租售咨询：010-85569166 

4月3日，在携手招商[简介最新动态]银行启动的“商租通”的业务新闻发布会上，SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹表示，由“开发—销售”转型为“开发—持有”以来，SOHO中国两年多的转型是成功的。

潘石屹表示，两年多前公司宣布转型不被市场看好，包括租金收取的问题，还有企业自有资金问题都受到质疑。但是从2013年财报可以看到，SOHO中国的净负债率只有17%，可动用的账面现金达到100多亿元。

“加上近期刚刚出售的上海两个项目获得资金50多亿元，然后银行又给我们放了一些较低利率的贷款，加起来可以动用的资金达到225亿元，利润率很高的，分红率还跟前几年一样，比较稳定的，这几个指标，就标志着SOHO中国转型的成功，下一步SOHO中国将会更平稳地发展。”

但很难讲出售上海项目是SOHO中国的“胜利”。对于这家近5年来一直处于扩张状态下的企业而言，SOHO中国在上海做“减法”，是一个艰难的决定。前景不明3月4日，SOHO中国发布2013年年报显示，SOHO中国核心利润44亿元，是公司成立以来最高的一年。但因为SOHO中国转型自持，全年销售额仅为46.87亿元，不足2012年全年的94.68亿元的一半，更远不及2010年高达238亿元的销售额。因此，年报发布后，已有花旗、野村、瑞银、汇丰等国际知名券商认为该公司转型的前景不明朗。一方面销售收入快速下降，4个项目的租金收入总和为3亿元，占总收入的比率较小，盈利难以持续；另一方面，预计公司将面临未来5年内大城市写字楼租金增长放缓、空置率上升的风险。

SOHO中国发布2013年的年报显示，2013年公司营业额为146.21亿元，同比下滑9.43%，毛利润率为55.5%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。其中出售物业单位所得143.42亿元，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入仅为2.79亿元。

SOHO中国在业务拓展的策略是增持北京、上海的优质商业物业。

2009年8月18日，SOHO中国从摩根士丹利手中收购了上海烂尾楼东海广场一期，由此进入上海。此后至今，SOHO中国已在上海收购12个项目，累计耗资287亿元。

2010年时，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，公司过去十几年大部分投资都集中在北京，在上海的投资不到全公司的10%，如果要在北京、上海之间选择，SOHO中国将会选择上海。当时，众多房企资金链趋紧，而彼时的SOHO中国刚刚完成海外的募资，手里握有大量的现金。

不可忽视的是，2010年初开始，北京市国土局在商业用地出让时均附加一个条件：“除住宅和公寓外，原则上不许散售”。这或许加速了SOHO中国在上海的布局。

在短短的两年时间内，SOHO以风卷残云的速度拿下8个项目，较为著名的静安区“东海广场”项目和长宁区“中山广场”项目在收购之后，都在很短的时间内完成了销售，把别人认为不可能卖掉的办公楼在所在区域卖出了天价。与此同时，SOHO中国则明显收缩了在大本营北京的发展，近几年鲜有动作。

但SOHO中国在上海的发展并不如意。“SOHO中国对上海的定位、认识不够准确，导致在上海市场的战略定位有所失误。SOHO中国的商业地产建设、运营能力在上海市场竞争力并不充分。上海商业地产的发展模式早已不是建好房子直接卖就能搞定的，客户更加看重运营商做活商圈、培养商业氛围的能力，而SOHO中国明显在这方面尚有欠缺。”中投顾问的房地产行业分析师殷旭飞说。

也正是这种欠缺，让一直在上海做“加法”的SOHO中国，开始做“减法”。上海故事截至2013年年底，SOHO中国在上海的投资已达500亿元，占了SOHO中国总量的75%。“如果当时把这些钱投入在北京的市场，相信SOHO中国就不是现在的局面。”一业内人士表示。

2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街[最新消息价格户型点评]控股股份有限公司，总交易金额为52.3亿元。两年前，SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。

