租售咨询：010-85569166 

北京汉督国际地处北京最具有活力CBD商圈，东三环双井桥，地铁五分钟，总建筑面积20000平方米，项目位于东三环与广渠路交叉口东北角，距国贸中心近在咫尺，无缝接驳乐成国际，富力中心，佳龙中心， 坐享区域繁华，畅享CBD资源优势的同时又避开了核心区高密度带来的拥堵和喧嚣。北京汉督国际楼体崭新新，使用率高，外立面高档，好用不贵，只此一例。
项目地上7层、地下3层，标准层面积730—4620平方米，层高4.5—5.6米，是5A写字楼、服务式办公室、会议中心、高端商业等于一体的复合建筑综合体、北京CBD商办物业“零供应”时代企业的办公首选，东三环性价比高写字楼。就在汉督国际。

网易房产讯 融创中国5月22日晚间发布了收购绿城一事的公告，公告表示，融创将从宋卫平、夏一波、寿柏年手中收购绿城24.313%的股份，与九龙仓并列第一个大股东。自2015年3月1日起，宋卫平改任绿城董事会名誉主席，孙宏斌担任董事会主席。

该项交易完成后，融创持有绿城股份比例为24.313%；九龙仓持有约24.313%；宋卫平持有约10.473%；寿柏年持有约8.086%。（目前为宋卫平家族持股25.11%，寿柏年家族持股17.81%）

融创收购了绿城合计524,851,793股，总代价为6,298,221,516港元（约50.65亿元人民币），相当于每股目标股份12港元。按照绿城5月15日停牌前的股价计算，溢价率为约23%。

按照交易协议，交割完成后罗钊明、郭佳峰和曹舟南将辞任目标公司执行董事，宋卫平将由目标公司原来的董事会主席改任董事会联席主席。2015年3月1日起，宋卫平将由目标公司董事会联席主席改任为董事会名誉主席，孙宏斌担任董事会主席。之前的时间段内，孙宏斌被委任为绿城公司非执行董事、董事会联席主席和提名委员会主席， 宋卫平将由绿城董事会主席改任董事会联席主席。

另外，融创黄书平被委任为绿城公司执行董事。目前黄书平任融创中国副总裁、财务总监兼联席公司秘书。

随后绿城中国也发布了这一消息。

        据克尔瑞4月房地产市场月报显示，郑州市办公物业存量处于一个高饱和状态，而且存量主要来自郑东新区，大多数项目面临的销售压力巨大。而在二手写字楼市场是否也存在着销售压力巨大的局面？记者走访了几处二手房营销代理机构。

　　  在郑州较早的商业区紫荆山公园附近，一家二手房营销机构的店长说，近几个月来二手房销售不尽如人意，但写字楼的出租和销售反倒一直稳定并未下滑。在住宅限购、限贷之时，前来询问写字楼及商铺的人增多。“投资者明显有着转投商铺和写字楼的倾向”。

　　     而在郑东新区，一些较为成熟的写字楼附近的二手房中介店面，记者看到在店面房源公示牌上，地段较好的写字楼价格依旧坚挺。销售人员表示，在公司连锁店面中，地段较好的写字楼依旧不时会有人前来咨询购买。

　　  投资增多 店长紧急“蓄货”

　　  当人们纷纷将投资眼光转向二手写字楼时，不少二手房营销机构的店长颇为头疼，原本没有多少写字楼“库存”，前来咨询的人增多后，店长们只能四处“调货”，以满足客户需求。在郑东新区一家二手房中介店面里，记者看到某写字楼的广告牌。店长张先生说，目前许多写字楼的开发商会与二手房营销机构联系，期望借助二手房营销机构的影响力拉动写字楼的销售。而这也恰恰解了店长们的“燃眉之急”。

　　   除了代为推荐的模式之外，不少二手房销售机构也会在具有升值潜力的写字楼开盘时购入几套，以便在将来的销售之时能够有充足的房源。

　　郑东新区内不少店长对于二手写字楼的租售都有自己的门道，一位不愿透露姓名的店长稍稍揭开了一些暗藏的玄机。“有些投资客会选择在开盘时大量买入，然后和二手房销售机构的店长联系出售。这样一来店长们的房源问题解决了，而投资客也可以稳坐家中赚钱。但是这样做也有一定的风险，要求投资者有独到的眼光，能够看出具有升值潜力的区域。”

