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自5月份以来，北京二手房成交便逐步降温。进入6月，北京二手房签约更是出现了断崖式下跌。在整体市场成交下滑的情况下，购房者的议价能力正在提升，部分房源的报价也出现了不同幅度的让步。

在业内人士看来，市场在量价两个方面均呈降温，或将导致购房者进一步的观望心理，未来一段时间市场将继续回调。

成交量持续萎缩

在连续5周网签量下滑后，北京二手房周成交出现了断崖式下跌。

北京市住建委数据显示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，网签量环比大幅下降61.2%，为2016年以来的最低水平。

在业内看来，二手房网签量的下滑，一方面是由于购房需求减少，成交量持续回落是近期的大趋势。但另一方面，也有端午节假期以及上周商住集中网签的特殊原因。据链家网数据显示，从链家的实际成交量看，6月第二周环比上涨了约17.9%。

尽管如此，从门店反映的情况来说，北京目前正在经历一场二手房的降温。

在海淀学院南路一条街道上，分布链家、我爱我家等多家中介门店。最近一段时间，这些门店的经纪人开始少了些繁忙，多了些等待客户上门的闲暇时间。

看到记者进店咨询二手房，坐在进店接待桌前的一名经纪人热心地开始介绍起区域里的房源。“这套皂君东里的两居室，现在业主报价400万元。类似的户型和朝向的房源，上个月的成交价是470万。端午节之后看房的人不算多，您可以多找几个合适的房源一起看。”

据这名经纪人介绍，4月、5月，区域里卖得最好的皂君东里，仅这一个社区就成交了十几套。“最近估计是该买的都买得差不多了，看房的人也就变少了。”

据伟业我爱我家集团数据中心统计，5月最后两个工作日，全市二手房住宅网签量几乎均接近2000套，但进入6月之后，北京二手住宅的单日网签量便由1000+骤降至500套甚至更低。同时，根据链家网统计，目前的二手房市场房客源比已经下降到3以下，远低于市场繁荣时期的4以上。

部分房源降价

在成交量不断下滑的同时，二手房的成交价格也出现了一定程度的下滑。

根据链家研究院统计，6月第二周，北京通过链家成交的二手住宅成交均价为43959元/平方米，成交价较上一周有1.3%的下降，且已经是5月第四周以来的连续下滑。

整体市场的情况也在具体成交中有所表现。购房者陈先生最近计划换房，在双井区域看了一圈后发现，部分小区的房源出现了降价，“这在4月份简直想都不敢想。”

记者也了解到，在双井九龙花园，百环家园等社区，一些自住的房源业主为了换房或者购买学区房，在报价时下调10万-30万元不等。“相比3月份业主报价比较高的时候，现在有3%-5%降价的趋势”。一位中介人员如是说。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，自3月份北京二手住宅网签量到达顶点之后，市场已经连续两个月降温，进入6月以后，降温幅度明显扩大。预计未来北京二手房市场交易量还将持续走低，而价格在交易量连续多月走低的情况下将逐步止涨，部分区域的部分楼盘或将迎来价格的回落。

链家网研究院表示，二手住宅市场均价回落一方面是由于结构性因素导致，另一方面也说明市场正在回调。同时，入市的供需都在持续减少，具体表现为日均新增客源量较高峰期有大幅下滑，新增房源量为2015年年初以来的最低水平。价格方面回调也较为明显，市场处在降温通道中。

■ 探访

冷

方庄、玉泉营有房源降5万-30万

面对市场的回调，一些区域的部分房源报价也出现了不同程度的松动。

“最近芳星园有一套三居室房源，挂出来两个月了。陆陆续续有人看房，但因为房龄、总价各种原因一直没能成交，最近业主报价降了25万，目前是375万。”方庄区域一中介门店经纪人介绍，方庄区域配套成熟，加上新开通了地铁14号线，经过前一段时间的价格上涨后，买方对价格的接受能力基本上已经到顶，接下来观望的人可能会变多。

