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在房地产市场销售、中介等业务正在经历一场有史以来最为严厉的清理整顿的同时，房地产市场的资金来源渠道也即将面临一场力度极强的规范与约束。当前，官方已经将这项即将开展的工作定性为“清理整顿”。

以互联网金融、P2P等为来源的楼市资金，被置于“重点关照”的地位。住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经会同人民银行总行等金融监管部门确定，近期将开展专门针对互联网金融、P2P违规进入楼市资金的专项“清理整顿”工作。

在此之前，人民银行总行已经要求商业银行严格控制理财产品等表外业务向房地产市场输送资金。证监会等部门也已收紧房地产企业再融资、公司债发行、H股上市等的监管口径，房地产市场的资金面，正在面临重新洗牌。

“清理整顿”

“上面已经有了对这项即将要开展工作的基本定性，就是要‘清理整顿’。”10月26日上午，一位地方住房和城乡建设系统内部人士告诉《中国经营报》记者，住建部正在牵头着手准备对互联网金融、P2P资金违规进入房地产市场进行专项清理整顿工作。

该项工作将由住建部会同人民银行总行、银监会、地方金融办公室、工信部等职能、监管部门开展。住建部近期已经在住房和城乡建设系统内部，以多种方式，对这一信息进行了传达，并进行了相关工作部署。

9月下旬，面对中国内地多个城市房地产市场呈现出的市场过热、房地产价格上涨过快的态势，中央决策层果断作出强化“分城施策、分类调控”的决策，至今已有超过21个城市出台了稳定本地房地产市场的相关措施。其中，北京、深圳等城市稳定本地房地产市场的措施较为严格。

三个独立消息源均向记者证实，在9月下旬中央决策层的决策过程中，强调了三方面的方式和手段，一是通过限购、限贷等手段，稳定房地产市场态势;二是对房地产市场交易秩序进行规范，引导市场预期平稳，严打虚假消息哄抬房价等行为;三是对房地产市场的资金面进行规范，避免潜在的系统性风险。

当前住建部会同人民银行总行、银监会、地方金融办等参与开展的针对P2P、互联网金融资金违规进入楼市问题的“清理整顿”整顿工作，即是上述中央决策层主旨精神的重要组成部分。

在此之前，深圳、上海、杭州等地的住房和城乡建设部门、工商部门等，围绕规范房地产市场交易秩序，清理、整顿了一批违规销售、违规发布广告的房地产开发企业、中介机构，力度颇大。

清理“接口”

由于近两年来，互联网金融、P2P等金融创新业务与房地产的结合愈来愈紧密，因此，互联网金融和P2P成为房地产市场资金输入的又一个重要接口。

三个独立消息源均向记者证实，在中央决策层对本轮部分城市房地产市场过热、房地产价格快速上涨现象成因的判断中，“各类资金违规进入房地产市场进行炒作”占有相当比例的权重，而“各类”之中，即包含近年来热度颇高的互联网金融、P2P等为来源的资金。

目前，清理整顿工作的重点已经确定。一方面是对房地产企业、房地产中介机构利用互联网从事金融业务进行清理整顿;另一方面是对房地产企业、房地产中介机构与互联网合作从事、开展金融业务进行清理整顿。

记者了解到，一些底线性质的清理整顿原则，也已经明确划定。这其中包括：其一，房地产开发企业、房地产中介结构在未取得资质的情况下，严禁开展房地产金融业务。一经查实，按照有关规定，严肃处理、处罚。

其二，对于取得相关资质的房地产开发企业、房地产中介机构，对其开展房地产金融业务的合规性进行严格核查。一旦发现违反有关监管规定，迅速、严肃进行处理和处罚。与此同时，还要对取得资质的房企、中介机构合规从事房地产金融业务的过程中，是否遵守宏观调控政策等，并对此进行核查、检查和监督。

其三，在对互联网金融、P2P资金违规流入楼市进行清理整顿的过程中，对“众筹买房”等要进行专项规范;同时，首付贷及类似业务禁止开展，一旦查实，严肃处理、处罚。

从此前各地开展的围绕房地产交易秩序的清理整顿情况来看，针对互联网金融、P2P领域资金违规入楼市的“清理整顿”工作，也应“力度不小”。

资金面重置

资金面向来决定着房地产市场的基本走势。一般而言，房地产市场的资金面主要由三部分构成，一是银行发放的信贷，其中包括开发贷款、购房按揭贷款等;二是以信托、银行理财资金等为代表的“表外资金”;三是近年来逐步兴起的P2P、互联网金融为来源的资金。