来源：网易新闻

我今天为大家展现七张图和表。

　　第一张图是写字楼到底是什么东西。我们觉得写字楼之所以有租金，不管它是整售还是散售，都是有价格的，有价格是因为它有租金，有租金是谁贡献租金呢？是因为有生意，是企业和企业之间、企业和个人之间可以做生意，因为交易之间是有成本的，为了降低交易成本，就有场地，场地出现的是什么？场地就是写字楼，大家有一个相对更加中立的场地来展示企业形象、做交易、做生意，这就出现了写字楼。

   如果北京的写字楼现在热点区域很多，我们去看北京的写字楼到底是怎么长出来的？其实从90年代之前北京是没有写字楼的，非常少，为什么90年代之后出现了写字楼？是因为外国人进来了，和中国人做生意。外国人怎么来北京的呢？坐飞机过来的，跟中国人洽谈生意，在哪儿洽谈？是通过使馆，所以在东三环这条线会长出来一个CBD。外国人做生意有一个很好玩的事情就是500强在中国开拓业务，但是中国政府有个规定，允许外资来中国扩大业务，但是你赚的钱不要挪走，我鼓励你扩大再生产，你不能说在这儿赚了一笔钱就跑了。所以大量的美元、大量的结汇就不断沉淀到中国，在中国内地继续扩大再生产。在北京就发现，如果把北京地图做成一个动画的话，会看到通过外资的注入，让中国经济产生活力，然后长出来一个CBD，CBD的企业赚了钱，通过一条权力管道，慢慢传入到金融街。金融街这几年越来越强，金融街的售价几乎没有，租赁是超级稳定的，其实是培育出来一个很强大的国家资本主义的中心。北京的CBD不再是外资的天下了，北京的CBD逐渐让位于央资的机构，大家都在抢占CBD核心区，现在CBD核心区几乎都是中国超级金融机构来构成。外企去哪儿了？外企顺着东三环这条线逐渐被挤走了。

　　第二张图是现在北京写字楼市场的几个大板块，是以CBD和金融街作为两个核心的双核，这个双核再加上长安街这条线，顺着东三环和西二环、西三环这两条带在延长。北京的写字楼很有意思的一件事，它在空间上会表现出来有很清晰的骨架关系，这条骨架上会看到这几年几乎活跃的写字楼，无论在租赁表现上活跃还是在销售表现上活跃的，都在这条骨架上，东三环、西二环、西三环的南北延长线，我们跟外资做交流的时候，会通过这几个点跟客户做交流，大家都会知道围绕着这个骨架，未来写字楼高增长的供应，就是投资回报比较好的供应，基本会围绕这个骨架来完成。而它表现出来的价格，全球资本主义这条轴线，就是以外资为导向的这条线，CBD周围很少有十块钱以下租金的项目，望京这两年快速上涨，亦庄还处于低谷，因为客观来讲有供应商的原因，亦庄是特别典型的低洼地带。西面这条线稍微斜一点，是因为金融街在往西南方向转移，租金从15块钱的梯度逐渐下沉到三四块钱。

　　北京的写字楼很有趣，它是在中国仅有的一个城市，复合了几种资本力量的合体。第一种力量是全球资本主义，对外开放。第二种力量是相对双轨制的国家，就是国家资本主义最强势的地方，是在北京，民营资本散落在不同的点上，在这个骨架周围。这也可以解释为什么北京的写字楼从租金的上涨趋势和售价上已经超过上海，而且未来我们认为还会持续超过上海，只要国家资本主义越来越强，现在看到的租金，过两年我们再看，因为过两年是租金调换期，有可能租金还可能继续再上涨。当然这个上涨不再是以老三样，中关村、金融街和CBD，不再是以老三样商圈为代表，而是以这八个商圈共同整体上涨表现出来的形势。