记者了解到，在方庄的芳城园、芳群园等小区，也有房源出现降价情况，降幅从5万-30万元不等。

同样的，在玉泉营区域的三环新城，部分房源也在降价出售。

“这套大两居房源的业主，之前对市场的预期不错，不过最近小区里成交的一套房源，户型和朝向和这套房源差不多，均价却低了3000元/平方米。现在业主急售，就降了20万，目前报价为400万元。”位于玉泉营附近的中原地产房产经纪人介绍。

除此之外，邻近的万年花城等小区也有业主降价。区域内的中介经纪人介绍，有些降价是房主之前看市场火热，冒进报价，最近市场趋冷，一些需要资金周转的房主就选择适当下调价格，“有些也不会松动太多，毕竟买卖双方都还在观察市场风吹草动”。

热

部分学区房再热

一季度二手房市场成交爆发后，市场冲高回落，出现了降温趋势，新增房源挂牌单价下降迹象显现。但随着各中小学开始信息采集和招生计划发布，近期学区房入市需求有所增加。

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5月份，北京各中小学开始信息采集和发布招生计划。一些关注入学划片信息的家长按图索骥，学区房入市需求有所增加。根据链家研究院统计，5月第四周入市需求较前一周有51.2%的大幅度上涨，其中很重要的原因便是学区房客户明显增多。

在链家网统计的最近30天带看最多的小区中，芍药居北里位居前十。作为人大附小朝阳分校的学区房，在最近一段时间，小区里的咨询量始终不减。

“都说5月份市场冷下来了，不过芍药居北里5月份的成交量却比4月增长了一倍还多。小区里‘满五唯一’和房本满两年的两居室最受欢迎，一些均价在6万元/平方米左右的两居室咨询量和贷款量更大。”区域里的房产经纪人这样介绍。

国贸城市核心区域，稀缺在售低密度独栋写字楼，建工动力港中心，火爆发售中，建动力港中心由ABC三栋准现房办公楼围合而成，主力开间面积380-420㎡，独栋建面约为4000㎡，层高3.8-4.2m，整栋购买可享冠名权，单套均拥有独立产权。项目预计将于2016年7月开盘，均价53000元/㎡，预计将于2016年12月交房。项目位于百子湾路，CBD核心之地，毗邻成熟商务中心、交通便利

建工动力港中心总建筑面积约5.9万平方米，由自住型商品住房、办公和配套商业三部分组成。项目整体容积率3，绿地率30%，建筑密度30%。建工动力港项目由ABC三栋准现房办公楼围合而成，现已结构封顶，年底即可交付。体量适中，单套约400㎡，独栋建面约为4000㎡，整栋购买可享冠名权，单套均拥有独立产权，充分满足不同企业的办公需求。其中A、B两栋位于四环之上，具备强大展示性。外墙采用陶板外挂装饰幕墙结合玻璃幕墙，强调当代简约的高端商务格调。

建工动力港周边配套：项目领踞北京CBD最核心之地，毗邻国贸中心、建外SOHO等成熟商务中心，更有金长安、大成国际等成熟商务综合体环伺，高档商务酒店、餐饮美食、休闲场所及医疗配套设施应有尽有，大城璀璨，丰熟繁盛。

建工动力港，5.5万每平抢滩cbd最后一席投资胜地。

建工动力港中心，位于北京cbd，世界五百强云集之地，cctv，btv等传媒产业龙头，德意志银行，北美信托银行，瑞士银行北京代表处，等金融机构汇集于此，集合金融，外贸，传媒，互联网等产业顶尖资源，历来是中国创造财富的核心区域，历来被多数人仰慕，少数人拥有，建工动力港中心，三环地铁环绕，黄金交通立体路网，北京建工动力港中心，紧邻东四环，距离地铁7号线450米，地铁1号线14号线，环绕周边，建工动力港中心项目周边有京通快速，西大望路，及东四环等交通主干道，纵横交织的主干道架设起了黄金交通路网，联动金融街，燕莎，以及望京等各大商圈，距首都机场仅30分钟车程，此外在项目南侧规划百子湾南路，北侧规划百子湾南一路，城央繁华咫尺之间，四通八达，铸就高效商务通途。

