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日前，北京亦庄海梓府项目以“团购房”为名，推出了100套特价房源，单价接近85折，单套直降40万，被称作是京城迄今降价力度最大的楼盘。该项目的降价被市场解读为开发商应对楼市下行的直接表达。

最新的数据显示，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套。这是2013年3月20日库存69561套、跌下7万套后，时隔一年多时间后，北京库存再次回归到7万套以上，库存达近13个月新高。

炎夏开始的5月，京城楼市却在经历着反季节的寒冷。各大开发商也纷纷祭出新的营销策略，以度过陡生变局的困难时期。

降价信号

根据北京市住建委官网信息，北京城建·海梓府（资料、团购、论坛）在2013年12月14日获得预售许可证，13号楼到16号楼的预售均价分别为41651元/平方米、39310元/平方米、35469元/平方米、37282元/平方米，迄今共签约65套，签约均价35621元/平方米。

而该项目此次推出的特价房源均价仅为28800元/平米，推盘数亦不算少量。不同于此前住总万科橙（资料、团购、论坛）精装改毛坯的虚晃一枪，“这是实打实的降价”。亚豪机构市场总监郭毅对观点地产新媒体坦言。

值得注意的是，该盘所在区域周边，还有万科旗下的金域东郡、方兴旗下的亦庄金茂悦以及保利融创合作开发的枫丹一号。后者在5月10日二期开盘时，单价上涨5000元/平米，当日认购量达8亿。对比之下，可谓冰火两重天。

“海梓府产品定位有问题”，谈及海梓府降价原因，郭毅分析称。亦庄的分成两种产品，一种如枫丹一号、金茂悦，是150-160平的中大户型产品。该类型面向改善客群。而在现在的市场环境下，改善型的客群的购房需求依然旺盛，且不会被自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）分流。

另一种以万科的产品为代表，为80平两居、90平三居的紧凑型产品，户型分割较为合理，面对首改人群。

“相比之下，海梓府的户型，面积比万科的大，但是又没达到150-160平的尺度感，高不成低不就，在亦庄的市场上没有找到精准的定位。”

据了解，上述几个亦庄项目在去年底同一时间获得预售审批，彼时市场行情依然火热。然而在市场尚未出现下滑趋势的时候，海梓府已经滞销了。据海梓府销售人员介绍，项目这次做促销就是为了把去年12月开盘的4栋楼尾房卖完。

虽然降价的直接原因是产品本身定位出现问题。不可否认的是，楼市下行、库存高企也让问题变得更加严峻，项目开发商北京城建的再融资，此前亦传或因股价倒挂而搁浅。重重压力下，降价走量显得较为迫切。

开发商承压

另一个较为悲观的数据是，14年前4月，北京全市商品房销售面积为357.2万平方米，同比下降36.2%，降幅较前三月扩大了1.9个百分点。至此，北京商品房销售面积同比累计增速已经连续13个月回落。

一方面是7万套库存压顶，另一方面是连续13个月回落的销售面积增速。北京开发商所面临的局面并不乐观。

据了解，金第万科金域东郡，一期7-9层洋房类产品均价35000，和海梓府差不多时候推出了二期，二期产品为10多层的高层，价格降到30000/平米左右。而根据北京世联行上周数据，该项目的销售均价仅为28000元/平米。不过因为是产品类型所有变化，所以价格调整不是特别显眼。

在早前引起业界强烈关注的万科毛大庆内部研讨会的发言中，该项目亦被提及，“我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目(住总万科橙)，很快销售卖光，3.6万的项目很慢。”

而风头正劲的枫丹一号，是近期为数不多涨价的项目，5月10日开盘价格从上一期的34000多元/平方米涨到39000元/平方米。不过相对于去年10月一次推出499套房源，这次枫丹壹号只推了200多套房。开盘日期也从4月延期了5月。

“蓄客不足是现在北京开发商普遍面临的问题，客户积累速度都在变慢。”据郭毅介绍，现今北京市场的排号量与认购量之比，连1:2都没有了，已经下滑到1:1左右。

郭毅续称，“客户量跟开发商单次推出的房源量之比，能到0.8：1，也就是话说客户量低于开发商推出的房源量的。”

“藏盘”成为如今京城开发商普遍采用的营销手段。此前持续热销的方兴金茂悦，3月29日新一期取得了248套房源的预售许可证，但开盘当天仅推出了60套。金第万科金域东郡新一期一共四栋楼获批预售，共计704套房源，但仅开4号楼一栋。

