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“天创科技大厦”占地1.02公顷，总建筑面积67372.26平米。大厦地上13层，地下4层，地上1—13层均为甲级写字楼，其中1、2层为写字间大堂及主要配套用房，3—13层为写字间。地下一层为部分设备用房、员工餐厅和自行车库，地下二层为主要设备用房及汽车库，地下三层为汽车库，地下四层战时为六级物资库，平时为汽车库及部分设备用房。

科技大厦”是由北京天科创业科技有限公司投资兴建的大型甲级写字楼， “天创科技大厦”是“天创置业”第一个完全市场化运做的写字楼项目，在经营销售上存在一定的风险，为了降低风险，提高竞争力，在项目前期方案论证阶段，我们请了“麦肯智业”“环宇信达”分别作了中关村地区，尤其是西区的市场需求预测分析市场定位报告。得到了详实客观的数据，为“天创科技大厦”的最终定位提供了依据。将“天创科技大厦”面积定位于需求在150—200平米的中小型公司为主，需求在300平米以上的公司为辅的方案，主要需求客户以IT业、咨询业务及小型贸易公司为主，其他如研发公司、展览、展示公司为辅。 为了使“天创科技大厦”的经营运做更加市场化，我们聘请了“联合发展”作为“天创科技大厦”的全程策划公司。

2016年瑞银大中华研讨会1月11日在上海举行，研讨会上，瑞银香港房地产行业研究主管李智颖表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。

在总体的供应跟需求方面，李智颖表示，从2015年开始，中国房地产市场的需求和供应已经拉紧了很多，整体市场上一线城市已很健康，只有8个月的房源。二线城市也比高峰时候23个月少了很多。尽管三线城市依然是问题的重点，但三线城市最高峰的时候差不多是三年的库存，但现在已经好很多。

“整体来说，一二三线城市的新供应都在减少。”李智颖表示，如果2016年新开工不起来的话，对整体的经济肯定有影响。瑞银估计下半年的新开工将会有往上的调整。从全年来说，瑞银判断新开工与去年持平的。

除销售以外，对房地产商最大的问题是土地价以及平均土地成本。针对土地价格的上涨对开发商资产负债表、特别是公司的利润或者反映在公司毛利、股权回报率上面的一些影响，李智颖提出，如果房价不增长，某一个程度上说房地产商肯定是会亏本的。

因此，李智颖称，在2015年的第四季度，土地的平米以及总的土地价值在第四个季度是明显的反弹。不仅一线、二线城市有反弹，包括三线最大问题的地方，也有反弹。

针对一线城市住宅租金上涨幅度已经超过了住宅单价的上涨速度，租售比，租金的价格有很快的上涨，租售比一反原来住宅涨、租金没有涨的情况，尤其近两年这个趋势比较明显。李智颖表示，主要是一线城市、头二线城市有租户市场，其他城市基本上没有。

“对一线来说，因为土地本身空房也不太多，并且由于过去几年的限购导致整体的租赁市场增长了很多。如果只看合同销售，已经不可以拉动房地产公司的股价。因为现在的土地价，特别在一线城市，已经是特别的高了。”李智颖表示，对于一线城市的房价，瑞银公司的看法是基本上涨幅在5%以上。

从GDP方面来说，瑞银方面是对中国经济比较悲观的一家投行。2016年瑞银对中国GDP的判断是今年增长6.2%，明年是5.8%，跟其他国际投行相比来说是最低的.从物价来说，CPI(消费者价格指数)，通胀今年是1.5%，明年1.2%。，因为整体经济不好，物价整体的通胀不会太高。所以瑞银判断今年的房地产价格不会增长很多，可能增长最多的主要是在一线城市。二线可能的增幅也不会超5%。三线城市可能是持平为主。

瑞银认为，在政策上，未来的12个月，中央政府可能会出一些房地产债券化的法规，对于整体的公司，最主要是有租金概念的公司有很大的拉动。同时，2016年降息、降准两个方面可能会继续。由于存款准备金率还很高，还有空间可以往下调。银行借贷以及公积金，退休基金方面，按贷方面可能要有更多的优惠。

此外，瑞银指出，从地方政府上来说，特别在三四线城市，为了去库存而可以采用的一些手段，目前政策没有很明确的说明，如果三线城市政府方面能够提供一些资源冲掉空置的房源，对于整体的三四线、房地产市场，将会有一个最重要的帮助，但同时需要中央政府的资金支持。

