尽管市场结构的“精分”不时让局部地区涌起商业地产的泡沫，但这并不能平息开发商们汹涌澎湃的热情。2012年，中国以15%的速度1.5万亿美元的总值，超过日本成为亚太地区商业地产投资最大的市场。
北上广深四大一线城市更是获得了“盛世荣宠”。高力国际研究显示，2013年-2015年，上述四个城市将会有大量城市综合体陆续推向市场。其中，广州的零售物业市场供应量居首，约有230万平方米，其次深圳规模为199万平方米，上海仅排第三，有167万平方米。
处于广东同一块土地上的两个城市，以黑马姿态“两骑当先”。不过，在“天量”新项目问世之前，招商难以及由此引发的运营危机一直都是穗深两地商业地 产共同面对的顽疾。对此，南都记者历时一个多月追访业内多位“大虾”后发现，虽然同样面临“前有围堵，后有追兵”的局势，但广州、深圳两个城市却演绎着穗 深商业地产的两条不同“发展轨迹”。
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广州：创建先发优势深圳：跳跃式发展
17年前，凭借天河城的“一飞冲天”，广州不仅在商业地产建立起先发优势，也成功打造了第一个地标性城市综合体的雏形。与之相比，直到2004年， 具有深圳地标意义的城市综合体项目华润万象城才刚诞生。“深圳比广州起步晚，这与政策和城市定位有关。”广东天河城集团原副总裁、广州惠润商业地产经营管 理有限公司董事长欧小卫这样解释。
广州太古汇前负责人、深业置地有限公司副总裁郝继霖也赞成这种说法。他认为，广州作为千年商都的底蕴，为商业地产的起步提供了强大的基础。而深圳是 一个新开发的城市，多数移民前20年都在拼搏，针对这样的群体，高端的商业项目显然没有广州市场空间大。另一方面，“深圳与香港的靠近，也是早期零售业企 业没有勇气去发展的重要原因之一。”郝继霖表示，由于毗邻香港，深圳消费者不仅可以方便到香港购物，而且还有20%的汇率折扣，因此很多外来品牌进入中国 市场，其扩张版图主要在北京、上海、广州及成都等地，而深圳却被排除在外。
但随着市场的改变，人口已超千万的深圳其消费趋势也在调整。“其实很多深圳消费者愿意留在内地消费，比如广州某知名品牌，有40%的购买者是从深圳 过去的；据广州某家著名商场停车场统计，有30%车来自深圳。”郝继霖表示，万象城就是针对这一市场需求，抢下深圳高端城市综合体的头啖汤。
对此，凯德中国副首席执行官罗臻毓认为，广州从最早的街铺发展到各种不同功能的批发中心，再到后期的地标性大型城市综合体项目，是一路演变而来，如同网络从1G到2G，再从2G发展到3G及4G逐步递进。但深圳从“白纸”起步，所以是跳跃式发展，直接从3G跳到4G。
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深圳：投资主体多元的差异广州：深厚文化底蕴的包袱
正是由于起点较高，深圳的商业项目入市之初已有较成熟的操作模式。南都记者留意到，从华润万象城到中信城市广场，从Cocopark到筹建中的深业 上城，从益田假日广场到凯德中国建设中的来福士广场及海岸城等，众多项目从东到西，选址一路紧贴地铁沿线，而且各个项目之间有明确的定位差异。
“市场成熟阶段的商业项目意味着市场竞争也相对激烈，所以深圳发展商一开始就要寻找各自特色。”郝继霖表示，万象城就是以奢侈品为主高端定 位；Cocopark有超过40%的餐饮业态，主要为弥补周边商圈不足；而益田假日广场一方面满足南山区区域消费，另一方面则针对往来于欢乐谷的游客。
在欧小卫看来，深圳商业项目的清晰定位，主要得益于背景丰富的开发商团队。“深圳商业地产的投资者，有类似华润、华侨城、保利这样的央企，有京基、 海岸集团这样的民企，也有新加坡凯德这样的外资巨头。”开发商的实力决定了他们能整合国内高质素的商业地产资源，较好把控项目品质。
南都记者留意到，深圳万象城开发之初，华润并无高端商业地产运营经验，于是该公司曾一度引进浙江银泰百货总经理厉玲、太古地产等管理层充当外援，而不久前深业置地有限公司也力邀前广州太古汇负责人郝继霖成为其首个商业项目深业上城的操盘手。
与深圳相比，“广州对于以往取得的成绩和底蕴过于‘自恋’，以至于近十年来，除太古汇之外，商业项目的操盘手几乎没有新鲜血液注入，思维模式陈旧， 导致大部分项目的定位好大喜功、‘头脑不清’。”在穗深莞珠等地都有商业地产从业经验的人士向记者表示，或许受天河城成功案例的误导，广州不少新商业项目 在还没有市场调研的情况下，就确定了“面向广佛、辐射珠三角”等定位，并且每个项目都宣称将要做成高端的商业地产项目，从而导致项目面市后长期“半死不 活”。
“这与广州商业地产开发者的背景密切相关。”上述人士透露，除天河城、太古汇外，广州目前已建成并走上正轨的购物中心中，投资正佳广场的大鹏集团与 中华广场幕后的昌盛中国之前没有商业地产开发经验，而且一度因项目建设拖垮整个公司的资金链；五号停机坪的投资方之前仅有批发市场经验；珠江新城高德置地 广场的开发商此前主要经营建材商场；而花城汇的开发商与运营方直接分离。“虽然现在新鸿基、周大福等香港公司以及奥园、万达等地产大佬也陆续进入广州，但 他们的地块或物业硬件多少都有先天缺陷。”
在欧小卫看来，广州现有核心商业项目的投资主体主要还是集中在地方民企手中，而这些企业实力有限，包括万达在内的不少开发商对快速回笼资金要求较高，以至于广州的商业地产发展模式与深圳有明显差异。
