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继10月份北京新建90平方米及以下商品住宅价格出现环比下滑之后，上个月这一类型住宅价格继续下滑。北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布了上月北京住宅销售价格指数，其中新建的90平方米及以下的小户型住宅上月价格继续呈现环比和同比的双下滑，其中价格较今年10月份环比下跌0.2%，较上月1%的降幅有所收窄;同时较去年同期也下滑了0.6%，较上月0.4%的降幅有所扩大。

除此之外，其他户型的新建住宅以及全部户型的二手住宅价格则继续小幅上涨。从目前北京房价形势看，新建住宅中户型越大的价格涨幅越高，上月144平方米及以上的大户型价格环比上涨1.9%，同比上涨16.5%，涨幅均呈扩大趋势;90至144平方米的中户型环比上涨1.0%，同比涨10.4%;但小户型则价格下滑。而二手房的价格走势则基本一致，各种户型的环比涨幅均在1.2%至1.4%之间微弱波动，且同比涨幅也都在19.0%左右。另外从数据可以发现，北京二手房的涨价幅度仍然明显高于新房，上个月北京二手房较去年同期的价格涨幅均在两成左右，而新建住宅价格同比都不到一成。

点评：北京新建的90平方米及以下的小户型住宅价格下滑，大户型的价格则上涨，一方面是受需求的影响，大户型更受欢迎；另一方面，受地价的影响，新建的大户型土地价格高，导致大户型的房价上涨。

随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。最新数据显示，11月70城房价指数同、环比均上涨且涨幅扩大，不过城市间房价涨跌差异依然明显，显示消化库存难度仍大。根据中国国家统计局周五公布数据测算，11月70个大中城市新建住宅销售价格同比升0.9%，连续第二个月上升且涨幅扩大。从环比看，11月新建住宅销售价格较上月上涨0.3%，连续第七个月上涨，涨幅亦较前月略有扩大。

“政策效果不断显现，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。

最近召开的中央政治局会议已提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

受制于高库存等问题，中国楼市今年以来的成交回暖和房价上涨，并没有传导到投资端。

不断膨胀的住房库存

让购房者买下众多的空置住房--即经济学家所说的“去库存”，需要多方面的政策支持。尽管央行自去年末以来已经六次降息，将主要利率下调至4.35%的纪录低位，但作为政策弹药库中威力最大的武器，降息政策仍有实施空间。

中国提振需求的努力未能阻止经济滑坡，如今，从“鬼城”到钢厂再到煤矿，政策制定者正在展开新的行动，应对产能过剩和资源错配等供应侧的问题。

野村控股经济学家表示，在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后，中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求，包括加快农民工城镇化步伐，降低住房公积金提取难度，甚至可能还会出台减税措施。

野村驻香港中国首席经济学家赵扬本周在报告中表示，这些措施可能有助于提振房地产销售，在大城市更是如此。

以下是明年可能出现的一些政策变化：

1.贷款规定

中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求，让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份，央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。

下调空间依然存在。从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。不过，陈聪等中信证券房地产分析师在12月14日的报告中表示，决策者会“谨慎”考虑是否要进一步降低首付比例要求，以免门槛过低造成金融稳定风险。

2. 外来务工人员购房

中国还打算进一步推行居住证管理制度，让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证，以此化解过剩的房地产库存。

据新华社报道，中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。报道称，要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

房地产数据及咨询公司克而瑞信息集团驻上海分析师杨科伟表示，为了鼓励农民在城市购买房屋，中国可能很快就会向农民工提供直接补贴。他说，安徽、四川和河南等省的县级政府已经开始提供此类补贴。

杨科伟说，中国可能将允许外来务工人员获得可享受医疗和教育等公共服务的城市户口，鼓励他们在城市定居。政治局周一表示2016年要加快提高户籍人口城镇化率。北京计划启动积分落户制度，让更多人获得北京市户口。

北京、上海、广州和深圳仍然规定，居住或缴纳社会保障费用不到一定时限的人不得在当地购买住房。

3.降低抵押贷款成本

中国还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。中国政府今年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定，现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。

中原地产驻上海研究主管Liu Yuan表示，如果购房者可以获得更多公积金贷款，这将是一个非常强的刺激措施，因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元人民币（10.8亿美元）住房公积金贷款支持债券。分析人士说，其他城市也可能跟进。

今年早些时候有报道称，一些政府官员提出要建立与美国架构类似的国家住房银行。房利美和房地美等美国的抵押贷款金融公司都是政府特许经营的。据《中国证券报》去年报道，中国国家开发银行及住房和城乡建设部已经提交了成立国家住房银行的初步方案。

4.政府采购

有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例，由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。

北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，这将有助于重振市场信心；地方政府应当从开发商手中买入更多存量房，将其转化为保障房，把闲置的资源用起来。

投资大幅下滑

5.减税

住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。摩根大通首席中国经济学家朱海斌在周二于北京举行的记者会上表示，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。中央经济工作会议表示，将努力化解过剩产能和房地产库存，推动地产商整合，鼓励其改变营销策略。同时，将鼓励房地产开发商降低房价以去库存，并表示过时的（房地产市场）限制措施应予以撤销。

此外，中央还表示，将帮助农村居民在城市定居置业。

针对楼市去库存，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。

然而国家统计局18日发布11月70个大中城市住宅销售价格统计数据，70个大中城市中房价环比上涨个数增加，五成城市房价上涨，增幅略有扩大，房价同比跌幅加快收窄。分析人士指出，受前期扶持政策出台影响，房地产市场“暖冬”出现。但是，另一方面房企投资意愿较低，反映出库存较高，后续有政策进一步宽松需求。

