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昨天是全面实施营改增试点后的首个工作日，本市各区地税办税大厅迎来众多二手房交易纳税人，税负到底降没降是他们最关注的问题。记者以一套网签价300万元的二手房交易为例实际测算，税负整体降了1万元。

根据市地税局的统计，5月1日当天，全市18个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，当天共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

昨天上午不到9点，西城区地税局第二税务所门前就有不少纳税人在排队办业务。另外，东城区也迎来二手房交易开票申报高峰，当日共办理25笔二手房缴税业务，征收税款284万元，与营改增前相比，买卖双方税负整体降低1.6万元。

记者了解到，营改增落地之后，二手房交易的增值税、契税、个税、附加税等税率及相关优惠政策，基本平移了此前营业税时期的规定，但由于税基下调而导致了总体税负略降。即过去营业税是以含税房价来征税，现在增值税按照不含税房价来征税。

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开，本市国税、地税系统营改增相关人员小长假期间全员上岗，加班加点确保营改增平稳推进。本次营改增，全市共涉及33.9万户纳税人，其中生活服务业为31.2万户,占总数的90%以上。

对正在进行二手房交易买卖双方而言，税费到底能降多少？记者拿北京市民赵女士的案例进行了测算。

原来，赵女士名下只有一套40多平方米的老房子，是父亲的遗产。如今为了改善居住条件，赵女士买了一套网签价为300万元的二手房。

因为赵女士名下已经有一套房，再买房要按照二套计算，因此，赵女士要承担的契税税率为3%。营改增之前，契税的计算基数就是300万元，而营改增之后，要减去已经缴纳的增值税，因此营改增前后，契税最终的缴纳额度分别是9万和8.571万元。仅这一项，赵女士就省下了4000多元。

而营改增之后，原来的营业税为15万元，如今的增值税为14.286万元，赵女士又少缴了7000多元。相应的附加税费也少缴800多元。

最复杂的是个人所得税的计算方式。记者请来税务部门相关工作人员，给赵女士仔细进行了测算。

在营改增之前，赵女士要购买的这套房子属于“非普”，而且不唯一，所以要征收差额20%的个税。计算公式为目前的网签价减去房屋原值，再减去本次缴纳的营业税及附加税费、上次购房时缴纳的契税，还可以减去等于这次网签价10%的装修款，再乘以差额的20%，等于30.04万元。

营改增之后，这个公式变得更为复杂，计算方法为“合同价-本次缴纳的增值税-原值-本次缴纳的附加税费-原购房时缴纳的契税-合同价×10%的装修款”，因此经过计算后，赵女士交易这套房产，个税将多交0.16万元，但整体将少缴纳1.069万元。

北京楼市供需活跃依旧，中原地产数据统计显示，4月，北京纯商品住宅新房成交套数达到5299套，创造了年内新高的同时，当月签约均价也达到了35981元/平米。这是北京商品新房成交连续第8个月跨越了3万元/平米，也是首次突破35000元/平米。

开发商加快入市

数据显示，4月单月纯商品住宅新房成交在年内首次超过5000套，与去年同期的3690套相比，涨幅达到43.6%；环比上月4505套，涨幅也达到17.6%。

市场供需的双向繁荣，从侧面也激发了开发商加快入市。亚豪机构副总经理任启鑫表示，为了规避未来可能会出现的政策风险，开发商在4月抓紧入市的心态非常明显。据他透露，尤其是土地市场再度出现了“90/70”的供应方式，考虑到未来中小户型大量增加的预期，不少中小户型项目都在加速入市。

位于通州区梨园的华业东方玫瑰项目相关负责人表示，原计划在5月1日新推出一批精装项目，4月22日便提前开了盘。

二手房均价超4万元/平米

多位业内人士指出，商品房用地在近两年持续减少的影响已经在市场供应中日渐显现。“北京纯商品住宅的供需比目前已经低至1：3，加之北京执行的严格限购，旺盛的购房需求正在向其他市场蔓延。”某资深业内人士说。

而二手房已经成为承接这些购买需求的最大市场，据中原地产数据，北京市二手房在4月共签约26374套，与3月相比虽然下调了17.6%，但从整体来看仍然处于历史高位。此外，4月二手房成交均价达到40900元/平米，环比3月的40100元/平米上涨2%，涨幅明显低于3月份相比2月份3.81万的单月5.2%的涨幅。

中原地产分析师张大伟指出，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史新高，楼市已接近全面进入二手房市场。

多位业内人士认为今年上半年市场将会持续上行。北京天恒乐活城置业有限公司副总经理陈亮表示，随着区域配套的成熟和城市供应用地的紧缺，未来房山区域的价格还将有上行的空间。

