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营改增全面推开后，将新增建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四大行业，涉及纳税人1100万户左右。利益调整范围之广，改革难度之大，可见一斑。当前，改革各项工作正在有条不紊地推进。对于如何确保行业税负只减不增、中央与地方政府增值税收入如何分配等热点问题，有的制度安排已经完备，有的指导原则也已确立——

4月12日，距全面推开营改增试点，还有18天。

随着时针“滴答滴答”向前，“本届政府成立以来规模最大的一次减税”的关注度也在不断升温：试点准备情况如何、能否兑现所有试点行业税负“只减不增”、不动产纳入抵扣范围会否抬高房价、增值税收入央地如何划分……针对这些热点问题，12日上午，国务院新闻办举行吹风会，财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康回答了记者提问。

记者：营改增试点涉及范围广，改革难度高，离全面推开也只剩不到20天。当前各项准备工作进展如何？

汪康：目前，各项准备工作进展顺利，已完成了准备工作量的80%。国家税务总局已会同财政部就营改增出台了16份文件，目前改革配套文件已经出齐。与此同时，地税向国税移交1100万户征管资料的工作已完成，70%的纳税人已经在国税办理了税务登记。

此外，5月份，纳税人所需要的4亿多份发票也将如期发放各地。为保障纳税申报工作顺利进行，税务部门有针对性地推出多项举措，比如将6月份纳税申报期由15日延迟到25日；A级纳税人、B级纳税人从5月1日开始取消增值税专用发票的认证，对本次纳入试点的纳税人在三个月内取消专用发票的认证等。我们将以精益求精的工匠精神扎实细致地抓好各项准备工作，确保所有企业5月1日能顺利开票，6月1日能顺利申报。

记者：今年的《政府工作报告》提出，全面实行营改增，确保所有行业税负只减不增。如何保证这一要求落到实处？

史耀斌：实现“所有行业税负只减不增”，将从两大方面来落实。第一，在试点方案设计上体现只减不增的内涵。对4个行业原税收优惠政策原则上予以延续。比如对养老、医疗、教育、金融机构的同业往来、发票发行等继续实施免税，延续个人转让住房的征免税政策等。也就是说，将过去的优惠政策平移到新的增值税制度里面来，保证税负不增。

对于建筑业和房地产业来说，周期比较长，并非都是5月1日开始的新工程，对这些老项目、老工程，将继续实行政策平转，允许建筑工程的老合同、房地产的老项目选择适用简易计税方法征税，和过去计税办法是一样的，税负也不增。

第二，除了以上制度上的安排，还须在政策执行方面做好各项工作，确保政策落地。这需要包括财政部、国家税务总局在内所有财税干部，帮助培训企业的财务人员，理解好营改增政策是怎么制定的、政策的内涵是什么、怎么样在新的增值税机制之下申报纳税，以免出现误解、误判造成税负增加。

记者：对于社会普遍关心的生活服务业中众多中小企业，由于财务制度、会计制度并不是很完善，如何保障这类群体行业税负只减不增？

汪康：生活服务业是这次营改增当中户数最多的。大量的生活服务业都是中小企业，过去营业税是5%，现在生活服务业中的中小企业基本都属于增值税小规模纳税人，按照3%的征收率实行简易征收，由5%降到3%，税负下降了40%。因此，这次营改增受益最大的就是生活服务业。此外，为帮助这些企业适应增值税机制管理要求，需要税务部门和企业一起来研究并解决“不规范”的问题，比如税务部门会加强对企业的培训、加强对企业的服务和辅导等。

记者：随着改革的推进，会否推动房地产价格，特别是商业地产价格出现上涨？

史耀斌：不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。对个人来讲，住房转让的政策这次没有做任何变动；对于企业来讲，不管从事什么样的经营行为，首先要看的是经济效益、投资目的。虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

汪康：个人二手房的税收问题涉及千家万户，社会非常关注。我们配合财政部在研究个人住房征税问题时，也是非常审慎的。归纳起来是两个字：稳定。个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%，但税收负担实际是减轻了。举例来看，征收营业税时，如果房价是100万元，100万乘5%，交5万元的营业税；改成增值税后，如果房价还是100万元，是100万÷（1+5%）×5%=47619元，少交税近2400元。因此，税收负担是从5%降至4.76%，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

记者：营改增全面推开后，如何处理中央和地方政府增值税的收入分配关系？

史耀斌：目前，财政部正在研究营改增以后收入划分的过渡办法。还处于研究过程中，研究的总体原则是要保持中央和地方财力格局总体稳定。

我国增值税率分四个档次：17%、13%、11%、6%，与世界上100多个实行增值税的国家相比，我国是税率档次比较多的国家之一。较多的税率档次存在一定的税收漏洞，也会带来一些税收管理上的复杂性，因为必须区分什么是低税率、什么是高税率等等，因此增值税税率肯定是要简并的。但不是5月1日实行了增值税全面改革以后就开始简并税率，要根据增值税的运行状况、企业税负的变化程度和经济发展的要求，在增值税立法时统筹考虑。

贷问题变相存在，深圳再出新招。据澎湃新闻消息，昨日深圳市互联网金融协会下发通知，要求格会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。