此外，会议表示，积极的财政政策需要更加有力，财政赤字需要逐步提高。稳健的货币政策需要加大灵活度，货币政策应为结构性改革提供合适的条件。中国将重点加强经济增长薄弱环节，扩大有效供给。

中央经济工作会议说，中国将采取有针对性的措施，减少贫困，提高企业的技术水平，培育新兴行业，培养人才，提高农业生产能力和质量。

习近平在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重点是落实“十三五”规划建议要求，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。

李克强在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，具体部署了明年经济社会发展重点工作，并作总结讲话。

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楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。专家预期，2016年地方政府手中还有八大底牌措施“去库存”。

三四线城市成去库存重点

“看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。”经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。

也有地产业内人士认为，很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税”。“新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。”

多地去库存政策再升级

事实上，近半个月来，已传出多个三四线城市推出购房补贴政策，去库存政策再升级。

为鼓励本地农民进城购房，洛阳、驻马店等城市近期已纷纷出台各种财政补贴政策。河南濮阳则成为较早试行这一政策的城市，根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。

据了解，已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。

而在三四线城市也有新政策出台。12月9日，杭州市富阳区人民政府办公室下发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知。规定了对于富阳区购房补贴的优惠政策。数据显示，2014年以来，已有超50个城市发布了购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

广深库存尚处合理水平

有分析报告称，目前全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，广州深圳情况又如何？

据合富辉煌的分析报告，年初广州总的库存量为1362万㎡，截至11月初存量则为1425万㎡，但消化周期却从年初的37.6个月降至21.3个月。这得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共计633万㎡，同比上升42%)，去化压力明显减少。

房价点评网广州首席分析师肖文晓表示，广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。

不过，合富辉煌市场首席分析师黎文江则提醒：广州楼市结构性高库存仍在，加上要消化明年的供应，化解库存的压力相当大，不宜轻言库存警报解除。他指出，花都、南沙等区可售库存远超其他区，后续新货供应量更大，不容乐观；而某些板块地王成堆，高房价，同质化竞争，消化难度可想而知。与此同时，广州的限购政策使消费力分流到佛山、清远等地，估计每年有1万套以上。

至于深圳，根据监测，截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化周期为6.9个月。

纵观整个2015年，深圳新房库存一直处于历史较低水平。这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系。深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改；常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平最高。

易居研究院发布的最新数据也显示，深圳新建商品住宅存销比已低于6个月，创近五年新低。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。

12月16日，中国社科院举办“2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会”，预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，房地产低迷至少还需要两年左右的时间，投资将继续回落。

据观点地产新媒体查阅蓝皮书，社科院预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，并预计2016年居民消费价格上涨2.1%，工业品出厂价格下降3.7%，扣除食品和能源价格的核心CPI上涨1.9%。社科院认为，我国经济下行压力持续加剧，2016年加大积极财政政策的实施力度十分必要。同时建议，2016年应继续实施结构宽松的货币政策，引导货币信贷及社会融资规模增长合理适度加速。

在房地产行业方面，社科院认为房地产产业将再次成为稳定经济增速的调节器。社科院指出，我国房地产市场仍处于调整期，房地产低迷至少还要两年左右的时间，预计2016年房地产投资继续探底，将继续回落。

社科院称，2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。在房地产销售方面，今年1-9月，全国商品房销售面积同比增长7.5%，下半年以来持续好转，其中住宅销售面积同比增长8.2%，回暖势头良好。在房地产资金方面，房地产开发企业到位资金增速继续加快，1-9月，全国房企到位资金同比增长0.9%，连续4个月增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端，尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显，其房地产投资有望企稳回升。

在房地产开发方面，1-9月，房地产新开工面积同比下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点，下半年以来降幅首次缩窄，也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象，后续房地产投资增速或将有好转。

尽管如此，社科院仍认为房地产市场仍处于调整期。社科院称，经过十余年高增长后，我国房屋存量已大幅度增加，2013年城镇户均住宅超过1.05套，基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大，住房空置面积较多。

与此同时，随着劳动人口减少和城镇化速度减慢，新增的有效需求减少，2013年近1300万套的销售量基本是房地产需求的年度高峰值，房地产市场已经进入趋势性下跌和周期性减速的双重调整阶段。根据规律，房地产调整期一般需要3-5年，考虑到2014年已经开始调整，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。

社科院认为，从历史经验看，房地产销售形势回暖，经过一段时间之后，必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务，但大城市存量房持续较快减少，住宅开发投资活动必然会逐步增加。大城市存量住房消化任务完成后，住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。

记者昨天获悉，北京住房公积金管理中心昨天发布《关于进一步规范住房公积金提取业务等工作的通知》征求意见稿，其中首次提出，在京工作并缴存公积金的非京籍职工，可以申请使用公积金在户籍所在地购房。

【异地贷款松动】

非京籍可异地使用公积金

住建部、财政部、央行去年下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地申请住房公积金个人住房贷款。

北京从今年1月1日起执行新政，在外地缴存住房公积金的北京户籍职工，在北京购买首套自住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向北京住房公积金管理中心申请贷款。

但对于在京工作且缴存公积金的非京籍职工该如何在异地使用公积金购房，此前并无明确政策。此次征求意见中首次提出：职工在京缴存住房公积金，在北京行政区域外购房的，只受理申请人在户籍所在省份购买的住房，除北京和原籍两地外，在其他地区购房的不予受理。同时指出：在北京行政区域内购房的，除原有材料外，还需提供限购证明。

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