“开发商保留一部分房源是客户量明显不足的表现。开发商与其放开全部房源面对没有足够参与摇号人数的窘境，还不如封闭房源，让客户在买房时感觉到仍然在热卖，这是开发商的销售策略。”郭毅解释称。

除了营销手段发生变化，北京开发商近期的营销重点也向高端项目倾斜。郭毅称，高端项目受到市场影响没有那么大，表现较为稳定。“4月份公寓、豪宅市场，相比三月份，成交量还涨了4%。所以开发商，会把营销费用和营销动作重点用在中高端项目上面。通过这个来拉动业绩和利润。”

一个显而易见的事实是，京城开发商当前正在经历一个较为困难的局面。但是郭毅认为，该局面不会超过6个月的时间。“很多开发商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地，等到下半年，自住型商品房达到销售周期后，有助于开发商回笼资金。困难是暂时的。”

昨日，北京市法制办公布了2014年市政府立法工作计划，涉及55项内容。在今年力争完成的12项立法项目中，包括备受关注的基本住房保障条例(草案)、控制吸烟条例(草案)、轨道交通运营安全条例(草案)、居住证管理办法等。

《基本住房保障条例(草案)》拟规定，申请保障房不再审核收入情况，而以有无房产作为申请依据。同时，非京籍人群拟纳入保障房申请范围。

市法制办副巡视员张国强表示，今年的政府立法工作主要以保障民生，以及围绕解决北京“大城市病”为重点来进行。

焦点1 基本住房保障条例(草案)

【对象】

保障房拟扩至非京籍人群

针对《基本住房保障条例(草案)》的起草内容，北京市法制办法制三处处长杨红昨日介绍，此次条例中明确提出住房保障是政府的法定责任，以解决以往住房保障政府采用给付形式而没有法制化的问题。同时，立法还确定了住房保障范围、保障方式等。

据她介绍，此次条例草案中，拟规定“扩容”保障房申请对象。今后，保障房的申请范围除了北京市户籍家庭之外，也有望扩至在京稳定工作的非京籍人群。

她说，非京籍人群的具体申请条件还在研究讨论中，目前倾向于和北京市居住证管理制度相衔接。

【申请】

不看收入只看是否有房产

杨红表示，草案还考虑取消保障房申请者的收入审核，改变以往只以收入来判定保障房申请标准的现状。

“总体思路是不再考虑收入水平，只考虑住房是否困难。”她说，按照目前的设想，保障房的申请依据将只考虑是否在京拥有房产。

杨红认为，申请人除了工资性收入之外，还可能存在各种收入；但房屋都有产权登记。因此，核查房产要比核查收入相对容易。

对于是否会出现一些无房“有钱人”来申请保障房的极端现象，杨红表示，这种现象将会有制度约束。

【产权】

立法或不涉及“共有产权”

今年北京市政府工作报告中，在建设保障房中引入了“共有产权”的概念。对此，北京已明确自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）为“共有产权性质”，即市民和政府共同拥有房屋的产权。北京市人大常委会法制办主任李小娟曾介绍，在对基本住房保障条例的立项论证过程中，可能会涉及“共有产权”的问题。

不过据记者了解，北京市此次立法涉及的是基本保障性住房，满足基本居住需求，而共有产权涉及的是保障性商品住房，因此此次立法没有涉及。

此外，草案还提出地方政府编制保障住房的预算。这意味着保障房将制定专项预算，优先安排建设资金。对于保障房的建设，除政府外，也鼓励社会单位自建保障性住房。

【监管】

骗购保障房5年不得申购

此次草案中还加大了对保障房的管理规定。对于保障房骗租骗购行为，草案除了规定要收回保障性住房外，还将通过媒体公示，计入个人信誉记录，并规定5年内禁止再次申请保障住房。此外还涉及罚款等措施。

杨红介绍，此次立法的亮点之一，还包括将对保障房实行封闭式管理。当市民申请到保障性住房后只能占有使用，如果要交换，也要在政府的协调下解决。如果保障房所有人购买了其他商品房或者在其他地方租房，建设主管部门都可以查到登记情况。

杨红表示，这样的封闭管理将有效避免保障房陷入福利陷阱，更有效地保障居住权而非牟利权，遏制和规避保障对象通过保障房来获利的行为。

针对保障房后期的管理和运行，草案拟规定由北京市住建委组织成立专门的保障性住房中心。

焦点2 居住证管理办法

居住证立法今年有望完成

针对公众关注的《居住证管理办法》立法进展，市法制办法制二处处长陈翔昨日表示，居住证是我国整体户籍制度的重要组成部分，它的基本功能是对流动人口实际情况进行记载，为城市和社会实行有序管理提供基础支撑。