　　当我们把它分成一些梯度的时候，看到租售的局面是很有趣的事情。我们经常开玩笑说，我们是做写字楼的销售服务，我们会发现有一个甲方请吃饭指数。现在四万块钱以下的项目基本不请我们吃饭，四万到六万块钱的项目大家有来有往，很愉悦，六万块钱以上的写字楼项目基本都会请我们吃饭，我们不需要买单。我们再回到刚才这个表会看到什么呢？它实际上代表了一种市场的投射，这个市场的投射是什么呢？售价比较低的，比如第三梯队，是四块钱/平米/天，反映在售价上也就是两三万块钱，在投资很匮乏的市场，激活了中国大妈式的购买力，三四百万都有，做得很小，销售非常活跃，几乎不需要用专业的销售服务商去完成。而到中端的时候，就是四块到十块的时候，北京主要的主力项目都是集中在这里，算出来的售价差不多在四到八万，如果用晴雨表来看，这个主力市场现在处于租售两旺的状态，包括我们过去一年做的项目，也能表现出来。而到了十块钱的时候，比如咱们所在的位置，周围的CBD核心区，租金非常好，但是反映在销售市场上就变得不那么活跃，为什么？第一是因为像这样的高端项目绝大多数都是经过十年以上的积累和长时间的运营，培养出来很好的租赁表现。第二是从业主方的角度来说，已经可以通过贷款等一系列金融化手段去获得，已经不需要用销售、预售的方式解决资金需求，客观导致的是二三十块钱的租价也有，但是真正的到市场上销售的是以第二梯队为主力。

　　我们拿我们自己这三年多的时间，差不多70亿的交易数据做一个对比，买写字楼作为投资的客户，他们发生了什么变化。因为我们不是按套来卖的，基本上是为客户提供不动产资产配置的角度。用64个亿的数据来做分析，分为一千万以下的散户，一千万到五千万，五千万以上，差不多是这样的分类。接近600组成交客户。我们会看到几个特点。

　　第一个特点，脱媒。因为北京差不多一年的交易量，写字楼和商业的交易量大概在350亿的水平，上下50亿左右。好的时候400亿，不好的时候退到300亿。全国只有两个城市是在这样的数量级，北京和上海。到了第三名的时候直接砍一半多，第三名是广州，150亿左右，深圳只有100亿的交易额。有一个区别，北京市场跟上海有一个区别，北京是以私人投资客户作为主体，这400亿里面几乎有300亿，就是3/4的客户是私人投资者。上海是一半对一半，有机构间的交易，大宗交易更多，散客交易也会比较均衡。而北京是以私人投资客户和全北方的高净值客户为主体的市场。这些客户的第一个特点是脱媒，他们实际上买的已经不是房地产了，对他们来说配置的是有收租能力的不动产资产配置，这些客户都是交易周期很长，差不多每个人半年到一年到处选择合适的项目，而且是在北京转着圈的买，对具体的地点其实不是特别关心，不是说一定要买一个金融街的项目，或者一定要买一个通州的项目，不一定，他只关心的是这样多余的资金配置到不动产里面，能获得什么样的回报，它的流动性风险，它后来的溢价能力，更像是用一个金融品投资的角度来看，所以他们会表现出购买特征的时候，就会表现出来第一特点，就是脱媒，脱离土地本身媒介的特性，这在写字楼市场是很典型的现象。也也会带来一个，我们经常跟开发商朋友一起去交流，首先我们用很长时间来交流一件事，就是写字楼和商铺的销售，如果选择用预售的方式来做服务，写字楼和商业的销售本身是用金融产品的逻辑来考虑。

