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• 京龙大厦，整层1000平米，国贸写字楼出租，京龙大厦位于朝阳区团结湖南里甲5号，地铁十号线可直达，多路公交道项目，是北京京龙大厦物业管理有限责任公司的优质项目。北京京龙大厦物业管理有限责任公司成立于1997年3月，隶属于中信国安集团公司，几年来一直从事中高档写字楼物业管理项目。京龙大厦物业公司经过几年的发展，积累了大量物业管理经验，特别是在写字楼物业管理上，更有许多独到之处。现已申请物业管理资质，正准备办理ISO9000质量体系认证，不断地健全企业的管理体系，以满足业主不断增长的需求。为业主提供满意的服务是京龙大厦物业人永远的追求，京龙大厦物业将不断完善管理体系，力求在内部、外部管理上更加科学、更加专业，能持续、稳定的为客户提供优质服务。

  目前京龙大厦有空置面积1000平方米3层整层遗留装修正在出租中可分租，租金报价：每天每平方米7.5元含

首建金融中心项目位于西城区西直门外大街南侧，占据西二环财富金脉核心，东侧紧邻北京天文馆，北面与中国造币总公司、北京动物园隔路相望，位置十分突出与醒目。西侧距离项目约150米的三里河路是西城与海淀区的边界线。 项目三条地铁可直达，临西直门公交枢纽，周边配套商业齐全。

首建金融中心区域内商务环境成熟，酒店、餐饮、休闲娱乐、商业服务、金融服务各项设施一应俱全。完善的商务配套，带来高品质的商务享受。项目区位优势突出，作为“金融中心、科技中心、政务中心”三心合一的黄金结合点，承载了科技中心、金融中心的产业外延，具备以地标姿态聚合三区优势资源的潜能，极有可能最先成为国际化代表区域。

首建金融中心 区域内政府机关云集，未来发展潜力无限。根据十二五规划，西城区明确了新的功能定位：即国家政治中心的主要载体、具有国际影响力的金融中心、传统与现代融合发展的文化中心、国内外知名的商业中心和旅游地区。区域发展机会大，项目升值潜力无限。

在一线城市写字楼市场需求强劲、供应短缺之时，大多数二线城市写字楼市场，正陷入肆意发展后的进退维谷。

■本报记者 万俊利 昆明报道

经历了几年间大规模城中村改造，昆明形成了商业物业的空前供应洪峰，其中写字楼的海量供应，让众多在昆明的开发商不免胆战心惊。

此前世邦魏理仕为中国房地产报独家提供的中国办公楼实情调查显示，通过对多个二线城市过去的年平均吸纳量测算，若要市场消化2014年至2018年4年内的写字楼预期供应，天津、沈阳、重庆等高风险城市需用时60、25及20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期，成为中等风险城市。

而在昆明这座人口700余万的西南二线城市，2013年写字楼供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计新增供应量，这三年的写字楼供应将达到2600万平方米，平均每人可以分到3.7平方米的写字楼。

面对写字楼供应洪峰，开发商应当如何应对？一个700万人口的城市，如何消化如此体量的写字楼？已经进入市场高危博弈期的昆明写字楼市场，正在寻求自己的答案。

市场供大于求 高危博弈期已现

“昆明的写字楼市场现在确实不太乐观，毫无疑问是供过于求了，而且是比较严重的供过于求，主要原因是搞城中村改造。”5月8日，云南财经大学教授周大研在接受中国房地产报记者采访时直言。

中国房地产报记者从昆明市住房和城乡建设局获悉，经过几年的城中村改造，昆明382个城中村中已有229个城中村改造项目进入了市场。而一方面是顺应政府的要求，另一方面是开发商自身的战略，每一个城中村改造都少不了城市综合体的身影，而每个城市综合体都必然有写字楼。

