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新京报讯 (记者许路阳)按照社科院城市发展与环境研究所的预测，今年全年的房产交易将稳中有增，房价可能保持小幅上涨，但具体涨幅取决于调控政策力度。

昨日，社科院城市发展与环境研究所和社科文献出版社联合发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》。

交易总量或与上年持平

报告编写组认为，尽管今年年初全国月度房产交易呈萎缩趋势，部分城市的个别楼盘纷纷降价，但预计今年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平，甚至略有增长，成交价也可能小幅增长。

究其原因，蓝皮书列举了5个因素，例如因为收入增长和城镇化趋势推动，消费性购房需求将保持旺盛增长态势，去年底至今年初，主要城市频出“地王”，导致不少出让地块楼面地价超出周边房价，必将从土地成本推动房价增长。此外，大部分龙头房产开发企业在去年获得了丰厚销售收入和盈利，使其今年以降价去库存化的压力并不大。

蓝皮书表示，具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。

鬼城、死城数量或将增加

蓝皮书认为，大多数普通城市在经历去年释放较大成交量后，今年需求增长有限，其房产成交量和价格，将保持相对平稳态势。

一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供大于求的泡沫化风险将大大增强，“鬼城、死城数量也将会在一定程度上增加。”

“我们预期2014年房地产领域税费优化改革有望推进。”蓝皮书认为，随着不动产登记制度等在逐步展开，房地产税费的诸多制度障碍也在逐步消除，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税，有望在重点城市开征。

同时，一些不利于优化住房资源配置的房产交易税，也可能逐步取缔或淡化。

■ 焦点

“官员过量住房或加速上市”

蓝皮书认为，今年，存量住房供应存在进一步快速释放潜力。其中，随着中央加大反腐力度，官员财产公开制度实施预期增强，部分多套住房持有官员所持过量住房，可能加速上市。

不过，实际供应情况取决于调控政策走向。蓝皮书认为，如果继续严格实施20%个人所得税政策，供应将延续去年下半年的萎缩趋势。

而如果调控政策转向持有环节税政策，则可能促使存量住房供应，在中短期内加大释放。

蓝皮书认为，过去全国“一刀切”的房产调控政策已不适应日趋复杂的房地产市场，需实行差别化的调控政策。

“分类不必拘泥于所谓一、二、三、四线城市，根据反映市场状况的重要指标分类会更有意义。”蓝皮书指出，调控对象、方向、目标、措施、时机等都需差别化，如针对房地产过热的城市，需要稳定市场预期，增加土地和保障房供给，以缓解供求矛盾，对房价泡沫行将破裂的城市，则应采取柔性微调措施，消化存量，减缓或停止土地供应，控制新开发总量。

■ 房市调控

南宁松绑限购：周边居民可来买房

国内首个官方发布的限购调整文件；南宁称新政系配合政策

新京报讯 (记者李丹丹 张旭 实习生范小洁)28日晚，南宁市出台了购房新政：北部湾经济区其他城市居民可享同等购房政策。这也是国内第一份由官方正式发布的限购调整文件。

南宁市房管局发文称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

据新华网报道，南宁市住房保障和房产管理局表示，这一新政的出台是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春认为，“房地产业出现拐点型变化，必须要求对于房地产整个的调控要有重新的定位，重新根据不同区域的情况进行‘量体裁衣’。”

■ 全国情况

天津、杭州现“限购松绑”迹象

“一些地方已在暗度陈仓地开始出一些松绑限购的政策。”昨日，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春对记者表示。今年以来，多个城市楼盘传来降价的新闻。伴随着降价新闻的，还有多地数次关于“限购松绑”的传闻。

新京报记者梳理今年各地媒体公开报道发现，仅4月份以来，多地就采取了不同程度的措施来刺激楼市。比如，前日下午，天津滨[简介最新动态]海新区表示，将实施差别化限购，“只要滨海范围内无房，即可在新区购房。”杭州市国土资源局萧山分局近日表示，在购地保证金为出让地价的10%保持不变以外，设置了1000万元的上限。紧接着，该区再次表示拟推新政，从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置，而且拆迁后一年内购房者还可获得补贴，补贴标准为购房价的2%。