据陈翔介绍，居住证的主要功能包括信息掌握、社会控制、决策参考等基本功能和信用凭证、差异化服务等衍生功能，居住证立法要解决的主要是确保居住证的基本功能能够完整准确地实现。

《居住证管理办法》是今年的计划完成项目，由市公安局负责起草，目前正处于起草阶段。该办法的具体内容将包括居住证的登记、办理等方面。此外，北京市还将紧密关注国家相关立法进展。

焦点3 控制吸烟条例(草案)

控烟执法权调至卫计部门

针对控烟多年面临的“执法难”困局，市法制办法制二处处长陈翔表示，此次控烟条例明确了政府和相关部门的监管责任，将执法权从爱卫会调整至市、区县卫生计生部门。

“控烟年年讲，但效果不好的原因，主要是控烟执法难。”陈翔说，控烟“执法难”在于控烟作为一项社会事务，不会单纯依靠政府监管执法得以实现，社会力量的有效参与是立法得以实施的重要保障。

对此，控烟条例草案拟规定建立全社会共同治理的责任体系，明确政府、社会、个人分担相应的控烟责任，对政府、社会和个人在控烟方面承担的责任进行合理界定，同时突出政府的保障职责，保障社会单位和个人依法履行劝阻制止、举报投诉等方面的职责，形成全社会参与控烟的良好氛围。

■ 观点

“保障房申请放开需先评估”

据专家介绍，目前北京的各类保障房，在准入门槛的设置中都有家庭收入的要求，其中公租房的收入限制最宽，3口及以下家庭年收入要在10万元以下、4口及以上家庭年收入13万元以下。

“一旦放开不审收入，那么保障房的申请家庭必然会大幅增加。而且，目前北京保障房的轮候家庭还有10多万人，这10多万人还没分配到房子，又大幅增加一批人进来，住房保障的压力会骤然增大。”专家说。

他表示，保障房申请家庭增多，考验的将是政府对于保障房的建设投资，以及庞大的后期管理。因此应该先评估放开会带来的影响，再确定放开的方式和进度。

此外，专家认为，目前北京购房的家庭认定是夫妻双方带未成年的孩子，如果孩子18岁成年了，就可以自己成为一个家庭，申购保障房。房子在父母名下，子女虽然名下无房，但未必是低收入需要保障，这就有可能造成牟利的现象。

不过专家表示，《基本住房保障条例(草案)》提出要对保障房实施封闭管理，这是一个杜绝保障房牟利的有效方式。购买了保障房后，只能占有使用，不可以随便出售，这确保了保障房完全的居住属性。

京华时报讯（记者邢飞）来自地产研究机构上海易居房地产研究院的报告显示，4月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅供求出现回落，成交均价出现环比下跌。其中北京新建商品住宅成交均价为每平方米26023元，环比下降7.8%。

易居发布《4月份一线城市楼市报告》指出，一线城市楼市整体成交量受看跌情绪影响较明显，整体表现疲软。

具体来看，4月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价分别为每平方米26023元、25951元、14390元和24762元，环比增幅分别为-7.8%、0.4%、-7.7%和-3.4%，同比增幅分别为18.7%、8.0%、3.8%和10.5%。从环比看，除上海外，其他3个城市房价都有所回落。一线城市部分楼盘的让利促销力度也在加大，从而使得房价出现了环比下跌。

在价格下跌同时，成交也出现回落，报告显示，4月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为347万平方米，成交面积为214万平方米，呈现出供大于求的市场关系。相比3月份，4月份一线城市新增供应量和成交量均有回落。供求双方的入市积极性受到了部分城市降价潮的影响。受一手房市场成交疲软的影响，二手房市场的成交也比较萎靡，4月份一线城市存量商品住宅（二手房）成交面积为313万平方米，环比减少14.0%，同比减少15.1%。

从楼市库存数据看，4月份，一线城市新建商品住宅库存量为3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。北上广深新建商品住宅库存量分别为864万平方米、1036万平方米、795万平方米、337万平方米。环比增幅分别为9.0%、0.0%、8.0%和0.4%，同比增幅分别为10.4%、11.2%、15.9%和13.8%。从环比看，北京和广州的库存增加较为明显。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，随着全国部分城市降价潮的继续影响，一线城市购房者的观望情绪难以在短期内驱散。同时，随着一手住宅市场的降温，二手住宅、商办物业的入市情绪也受到了影响。对于未来一线城市的市场成交难以太乐观，同时当库存在短期内难以得到有效消化时，一线城市的各类物业价格上涨将受到压制。

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