不仅仅是区域，受到商品住宅开发的周期性影响，业内人士分析称2014和2015两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年商品住宅供给大幅减少，这将催升北京房价的上涨势头不可抑制。

“五一”小长假新房成交创近三年新高

新京报讯

（记者方王洋）5月是楼市传统的销售旺季。根据机构统计，今年五一小长假三天（4月30日-5月2日）北京商品住宅（不含保障房和自住房）成交创下三年来新高。

成交价格创同期新高

五一小长假的北京楼市延续了4月的热度。据亚豪机构统计，五一小长假期间北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交807套，成交面积8.88万平米，这一成交量也创下了近三年五一小长假的新高。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，这一阶段新房成交量的持续攀升，一方面是“限购”威胁之下商住成交的集中爆发，在限购靴子落地之前，商住引领成交攀升的趋势仍将持续。另一方面，5月份开始各大房企也进入上半年业绩的“关键阶段”，供应的积极也促成不少购房需求积极入场。

商住项目成交尤为抢眼。据房山一商住项目销售人员介绍，五一项目开盘当天虽然下雨，但仅一上午时间，推出的300套商住房源便销售一空。另一位于亦庄的改善性项目也实现了开盘当天基本售罄。

在成交量同比上涨的同时，五一小长假期间北京新房成交均价也出现一定程度上涨。亚豪机构数据显示，五一小长假期间北京商品住宅成交均价达34005元/平米，这一价格也创造了历史同期新高。

部分楼盘“少量快跑”

在业内看来，市场需求的旺盛是支撑供应积极的有效动力，3月以及4月大量项目出现开盘售罄现象，吸引着项目在五月不断加推。机构数据显示，五一小长假期间北京住宅市场共有8个项目入市。

不过，开发商单次推量却不增反降。亚豪机构数据显示，五一期间8个项目共新增住宅产品608套，相比清明小长假减少101套，同比去年五一小长假供应下滑8%。

高姗认为，开发商减少单次推货量，并加大开盘频次，是为了更直观地了解到当前市场和购房客群的变化，同时据此调整营销策略和价格策略，这样的改变在近几年已渐成趋势。

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伴随着成交的回暖，楼市供应也连续三个月处于上升势头，5月份的楼市新盘供应更是达到了36个，并且分布在二环到六环的多个区域，提供的产品也从20平方米的商住到一百多平方米的改善住宅再到3000万元以上的别墅都有覆盖。

然而，连续三个月的供应回暖却并未加剧楼盘间的竞争，也没有带来想象中的“以价换量”。相反两个十万元盘和多个接近十万元项目的涌现，让平均房价再次攀高。同时每月超过万套的新房成交，让新房库存速度消耗，北京纯商品住宅的供需比低至1:3。数据显示，北京楼市的库存已经不足七万套，创下了近25个月的新低。业内人士分析，即便众多新盘的集中入市，仍不能解决最近两年住宅土地短缺带来的供应荒，在没有新的限制政策出台的前提下，恐怕难以抑制抬升的房价。

5月36个项目扎堆入市 12个是纯新盘

根据亚豪君岳会统计数据显示，今年5月北京商品住宅市场预计将有36个项目开盘入市。其中包括天恒世界集、国锐·境界、超级蜂巢等在内的12个纯新盘，以及包括天恒金融街公园懿府、金玉府、中国铁建·尚城汇等在内的24个老项目后期。 不仅如此，区位上看新盘分布也实现了二环内到六环外的全覆盖，除了朝阳、海淀、大兴、丰台等热点区域的新盘外，连平谷、密云也都有新盘计划入市。

也许是楼市成交回暖的刺激，这已经是从3月起，连续第三个月新盘数量超过30个了。数据显示，自3月份以来北京住宅供应出现快速回升，4月截至25日已有32个项目入市，而5月份也将延续这一趋势。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，供应的快速回升主要是受到强劲需求的拉动，进入4月份之后虽然二手市场开始出现回落，但是新房市场依然保持成交上升势头。4月截至24日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交17278套，这一成交量也超过3月全月数据，创造了自2013年4月以来近37个月的新高。

成交的不断走强，让新盘更加迫不及待地提速入市。位于大兴的天恒世界集项目就在近期联合春雨医生推出了健康社区的概念，为即将到来的5月推盘蓄势。项目负责人表示，天恒·世界集项目一期80-100平方米的全精装平层部分正在排卡中，计划在5月开盘，总价260万起符合当前刚需300万以内的定位，再加上不限购的优势，所以目前意向客户认购非常理想。此外，项目下半年还计划推出47-75平方米的LOFT产品。

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