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1.月度市场概述

在非住宅市场整体走强的市场环境下，本月写字楼市场总体走强。一手写字楼市场由于供应转向高端项目，且存量项目销售放缓，成交略有回落。整个5月份 全市一手写字楼共成交4.27万㎡，环比下降15.33%；受近期高端项目入市增多影响，全市成交均价为37444元/㎡,环比上涨6.89%。由于一手 写字楼部分客户分流至二手市场，二手写字楼较为集中的福田、罗湖区本月成交量大幅增长，全市共成交103套约1.31万㎡，环比大幅增长129%。

2.供应量分析——高端商务公寓集中入市

据深圳中原监测，2013年5月深圳写字楼市场共4个项目取得预售资格，多为总面积较小的项目。主要包括龙岗区万汇大厦办公单位、中信龙盛广场办公 及商务公寓单位、宝安区华侨城大酒店·华寓及龙华和平里花园商务公寓单位。总批售面积为7.71万㎡，环比减少61%，同比减少41%，其中批售办公和商 务公寓面积分别为1.66万㎡、6.05万㎡。

3.甲级、准甲级写字楼市场

据深圳中原监测，2013年5月，深圳市甲级写字楼的平均售价为44891元/平方米，继续环比上涨，涨幅为0.59%；准甲级写字楼的平均售价为38539元/平方米，环比上涨2.57%。

区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为37200元/平方米，维持平稳，准甲级写字楼的平均售价为32000元/平方米，环比小幅上涨 3.23%。中心区甲级写字楼的平均售价为50800元/平方米，环比上涨0.79%，准甲级写字楼的平均售价为42000元/平方米，环比上涨 2.44%。中心西区甲级写字楼平均售价为38000元/平方米，维持平稳，准甲级写字楼的平均售价为36500元/平方米，环比上涨2.1%。

综合来看，本月全市写字楼售价呈稳中有升，准甲级写字楼售价涨幅大于甲级写字楼。

受大量新项目集中入市及二手住宅市场释放资金流入影响，5月深圳商业物业市场一、二手成交量双增长。根据深圳中原统计数据显示，本月全市批售商业项 目共7 个，批售面积为8.42 万㎡，创2012 年以来新高；同时推售项目也达7 个，推售面积为5.42 万㎡，创年内新高。在供应量大幅增长等因素刺激下，全市成交一手商业176 套，成交面积为1.3 万㎡，环比增加202%，同比增长67%。二手商业成交以小面积为主，成交套数为619 套，环比增长58%，成交面积为2.81 万㎡，环比增长17%。

一手商业市场综述

1、市场供应分析——大型社区商业入市，供应井喷

伴随着投资需求的逐步入市，近期商业市场需求逐渐回暖，市场供应量也大幅提升。本月取得预售的商业项目共7 个，主要是来自龙岗和宝安的社区商业及写字楼底商，共943 套约8.42 万㎡，批售面积约为上月的2.5 倍，创2012 年以来新高。与以往相比，本月预售项目体量偏大，其中龙岗的中信龙盛广场商业套数达380 套，共2.27 万㎡，此外万汇大厦、御峰园、和平里花园三个商业也超100 套以上。

五一小长假之后，市场逐步有商业项目试水行情，在这些项目良好的销售业绩刺激下，5 月底公开入市项目急剧增加。根据深圳中原研究中心统计，全市共7 个项目，约5.42 万㎡的商业入市，创年内新高。入市项目主要包括龙岗区的写字楼底商万汇大厦，推出128 套40-280 ㎡商业，价格在2-6 万元/㎡之间；中海壹街区推出151 套30-75 平单位，价格3-6 万元/㎡；万科金域缇香二期推出50 套45-75 ㎡单位，均价约3 万元/㎡；盐田区壹海城二区商业也于月初低调入市销售，共142 套商业销售均价约7 万元/㎡；福田区军产房彩德城推出131 套30-50 ㎡单位，均价约9 万元/㎡；南山区汉京山西街推出19 套36-55 ㎡商铺，宝安区中粮锦云再加推9 套商铺，两者最高单价均达10 万元/㎡。

2、市场成交分析——新入市项目促量价齐升

“国五条”新政让二手住宅业主在前期集中出让手中物业，大量现金变现。在调控政策的压制下，住宅价格不会大幅上涨，投资收益率逐步下降，而且还要承 担政策多变的风险。在这样的情况下，更多变现资金逐步瞄准受政策影响较小，更具投资价值的商业市场。再加上近期一手商业供应量大增，供应和需求的同步增长 让5 月的一手商业市场更显红火。据深圳中原研究中心统计，5 月深圳房地产商业市场成交一手商业176 套，成交面积为1.3 万㎡，环比增加202%，同比增长67%。