据新浪乐居报道，1月1日上午10点，位于北京市通州区的保利大都汇迎来新年的首次开盘。此次保利大都汇开盘推出的75套精装公寓在开盘当天全部售罄。据现场销售透露，此次新品推出从2015年12月中旬才开始排卡，仅仅两周时间排卡就达到了200多张。“尽管是元旦，但客户早上八点多就来排号了，购买热情可见一斑。”销售人员表示。

但亚豪机构统计数据显示，2016年1月第二周（1.04-1.10）北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交1483套，成交面积15.25万平方米，环比均出现小幅下滑，同时这一成交量也创造了近9周的新低。与此同时，该周北京商品住宅成交均价为29485元/平方米，环比下滑21%。

进入2016年以来，开局两周成交进入阶段性新低。亚豪机构市场总监郭毅分析，这主要是受到季节性的限制，历年元旦以及春节前后这段时间均为年度成交低谷阶段。不过与2015年同期相比，2016年开局两周的成交量又显得起点颇高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量仅为1008套。

郭毅认为，与2015年初相比，2016年政策步调基本一致，风向依然以放松为主，但限购政策仍未取消，这也制约着楼市成交难以出现太大突破。另外，2015年北京豪宅元年的基调已经奠定，2016年这一趋势将愈发明显，高价住宅的快速增多必将使得市场成交步伐放缓，这也是制约2016年北京商品住宅成交难以突破的原因之一。因此2016年前两周成交起点同比较高，只能认定为2016年销售季的前置，而无法代表全年的成交趋势。

虽然成交没有集中放量，但由于高价地的托底，新建住宅的成交价格在提升。

中原地产的统计数据显示，北京五环已经成为北京高端物业的分界线，从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万元，而从2016年这十几天签约的五环内商品房住宅看，平均单套已经高达984万元。五环内商品房成交均价从2015年开始，进入5万+运行阶段，从目前看，成交均价已经达到了56452元/平方米，整体而言，土地市场五环内供应越来越稀缺，2015年成交的五环内住宅土地，楼面价全部超过了5万元/平方米，未来“顶豪”供应将密集出现。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中500万~1000万元区间的物业，2年时间成交套数基本一模一样，但成交区位则出现了明显的外溢：在2013年同样成交的500万~1000万元的改善型中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，五环内住宅的占比只有30%，五环外占比已经高达70%。

在高端住宅往外走的大背景下，北京2016年楼市走向如何？

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，北京常住人口的净增长还在往上升，2016年北京市场成交量会延续2015的态势，但成交均价会继续上涨，保守估计会上涨15%。2015年北京拍出多个地王，这会促进新建商品房成交价格的上涨。北京未来会控制大城市的边界，这将导致供应不能大幅增加，房企还会在北京抢地。

北京弘威嘉业地产投资集团营销总经理杨子江也认为，2016年北京成交趋势基本平稳，逐步向上。

即便是未来形势向好，但机构数据显示，未来北京10万+项目将有50个，套数高达3000套。如何去化仍是房企面临的大事。

2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。

“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”任志强透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。

中国房地产业协会副会长苗乐如也在“2016金凤凰全球华人地产峰会”上表示，“我们国家过去搞保障房、经济适用房、限价房、北京现在的自住房，其实都是保障性的。抓住发展先机应该是2016年整个市场的基调。我们现在面临去库存的情况，需要开拓新的需求点。”

真实库存到底如何？

在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。

易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。

易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，“宏观上，国家调控政策已经很清晰，去库存是第一。”

房价存上涨压力宽松政策会持续

从库存角度分析，当前一二线城市房价已经出现上涨压力。易居研究院监测数据显示，从具体城市看，2015年12月份，存销比环比上升的城市有15个，包括淮南、贵阳和北海等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有20个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北京、福州和荆门的存销比环比跌幅最大，相比11月份分别减少了2.0个月、2.0个月和1.6个月。此类城市去库存压力正在积极释放。

易居研究院研究员严跃进表示，2015年第四季度，35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。一线城市12月份市场总体活跃，已经连续12个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现较明显上涨的原因所在。

比如，存销比下降最快的北京近期就出现了房价上涨趋势。陈志认为，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。所以成交量下降和房价上涨，这种背离关系将在2016年表现得很明显。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，北京房价还是会上涨。北京的政策从年初就有了明确的方向，无论是货币政策、限贷政策还是调控政策都会比较宽松，因此“宽松”会是2016年楼市的关键词。