中国房地产报对2014年昆明主城和呈贡新区的楼盘进行汇总和不完全统计，昆明在建或规划建设的含有写字楼的项目达到95个，昆明的每一个综合体都配有写字楼，还有一些项目为纯商务写字楼，包括螺蛳湾中心、盛唐城、红星国际广场[最新消息价格户型点评]、云锡·金地[简介最新动态]、中豪国际广场、七彩云南·第壹城等项目。其中在建的大体量写字楼有88万平方米的人民路壹号广场[最新消息价格户型点评]，70万平方米的万达[简介最新动态]·昆明双塔、超过100万平方米写字楼面积的润城广场、80万平方米体量的呈贡涌鑫哈佛中心、50万平方米的毅人财富中心[最新消息价格户型点评]等。

预计到2017年，昆明将有150个城市综合体建成。在城市综合体的浪潮之下，昆明写字楼的供应也达到了历史的高峰。目前昆明在建、待建综合体总体量9200万平方米左右，如果按照写字楼业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算，昆明在建楼盘的写字楼体量应在920万~1380万平方米左右。而据风之铃地产研究中心统计数据显示，2013年昆明写字楼供应量达到了1858万平方米，而2014年和2015年新增的写字楼体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的写字楼供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照昆明700万人口数量，每人可以分到3.7平方米的写字楼面积。

这其中，尤以近年来楼市开发的主力片区南市区和西市区供应量最大。2013年～2015年昆明写字楼供给分布：市中心231万平方米，东市区211万平方米，西市区500万平方米，南市区1089万平方米，北市区267万平方米，呈贡新区413万平方米。

“如此庞大体量的市场供应，消化仍需要一定的时间，当洪峰到来的时候，市场需求不能吸纳整个市场的供应，整个市场就会发生变化，竞争也将更为激烈。”红星地产昆明公司总经理助理兼营销总监郑岚向中国房地产报记者坦言。红星美凯龙集团在昆明的西山区正在开发的红星国际广场，体量达120万平方米，也将有数十万平方米体量的写字楼面世。

“现在压力很大，未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场也对外称，“开盘货包不大，以试水为主，写字楼不比住宅，压力不小。”

市场需求不可能如供给一样放量暴涨。尽管有面向东南亚、南亚的“桥头堡”战略，尽管昆明的经济与商业这几年经历了快速的增长和扩张，来自全国的资金和企业正在涌入这个新的希望之城，但商业的扩张和商务需求的增长仍然远远追不上昆明写字楼放量的速度。2014年的昆明写字楼市场显然进入了一个高度危险的博弈期。

供应洪峰将至

开发商转型求突围

与北京、上海等一线城市甲级写字楼租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场供应一栋难求的局面不同，昆明这样的二线写字楼市场则不容乐观。

除了昆明，长沙在未来三年的写字楼市场新增供应量将超过现有存量三倍以上，面临较大的去化压力。天津尤其是滨海新区更是存在大量供应。

写字楼市场供应量大，但符合客户需求的写字楼并不多。在大量过剩的隐忧下，写字楼的转型也提到议事日程上来。

“前一段时间，我也在看写字楼，看了不下10个，但看下来一个都不满意。说明虽然数量多，但做得好的不多。”周大研告诉中国房地产报记者。

“关于写字楼，我可以说出50个专业上的问题。如果把这50个专业上的问题解决了，我不相信写字楼不好卖。反过来，如果50个问题只解决了10个，做出来就多了40个缺点，就必然卖不好。”

郑岚则认为，面对瞬息万变的市场，如果仍然以传统模式进行销售，那么也将沉溺在市场中。此前红星集团在全国进行的前期调研发现，在市场动荡时期，优质物业所受到的影响是相对较小的，并且在整个区域依旧占有市场。只有经过精心设计的优质物业，才能更好地占有任何一个非常时期的市场。包括物业品质、项目配套、品牌服务等多个方面，均是吸引消费者买单、突围市场的核心竞争力。

写字楼

而在另一家目前在昆明市场正在开发写字楼项目的开发商眼里，准确定位细分市场，则是另一条突围路径。

开发润城项目的云南龙宇房地产开发有限公司总经理助理关德明告诉中国房地产报记者，在开发建设过程中对上海陆家嘴、北京金融街[简介最新动态]、重庆江北嘴金融区的考察发现，在复合型国际金融区中，写字楼的功能和定位应有所差别，不仅要有能满足世界500强企业入驻的标准5A写字楼，也要有给中小企业入驻的写字楼以及SOHO、LOFT等等衍生产品。客群目标定位到更为精准的细分市场，才能在昆明本地的CBD区域不仅形成写字楼建筑体的集群，更做到产业集群的形成。