　　第二个特点，我们经手的这68个亿的交易额有一个变化，从2010、2011年到现在会有一个变化，今年有一个特别流形的词叫"土豪"，好多人都会管我叫土豪珂，就是专门给土豪做投资服务的土豪管家。以前动不动就有以亿来计量的私人客户，来自山西、鄂尔多斯、陕北等等，动不动就买整层、整栋，历史上最高的单宗交易是16亿，在银河SOHO。但是这两年发生什么变化了呢？大型客户基本上现在已经逐渐进入到尾声了，今年活跃在单宗以亿来成交的客户级别的成交宗数，放在全北京可能也就20个左右，包括各家的加在一起。这说明什么问题？过去之所以出现那么多土豪客户，很大程度上因为资产比价格、能源价格快速上涨。第二是因为制度缺陷，带来私营业主突然一瞬间的暴富。第三，还有一个推力，就是宏观调控带来的国进民退，把产权私有化加速了这些人的不安全感，他们宁愿把产权卖掉，平移到北京、上海的核心区域来做不动产，资金回报率不高，非常低，跟主营业务比差很多，但是这是等价兑换的过程。过去有大量的避险型资金蜂拥到上海和北京，造成了比其他城市高数倍的交易量。但是今年应该算是结束，包括我们自己观测的项目，这种交易量比较少。去年客户结构像一个大M的形状，现在已经回升为钝角三角形。我们在中国是从事的相对来说安全系数偏高的，有托底的行业，我宁愿相信那些固定收益，与其相信地方政府，还不如买北京的房地产，也包含住宅，住宅是因为限购，所以有一些客户就被挤过来了。我们活跃的客户大概是一两千万单总的购买额度，以这样的客户为主。

　　第三个特点，从整体上来说，客户已经把不动产当作资产配置的其中一部分，我们把中国所有潜在的可能的投资机会数了数，列了一下，可以用一个足球队来表示，守门员是住宅，整个后防线基本是商业地产，中场是以债权类的基金、以固定收益的信托，以发债，就是以国家公信力做背书的高利贷，一两年期的流动性的理财产品，一年收益10%到15%左右。到了前锋，这两年投资趋势基本上是属于没前锋的状态，能打平就不错了，能抵过通胀就行。前锋一个是房地产基金，一个是海外的不动产和海外的基金，但实际上现在看高净值客户的特点是在趁着这几年的时间梳理自己的财产结构，而梳理过程中，住宅本来是很好的投资标的，但因为限购，因为行政干预的原因，只能退回到守门员的角色，而商业地产替代了它，从配置上、比例关系上，是扮演了比较重要的角色。为什么？因为中国整体上来说是低信用的国家，我们市场化毕竟历史比较短，我们任何一个高净值客户背后都代表着一个企业，这个企业如果没有上市，事实上就没有一个抵押物来进行融资，商业地产就扮演了一个抵押物的角色。为什么很多人觉得北京、上海房价偏高还要买？要感谢发改委、感谢证监会，证监会不让企业上市，实际上是堵住了这些企业家想通过市场行为获得银行贷款，没有一个中间的桥梁。所以逼着这些客户去购置商业地产。现在好一些了，据说IPO明年就要发了，至少还有70家左右的公司向资本市场对接。但是相当长的过去几年商业地产之所以火，是因为资产市场和企业之间的通道是断的，被堵住的。这时候会看到这样的资产配置模型，会看到每个季度对市场的看法，每个季度的变化，有的可能是541的形式，有的时候可能是433，可能根据我们对投资的判断和趋势的判断，会做一些微调，但总体上来说，中国的高净值客户会以这样的投资阵形作为组合，而商业地产成为它的基本标配。

　　最后一个表，大家经常会说散售商业地产是不对的，我挺认同的。为什么要散售呢？是因为市场化融资的难度非常大，你想做开发，中国的市场无论是利率水平还是风控措施，导致商业地产开发商如果想通过持有的方式去获得持续生存，这种代价非常大，几乎是不可能实现的，除非一些特别个例的开发商，比如他通过海外获得非常便宜的资金，比如他有特别优惠的政策，比如像万达似的有一些变现的物业，补充资金的流动性。这时候我们会看到这三个箱体就会出现未来可能会有一些趋势，如果把商业地产的权益分为三种，第一种是所有权，第二种叫收益权，因为能出租，能出租就能获得回报。第三叫经营权、管理权，商业地产是要通过经营和管理来获得租赁回报，包括收益的持续增长。这三个权益高度合体的时候，就叫房地产，是传统的房地产开发的房地产。现在有一些机构开始在推出，把经营权剥离出来，通过一系列有效的资金管理方式，来帮助你经营，你作为一个业主，你有所有权，可以方便融资，方便这些事情，还有收益权，将来整体来经营，租金肯定是要比纯的大家各出各的价经营的效率会提高，这是大家能看得见的。第一步可能就出现，有一些处于第二梯队的市场，普遍的就是我把经营权收回，比如高合用资产精装修，龙湖用金苹果，或者不同的方式，最后得到的结果是一样的，收回经营权，能保证整个业权分散带来的不稳定，这是现在的趋势。