严跃进表示，2015年为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。

任志强也认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。

对于未来可能会继续出台的宽松政策。任志强认为，目前最有条件出台的政策是个人贷款利息抵个税。而在去库存期间，房地产税不会出台。

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一财经门户网站公布了据100名经济学家预测而统计的　《2016中国经济白皮书》。白皮书显示，69%的经济学家预测今年GDP增速在6.5%—7.0%之间，66%的经济学家预测CPI增幅将在1%—2%之间，80%的经济学家认为2016年的国内流动性比较宽松。

百名经济学家还预测：认为人民币兑美元汇率会贬值1.5%之内的占44%，另有38%的人认为会贬值1.5%—3%。预计2016年进出口贸易形成顺差的占87%，最终消费占GDP的比重在50%以上的占70%，美国将会实行偏紧的货币政策的占47%，全年A股指数在3000点—4000点的占63%，全年大宗商品走势趋稳的占50%。在国内房价预测方面，认为会走稳的占51%，其中认为整体下跌在20%之内的占23%，认为上行的占21%。

白皮书还公布了对20家券商研究机构负责人的问卷统计，40%的人认为2016年的股市会横盘震荡，先跌后涨的支持率为25%，但有15%的人认为会先涨后跌，分歧较大。

论坛上发布了“2016年第一季度中国宏观经济分析与预测——化解风险闯难关 把握机遇拼开局”的研究报告。报告称由于房地产库存较大，2016年房地产市场并不能回暖，仍将拖累固定资产投资的增速。

报告发布人清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，根据统计局公布的数据来看，一二线城市的房地产市场需求相对旺盛，房地产市场价格稳中有升，而部分三四线城市房地产库存较大，加之相对疲软的需求，导致房地产市场价格有所回落。“因此，我们认为房地产这个市场正在分化，这个分化也是极其合理的，一二线城市和三四线城市走势不同，但应该看到，总体上讲房地产的价格和交易量，从2015年5月份以来一直在恢复。”李稻葵说。

面对2016年房地产市场的“去库存”压力，报告认为城镇化进程将是房地产市场复苏的重要因素。报告进一步建议，应发展房地产租赁市场，满足需求促增长。在三四线城市，地方政府购买一部分剩余库存，将这部分购买的房子转租给进城打工的农民工。“这一政策将释放出想买房却无法承担的农民工的住房需求，同时也能大量地消化掉剩余的房地产库存。”李稻葵说。

同时，报告还建议政府鼓励农民转让土地的产权，由中央政府担保，成立农民进城专项基金，这样可为农民带来固定收益，消除农民转让土地进城之后的顾虑，解决农民进城后的基本保障问题，这一政策将切实加快城镇化进程。

房地产服务运营商戴德梁行周四发布的研究报告显示，2015年第四季度，北京住宅市场价格持续攀升，写字楼空置率降至4年来低点。

戴德梁行的数据显示，2015年9月至11月的第四季度，北京新建商品住宅（不包含保障性住房）成交均价接近3万元/平方米，较2014年同期上涨超过17%，环比涨幅为5.4%。期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面积为224万平方米，较上季度明显回落。其中通州与大兴两个区域的新建商品住宅（不含保障性住房）分别以36.6万平方米和35.1万平方米领先其他区域，两区域成交量共占全市总成交量的32%。

随着过去一年房地产政策及信贷、财政政策的陆续放宽，房地产市场改善性需求得以释放，并在一定程度上刺激了高端置业需求。在2015年9月至11月期间，北京高端住宅仍处于平稳回升的状态，高端商品住宅项目成交均价约为6万元/平方米，环比上升2.9%。

戴德梁行指出，由于第四季度高档住宅新开盘项目较少，而且部分购房者仍持观望态度，本季度高端住宅成交量环比略有下降，但较去年同期仍上涨了21.8%。分物业类型来看，带动高端商品住宅价格上涨的项目主要是来自高端公寓类产品，期间该类产品成交均价接近6.6万元/平方米，环比上涨5.8%。别墅类产品因成交价格多以3万元/平方米-4.5万元/平方米为主，使得总体成交均价较上季度略有下滑，环比下降1.3%至每平方米5万元。

“总体来看，政策支持、高价地块的集中入市，从供应端抬升了北京住宅价格和产品定位。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说，“预计未来高端产品供应量将继续增加，项目的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，而随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效应也将被弱化。”

此外，根据戴德梁行的统计，截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持稳定。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米273元。

市场成交方面，2015年度北京核心商圈净吸纳量达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致2015年第四季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3个百分点，降至4年来低点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。

戴德梁行华北区写字楼企业服务部主管严区海表示，就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年第四季度北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。

戴德梁行预计，今年北京整体写字楼市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。

陆明认为，假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。

“而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”陆明补充说。

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