SOHO中国CEO张欣表示，上海项目的出售，使现金持有量增加了52亿元。此外，根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得公司流动量总额上升为220亿元。

SOHO中国董事长潘石屹表示，增持北京、上海的优质商业物业是公司的长期发展策略，不会改变。但在经营中会适时优化资产，包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现北京和上海的均衡发展。

但这显然并不让人信服的。

更多的业内人士认为SOHO中国此举是为了缓解现金的压力，这样的减法并未结束。并判断其有可能进一步出售其他投资物业以改善盈利。

进入上海市场以来，SOHO中国一直在做加法，足迹几乎遍及上海市中心的重点区域：南京西路、外滩、虹桥枢纽、长寿路、复兴路、四川北路等黄金商业区。

上海外滩8-1项目权益争夺事件，让SOHO中国面临巨大的考验。对于抛售，潘石屹给出的解释是为了实现北京和上海的均衡发展，适时优化资产，以便购进更优质项目。

潘石屹公开称，截至2013年年底，SOHO中国在上海的投资已达500亿元，占了SOHO中国投资总量的75%。

然而，75%的投资总额却并没有带来相应的业绩回报。年报显示，2013年SOHO中国主要合同销售均来自于北京地区的望京[最新消息价格户型点评]SOHO[最新消息价格户型点评]一、二期和银河SOHO项目，合计销售金额约为33亿元，而在上海地区只有SOHO中山广场一个项目在售，合同的销售金额仅为8.4亿元。

相反，随着SOHO中国在上海区域投资的加速，其资产负债率已经连年上升，早已突破了其一直坚守的“零负债”底线。截至2013年年末，SOHO中国持有现金106亿元人民币，净负债率为17%，相比2013年同期2.6%的负债率大幅攀升，而在此之前，SOHO中国的净负债率一直控制在负数的水平，2009年、2010年及2011年分别为-13%、-57%和-10%。

潘石屹则用一惯的解读方式辩护称，“SOHO中国根据市场变化转型，好多朋友担心SOHO中国，资金能不能支撑得住，现金流会不会发生问题，负债率会不会急剧上升。从这一年多看，这种担心都是多余的”。

亿翰智库董事长陈啸天认为，SOHO中国在进入上海后，快速在上海拥有近十个项目，占到公司投入八成。从结构角度看，有些过于畸形。另外，自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后，SOHO中国对上海的投资环境有些担忧的。

随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变，人民财经记者调查北京楼市发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市最真实的状态。

而多项房产数据也显示，无论是从二手房交易量，还是新建商品住宅成交量，都创下了多个新低。人民财经记者走访房山区新盘，市区二手房中介市场等地，也感受到了北京楼市的“冷清”，甚至部分二手房中介一个月仅卖了4套房。

北京二手房量价齐低半个月减价20万

北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300万人民币，这在魏公村这种黄金地[简介最新动态]段来说，已是相对便宜的了。然而等到要交订金的时候，郭先生犹豫了。媒体对于房价的报道让他难以抉择， “一边说在降，一边又在说涨，”郭先生想再等等看。

房东听说郭先生犹豫了，连续主动两次打来电话表示“关心”，房子的价格也从最初的300万降到了280万，这相当于半个月少了20万，看到房东这么着急，郭先生却越下不了决心，依然三个字，“等等看！”

来自北京市房地产交易管理网上的数据显示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量价齐跌，网签仅8943套。尽管环比2月份有所上涨，但却创下了自2009年以来历史同期的最低值。成交均价方面，3月份北京二手房成交均价为每平方米3.14万元，与2月份成交均价3.16万元相比，下调0.6%，且跌幅比2月有所放大。

人民财经走访二手房中介市场，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部转到了租房市场。在链家地产的魏公村韦伯豪店，半个小时的时间里，竟然没有一个顾客来光顾。销售顾问坦言，现在卖出一套房不容易，在她给记者出示的卖房记录表上，记者看到2月份该店仅有4套房成交，相对之前的1月份，销售额下降了近50%。销售表示，3月份的买房记录暂没公布，但比2月的成交还要少。

