“商业地产,我认为可能是未来中国房地产市场唯一比较短缺的东西。”独立经济学家马光远向记者表示,而望京CBD作为北京的第二个CBD,保利、绿地、SOHO中国以及融科智地等房企的进驻使其商业地产发展非常快,尤其是写字楼市场非常有活力。
据莱坊北京研究与咨询部监测,2014年第一季度,北京写字楼成交价格环比上涨1.0%,这是自2009年第二季度以来连续第19个季度的环比上涨,累积增幅达111%。
鉴于此,SOHO中国董事长潘石屹在内部表示,SOHO中国持有的望京CBD第一高度的望京SOHO塔3,只要成功招租超过2万平方米,就马上提价。
写字楼售价持续上涨
据《证券日报》记者实地走访望京CBD获悉,保利国际广场(资料、团购、论坛)、绿地中心(资料、团购、论坛)以及望京SOHO实际上呈三角形形状分布,步行来往项目之间大约需要10多分钟,记者站在项目中心街道处发现,三个项目均在近距离视线范围内。
值得注意的是,这三个项目拿地当年就备受关注,其中SOHO中国的望京SOHO更是当年的地王。2009年9月,SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地,规划总建筑面积为52万平方米,当年楼面地价冲高至10197元/平方米。
而据记者了解,望京SOHO由三栋塔楼组成,塔3为SOHO中国持有项目,塔1和塔2去年就几乎售罄。据悉,望京SOHO的1号楼和2号楼累计合同销售金额超过127亿元,销售均价约为52196元平方米,其销售价格接近拿地楼面价的6倍,北京写字楼的上涨空间可见一斑。
此外,记者还走访了保利国际广场项目现场,该项目有T1、T2、T3三座写字楼,总体建筑面积近12万平方米,其中主写字楼“钻石灯笼”高152.8米,为保利地产(600048)持有型商业。据销售人员向记者表示,项目去年就已经进入销售期。
“传统的开发商觉得写字楼的销售速度比较慢,其更喜欢建住宅。”北京保利房地产开发有限公司总经理李晶向《证券日报》记者表示,“2009年拿地的时候,这里根本没有路, 我们很难想象在北京以1.8万元平方米的楼面价建一个写字楼”,“但我们目前的销售均价为5.3万元平方米左右,而且已经实现了10多亿元的销售额”。
同时,记者在绿地中心销售中心获悉,目前项目3号楼已经于2013年整栋出售,出让均价不足31000元平方米。尽管这一销售价格较低,但其今年开售的绿地中心价格马上提了上来。
事实上,从望京CBD写字楼成交价格的高涨几乎可以窥见北京写字楼市场的走势,正如莱坊北京研究与咨询部监测,2014年第一季度,北京写字楼成交价格环比上涨1.0%,这是自2009年第二季度以来连续第19个季度的环比上涨,累积增幅达111%。
除此之外,根据高纬环球最新市场报告显示,2014第一季度望京及酒仙桥区域办公楼空置率为2%,甲级办公楼平均租金为人民币252元每月每平方米(不含物业管理费)。
潘石屹欲提高租金
值得一提的是,据莱坊北京研究与咨询部监测,在外资企业需求疲软而国内经济发展放缓的市场环境下,第一季度北京市甲级写字楼租金水平继续小幅下调1.1%至每月每平方米人民币377元,这是自2013年第二季度以来连续第四个季度的环比下跌,市场平均空置率本季度上调1个百分点到6.0%。
“北京CBD租金水平从2012年1季度开始已经连续下跌了5个季度,累积降幅7.4%。” 莱坊北京研究与咨询部副董事张婧婧向《证券日报》记者表示,但望京地区租金水平较CBD低约一半,吸引了较多公司从CBD等核心区迁入其中,其租金保持平稳上涨。
事实上,《证券日报》记者获悉,SOHO中国全部自持的望京SOHO塔3写字楼高达200米,是目前望京第一高楼,总建筑面积约12万平米,计划于今年9月完工。今年4月中旬,潘石屹租出了第一单,SOHO中国与触控科技签成租赁合同,一次性出租2.3万平方米,这是望京SOHO招进第一个客户,但这第一单就使望京SOHO实现了20%以上的出租率。
而潘石屹曾透露,只要望京SOHO租出去2万平方米以上就马上提价。对此,在与触控科技签约当天,潘石屹表示,“我对望京SOHO的租赁一点也不担心,预计5月1日起将提价。”不过,潘石屹当天并未透露签约租金价格和涨价比例。
自3月份以来,京津冀一体化热度只增不减。保定副中心、“动批”迁至永清、207家企业外迁河北天津(详见中国房地产报上期独家报道)等等重磅消息接踵而来。
和以往的“环首都经济圈”、“大七环”等利好消息一样,这些周边城市的房价闻风而动。然而,按以往的经验来看,环京楼市在历次利好消息放出后不久,在没有实质性政策落地情况下,房价又面临再次回归,如此反复。
这一次,虽然京津冀一体化政策上升到国家战略,但在已经透支的房价涨幅背后,京津冀还有多大的上涨空间?