而在4月18日，无锡市房管局对外发布通知明确，自5月1日起，无锡市执行统一的户籍准入登记规定中户均建筑面积达60平方米以上，而之前的购房落户门槛则为70平方米。

中国房地产学会副会长陈国强认为，多地在原有的门槛上，以不同的形式突破限购的约束。“最终解决的是增加需求，去市场库存，缓解市场的供需矛盾。”

■ 专家分析

限购松绑对房价影响有限

对于“限购松绑”，普通人最关心的莫过于对房价的影响。对此，陈国强认为，房价会不会上涨，还是要取决于供应关系。

“如果再度出现供应紧张，供不应求的话，当然会刺激房价上涨。”他解释，尽管南宁不属于库存偏高的城市，但是也处于供大于求的状态。“不用担心限购松开后，会面临房价快速上涨的局面。”

陈国强表示，市场的供应关系和供求状况是影响房价走向的最基本因素。“限购的因素对房价影响重要，但是不能过于放大。”

对于“限购松绑”带来的效果，陈国强强调，这个只是一种短期的刺激手段。他认为，只要是信贷上有差别化，这个尺度依然是从严审核的，那么限购松动带来的需求段的刺激效益是有限的。

4月13日晚，一份《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》（以下简称“闽十条”）在坊间流传，加剧了房地产市场对双向调控的预期。

“闽十条”在限购、限价和信贷等方面提出了10条松绑调控政策，不过后经政府方面辟谣以及相关媒体调查，这“算是内部征求意见稿”。据称，是“先把开发商的意见收集起来，再研究看看”。

今年全国两会以后，在“双向调控”的指导政策下，库存量过高的部分城市屡屡试探政策底线，纷纷拟定调控政策，但至今没有一家敢做“出头鸟”。相应的政策都处于“调研”“反馈”阶段。

虽然还没有“吃螃蟹者”，但种种试探已经为未来的政策出台做了铺垫。

地方政府的焦虑

4月22日，无锡市政府下发的《关于无锡市户籍准入登记规定的通知》（下称《通知》）中规定，2014年5月1日起，无锡市范围内（包括无锡市区和江阴、宜兴二市）执行统一的户籍准入登记规定，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

无锡市自2003年进行了住房户籍制度改革。当时的外地人购房落户政策是100平方米。2012年元旦起,无锡市户口准入政策有了新的调整,外地人购房落户门槛由原来的100平方米降至70平方米。

而此次的《通知》将标准进一步放低，从70平方米调整至60平方米，虽然只有10平方米的差距，而且与当下的地方政府调控并无关联，但却被普遍解读为“曲线救市”，这说明市场对此已然是“等靴子落地”的心态了。

这种心态的背后，是库存激增后，各个城市按捺不住的调控之手。

4月16日，国家统计局发布一季度楼市数据，3月末，商品房待售面积5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。这是2005年以来，商品房待售面积的最高值。

2014年起，全国商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月双双下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。

此外，房地产开发投资增幅也在下降，一季度，全国房地产开发投资15339亿元，增速环比回落2.5%。

这对于部分库存量已经过高的城市来说非常痛苦。

温州已连续降价32个月，前年、去年GDP增长分别只有6.7%、7.7%。而整个浙江对土地财政的依赖度排全国第一，杭州、温州楼市下行，将会进一步影响财政收入。

无锡也是如此。来自无锡官方的统计数据显示，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。今年一季度无锡商品房成交10716套，同比下降24.12%，成交面积减少22.16%。

这种情况下，各地政府虽然未出台救市政策，但相关的调查和征求意见，显然已经对后续可能出现的持续低迷做了应急准备。

暧昧的前奏

“温州在两会前后，由市住建委牵头，草拟了一个限购调整综合方案上报给浙江省政府，但是至今没有下文，浙江省政府对外甚至不敢承认收到过方案。”浙江省人大代表、温州中小企业发展促进会会长周德文向中国房地产报记者透露。