周大研认为，未来写字楼市场的主要需求，将会是中小微企业。在中国经济依然保持7%的增长的情况下，加之我国现在对民营企业的注册门槛也大大降低，中小企业会像雨后春笋般涌现出来。“这种中小微企业能够购买或租赁的写字楼规模有限，一家企业也就是几百平方米，一千平方米以上就叫大企业了。这种中小微企业对量需求很小，必然会出现量的供过于求。”

“在供应洪峰之下，需求的结构也在发生变化。”周大研称，在大数据、云计算和大物流的时代，写字楼要求是高精尖，未来企业对写字楼的智能化的要求会很高。企业在写字楼里面要做的事情，不是简单地办办公，未来写字楼应该是一个创业的、创富的场地。如果开发商意识到这一点，不需要做太大、太高端、硬件上太贵的写字楼，但细心研究产品和客户的需求，价廉物美高智能，这样的写字楼还是有前途的。

   随着高校毕业季临近，北京住房租赁市场即将进入旺季，不过从目前的情况看，北京房租并未出现明显上涨。

   据伟业我爱我家市场研究院统计，5月份，北京市房屋月租赁均价比4月微涨0.1%，租金水平基本持平。在新增租赁房源挂牌量方面，5月挂牌量环比增长9.1%，租赁房源明显增多。在新增求租客户登记量方面，5月份客户登记量环比小幅增长1.7%。

  对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前北京市租赁市场整体表现平稳。一方面，房源明显增加缓解了房租上涨压力，促使5月份租金价格表现稳定；另一方面，客户登记量比4月淡季小幅增长，则表明随着高校毕业季逐步来临，已经有部分学生客户开始入市寻租，形成客户登记量的增加。

   胡景晖表示，未来一个月，北京租赁市场将进入暑期租赁旺季，求租客源量将明显增加，租金价格也将有一定幅度的增长。不过，考虑到今年租赁市场上租赁房源大量增加，租金价格涨幅将不会很高。

潘石屹5月31日早晨发微博表示，如果有人人为限降价，为某些人谋利，这就是欺行霸市，这就是耍流氓。他是在30日出席兰州大学活动，回答学生如何看待有些地方政府的限降价提问时，做上述表示的。

潘石屹在微博中表示“你们教科书的前几页一定有幅图，图上一条线叫供应曲线，另一条线叫需求曲线，两条线的交点对应横轴是成交量，竖轴是市场价格。这是经济学的ABC，是常识。如果有人人为限降价，为某些人谋利，这就是欺行霸市，这就是耍流氓。”

杭州市物价局、住保房管局5月23日发布规定称楼盘降价超15%将限制网签，被市场解读为“限降令”。针对质疑，两部门随后回应称此举并非为了“限制降价”，而仅仅是要求“随意调整”价格的开发企业重新备案。由于重新备案耗时较长，在很多房地产企业看来就是“变相限制降价”。

     美克大厦，北京写字楼出租，打造创业精彩时刻，美克大厦位于丰台区丽泽桥西南200米(西三环南路57号)。临地铁站，双线直达，办公气氛好，多个公交可达，交通便捷，购物方便，风景优美。通过小区道路的合理组织，休闲设施的精心安排，提供自然、舒适的居住环境。环境优美，丽水成天的风景给予了回归家庭、回归私域的生活体验。美克大厦，打造属于企业的精彩时刻。

5月28日，国土资源部（以下简称“国土部”）正计划上报《不动产登记条例》（以下简称“《条例》”）给国务院，不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨，官员瞒报登记资产信息将被“刹车”，“依法以人查房”已被写进《不动产登记条例》第6章第72条，全国实行不动产登记信息管理实行互通互享更是“板上钉钉”。