仍是概念
十年来,因与北京的特殊地理位置,以及剪不断理还乱的产业承接与人口转移关系,环首都楼市一直受到北京刚需人群以及全国投资人群的关注。有关划入北京、北京副中心、贯通轨道交通等传闻时起时落。这些不确定的传言,一次次炒热周边楼市。
京津冀一体化也是如此。最近保定、固安、涿州、廊坊等环京市县看房人蜂拥,部分区域价格上涨明显。
在21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰看来,京津冀一体化突然大热,北京周边城市房价趁机炒作,大涨不已。但首都副中心也好,产业转移也好,并无新意,除了概念传销,根本问题一如昨日。
桑豫峰认为,涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题,若无中央层面的协调,任何规划就难以避免“单相思”之嫌。如果不解决交通的同城化, 京津冀一体化就是空谈。10年前就传说燕郊划到北京,北京地铁通到燕郊,现在仍然是传说。
桑豫峰的看法不是没有道理。京津冀十几年来都被各种政策及传言笼罩,在这期间不断有传言被否定。比如,2010年10月,河北省政府《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》正式出台。圈定涿州市、香河县、固安县等13个县(市、区)加快建设环首都经济圈,并下放部分审批事项,在菜篮子、农业观光、养老、度假等方面全面对接北京。
但一年后,环首都经济圈一系列规划美好的对接政策大多数仍难实现,房价却已经乘着规划的东风一路前行。2011年初,包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格一路飙涨,房价一度涨至每平方米八九千元,而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。
由于没有真正的利好政策落地,不久后,这些区域的房价慢慢跌回合理范围。以涿州为例,在经历了2011年的房价大涨之后,自2012年始,涿州楼市转而下行,每平方米房价由回落至五六千元。
由于当时的房价过度透支,2013年,尽管有高铁通车、北京房价不断上涨等利好,涿州楼市也仍然保持着慢热的状态。
此外,北京新机场的规划几乎板上钉钉,同样已过度透支,每平方米房价早已达到8000元~10000元的固安市场也没有迎来想象中的大涨。
上涨动力不足
最近,在北京工作的代先生特地选择一个休息日赶往涿州。2010年他在涿州华阳路买了一套住宅,但他发现最近新开盘的楼市房价仅比原来上涨了300元/平方米。京津冀一体化并没有给涿州楼市带来更高的涨幅。
北京我爱我家一手事业部总监任振雷表示,关注北京周边楼市很多年后,客户对类似的消息已经有了免疫力。
由于以前并未在北京大七环、环首都经济圈以及环渤海经济圈的势力范围内,保定市算是房价上涨中少有的例外。
从规划成为北京政治副中心,到辟谣,再到3月26日河北省出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》,提出河北省将落实京津冀协同发展国家战略。保定“作为畿辅节点城市,利用地缘优势,谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区……承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解”。这些火上加油的做法,让保定楼市价格急剧上涨。
中原地产数据显示,3月以来,保定商品房销量和价格猛涨,很多楼盘一天一个价,价格涨幅从10%到目前的40%左右;有些楼盘均价甚至从每平方米5000多元飙升到近7000元。但随后戏剧性的一幕出现了,近日当地相关部门约谈数十家开发商,出面“封盘”,以行政手段防止楼市高烧。
据媒体报道,最近保定买房人投资人群占到70%,当地购房人还是相对谨慎。 “现在很多网媒和纸媒都在炒保定这个事,我觉得这个事有点火炒概念了。有些信息也真真假假,虽然价格上去了,量没有太大变化。从使用角度讲,没有什么使用价值。”任振雷认为,像环首都的燕郊、大厂、固安、涿州毕竟地理距离有一定优势,开车1个时内基本都能到。买保定的楼盘实在不知道实际的需求是什么。