一位温州房企高管坦言，温州救市方案的难产并不意外，本轮松绑限购呼吁肇始于温州，但缘于其敏感性太强，就注定温州不会是第一个被批准的城市。此前，有关温州将放宽新温州人、外地温商以及购房入籍等政策的消息已甚嚣尘上，但随后被当地政府官员予以否认。

除了温州，此前传出有救市计划的海南、湖南、广东、浙江等省的住建厅有关负责人均表示，目前政府丝毫没有要救市的意思，更没有放松楼市调控的打算。

4月21日，郑州市房管局表示，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。这一消息的发布让郑州成为目前唯一一个官方发布楼市调控将适时松动的城市。但中国房地产报记者随后从河南省住建厅了解到，该省近期不会出台新政策。

一次次否认之后，又不断有新的城市放出松绑调控的风声，地方政府种种试探未果，给现阶段分类调控的执行蒙上了“单相思”的色彩。

“政府和开发商也在博弈，一方面政府觉得还没有到救市的那一步，一方面又特别担心有些开发商撑不住，政府还没有下决心，还不太敢和中央正式交涉这个事情。”融创中国[简介最新动态]杭州公司总经理王鹏向中国房地产报记者称，要真正让政府发自内心推动调控松绑，可能还需要一个过程。

中国房地产报记者调查了解到，在长三角的一些城市，房地产调控政策在执行层面有越位和松动的迹象。在温州的一些区域，如购房者没有二套以上住房，都可再购房，温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购。在安徽合肥，外地人即使没有本地一年社保，也可以在开发商介绍的包装公司帮助下，以1.5万~1.8万元不等的价格取得购房和贷款资格。政府不出台文件，但对此类行为默许的现象，成为地方分类调控措施未出台前的一种替代做法。

“未来明紧暗松将是一种主基调。”杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，目前不少城市已开始对限购政策作出调整，表面紧，内部认定却有所松动，各地已经形成不成文的默契。

下半年或迎来调整窗口期

近日，杭州市政府举行2014年一季度经济形势分析会,其中提到房地产市场情况时，称目前“尚属平稳”。但杭州市发改委建议，要对房地产市场的风险积极防范，出现重大的市场谣言时，第一时间澄清，稳定市场预期。另外，就是建立房地产企业重大调价政策预报制度，确保房地产市场平稳。

从政府的角度而言，房地产市场不景气，会直接影响到财政收入。江苏镇江新区一位招商[简介最新动态]局人士告诉中国房地产报记者：“不可否认，一方面，政府现在有很大部分的财政收入是靠土地，房地产市场一旦大幅下跌，直接影响的是土地拍卖，这是地方政府所不愿看到的。另一方面，招商引资依然是地方政府的重要任务，从目前的情况来看，房企依然是各地招商引资的重点。”

中央分类调控理念的确定，给地方政府松绑调控提供了政策依据，但在国家没有明确出台指导方案或细则前，地方政府想松绑限购，又陷“有贼心无贼胆”的怪圈中。

此外，对于当前楼市是掉头向下，还是短期的观望尚不确定。接受中国房地产报记者采访的业界人士普遍认为，房地产市场不会出现过于严重的危机。这或许也是当下调控暂缓的原因。一旦救市过早，也可能为后续的政策出台和产业调整带来影响，更不用提来自中央政府层面的压力了。

因此，综合多方因素考量，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的数据出台以后，若持续低迷，救市措施会得到包括中央层面的默许甚至支持；另外，经过市场的调研和反馈，相应的救市措施也会更加完善。而且由于不再是“一刀切”的调控，地方政府的调控思路也不会是单一的松绑或者收紧，而是可以全面综合地考虑发展方向。

“一方面，楼市下行趋势开始，给地方财政和经济增长的压力需要逐步显现；另一方面，双向调控精神指导下，地方也需要调整时间。”中国房地产业协会副会长卞洪登告诉媒体。(记者曾倩文邱桂奇)

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