这个《条例》不仅令官员财产申报信息系统确切化，更与婚姻登记信息等系统“并轨”和“共享”，这将对现存官员财产制度、婚姻制度等产生重要影响。

中国人民大学公共管理学院副院长严金明向经济观察报表示：“不动产登记的实质功能是保护所有人的物权，直接功能是为推出房地产税做铺垫，间接功能是反腐等。”

不动产登记的整体架构是有了，但是未来落地却面临诸多问题，刚刚参加完国土部不动产登记技术研讨会的中国农业大学土地资源管理系主任朱道林表示，这是一个诸多部门全力配合才能完成的事情，但目前分工散落于不同条线，整合起来有困难。

敏感的第6章

5月28日，记者拿到最新修改的《不动产登记条例》，总共8章84条，这8章的具体内容是：不动产登记权利、登记程序、登记审核、登记类型、登记材料的保护和利用、法律责任、附录。

这份《条例》对不动产登记的登记主体和客体、具体的登记机关职权、具体登记标的物的范围和分工、不动产产权变更和审核等领域的内容进行详细说明。

其中最敏感的“以人查房”问题在《不动产登记条例》中第6章第72条得以体现，第72条的主旨是秉承“依法查询”的原则对社会职能服务部门开放查询服务系统，同时有限制地放开个人“以人查房”查询服务系统。

具体内容如下：“国家实行不动产登记依法查询制度。权利人、利害关系人以及取得权利人同意的单位和个人可以申请查询、复制登记信息。人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关、纪检监督机关等有权查询与调查，处理案件有关的登记资料，不动产登记查询的具体办法由国务院国土资源部门起草。”

《条例》第74条给予明确规定：“市、县国土资源管理部门、对不动产登记资料共享单位以及工作人员需对不动产保密。市、县国土资源管理部门依法提供查询服务，不得涉及国家秘密和依法受保护的商业机密、个人隐私。”

北京（楼盘）京鼎律师事务所律师杜兆勇认为第六章的第72条和第74条建立起来的依法查询制度，并不是像玩网络游戏“打贪官”一样，动动键盘鼠标，就能成为“以人查房”的反腐斗士，所以他对《不动产登记条例》的第6章持肯定态度：“政府信息公开与防止信息泄密始终是一对矛盾，所以要普通公民的私人信息，就必须依据法律规定进行查询，而绝不是没有任何限制的向社会公开。”

面对这样的情况，伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖预测这样的局面会造成部分人员进行恐慌性抛售，将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的有效供应量。这样的局面在记者调查中得以呈现，5月28日，记者通过调查北京存量房市场，发现网络出现大量“官员抛售300万以上的房屋”信息，多数以低价抛售，比如北京市朝阳区东三环建外SOHO一处房产以30000元/平方米（建外SOHO存量房均价35000元/平方米）的价格抛售150平方米房屋，记者从多位房产经纪人获悉得知：“该业主是一位山西籍官员，正在办理移民美国的手续，所以准备将这套房屋抛售。”

国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，“因为不动产登记具有实质性审查功能，它也是保护所有人物权的基础性平台，若房产来路有问题，自然就漏出马脚，你若清清白白，根本没有任何影响。”

这样的情况不仅仅在官员财产申报呈现，更会在民生问题上面“亮相”。比如男女双方在民政局登记结婚前只要经过双方认可，输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，若有“伪富豪”骗婚则立马“原形毕露”。同样离婚发生不动产争夺时，民政局就能马上查询到婚前婚后的不动产详细数据，既保护了私人物权也提高了办事效率。“不动产登记是基础性信息，若两人感情基础良好，这些查询制度不会成为破坏两人感情的推手，但对用不动产换来的婚姻是不小的冲击。”杜兆勇表示。

落地面临的协调难题

“以人查房”仅仅是这个大平台中的一个分支即城市个人住房信息系统，除此之处，还有土地登记管理系统、林权管理信息系统，这三者是国际通行的三大物权平台架构。

《不动产登记条例》第73条显示：“地方各级国土资源主管部门应当加强不动产登记信息化建设，与同级有关部门实行不动产审批、交易和登记信息的互通互享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融等主管部门应当实现不动产登记有关信息互通互享。”