商业地产正在成为人们越来越热的谈论话题，商业地产的运营之道正在成为大家关注的焦点，企业应从中发掘什么样的秘诀呢？新浪乐居邀请到四位房地产业内专家，共同探讨商业地产跟他背后的运营之道。

邀请嘉宾：

《新地产》杂志主编 张文豪

北京汉博商业管理有限公司总裁 暴雪松

东方园林集团总裁 张诚

金融街控股股份有限公司副总经理 于蓉

嘉宾精彩观点：

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。
——于蓉

我们要做的是怎么通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。 
——于蓉

首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。
——暴雪松

房地产不仅仅是开发，更强大的是运营。运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。
——暴雪松

我们现在做的商业项目广告投入不大，为什么？精准，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。
——暴雪松

商业地产应该是变化很快的，周期性的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。带有产业需要的商业地产会成为一种格局。  
——张诚

这个行业时刻在变，我觉得商业地产不要用最贵的成本去建，因为会不停的被拆开，只要好用就行了，品质上能保证就行了，不要用最贵的钱去建这个房子。
——张诚

抓住二线城市的消费强项 期待月底合肥商业地产峰会

很多房企选择进入城市的时候会更多的考虑产业的结构。对此，张文豪表示，商业地产的格局其实在目前的中国，做深度和广度都有很大的空间。一条华尔街 就占了美国多少的国民产值，所以金融街做深做广是有道理的，另外二线城市一定有消费强项，要根据它的偏好和经济收入。像奢侈品，消费量最大的未必是北京、 上海，杭州。关键是要抓住二、三线城市中的消费强项。

对于未来电子商务会不会影响到购物中心这种实体店的生存，张文豪称自己不大网购，除了买书。他表示现在人去一个购物中心，他购物的目的顶多是一半，更多的是一种休闲娱乐。我倒觉得将来有可能最贵的产业是物流，这些事情都在变。

他表示，商业地产的主战场现在都到二线城市，而且李克强总理说城镇化，从主观意图上是要解决人的城镇化，而不是土地的城镇化。一些规模化的大众化的 商业，其实主战场也是在二线城市。但是二线城市单独从供应量来讲，我称为巴尔干化现象，每一个小国都要去跟别的国家竞争，这样实际就变成了红海，以后成功 的故事，不是行业的故事而是公司的故事，这个行业里面肯定有很多不成功的，但是你可以在里面做成功，所以个性化比较大。

他强调特别期待月底的合肥商业地产峰会。他表示，对于商业地产来说，更重要的一种运营的能力，因此我们要去合肥看一下有没有这样好的成功的案例，这 些案例都是怎么解决这个问题的，另一个是对于公司来说，怎么能够把自己的商业做好，有这样一些案例经验使大家少走弯路，这才是这个合肥峰会的目的。

商业地产热源于公司发展价值

很多企业都在进军商业地产，龙湖正式增持商业，曾经的住宅偏科冠军万科也成立了商业地产部，像红星美凯龙、海底捞这样的企业也纷纷转做商业地产。对 此，张诚认为像龙湖这样的公司去做商业地产，还是公司自身业务要拓展，拥有越来越多的机会使然。比如龙湖这样的公司如果它没有一定的拿地优势，在白热化竞 争的住宅地产领域去拼搏就没有优势，它是为了提高拿地能力类似这样的原因去做商业地产。

万达一直是商业地产的标杆，近几年很多项目都是在进军二线城市，对于二线城市现在商业地产发展的现状。张诚认为商业地产应该是变化很快的，周期性 的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。百年的住宅很多，商场一百年肯定是经过多次再开发，住宅才是房地产永远的支柱。马云现在 做的物流基地将会是非常强劲的商业地产，可能成为最大的商业地产商，因为它是带有产业需要的一种商业地产格局。

对于二线城市的商业地产热，张诚则是认为是一线城市商业地产严重饱和，只能去二、三线甚至四线城市。竞争压力太大的企业没有利润，就到下一个城市去做，也许还能招到商。

张诚对现在一提商业地产就认为是购物中心，一说商业地产标杆就是万达这种观点并不赞同。他表示，新发地批发市场为什么不是我的标杆，建设成本也就 1000块钱，年租金是4000块钱，这是不是也是一个方向？拿地之前要想好你做哪种，可能是这个企业选择的一个方向。你选新发地比选大悦城可能更挣钱， 你做上三个新发地比做三个大悦城可以挣更多的钱。