在另一家北京中天置地房地产经纪有限公司，当有人表示想看看二手房，该店销售很是诧异，“因为现在都是租房的多，买房的少”。销售坦言，大多数中介机构的业务方向，都从卖房转向了租房。“二手房市场最近很是惨淡。”该中介销售透露，二手房的成交量大不如从前。人民财经记者了解到，魏公村附近的二手房价格，大概在5万至6万一平方米，“这个价格从2012年就差不多如此，涨幅不大”，销售表示。

不过这些都完全不影响中介机构的收益，“房子卖不出去，但是房子租得出去。”与二手房市场的冷清相比，租房市场就异常火爆了。魏公村毗邻高校，所以租房的不少，记者了解到，魏公村附近一个两居室的房子，出租价格早已在5000元左右。

北京新楼盘售楼处冷清库存创新高

日前媒体报道，继天宫院区域的住总万科橙[最新消息价格户型点评]以低于市场预期的价格入市之后，通州[最新消息价格户型点评]台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市。接连出现的平价入市项目，被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。

事实究竟如何呢？人民财经走访北京多个楼盘发现，昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少，而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者，却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉[简介最新动态]天地楼盘售楼处，记者看到前来看房的寥寥无几，等了近一个小时才看到一名看房人过来咨询，据这名看房人表示，他已经看了好几个楼盘了，但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了，我过来看看这边降没降。”

销售张先生告诉人民财经，去年10月旭辉天地一期开盘时，均价在2.2万每平方米，如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价，刘先生拍着胸脯给记者保证，“绝对上涨”。他举了一串数字印证他的说法，目前北京可居住房屋有430万套，再加上期房库存有6万套，每套房按3口居住计算，有1308万人有房住，这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300万人，这意味着还有近1000万人没住房。“因此，北京的房价不可能降。”张先生表示。

在房山区的首开[简介最新动态]-熙悦[最新消息价格户型点评]睿府楼盘的售楼大厅，同样是冷清的状态，门口保安告诉人民财经记者，最近来看房的明显减少，周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示，他们楼盘推出的都是小户型的商住房，但依然抢手，“现在纯住宅的楼盘都不多了，大家都在抢商住房”。

然而，根据上海易居房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示，3月，在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大，环比增幅达到10.0%。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比2月份增长227%，较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%，与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

从季度来看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

自住商品房释放“冷淡”信号加剧房客观望

多位业内人士对记者表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，例如通州台湖的东亚?印象台湖等；部分楼盘单次推盘量也在减少。

人民财经了解到，自去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已经有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。

业内人士表示，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套新房成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

亚豪机构副总经理高姗也认为，自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右，极具吸引力，虽然短期内自住房的供应量有限，难以覆盖全部刚需购房人，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货，低价换量。

此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响，也限制了部分市场刚性需求，使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。(贾兴鹏)

北大科技园•博雅CC，源自北大百年文化底蕴，传承方正多产业发展力量，是北大资源集团以城市运营商的视野所开发的优质产品。项目占地面积约6万平方米，总建筑面积约1

1万平方米，绿化率为35%，容积率仅为1.5，独有1.07万平方米的商业配套，满足企业低密办公及高端商务需求。

目前项目有708.980平米，1400平米面积出租，报价25000元---28000元每平米。咨询请随时致电：13521791983.孔先生

华彬中心位于长安街旁、建国门外，占据CBD核心区位，项目总建筑面积11万平方米，写字楼面积5.3万平方米，地上23层、地下5层，由甲级写字楼、商务中心、商业、剧院、俱乐部及酒店等多业态组成的复合式大型商业综合体，为长安街新地标性建筑之一。
华彬中心由世界著名建筑师事务所“丹下健三”担纲设计，其建筑风格独特：两栋方形建筑形成恢宏的“凯旋门”造型，玫瑰金整体色调华贵、时尚……。改造后的华彬中心充分运用了环保元素，极富现代感的玻璃幕墙在传达全采光的设计理念同时，采用LOW-E中空玻璃幕墙，达到防紫外线、隔音隔热、通风环保的效果。标准层面积1850m2，单元面积100—1000m2，可自由分割。以上众多优势均将成为众多知名企业办公的首选。

嘉捷双子座位于亦庄两条主干道永昌南路与西环南路的金角位置,向东1500米可达京津塘高速，距五环路6.5公里，地块北侧2000米为开发区公交站场，距亦庄线同济南路站1000米，交通动线较为发达，927路、927专、927支、927延、976、976区间、,821、723、732.