　　而到箱体最底下的那部分，基本上现在还处于自生自灭的状态，你卖了也没人管，很少有意识的资产打理。而到了顶端的时候，我们发现刚才说的所有权、收益权和经营权，到明年年底会发现他们不卖房子了，可能发一只基金就把房子收购了，业主实际上持有的是基金，这时候发现所有权、经营权和收益权，经营权先是剥离出来，再是所有权也剥离出来，业主持有的是基金计划，或者信托计划，会影响到将来整售的很有购买力的大企业，溢价也不见得差，而且很省心，这时候能看到所有权、经营权、收益权，客户只有收益权，其他的通过别人来打理，越来越像REITs，再有两年左右的时间，类似这样的产品会推向市场。这是未来的趋势，未来的大的感觉，或者推通过市场慢慢的分化，有的机构还会卖房子，这没问题。还会有些客户、机构可能干脆就组建若干个新的基金，客户直接持有的是基金，而不再是客户持有房产，未来还是能感受到暗流涌动很典型的趋势。

　　北京写字楼明年的供应有两个集中的板块，一个是北京的东北角，就是大望京，我们估计明年的吞吐量可能在100亿左右的数量级。另外一个100亿在总部基地，就是差不多是这两个板块，我们觉得明年会变成一个比较好的两个活跃的板块。石景山和通州，顺着国家资本主义这条东西轴线，慢慢在发育，市场上还会有100个亿的量，会被一些在水面下、市区里的项目，市区里的项目几乎都不会通过招拍挂来完成，而是通过并购，以资产打造，整容性质来推向市场，会散落在四环以内的各个点，这些比较随机，这样的会消化掉100亿左右。2014年潜在的供应、潜在的消化，会分布在刚才这三个类别里，其他项目会变成相对来说处于发育初期，将来持续的可成长性比较好。

本篇文章来源誉翔安地产官网

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由内至外•公园式商务境界：

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国银行国际金融研究所副所长宗良21日在中国国际经济交流中心第59期“经济每月谈”上表示，短期来看，中国的金融风险点主要集中在房地产、地方政府债务、银行信贷和影子银行体系的风险等三个方面。

宗良指出，如果房价一次性下跌40%-60%的水平，那将发生金融危机。因此，必须对房地产市场做调整，使其保持相对的稳定。我国当前也正在结构上做合理调整，未来的发展思路是满足必需的，打击投机。

“地方债务中一个重要的环节是土地财政问题，由于我国土地出让金制度存在一定的问题，该制度类似于我请客别人出钱，导致我国每年的地方财政收入中土地财政占了很高的比重，这种体制肯定会推高房价。”宗良指出。

关于银行信贷、影子银行体系的风险，宗良指出，中国社会的融资体系分为三大块：新增贷款、影子银行体系、直接融资。“直接融资一定要做真正的直接融资，但中间由金融机构承担的确实效果不理想。”

宗良指出，从中长期来看，我国的金融风险点还集中在对外资产、企业债务、社保欠账以及影子银行相关的委托贷款、信托、民间贷款，防范因局部违约引发系统性风险，这是底限。

为了防范风险，使整个经济实现良性发展，宗良给出了六点建议：

一是实现经济的转型发展。经济实现转型非常重要，但并不代表不强调“发展”了，正确的理解应是转型中求发展，发展中求转型。

二是发展地方政府的多元化融资渠道。我国地方债务的解决，可采取多元化的方式，一部分市政债，一部分政府融资平台，一部分是公私合营，即所谓的PPP，通过多种方式有机结合。

三是优化融资结构，打破刚性兑付，有效降低融资成本，有效支持实体经济的发展。

四是房地产适度调整。总体进行适度调整，局部地区呈现有涨有跌、有保有压的状态，让真实的需求得以满足。

五是我国的基础设施需要优化、城镇化以及农业现代化都需要实现转型升级。

六是妥善解决养老问题。