商业地产未来还是自持为主 购物中心要考虑购物体验

对于未来的商业地产发展模式，究竟是走自持路线还是散售？张诚称，散售是资金环境所造成的，没有前期的一些投资的资金，建完的以后没有退出的机制。所以只要资金环境变了，肯定是选择物业自持，不持有不会有好东西的。

他同时强调，商业地产的投资模式要彻底的改，没有土地招牌挂，不能说什么开发商都能干，也不能说将来运营的时候还有各种售后返租的方法，这些环境不把它纠正过来，造成的是中国城市的品质永远没有机会再提升了。

他表示，未来的商业地产格局只有两种可能，一是有着产业运营需求的格局，也就是未来的综合型物流基地，这个领域会有大量的企业存在，但需要具有产业 链运营能力的人。另一种就是购物中心格局，但这个行业时刻在变，商业地产不要用最贵的成本去建，只要好用，品质上能保证就行，不要用最贵的成本去建购物中 心，更多的要考虑商场体验的需求。

进军商业地产属于资源延伸 项目定位要符合企业发展

对于如今的商业地产热，暴雪松认为这其实对于地产商来说，是一种资源的延伸。像海底捞就不是资源延伸，但属于有了这个资源以后可以拿另一个资源来配置，让自己的现金流或者拓展市场发展更加平衡，是发展的另一个途径。

他认为，市场同样起到一个很大的作用，最主要是经济发展到一定程度，需要达到相应消费水平的需求。有产业支撑以后，会提升收入，从而联动的对消费需 求有所拉动。包括城市基础设施、交通的改善方面，都对市场有很大推动。另一个就是榜样的力量，特别是像万达，万达用十多年的时间变成这么大的企业，基本上 是做商业地产。这些榜样的力量让大家看到了快速的投入、产出和市场占有。

对于商业地产项目定位，暴雪松认为一个企业的战略规划更加重要。他表示，西单大悦城如果搞成华威，可能收益比现在的西单大悦城高很多倍。但我如果做成大悦城，战略受益会远远大于仅作一个华威的受益，因此每个企业都有每个企业的战略。

每个企业有每个企业原有的基础和渊源，在这个基础上资源的延伸，团队的延伸，管理经验的延伸才是最重要。暴雪松表示，目前商业地产已经基本形成了一 个大的格局，形成一些地域的优势和布局，其次还形成了一些相应的商业模式，不论是凯德、万达、华润、中粮，基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复 制。但房地产不仅仅是开发，更强大的是运营，运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。目前商业地产是群雄割据，各显其能，下一步在各显其能 的基础上形成恶性竞争以后，一定会往集中方向走。

二线城市商业项目要把握客群 互联网营销营销日益加大

对于自己一手打造的西单大悦城以及合肥之心城项目，暴雪松表示成功的因素很简单。首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。

并且在二线城市对客群的研究要更透。因为城市小，区域小，你做的很多推广的手段、手法，口碑传播就远远大于你做其他的传播。所以在二线城市做专业团队很重要，但很难激活，高水平的很少。其次，本土化团队的水平不够，但必须依赖，只有这样才能做好基础。

对于项目独特的竞争优势，暴雪松强调一定要看这个城市的发展水平如何，另外就是购物中心里面，主力店一定要多，百货一些基本的业态必须具备。并且不 能太超前，因为很多生活方式在二线城市是不适合的。同时对新品牌的孵化能力要很强，特别是有些二、三线城市并没有很多品牌，这时候对很多新品牌的挖掘，这 种眼光和孵化是要足够强的。

目前微信、微博等互联网营销渠道的影响日益加大，暴雪松坦诚，我们现在做的商业项目广告投入不大，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。他特别强调，合肥之心城有着一套国内真正意义上的商业的互动系统应用方案。

例如我通过定位，到任何店铺都能够出来一些促销的方案，等位的时候可以查询很多的信息。比如看电影，比如团餐，摇一摇，5个人都不认识，就可以形成 一个团餐。利用移动互联的运营式传播，服务性的传播起的作用是非常大的。未来推广一定是跟互联，跟移动互联，跟这些相关的手段结合的更紧密才是商业项目， 包括其他项目一个很重要的途径。

商业地产并不只是购物中心

我们有太多优秀的住宅开发企业，包括龙湖，万科，金地等，各有各的特色，每一个住宅的开发商对需求的满足在产品上都有充分的体现。在这种情况下，如何去满足客户休闲层面的需求。于蓉表示，商业地产并不只是以购物中心为中心，还有写字楼，甚至写字楼区域范围内高端的酒店。