建工动力港，每栋两部铃木电梯，新风空调系统，lg双热源，多联机空调，在东四环外，为实力企业打造一个新的中心。

正在崛起的中国中产阶级对于投资有何偏好，倾向于如何配置自己的资产？

5月24日，上海高级金融学院与嘉信理财公司发布了《中国新富理财白皮书》。白皮书显示，中国年均税后收入在人民币12.5万至100万之间的新富阶层对现金和房产等有形资产有特别强烈的偏好，尤其是房地产，新富阶层所持有的房地产要两倍于他们所持有的非房地产资产。

对于如此重房地产的资产配置组合，上海高级金融学院副院长朱宁提醒：风险很大。“现在好像除了国内的投资者，地球人都知道中国房地产市场泡沫很大。”朱宁说。

1/3的投资者为保障退休后的生活

白皮书预计，2020年，中国新富群体的人数将达到2亿8千万，并贡献35%的中国消费总额。目前，中国新富阶层投资者并不是一个同质化的群体，他们拥有丰富多样的投资动机。42%受访者将提高生活水平作为投资目的。此外，33%的受访者希望保障他们的退休生活，还有12%的受访者希望藉此资助子女及其后代的教育。

朱宁说，“攀升的医疗和教育成本给这个群体带来压力，而投资恰恰可以给这些方面提供支持” 。白皮书显示，以退休为例，中国大陆的中产阶级投资者希望积累超过179万美金（折合1110万人民币）以保障舒适的退休生活，然而中国现有养老金制度所能提供的保障远远低于这个预期。

这种现实使得中国大陆的投资者产生了为退休生活积攒财富的愿望，然而，他们的投资选择却非常有限。研究表明，现金和房地产等有形资产很受欢迎。在房地产资产之外，现金及现金等价物占新富阶层投资者的可投资资产比例高达45%，同时，他们所持有的房地产资产要两倍于他们所持有的非房地产资产。

风险意识不高“认为政府一定会救市”

在2015年下半年至2016年上半年，中国一二线城市房地产市场空前火爆，这将会对未来中国新富阶层的资产配置造成何种影响？

朱宁在接受澎湃新闻记者采访时表示，在2013年时，许多投资者已经表现出对中国房地产市场风险的担忧，一部分人开始抛售其所持有的房地产资产。但在去年下半年，恐慌性购买和刚性需求集中爆发等多种因素却再度炒热了中国房地产市场。

“我个人认为，许多城市已经存在很大的房地产资产价格高估现象。”朱宁说，“现在好像除了国内的投资者，地球人都知道中国房地产市场泡沫很大。”

朱宁认为，中国投资者的风险意识普遍不高，在大多数人看来，只要无论是股市还是房地产，只要投资出现亏损，政府一定会救市。而这种盲目的安全感对于投资是非常不利的。

“从此前权威人士的讲话中可以看出，中国经济呈现L型的长期走势是肯定的。中国不会再过度看重GDP的增速，所以包括房地产在内的各方面的转型都可能来临。”朱宁说，许多人依然想当然地认为，在中国政府不会坐视房价下跌，但未来继续持有这种观点对于投资来说可能会有很大风险。

“现在，高房价已经开始挤压创业和实体经济，这对中国经济是不利的。”朱宁表示，未来房地产市场应当有所调整，“但需要注意调整的手段和力度。”

嘉信理财公司国际服务及特殊业务拓展部执行副总裁丽萨·亨特提醒，中国新富阶层投资则的投资组合不够多元，这也意味着风险很大。“就房地产投资而言，如果它的比例是其他资产的两倍，那么绝对算不上是一种分散性的组合。”丽萨解释。

此外，白皮书还显示，只有8%的中国新富投资者拥有海外资产，这也显示出中国新富阶层投资渠道的狭窄。

“受国内行业与政策环境的影响，中国投资者总体上尚未能实现多元化的资产配资”，朱宁说，“比如，中国还没有建立成熟的债券市场，这就限制了投资者的选择”。

5月第三周，北京新建商品住宅成交情况未能延续前一周的增长态势，成交量环比下跌近两成。据市住建委数据统计，上周新建商品住宅网签量2168套，环比下降19.7%，不过依然维持在高位。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交有小幅上涨，共成交881套，为5月以来最高水平，环比增加2.4%。成交量的回落，主要原因是前一周集中网签，需求得到释放，以及自住房成交量的减少。