还有业内人士表示,2013年保定楼市几乎未涨价,但这十几天的飙涨中透支了未来两三年的房价。
同样,除了保定市之外,环首都区域的河北其他县市也都在升温。但中国房地产报记者调查了解到,燕郊及香河尽管楼市热度也在上升,但价格上并没有太大涨幅,甚至有些楼盘打出特价房以及多重折扣来吸引购房者。
桑豫峰表示,京津冀一体化尚无实质性变化,而环北京房价已经涨了。这只是开发商炒作,随时可能回落。此时投资环北京楼盘,就是赌博。京津冀一体化的加速,带热整个区域的房地产市场。被传为“北京副中心”的保定市,更是房价一天一变。明显上涨的价格,让整个一季度忙于跑量的一线城市相形见绌。
但这是否意味着京津冀整个区域的楼市还能有更大的涨幅?如何看待当下北京周边房地产价格的暴涨?中国房地产报经过调查认为,京津冀一体化是长期利好的国家战略,但从目前而言,楼市价格已经被过度透支,未来增长潜力有限。
李泽楷拟售北京盈科中心消息已盘旋多时,昨日这一消息尘埃落定。盈大地产以9.28亿美元将北京盈科中心出售给基汇资本,较2013年12月31日的账面值高出约8%。至此,盈大在内地已再无重要资产。
据悉,基汇资本是一家专注于房地产投资的私募基金管理公司,目前管理全球资产金额达85亿美元。其2007年曾与太古地产合作发展北京三里屯项目,今年初已将权益重售予太古地产有限公司。
盈大在通告中称,出售事项的所得款项将用来偿还港币融资文件下的全数未偿还结余,余额将作一般营运资金用途,以及偿还现有债项,此外,部分资金也将物色其他投资机会。
近年来,李嘉诚父子先后在内地出售贵重物业,去年一年即先后抛售广州西城都荟广场等项目、上海陆家嘴东方汇经中心和南京国际金融中心大厦。此次盈大出售北京盈科中心之后,除了会保留物业的冠名权及招牌外,在内地基本上已没有业务。据了解,此次交易仍有待举行特别股东大会通过,预计交易将于8月28日前后完成。
盈科中心位于北京市朝阳区工人体育场北路,毗邻使馆区、三里屯酒吧一条街,包括两座豪华住宅、两座甲级写字楼、一个大型购物中心,以及一个室内停车场。
“李泽楷减持内地资产,纯粹是投资套现再投资的市场行为,按照北京盈科中心收入的年回报与利润率看,盈大出售北京盈科中心是最佳选择,不仅不会亏损,还有钱可赚。”对于此次交易,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受南方日报记者采访时表示,盈科中心自2011年太平洋百货撤出后,购物中心6层物业一直空置,而筹划中的翻新计划也未能进行,租金收入却持续下滑。
事实亦如此,成为烫手山芋的北京盈科中心2013年半年报显示,盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%,较2012年同期66%的出租率出现明显下滑,而租金收入也仅有1.19亿港元,虽与上年同期持平,但已经较2011年出现下滑。
清明节小长假的最后一天,记者接到数个楼盘的销售电话询问是否买房,其中房山某项目在晚上近9点仍在致电客户。4月初,北京楼市许久不见的一二手联动拓客、明星项目街头派单的现象又再次出现,往年的“小阳春”没有如期到来,清明节假期的成交量更是创下近7年新低。
在刚刚过去的清明小长假期间,北京楼市销量“速冻”。北京市住建委的网签数据显示,2014年4月57日的三天假期期间,北京仅签约205套新建商品住宅,创下自2008年开始清明节休假制度以来,近7年同期新低。
今年清明假期北京楼市205套的新房成交量,不仅与2009年1479套的成交量相去甚远,比2008年、2011年成交量分别为347套和355套的低谷期,也下降了约43%。北京楼市仍未走出一季度成交低靡的状况。
一方面需求萎缩、成交量创下新低,另一方面供应量却处于高峰期。据亚豪机构统计,清明假期期间北京共有两个项目推盘入市,分别是位于通州台湖板块的东亚·台湖印象,以及位于密云的北京城建·上河湾(资料、团购、论坛)。其中东亚·台湖印象共推出309套房源,北京城建·上河湾则大手笔单次放量460套,两项目共为北京楼市新增769套商品住宅,供量创出近5年新高。