北京金融街最早是计划做成国际化金融中心，后来做客户访谈和调研，客户说他们没地方吃饭，没有卡拉OK，下了班也没地方去。于是我们就去迎合了这种需求。

不是所有的企业都适合做商业地产

于蓉认为不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。就像我们今天有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就 近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。她反复强调，大的格局确实大家都在做商业地产， 叫八仙过海各显神通，但是从竞争的结果来讲，可能未来的厮杀会非常激烈，真正能够胜出的企业不是很多。

对于金融街是否考虑进驻二三线城市，于蓉表示暂不考虑二三线市场。她强调金融街现在进入天津、重庆、北京，包括未来我们计划要进的城市，应该都有一线城市的核心优势。

我们自己觉得进二、三线城市，对我们这样的企业来说，我们能够把握的资源和我们能够给这个区域带来的价值是需要一些基础条件和客观条件支撑的，而一些二、三线城市都不具备这样的条件。

对于金融街未来的发展规划，于蓉称最主要是通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。未来对于二、三线城市我们会有条件的进入，会选择有符合我们的资源优势的区域去做。

复制商业中心要符合城市核心利益

对于如何将北京金融街的经验完整复制到天津重庆，于蓉称最主要还是首先金融街发挥了自己核心的经验优势；第二就是在产品的打造上花了一些工夫，会符 合地方经济发展和城市建设的核心利益。第三就是在资金的解决通道上还是比较顺畅的，包括会尝试做一些私募基金发行；最后就是有着专业的团队。

互联网已经成为我们生活里面不可分割的一部分，怎么样充分全面的利用互联网作为我们的营销和促销的推广手段，这是每一个项目运营商必须要做好的。于 蓉表示，金融街在做推广的时候，对于目标定位非常清晰，就是希望让我的有效客流提升，并且延长他的滞留时间，最终形成他的消费。

其实人的本性一个是懒，一个是贪，懒是不愿意走路，最好坐着。贪是一眼就能够看到他想要的所有的东西，不费劲。所以对于商业地产来说，人既然来了，就一定要给他一个好的环境，给他一个好的组合服务，让他能够停留下来。

商业地产怪现状：明知有泡沫 偏向沫中行

2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团（HK.3883）副总裁王曙煜言道。

事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

在疯狂的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？

明知山有虎

2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业投资的比例提升到 30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95 万平方米。一线城市如此，二三线城市就更疯狂，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。

而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。

现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的 禹来向表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率 大概就八分之一。”禹来认为。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更 甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收 入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是 指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持 销售商业后续经营”。

在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。

虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的 收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗 略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。

散卖与经营

尽管如此，杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解，该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业，占总共25万平方米商场的1/3。

过度分割的商业物业带来的弊病早有案例，早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值，已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业，实际上，它也是一个技术密集型行业。”禹来认为，现在的商业项目面临各种挑战，其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。

曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。

“经过研究，我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道，传统的购物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜 认为在新消费环境下，这种传统模式对消费者吸引力不足，因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能，相对削弱零售比例。

与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部，将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主，也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家，年内将达到1000家。”王曙煜表示。

在当前国家宏观经济发展和金融形势下，理财方向有哪些，如何研判和寻找优质的投资热点；写字楼作为投资产品的一种，如何投选？在近日举行的 “2013中国·西安写字楼发展与金融投资高峰论坛”上，来自省市有关专家、金融界、投资界、地产界等专家学者对当前的金融形势和投选产品等，进行了研 判，并给出了明确的指导意见。

高级经济师袁熙有着对年的银行工作经历，她对比分析金融投资产品时认为，银行理财产品是稳定投资，股票是风险投资、具有专业性，黄金是保值投资，写 字楼是将来投资的新方向。西安东方金融研究院院长唐震认为，写字楼是投资的一个很好方向。一是西安建国际化大都市，使得西安处于一个非常好的发展时机，西 安写字楼市场会有一个好的发展时期。二是从规划来看，写字楼处于发展热潮期。三是西安金融行业受到制约调控，写字楼市场新崛起对投资是新方向。四是房地产 市场本身发展，金融投资方向和下一次写字楼投资发展密切相关。

陕西商业地产与金融投资研究会秘书长屈养斌认为，写字楼总量需求供给不足，写字楼的发展投资的速度超过以前。写字楼用途非常专一，中小型企业投资更 多关注小微企业项目。中国发展重心在小型企业，这是一个热点，中小企业的需求很大，中小企业办公楼非常适合投资，这一类产品是短缺。来自深圳的创典全程营 销咨询机构副总经理郑伟在分享投资成功案例时也建议，写字楼开发建设要针对中小企业需要作为调整，面积大小、公摊、租金、物业费、内部配套、人员上下班方 便等，都要重视。他认为，写字楼开发成功的关键仍然是全心全意为企业服务。

