自3月份以来，京津冀一体化热度只增不减。保定副中心、“动批”迁至永清、207家企业外迁河北天津（详见中国房地产报上期独家报道）等等重磅消息接踵而来。
和以往的“环首都经济圈”、“大七环”等利好消息一样，这些周边城市的房价闻风而动。然而，按以往的经验来看，环京楼市在历次利好消息放出后不久，在没有实质性政策落地情况下，房价又面临再次回归，如此反复。
这一次，虽然京津冀一体化政策上升到国家战略，但在已经透支的房价涨幅背后，京津冀还有多大的上涨空间？
仍是概念
十年来，因与北京的特殊地理位置，以及剪不断理还乱的产业承接与人口转移关系，环首都楼市一直受到北京刚需人群以及全国投资人群的关注。有关划入北京、北京副中心、贯通轨道交通等传闻时起时落。这些不确定的传言，一次次炒热周边楼市。
京津冀一体化也是如此。最近保定、固安、涿州、廊坊等环京市县看房人蜂拥，部分区域价格上涨明显。
在21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰看来，京津冀一体化突然大热，北京周边城市房价趁机炒作，大涨不已。但首都副中心也好，产业转移也好，并无新意，除了概念传销，根本问题一如昨日。
桑豫峰认为，涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题，若无中央层面的协调，任何规划就难以避免“单相思”之嫌。如果不解决交通的同城化， 京津冀一体化就是空谈。10年前就传说燕郊划到北京，北京地铁通到燕郊，现在仍然是传说。
桑豫峰的看法不是没有道理。京津冀十几年来都被各种政策及传言笼罩，在这期间不断有传言被否定。比如，2010年10月，河北省政府《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》正式出台。圈定涿州市、香河县、固安县等13个县（市、区）加快建设环首都经济圈，并下放部分审批事项，在菜篮子、农业观光、养老、度假等方面全面对接北京。
但一年后，环首都经济圈一系列规划美好的对接政策大多数仍难实现，房价却已经乘着规划的东风一路前行。2011年初，包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格一路飙涨，房价一度涨至每平方米八九千元，而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。
由于没有真正的利好政策落地，不久后，这些区域的房价慢慢跌回合理范围。以涿州为例，在经历了2011年的房价大涨之后，自2012年始，涿州楼市转而下行，每平方米房价由回落至五六千元。
由于当时的房价过度透支，2013年，尽管有高铁通车、北京房价不断上涨等利好，涿州楼市也仍然保持着慢热的状态。
此外，北京新机场的规划几乎板上钉钉，同样已过度透支，每平方米房价早已达到8000元~10000元的固安市场也没有迎来想象中的大涨。
上涨动力不足
最近，在北京工作的代先生特地选择一个休息日赶往涿州。2010年他在涿州华阳路买了一套住宅，但他发现最近新开盘的楼市房价仅比原来上涨了300元/平方米。京津冀一体化并没有给涿州楼市带来更高的涨幅。
北京我爱我家一手事业部总监任振雷表示，关注北京周边楼市很多年后，客户对类似的消息已经有了免疫力。
由于以前并未在北京大七环、环首都经济圈以及环渤海经济圈的势力范围内，保定市算是房价上涨中少有的例外。
从规划成为北京政治副中心，到辟谣，再到3月26日河北省出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，提出河北省将落实京津冀协同发展国家战略。保定“作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区……承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解”。这些火上加油的做法，让保定楼市价格急剧上涨。
中原地产数据显示，3月以来，保定商品房销量和价格猛涨，很多楼盘一天一个价，价格涨幅从10%到目前的40%左右；有些楼盘均价甚至从每平方米5000多元飙升到近7000元。但随后戏剧性的一幕出现了，近日当地相关部门约谈数十家开发商，出面“封盘”，以行政手段防止楼市高烧。
据媒体报道，最近保定买房人投资人群占到70%，当地购房人还是相对谨慎。 “现在很多网媒和纸媒都在炒保定这个事，我觉得这个事有点火炒概念了。有些信息也真真假假，虽然价格上去了，量没有太大变化。从使用角度讲，没有什么使用价值。”任振雷认为，像环首都的燕郊、大厂、固安、涿州毕竟地理距离有一定优势，开车1个时内基本都能到。买保定的楼盘实在不知道实际的需求是什么。
还有业内人士表示，2013年保定楼市几乎未涨价，但这十几天的飙涨中透支了未来两三年的房价。
同样，除了保定市之外，环首都区域的河北其他县市也都在升温。但中国房地产报记者调查了解到，燕郊及香河尽管楼市热度也在上升，但价格上并没有太大涨幅，甚至有些楼盘打出特价房以及多重折扣来吸引购房者。
桑豫峰表示，京津冀一体化尚无实质性变化，而环北京房价已经涨了。这只是开发商炒作，随时可能回落。此时投资环北京楼盘，就是赌博。京津冀一体化的加速，带热整个区域的房地产市场。被传为“北京副中心”的保定市，更是房价一天一变。明显上涨的价格，让整个一季度忙于跑量的一线城市相形见绌。
但这是否意味着京津冀整个区域的楼市还能有更大的涨幅？如何看待当下北京周边房地产价格的暴涨？中国房地产报经过调查认为，京津冀一体化是长期利好的国家战略，但从目前而言，楼市价格已经被过度透支，未来增长潜力有限。