成交价格方面，据链家研究院统计，上周纯商品住宅成交均价为37939元/平方米，环比结构性上扬2.4%。价格上涨主要受成交结构的影响，上周均价在3万元/平方米以下的项目成交占比下降4个百分点，总价在300万元以下的低端房源成交也明显下降，下降近7个百分点；而高价项目有所增加，总价在400万元至600万元的高端房源成交明显增加。

“上周90平方米以内与120平方米以上房源成交占比都有所上升，90至120平方米的房源成交呈下滑趋势。房山区仍为区域销售冠军，纯商品住宅成交157套，占成交总量的17.7%。”链家研究院认为，预计后市成交量会有所增加，但价格会出现结构性下调趋势。

今年以来，北京房地产市场开始呈现改善化趋势。中原地产研究部的数据显示，截至5月23日，今年已经成交的商品房住宅中，单套总价在500万元以上的住宅成交占比为28.3%，合计成交金额占总成交额的64.2%。

“北京商品房市场进入改善为主的阶段，从平均单套成交面积看，2016年前3个多月平均单套成交套型面积高达137平方米，而此前一年为128平方米左右，单套平均成交金额也达到了467万。”中原地产首席分析师张大伟表示。

交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。

二手房交易规模逐年扩大，热点城市交易量远超新房

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。

事实上，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

在一些二线城市，二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍，2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。数据显示，今年1至4月，南京二手房成交套数达到5.4万套，超过新房成交4.95万套。

从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

一线城市率先步入存量市场，刚需族成二手房主要“买家”

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

“如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞，但对于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”上海白领罗先生说。

中原地产数据也显示，在广州的二手房市场上，“80后”买家占比约53%。

专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。

瑞银报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道

业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

此外，二手为主的市场，往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特点，就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说，房价的上涨对改善型需求的人来说，并不会造成明显的支付压力。”陈聪说。

其次，或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为，前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”，“摊大饼”式地发展房地产，造成规划与实际需求失衡，城市与产业发展脱节。

东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。

以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%，而2005年其比例为13%。目前，深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。

第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过剩。

根据上海财经大学不动产研究所数据，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8：1至10：1之间。

美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”

中弘大厦又称“壁架大厦”，是一座180米高的综合功能建筑，位于北京东四环与朝阳路相交界的显要位置。新大厦坐落于SOM最新设计的北京市商务中心区的东缘，将成为城市天际线上的标志性地标。 中弘大厦东临东四环，北靠朝阳路，为CBD区域中的高端甲级写字楼。硬件设施、物业管理、客户档次均为世界一流水准，将成为未来地标级写字楼项目。中弘大厦是中弘股份主要拳头产品之一，由世界顶级设计事务所之一美国SOM建筑设计事务所设计。项目采用国际品牌高速电梯、智能宽带、先进的商业办公空间配置、多功能智能办公系统，全面满足商务之便，营造出一个现代化、高品质、高效率的舒适办公环境

中弘大厦项目位于CBD核心区域，随着区域建设步伐基本终结，在区域方圆几公里内矗立了大量超5A级写字楼、高级酒店、商场。中弘大厦项目与CCTV大楼、华贸等地标建筑遥相呼应，构成吸金纳财的财富金三角，丰富了CBD的天际线，更同时享受这一区域强大的区位优势

大厦的下层为办公空间，上层是一个豪华五星级酒店。酒店功能空间位于一系列平移的体量中，由这些体量构成壮观的户外露台和进深更大的可租赁空间，用于容纳各种酒店配套设施。

由平移式体量形成的露台及宽敞空间与水疗馆、泳池、餐厅、空中大堂等最令人向往的酒店豪华设施对齐，后者均为阳光充沛的双层高空间，与充满特色的露台相通。酒店客房从核心筒拉移至平移体量的外缘，在高出周围建筑的悬挑空间内营造出一种“漂浮”般的体验 。

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近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。“新华视点”记者调查发现，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价同比暴涨180%，“面粉比面包贵”频现

3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元/平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。

近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。记者走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发现，其销售单价范围在2.4万元-3.1万元，远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%；保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为，“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现，地价甚至超过周围在售房价，这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

一块地透支全年利润，开发商负债抢地赌“明天”

