心，餐饮、银行、娱乐中心等也一应俱全，大厦特色水幕大堂，彰显楼座档次，提升绿色指标，是一座设施完美的甲级写字楼。

京粮大厦目前可租赁面积为195平，270平，334平，393平，报价7.5元不含物业费，663平，1442平，报价7.5元/平，全含。

京粮大厦位于cbd核心区，东三环沿线，43000平甲级写字楼，京粮大厦紧邻地铁10号线双井站，距国贸地铁仅500米，是目前CBD区域少有的全套层放量出租的现房，全新内装写字楼，套内面积为毛坏，框架结构层间大小可灵活组合，总建筑面积43000平方米，大厦同时配备了具有同时翻译功能的会议中心，餐饮、银行、娱乐中心等也一应俱全，大厦特色水幕大堂，彰显楼座档次，提升绿色指标，是一座设施完美的甲级写字楼。

京粮大厦产权方北京粮食集团有限责任公司（以下简称“京粮集团”），是北京市人民政府出资组建的大型国有独资企业，是首都粮油应急保障唯一执行主体。自1999 年成立以来，京粮集团秉承“为民承重，兴粮富国”的企业使命，实施“做市场、做品牌、做资本” 的发展战略，全力保障首都粮食安全，积极参与市场竞争，走出一条创新发展的健康之路。

京粮集团所属二级企业32家，参股企业8家，拥有粮油储备、粮油贸易、粮油加工、商贸服务、商业不动产五大产业板块，初步构建起“一链两翼多园区”的都市粮食产业新格局。2015年，京粮集团总资产180亿元，粮油仓储容量510万吨，年粮油加工能力420万吨，年粮食经营量800多万吨，商业不动产经营面积70余万平方米，年销售收入243亿元。

京粮集团已成为全国粮食行业具有市场竞争力、品牌影响力、供应保障力、产业带动力的知名企业，在首都粮食安全流通体系中发挥着主渠道、主力军、主载体的作用，培育了“古船”、“绿宝”、“火鸟”、“古币”、“华藤”、“大磨坊”、“正大”等众多知名品牌，“古船”品牌价值跃升至73.95亿元，荣获了“全国农业产业化龙头企业”、“全国食品工业科技进步优秀奖”、“北京影响力信任大奖”等诸多荣誉。“十二五”期间，京粮集团继续坚持以科学发展为主题，优化结构，突出主业，全力打造中国最具竞争力的现代粮食产业集团。

京粮大厦优越的地理位置，低至7.5元/平米/日的租金，多种面积组合，cbd区域最受欢迎的写字楼出租。

全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗？

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资的70％，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久就会回到正常的状态。

不少业界专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展**。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，基于房地产周期的经验和未来趋势的判断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短暂的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。

全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗？投资面大、产业链长的房地产行业，未来的发展空间和机遇在哪里？新华社记者近日赴多地调研楼市，采访了业界、学界和政府官员。

房地产市场进入衰退期了吗？

房地产市场进入衰退期了吗？房地产投资需求峰值是否已过？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。

过去15年，我国房地产业以超过20％的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1％。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6．6％。

刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资70％，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。

不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。

万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。

融创东南区域公司副总邵佳认为，中国楼市存在大周期和小周期，整个大周期是向前的，目前只是处于投资过热的一个小周期。

北京一家知名民营房企区域负责人认为，近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控，非理性上涨是一种不健康状态。“我们相信房地产市场会平稳增长下去。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，基于房地产周期的经验和未来趋势的判断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短期的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。

未来发展空间还有多大？

爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。

房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势，也讨论着是否有房地产泡沫。

杭州透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。

但对于房价过度上涨的危害，业界却持普遍一致看法：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少，并对社会风气带来不良影响。

长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？

在控制好投资和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

“城市里改善性需求生生不息，人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。

房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说，根据调研结果，三四线城市居民的改善性需求很明显，尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇，未来空间依然很大。

调控如何因城施策？

房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和行政之手。

当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。

中国房地产业协会原副会长朱中一说，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。

“房地产调控须实行分类指导，因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说，热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。

刘肖说，因城施策不仅要从需求端发力，关键要在供给侧结构性改革的大思路下，从土地、房产的供给端着手建立长效机制，优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。

对于北上广深等一线城市，北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议，盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“虽然一些城市的房屋空置量无法统计，但房屋空置的情况却很普遍。希望政府优化调控政策，让改善性住房的购买人群可以进入市场。”

受访专家表示，未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务，发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务，打造新型房地产增长模式和产业集群。　　中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说，当前房地产市场区域分化严重，冷热不均，已经产生了资源错配，也加大了宏观调控难度。未来要着力推进均衡发展和协调发展，缩小区域性地区差距和城乡差别，推进公共服务均等化，以产业发展带动科学合理的城镇化，引导人口流动，因城而异制定房地产调控政策，缓解房地产市场严重分化的局面。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年第47周（11月14日-11月20日），北京市新建纯商品住宅（普通住宅+别墅，不含公寓和保障房）共网签675套，环比46周下降6%。其中普通住宅网签497套，环比下滑了12.5%。

春节后，除去国庆所在周，此前北京纯商品住宅网签最少的是第24周（6月6日~6月12日），网签了680套。所以，上周的675套创下了近9个月来的新低。

上周新建纯商品住宅（普通住宅+别墅，不含公寓和保障房）成交量最多的项目是门头沟区的西山燕庐，成交40套。其它居前五的项目分别是泽信公馆、格兰山水、天资华府和金隅澜湾。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，9月30日出台的“京八条”，一方面首付比例的提高，使得部分资金实力相对有限的购房人群延缓或取消了购房计划，另一方面，新政的落地，对稳定市场预期起到了立竿见影的作用，购房需求的减少，造成了新房市场交易量的下滑。

胡景晖表示，春节前，北京还将迎来一波自住型商品房的供应和成交高峰，这将对平抑北京房价，促进房价的回落起到重要作用。

中科电商谷依托北京大兴区发展布局，构建绿色、生态、智慧的全产业链承载平台.从CBD到CED，北京大力发展北京电子商务中心区，推出了北京电子商务中心区CED的区域品牌，打造智慧型综合产业园区。以电子商务全产业链为特色的北京CED，将以“一区六园”为基础，谋划“一区、两线、三园、多点”的CED电子商务发展空间布局一区：在开发区形成电子商务与实体经济融合应用的主体区；两线：推进地铁大兴线、亦庄线形成电子商务全产业链为特色楼宇群；三园：京东总部、中科电商谷、新媒体基地多点：发挥中国云产业园、京南物流基地、亦庄保税物流中心、新空港产业园等多点配套。

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