亚豪机构副总经理任启鑫表示,随着北京自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)上市项目量的增加,此消彼涨之下,普通商品住宅所占的市场份额将严重下降,开发企业在业绩、现金的双重压力之下,改变了推盘策略,将以往楼盘价格定于购房者心理预期的上限,即“按价推货”的方式改为“按需推货”,尽量提升排号客户转化为认购的比例,因而大量推货的同时调低定价,以满足购房者预期。
二手房市场的情况也不乐观。据链家地产市场研究部统计,今年清明假期北京市二手住宅共成交92套,与2012年清明节假期成交水平基本相当,但明显低于2009年至2011年清明假期二手房成交水平。
链家地产市场研究部张旭告诉记者,清明节三天的日均新增客源量与3月日均新增客源量相比增加了44.4%,明显高于清明节前水平,业主在价格方面产生松动是新增客源量上升的主要原因,但购房需求较多而实际成交少的特征十分明显。
日前,有媒体报道北京第一批外迁公司有207家,主要涉及化工、建材、铸造等门类。目前名单已经通报给天津、河北等地。对接的流程是北京市提供外迁企业名单,由天津、河北等地在名单中甄选。如果对接意向确定,由当地政府部门和北京市发改委完成对接。由于上述企业大多为“三高一低”企业(高投入、高能耗、高污染、低效益),尚未出现对接成功案例。
“京津冀一体化”并不是最近的提法,谋划早已有之,但是进程缓慢。今年3月李克强总理所作的政府工作报告中提到“加强环渤海及京津冀地区经济协作”,这为一体化从“提法”到“做法”铺就了道路。而今年2月底,习近平总书记也听取了京津冀协同发展工作汇报,他强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略,要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进,加快走出一条科学持续的协同发展路子。
中央关于京津冀一体化的决策当然毋庸置疑,既是民意所向,也是大势所趋。一方面,北京作为首都,交通、住房、环境的压力与日俱增,亟需腾挪出生存和发展的空间,天津与河北是较好的选择;另一方面,天津与河北多年来与北京的发展存在一定的脱节,也需要跟上北京的步伐,承接北京一些产业和事业的转移可相得益彰。
如果一体化能够顺利落实,那么这个设计堪称完美。但现实告诉我们,要想落实这个规划并不是一件轻松的事情,否则一体化早就水到渠成了。前述媒体报道的现象就是典型的困难,正如河北一名官员所言,“第一批外迁的公司大都是高污染、高耗能企业,这样的企业到哪里都是负担,所以目前天津、河北承接的热情不高。”他们正在等待第二批外迁的公司名单,但问题也在于,第二批如果还是类似的企业,河北与天津又该如何选择?
从第一批外迁公司多为“三高一低”企业,我们可以看出“迁出地”的精明,但“迁入地”也有智慧。京津冀一体化既是利国利民的国家战略,也是各方利益博弈的漫长过程。在我们看来,目前一方提出外迁企业名单等待另一方遴选的方案效率并不会太高,甚至可以说,天津、河北甄选企业的犹豫或审慎值得赞赏。
地方政府对于“三高”企业提高了准入门槛,正是中央提出“告别以GDP论英雄”后的良好反应。当然,如果京津冀都坚持目前的迁出迁入标准,那么一体化无疑会陷入某种僵局。换句话说,我们需要一个让双方更能接受的方案,也就是依据习近平提出的“互利共赢”原则,调整外迁公司名单,呈现一个“肥瘦”搭配的产业格局。
首先,北京外迁企业不宜过于集中于化工、建材、铸造等“三高”企业,否则将面临无处接收的窘境。虽然从“理性人”的思维考量,北京的做法无可厚非,它当然希望高附加值、低能耗、低污染的企业留在首都,但是作为国家战略,京津冀一体化不只是为了解决北京的烦恼,也需要提升天津、河北的产业层次。
其次,天津、河北也可以主动提出希望迁入的企业名单,继而结合北京希望迁出的企业名单,形成某种合理的搭配。任何决策和选择都是利弊兼有,京津冀的一体化需要共享繁荣,也需要共担风险。换句话说,天津、河北也不能只打自己的算盘,也需要有所担当。
再次,转移的企业也需要端正态度,撤离北京不应该是落寞地离开故地,而应该是积极地奔赴前程。企业从北京到天津或河北,换了主战场也要转换企业战略,这些企业可以利用新环境里税收、土地、人力等优势降低企业运行成本,在市场中增加竞争力。同时,这些企业也需要通过机制创新、技术升级等方式改善能耗、污染较高的产业现状。