除此之外，公司债、企业债、上市房地产企业再融资等，也为房地产市场注入资金，但相对规模较小，可控性也相对较强。

“首付贷的很多资金来源，其实就是互联网金融、P2P。”一位不愿具名的房地产中介机构高管告诉记者，“由于房地产市场正向预期存在，同时，房地产中介机构又明确掌握买房人的房产交易情况，因此，很多P2P、互联网金融机构愿意与中介机构或者开发商合作，开展首付贷或者类似业务，他们觉得安全，回报率也理想。”

目前，首付贷已经被明确定义为违规行为，一些此前开展首付贷业务的大型中介结构，也都已经停止了这项业务。而在此次清理整顿中，也再次明确了“禁止各类机构开展首付贷业务”。

而在此之前，除房地产信贷闸门通过地方限购、限贷、对二套及以上住房信贷政策进行调整之外，人民银行总行、银监会已经要求各商业银行对理财产品等资金进入房地产市场进行严格控制。与此同时，人民银行总行还将银行理财等表外资金，纳入“宏观审慎监管框架”进行严格监管。

房地产市场相关的资金面收紧也并未到此为止。据媒体报道，中国证监会已经开始严格控制房地产企业发行公司债、进行再融资以及H股上市等融资行为，置于房地产开发企业在国际市场发债融资，目前尚未有明朗态度。现在，事关房地产市场命运的资金面，正在悄然重置。

10月28日下午，市规划国土委就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

四宗地限制未来房价

10月28日下午，北京市规土委发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，细化这4宗“限房价 竞地价”试点地块的竞买规则。

作为“9·30”新政的落地政策，竞地细则规定了海淀未来这几宗地块的房价为5.34万元/平方米，大兴这一宗地块的平均限价为5.58万元/平方米，无疑，锁定房价地价将稳定市场预期。

根据补充公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100/平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平方米，最高销售限价为58500/平方米。

严防高价地稳定市场预期  增加中低价位供应

相关负责人表示，此次这4宗地块是落实北京市“9·30”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价，设定地价上限，竞投企业自持面积比例，竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

同时，此次公告中还预设了这几宗地块的地价上限。

对此，专家表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定的销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”而从这次房屋售价的限定看，这个意图也很明显。

从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。

据悉，这4宗地块由市规土委、市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。

最终价格以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。这4宗地块将有效增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，满足中端自住需求，稳定商品住房市场价格和预期。

购买后五年内不得再出售

4宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

补充公告提出：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。这符合我市“9·30新政”的规定，同时也是落实国务院培育和发展住房租赁市场的要求。

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在“认房又认贷”的“京八条”调控措施以及市住建委会同发改、工商等部门展开的房地产市场专项检查的共同作用下，新政取得了立竿见影的效果，北京楼市顿时安静了下来，新盘蓄客量较过去两个月同比有较大幅度的下滑，房地产成交量也在回落，新政有效抑制了投资客的炒房行为，尤其是以投资置业为主的通州楼市已经回归理性。

降杠杆 楼市成交量回归理性

“京八条”指出，如果购房人身上有贷款记录，即使还清贷款，再购买住宅时也将被认作是二套房。这直接带来首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比从以前的30%抬升到50%；如果是非普宅，则从以前的30%飙升到了70%，即“认房又认贷”，提高最低首付款比例，有效的避免了过度使用杠杆炒房和过度购房。

在交易热度冷却之后，房价却依然挺拔，观望情绪也正从甲方蔓延至业主一方。而对政策最为敏感的二手房市场，买卖双方心理已经开始发生变化。相较于此前火爆的二手房市场，目前涨价冲动也得到平息，已经呈现“卖的多买的少”的局面。在新房市场，成交量与市场供应量同时下滑，入市项目减少，一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，由于受到新政影响，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。市场预期改变，转签周期增长，成交量将持续下滑。但新政对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

恐慌性购房氛围消散 但短期内房价不会回落

尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，未来将会对整体房价水平将起到稀释作用。而由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈，新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现。在亚豪机构市场总监郭毅看来短期内房价不会回落。

很多前期表现过热的区域，如北京城市副中心——通州，恐慌性购房的氛围已经逐渐消散，已经开始回归理性。然而通州的房价和国庆前几乎相差无几，虽没有再出现环比大幅增长的趋势，但短期内回落的可能性很小。

10月26日消息，长实地产晚间发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。出售事项的代价将为计及该物业的经商定价值200亿元人民币(约230亿港元)。

公告显示，出售标的Mapleleaf Developments间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。

出售事项代价将为计及物业经商定价值人民币200亿元（约230亿港元），并扣除境内卖方融资本金额，以及就Mapleleaf Developments之流动资产/负债净值（按综合基准）作出调整后所厘定的人民币金额，代价将根据卖方各自的待售股份持有量按比例分配。