记者翻阅年报发现，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？

——“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

东莞一家电子元器件企业老板告诉记者，从去年开始，公司经营压力增大、资金经常周转不开，他索性缩减规模，将部分资金投资深圳房产；今年深圳收紧限购后，他又将资金转投至惠州、珠海等城市。

——开发商互相坐庄解套。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。

同策咨询研究总监张宏伟认为，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。“土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。

高杠杆拿地存隐患，土地财政依赖亟待改变

开发商拿地的钱从哪来？记者调查发现，疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目；旭辉财报显示，2016年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足5%；泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，刷新当年全国单价“地王”纪录，财报显示，其公司资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。

业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

“‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“地王”。

“你发现了嘛，最近卖房的着急，买房的不急了，恐慌购房潮应该过去了吧。”尽管由于惯性，房价目前还在高位徘徊，但很多人都从二手房市场透露出的一些细节和迹象，感受到市场在降温。

声音

房价近期很难涨了

“有一部分房主觉得现在的价格可以了，小孩大了，留着学区名额也没用，租着费心，不如趁着价高卖了；还有一部分是为了改善居住环境，去郊区买大房子。”对于最近市场房源多了，链家地产金融街店高级经理焦更亮也说，最近房主卖房确实比较积极。

“金融街学区是西城最好的学区之一，有北京最好的小学实验二小、实验中学，相对弱一点儿的学校在全市也算是中等水平的，另外，这个区域还有不少银行总部，所以，这里的房子一直需求量很大，房价上涨得也很快。昨天，我们谈好的一个单子，面积小点儿，单价已经14.9万元了。”焦更亮介绍。

“因为房价高，卖房的多了，但成交量并没有随之上涨，4月份以来，成交量还少了。”焦更亮解释，着急落户的，都提前买了；不着急的，对目前的房价需要一段时间观望和消化。尽管如此，有七八年学区房买卖经验的焦更亮认为：“现在房价虽然已经很高了，上涨空间不大，但短期内要想把学区房的价格降下来，也很难。”

迹象1

部分房主退租卖房

“搬家太烦人，一想，我就要疯了。”最近，一直在西单附近租房的范女士被房东正式通知：“因为家里着急用钱，要卖房，房子不租了。”可现在距离范女士的租房到期日还有近3个月。据了解，经过一轮房价上行，目前，房价已经到达一个阶段性高位，一些房主认为现在是“史上最佳卖房期”，不惜悔约退租，把手头的房子卖掉变现。

“我在这儿租了5年了，房租从3800元涨到了6300元，一直没听说什么人卖房，但最近半年我都听说3户卖房了，我的房东也动心了。”范女士突然意识到，最近楼里房东卖房的多了。

范女士所租的小区是北京实验二小的学区房。“户型都不大，多数是50多平方米的小二居，听说现在能卖到14万元一平方米了，一套房能卖700多万元，即使房租6500元，租100年也租不出这个价儿呀。”范女士一算账，对楼里房东集中卖房也能理解了。

“我们房东上个月就和我念叨过这事儿，但可能还在犹豫，扭扭捏捏地没有明说。最近不是传银行信贷收紧嘛，估计房东怕价格回调，上周末专门过来一趟，和我说，她外孙子想出国留学，着急用钱，要把这套房卖了。但我知道，她家经济条件还可以，不愁孩子留学的钱。”范女士一听，就挺不高兴的。

房东也觉得不好意思，毕竟合同没到期嘛，所以，给了范女士半个月的找房期，还免她2个月的租金。“房主还是合适呀，1万多块钱和700多万元比起来，也就毛毛雨了。”

迹象2

好房源也拿出来卖了

“育翔学区房，满五年唯一住房带名额，户口随时可迁走，97平方米，报价960万元可谈。”不久前，高女士的微信里收到中介这样一条“优质学区房”的出售信息，中介还特别提醒她，最近，这边儿卖房的房主虽然挺多的，但基本是五六十平方米的小户型，这样南北通透、楼层又好的大户型出房的很少。

“我倒不觉得这样的房源有多稀缺，最近，我收到好几条这样 优质房 信息。”高女士淡然地说。

“新风南里新上房源，78平方米大二居，房主诚心出售。”“24号院小白楼终于出房了，80平方米带露台。”……曾经在中介公司做过买房登记的高女士，在微信里随便一翻，就找出很多这样的房源信息。