5月北京高端住宅市场虽供应有限，但成交和价格均现明显增长。据机构统计，5月北京城市高端住宅总体成交均价为53329元/平米，环比上涨5%，刷新了17个月以来成交价格新高。业内表示，高端住宅拥有不可复制的稀缺性，未来增值期许可观。

成交价连涨四个月

机构数据显示，入夏以来是高端住宅的传统旺季，今年虽然受到政策限制，5月基本没有高端项目入市，但高端住宅5月成交量价依然持续上涨。

据网易房产数据研究中心统计，5月北京5万元/平米以上的城市高端住宅，成交了175套，环比4月的95套增长了84.2%，同比则大增124.4%。

在价格方面，亚豪机构数据显示，今年以来北京城市高端住宅总体成交均价已连续四个月连涨，5月达到53329元/平米，环比上涨5%，也刷新了17 个月以来成交价格新高。此外，5月份大户型、高总价的高端住宅成交上升，使得5月城市高端住宅的成交面积、成交金额双双走高。其中，成交面积达6.7万平 米，环比提高22%；成交总金额35.5亿元，环比大增28%。

多个高端项目负责人均表示，自3月份以来，北京的城市高端市场一直聚集着极高的人气。远洋万和公馆、当代MOMA、望京金茂府、西山壹号院、华润· 公元九里等楼盘相继放量，并取得不错的销售成果。业内人士分析，政策限制和换房成本增加，使得一步到位的置业心理凸显，高端置业者更青睐于大户型、品质高 的产品。

“高端住宅成交价格上涨，根源在于目前供应稀缺及其产品所处的地段、品质、配置等的稀缺性。大量的市场需求遇上这些稀缺性，高端住宅的价格自然比较坚挺。预计未来一段时间其价格仍会呈上升态势。”高策地产服务机构董事长陶红兵分析。

“期转现”高端盘增多

面对高端住宅的市场需求和销售表现，不少项目一方面对市场充满信心，一方面又纠结于无法取证。“拿证难”已经成为北京众多项目共同的困境。

据悉，在北京对期房实行“限价令”后，又传出对现房实施价格干预，一些接近具备“期转现”的楼盘加速办理相关手续。统计数据显示，5月，北京期房转 现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍。记者从北京市住建委网站了解到，5月，招商嘉铭珑原、东君府MOMA、中海九号院3个 高端项目已取得现房销售资格。此外，位于北四环的盘古七星公馆项目经过三年打磨，酒店配套、物业服务日臻成熟，近期即将完成期转现，开始网签。据介绍，该 项目前期蓄客情况良好。

亚豪机构副总经理高姗表示，预计未来一段时间，现房高端住宅的入市量还将有所增加。而对于未取得预售证及没赶上“期转现”末班车的部分高端项目而言，开盘时间不得不推迟到6月份甚至更后。

高姗分析，出于土地稀缺、前期成本投入较高等客观条件，以及开发商不急卖、不愁卖等主观因素作用，高端住宅项目开发商当下较为普遍的做法是“曲线救市”及“观望以待”。

近日，多家媒体先后关注：总建筑面积近180万平方米的“世界最大商业中心”即将落户中国，但却不是在京沪两地，而是在河北省三河市燕郊镇。据悉， 河北燕郊因为紧邻北京，房价便宜，以至于许多在京无力置业者选择了燕郊，使这里的人口从3万人暴增到40万人，成为环北京的“睡城”之一。

在过去的短短三年时间里，燕郊的商业配套设施从几乎为零，发展到目前仅在售的商业配套的面积就超过了200多万平方米，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积至少已经超过了5平方米，而发达国家人均商业面积的“泡沫”警戒线为1.2平方米。

但即便如此，燕郊的商业地产依旧销售火爆，一些购买者在售楼处甚至不问价格不问户型，争抢购买，唯恐落为人后。与销售火爆相对应的是，燕郊已售完的商业地产出租冷清，门可罗雀。事实上，商业地产销售火爆，出租冷清的现象并不止燕郊一地，在环北京的其它河北县市亦有出现。

“环北京”的卫星城，究竟陷入了怎样的商业地产迷局？

对于那些疯抢商业地产的投资者而言，疯狂的理由不言而喻。在当前住宅限购的情况下，商业地产是仅有的投资渠道。虽然环北京的河北县市对外地投资客购 买住宅并无限制，但这些县市的住宅价格已经高企，一平米住宅往往在七八千元以上，有的楼盘甚至已破万元大关，而商业地产的出售价格因为土地价格较低，因而 售价不高，加之商业地产多为小户型，因此投资者往往只用不到一套住宅半数的价格，就可入手一套商业地产。这样的价格区间对于手有余钱，却无力购买住宅的投 资者而言，商业地产是非常好的选项。