长实地产称，董事会认为出售事项能使公司变现其在目标集团及物业的投资。长实地产董事会预计，此次交易集团将录得约未经审核得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元），相当于代价与集团所持目标集团的权益估计账面值两者差额，并计及任何交易成本、相关税款及根据买卖协议本集团需要承担的任何索赔及其他责任。

长实地产表示，集团能够变现的实际得益将视乎其所持目标集团权益的实际账面值，以及集团承担的成本、索赔及其他责任的实际金额最终款额而定，出售事项所得款项净额拟作一般营运资金用途。

买方为新加坡证券交易所主板上市的房地产基金管理公司，一家保险公司拥有多数股权。

2004年，长实地产以1.2万元/平方米的楼面价拿下陆家嘴世纪大道2-4地块，欲将其建造成世纪汇广场。该项目总建筑面积约36万平方米，其中商场面积约14万平方米，2幢办公楼面积约13万平方米。但在去年就传出长实地产准备将上述项目以200亿元的价格卖出，当时有多家境外基金在和其接触，但均未达成实质收购意向。

一旦此次世纪汇出售，长实地产在上海的核心商用物业只剩下南京西路的老牌商场梅龙镇广场、紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块(规划为“世纪盛荟广场”)，以及在建的真如城市副中心项目“高·尚领域”。

事实上，从2013年8月开始，李嘉诚开始连番地抛售内地物业套现，彼时正好是中国房地产最好的时期，而到了2014年其更加快减持进程。2013年8月，李嘉诚以26亿元出售广州西城都荟广场项目，该项目坐落于荔湾区黄沙大道8号，占地约7.1万平方米，楼高四层，总建筑面积约8.8万平方米，此外该项目位于地铁1号线及6号线黄沙站上盖，交通也非常便捷。

时隔两个月，李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，这个大额的出售更是一度被业界关注。东方汇经中心建筑面积超过11万平方米，共建35层楼，总高约为200米。

到了2013年底，与李嘉诚关系匪浅的ARA以30亿元的价格出售南京国际金融中心大厦，该项目位于南京市中心的新街口西南角，总建筑面积11.8万平方米，这也是李嘉诚在南京的唯一物业。

2014年4月，李嘉诚家族以72亿元卖出北京盈科中心，该项目位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，为北京市内众多知名的5A级写字楼之一。但是这个实际交易价格和当时传出的价格比还是打了“九折”。

2014年8月，李嘉诚关系匪浅的ARA以15.4亿元出售上海盛邦国际大厦。

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调控落地仅三周时间，剔除十一假期，全国54个主要城市上周的新房签约量便刷新了近半年来的新低。

根据中原地产研究中心统计数据显示，上周54个城市合计成交量仅58373套，这也是最近三月来第二次单周跌破6万套，尤其是二线城市已经连续3周成交量在3万套左右徘徊。

而截至10月23日，上述54个城市合计签约新房191254套，9月同期签约量则为216933套，成交量环比跌幅达到了12%。此前的8月份，54个城市仅用13天时间便成交了215900套新房。整体看，随着签约周期的变化，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。

中原地产首席分析师张大伟也指出，根据一些大型中介公司及开发商的调查，本次新政影响下，一、二线城市成交量跌幅接近4成，市场可谓快速降温。

同时，在限购政策最为严格的北京，上周的新建住宅（含自住房）合计签约1311套，较9月份同期的1617套下调了19%。二手房住宅签约13600套，而9月份同期则为20913套，也出现了明显下滑。

“虽然网签还未完全反应新政后的市场情况，但从整体看，市场已经进入下行通道。”有业内人士指出，“11月份的情况估计会更差”。

张大伟也预计，北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。北京房地产市场10月份成交结构逐渐向中小套型转移，高端市场受到政策影响，140平方米以内成交占比达到了69%。

北京的调控政策针对中高端市场的影响较大，这将导致很多豪宅入市难度增加，特别是地王项目，取得预售证难度大涨，进一步为市场降温。

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此外，房地产信贷政策也出现了收紧的苗头。人民银行上海总部10月19日召集25家在沪主要中资商业银行，要求全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，以及上海市政府房地产调控精神，严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核。

“2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也印证了正是由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年前三季度的房地产销售热潮。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险。”有业内人士称。

张大伟也指出，“最近从银监会到地方，都开始明显收紧了房地产信贷。过去十几年的房地产价格波动的历史，与货币政策完全吻合，因此信贷一旦收紧，房地产市场也将快速降温”。

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