“都说现在卖房合适，真看出来了，很多房源的户型、朝向、楼层都是小区里最好的，以前房主都当传家宝似地捂着不卖，只租不售，现在都拿出来卖了。”高女士明显感觉到，最近，市场上“好房”多了。

迹象3

买房人下不了决心问“高参”

按说买房是一个家庭自己的私事儿，但因为现在房价处于历史高位，很多人担心价格回调，在出手前，内心充满各种徘徊、纠结，于是纷纷求助于哥们儿、闺蜜、同事、同学、亲戚……如果不咨询一遍，就觉得不踏实。可增加了“咨询”这个环节后，无形中拉长了成交周期，有的咨询着咨询着，就把这事儿拖黄了。

“我们最近看了六七套了，有1套觉得还行，但拿不准现在买会不会成了 接盘侠 ，你帮看看？”小许夫妇最近有点儿闲钱，没有更好的投资渠道，又担心拿在手头贬值，就想把它当首付，贷款买一套300万元左右房子来投资，好不容易看好了南三环的一套，两个人心里又开始犯虚，谁都不敢拍板定下来，于是，各自在微信中咨询“高参”。

有的说，你从坐地铁就能看出来，北京外来人口太多，短期内，需求肯定降不下来，而北京的供地越来越少，房价上涨可能会暂缓，但涨上来肯定不容易降；有的说，现在房价刚涨上了，正是高点，不可能再涨了，如果不着急用房，可以等等看；还有的说，现在买房也可以，但不能买南三环，应该买西三环和北三环，这两个区域相对升值空间更大一些……

左一言，又一语，小许夫妇听着都觉得有道理，不知听谁的好了，所以，一个多月了，又看了几套房，现在还没定下来买哪儿。

数据1

四月二手房网签降17%

链家市场研究部的监测数据显示，4月全市二手住宅网签量环比下跌17.6%。其中，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区、昌平区、顺义区、大兴区环比跌幅均在20%以上。石景山区跌幅14.9%，门头沟区环比下降3.7%。房山区、亦庄开发区、丰台区成交量小幅上涨，涨幅分别为2.9%、5.5%和6.5%。

各区网签量大幅下降的原因有两个方面：一是年后至3月底，市场火爆，成交量大幅上升，导致交易量集中，交易流程速度放缓。在一定程度上影响月度成交量；同时，由于网签集中，滞后期延长，因此网签量的下跌幅度有一定的夸大。市场实际成交量仍高于2015年月度平均成交水平。二是由于深圳、上海限购政策出台，对市场参与者的心理预期产生影响，观望情绪滋生。全市二手住宅市场成交量4月份整体呈下降趋势，部分地区上涨，主要是因为网签进度延迟。

进入5月份， 5月2日至5月8日的第一周，北京市二手住宅成交3857套，网签量环比下降43.3%。主要是受五一假期的影响，加之春节后需求的大幅释放和近期入市需求的持续减少，使得网签规模有较大幅度的下滑。但受成交结构因素影响，5月第一周，北京市二手住宅成交均价为40667元，环比有1.7%的涨幅。

数据2

双限首周通州商住楼仅签8套

据亚豪君岳会统计，通州“双限”后，商住楼仅签约8套。亚豪机构副总经理高姗分析认为，最近两周成交的快速下滑，主要是受到通州住宅与商务型公寓双双限购的影响。据亚豪君岳会统计数据显示，通州居住类产品“双限”后的首周，仅成交商品住宅104套，其中商住产品的销量不过区区8套。

在通州成交探底的同时，需求的外溢使得周边大兴、朝阳两个区域成交量出现明显上涨，其中大兴区上周成交283套，市场占比18%，居各区县之首，相比此前一周上升了4个百分点；朝阳区上周共成交160套，市场占比环比上升5个百分点。

高姗预测，通州房产投资之门的全面关闭，使得这轮由通州商住引发的成交快速爆发之势正式终结，而在今后一段时间内，在没有爆发性因素出现的前提下，北京整体住宅市场成交将趋于稳定。