事实上，目前商业地产的租金回报率极低，尚不及银行存款利息，甚至在当下商业地产过剩的情况下，有可能出现长期空置。对于投资客而言，商业地产的保 有成本，如物业费、水电费和相关税收都远高于住宅，空置成本很高，并且商业地产的土地使用权也只有区区40年，一旦出租不顺利，将成为难以脱手的鸡肋。以 并无投资价值的大都市远郊和卫星城的商业地产为自己的资产保值，很可能“越保越少”，越投越亏。

造成商业地产泡沫的原因，一方面是商业地产开发的背后存在大量的土地使用乱象。对于一些地方而言，住宅用地的出让要经过严格的“招拍挂”手续，出让 价格也较高，而商业地产用地，工业用地的管理则相对宽松，开发商的拿地成本也较低，利润空间也自然增大了。当然，既然商业地产的土地出让成本较低，那么 “薄利多销”就变成了商业地产土地增收的“秘诀”，这就是为何会有远远高于正常比例的商业地产供地的原因。

另一方面，与住宅不同，商业地产对于购买者而言，是满足投资需求而非居住需求的，之所以会出现抢购，是因为目前投资者缺乏足够的投资和保值渠道。在 国内货币总量持续增大的情况下，中产阶层和工薪阶层不得不寻找更多的保值手段，以避免自己血汗钱的购买力日益下降，形同贬值。目前住宅限购，当然，工薪阶 层能买也买不起，而对于小额的投资者来说，股市不振，贵金属价格持续下跌，可供投资的金融产品亦很少，不去二三线城市买商业地产，他们还能做什么呢？

如果不能增加居民多渠道财产性收入，规范各类资本市场，那么，为了保住自己用智慧、心血、汗水和劳动换来的财富，部分居民做出非理性的投资举动不难理解，抢商业地产和之前的抢黄金如出一辙。

如今，“七环路”的规划已经发布，“环北京”河北县市即将迎来新一轮商业地产高潮。但投资者应当意识到，“七环路”修建的目的是为了疏导在北京五环路和六环路上的过境车辆，使之不再穿城而过，而非为了北京市区继续无序向外扩张。

据说，选择购买商业地产的投资客，大多是工薪阶层，因为投资不起住宅才选择了价格更为便宜的商业地产，理性地想一想，真的要把自己的血汗积蓄投在距离大都市中心40公里远的写字楼么？考虑这个问题，不妨反过来想一想，如果你自己开了家店铺或公司，会去租那样的商厦么？！

尽管市场结构的“精分”不时让局部地区涌起商业地产的泡沫，但这并不能平息开发商们汹涌澎湃的热情。2012年，中国以15%的速度1.5万亿美元的总值，超过日本成为亚太地区商业地产投资最大的市场。

北上广深四大一线城市更是获得了“盛世荣宠”。高力国际研究显示，2013年-2015年，上述四个城市将会有大量城市综合体陆续推向市场。其中，广州的零售物业市场供应量居首，约有230万平方米，其次深圳规模为199万平方米，上海仅排第三，有167万平方米。

处于广东同一块土地上的两个城市，以黑马姿态“两骑当先”。不过，在“天量”新项目问世之前，招商难以及由此引发的运营危机一直都是穗深两地商业地 产共同面对的顽疾。对此，南都记者历时一个多月追访业内多位“大虾”后发现，虽然同样面临“前有围堵，后有追兵”的局势，但广州、深圳两个城市却演绎着穗 深商业地产的两条不同“发展轨迹”。

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广州：创建先发优势深圳：跳跃式发展

17年前，凭借天河城的“一飞冲天”，广州不仅在商业地产建立起先发优势，也成功打造了第一个地标性城市综合体的雏形。与之相比，直到2004年， 具有深圳地标意义的城市综合体项目华润万象城才刚诞生。“深圳比广州起步晚，这与政策和城市定位有关。”广东天河城集团原副总裁、广州惠润商业地产经营管 理有限公司董事长欧小卫这样解释。

广州太古汇前负责人、深业置地有限公司副总裁郝继霖也赞成这种说法。他认为，广州作为千年商都的底蕴，为商业地产的起步提供了强大的基础。而深圳是 一个新开发的城市，多数移民前20年都在拼搏，针对这样的群体，高端的商业项目显然没有广州市场空间大。另一方面，“深圳与香港的靠近，也是早期零售业企 业没有勇气去发展的重要原因之一。”郝继霖表示，由于毗邻香港，深圳消费者不仅可以方便到香港购物，而且还有20%的汇率折扣，因此很多外来品牌进入中国 市场，其扩张版图主要在北京、上海、广州及成都等地，而深圳却被排除在外。