当然,对于迁出的企业,也应该充分尊重其经营自主权,在落实国家战略与维护企业利益之间达成平衡。该优惠的要优惠,该给予退出补贴的要补贴,产业的转移不能完全是行政决定,也需要市场经济的思维。总之,京津冀一体化需要一套搭配得当的企业组合,不能光考虑一方的利益,需要多方协商博弈,最终才能将这个国家战略落实到位。
4月3日,在携手招商[简介最新动态]银行启动的“商租通”的业务新闻发布会上,SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹表示,由“开发—销售”转型为“开发—持有”以来,SOHO中国两年多的转型是成功的。
潘石屹表示,两年多前公司宣布转型不被市场看好,包括租金收取的问题,还有企业自有资金问题都受到质疑。但是从2013年财报可以看到,SOHO中国的净负债率只有17%,可动用的账面现金达到100多亿元。
“加上近期刚刚出售的上海两个项目获得资金50多亿元,然后银行又给我们放了一些较低利率的贷款,加起来可以动用的资金达到225亿元,利润率很高的,分红率还跟前几年一样,比较稳定的,这几个指标,就标志着SOHO中国转型的成功,下一步SOHO中国将会更平稳地发展。”
但很难讲出售上海项目是SOHO中国的“胜利”。对于这家近5年来一直处于扩张状态下的企业而言,SOHO中国在上海做“减法”,是一个艰难的决定。前景不明3月4日,SOHO中国发布2013年年报显示,SOHO中国核心利润44亿元,是公司成立以来最高的一年。但因为SOHO中国转型自持,全年销售额仅为46.87亿元,不足2012年全年的94.68亿元的一半,更远不及2010年高达238亿元的销售额。因此,年报发布后,已有花旗、野村、瑞银、汇丰等国际知名券商认为该公司转型的前景不明朗。一方面销售收入快速下降,4个项目的租金收入总和为3亿元,占总收入的比率较小,盈利难以持续;另一方面,预计公司将面临未来5年内大城市写字楼租金增长放缓、空置率上升的风险。
SOHO中国发布2013年的年报显示,2013年公司营业额为146.21亿元,同比下滑9.43%,毛利润率为55.5%,净利润73.88亿元,同比下跌30.2%。其中出售物业单位所得143.42亿元,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入仅为2.79亿元。
SOHO中国在业务拓展的策略是增持北京、上海的优质商业物业。
2009年8月18日,SOHO中国从摩根士丹利手中收购了上海烂尾楼东海广场一期,由此进入上海。此后至今,SOHO中国已在上海收购12个项目,累计耗资287亿元。
2010年时,SOHO中国董事长潘石屹曾表示,公司过去十几年大部分投资都集中在北京,在上海的投资不到全公司的10%,如果要在北京、上海之间选择,SOHO中国将会选择上海。当时,众多房企资金链趋紧,而彼时的SOHO中国刚刚完成海外的募资,手里握有大量的现金。
不可忽视的是,2010年初开始,北京市国土局在商业用地出让时均附加一个条件:“除住宅和公寓外,原则上不许散售”。这或许加速了SOHO中国在上海的布局。
在短短的两年时间内,SOHO以风卷残云的速度拿下8个项目,较为著名的静安区“东海广场”项目和长宁区“中山广场”项目在收购之后,都在很短的时间内完成了销售,把别人认为不可能卖掉的办公楼在所在区域卖出了天价。与此同时,SOHO中国则明显收缩了在大本营北京的发展,近几年鲜有动作。
但SOHO中国在上海的发展并不如意。“SOHO中国对上海的定位、认识不够准确,导致在上海市场的战略定位有所失误。SOHO中国的商业地产建设、运营能力在上海市场竞争力并不充分。上海商业地产的发展模式早已不是建好房子直接卖就能搞定的,客户更加看重运营商做活商圈、培养商业氛围的能力,而SOHO中国明显在这方面尚有欠缺。”中投顾问的房地产行业分析师殷旭飞说。
也正是这种欠缺,让一直在上海做“加法”的SOHO中国,开始做“减法”。上海故事截至2013年年底,SOHO中国在上海的投资已达500亿元,占了SOHO中国总量的75%。“如果当时把这些钱投入在北京的市场,相信SOHO中国就不是现在的局面。”一业内人士表示。