大厦总建面32892㎡，其中地上25892㎡，地下7000㎡，地上九层集商业与办公于一体，特别的6069.78㎡双层商业临街空间，横向、竖向自由分割组合，可容纳多种商业业态入驻，双重楼宇交通选择，电梯、临街楼梯均可达，方便使用和管理。三层以上各层单元式分隔，平层、复式、loft产品形式多样，3.8米、7.2米、7.8米多种高度空间可供选择，500-1000㎡空间自由组合，匹配企业对办公空间多样化需求。

金蝶软件园---顺义首席超5A甲级园区， 租赁面积：全面积段200、500、800、1000平米10000平方米以上，建筑面积15万平米 开发商：亚太及中国软件领导品牌金蝶软件投资建设 周边配套：项目位于风景秀丽的顺义新城中心，紧邻政府新址，周边有多家大型银行总部（民生、北京、中信等），金宝花园酒店、奥运赛马场，乡村高尔夫，奥运水上公园。 内部配套：餐饮、室内运动场、培训教室、报告厅、贵宾接待室、客房、员工宿舍、银行等配套设施。 交通：地铁15号线顺义站，850（原915支2）路：项目经机场到东直门， 989路：项目至四惠。 项目优势：全现房即时交付，高使用率，全景LOW防爆玻璃幕墙，层高4.2米，绿色中央空调及新风系统（水源热泵），著名建筑设计大师设计，顶级生态园林绿化，绿化率35%。绿化设计。目前园区渐具成熟，欢迎各类企业入驻

  劲松嘉园商务楼位于东二环边上，距离二环主路不过一百米的距离，距离劲松地铁站走路十分钟之内的时间，这个项目是商业改造的写字楼，因为如此，所以使用率特别之高，高到可以达到90以上，宽敞豁亮的一个大开间，除了几个柱子之外几乎就没有浪费的空间了。其实在北京目前商业改造成写字楼的项目有很多，但是大部分改造成写字楼的项目最后却很让人觉得价格难以承受，明明不过是低价拿的项目，但是，一抹点水泥石灰就恨不得比许多甲级纯写租的还贵，但是，劲松嘉园商务楼选择的是把利润和空间让给租户的方案，在报价上四块就能出手，目前在二环边上，地铁旁找一个四块钱每天每平米的项目是不是比登天都难啊。劲松嘉园商务楼的最大优势就是便宜，实惠到底，加上超高的使用率，可以说是互联网或者呼叫中心，设计公司，传媒行业的首选，目前楼内仅存三千八百平米，小独栋的感觉，楼下就一个银行，和银行一起，挣足了面子。

劲松嘉园商务楼的卖点之一就是稀缺性，目前在二环内找一个四千平米的小独栋又能满足充足的停车位是比较困难的，而劲松嘉园商务楼无疑是独栋办公的首选。

劲松嘉园商务楼的卖点之二就是性价比高，价格便宜，目前四块每天每平米就能签约，价格才是王道，目前市场上大经济环境不是太好的情况下，能把预算降低一点，给企业的长远发展备足干粮，不失为明智的选择。