也就是说，这个平台的实现有赖于各地方政府不同部门之间的协同，朱道林表示：“从目前的情况来看，何时实现、怎么实现尚存在很多不确定性。既有来自国家及相关部门信息公开与联网政策要求的不确定性，也有不同类型信息系统信息对接技术可行性的不确定性。相比较而言，前者不确定性更大。”

除了宏观层面的不确定因素外，朱道林认为从微观技术领域也存在三大难题：“一是针对土地、房屋、林木、海域及其他定着物等进行统一登记过程中，如何建立统一的登记规则；二是在当前不同领域由不同部门分管的背景下，如何建立统一的产权认定规则，相关方面如何界定相互衔接而不交叉矛盾的产权范围与边界；三是不动产统一登记信息系统研制与开发，既要实现土地、海域、房屋等建筑物、构筑物、林木等不同类型信息的整合，要信息全面，又要满足今后信息公开、信息查询的要求，满足信息公开与防止泄密的要求等，这需要充分应用现代信息技术手段进行科学地、系统地设计。”

这些难题一直摆在国土部和地方国土资源局面前，国土部一位不愿透露姓名的官员直言向经济观察报感慨：“理想很丰满，现实很骨感！”

路途曲折坎坷，但各地国土资源厅都在积极备战不动产登记基础工作。5月27日，湖南省国土资源厅宣传中心彭小云在接受经济观察报电话采访时候表示：“湖南省国土资源厅非常清楚不动产统一登记工作的紧迫性，所以选择部分市县先行开展试点，同时要认真做好基础资料汇交和1：2000影像图件制作工作，夯实不动产登记工作基础。”随后经济观察报致电江苏省国土资源厅、河南省国土资源厅，他们也表达了跟湖南国土资源厅相同想法。

截止经济观察报发稿时，国土部正在提交《不动产登记条例》给国务院法制办，因为不动产登记任务的紧迫性，前述国土部不愿透露姓名的官员预计国务院法制办最晚于2014年年底出台，但因为涉及众多部委利益，他担心《条例》会像《土地管理法》（修订案）一样被搁浅多年。 （记者经济观察报黄静）

兰州晚报讯(记者王星明)5月31日，中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。当月，兰州主城区新建住宅样本均价7367元/平方米，环比跌幅达到了1.50%。记者查阅资料注意到，5月兰州新建住宅样本均价是自2013年8月以来的最低值。

百城房价两年来首次环比下跌

指数研究院报告显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。

同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小，按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。

另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比上涨13.97%。

兰州新房样本均价每平米跌了112元

今年的兰州房价可以说一直处于下跌状态。前5个月，兰州主城区新建住宅均价除3月上涨之外，其他各月均在下跌。其中，1月均价7536元/平方米，环比下跌1.41%；2月均价7533元/平方米，环比下跌0.04%；3月均价7577元/平方米，环比上涨了0.58%；4月均价7479元/平方米，环比下跌1.29%；5月均价7367元/平方米，环比下跌1.50%。

2013年5月，兰州主城四区住宅样本均价突破7000元，达到了7102元/平

方米，当月更是以2.14%的环比涨幅位列全国涨幅榜第9位。从这个层面来看，2014年5月的房价依然高于去年同期。不过，记者查阅资料注意到，2014年5月的兰州新建住宅样本均价是自2013年8月以来的最低值。

从西北5个省会城市来看，5月兰州新建住宅样本均价下跌最猛，而西安环比跌幅则为1.13%，其他3个城市则都在上涨，环比涨幅分别为：西宁2.14%，居全国涨幅榜第三位；乌鲁木齐环比上涨0.43%；银川则环比上涨0.04%。

分析：房企以价换量促使房价下降

5月，全国100个城市住宅平均价格在连续上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入高速阶段。但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平衡，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房

地产市场基本面尚未改变。

指数研究院分析认为，从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。同时，央行、地方政府陆续出台部分政策，积极引导市场预期。5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；另外，新华社近期连发评论正确引导市场预期，多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。