但随着市场的改变，人口已超千万的深圳其消费趋势也在调整。“其实很多深圳消费者愿意留在内地消费，比如广州某知名品牌，有40%的购买者是从深圳 过去的；据广州某家著名商场停车场统计，有30%车来自深圳。”郝继霖表示，万象城就是针对这一市场需求，抢下深圳高端城市综合体的头啖汤。

对此，凯德中国副首席执行官罗臻毓认为，广州从最早的街铺发展到各种不同功能的批发中心，再到后期的地标性大型城市综合体项目，是一路演变而来，如同网络从1G到2G，再从2G发展到3G及4G逐步递进。但深圳从“白纸”起步，所以是跳跃式发展，直接从3G跳到4G。

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深圳：投资主体多元的差异广州：深厚文化底蕴的包袱

正是由于起点较高，深圳的商业项目入市之初已有较成熟的操作模式。南都记者留意到，从华润万象城到中信城市广场，从Cocopark到筹建中的深业 上城，从益田假日广场到凯德中国建设中的来福士广场及海岸城等，众多项目从东到西，选址一路紧贴地铁沿线，而且各个项目之间有明确的定位差异。

“市场成熟阶段的商业项目意味着市场竞争也相对激烈，所以深圳发展商一开始就要寻找各自特色。”郝继霖表示，万象城就是以奢侈品为主高端定 位；Cocopark有超过40%的餐饮业态，主要为弥补周边商圈不足；而益田假日广场一方面满足南山区区域消费，另一方面则针对往来于欢乐谷的游客。

在欧小卫看来，深圳商业项目的清晰定位，主要得益于背景丰富的开发商团队。“深圳商业地产的投资者，有类似华润、华侨城、保利这样的央企，有京基、 海岸集团这样的民企，也有新加坡凯德这样的外资巨头。”开发商的实力决定了他们能整合国内高质素的商业地产资源，较好把控项目品质。

南都记者留意到，深圳万象城开发之初，华润并无高端商业地产运营经验，于是该公司曾一度引进浙江银泰百货总经理厉玲、太古地产等管理层充当外援，而不久前深业置地有限公司也力邀前广州太古汇负责人郝继霖成为其首个商业项目深业上城的操盘手。

与深圳相比，“广州对于以往取得的成绩和底蕴过于‘自恋’，以至于近十年来，除太古汇之外，商业项目的操盘手几乎没有新鲜血液注入，思维模式陈旧， 导致大部分项目的定位好大喜功、‘头脑不清’。”在穗深莞珠等地都有商业地产从业经验的人士向记者表示，或许受天河城成功案例的误导，广州不少新商业项目 在还没有市场调研的情况下，就确定了“面向广佛、辐射珠三角”等定位，并且每个项目都宣称将要做成高端的商业地产项目，从而导致项目面市后长期“半死不 活”。

“这与广州商业地产开发者的背景密切相关。”上述人士透露，除天河城、太古汇外，广州目前已建成并走上正轨的购物中心中，投资正佳广场的大鹏集团与 中华广场幕后的昌盛中国之前没有商业地产开发经验，而且一度因项目建设拖垮整个公司的资金链；五号停机坪的投资方之前仅有批发市场经验；珠江新城高德置地 广场的开发商此前主要经营建材商场；而花城汇的开发商与运营方直接分离。“虽然现在新鸿基、周大福等香港公司以及奥园、万达等地产大佬也陆续进入广州，但 他们的地块或物业硬件多少都有先天缺陷。”

在欧小卫看来，广州现有核心商业项目的投资主体主要还是集中在地方民企手中，而这些企业实力有限，包括万达在内的不少开发商对快速回笼资金要求较高，以至于广州的商业地产发展模式与深圳有明显差异。

如果是十年前，谁也不会想到，曾经让世界认识北京（楼盘）、认识中国的“中关村”如今已经成为北京市海淀区政府心头永远的痛。中关村科贸和e世界， 这两个曾经著名的中关村商业大厦，正因为当年的“多业主商业地产模式”的定位而遭遇危机，中关村如何破局也成为业界关注的话题。

与此同时，另一个话题也引起业界关注。同在北京最繁华的三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体 北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华，两个项目近在咫尺，为何冰火两重天？业内人 士分析认为，又是“多业主商业地产”的模式成为制约SOHO整体发展的枷锁。

多业主型商业地产所带来的各自为政、定位分散带来的危机开始集中爆发。

多业主商业地产困境

一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售两种。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定 位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为大多 数的选择。