劲松嘉园商务楼的卖点之二就是 区位优势，有地铁，公交直达楼下，二环一个拐弯就到，三环一脚油门就到，旁边肯德基，麦当劳，京客隆，餐厅都有，可以说是方便极了。

劲松嘉园的卖点之四就是使用率超高，可达百分之九十四，目前这样的使用率，可以说相当于您租了五千多平米的楼，才达到我们这个项目的三千多的效果。

劲松嘉园商务楼，独栋办公，彰显形象，提升实力，24小时招商电话;13521791983

如果非要在老北京的南二环边上找一处既能满足企业的面子，又能比在CBD核心区低出许多的写字楼项目，那么我们所推荐的则非中海地产广场莫属了，这个紧邻陶然桥的五A级写字楼，可以说，是北京南城除了天桥文化之外的另外一个拿的出手的高档写字楼项目了。

 中海地产广场位于南二环陶然桥东南角，总建筑面积8.8万㎡，标准层面积2200㎡，地上16层地下3层，建筑高度63.9M，大堂面积1270㎡高度8.8M，标准层净高2.8M，12部三菱原装电梯，两部消防梯，478个地下停车位，交通便利紧邻二环，楼下34条公交线路，距地铁4号线北京南站步行10分钟，2014年贯通地铁14号马家堡东路站距此仅百米， 可以说，不论是交通还是楼盘的品质，中海地产广场绝对是在南部屈指可数的项目之一。

 俯瞰东二环，步行即可到陶然亭公园，如果中午休息，时间充足，绝对可以去公园里采几朵鲜花，赏玩几丝绿色，在北京，能够有这么多区位优势而又亲近自然的写字楼 实在是凤毛麟角了，而更重要的是中海地产广场的价位优势，和国贸三期用的一样的材料，而预算不到三期的四分之一，可以说，是性价比相当高的写字楼项目了。

  大厦物业严格，进出都要划卡，而物业费用却和CBD的其他项目一样，选择中海地产广场，是南部企业的正确选择。

说起鹏润大厦，好多人想的最多的应该是国美总部还有黄光裕的崛起，虽然斯人已经身陷囹圄，但是，其留给北京城里的鹏润大厦，却不得不让人觉得大气，壮观，其大堂之高，之壮观，可以和一些中石油的国字头大厦有一拼，整个AB座，金碧辉煌，雄浑壮观，可以说，是给入驻的企业造成了一种大势。每次进出这个大堂，都会有一种，高档，大气，有档次之感，而旁边的鹏润酒店，五星级的配套又分明给这个甲级写字楼的入驻企业高管提供了更加贴心的售后服务，因为，酒店对入驻本大厦的高管企业都会有客房上的优惠折扣。

区位优势;

鹏润大厦地处东四环内紧邻东三环燕莎商圈，距离CBD和中关村都很近，距离机场高速很近，距离机场驱车二十分钟不堵车的情况下可达，可以说是左右逢源，四通八达，门前402,405,运通107.等各路公交车直接停到楼下。走路到亮马桥地铁站也不过是一颗烟的功夫。距离朝阳公园，东风公园，也是驱车几分钟可达，而举世瞩目的美利坚合众国的大使馆就在本项目的右手边一百米左右的距离，吃饭的话又有女人街的各类小吃服装，可以说本案的交通购物，生活配套，都是方便极了。

项目优势;

虽然黄光裕的风采不再，但是国美集团的财力还是瘦死的骆驼比马大，毕竟是曾经首富的大开发商的大项目，所以本案的物业配套，大厦的品质，还是远非一般的甲级写字楼所能对比，比如，单层面积可达7200平米的面积，这样大气的楼盘在北京再无第二家，而高达75以上的使用率，也是一般的楼盘难以望其项背的。比如大堂的挑战，金碧辉煌的感觉，焕然明朗的气质，在京城也是舍我其谁的感觉。

适合企业;

不管是投资公司，金融公司，还是互联网公司，还是各类的银行巨头，与其去基本上很少出面积而且租金都贵到三十块每天每平米以上的国贸三期，实在不如来这种低调大气又档次的写字楼来个整层的来的实惠，毕竟这里也是名企云集，也是上的厅堂，下的厨房，何必多花那二十块图个虚名呢。与美利坚合众国同行，鹏润大厦，应该不会让一个一流的企业失望的