2月28日,SOHO中国宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街[最新消息价格户型点评]控股股份有限公司,总交易金额为52.3亿元。两年前,SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。
SOHO中国CEO张欣表示,上海项目的出售,使现金持有量增加了52亿元。此外,根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元,这使得公司流动量总额上升为220亿元。
SOHO中国董事长潘石屹表示,增持北京、上海的优质商业物业是公司的长期发展策略,不会改变。但在经营中会适时优化资产,包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业,以及在适当的时候买进更优质项目,实现北京和上海的均衡发展。
但这显然并不让人信服的。
更多的业内人士认为SOHO中国此举是为了缓解现金的压力,这样的减法并未结束。并判断其有可能进一步出售其他投资物业以改善盈利。
进入上海市场以来,SOHO中国一直在做加法,足迹几乎遍及上海市中心的重点区域:南京西路、外滩、虹桥枢纽、长寿路、复兴路、四川北路等黄金商业区。
上海外滩8-1项目权益争夺事件,让SOHO中国面临巨大的考验。对于抛售,潘石屹给出的解释是为了实现北京和上海的均衡发展,适时优化资产,以便购进更优质项目。
潘石屹公开称,截至2013年年底,SOHO中国在上海的投资已达500亿元,占了SOHO中国投资总量的75%。
然而,75%的投资总额却并没有带来相应的业绩回报。年报显示,2013年SOHO中国主要合同销售均来自于北京地区的望京[最新消息价格户型点评]SOHO[最新消息价格户型点评]一、二期和银河SOHO项目,合计销售金额约为33亿元,而在上海地区只有SOHO中山广场一个项目在售,合同的销售金额仅为8.4亿元。
相反,随着SOHO中国在上海区域投资的加速,其资产负债率已经连年上升,早已突破了其一直坚守的“零负债”底线。截至2013年年末,SOHO中国持有现金106亿元人民币,净负债率为17%,相比2013年同期2.6%的负债率大幅攀升,而在此之前,SOHO中国的净负债率一直控制在负数的水平,2009年、2010年及2011年分别为-13%、-57%和-10%。
潘石屹则用一惯的解读方式辩护称,“SOHO中国根据市场变化转型,好多朋友担心SOHO中国,资金能不能支撑得住,现金流会不会发生问题,负债率会不会急剧上升。从这一年多看,这种担心都是多余的”。
亿翰智库董事长陈啸天认为,SOHO中国在进入上海后,快速在上海拥有近十个项目,占到公司投入八成。从结构角度看,有些过于畸形。另外,自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后,SOHO中国对上海的投资环境有些担忧的。
随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放,北京房地产市场正在发生着悄然的转变,人民财经记者调查北京楼市发现,炙手可热的“日光盘”已经越来越少,“看房的多,入手的少”,这是目前北京楼市最真实的状态。
而多项房产数据也显示,无论是从二手房交易量,还是新建商品住宅成交量,都创下了多个新低。人民财经记者走访房山区新盘,市区二手房中介市场等地,也感受到了北京楼市的“冷清”,甚至部分二手房中介一个月仅卖了4套房。
北京二手房量价齐低半个月减价20万
北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房,60平方米,300万人民币,这在魏公村这种黄金地[简介最新动态]段来说,已是相对便宜的了。然而等到要交订金的时候,郭先生犹豫了。媒体对于房价的报道让他难以抉择, “一边说在降,一边又在说涨,”郭先生想再等等看。
房东听说郭先生犹豫了,连续主动两次打来电话表示“关心”,房子的价格也从最初的300万降到了280万,这相当于半个月少了20万,看到房东这么着急,郭先生却越下不了决心,依然三个字,“等等看!”