3月期间，关于首付贷问题推动房价上涨问题报道陆续出现，官方多个部门出手整治。不过，媒体调查发现，首付贷被禁止后并未完全消息，而是以其他形势存在。一些地方首付贷换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。

调查称，这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，有的是中介机构提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

深圳下发的通知名为《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》通知称，叫停房地产众筹业务是根据深圳市相关监管部门指示而做出，意在充分发挥监管自律功能。通知并提到，对于不积极自查整改的企业，该会将向政府相关部门报告，将其作为全市金融风险重点排查对象。

所谓房地产众筹，通知的解释是与房地产相关的众筹业务，物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房。注册地在深圳的企业，必须立即停止，注册在外地但有房地产众筹项目在深圳的，也必须停止在深圳的房地产众筹项目。

昨天,记者从链家研究院了解到,4月首周,北京市二手房住宅成交为5136套,网签量环比下降37.3%,成交均价为39660元/平方米,环比下降1.7%。这也是网签量连续5周上涨后的首次下降,随着节后购房需求的大量释放,网签规模开始回落。

根据链家研究院统计,4月首周北京市二手住宅网签量为5136套,环比大幅下降,降幅为37.3%。在成交价格方面,4月首周,北京市二手住宅成交均价为39660元/平方米,环比下降1.7%,这也是春节后价格出现的首次回落。

此外,在市场供给方面,首周新增房源量在进一步下降,同时新增房源挂牌价为45795元/平方米,较前一周有1.5%的下滑。在需求方面,新增客源量持续下降,需求在进一步回归理性。随着入市需求的持续减少,价格的博弈空间增大,议价空间上涨到2.4%,调价房源中涨价占比仅为50.6%,买方的话语权有所上升。

据链家研究院分析师李巧玲表示,4月首周网签量和成交均价出现了同时下滑,这是节后市场的首次回落,尤其是网签量有37.3%的大幅下降,可见随着前期需求的大量释放和潜在入市需求的持续减少,网签规模开始回落,预计后期网签量会继续下降,4月网签量或回到春节前水平。

她说,随着最近一段时间二手房市场降温,业主前期的高预期出现回落,表现在价格方面出现松动,报价逐渐向市场价位回归,买方的议价能力也有所增强。预计后市价格会逐渐趋于平稳。

启达北旺中心 位于中关村软件园二期东北方向；启达.北旺中心主要交通以地铁十三号线西二旗站和未来16号线西北旺站为主；主要交通辅助配套为园区内公交车可直达地铁站；物业主要配套为项目摆渡车（摆渡车的职责主要是有时间规律和路线规律将外出人员送往项目周边最近、最便捷的地铁站）；主要配套为；快餐、美食街、咖啡厅、便利店、西餐厅、员工食堂；总建筑面积约70000平；地上约47000平；地下约4000㎡商业配套（主要餐、员工餐、美食街为主） ；地下其余部分为停车位；商业用（水、电）；地上总楼层为6层；地上分为A、B做塔楼；A座自用，B座出租（建筑面积约23000平）；租金报价5.8元/天/㎡（含；物业、发票）；项目现状处于装修阶段；单层预租客户限于三个以下；接受签署意向金协议、定金协议、收取定金；配合客户在交付前经常装修、施工；项目品质为5A级 ；外立面为文化石加玻璃幕；标准层高为3.9米；联合独立大堂（高度为17米、面积约570平使用面积

启达北旺中心单层面积约4000平；周边主要入住办公的企业为：亚信、爱国者、博彦科技、和协航电、软通动力、世界软件交易中心、甲骨文、华夏科技、汉王科技、中关心云计算、等国内外主导型的研发科研单位和央企。

中关村软件园，百度新浪为邻，五百强企业集散地，启达北旺中心，高品质花园式写字楼，盛装出租中，启达北旺中心由北京国华启达投资管理有限公司运营，位于北京市海淀区东北旺西路中关村软件园二期东北方向，总建筑面积71872平方米；其中地下23291平方米；地上48581平方米。 出租面积：23000平方米，其余自用 。地上六层、地下两层，其中地上1层部分为大厦配套咖啡厅与便利店剩余部分--5层为5A级甲级办公写字楼，地下一层为配套餐厅及员工食堂与部分停车位，地下二层为大厦停车场，为大厦内部与企业来访宾客服务。

启达北旺中心提供更多优美宜人的空间,温暖阳光透过落地窗洒满房间，两岸绿树随微风招摇，显得格外的静朴淡雅，一种创新的、愉悦感官的和引人入胜的感觉。生态办公，让工作不再是一种需要，而成为一种享受。

关于P2P平台搞首付贷款的问题，周小川强调商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。一些P2P平台对首付进行贷款存在很多问题，首先，他们是否有资质做这项贷款；其次，他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险。

另外，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就发生了变化，偿还能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付贷。对银行而言也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，操作是有错误的。

中国人民银行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜解释说，包括P2P平台在内的房地产中介机构和房地产开发企业利用互联网金融平台从事场外配资，属于违法从事金融业务。

人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

对此，央行会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

3月13日，十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

“这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”上海财经大学教授胡怡建表示。按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。

目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。”胡怡建指出。澎湃新闻（www.thepaper.cn）按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

“通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。” 卢文曦称。

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。对此，胡怡建指出，“营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。”

“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。

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