然而，商业地产整体转型已经迫在眉睫。

电子商务的冲击加之地价的不断飙升，使中关村各个电子卖场逐渐陷入不转型只能等死的境地。然而，中关村科贸和e世界都存在同样的问题多业主持有商业 地产转型存在太多障碍，因为小业主会认为，虽然生存艰难，但现在干这个还能赚钱，转型做什么？怎么做？谁来做？没有收益怎么办？因此，根本无法形成转型方 案。

曾参加过一次中关村科贸业主大会的北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师回忆起当时的情况说：“太乱了，无法听到一个完整的发言，更别说形成统一的意见，确实是太乱了。e世界会好一点，业权结构会好一点，只是程度不一样，实质也很混乱。”

另一个多业主商业地产王府井世都百货也经历了同样的危机。刘欣律师曾参与过其重组和收购，他清楚地记得业主中大一点的有几千平方米，小一点的有几十 平方米，大大小小70多个业主，因此也就造成了世都百货曾经一度开业又很快歇业、至今仍然停业的情况，因为业主间无法形成统一的意见，“虽然开发商一开始 转让出去实现了局部的商业利益，但是到现在为止证明经营是很失败的”。

在一线城市的黄金地段，基本找不到空置的商业地产。新建的商业地产也迅速被中高端大牌服装和餐饮连锁企业消化。更多的空置率存在于二三线城市。

北京（楼盘），东直门。

一个工作日的下午四点，记者来到二环路边上的来福士广场，仅找车位就用了10分钟时间。这能从一个侧面反映出这里的“旺铺”有多旺。

ZARA、H&M、天梭、MANGO、GUESS、CK……北京来福士和一线城市其他商城一样，一层几乎全被人们耳熟能详的国际品牌占据。 这是如今的“购物猫”（ShoppingMail）的通常布局，一层是国际大牌，地下一层是超市，顶层通常是美食街，也许还附带一个电影院或电子游戏厅。

北京西部的金源燕莎购物中心周末人气最旺的就是顶层的食街。周日晚上6点，连接食街和电影院的走廊上熙熙攘攘，电影《钢铁侠3》刚刚散场。人们不是正在用餐，就是正在去用餐的路上。

食街上都是些在其他“购物猫”也看得到的连锁品牌：吃火锅的呷哺呷哺、吃烤肉的权金城、吃涮鱼的新辣道、吃小吃的南京（楼盘）大排档……门口都挤满了等位的顾客。

广州（楼盘），上下九步行街。

步行街两侧的店铺里冷气充足，难耐溽暑的人们从店铺直接进了商城的二楼，一边吃甜品，一边欣赏着落地窗外的街景。

北京来福士商场副总经理马莎告诉国际商报记者，凯德集团在北京七八家商场的空置率都很低，有部分餐饮租户正在调整，H&M等快时尚品牌成为集团的优质客户。

餐饮业和快速扩张的新兴大牌服装，尤其是快时尚服装品牌，其租赁需求使一线城市的商业地产保持着热度。

餐饮和快时尚开设新店的消息则不绝于耳：在北京，今年第一季度南京大排档分别在凯德晶品和西直门凯德广场开设新店；蓝色港湾开设一条餐饮街；金鼎 轩、歌帝梵巧克力、TwosomePlace咖啡和Flamme牛排则分别进驻了财富购物中心、侨福芳草地、国贸购物中心三期以及颐堤港。第一季度，北京 商铺市场奢侈品租赁交易十分稀少，与之相反，快时尚品牌则继续在北京市场扩张，ZARA和优衣库分别在远洋未来广场开店。

在租金方面，根据仲量联行数据，今年第一季度，北京商铺租金水平已经较2008年年底上升了30%左右，月租金达到平均775元/平方米；上海（楼盘）商铺租金上升平稳，达到每月1450元/平方米；广州则为每月453.8元/平方米。

而二线城市的情况则差了不少。据仲量联行的数据，今年第一季度，相比上海核心商圈5.0%、天津（楼盘）3.3%、深圳（楼盘）8.4%的空置率，二线城市中沈阳商铺空置率为16.7%，重庆（楼盘）购物中心空置率12.1%。

但从整体上看，虽然我国商业地产正面临着一些问题，但租金并未出现明显下降。比如许多城市的社会消费品零售额出现了增长放缓的趋势，高端奢侈品扩张放缓以及百货业集体低迷等，“即便如此，保底租金并未出现下降，而核心租户的确享受到了越来越优惠的续租条款”。

业内普遍认为，一线城市新建的商铺正被餐饮业和服装品牌消化，而二线城市由于市场成熟度不够，加上较多的新建商业项目等原因，致使其商业地产空置率呈现上升趋势。