来自北京市房地产交易管理网上的数据显示,3月份北京二手房3月份本市二手房市量价齐跌,网签仅8943套。尽管环比2月份有所上涨,但却创下了自2009年以来历史同期的最低值。成交均价方面,3月份北京二手房成交均价为每平方米3.14万元,与2月份成交均价3.16万元相比,下调0.6%,且跌幅比2月有所放大。
人民财经走访二手房中介市场,感受到了二手房的冷清,部分中介的功能,甚至全部转到了租房市场。在链家地产的魏公村韦伯豪店,半个小时的时间里,竟然没有一个顾客来光顾。销售顾问坦言,现在卖出一套房不容易,在她给记者出示的卖房记录表上,记者看到2月份该店仅有4套房成交,相对之前的1月份,销售额下降了近50%。销售表示,3月份的买房记录暂没公布,但比2月的成交还要少。
在另一家北京中天置地房地产经纪有限公司,当有人表示想看看二手房,该店销售很是诧异,“因为现在都是租房的多,买房的少”。销售坦言,大多数中介机构的业务方向,都从卖房转向了租房。“二手房市场最近很是惨淡。”该中介销售透露,二手房的成交量大不如从前。人民财经记者了解到,魏公村附近的二手房价格,大概在5万至6万一平方米,“这个价格从2012年就差不多如此,涨幅不大”,销售表示。
不过这些都完全不影响中介机构的收益,“房子卖不出去,但是房子租得出去。”与二手房市场的冷清相比,租房市场就异常火爆了。魏公村毗邻高校,所以租房的不少,记者了解到,魏公村附近一个两居室的房子,出租价格早已在5000元左右。
北京新楼盘售楼处冷清库存创新高
日前媒体报道,继天宫院区域的住总万科橙[最新消息价格户型点评]以低于市场预期的价格入市之后,通州[最新消息价格户型点评]台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市。接连出现的平价入市项目,被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。
事实究竟如何呢?人民财经走访北京多个楼盘发现,昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少,而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者,却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉[简介最新动态]天地楼盘售楼处,记者看到前来看房的寥寥无几,等了近一个小时才看到一名看房人过来咨询,据这名看房人表示,他已经看了好几个楼盘了,但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了,我过来看看这边降没降。”
销售张先生告诉人民财经,去年10月旭辉天地一期开盘时,均价在2.2万每平方米,如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价,刘先生拍着胸脯给记者保证,“绝对上涨”。他举了一串数字印证他的说法,目前北京可居住房屋有430万套,再加上期房库存有6万套,每套房按3口居住计算,有1308万人有房住,这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的,而北京市常住人口有2300万人,这意味着还有近1000万人没住房。“因此,北京的房价不可能降。”张先生表示。
在房山区的首开[简介最新动态]-熙悦[最新消息价格户型点评]睿府楼盘的售楼大厅,同样是冷清的状态,门口保安告诉人民财经记者,最近来看房的明显减少,周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示,他们楼盘推出的都是小户型的商住房,但依然抢手,“现在纯住宅的楼盘都不多了,大家都在抢商住房”。
然而,根据上海易居房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示,3月,在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中,有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大,环比增幅达到10.0%。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2014年3月,北京全市新建商品住宅成交量为7289套,环比2月份增长227%,较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%,与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。
从季度来看,2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套,环比下跌41.3%,同比下跌55.8%,为05年以来季度新房成交量最低,甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中,一季度新建纯商品住宅成交量为11621套,环比下跌23.2%,同比下跌54.5%;成交均价为27863元/平,环比上涨10.4%,同比上涨26.6%。
自住商品房释放“冷淡”信号加剧房客观望
多位业内人士对记者表示,新房市场成交量下滑,和北京推出自住房关系很大,大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格,例如通州台湖的东亚?印象台湖等;部分楼盘单次推盘量也在减少。
人民财经了解到,自去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购,到目前为止,北京已经有多个自住型商品房项目正式入市,合计向市场提供的房源超过1.2万套。
业内人士表示,虽然尚未达成实际成交,但是从数字上来看,自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套新房成交量的78%,市场供应结构的改变,中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约,楼市成交结构也将随之发生根本性转变,楼市整体交易均价将会被拉低,从而加剧普通商品房购房者的观望心态。
亚豪机构副总经理高姗也认为,自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说,目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右,极具吸引力,虽然短期内自住房的供应量有限,难以覆盖全部刚需购房人,但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大,对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货,低价换量。
此外,房地产专家也表示,受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响,也限制了部分市场刚性需求,使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。(贾兴鹏)
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